廠房物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃

廠房物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃目錄第一節(jié)物業(yè)服務(wù)分析 1一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀、前景分析 1二、物業(yè)管理理念及目標(biāo)定位 5第二節(jié)廠房物業(yè)管理職能 7一、物業(yè)管理的五種職能 7二、廠房物業(yè)的具體職能 10第三節(jié)廠房物業(yè)的管理原則 11一、統(tǒng)一管理與獨立管理相結(jié)合的原則 11二、專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則 12三、物業(yè)管理與經(jīng)營服務(wù)相結(jié)合的原則 12第四節(jié)廠房物業(yè)的管理內(nèi)容 12一、廠房內(nèi)各部門的管理 12二、廠房公用部位的管理 13三、廠房設(shè)施、設(shè)備管理 14四、廠房環(huán)境管理 15五、廠房治安管理 17六、廠房消防管理 19七、廠房車輛管理 19八、廠房物業(yè)管理服務(wù) 20第五節(jié)廠房物業(yè)管理特點 20一、生產(chǎn)用房的管理是重點 21二、輔助配套的管理 21三、險情的出現(xiàn)難以預(yù)料 21四、清潔工作難度較大 22五、治安保衛(wèi)和消防工作要求高 22六、需提供多方位的社會化服務(wù) 22第六節(jié)廠房物業(yè)管理要求 23一、組建物業(yè)管理機構(gòu) 23二、做好廠房的物業(yè)管理工作 23三、保證廠房安全、整潔 24四、建立安全保衛(wèi)制度 24五、提供全方位的社會化服務(wù) 25第七節(jié)廠房物業(yè)管理重難點分析 25一、廠房物業(yè)管理重點 25二、廠房物業(yè)管理難點 27第八節(jié)擬采用的管理模式 28一、基本思路 28二、組織系統(tǒng) 29三、運作程序系統(tǒng) 29四、激勵系統(tǒng) 30第一節(jié)物業(yè)服務(wù)分析一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀、前景分析隨著我國經(jīng)濟建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活廠房、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)和市場化運作的運行機制，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展仍需一個艱難的探索過程。（一）廠房物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀1.工業(yè)廠房物業(yè)管理立法不完善我國自1994年以來，就開始了物業(yè)管理的立法工作，并已基本形成體系。但是到目前為止，還沒有一部權(quán)威性很強的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定并通過的物業(yè)管理專門法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對一般物業(yè)管理而言的，要么過于原則，對物業(yè)管理市場只是泛泛而談；要么根本不涉及物業(yè)管理市場問題。那么，物業(yè)管理市場整體管理、物業(yè)管理市場招投標(biāo)及管理、物業(yè)管理市場需求主體及管理、物業(yè)管理市場運行秩序的管理等，都還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，沒能用明確的法律法規(guī)來規(guī)范。而且，就一般物業(yè)管理法律法規(guī)來說，也存在著明顯的不全面、不嚴(yán)密、不具體、不夠協(xié)調(diào)的缺陷。例如，對物業(yè)管理市場中最主要的權(quán)利主體——物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的法律地位、權(quán)利義務(wù)，所有的法律法規(guī)都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。對于工業(yè)廠房物業(yè)管理來講，我國的立法更是相對滯后。至今，尚無一部關(guān)于工業(yè)廠房物業(yè)管理的法律法規(guī)。在司法實踐中，涉及工業(yè)廠房的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。此外，由于對工業(yè)廠房物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理論問題研究不夠深入，導(dǎo)致在工業(yè)廠房物業(yè)管理中產(chǎn)生的許多法律糾紛難以處理。2.工業(yè)廠房的市場化程度不高當(dāng)前獲得物業(yè)管理市場的方式主要有如下三種：（1）通過公開招投標(biāo)占領(lǐng)市場（2）通過協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場（3）通過自建自管方式擁有市場由于工業(yè)廠房的物業(yè)管理費定價較低，業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟承受能力有限、管理難度大等，對市場化的物業(yè)管理企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場化程度不高，一般由政府指定或開發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進行管理。