江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年

江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年看到琥珀美墅這個(gè)案名，首先想到的就是小學(xué)的課文——《琥珀》，它告訴我們：每一塊琥珀都是有故事的。在回南京的路上，我們就在一路思考，93棟房子，大約就是93個(gè)故事，會(huì)不會(huì)93個(gè)家庭，因?yàn)檫@些故事結(jié)緣琥珀美墅，就像童話里那樣，幸福的生活。冬天也許快來(lái)了，但相信，琥珀美墅的童話，才剛剛開(kāi)始。讓我們，從93個(gè)故事開(kāi)始……江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年市場(chǎng)分析提報(bào)目錄項(xiàng)目研讀銷售策略營(yíng)銷策略代理商務(wù)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年市場(chǎng)分析江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年市場(chǎng)態(tài)勢(shì)競(jìng)品分析政策研讀江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年市場(chǎng)態(tài)勢(shì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%，新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%。自2010年以來(lái)，淮安商品住宅成交價(jià)格、成交面積以及成交套數(shù)均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其中2月份受春節(jié)長(zhǎng)假影響成交量有所下降，但淮安樓市總體銷售情況良好。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年2010年1-4月，淮安樓市成交均價(jià)無(wú)大波動(dòng)，并有小幅上漲趨勢(shì)。2010年2月受春節(jié)長(zhǎng)假影響，淮安樓市成交套數(shù)有所下跌，3月份成交量增加。以上數(shù)據(jù)4月份僅統(tǒng)計(jì)到4月16日晚江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年政策研讀當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)飛漲引起中央政府高度重視，為遏制高房?jī)r(jià)，進(jìn)入四月以來(lái)各項(xiàng)新政不斷出臺(tái)。新政策：4月14日，國(guó)務(wù)院將二套房首付比率調(diào)高到50%。4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套住房貸款。市場(chǎng)反應(yīng)：按照目前淮安高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格計(jì)算，若每套房120萬(wàn)，首付50%，60萬(wàn)元，貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款20年，每個(gè)月的還款金額約4000元左右。由于首付比例和貸款利率的提高，打擊了貸款炒房人群，也在一定程度上影響改善性需求的自主人群。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年茂華·國(guó)際匯項(xiàng)目地址：清河南昌路東和平路南側(cè)占地面積：30萬(wàn)平方米總建筑面積：80萬(wàn)平方米在售房源：7號(hào)樓207㎡四房三廳兩衛(wèi)售價(jià)：5200-6300元/㎡總價(jià)：110-130萬(wàn)元/套【售樓處包裝、樣板間布置、案場(chǎng)服務(wù)等情況很好，堪稱淮安之首】競(jìng)品分析高端住宅江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年207㎡四房三廳兩衛(wèi)175㎡四房三廳兩衛(wèi)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年淮安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：清河翔宇中路169號(hào)總建筑面積：70萬(wàn)平方米在售房源：3號(hào)樓高層住宅，137㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)售價(jià)：5700-6000元/㎡總價(jià)：80萬(wàn)元/套左右江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年137㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年榕興·水韻天成項(xiàng)目地址：清河淮安市清河區(qū)圩北路建筑類別：9幢花園洋房、4幢小高層、5幢高層銷售情況：花園洋房，面積137㎡左右，均價(jià)6500元/㎡，已全部售罄。