房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告：“日本啟示”系列專題(一)溯日本地產(chǎn)興衰尋中日地產(chǎn)異同

正文目錄日房產(chǎn)展段合理上升→沫積累 51.1段：穩(wěn)長(zhǎng)（1964-1974） 51.2段：暫整（1974-1977） 61.3段：力（1977-1986） 71.4段：沫累（1986-1991） 8泡的成寬貨環(huán)境金弱管+用張 9幣境松市流動(dòng)過釋放 10融監(jiān)，金度涌房產(chǎn)場(chǎng) 11在樂預(yù)”至“信擴(kuò)”自強(qiáng)機(jī)制 12泡破原：業(yè)量薄弱+機(jī)易加+控政轉(zhuǎn)過急 14本支不，業(yè)力薄弱 1490年日城率基見頂 14人增率年低，齡問嚴(yán)重 15經(jīng)增減，GDP增率低房增率 15機(jī)需增缺管控短房上過快 16投性易多房貸速加 16貨政寬，起貨供量速加 16府控策向急，估行度向收地稅 17政轉(zhuǎn)過，控幅過高 17反施政，場(chǎng)回受阻 17泡的滅復(fù)：端拋與倍濟(jì)學(xué) 18滅四曲房、銀、資客+房，多拋售 18倍濟(jì)下房產(chǎn)復(fù)蘇 19日（0代）VS國(guó)（22：量齊”VS量?jī)r(jià)” 21同：齡率樓市本指有似處 215.1.1老化度日（12.9）VS國(guó)（15.4） 215.1.2家負(fù)水（庭債/GD日（68）VS中6.1） 22同：國(guó)有觀的性改需，品房較堅(jiān)挺 23資持結(jié)：本（體濟(jì)門）VS國(guó)（民門） 235.2.2剛需（鎮(zhèn)率日（773VS國(guó)6.2） 245.2.3改型求人住房數(shù)：本（.6VS國(guó).9） 255.2.4房：本“量齊跌”VS中“跌挺” 26投建及薦的 27圖表目錄圖表1:45圖表2:GDP19675圖表3:GDP19725圖表4:197319746圖表5:1973OECDGDP6圖表6:19737圖表7:19757圖表8:19757圖表9:197581986CPI899《廣場(chǎng)協(xié)議》后，日元快速升值........................................................10抑制本幣過快升值，日本連續(xù)降息......................................................10金融“弱監(jiān)管”推動(dòng)資金過度涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)..............................................111949年日本出生人口達(dá)到頂峰.........................................................121990年居民部門杠桿率達(dá)到階段性高峰68.4............................................121990年本融企部杠率到段性峰139.3.................................121984年到1989年間，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)放貸的意愿加強(qiáng)..........................13日本城市化率于1975年后增長(zhǎng)放緩.....................................................1490年代日本城市化率接近發(fā)達(dá)國(guó)家23年水平............................................1490年代日本老齡化、少子化導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)變化...........................................151980-1990日本全國(guó)平均土地價(jià)格維持高速增長(zhǎng)..........................................151980-1990日本東京港區(qū)土地價(jià)格維持高速增長(zhǎng)..........................................15伴隨著日本房?jī)r(jià)持續(xù)的上升，投資性交易頻繁............................................161981年開始日本連續(xù)降低貼現(xiàn)率.......................................................16GDP183.716日本15個(gè)月內(nèi)加息350BP.............................................................171990年日本新增住房貸款負(fù)增長(zhǎng).......................................................17日本地價(jià)稅歷史沿革.................................................................17日本房產(chǎn)降價(jià)四部曲.................................................................18日本地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇.................................................................192016年日本正式進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代.......................................................192013年后，J-REITs買進(jìn)交易量高增....................................................202013年后，J-REITs賣出交易量高增....................................................202014-2024年，仍有約71萬(wàn)人涌入東京.................................................20199112.9211974年后，日本人口出生數(shù)急劇下滑...................................................21202315.4212017年后，中國(guó)人口出生數(shù)快速下降...................................................21日本家庭負(fù)債水平于1990年達(dá)到階段性高點(diǎn).............................................2290年代日本GDP增速開始回落.........................................................222022年中國(guó)家庭負(fù)債水平逼近日本90年代初期..........................................222022年中國(guó)GDP增速回落.............................................................22中日房地產(chǎn)主要持有者對(duì)比............................................................23圖表46:中國(guó)城鎮(zhèn)化仍有較大上升空間..........................................................24圖表47:中長(zhǎng)期商品房銷售面積中樞測(cè)算........................................................24圖表48:19881.64/人.............................................25圖表49:中國(guó)代表性城市人均居住面積（不考慮得房率）..........................................25圖表50:80）25圖表51:日本泡沫破滅期間新屋供給維持高位....................................................26圖表52:中國(guó)新房供給已充分調(diào)整..............................................................26圖表53:2021199026圖表54:202127圖表55:主要地產(chǎn)公司估值表.................................................................28日本房地產(chǎn)發(fā)展階段：合理的上升→泡沫的積累日本地產(chǎn)泡沫于90年代初期破滅之前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可細(xì)分為4個(gè)階段：（9641974（1974197177-98198-19986CPI圖表1:日本房地產(chǎn)行業(yè)上升期可分為4個(gè)階段日本:城市土地價(jià)格指數(shù):6個(gè)主要城市:住宅 日本:城市土地價(jià)格指數(shù):所有城市土地:住宅日本:城市土地價(jià)格指數(shù):6個(gè)主要城市:住宅 日本:城市土地價(jià)格指數(shù):所有城市土地:住宅平穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)力衰退調(diào)整 泡沫積累平穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)力衰退300250200150100501955195719551957195919611963196519671969197119731975197719791981198319851987198919911993199519971999200120032005200720092011201320152017201920212023資料來源：日本統(tǒng)計(jì)局1.1階段一：平穩(wěn)增長(zhǎng)期（1964-1974）1952194GDP1967，196810圖表2:日本GDP于1967超法 圖表3:日本均GDP于1972過英國(guó)日本:GDP（百萬(wàn)美元） 英國(guó):GDP（百萬(wàn)美元） 法國(guó):GDP（百萬(wàn)美元） 日本:人均GDP（美元） 英國(guó):人均GDP（美元） 法國(guó):人均GDP（美元）600,000 8,000500,000400,000