3.規(guī)劃布局不夠合理，房屋設(shè)計的使用功能不夠全面從目前來看，無論是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省、市級開發(fā)區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針建設(shè)工業(yè)廠房的，但大量的工業(yè)廠房從設(shè)計上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規(guī)劃布局也不夠合理。比如，許多標(biāo)準(zhǔn)廠房的衛(wèi)生間很少，且分布不合理，導(dǎo)致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業(yè)管理的難度，致使我們的物業(yè)管理員成了“消防隊員”，處處救火。4.工業(yè)廠房的配套設(shè)施不夠完善我國的開發(fā)區(qū)大都建在遠離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施不夠完善。無論是以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施都不很完善。（二）物業(yè)服務(wù)行業(yè)前景分析針對目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。1.物業(yè)管理的社會化物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強的部分服務(wù)項目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務(wù)公司主要進行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會分工發(fā)達為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了職工和使用人，使廣大職工和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創(chuàng)造更多的財富。2.物業(yè)管理的專業(yè)化物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。3.物業(yè)管理的智能化與信息化物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。其一，物業(yè)管理這行業(yè)需要一款好的物業(yè)管理軟件，一個好的物業(yè)管理軟件，應(yīng)建立在一個好的網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫、程序語言和操作系統(tǒng)平臺上。廣義的物業(yè)管理軟件設(shè)計應(yīng)該覆蓋物業(yè)管理的整個辦公自動化系統(tǒng)，它除了包含傳統(tǒng)的資料維護、財產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財務(wù)管理等功能以外，還應(yīng)該包括物業(yè)管理所屬的保安部門的安防監(jiān)控系統(tǒng)軟件和應(yīng)用于社區(qū)內(nèi)部局域網(wǎng)上的網(wǎng)站軟件。其二，在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實現(xiàn)了規(guī)?；⒐?jié)約化經(jīng)營模式，把競爭對手遠遠拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼?？傊S著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務(wù)質(zhì)量急需提升，否則難以適應(yīng)社會對物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。二、物業(yè)管理理念及目標(biāo)定位（一）管理理念定位樹立服務(wù)“以人為本”，管理“以物為本”的管理意識，寓管理于服務(wù)中。1.服務(wù)“以人為本”，實施“人性化”的物業(yè)管理引入人性化物業(yè)管理概念，使成為“人性”得以充分張揚的空間。（1）對職工體貼入微的人性化、家庭式關(guān)懷。①管理服務(wù)中心24小時伴隨著您，聆聽您的心聲、了解您的需求，以陽光般的熱情時時刻刻為您排憂解難。②不管您在廠房的哪個角落，您都可看到我們物業(yè)工作者忙碌的身影，無論職工在生活還是工作上有任何要求，只要您撥通我們的服務(wù)熱線，我們將最快來到職工的身邊，為職工提供細致、周到的服務(wù)。通過人性化的服務(wù)，使職工感受到親情、和諧、融洽的社會氛圍，消除人與人之間的鴻溝，實現(xiàn)真正的人性化社區(qū)。（2）引入“員工是企職工人”的管理理念，為管理服務(wù)工作的實施提供保障。①多面、多角度激勵員工，以滿足員工的物質(zhì)與精神需要。②主張管理者與員工之間充分溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。③關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)展。④為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上，平者讓，者下”的用人機制。2.管理“以物為本”，實現(xiàn)物業(yè)的保值、增值。