高層均價(jià)5200-5500元/㎡。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年英倫·玫瑰園項(xiàng)目地址：淮海南路寧連路立交口南150米綠化率：30%在售房源：220-280㎡聯(lián)排別墅價(jià)格：120-150萬(wàn)/套（5000元/㎡）優(yōu)惠：繳納誠(chéng)意金10萬(wàn)元，購(gòu)房可優(yōu)惠3萬(wàn)元雙拼別墅已被全部預(yù)定競(jìng)品分析別墅江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年聯(lián)排A戶型：地上面積約225㎡，半地下面積約51-52㎡江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年聯(lián)排B戶型：地上面積約215-240㎡，半地下面積約51-52㎡江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年紅豆美墅項(xiàng)目地址：開(kāi)發(fā)區(qū)翔宇大道東側(cè)三亞路北側(cè)綠化率：38%在售房源：僅余35棟西邊一套雙拼別墅，面積250㎡左右，總價(jià)228萬(wàn)左右，單價(jià)9100元∕㎡左右，無(wú)任何優(yōu)惠。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年戶型圖江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年?yáng)|湖怡景苑項(xiàng)目地址：開(kāi)發(fā)區(qū)淮安市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)韓泰路西側(cè)銷售情況：聯(lián)排、疊加別墅全部售罄，價(jià)格6000元/㎡左右綠化率：30%江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年長(zhǎng)島一墅純別墅社區(qū)，獨(dú)棟+雙拼，共200多戶，開(kāi)盤時(shí)間及價(jià)格待定江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年翔宇壹號(hào)在售房源：130㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)均價(jià)：4200元/㎡優(yōu)惠：一次性付款98折，按揭99折開(kāi)盤時(shí)間：4月17日競(jìng)品分析周邊項(xiàng)目127-130㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年上海新城項(xiàng)目地址：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)廈門路28號(hào)建筑類別：高層在售房源：頂層220㎡躍層，三室兩廳兩衛(wèi)，3800元/㎡136㎡平層三房?jī)蓮d兩衛(wèi)4000元/㎡目前購(gòu)房無(wú)優(yōu)惠【案場(chǎng)銷售人員不專業(yè)，服務(wù)不好】江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年香緹豪庭項(xiàng)目地址：?？诼?號(hào)建筑類別：花園洋房、小高層、高層用地面積：46606.41㎡容積率為：2.07建筑密度：26.5%綠地率：30.8%在售房源：112-117㎡三房?jī)r(jià)格：3500元/㎡開(kāi)盤時(shí)間：預(yù)計(jì)5月底江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年112㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)115㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)117㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年小結(jié)1、淮安整體市場(chǎng)供銷兩旺；2、物業(yè)類型以高層、小高層為主；3、高端物業(yè)逐步為市場(chǎng)所接受；4、高端住宅均價(jià)飚向6000元∕㎡；5、別墅類產(chǎn)品以雙拼、聯(lián)排為主，6、別墅類產(chǎn)品供應(yīng)較少，銷售狀況尚佳。7、但目前政策面對(duì)此類高端住宅的控制傾向獲將影響客戶決策。