7,0006,0005,000300,000 4,000200,000100,000

3,0002,0001,000196019611962196319641965196619671968196919701971197219731974197519601961196219631964196519661967196819691970197119721973197419750 019601961196219631964196519661967196819691970197119721973197419751960196119621963196419651966196719681969197019711972197319741975資料來源：世界銀行 資料來源：世界銀行1.2階段二：短暫調(diào)整期（1974-1977）1973“19724.25197331973197752.6197GPDP占圖表4:1973年本啟速，1974維高位 圖表5:1973年OECD際價(jià)數(shù)與GDP速始降金融利率:貼現(xiàn)率:每年百分比:日本1098765432119601962196419601962196419661968197019721974197619781980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016

806040200

OECD實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù):日本（左軸） GDP占全球比重:日本（右軸）201816141210862196019631966196019631966196919721975197819811984198719901993199619992002200520082011201420172020資料來源：國(guó)際貨幣基金組織 資料來源：世界銀行，OECD1.3階段三：發(fā)力期（1977-1986）通過產(chǎn)業(yè)政策成功轉(zhuǎn)型，中高技術(shù)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占比不斷上升14（1991圖表6:1973年右日出率仍位高位 圖表7:1975年始，日產(chǎn)構(gòu)不轉(zhuǎn)型中高技術(shù)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占比 低技術(shù)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占80706050403020資料來源：日本統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)合國(guó) 資料來源：蘇宏偉《日本制造業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化與高級(jí)化研究》，197519751991197319.31973升5.7。圖表8:1975年后，日本各中高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重不斷上升年份精密機(jī)械一般機(jī)械電氣機(jī)械化工運(yùn)輸機(jī)械中高技術(shù)19733.57.24.47.08.130.119752.97.03.86.99.029.519773.47.14.77.310.032.419793.97.45.47.510.434.619814.18.86.57.411.738.519834.38.57.37.911.439.419854.49.48.78.112.242.819874.68.79.78.312.644.019894.710.111.08.313.347.319914.710.612.28.113.849.41973-19911.33.47.71.15.719.3資料來源：蘇宏偉《日本制造業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化與高級(jí)化研究》，1975截止到1991197319.319736.4，初級(jí)金屬產(chǎn)業(yè)降4.8。圖表9:1975年后，日本各低技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重不斷下降年份食品紡織造紙金屬制品能源非金屬制品初級(jí)金屬其它低技術(shù)197314.95.73.85.710.84.913.910.369.9197516.46.93.64.510.94.313.610.370.5197715.86.33.64.610.44.212.89.967.6197915.15.63.84.89.54.113.09.665.4198115.25.83.54.87.13.812.09.361.5198316.25.63.64.86.53.611.09.460.6198515.55.23.44.65.73.510.78.757.2198715.35.33.44.95.13.49.89.056.0198913.74.83.24.94.53.39.39.052.7199112.34.63.15.14.43.29.18.950.61973-1991-2.6-1.2-0.7-0.6-6.4-1.6-4.8-1.4-19.3資料來源：蘇宏偉《日本制造業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化與高級(jí)化研究》1.4階段四：泡沫積累期（1986-1991）1986-1991CPI1986CPICPI/圖表10:1986年后，日本主要城市土地價(jià)格同比增幅遠(yuǎn)超于同時(shí)期CPI同比增幅日本:CPI:同比 