職工置業(yè)除了安居樂業(yè)外，更希望物業(yè)保值、增值。因而，我們的管理將圍繞維護職工權(quán)益，保持和提高物業(yè)的完好，從而使物業(yè)整體升值，真正體現(xiàn)管理以物為本。（二）目標(biāo)定位該工業(yè)廠房作為一個大型工業(yè)廠房物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市、全省，乃至于全國、全世界。給該項目整體形象定位是開放、高效、規(guī)范。1.開放：體現(xiàn)該廠房改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公、生產(chǎn)方式2.高效：展示該廠房進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運轉(zhuǎn)機制3.規(guī)范：體現(xiàn)該廠房作風(fēng)嚴(yán)謹、運作規(guī)范高效、管理精細的風(fēng)貌第二節(jié)廠房物業(yè)管理職能一、物業(yè)管理的五種職能物業(yè)管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。1.決策與計劃職能決策是指對物業(yè)管理目前和長遠的目標(biāo)以及實現(xiàn)此目標(biāo)有關(guān)的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。因而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。有了正確的決策，還必須有科學(xué)的計劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)。物業(yè)管理企業(yè)要充分發(fā)揮主觀能動性，履行好物業(yè)管理的計劃職能。決策正確與否、計劃是否科學(xué)對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。從這個意義上講，決策與計劃是物業(yè)管理的首要職能，忽視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于混亂。2.組織職能組織就是根據(jù)已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個要素、各個環(huán)節(jié)和各個方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個有機結(jié)合的整體，使整個物業(yè)管理活動變成一部“大機器”。在這部“大機器”中，包括人、財、物、環(huán)境等要素，應(yīng)做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業(yè)管理活動效益的大小。3.指揮職能指揮是根據(jù)計劃，對整個物業(yè)管理活動進行領(lǐng)導(dǎo)和督促。由于物業(yè)管理活動十分復(fù)雜，涉及面廣，如果沒有科學(xué)的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機器”組織起來了，也不可能正常運轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動也不可能達到預(yù)期的效果，既定的計劃目標(biāo)也難以保證實現(xiàn)，所以指揮職能是保證物業(yè)管理活動順利進行必不可少的條件。要實現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動權(quán)。4.控制職能控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計劃過程中，必須經(jīng)常控制監(jiān)督計劃的執(zhí)行情況，把實際情況與原定的目標(biāo)、計劃、規(guī)章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷發(fā)展、完善?？刂坡毮芤蠼?、健全各項規(guī)章制度，包括物業(yè)轄區(qū)管理章程、宿舍樓住戶手冊、物業(yè)管理公司崗位責(zé)任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；還要求及時核實管理活動的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依據(jù)。5.協(xié)調(diào)職能協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的決策計劃目標(biāo)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)。縱向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。對物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標(biāo)、方針、決策計劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。上述物業(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一整體。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“大機器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)。二、廠房物業(yè)的具體職能1.負責(zé)廠房物業(yè)的日常管理事務(wù)，如清潔、綠化、治安、消防、車輛管理等。2.