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年項(xiàng)目研讀江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年區(qū)域研讀項(xiàng)目分析客群定位相關(guān)建議江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年區(qū)域研讀江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年功能定位:淮安城區(qū)未來(lái)發(fā)展的中心區(qū)域規(guī)劃范圍:行政管轄面積132平方公里，常住人口20萬(wàn)人規(guī)劃理念:產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的集聚區(qū)、綜合開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)區(qū)、機(jī)制創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)“錢”景光明！板塊規(guī)劃城市核心區(qū)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年項(xiàng)目南臨臺(tái)州路，西臨規(guī)劃支路，東臨合肥路，毗鄰未來(lái)市政府所在地、新城中心板閘，是未來(lái)城市中心的發(fā)展核心。項(xiàng)目周邊高端產(chǎn)品分布相對(duì)密集，如紅豆美墅、東湖怡景苑等，這些項(xiàng)目雖然會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)，但是也有助于區(qū)域整體定位的拔高，例如我們可以將之定位為：中央別墅區(qū)。地段分析中央別墅區(qū)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年區(qū)域無(wú)可挑剔，未來(lái)必然的中心。周邊的項(xiàng)目也很給面子，都很高端，這樣的鄰居不壞。這些已經(jīng)是成功的一半了。剩下的就看自己能做到多好——打鐵還需自身硬。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年項(xiàng)目分析江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年項(xiàng)目分析用地面積：21330.2㎡地上建筑面積：17482.86㎡容積率：0.82綠地率：30%居住戶數(shù)：93戶（雙拼、聯(lián)排）車位數(shù)：93個(gè)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年這棟別墅，本就不同于那些別墅建筑風(fēng)格英倫風(fēng)情高尚元素坡屋頂和塔樓將時(shí)尚與高貴溶為一體，寬敞的庭院和錯(cuò)落的露臺(tái)則將生活與私密完美的結(jié)合起來(lái)，形成一種最樸實(shí)亦最和諧的生活方式江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年戶型面積戶數(shù)總面積戶型配比雙拼—1209.38㎡16戶3350.08㎡17.2%雙拼—2209.38㎡18戶3768.84㎡19.3%雙拼—3165.70㎡1戶165.70㎡1.2%聯(lián)排—1175.50㎡27戶4738.50㎡29%聯(lián)排—2173.38㎡23戶3987.74㎡24.7%聯(lián)排—3146.40㎡8戶1171.20㎡8.6%共計(jì)93套戶型分析——戶型配比戶型配比江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)

威脅SWOT1、開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)2、產(chǎn)品特色鮮明3、雙拼、聯(lián)排定位高端4、低密度、戶數(shù)少1、開(kāi)發(fā)商毫無(wú)品牌知名度2、項(xiàng)目所在位置傳播力較弱別墅市場(chǎng)供不應(yīng)求整個(gè)淮安的別墅市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)偏少，從目前的別墅項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，去化非?？?。1、按照目前項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，長(zhǎng)島一墅、英倫·玫瑰園等別墅項(xiàng)目會(huì)在9月前開(kāi)盤，分流客源2、二套房新政給投資者帶來(lái)一定壓力劣勢(shì)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境價(jià)格走勢(shì)單價(jià)持續(xù)上漲,成交價(jià)格保持高位（紅豆美墅250㎡總價(jià)228萬(wàn)）樓市火爆，供不應(yīng)求二套房新政打壓高端物業(yè)銷售火爆，別墅項(xiàng)目供不應(yīng)求，市場(chǎng)缺口相當(dāng)大，周邊無(wú)實(shí)質