政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)管理方式與工作計(jì)劃

政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)管理方式與工作計(jì)劃目錄第一節(jié)管理方式 1一、擬采用的管理方式 1二、內(nèi)部管理構(gòu)架 4三、管理職責(zé) 4四、運(yùn)作程序 7五、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制 8第二節(jié)工作計(jì)劃 10一、前期介入計(jì)劃 10二、前期介入要求 11三、物業(yè)服務(wù)交接項(xiàng)目 23四、接管后工作計(jì)劃 23第三節(jié)管理目標(biāo) 25第一節(jié)管理方式一、擬采用的管理方式（一）實(shí)施高新智能型物業(yè)管理摸式伴隨社會經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展，智能化建筑正成為現(xiàn)代化建筑發(fā)展的必然趨勢，計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、自動控制技術(shù)，新型建筑材料等已充分應(yīng)用于現(xiàn)代化建筑之中，并以其高效，節(jié)能、安全、便捷、個(gè)性化強(qiáng)的優(yōu)勢備受使用者和管理者的推崇，行政中心物業(yè)是現(xiàn)代高新技術(shù)的集合體，其智能化系統(tǒng)綜合配置了樓宇管理系統(tǒng)，辦公自動化系統(tǒng)，通訊與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等多個(gè)系統(tǒng)，其現(xiàn)代化程度在XX省乃至全國都是領(lǐng)先的，我公司將在充分熟悉各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)，各種材料化學(xué)性能的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢，利用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化科技設(shè)備設(shè)施和科學(xué)的管理方法，推行科技型物業(yè)管理，將“最優(yōu)理念”始終貫穿于我們整個(gè)物業(yè)管理活動中。1.充分運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)集中控制管理，提高經(jīng)濟(jì)效益為實(shí)現(xiàn)對行政中心的水、電、空調(diào)、車輛、消防、防盜報(bào)警、等各系統(tǒng)的綜合監(jiān)控與管理，達(dá)到設(shè)備設(shè)施在優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)的情況下運(yùn)行，我們將充分利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，利用樓宇自動化系統(tǒng)中央控制計(jì)算機(jī)的圖形顯示，動態(tài)適時(shí)數(shù)據(jù)刷新功能，使設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。運(yùn)行參數(shù)一目了然，從而節(jié)省大量的人才資源，提高經(jīng)濟(jì)效益；通過特有的報(bào)警優(yōu)先顯示功能，使操作人員及時(shí)準(zhǔn)確地了解設(shè)備是否正常，一旦接到報(bào)警信號，迅速做出反映，及時(shí)排除故障；將分散于各子系統(tǒng)與中央計(jì)算機(jī)的連接，達(dá)到分散控制，集中管理的功能模式。2.充分利用行政中心設(shè)備自身的性能優(yōu)勢行政中心設(shè)備自動化系統(tǒng)可對物業(yè)的各種機(jī)電設(shè)施進(jìn)行自動化控制，包括通風(fēng)，空氣調(diào)節(jié)、給排水、供配電、照明等，其終端設(shè)備可動態(tài)檢測，顯示設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)，監(jiān)視、控制其運(yùn)行狀態(tài)，并根據(jù)外界條件及負(fù)載變化情況，自動調(diào)節(jié)各種設(shè)備始終進(jìn)行在最佳狀態(tài)，自動實(shí)現(xiàn)對電力，供水等能源的調(diào)節(jié)與管理，通過閉路監(jiān)控系統(tǒng)，可以方便地了解行政中心內(nèi)外環(huán)境狀況，利用門禁和停車場管理系統(tǒng)可以對進(jìn)出特定區(qū)域的人員，車輛實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管；綜合利用各種技防設(shè)備的功能，使行政中心各控制系統(tǒng)具備的自動檢測，自動調(diào)節(jié)、自動診斷，自動報(bào)警等功能，保證行政中心的設(shè)備在最安全的條件下運(yùn)行，降低設(shè)備運(yùn)行成本，減少設(shè)備管理人員的數(shù)量，將人為不安全的因素將到最低點(diǎn)。3.