建立和實施物業(yè)管理的規(guī)章制度。3.協(xié)調(diào)廠房內(nèi)公共部分的使用，維護廠房物業(yè)區(qū)域內(nèi)的布局。4.負責(zé)廠房物業(yè)公用部位、附屬設(shè)施及共用設(shè)備的使用、養(yǎng)護和維修。5.建立廠房物業(yè)公用部位、附屬設(shè)施及共用設(shè)備大修、維修基金，管理好維修基金，保證維修基金的正確使用。6.按時收取和分攤管理費、維修費，并定期公布賬目。7.代表廠房統(tǒng)一對外聯(lián)系，協(xié)助落實街道辦事處交辦的社會任務(wù)。第三節(jié)廠房物業(yè)的管理原則廠房物業(yè)以生產(chǎn)用房為主，但也有與之相配套的辦公用房、生活用房和各種服務(wù)設(shè)施。所以，在管理方面，它既有與辦公樓宇、居住用房相同之處，也有不同的地方。廠房物業(yè)的管理，應(yīng)遵循以下幾個原則：一、統(tǒng)一管理與獨立管理相結(jié)合的原則廠房物業(yè)區(qū)域內(nèi)，往往有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理機構(gòu)負責(zé)區(qū)域內(nèi)治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、庭園綠化、消防安全、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等日常管理工作。但是，廠房物業(yè)往往集生產(chǎn)用房、辦公用房、生活用房、商業(yè)用房于一體，而且又因其屬性不同，必然給物業(yè)的統(tǒng)一管理帶來困難。所以，廠房物業(yè)的管理應(yīng)遵循“統(tǒng)一管理與獨立管理相結(jié)合”的原則。所謂“統(tǒng)一管理”就是在整個區(qū)域內(nèi)有一個管理機構(gòu)，負責(zé)區(qū)域內(nèi)公共部位的各種管理工作，協(xié)調(diào)各職工及使用人的關(guān)系。所謂“獨立管理”，就是在各類用房中，有獨立的管理機構(gòu)，即使在同一類型的房屋中，也可能有不同的管理機構(gòu)。如生產(chǎn)用房，各生產(chǎn)單位可能是相對獨立的區(qū)域或樓宇，因此有自己內(nèi)部的管理機構(gòu)，內(nèi)部管理機構(gòu)除盡職盡責(zé)管理好轄區(qū)的事務(wù)外，應(yīng)協(xié)助整個工業(yè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的統(tǒng)一管理機構(gòu)做好各項工作。二、專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則廠房物業(yè)或出售或出租，因此可以像居住物業(yè)那樣，成立“職工委員會”。職工委員會對區(qū)域內(nèi)重大問題作出決策，并有權(quán)選聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行統(tǒng)一的管理。作為專業(yè)管理機構(gòu)，物業(yè)管理公司的水平影響著廠房物業(yè)的生產(chǎn)環(huán)境、工作環(huán)境和居住環(huán)境，影響著物業(yè)的保值和升值。遵循“專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合”的原則，按照職工的要求和標(biāo)準(zhǔn)實施專業(yè)管理，有助于提高生產(chǎn)效率。三、物業(yè)管理與經(jīng)營服務(wù)相結(jié)合的原則物業(yè)管理的現(xiàn)行模式是“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”。廠房物業(yè)一般建在城市的遠郊，遠離大城市，生活有諸多不便之處。因而物業(yè)區(qū)域內(nèi)建造了生活用房、商業(yè)用房。盡管如此，一個工業(yè)物業(yè)區(qū)域比一般居住廠房要大，要滿足不同職工和使用人的要求，勢必還有一定的差距。物業(yè)管理公司在實施管理時，應(yīng)急客戶之急，提供各類經(jīng)營性服務(wù)，做好廣大職工和使用人的“后勤部隊”?？傊?，廠房物業(yè)，特別是標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、工業(yè)廠房，是我國改革開放后出現(xiàn)的新生事物，管理好這類物業(yè)，是物業(yè)管理行業(yè)不容推卸的責(zé)任。第四節(jié)廠房物業(yè)的管理內(nèi)容一、廠房內(nèi)各部門的管理按廠房內(nèi)工業(yè)物業(yè)買賣或租賃合同的規(guī)定，各部門、車間要履行各自的權(quán)利和義務(wù)，管理好各自使用的建筑物，。此外，各企業(yè)應(yīng)遵守以下幾項規(guī)定：1.生產(chǎn)用物業(yè)不準(zhǔn)用作生活居??；除經(jīng)公安部門批準(zhǔn)同意設(shè)立專用庫房外，禁止在廠內(nèi)堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險晶和有害物品。2.各部門據(jù)生產(chǎn)需要，對廠房和倉庫進行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時，不可損壞樓面結(jié)構(gòu)和超過樓面允許的荷載。施工前應(yīng)與管理者聯(lián)系，并提供圖紙，經(jīng)有關(guān)部門會簽后方可進行施工。3.各部門應(yīng)按照樓層的承受負荷要求放置設(shè)備和貨物，如有超載放置而引起樓層損壞，管理者有權(quán)要求該部門修復(fù)到正常狀態(tài)，由此造成的損失由廠房負責(zé)。