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)背景產(chǎn)品特征雙拼、聯(lián)排主導(dǎo)別墅市場(chǎng)，獨(dú)棟、疊加較少別墅物業(yè)銷售依舊火爆項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)符合市場(chǎng)需求，去化速度取決價(jià)格城市發(fā)展決定別墅銷售的火爆，與潛在供應(yīng)量較少產(chǎn)生矛盾快速去化產(chǎn)品核心差異化控制總價(jià)區(qū)間項(xiàng)目總結(jié)唯有找到核心差異化并充足表現(xiàn)才能吸引市場(chǎng)的關(guān)注，價(jià)格問(wèn)題留給現(xiàn)場(chǎng)或者銷售道具去解決。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年客群定位江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年本案客群之物理指標(biāo)主力客群：多次置業(yè)的三高客戶為主流；年齡：35—45歲，有車族；職業(yè)：以企業(yè)高管、私企老板、政府公務(wù)員為主，或有部分教師、海歸等；消費(fèi)動(dòng)機(jī)：投資兼自住?？蛻粞信薪K淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年——智富階層——共同特征：對(duì)財(cái)富的擁有，靠的是智慧而非投機(jī)暴發(fā)的三高（高學(xué)歷、高收入、高職位）人群沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對(duì)價(jià)格有一定的敏感度客群定位本案產(chǎn)品總價(jià)約120萬(wàn)元左右，其客戶身價(jià)在300萬(wàn)以上，屬于淮安的江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年他們屬于一個(gè)富有而知性的階層，因其知識(shí)背景及未來(lái)不可限量的成長(zhǎng)性，該類人群希望公眾將自己與傳統(tǒng)意義上的暴發(fā)戶區(qū)分開(kāi)來(lái)。他們的投資觀更著眼于未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)而不是當(dāng)下，更看重區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，?duì)自己的喜好有清晰而明確的認(rèn)識(shí)。精神層面——他們是這樣一群人:客戶解讀江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年多次置業(yè)，對(duì)房產(chǎn)具備成熟的判斷力，對(duì)價(jià)格敏感度相對(duì)低，但對(duì)“貴得其所”的含義理解透徹；對(duì)物業(yè)的創(chuàng)新和流行趨勢(shì)非常關(guān)注，強(qiáng)調(diào)自己的審美觀和價(jià)值觀；重視產(chǎn)品文化內(nèi)涵，對(duì)現(xiàn)代感建筑具有認(rèn)知；對(duì)長(zhǎng)輩的健康及生活更為關(guān)注；并更加重視對(duì)子女的教育情況；在他們眼中別墅不是用來(lái)炫耀和張揚(yáng)的，而是一處與家人共度快樂(lè)時(shí)光、自然與沉靜的生活所在…精神層面——他們是這樣一群人:江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年相關(guān)建議江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年別墅營(yíng)銷的關(guān)鍵別墅操作的關(guān)鍵在于“均好性”與“極至性”的完美結(jié)合。均好性——做好產(chǎn)品、營(yíng)銷等諸多環(huán)節(jié)上的每一個(gè)細(xì)節(jié)，是一個(gè)別墅項(xiàng)目成功操作的必要條件。這就如同在戰(zhàn)場(chǎng)中建立一條穩(wěn)固的紡線，使得項(xiàng)目首先立于一個(gè)不敗之地。1、立于不敗之地——項(xiàng)目的均好性極至性——抓住一個(gè)切入點(diǎn)，然后將極至放大，這就構(gòu)成了項(xiàng)目的核心亮點(diǎn)。其猶如戰(zhàn)場(chǎng)上的一次奇兵，是致勝的關(guān)鍵。2、致勝的關(guān)鍵——產(chǎn)品的極至性江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年均好性對(duì)于別墅客戶通常決策周期較短，客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的感知往往是憑借第一印象。這就要求在別墅的體驗(yàn)系統(tǒng)中，不僅需要體驗(yàn)系統(tǒng)符合別墅客戶的身份，還要求能夠有力的傳遞項(xiàng)目的最大價(jià)值。