學(xué)習(xí)先進(jìn)的科學(xué)管理理論，造就科學(xué)管理人才，不斷創(chuàng)新，勇攀物業(yè)管理新高峰針對行政中心高智能化物業(yè)特點(diǎn)，我公司擬專門成立智能化物業(yè)管理理論與技術(shù)研究小組，運(yùn)用管理眾多智能化建筑物積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，解決在實(shí)施智能化管理過程中所出現(xiàn)的技術(shù)難題，走現(xiàn)代先進(jìn)的科學(xué)管理理論與物業(yè)管理實(shí)踐相結(jié)合之路，培養(yǎng)和造就大批智能化物業(yè)管理人員，確保行政中心智能化管理不斷創(chuàng)新領(lǐng)先。（二）物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)雙重監(jiān)督在行政中心的物業(yè)管理活動中，實(shí)行雙重監(jiān)督，即由行政中心物業(yè)管理委員會和公司對行政中心物業(yè)管理處的各項(xiàng)管理工作進(jìn)行監(jiān)管，物業(yè)管理處對行政中心實(shí)施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理，物業(yè)管理處的各項(xiàng)工作定期向物業(yè)管理委員會和公司進(jìn)行書面匯報(bào)，接受物業(yè)管理委員會和公司的監(jiān)督和指導(dǎo)，物業(yè)管理委員會對管理處的工作進(jìn)行宏觀的監(jiān)控，公司各職能部門對管理處的各項(xiàng)工作進(jìn)行具體的監(jiān)督與指導(dǎo)，用戶監(jiān)督與專業(yè)化物業(yè)管理有機(jī)地結(jié)合在一起，形成業(yè)主自治，監(jiān)管與企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的運(yùn)作方式。（三）導(dǎo)入先進(jìn)管理體系及管理思想我們利用ISOXXXX質(zhì)量管理體系，導(dǎo)入ISOXXXX環(huán)境管理體系和OHSASXXXX0職業(yè)安全健康管理體系思想，將其運(yùn)用到行政中心的物業(yè)管理工作中，用先進(jìn)科學(xué)的管理，確保行政中心的物業(yè)管理工作達(dá)到并保持一流水準(zhǔn)，ISOXXXX質(zhì)量管理體系主要強(qiáng)調(diào)對產(chǎn)品有關(guān)的過程進(jìn)行控制，通過審核和監(jiān)督，及時(shí)采取糾正，預(yù)防措施，并持續(xù)改進(jìn)，從而不斷增強(qiáng)顧客滿意度，ISOXXXX環(huán)境管理體系強(qiáng)調(diào)規(guī)范組織的環(huán)境行為，資源的合理利用，預(yù)防污染，倡導(dǎo)環(huán)境保護(hù)，強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保作業(yè)，以實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)利用和生態(tài)環(huán)境的綜合治理。0HSASXXXX職業(yè)安全健康管理體系，則強(qiáng)調(diào)消防或降低企業(yè)的職業(yè)安全健康風(fēng)險(xiǎn)，不斷改進(jìn)績效，預(yù)防事故的發(fā)生，確保企業(yè)員工的安全防護(hù)，有效增強(qiáng)員工對企業(yè)的凝聚力和向心力，從而保證整個(gè)服務(wù)水平的不斷提高，我公司在多年成功實(shí)施ISOXXXX質(zhì)量管理體系基礎(chǔ)上，將ISOXXXX質(zhì)量管理體系，ISOXXXX0環(huán)境管理體系和OHSASXXXX0職業(yè)安全健康管理體系整合在一起運(yùn)行，構(gòu)成整合型管理體系并導(dǎo)入到行政中心的物業(yè)管理中，從而在行政中心的物業(yè)管理活動中心形成一個(gè)共同、連續(xù)、嚴(yán)密的管理思路，使各管理體系之間實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，并有效地利用資源，降低管理成本，提高管理水平，降低企業(yè)的職業(yè)安全健康風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制和不斷改進(jìn)，為XX行政中心營造出一個(gè)高質(zhì)量，無污染，綠色環(huán)保、舒適優(yōu)雅的工作環(huán)境。二、內(nèi)部管理構(gòu)架組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效，一專多能，在充分了解行政中心建設(shè)特點(diǎn)和使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)行政中心用戶的基本情況，我公司在行政中心設(shè)置物業(yè)管理處，物業(yè)管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，物業(yè)管理處設(shè)經(jīng)理、副經(jīng)理各一名，下設(shè)綜合管理部、工程部、環(huán)境管理部，安全管理部等四部，綜合管理部專設(shè)客戶服務(wù)中心。三、管理職責(zé)（一）品質(zhì)管理1.編制管理體系文件并對文件進(jìn)行管理。2.