4.因使用水電不當(dāng)而造成損失的，其損失由責(zé)任者承擔(dān)。5.物業(yè)管理公司可以要求廠房內(nèi)的工業(yè)廢棄物自行妥善處理，不得向外倒放，也可以由物業(yè)管理公司指定專業(yè)部門集中處理廢棄物。二、廠房公用部位的管理1.為確保廠房和倉庫及附近建筑物群體協(xié)調(diào)和美觀，滿足給排水要求，消防安全規(guī)定及生產(chǎn)和人員安全，各企業(yè)不得在紅線范圍內(nèi)的基地上或屋頂、外墻、技術(shù)層搭建和安裝設(shè)備，要在外墻及屋頂上設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)事先向管理部門申請，經(jīng)協(xié)調(diào)，批準(zhǔn)后方可實施。2.為確保文明生產(chǎn)和綠化環(huán)境，無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用園林綠地面積。3.為確保公共場所的清潔衛(wèi)生，各部門要加強對員工教育，對違反環(huán)衛(wèi)保護規(guī)定的，由責(zé)任者負責(zé)。4.各部門不得以任何形式占用在購買或租賃合同中明確的公用部位。5.各部門應(yīng)教育員工愛護公用部位的房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備，如人為損壞，由責(zé)任者負責(zé)。6.廠房和倉庫的公共場地，除由物業(yè)管理公司協(xié)商確定停放自行車和汽車外，各部門不得堆放貨物等東西。三、廠房設(shè)施、設(shè)備管理廠房設(shè)施和設(shè)備大體可分工業(yè)生產(chǎn)專用設(shè)施和設(shè)備、工業(yè)生活共用設(shè)施和設(shè)備以及工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)施和設(shè)備三大類。工業(yè)生產(chǎn)專用設(shè)施、設(shè)備，如鋼鐵廠的煉鋼爐、機械加工廠的各類機床等等，其管理的專業(yè)性強，應(yīng)由工業(yè)企業(yè)自管。工業(yè)生活共用設(shè)施和設(shè)備以及工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)施和設(shè)備（以下不妨簡稱為工業(yè)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備），如供水、供電、供氣、供暖、通訊等等通用的L設(shè)施和設(shè)備，可委托物業(yè)管理公司管理。工業(yè)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備管理應(yīng)建立健全工業(yè)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的使用、維護保養(yǎng)制度，保證工業(yè)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的正常運行，定期維護保養(yǎng)。四、廠房環(huán)境管理1.廠房環(huán)境污染的管理（1）廠房環(huán)境污染的類型。①空氣污染，造成空氣污染的因素有：燃煤排放二氧化硫氣體、機動車尾氣、廠內(nèi)排放的化學(xué)煙霧、粉塵等；②水污染，工業(yè)廢水含有大量有毒、有害污染物，容易引起水污染；③固體廢棄物污染，工廠內(nèi)固體廢棄物污染是指人們在生產(chǎn)、生活中扔棄的固態(tài)物資造成的污染；④噪聲污染，噪聲污染包括交通噪聲污染、生產(chǎn)噪聲污染和生活噪聲污染等；⑤電磁波污染。（2）廠房內(nèi)環(huán)境污染的防治環(huán)境污染的防治除了要求廠房內(nèi)各有關(guān)單位認真執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護的法律、法規(guī)以及環(huán)保部門監(jiān)督、檢查以外，物業(yè)管理公司也應(yīng)該結(jié)合實際情況，制定廠房內(nèi)污染防治制度，并監(jiān)督各部門認真執(zhí)行，避免或減少廠房內(nèi)環(huán)境污染事故的發(fā)生。2.綠化和環(huán)衛(wèi)工作綠化和環(huán)衛(wèi)工作既是治理環(huán)境污染的有效措施，也是提高環(huán)保質(zhì)量的有效途徑。廠房內(nèi)的綠化能夠凈化空氣、防塵、防噪音、改善廠房內(nèi)小氣候，并美化人們的工作、生活環(huán)境。廠房綠地的類型有：（1）公共綠地。包括工業(yè)廠區(qū)、生活區(qū)域及文化活動場所的綠地。（2）公共場所、公共建筑及公用設(shè)施綠地。（3）庭院綠地。（4）道路及廣場綠地。廠房的環(huán)境衛(wèi)生要注意“掃”和“防”結(jié)合。道路及有關(guān)衛(wèi)生區(qū)要定時清掃、灑水；公共場所需設(shè)置衛(wèi)生桶、衛(wèi)生箱。物業(yè)管理公司有責(zé)任搞好環(huán)境衛(wèi)生工作；同時也要求廠房宿舍樓內(nèi)的職工、家屬、住戶積極配合物業(yè)管理公司的環(huán)境衛(wèi)生工作，因此，物業(yè)管理公司應(yīng)抓好宣傳教育工作，增強職工及住戶文明意識和自覺自愿遵守規(guī)章制度的觀念，把廠房內(nèi)的環(huán)境保護、環(huán)境衛(wèi)生與建設(shè)文明物業(yè)有機地結(jié)合起來。3.認真清理廠房內(nèi)的違章搭建違章搭建是對整個廠房內(nèi)和諧環(huán)境的破壞，它既有礙觀瞻，又影響人們的日常生活、工作，還有可能帶來交通不安全的問題。