（例如茂華·國(guó)際匯，就以其奢華的營(yíng)銷中心和樣板間打動(dòng)意向客戶）終端體驗(yàn)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年弱化售樓處的售賣功能，強(qiáng)化感觀體驗(yàn)營(yíng)造真實(shí)的場(chǎng)景，這是一個(gè)生活的場(chǎng)所，弱化目前現(xiàn)有的將賣樓作為純粹功利性的商業(yè)行為，將售賣的成分降到最低。售樓處不是臨時(shí)搭建做秀的舞臺(tái)，展板、接待臺(tái)甚至售樓員都將不存在，取而代之的是油畫(huà)、吧臺(tái)以及我們高品質(zhì)的服務(wù)。在保證客戶尊貴感時(shí)，弱化售賣功能，讓客戶“慢”下來(lái)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年視覺(jué)動(dòng)起來(lái)在售樓處或樣板房?jī)?nèi)放入著名藝術(shù)家的作品，讓客戶體驗(yàn)一場(chǎng)藝術(shù)大餐聽(tīng)覺(jué)動(dòng)起來(lái)結(jié)合樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格全程放一些可以讓人放松的音樂(lè)嗅覺(jué)動(dòng)起來(lái)在廚房，浴室等空間設(shè)置嗅覺(jué)體驗(yàn)點(diǎn)，如咖啡豆的味道與香水等味道觸覺(jué)動(dòng)起來(lái)在樣板房設(shè)置影音室，放置Xbox等游戲，讓客戶親身感受影音效果通過(guò)銷售節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，讓客戶開(kāi)始“從容”與“放松”色香味俱全，讓客戶食欲大開(kāi)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年1、充分利用客戶對(duì)動(dòng)物的喜愛(ài)，設(shè)置狗狗“銷售員”2、在庭院中進(jìn)行一些有特色的細(xì)節(jié)裝飾，增加情趣3、在樣板房中增加一些常用的生活工具，尤其是孩子的，如旱冰鞋，自行車、籃球等，增加客戶的親切感4、在植物選擇上，選擇價(jià)格較便宜，但感覺(jué)年齡較長(zhǎng)的植物，如竹、樹(shù)籬與夾竹桃等，加強(qiáng)社區(qū)的成熟感通過(guò)居住氛圍的強(qiáng)化，讓客戶產(chǎn)生了“交流”的愿望以情動(dòng)人，為客戶營(yíng)造家的居住氛圍江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年室內(nèi)裝飾室外裝飾通現(xiàn)場(chǎng)的包裝與銷售說(shuō)辭的強(qiáng)化，增加細(xì)節(jié)感與故事性強(qiáng)化產(chǎn)品細(xì)節(jié)感與生活性江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年卵石鋪設(shè)的迎賓大道，豐富小區(qū)步道的表情。特色涌泉，增加景觀的立體感。

采用石材與草坪結(jié)合的方式，周邊采用低矮、中等高度的植物結(jié)合的植被，將小區(qū)的綠色請(qǐng)進(jìn)了家，其實(shí)回家的路也可以很愜意。特色文化廊道，休閑主題廣場(chǎng)精致唯美。景觀樣板打造，體現(xiàn)細(xì)部?jī)r(jià)值。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年極致性受地塊條件的影響，項(xiàng)目?jī)?nèi)部缺乏大尺度的中心景觀區(qū)，而景觀作為別墅項(xiàng)目的重要因素，是衡量產(chǎn)品品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此小尺度、近距離的庭院景觀將成為本項(xiàng)目脫穎而出的關(guān)鍵，建議項(xiàng)目打造精裝庭院，定制式庭院滿足個(gè)性化需求，庭院與別墅呼應(yīng)更突顯產(chǎn)品檔次。打造高品質(zhì)精裝庭院淮安現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目，庭院大多是毛坯交付。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年精裝修庭院制作要點(diǎn)—定制式庭院核心概念一：定制式精裝庭院提供2－4種庭院精裝方案供客戶選擇，并完成軟硬景觀的建造，庭院成品交付，滿足高端客戶個(gè)性化的要求。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年精裝修庭院制作要點(diǎn)—定制式庭院核心概念二：全冠移植，每戶贈(zèng)送一棵珍貴品種樹(shù)木庭院與樹(shù)的結(jié)合，突出項(xiàng)目的品質(zhì)感和差異化市場(chǎng)形象；每一個(gè)庭院中均設(shè)有珍貴樹(shù)木，與社區(qū)綠化相呼應(yīng)，更增添私密性和尊榮感。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年?duì)I銷策略江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年