定期對質(zhì)量工作、質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。3.組織內(nèi)部審核，監(jiān)督。對用戶意見調(diào)查并進(jìn)行結(jié)果分析，制定糾正和預(yù)防措施。4.各種質(zhì)量資料和檔案管理（二）工程管理1.指導(dǎo)，檢查建筑，供配電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)。2.制定設(shè)備設(shè)施月、季、年度運(yùn)行，檢測與維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施措施。3.對設(shè)備維修工，運(yùn)行等業(yè)務(wù)和技能指導(dǎo)工作。4.各類技術(shù)資料的收集，歸納，整理。5.維修工程監(jiān)理，驗(yàn)收。6.分包方的選聘、管理，合同的起草，執(zhí)行，檢查，評審等。（三）設(shè)備維修1.設(shè)備運(yùn)行，檢測與維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施。2.設(shè)備突發(fā)事故的處理。3.配合供電公司，自來水公司，電信公司，有線電視臺，燃?xì)夤镜葮I(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。4.根據(jù)用戶報(bào)修要求，及時(shí)維修并保證質(zhì)量。（四）設(shè)備運(yùn)行管理1.供配電，給排水，空調(diào)，電梯等設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行。2.填寫設(shè)備的運(yùn)行記錄，保證真實(shí)無誤，資料保存完好。3.設(shè)備及設(shè)備機(jī)房的清潔衛(wèi)生。4.按整合型管理體系對設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)控巡視，做好巡視記錄表。5.按設(shè)備性能要求，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程安全操作，杜絕設(shè)備運(yùn)行責(zé)任事故發(fā)生。6.負(fù)責(zé)節(jié)點(diǎn)，節(jié)能，節(jié)水計(jì)劃的實(shí)施。（五）環(huán)境管理1.物業(yè)區(qū)域的清潔保潔工作。2.清潔工作質(zhì)量監(jiān)督并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。3.垃圾分類收集。4.“四害”的清殺工作與定期防疫工作。5.垃圾清運(yùn)，并督促環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)清運(yùn)垃圾。（六）綠化管理1.綠化的養(yǎng)護(hù)管理（施肥、造型、修剪、補(bǔ)栽等），維護(hù)整體環(huán)境形象。2.植物、植被病蟲害的防治工作。（七）公共安全管理1.公共安全防范（1）安全管理工作計(jì)劃的制定和實(shí)施。（2）安全巡視，按規(guī)定巡邏路線，時(shí)間實(shí)現(xiàn)24小時(shí)巡查值班。（3）夜間控制來訪人員，按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)（4）維護(hù)進(jìn)出車輛秩序，做好車輛出入登記。（5）突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施的制定和實(shí)施。（6）協(xié)助公安、武警的治安保衛(wèi)工作。（7）消防檢查和防火監(jiān)督管理。2.消防安全監(jiān)控（1）24小時(shí)值班，發(fā)現(xiàn)異常情況迅速通知相關(guān)人員進(jìn)行處理，并報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)。（2）密切監(jiān)視大樓外來人員進(jìn)入主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室區(qū)域的行為，預(yù)防突發(fā)事件的發(fā)生。（3）密切監(jiān)控消防設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常，立即按有關(guān)程序操作，防止火災(zāi)發(fā)生。（4）密切監(jiān)視交通情況（如車輛的進(jìn)出等）（八）社區(qū)文化管理1.制定社區(qū)文化活動計(jì)劃，并組織實(shí)施。2.組織開展宣傳教育，公益活動及精神文明活動。3.組織刊展便民服務(wù)。4.協(xié)助用戶去辦各種類型的慶典活動和各種文化宣傳活動。四、運(yùn)作程序通過對行政中心建筑，設(shè)備設(shè)施及周邊環(huán)境全面深入的調(diào)查研究，擬定初步的管理方案。物業(yè)管理的前期介入是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，在前期介入中，管理人員和工程技術(shù)人員將對建筑工程質(zhì)量和在今后投入使用中可能出現(xiàn)的問題，向甲方管理人員書面提出整改意見，督促施工對進(jìn)行整改，熟悉設(shè)備，設(shè)施調(diào)試，操作，養(yǎng)護(hù)，實(shí)現(xiàn)順利接管，收集設(shè)備的條件、易損件、技術(shù)說明書、圖紙等，并歸納存檔。