日本:城市土地價(jià)格指數(shù):6個(gè)主要城市:住宅同比1986年前，日本主要城市住1986年前，日本主要城市住宅土地價(jià)格同比增幅與CPI同比差別較小1986年后，日本主要城市住宅土地價(jià)格同比增幅遠(yuǎn)超于同時(shí)期CPI同比增幅3020100-10-201982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000-301982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000資料來源：日本統(tǒng)計(jì)局1986199119851992747.3庭出土量比由1984的10，迅攀至46最點(diǎn)到了70。1984-199166.1圖表11:日本企業(yè)系推動(dòng)日本房地產(chǎn)泡沫積累的主力軍資料來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，鳳凰資訊，泡沫的形成：寬松貨幣環(huán)境+金融弱監(jiān)管+信用擴(kuò)張1985企業(yè)圖表12:日本地產(chǎn)泡沫形成示意圖資料來源：日元快速升值，疊加連續(xù)降息，日本貨幣環(huán)境寬松。日本央行放松貨幣政策，為隨后的資產(chǎn)泡沫埋下隱患，具體進(jìn)程為：①9②短期內(nèi)快速降息：1985101985年的5.0快速降至1987年的2.5；③219895月。圖表13:《廣協(xié)》，元速升值 圖表14:抑制幣快值日連續(xù)息美元兌日元金融利率:貼現(xiàn)率:每年百分比:日本美元兌日元0980987654321050年12月年12月年12月年12月年12月12月年12月年12月年12月年12月年12月12月年12月年12月年12月年12月年12月年12月年12月年12月年12月年12月年12月年12月12月年12月年12月年12月19601962196419661968197019721974197619781980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016資料來源：美聯(lián)儲(chǔ) 資料來源：國(guó)際貨幣基金組織80日本金融“”（）年日銀總貸余中不產(chǎn)占從5.8至11.5“住?！币宰！啊蹦陝t升至78.6，而個(gè)人住房貸款余額占貸款總額的比重由95.621.4?！啊比毡臼┬型恋厮接谢贫?。圖表15:金融“弱監(jiān)管”推動(dòng)資金過度涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)資料來源：家戶層面，適齡買房人口高峰期+強(qiáng)預(yù)期←→居民部門杠桿率攀升：1980為宜斷市日本民門桿于1990達(dá)階性峰68.4。圖表16:1949年本生口頂峰 圖表17:1990年民門桿到階性峰68.41900190519101900190519101915192019251930193519401945195019551960196519701975198019851990199520002005201020152020

日本:出生數(shù):總和（人）

杠桿率:居民部門:日本8070605040302010196419671970197319641967197019731976197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021資料來源：日本統(tǒng)計(jì)局 資料來源：國(guó)際清算銀行1990年達(dá)階性峰139.3。圖表18:1990年日本非金融企業(yè)部門杠桿率達(dá)到階段性高峰139.3杠桿率:非金融企業(yè)部門:日本80604020196419671970197319641967197019731976197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021資料來源：國(guó)際清算銀行（19841989198417198943圖表19:1984年到1989年間，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)放貸的意愿加強(qiáng)資料來源：日本銀行，泡沫破滅原因：置業(yè)力量薄弱+投機(jī)交易增加+調(diào)控政策轉(zhuǎn)向過急159920.3。9080197590802023大、國(guó)為84.683.381.9、81.8，本城化基見。圖表20:日本市于1975增長(zhǎng)緩 圖表21:90代本市率發(fā)達(dá)家23水平3,000