建立項(xiàng)目的高端、健康、優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)形象讓我們的目標(biāo)客群理解、接收、認(rèn)同產(chǎn)品提煉項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)，告知市場(chǎng)營(yíng)銷推廣目的江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年關(guān)于項(xiàng)目我們的建筑是英倫風(fēng)格我們所倡導(dǎo)的生活方式是現(xiàn)代典雅的我們需要一個(gè)概念來(lái)闡釋我們的建筑讓這種最樸實(shí)亦最和諧的生活方式在淮安落地生根江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年二次解讀HIGH思路決定出路再次認(rèn)識(shí)琥珀美墅究竟是什么？江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年原鄉(xiāng)。來(lái)自英倫的獨(dú)特小鎮(zhèn)風(fēng)情江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年私擁。別具風(fēng)格的英式庭院江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年尊榮。高端項(xiàng)目云集的中央別墅區(qū)江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年鄰里。93席的體量將圈層劃分江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年在琥珀美墅，那種來(lái)自生活的平常和寧?kù)o從最底層撥動(dòng)心弦，帶給人最深刻的沉淀與打動(dòng)。當(dāng)你與這種寧?kù)o溫婉的生活直面，觸摸到曾經(jīng)守望貴族領(lǐng)地的班駁古堡，那種真切的歐陸風(fēng)情就會(huì)漾起了急需沉淀的渴望。你會(huì)恍然頓悟：這是一處來(lái)自英國(guó)的別墅，它原生于不列顛的血脈和性格，帶著我們回到別墅文化的原鄉(xiāng)。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年定位語(yǔ)中央別墅區(qū)，93席原鄉(xiāng)英式美墅

位置建筑風(fēng)格體量產(chǎn)品特質(zhì)其他的別墅，長(zhǎng)篇累牘的說(shuō)尊榮，說(shuō)風(fēng)景，我們說(shuō)的，是精煉，是純粹，是生活。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年原鄉(xiāng)美墅生活區(qū)隔于其他項(xiàng)目的最大價(jià)值點(diǎn)純粹的英式別墅生活項(xiàng)目的建筑形態(tài)獨(dú)立、自由、精致的理念項(xiàng)目的核心利益點(diǎn)將居住價(jià)值擴(kuò)展到生活方式簡(jiǎn)潔、純粹、極易上口，方便形成口碑傳播。謹(jǐn)獻(xiàn)給熱愛(ài)別墅生活的您和您的家人。推廣核心江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年整體營(yíng)銷推廣走精品路線，在淮安構(gòu)建“精致美墅”形象琥珀美墅具有體量小、區(qū)位好、建筑風(fēng)格獨(dú)特等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，因此本案在整體營(yíng)銷策略上，應(yīng)以構(gòu)筑精品，構(gòu)建“精致美墅”形象，形成市場(chǎng)差異化，造成很強(qiáng)的市場(chǎng)攻擊性，凸現(xiàn)本項(xiàng)目的強(qiáng)凝聚力。超越一切，創(chuàng)造品牌優(yōu)勢(shì)鑒于后期還有70畝土地以及開(kāi)發(fā)商在淮安的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，項(xiàng)目應(yīng)以前瞻性眼光，開(kāi)發(fā)一流精品樓盤，創(chuàng)造品牌地產(chǎn)。一者為服務(wù)于本項(xiàng)目銷售；二者為未來(lái)項(xiàng)目鋪墊。