因此，物業(yè)管理公司要認真做好清理廠房內(nèi)的違章搭建的工作。4.做好公用設(shè)施管理公共設(shè)施是廠房物業(yè)的一個重要組成部分。公用設(shè)施一旦遭到破壞或損壞，便會影響人們正常的辦公和生活。因此，物業(yè)管理公司必須加強公用設(shè)施的管理。5.努力建設(shè)新型的人文環(huán)境物業(yè)管理公司應(yīng)開展人文環(huán)境的建設(shè)和管理。新型的人文環(huán)境應(yīng)該是和睦共處、互幫互助的生活環(huán)境，互利互惠、溫馨文明的工作環(huán)境以及融洽和諧、輕松有序的辦公環(huán)境等。好的人文環(huán)境可以煥發(fā)熱情，提高工作效率，對社會治安狀況的好轉(zhuǎn)也有極大的促進作用。6.建設(shè)各類環(huán)境建筑小品環(huán)境建筑小品的內(nèi)容十分廣泛，就其性質(zhì)來說大體可分為三類：（1）功能性。有坐椅、桌、園燈或路燈、垃圾筒、電話亭、休息亭廊、標(biāo)志牌、兒童游戲設(shè)施、地面鋪裝等。（2）裝飾性。有花架、花壇、水池、人工噴泉、人工瀑布、假山、雕塑、疊石等。（3）分隔空間。有人口標(biāo)志、圍墻、欄桿、路障、臺階、擋土墻等。環(huán)境建筑小品具有方便耐用、美化環(huán)境、組織空間的功能。其種類、造型、規(guī)格、質(zhì)地可根據(jù)實際需要而設(shè)計，但應(yīng)注意不要強求樣樣俱全。物業(yè)管理公司應(yīng)用少量的投資和簡易可行的材料建設(shè)各類環(huán)境建筑小品，力求建筑小品新穎、別致、實用，達到美化環(huán)境的效果。五、廠房治安管理治安管理的目的是為了保障物業(yè)管理公司管理區(qū)內(nèi)的人、財、物不受傷害和損失，維護正常的生產(chǎn)、生活秩序。1.廠房治安管理的特點（1）綜合性強、管理難度大。廠房內(nèi)地域廣，建筑物類型繁多、功能各異，生產(chǎn)單位連續(xù)作戰(zhàn)，生產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量大；生活區(qū)域同生產(chǎn)區(qū)混雜，廠房區(qū)內(nèi)人員、車輛繁多；同時各生產(chǎn)廠家、車間又有各種不同類型的管理方法，物業(yè)管理公司不可能過多干預(yù)，只能同各生產(chǎn)單位、車間及生活區(qū)的宿舍、住戶管理單位密切合作，相互配合，積極參與，才能較好的完成管理工作。（2）服務(wù)性強。物業(yè)管理公司的治安保衛(wèi)管理實質(zhì)上是治安服務(wù)，即提供保安、保衛(wèi)服務(wù)，為保障廠房職工、住戶的人身、財產(chǎn)安全服務(wù)，作為保安人員，要樹立“以顧客為中心”的思想；既要有公安人員的警惕，又要有服務(wù)性行業(yè)的熱誠；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。2.廠房治安管理的內(nèi)容（1）建立健全安全保衛(wèi)的組織機構(gòu)（2）制定和完善各項治安保衛(wèi)崗位責(zé)任制（3）根據(jù)治安區(qū)域大小和當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，配備相應(yīng)數(shù)量的保安員，定期對保安員進行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)（4）建立正常的巡邏、值班制度，明確重點保衛(wèi)目標(biāo)，做到點面結(jié)合（5）處理突發(fā)性的事件（6）聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治，完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施（7）與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒘己玫墓ぷ麝P(guān)系六、廠房消防管理1.廠房消防管理的目的和方針消防管理的基本目的，是防止廠房內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，最大限度地減少損失，為職工單位、職工、住戶的工作、生活提供安全保證，增強他們的安全感，保護其生命財產(chǎn)的安全。消防管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，要求消防工作在思想上要把預(yù)防火災(zāi)放在首位，從人力、物力、財力、技術(shù)等方面做好滅火的預(yù)防，確保物業(yè)的安全使用。2.工業(yè)區(qū)消防管理的內(nèi)容（1）定期訓(xùn)練專職消防員，建設(shè)高素質(zhì)的消防隊伍。（2）制定、完苦的消防制度。（3）管理和維護好消防設(shè)備和器材。（4）定期進行消防安全檢查和消防演習(xí)。（5）保持消防通道暢通無阻，一旦發(fā)生火警，能及時疏散人群。（6）制定緊急情況下的應(yīng)急措施方案。（7）及時處置消防安全事故。七、廠房車輛管理1.車輛管理工作的內(nèi)容（1）建設(shè)合適的停車場、棚、庫房。（2）配置相應(yīng)的監(jiān)控、防盜設(shè)施。（3）建立健全車輛管理制度。（4）檢查、放行進出門衛(wèi)的車輛。（5）保證車輛在廠房內(nèi)的正常行駛和停放。2.停車場地的建設(shè)要求（1）停車場地位置規(guī)劃。物業(yè)管理公司對停車場地位置的規(guī)劃，既要盡可能地利用已有停車場地，又必須考慮實際需要，大膽創(chuàng)新，因地制宜地規(guī)劃設(shè)計出既能與廠房相協(xié)調(diào)，又符合實際需要的停車場地。（2）停車場（棚、庫）內(nèi)要求有不同的空間，適合不同車輛。