對員工服務(wù)意識、服務(wù)技能的崗前培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗。由公司技術(shù)部門、管理處經(jīng)理、工程技術(shù)人員等組成驗(yàn)收組，按物業(yè)管理要求對行政中心的建筑及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，同甲方，監(jiān)理方，施工方作好交接記錄工作。按精干高效，一專多能的原則設(shè)立行政中心物業(yè)管理處，在服務(wù)中心和公司的領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)控下，對行政中心進(jìn)行全方位的物業(yè)管理。相關(guān)前期準(zhǔn)備工作完成后，正式全面實(shí)施物業(yè)管理。五、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制（一）雙閉環(huán)控制模式小閉環(huán)是對工作過程的微觀控制，主要通過個(gè)人，部門，管理處三級執(zhí)行，通過自檢，監(jiān)督系統(tǒng)，任何一項(xiàng)工作內(nèi)容的均實(shí)施三級閉環(huán)控制，對照工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，針對檢查出的問題及實(shí)施過程中出現(xiàn)的新情況及時(shí)改進(jìn)糾偏，控制工作按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；大閉環(huán)是公司質(zhì)量管理部，技術(shù)管理部門對管理處階段性工作的宏觀控制，工作計(jì)劃與績效標(biāo)準(zhǔn)按公司發(fā)展戰(zhàn)略制定，同時(shí)充分考慮業(yè)主要求，行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)，新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對管理處每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對工作結(jié)果進(jìn)行檢查，分析和評價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中，形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)。在具體執(zhí)行中實(shí)行逐級負(fù)責(zé)制，即將工作目標(biāo)分解落實(shí)到各部門和個(gè)人，所有的工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級對上級負(fù)責(zé)，上級檢查，監(jiān)督、指導(dǎo)下級工作。管理環(huán)環(huán)相扣，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的質(zhì)量環(huán)，在具體運(yùn)作中，管理處經(jīng)理既是日常工作的指揮者，監(jiān)督管理者，又是被監(jiān)督者，評價(jià)者，各項(xiàng)指令下達(dá)后，執(zhí)行人員即開始動作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到各級指揮部，部門負(fù)責(zé)人作出校正，判斷，評價(jià)，各級管理人員還要從檢查，評比結(jié)果中對管理中存在的問題加以糾正，從而保證管理的有效和不失控、不變形。（二）激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)是用閉環(huán)控制的動力，使管理不斷運(yùn)轉(zhuǎn)，在控制中導(dǎo)入激勵(lì)機(jī)制，以充分調(diào)動員工積極性，挖掘內(nèi)部潛力，確保系統(tǒng)在充滿活力的中不斷運(yùn)行，激勵(lì)系統(tǒng)包括目標(biāo)激勵(lì)，崗位激勵(lì)，獎懲機(jī)制三部分。1.目標(biāo)激勵(lì)在公司的工作中，提出創(chuàng)建物業(yè)管理名牌企業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)，并將達(dá)到這一目標(biāo)具體分解到每個(gè)部門，每個(gè)員工的目標(biāo)管理責(zé)任中，簽定年度目標(biāo)管理責(zé)任制考核協(xié)議書，年終考核。2.崗位激勵(lì)實(shí)行內(nèi)部公開競爭上崗、能者上的崗位淘汰制度，為員工提供充分展示的舞臺。這一企業(yè)文化思想是我公司長久發(fā)展的根本動力。獎懲機(jī)制：獎懲機(jī)制實(shí)行以獎為主，以懲為輔，通過獎懲達(dá)到提倡企業(yè)文化價(jià)值觀和競爭意識、危機(jī)意識等。3.監(jiān)督機(jī)制：（1）外部監(jiān)督既物業(yè)管理委員會，管理局對管理處進(jìn)行監(jiān)督。（2）內(nèi)部監(jiān)督公司品質(zhì)管理部對管理處進(jìn)行質(zhì)量考核，管理處各職能部門相互監(jiān)督制約，內(nèi)部形成質(zhì)量監(jiān)督閉環(huán)體系。