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年7月形象預(yù)熱1、儲(chǔ)客開(kāi)始2、戶外形象3、業(yè)內(nèi)渠道第一階段英倫風(fēng)情高尚元素產(chǎn)品解讀8月產(chǎn)品解讀1、認(rèn)購(gòu)辦卡2、售樓處開(kāi)放強(qiáng)銷10月－11月第二階段第四階段1、產(chǎn)品解析2、銷售高潮原鄉(xiāng)美墅生活9月開(kāi)盤1、開(kāi)盤銷售2、樣板區(qū)開(kāi)放3、體驗(yàn)＋活動(dòng)第三階段項(xiàng)目蓄水開(kāi)盤強(qiáng)銷持銷期第五階段尾盤銷售開(kāi)盤活動(dòng)營(yíng)銷階段劃分江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年階段目的具體推廣手段其他推廣手段蓄水期最大范圍吸引目標(biāo)客群的眼光；收集準(zhǔn)目標(biāo)客群的資料工地圍擋、戶外形象廣告、網(wǎng)站架構(gòu)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、VI體系設(shè)計(jì)完成高端推介強(qiáng)銷期傳達(dá)本案銷售信息，擴(kuò)大宣傳面，引起市場(chǎng)關(guān)注，全面樹(shù)立項(xiàng)目差異化形象DM派發(fā)、報(bào)紙廣告、媒體發(fā)布全面啟動(dòng)、活動(dòng)推廣、網(wǎng)絡(luò)、樓書(shū)、平面圖冊(cè)高速路口DM單發(fā)放、關(guān)系單位項(xiàng)目推介會(huì)持銷期集中開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)，進(jìn)行產(chǎn)品促銷DM派發(fā)、戶外廣告、報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)舉行酒會(huì)等小活動(dòng)營(yíng)銷階段排期江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年推廣階段劃分將傳播主題原鄉(xiāng)美墅生活分成三波進(jìn)攻。結(jié)合結(jié)點(diǎn)、資源，層層推進(jìn)、推高琥珀美墅的號(hào)召力，建立項(xiàng)目核心高品質(zhì)品牌概念分三波攻擊的目的：保證推廣的連續(xù)性，不會(huì)受市場(chǎng)、政策變化的影響，保證整體推廣的成功。概念導(dǎo)入——主題解析強(qiáng)勢(shì)推廣期——品牌體驗(yàn)提升期江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年以案名——琥珀美墅的釋放為主線，宣傳英式別墅風(fēng)情，引入英式別墅生活概念；利用節(jié)假日的機(jī)會(huì)組織活動(dòng)：突出項(xiàng)目構(gòu)建精品，超越一切的決心，宣傳開(kāi)發(fā)商的品牌。第一波：原鄉(xiāng)英倫綻放淮安——案名琥珀美墅的導(dǎo)入期

（7月）江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年推廣思路——懸疑引勢(shì)，制造熱點(diǎn)“開(kāi)創(chuàng)別墅時(shí)代——琥珀美墅的英式原鄉(xiāng)生活”論壇媒體：聯(lián)合媒體資源針對(duì)“琥珀美墅開(kāi)創(chuàng)——英式原鄉(xiāng)生活生活新時(shí)代”展開(kāi)討論；“何以為別墅生活”；“從此，改變淮安生活史”“《走進(jìn)英國(guó)——探訪琥珀美墅》”等專題進(jìn)行討論戶外候車亭廣告牌造勢(shì)1、藝術(shù)·家2、生活·家3、收藏·家新聞發(fā)布會(huì)：開(kāi)工典禮活動(dòng)，“原鄉(xiāng)美墅生活”記者招待會(huì)舉辦體驗(yàn)活動(dòng)，吸引記者參與通過(guò)對(duì)英式別墅生活的全方位體驗(yàn)，吸引各界精英的關(guān)注江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年第二波：琥珀美墅，別墅生活的完美范本

——亮相升溫期，解讀英倫風(fēng)情高尚生活元素

（8月）宣傳別墅生活標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立琥珀美墅是別墅生活完美范本的概念。售樓處開(kāi)放，接受預(yù)定江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年別墅生活的完美范本別墅生活標(biāo)準(zhǔn)梳理（緊接案名導(dǎo)入階段自然連接第二階段）原鄉(xiāng)美墅生活的宣傳已經(jīng)讓淮安認(rèn)識(shí)了項(xiàng)目，接下來(lái)要做的就是確立項(xiàng)目在淮安超越一切的地位。通過(guò)別墅生活標(biāo)準(zhǔn)的梳理，確立琥珀美墅“別墅生活完美范本”的地位，使對(duì)別墅生活有所向往的人都來(lái)看看，截殺其他項(xiàng)目客流。報(bào)紙硬軟廣告軟硬廣告結(jié)合展開(kāi)樓盤宣傳；配合預(yù)定認(rèn)購(gòu)，軟硬廣告開(kāi)始宣傳。生活篇;價(jià)值篇;尊貴篇;優(yōu)雅篇;發(fā)展篇等等英倫風(fēng)情攝影征文活動(dòng)在報(bào)紙媒體上展開(kāi)英倫風(fēng)情攝影征文的活動(dòng)宣傳英式生活的魅力，帶動(dòng)全社會(huì)的關(guān)注和參與為開(kāi)盤的活動(dòng)做足準(zhǔn)備江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年第三波：93席英倫原鄉(xiāng)美墅，禮獻(xiàn)淮安