停車場（棚、庫）要保證停車暢通無阻，其內(nèi)部要設(shè)置清楚而又足夠的指示信號燈、指示標(biāo)語，有充足的消防設(shè)備；停車場（棚、庫）的車位布置，要按車型、規(guī)格分別布置，防止各類車型的車輛混雜存放。八、廠房物業(yè)管理服務(wù)廠房物業(yè)管理的服務(wù)，主要是做好各項保障工作，如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及工作條件的保障；自然環(huán)境和社會文化環(huán)境的保障等。廠房物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理單位的一個利潤增長點，做好這方面工作對拓寬物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營渠道具有重要意義。第五節(jié)廠房物業(yè)管理特點工業(yè)廠房物業(yè)管理相對與商住物業(yè)管理來說，主要有以下特點：一、生產(chǎn)用房的管理是重點廠房物業(yè)一般以生產(chǎn)用房為主，輔以辦公用房、生活用房和各種服務(wù)設(shè)施，如銀行、郵局、餐飲、娛樂場所等。一般生產(chǎn)用房或出租或出售，由于其具有很強的行業(yè)特點，專業(yè)性很強，因此，要求管理者要了解不同行業(yè)的有關(guān)知識，有針對性地制定具有權(quán)威性和約束力的管理規(guī)定，統(tǒng)一規(guī)范和協(xié)調(diào)廠房內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營行為，維護轄區(qū)內(nèi)正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序。二、輔助配套的管理輔助配套的管理工作多樣復(fù)雜。工業(yè)生產(chǎn)離不開輔助配套設(shè)施，有的部門又是24小時連續(xù)生產(chǎn)，與之相配套的輔助部門也要作相應(yīng)的安排，如門衛(wèi)、餐廳、浴室、動力供應(yīng)和倉儲運輸?shù)?，以保證一線生產(chǎn)的正常進行；對有毒有害和易燃易爆危險品的倉儲運輸，以及三廢的排放處理要有嚴(yán)格的管理辦法和監(jiān)督措施；為防止超負荷使用動力，要組織協(xié)調(diào)，制訂限額使用的規(guī)定等等。三、險情的出現(xiàn)難以預(yù)料廠房物業(yè)因使用不當(dāng)和使用頻繁，造成房屋損耗，以至帶來結(jié)構(gòu)的變化，險情的出現(xiàn)難以預(yù)料。例如，笨重的機器和存量過多的貨物，使重量超過樓面結(jié)構(gòu)的負荷；機器開動造成振動，房屋損耗嚴(yán)重；電梯高頻率地使用，以及電器和其他設(shè)備，如配電裝置和水泵等，由于超負荷運轉(zhuǎn)而易損壞，使保養(yǎng)費增高。四、清潔工作難度較大廠房物業(yè)由于使用功能的特殊性，生產(chǎn)用房往往難以保持清潔。如廠房內(nèi)機器的油污容易弄臟走廊等地方，生產(chǎn)過程中排放的有害氣體、塵埃等要花費大量的人力、物力、財力來清除，給環(huán)境衛(wèi)生和環(huán)境保護帶來了困難。五、治安保衛(wèi)和消防工作要求高很多生產(chǎn)企業(yè)是高科技型的，生產(chǎn)高精尖產(chǎn)品，從原材料到產(chǎn)出品不僅價格昂貴，而且技術(shù)保密性強，因此必須加強安全防范措施，從內(nèi)到外，建立一套有效的制度。作為生產(chǎn)企業(yè)，會使用和接觸一些危險品，如管理不善，則可能發(fā)生火災(zāi)爆炸事故。消防工作應(yīng)堅持以預(yù)防為主，配備足夠的消防設(shè)施和器材，24小時專職消防人員值班，嚴(yán)防火災(zāi)的發(fā)生。六、需提供多方位的社會化服務(wù)廠房物業(yè)除需加強生產(chǎn)用房的管理外，其他類型的房屋，如辦公樓宇、住宅等的管理也不容忽視。物業(yè)管理單位除負責(zé)一般共同設(shè)備、公用設(shè)施、環(huán)境的清潔、廠房的安全、庭園綠化等常規(guī)性工作外，還可以經(jīng)營餐廳、浴室、醫(yī)務(wù)室、自選商場以及小百貨等配套服務(wù)。一方面可為用戶提供方便，解決后顧之憂；另一方面可以增加經(jīng)營收入，增強自己的經(jīng)濟實力和企業(yè)形象。第六節(jié)廠房物業(yè)管理要求廠房物業(yè)的物業(yè)管理是各種不同類型物業(yè)中最難的，一方面對工業(yè)廠房有特殊要求，另一方面要保證廠區(qū)水電的持續(xù)、正常的供應(yīng)，針對以上工業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理的特點和難點，在常規(guī)服務(wù)上必須堅持高標(biāo)準(zhǔn)。具體物業(yè)管理過程中要求做到以下幾條：一、組建物業(yè)管理機構(gòu)組建精干的物業(yè)管理機構(gòu)，實行民主管理。在廠房落成之前，就應(yīng)對選擇專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)有通盤考慮，以便負責(zé)廠房的驗收接管工作。物業(yè)管理機構(gòu)的職能是負責(zé)廠房區(qū)域內(nèi)建筑物的日常物業(yè)管理事務(wù)；統(tǒng)一對外聯(lián)系，協(xié)調(diào)落實街道辦事處交辦的社會任務(wù)；協(xié)調(diào)各生產(chǎn)用房間的關(guān)系；落實整個區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施和共用部位的物業(yè)管理工作；負責(zé)建立房屋維修基金；按時收取和分攤物業(yè)管理費用；制定有關(guān)具體物業(yè)管理制度和檢查執(zhí)行情況。