（3）業(yè)主監(jiān)督公司設(shè)24小時(shí)投訴電話，總經(jīng)理投訴熱線，24小時(shí)投訴受理流程。第二節(jié)工作計(jì)劃一、前期介入計(jì)劃專業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)管理前期介入，將為今后物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本，打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。針對行政中心，現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點(diǎn)，本公司如果中標(biāo)，將成立前期物業(yè)管理介入工作組，以國際先進(jìn)的物業(yè)管理理念，專業(yè)化、科學(xué)化的管理方式，介入XX行政中心的前期物業(yè)管理工作。（一）前期介入人員安排組長：公司總經(jīng)理兼任副組長：行政中心物管事務(wù)所經(jīng)理其它成員：公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各X名，項(xiàng)目經(jīng)理X名、品質(zhì)管理部、資源管理部、市場推廣部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部主管級職員各X名。（二）工作方式1.組長每周組織會議對一周工作作全面布署，并檢討各項(xiàng)工作的完成情況。2.副組長全日制現(xiàn)場辦公，負(fù)責(zé)行政中心現(xiàn)場工作的協(xié)調(diào)與安排。3.各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場工作，副組長每日組織會議對當(dāng)日工作作全面檢討。4.工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作，按計(jì)劃完成各口工作，每周向副組長提供工作報(bào)告。5.組長每周組織會議對一周工作作全面布署，并檢討各項(xiàng)工作的完成情況。6.副組長全日制現(xiàn)場辦公，負(fù)責(zé)行政中心現(xiàn)場工作的協(xié)調(diào)與安排。7.各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場工作，副組長每日組織會議對當(dāng)日工作作全面檢討。8.工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作，按計(jì)劃完成各口工作，每周向副組長提供工作報(bào)告。二、前期介入要求公司中標(biāo)后，將組建行政中心物業(yè)管理事務(wù)所，派駐事務(wù)所經(jīng)理，組織各專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)駐物業(yè)現(xiàn)場，按照服務(wù)要求和有關(guān)物業(yè)管理前期介入的規(guī)定，進(jìn)入有關(guān)工作程序，由甲方組織與設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)廠商取得聯(lián)系，并建立良好的合作關(guān)系，并就有關(guān)工作協(xié)調(diào)問題進(jìn)行磋商，明確物業(yè)管理服務(wù)在前期介入中的工作內(nèi)容、工作方式及所承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，并確定三方相互溝通的方式和具體聯(lián)系人員。通過前期介入，一是便于在前期介入中發(fā)現(xiàn)問題能及時(shí)反饋到有關(guān)單位，爭取得到理解并及時(shí)解決，二是便于以后在物業(yè)使用維修管理中，使其作為我們的技術(shù)后盾，掌握材料供應(yīng)渠道和技術(shù)支持服務(wù)。三是參與設(shè)備調(diào)試，充分了解，熟悉物業(yè)情況，對影響今后使用功能的工程問題提出整改合理化建議，制定操作性強(qiáng)的物業(yè)管理方案。同時(shí)，我們將根據(jù)甲方對物業(yè)管理的要求、愿望，了解甲方對物業(yè)使用的有關(guān)安排、計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上修訂完善物業(yè)管理方案。我們將從以下幾方面開展物業(yè)的前期介入（一）施工期的前期介入施工期主要指物業(yè)土建工程基本完工，設(shè)備實(shí)施基本到位之前的階段。1.工作方式工程技術(shù)人員進(jìn)場，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運(yùn)用情況，收集整理各專業(yè)技術(shù)施工資料，對施工進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問題，及時(shí)提出整改建議。2.