（到了，別墅生活新時(shí)代）

——持續(xù)升溫沸騰期，體驗(yàn)英式別墅生活

（9月-----開(kāi)盤）

江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年93席英式原鄉(xiāng)美墅持續(xù)升溫公關(guān)活動(dòng)1、“英式別墅生活體驗(yàn)周”2、英倫風(fēng)情攝影征文活動(dòng)持續(xù)升溫期廣告宣傳：全面啟動(dòng)車體廣告、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等非常規(guī)媒體。產(chǎn)品解析：1、規(guī)劃篇2、地段篇3、環(huán)境篇4、配套篇5、建筑篇、6、物業(yè)篇持續(xù)升溫期——認(rèn)籌活動(dòng)原則：高調(diào)，但不急迫。開(kāi)盤期——報(bào)紙硬廣告宣傳1、發(fā)布預(yù)開(kāi)盤廣告，公布x月XX號(hào)開(kāi)盤，及開(kāi)盤價(jià)格優(yōu)惠價(jià)接受預(yù)定2、《93席原鄉(xiāng)美墅，禮獻(xiàn)淮安》等開(kāi)盤硬廣告，x月XX號(hào)開(kāi)盤以開(kāi)盤價(jià)發(fā)售3、別墅時(shí)代——開(kāi)盤引爆淮安別墅市場(chǎng)（具體的可根據(jù)銷售的做些熱銷新聞的炒作）江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年媒體營(yíng)銷策略大眾媒體主要采用淮安地方大眾報(bào)紙媒體資源，大眾媒體，戶外廣告，進(jìn)行高空的概念宣傳，塑造品牌及產(chǎn)品概念。小眾策略針對(duì)消費(fèi)區(qū)域內(nèi)的DM派送、海報(bào)張貼；針對(duì)性的樓盤巡展、公關(guān)促銷活動(dòng)等媒體配合運(yùn)用。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年主題下的推廣與傳播框架大眾傳媒廣告訴求輿論訴求形象訴求區(qū)位建筑設(shè)計(jì)私屬會(huì)所軟文報(bào)道新聞報(bào)道現(xiàn)場(chǎng)包裝銷售中心戶外高炮小眾傳媒渠道鎖定非渠道鎖定銷售現(xiàn)場(chǎng)各大學(xué)校各大商會(huì)銀行VIP私企業(yè)主證券大戶江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年戶外廣告——營(yíng)銷主線，貫穿整個(gè)營(yíng)銷周期。用于有效客戶大流量路段，投放標(biāo)志戶外廣告，迅速截流客戶；報(bào)紙——利用淮安最主流報(bào)紙的市場(chǎng)影響力，結(jié)合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)投放大版面，迅速抓住高端客戶眼球；網(wǎng)絡(luò)——主流網(wǎng)站的軟文炒做，增加業(yè)界的關(guān)注度，有效吸引業(yè)內(nèi)人士，建立廣泛的口碑傳播網(wǎng)。大眾媒體運(yùn)用小眾媒體運(yùn)用DM直郵——直擊客戶。詳解產(chǎn)品，通過(guò)對(duì)別墅生活的詳盡描述，縮短項(xiàng)目與消費(fèi)者之間的心理距離，實(shí)現(xiàn)有效預(yù)定客戶的鎖定；活動(dòng)——利用公關(guān)活動(dòng)及SP活動(dòng)，以事件為手段，使消費(fèi)者產(chǎn)生放松心理，進(jìn)行隱蔽、有效的傳播。江蘇淮安琥珀美墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113PPTXX年公關(guān)活動(dòng)建議我們的項(xiàng)目不同于一般的住宅，它不僅僅是生活場(chǎng)所，更是身份的象征。因此，公關(guān)活動(dòng)應(yīng)策劃高端、符合智富階層文化底蘊(yùn)及彰顯身份追求等要求。一、貴賓卡促銷活動(dòng)活動(dòng)：辦理貴賓卡折扣活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處目的：前期蓄客，初步試探市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的反應(yīng)，為開(kāi)盤做準(zhǔn)備二、開(kāi)盤活動(dòng)活動(dòng)：英倫風(fēng)情攝影征文活動(dòng)頒獎(jiǎng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)目的：一等獎(jiǎng)可以獎(jiǎng)勵(lì)全家英國(guó)7日游，一方面借此對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行炒作；另一方面進(jìn)一步宣傳英式