日本:新增城市人口(千人) 城市化率:日本85

2,500

80 80

75607065 40602055196119631965196719611963196519671969197119731975197719791981198319851987198919911993199519971999

01991日本城市化率

2023英國(guó)城市化率

2023美國(guó)城市化率

2023加拿大城市化率

2023法國(guó)城市化率資料來源：聯(lián)合國(guó)，世界銀行 資料來源：聯(lián)合國(guó)1975快速了90年沫破前日人增長(zhǎng)為0.3圖表22:90年代日本老齡化、少子化導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)變化日本:人口增長(zhǎng)率(左) 日本:0-14歲人口比重 日本:老年撫養(yǎng)比 351.2 301.0 250.8 200.6 150.4 10 5196019621964196619681970197219741976196019621964196619681970197219741976197819801982198419861988199019921994199619982000資料來源：日本統(tǒng)計(jì)局，世界銀行經(jīng)濟(jì)增速減緩，GDP1980GDP）51980同比速到峰（43.7本京港平土價(jià)漲更加1986101.6圖表23:1980-1990日全平土地格持速長(zhǎng) 圖表24:1980-1990日東港土地格持速長(zhǎng)0

日本全國(guó)平均土地價(jià)格（日元/㎡）同比增長(zhǎng)率 日本:GDP實(shí)際增速

8060402001997199819991997199819992000

8,000,0006,000,0004,000,0002,000,00019821983198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996

日本東京港區(qū)平均土地價(jià)格（日元/㎡）同比增長(zhǎng)率 日本:GDP實(shí)際增速

8060402001982198319841982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000資料來源：日本國(guó)土交通省，世界銀行， 資料來源：日本國(guó)土交通省，世界銀行，198760.3交易頻繁，日本銀行賬戶新增家庭住房貸款由1980年的2.8萬(wàn)億日元快速上升至1989年的階段性高點(diǎn)10.8萬(wàn)億，其中1987年房貸同比增速高達(dá)60.3。圖表25:伴隨著日本房?jī)r(jià)持續(xù)的上升，投資性交易頻繁日本:新增家庭住房貸款:銀行帳戶(億日元) 同比0

7060.36060.350403020100-10-201985198619871988198919901991199219851986198719881989199019911992資料來源：日本央行GDP1980136.81989183.7。19797.2519812.50GDP年的136.8升到1989年的183.7。圖表26:1981年始本續(xù)貼現(xiàn)率 圖表27:日本義幣占GDP比重至183.7。金融利率:貼現(xiàn)率:每年百分比:日本

廣義貨幣:按本幣計(jì)算:現(xiàn)價(jià):日本（十億日元） 日本:廣義貨幣占GDP比率2.507.25900,000183.72002.507.25900,000183.7200800,000180700,000136.8160765432101978197919801981198219831984198519861987198819891990

0

19801981198219831984198519861987198819891990

806040200資料來源：世界銀行 資料來源：國(guó)際貨幣基金組織①15198953199084.256.0153.53198921.6迅速下滑至1990年的-18.7。圖表28:日本15月息350BP 圖表29:1990年本增房負(fù)增長(zhǎng)金融利率:貼現(xiàn)率:每年百分比:日本8

120,000

日本:新增家庭住房貸款:銀行帳戶(億日元) 同比6.004.252.506.004.252.5065432101978197919801981198219831984198519861987198819891990