工作方法（1）掌握設(shè)計(jì)思路行政中心涉及的專業(yè)技術(shù)很多，為便于今后的物業(yè)管理，要求物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員須掌握設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)依據(jù)、載荷設(shè)計(jì)分析、基礎(chǔ)處理、功能分區(qū)、建筑結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、水暖電智等各專業(yè)施工設(shè)計(jì)圖等等。（2）掌握各專業(yè)施工方法日后的物業(yè)管理維修工作，必須在了解物業(yè)建設(shè)形成過程的施工方法后才能進(jìn)行維修，如屋面防水工藝、取暖保溫施工工藝、設(shè)備的輸入輸出參數(shù)等，因此，物業(yè)管理人員在施工期的介入階段，必須深入現(xiàn)場，了解各專業(yè)施工工序及方法，掌握施工的難點(diǎn)，收集整理各種技術(shù)及施工資料，了解各種材料生產(chǎn)廠家及通迅地址。（3）提出整改合理化建議我公司將根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題（如水池、天面、衛(wèi)生間的防水防漏，廣場地面磚、內(nèi)外墻裂縫的防范等等）與施工方、監(jiān)理方的技術(shù)管理人員協(xié)商，提出建議、意見，對于施工中因各種原因造成的嚴(yán)懲工程質(zhì)量問題，影響到今后的使用功能、使用安全等重大問題，及時(shí)向有關(guān)方提出整改建議，如果一時(shí)解決不了的，寫出專題報(bào)告，提交甲方處理。（4）制定切實(shí)可行的管理方案行政中心功能齊全，且面向公眾開放，來往人員復(fù)雜，管理難度很大，保障安全更加重要，物業(yè)管理人員必須盡早熟悉物業(yè)情況，制定切合實(shí)際的管理方案。（二）設(shè)備安裝調(diào)試期的前期介入設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試期：指從樓宇設(shè)備安裝工程開始到安裝調(diào)試驗(yàn)收全過程的管理。1.工作方式由工程部參與調(diào)試工作，現(xiàn)場學(xué)習(xí)。2.主要工作內(nèi)容有（1）結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際，通過詳細(xì)研讀各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙，對照建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計(jì)布置情況，包括交配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備系統(tǒng)、電梯設(shè)備系統(tǒng)以及智能化設(shè)備系統(tǒng)等。由于大廈功能的多樣性、完備性和設(shè)備系統(tǒng)的專業(yè)復(fù)雜性，要求介入的物業(yè)管理人員也要具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)和一定的工程施工管理經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中不符合設(shè)計(jì)要求，違反專業(yè)規(guī)范要求的質(zhì)量問題。（2）通過詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術(shù)問題。（3）在詳細(xì)研讀設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場檢查建筑空間位置及設(shè)備外形尺寸的基礎(chǔ)上，從設(shè)備運(yùn)行維護(hù)及角度認(rèn)真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利，易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容量易調(diào)節(jié)搭配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管理、便于經(jīng)濟(jì)核算，并就這些問題提出改進(jìn)意見或建議，提請?jiān)O(shè)計(jì)單位和工程籌建處改進(jìn)。（4）參加設(shè)備安裝工程的分部、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，熟悉樓宇各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理方面的整改意見和建議。（5）建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有設(shè)備選型報(bào)告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；設(shè)備購置合同；設(shè)備安裝合同；設(shè)備隨機(jī)文件（說明書、合格證、裝箱單等）；進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；設(shè)備性能檢測和驗(yàn)收移交書；設(shè)備安裝現(xiàn)場更改單和設(shè)計(jì)更改單；相關(guān)產(chǎn)品樣本；業(yè)務(wù)往來文件、批件等。