二、做好廠房的物業(yè)管理工作做好生產(chǎn)廠房的物業(yè)管理工作，確保房屋的結(jié)構(gòu)完好和安全使用。這里特別要注意在改造廠房和內(nèi)部安裝機器設(shè)備時，不得損壞廠房結(jié)構(gòu)，不得超過樓面允許的荷載，如因超載機器引起的樓層損壞的一切損失，應(yīng)由責(zé)任者承擔(dān)；工業(yè)廠房的現(xiàn)場管理十分重要，不得在廠房內(nèi)堆放易燃、易爆和有腐蝕性物品，不得隨意排放有害氣體，超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲必須采取降音措施，不得隨意拋棄工業(yè)廢棄物，應(yīng)該確保電梯的安全使用。三、保證廠房安全、整潔搞好生產(chǎn)廠房內(nèi)、外公共區(qū)域的管理，保證廠區(qū)安全、整潔。綠化工作要對大面積的綠地做好養(yǎng)護，拔除雜草，灌水施肥，修剪樹木，滅蟲滅害；不得侵占綠地，以保持環(huán)境的美化。保潔工作要保持廠區(qū)的干凈整潔，嚴(yán)格對工業(yè)垃圾和生活垃圾的分離工作及按時處置；各個生產(chǎn)用房不得以任何形式占有共用部位，堆放貨物，搭建違章建筑；在外墻、屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，必須向物業(yè)管理機構(gòu)提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。四、建立安全保衛(wèi)制度要建立安全保衛(wèi)制度，確保安全生產(chǎn)。根據(jù)實際需要，建立一支精良的保安隊伍，實施24小時值班和巡邏制度；為昂貴的產(chǎn)品、原材料和保密性資料檔案做好防范性的安全工作，并應(yīng)防范因頻繁啟動電氣設(shè)備、使用大量煤氣和高壓容器不當(dāng)而引起火災(zāi)及爆炸事故大發(fā)生，要備足消防設(shè)施和器材，要對明火操作做出使用規(guī)定和規(guī)定操作區(qū)域；停放在公共場所的貨物、設(shè)備、材料、車輛等，可由各部門自行看管，也可委托治安部門統(tǒng)一看管；建立廠房內(nèi)員工、車輛貨物出入場區(qū)大門必須遵守的門衛(wèi)制度。五、提供全方位的社會化服務(wù)工業(yè)物業(yè)中除了加強生產(chǎn)用房的物業(yè)管理外，其他類型的房屋，如辦公樓宇、住宅的管理也不能忽視。對一般共用設(shè)施、環(huán)境的整治、庭院的綠化進行常規(guī)物業(yè)管理外，還可經(jīng)營餐廳、浴室、醫(yī)療、自選商場以及小百貨等配套設(shè)施的服務(wù)。一方面可以為廠房內(nèi)職工提供方便，解除生活方面的后顧之憂；另一方面也可增加收人，增強企業(yè)的經(jīng)濟實力和樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象。第七節(jié)廠房物業(yè)管理重難點分析一、廠房物業(yè)管理重點運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。結(jié)合所轄的廠區(qū)物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為全體員工服務(wù)”。為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“三個重點四項措施"的管理方針。（一）三個重點1.完善服務(wù)、誠信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行”以人為本，員工至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為廠房內(nèi)全體員工提供全方位、品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與全體員工建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解員工的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓員工享受到安心、舒心和稱心的工作（居住）環(huán)境。2.環(huán)境管理責(zé)任到人廠房的環(huán)境管理極為重要，如何為全體員工創(chuàng)造一個良好、舒適的工作（居?。┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。以往的物業(yè)管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證廠房的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為廠房所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。3.安全、消防真抓實干為確保全體員工生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以物業(yè)先進的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為全體員工服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險品進入廠房內(nèi)，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。（二）四項措施1.據(jù)以往的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基