0資料來源：世界銀行 資料來源：日本央行19920.3198919891991年7992.3圖表30:日本地價(jià)稅歷史沿革資料來源：泡沫的破滅與復(fù)蘇：多端拋售與安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)1991年后，（①極度20-202387.95.1；全33.3。①第一波降價(jià)——房企拋售新房：日本房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)了迅速膨脹，隨著房企的過度投資，供應(yīng)遠(yuǎn)超需求，市場(chǎng)飽和下房企紛紛采取措施降價(jià)出售新房；②第二波降價(jià)——銀行拋售法拍房：③第三波降價(jià)——投資客拋售二手房：由于新房降價(jià)和法拍房的出現(xiàn)，④第四波降價(jià)——房產(chǎn)稅的出臺(tái)加大了拋售幅度與力度：多端拋售下，日本房?jī)r(jià)歷經(jīng)了連續(xù)十余年的下滑。OECD19911168.282008196.75，下滑-42.5。圖表31:日本房產(chǎn)降價(jià)四部曲1801701601501401301201801701601501401301201101009080OECD實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù):季調(diào):日本多端拋售下，日本房?jī)r(jià)歷經(jīng)了連續(xù)十余年的下滑多端拋售下，1992年后日本房?jī)r(jià)歷經(jīng)了連續(xù)十余年的下滑1985-061986-111988-041989-091991-021992-071993-121995-051996-101998-031999-082001-012002-062003-112005-042006-092008-022009-072010-122012-052013-102015-032016-082018-012019-062020-112022-04資料來源：OECD201220122012-2023年，東京都市圈上漲87.955.133.3。圖表32:日本地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇日本:北海道:不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 日本:不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)日本:東京都市圈:不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 日本:名古屋都市圈:不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)全日本：較2012年低點(diǎn)上漲33.3全日本：較2012年低點(diǎn)上漲33.3東京都市圈：較2012年低點(diǎn)上漲87.9北海道：較2012年低點(diǎn)上漲55.1190170150130110902008-072008-122009-052008-072008-122009-052009-102010-032010-082011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-092023-022023-07資料來源：日本國(guó)土交通省2016圖表33:2016年日本正式進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代日本:國(guó)債利率:10年1.61.41.00.80.60.40.0 -0.220102010201120112010201020112011201220122013201420142015201520162017201720182018201920192020202120212022202220232024資料來源：日本財(cái)務(wù)省2013J-REITsJ-REITs圖表34:2013年，J-REITs買交易高增 圖表35:2013年，J-REITs賣交易高增資料來源：《DemographicsandtheHousingMarket:Japan’sDisappearingCities》，

資料來源：DemographicsandtheHousingMarket:Japan’sDisappearingCities》，10，在2014-2024年，仍有約71圖表36:2014-2024年，仍有約71萬(wàn)人涌入東京日本:東京都:登記人口:總計(jì)（人）14,000,00013,800,00013,600,00013,400,00013,200,00013,000,0002014-012014-062014-112014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-102023-032023-082024-01資料來源：東京都統(tǒng)計(jì)局日本（90年代）VS中國(guó)（2021VS“量跌價(jià)穩(wěn)”901010-12。3905.1.1老齡化程度：日本（12.9）VS中國(guó)（15.4）197419697.1199112.91947-194920122022年29.9。201720007.0202315.41963-19702028圖表37:日本齡程快速提至1991的12.9 圖表38:1974年，本口數(shù)急下滑日本:65歲及以上人口:占總?cè)丝诒戎?9.924.629.924.67.130252015105

30025020015010050

日本:出生數(shù)（萬(wàn)人）1974年后，日本人口出生數(shù)急劇1974年后，日本人口出生數(shù)急劇下滑，對(duì)應(yīng)老齡化程度不斷上升19691971197319751977197919811969197119731975197719791981198319851987198919911993199519971999200120032005200720092011201320152017201920211900190519101915192019251930193519401945195019551960196519701975198019851990199520002005201020152020資料來源：世界銀行 資料來源：日本統(tǒng)計(jì)局圖表39:中國(guó)齡程快速提至2023的15.4圖表40:2017年，國(guó)口數(shù)快下降中國(guó):人口結(jié)構(gòu):占總?cè)丝诶?65歲及以上 中國(guó):出生數(shù)（萬(wàn)人）18420867.0420867.0111422000200120022003200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023