文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗(yàn)收圖紙資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)資料檔案。（6）在對設(shè)備各系統(tǒng)全面了解的基礎(chǔ)上，結(jié)合行政中心設(shè)備系統(tǒng)修訂完善管理制度，安全操作規(guī)程和作業(yè)指導(dǎo)書。（三）樓宇和公共區(qū)域的前期介入1.辦公樓宇的前期介入前期介入任務(wù)是：了解辦公室、各功能會議室結(jié)構(gòu)上的特殊要求，了解投放使用后的安全防范要求，制訂辦公室、功能會議室外部安全管理措施及有關(guān)制度，前期介入的工作要點(diǎn)為：（1）了解辦公室、各功能會議室內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特殊性；（2）掌握與之配套設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；（3）掌握消防安全設(shè)備設(shè)施的配套情況；（4）制定應(yīng)急情況時(shí)人員的疏散方案；在裝修中特別注意控制材料的質(zhì)量，嚴(yán)禁使用易燃或劣質(zhì)材料，在消防施工中確保安全，會同施工、監(jiān)理方一起嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。2.室外綠化及園林小品的前期介入了解室外綠化面積和布局，綠化設(shè)計(jì)思路，樹木、花卉的種類和數(shù)量，了解花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等一毓知識和技術(shù)，監(jiān)督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營養(yǎng)土；注意花木的種植，一定要去除營養(yǎng)袋；草地要求平整后才能植草；及時(shí)跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排水工程情況，并根據(jù)園林設(shè)計(jì)規(guī)劃要求及涉及到的綠化知識，編寫綠化技術(shù)管理措施和規(guī)定，同時(shí)對綠化人員進(jìn)行培訓(xùn)，了解園林小品的設(shè)計(jì)意圖，掌握材料的性能并制定相應(yīng)的維護(hù)措施。3.地下停車場與道路的前期介入行政中心來往辦事人員及來往車輛多，地下停車場的前期介入工作重點(diǎn)是：了解與掌握地下停車場的設(shè)計(jì)規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、泊車位數(shù)量、車輛行駛進(jìn)出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全的設(shè)施、設(shè)備，并著重跟蹤地下停車場、地面排水溝、井的污水排放設(shè)備設(shè)施的施工與安裝，發(fā)現(xiàn)有影響日后管理或影響行車安全的情況，及時(shí)向甲方有關(guān)部門匯報(bào)并提出整改建議，要求施工方進(jìn)行整改，事物所對地下停車場的車輛行駛及車輛管理制訂有關(guān)制度和措施，為日后停車場的管理提供依據(jù)。（四）竣工及接管驗(yàn)收的前期介入竣工及接管驗(yàn)收期：指物業(yè)工程竣工并向物業(yè)移交接管階段。1.工作方式按照物業(yè)接管驗(yàn)收的程序和要求，依據(jù)國家制定的物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，做好接管驗(yàn)收工作，做到全面、細(xì)致而不漏項(xiàng)，為日后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（1）物業(yè)驗(yàn)收（物業(yè)驗(yàn)收前編制驗(yàn)收計(jì)劃）土建驗(yàn)收樓內(nèi)地面平整，不裂縫、脫皮、起砂等缺陷。屋面清潔，無垃圾和堆放物，屋面排水口無明顯堵塞現(xiàn)象。衛(wèi)生間地面不應(yīng)積水、滲漏現(xiàn)象。進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固。屋內(nèi)墻面平整，無裂縫、剝落和起泡等缺陷。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。門窗玻璃完好無損，安裝平整、牢固，開閉靈便。木作工程表面光潔，線條順直。飾面磚應(yīng)表面潔凈，無裂縫、脫落現(xiàn)象。水、電設(shè)施驗(yàn)收水、電表底度清晰水、電表按套安裝或預(yù)留表位。公共及室內(nèi)照明設(shè)施齊全，無損壞，使用功能正常管道安裝牢固、垂直，控制部件啟閉靈活，無滴漏。地漏排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生間設(shè)施配件齊全、完好，接口不得滲漏，制動靈活。設(shè)備驗(yàn)收水泵驗(yàn)收須提供產(chǎn)品合格證，產(chǎn)品說明書，土建安裝圖紙，水泵電路圖紙，水泵電路圖。電機(jī)持續(xù)運(yùn)行壹小時(shí)無故障，運(yùn)行時(shí)無較大振動。蓄水池、閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。各種儀器、儀表規(guī)格、型號應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，安全裝置必須靈敏可靠，控制閥門開關(guān)靈活。消防設(shè)施驗(yàn)收消防設(shè)施有消防部門檢驗(yàn)合格證。消防栓、消防管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，防腐措施符合設(shè)計(jì)要求。消防設(shè)施有規(guī)定的標(biāo)識。電梯驗(yàn)收電梯機(jī)房清潔、通風(fēng)。有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格證。提供電梯有關(guān)圖紙資料：a.土建圖b.電梯維護(hù)說明書c.電梯控制圖d.產(chǎn)品說明書電梯持續(xù)運(yùn)行30分鐘無故障。電梯在運(yùn)行過程中，指令、召喚、定向、程序轉(zhuǎn)換、開車、截車、停車、平層準(zhǔn)確無誤，聲光、信號清晰正確。電梯啟動、運(yùn)行和停止，轎廂內(nèi)無較大震動及沖擊，制動器可靠。電梯供電電源線必須單獨(dú)敷設(shè)。供電系統(tǒng)驗(yàn)收供電系統(tǒng)安裝后必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。配電柜（盤）及開關(guān)柜型號、規(guī)格，質(zhì)量符合要求。柜（盤）內(nèi)設(shè)備，電器的導(dǎo)電接觸面與母線連接的接觸緊固、牢靠?？照{(diào)系統(tǒng)驗(yàn)收：空調(diào)制冷機(jī)組、風(fēng)柜、各風(fēng)管及風(fēng)口，空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度，下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)、空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷支采及電機(jī)、各檢修口等設(shè)施符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（2）驗(yàn)收確認(rèn)驗(yàn)收過程應(yīng)將驗(yàn)收物業(yè)的質(zhì)量狀況如實(shí)記錄，記錄后有移交人的認(rèn)可簽字。（3）資料接管新建物業(yè)在接管過程中，驗(yàn)收以下資料作為物業(yè)管理的原始資料建檔保存：a.住宅政府機(jī)關(guān)大樓建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；b.住宅政府機(jī)關(guān)大樓平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；c.房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備、園藝的竣工圖；d.地下管網(wǎng)竣工圖；e.工程質(zhì)量檢查合格證；f.各種設(shè)備的檢驗(yàn)合格證；g.房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表。（4）設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行設(shè)備設(shè)施在驗(yàn)收合格后，事務(wù)所對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，以確保用戶入伙后設(shè)備能正常運(yùn)行，事務(wù)所的工程技術(shù)人員此時(shí)可在設(shè)備安裝調(diào)試單位配合下直接操作設(shè)備，并請?jiān)O(shè)備調(diào)試單位對相關(guān)操作人員進(jìn)行設(shè)備正式運(yùn)行前的培訓(xùn)。（五）物業(yè)入伙的管理接管驗(yàn)收后至物業(yè)入伙，此間約為一個(gè)月時(shí)間，事務(wù)所將圍繞入伙做大量的準(zhǔn)備工作，重點(diǎn)做好物業(yè)成品保護(hù)、各部門的入伙搬遷、引導(dǎo)等，確保搬遷工作的有序進(jìn)行。1.清潔開荒入伙前，建議甲方對物業(yè)進(jìn)行全面清潔工作，包括外墻、石材地板、木地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。避免使用有腐蝕作用的清潔液，防止腐蝕后造成損失及后續(xù)管理的困難。2.搬遷準(zhǔn)備工作（1）跟蹤竣工驗(yàn)收入接管驗(yàn)收中檢查出的問題的整改情況。（2）建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度及管理制度。（3）向甲方提交關(guān)于大樓相關(guān)配套設(shè)施配置的建議，諸如：室內(nèi)公共區(qū)域垃圾桶配置，公共洗手間垃圾筐、紙巾盒的配置。（4）做好電梯轎箱、地面瓷磚、燈體、墻面等物業(yè)成品的保護(hù)工作。（5）協(xié)助甲方完成各類標(biāo)識牌制作后的安裝、停車場劃線。3.協(xié)助甲方完成搬遷工作（1）了解入伙各部門的辦公場所。（2）了解搬遷日期與時(shí)間。（3）提供搬遷路線及停車地點(diǎn)。（4）安排好電梯操作人員值班。（5）事物所協(xié)助做好現(xiàn)場物品的看護(hù)、引