0

2017年開始，中國(guó)人口出生數(shù)快速2017年開始，中國(guó)人口出生數(shù)快速下降，對(duì)應(yīng)老齡化程度加速上升資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5.1.2家庭負(fù)債水平（/GDP：日本（68.1）VS中國(guó)（62.1）日本：1990/GDP68.1GDP19901990（中國(guó)年家庭債務(wù)/GDP達(dá)到61.5告高速增長(zhǎng)日類似中國(guó)20202022/GDP61.590GDP圖表41:日本庭債于1990年達(dá)階性點(diǎn) 圖表42:90代本GDP速始回落日本:家庭債務(wù)/GDP8068.17068.1605040302010196419671970197319641967197019731976197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021資料來源：國(guó)際貨幣基金組織 資料來源：世界銀行圖表43:2022年國(guó)庭債逼近本90代期 圖表44:2022年國(guó)GDP速落中國(guó):家庭債務(wù)/GDP62.17062.160504030201020062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022020062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022資料來源：國(guó)際貨幣基金組織 資料來源：世界銀行/（實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門）VS（居民部門）經(jīng)部，人定資投比常僅為30-40低環(huán)加，人定產(chǎn)資比最值到9.2（2015年202的新數(shù)902017201820192020201720182019202020212022重高值達(dá)到91.9我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多顯10080中國(guó):民間固定資產(chǎn)投資完成額占全社會(huì)比重中國(guó)居民為房地產(chǎn)主要持有者，“居住”屬性較強(qiáng)日本:銀行新增個(gè)人固定資產(chǎn)投資占全社會(huì)比重10080 日本個(gè)人固定資產(chǎn)投資比重常年僅為實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門為房地產(chǎn)主要持有者，低息環(huán)境日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門為房地產(chǎn)主要持有者，“投機(jī)”屬性較強(qiáng)60加速了日本90年代地產(chǎn)“金融”泡沫的破滅，“投機(jī)”屬性較強(qiáng)VS 604040 中國(guó)個(gè)人固定資產(chǎn)投資比20民為房地產(chǎn)主要持有者，20 剛性的“居住”屬性0019881989199019911992199319941995199619971998199920002010201120122013201420152016資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，日本央行，5.2.2剛性需求（：日本（77.3）VS66.2）9010+199077.3202366.211.32013-20231.2901010。圖表46:中國(guó)城鎮(zhèn)化仍有較大上升空間城鎮(zhèn)化率：中國(guó) 城鎮(zhèn)化率：日本10011.3%11.3%807060504030201019601963196619691960196319661969197219751978198119841987199019931996199920022005200820112014201720202023資料來源：聯(lián)合國(guó)10-128701000需求類型剛性需求新婚需求改善需求更新需求總需求其中：保障性租賃住房其中：未來十年趨勢(shì)需求類型剛性需求新婚需求改善需求更新需求總需求其中：保障性租賃住房其中：未來十年趨勢(shì)開始回落繼續(xù)回落仍有提升空間預(yù)計(jì)將逐步加快中樞回落但具有支撐房地產(chǎn)需求測(cè)算測(cè)算方法 測(cè)算數(shù)值新增城鎮(zhèn)人口×人均居住面積 800萬(wàn)人/年*38.城鎮(zhèn)初婚人口×人均居住面積 75城鎮(zhèn)人口×人均居住面積住房存量資料來源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，央廣網(wǎng)，中國(guó)住房存量研究報(bào)告，人民網(wǎng)，5.2.3改善型需求（：日本（1.64VS中國(guó)（0.97）VS中國(guó)改善型住房仍有較大需求。19881.64/2020數(shù)僅為0.97間/人，未來改善型的住房仍有較大需求。圖表48:19881.64人2.51.642.01.641.51.00.519681970197219681970197219741976197819801982198419861988199019921994199619982000200220042006200820102012201420162018資料來源：日本統(tǒng)計(jì)局30（得房率202237.540.745.730.032.636.6圖表49:中國(guó)代表性城市人均居住面積（不考慮得房率） 圖表50:中國(guó)代表性城市人均居住面積（考慮80得房率）南京:人均住房建筑面積（㎡）上海:人均住房建筑面積（㎡）宿遷:人均住房建筑面積（㎡）50454035302520

403845.73640.7 3437.5 3228262422

南京:人均住房建筑面積（㎡）上海:人均住房建筑面積（㎡）宿遷:人均住房建筑面積（㎡）

36.632.630.020092010201120122013201420152016201720182019202020212022 20092010201120122013201420152016201720182019202020212022資料來源：江蘇省與上海市統(tǒng)計(jì)局， 資料來源：江蘇省與上海市統(tǒng)計(jì)局，5.2.4房?jī)r(jià)：日本“量?jī)r(jià)齊跌”VS中國(guó)“量跌價(jià)挺”199019911993-199620213203201958.620232021圖表51:日泡破期新給維高位 圖表52:中國(guó)房給已充調(diào)整