【房地產(chǎn)】新綠園產(chǎn)品策劃書

【房地產(chǎn)】新綠園產(chǎn)品策劃書杭州鈔票新綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目錄一、 前言 7（一） 項目可行性研究結(jié)論 71. 投資環(huán)境可行性結(jié)論 72. 市場可行性結(jié)論 83. 項目本身可行性結(jié)論 134. 經(jīng)濟可行性結(jié)論 14（二） 項目開發(fā)理念 15二、 項目地塊狀況 16（一） 項目地塊規(guī)劃指標(biāo) 16（二） 地理位置及現(xiàn)狀 16（三） 自然條件 17（四） 自然災(zāi)難 18（五） 地塊周邊的自然和歷史文化資源 19三、 項目所在的都市經(jīng)濟文化背景 20（一） 歷史文化內(nèi)涵與底蘊 20（二） 地點文化習(xí)俗 20（三） 項目所處區(qū)域建筑特點 261. 核心區(qū)的規(guī)劃特色 282. 鈔票江新城區(qū)域住宅建筑特點 29（四） 都市經(jīng)濟概況 29四、 市場定位 30（一） 項目SWOT分析 301. 優(yōu)勢 302. 劣勢 313. 機會 314. 威逼 32（二） 項目初步定位 321. 定位依據(jù) 322. 產(chǎn)品初步定位 33（三） 目標(biāo)客源初步定位 331. 定位依據(jù) 332. 目標(biāo)客戶初步定位 343. 目標(biāo)客戶特點分析 344. 價格定位 375. 產(chǎn)品初步設(shè)想 37五、 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 38（一） 項目地塊現(xiàn)狀及周邊規(guī)劃情形分析 381. 地塊現(xiàn)狀 382. 周邊規(guī)劃情形 39（二） 規(guī)劃布局 411. 規(guī)劃布局思路 412. 功能區(qū)塊的劃分 423. 鄰里單位組織形狀 424. 院落空間形狀 425. 天際輪廓線 426. 配套設(shè)施布點 427. 綜合管線布置 438. 豎向設(shè)計 44（三） 道路交通組織 451. 道路骨架的構(gòu)建 452. 小區(qū)出入口設(shè)置 453. 交通組織規(guī)劃 464. 道路系統(tǒng)布局形狀 465. 道路分級 476. 步行系統(tǒng)的設(shè)定 477. 停車場地景觀因素的考慮 47（四） 公共空間系統(tǒng) 481. 公共空間形狀 482. 公共空間中的環(huán)保 493. 公共空間中的無障礙設(shè)計 50六、 建筑設(shè)計 50（一） 當(dāng)?shù)貞粜偷脑u述和分析 50（二） 建筑戶型 521. 戶型設(shè)計原則 522. 戶型功能結(jié)構(gòu)、分類、面積配比 523. 各類戶型的功能布局 534. 功能空間設(shè)計要求 54（三） 建筑單體 551. 建筑類型 552. 建筑層數(shù) 553. 建筑朝向 554. 建筑間距 555. 建筑通風(fēng) 556. 建筑防風(fēng) 567. 建筑風(fēng)格 568. 外觀色彩 569. 建筑外觀與設(shè)備（如空調(diào)、雨水管等） 56（四） 結(jié)構(gòu)形式 56（五） 建筑節(jié)能 57（六） 精裝修 591. 杭州精裝修住宅產(chǎn)品的歷史沿革、存在咨詢題、產(chǎn)品特點以及進展趨勢 592. 對本案住宅產(chǎn)品精裝修認知 603. 對本案住宅產(chǎn)品精裝修的建議 60七、 景觀環(huán)境設(shè)計 63（一） 景觀設(shè)計總體指導(dǎo)思想 63（二） 軟質(zhì)景觀 631. 綠化隔離帶 642. 集中綠地 643. 組團綠地 654. 宅間綠地 655. 道路綠化 656. 濱水綠帶 657. 屋頂綠化 668. 停車場綠化 669. 地下停車庫綠化導(dǎo)入 67（三） 硬質(zhì)景觀 671. 園區(qū)出入口門戶的景觀設(shè)想 672. 景觀小品布置 673. 圍墻 69八、 小區(qū)生活配套設(shè)施 70（一） 周邊公共配套設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃情形 70（二） 各級公共服務(wù)設(shè)施布點要求 71（三） 公建設(shè)施配套 711. 生活服務(wù)類設(shè)施內(nèi)容的選擇 712. 關(guān)于會所的有關(guān)建議 723. 物業(yè)治理及經(jīng)營用房 734. 社區(qū)用房 73九、 基礎(chǔ)設(shè)施配套 73（一） 給排水系統(tǒng) 741. 給水工程 742. 排水工程 743. 管材選用 75（二） 電氣系統(tǒng) 751. 回路數(shù)量及供電方式 752. 供電容量配置要求 753. 變配電所 764. 配電系統(tǒng)： 765. 住宅電氣配置要求 766. 配表方式 777. 照明系統(tǒng) 778. 防雷愛護、安全措施及接地系統(tǒng)： 78（三） 弱電系統(tǒng) 781. 安全保衛(wèi)系統(tǒng) 792. 三表自動采集系統(tǒng) 843. 背景音響系統(tǒng) 844. 公共照明自動操縱系統(tǒng) 855. 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 856. 物業(yè)運算機治理系統(tǒng) 867. 供電系統(tǒng) 868. 家居智能化系統(tǒng) 87（四） 其他 891. 供（采）暖系統(tǒng) 892. 空調(diào)系統(tǒng) 893. 中央新風(fēng)系統(tǒng) 904. 中央除塵系統(tǒng) 905. 中央熱水系統(tǒng) 906. 電梯 917. 環(huán)保 918. 廢氣排放 929. 防噪處理 9210. 衛(wèi)生防疫 93十、 形象系統(tǒng) 93（一） 企業(yè)形象在項目形象設(shè)計中的導(dǎo)入與運用 93（二） 項目整體形象標(biāo)識（LOGO）的要求 931. 入口標(biāo)志牌設(shè)計要求 932. 園區(qū)布局導(dǎo)向標(biāo)志牌、園區(qū)信息欄、告示牌的設(shè)計要求及位置設(shè)定的要求 933. 組團、幢名（幢號）標(biāo)志設(shè)計的要求 944. 單元入口標(biāo)識及戶號牌標(biāo)識設(shè)計要求 945. 公共配套服務(wù)設(shè)施的標(biāo)識要求 946. 郵政信箱（訂奶箱）的樣式、位置及設(shè)計要求 947. 交通標(biāo)識系統(tǒng) 94（三） 施工時期的樓盤形象考慮 94十一、 物業(yè)治理 95（一） 物業(yè)治理公司資質(zhì)要求和時刻界定 95（二） 物業(yè)治理公司的治理要求 95（三） 開發(fā)商一次性投入內(nèi)容的要求 951. 治理用房 962. 基礎(chǔ)設(shè)施： 963. 生活服務(wù)設(shè)施 96（四） 服務(wù)內(nèi)容 961. 公共服務(wù)（費用已含入物業(yè)治理費） 962. 免費代辦服務(wù) 973. 專項有償服務(wù) 974. 配套有償服務(wù)： 98（五） 服務(wù)及物管收費標(biāo)準(zhǔn) 981. 物管費標(biāo)準(zhǔn)的制訂原則 982. 物管費支出范疇： 98（六） 治理人員的配備要求 99十二、 經(jīng)濟估算 99（一） 銷售價格估算 991. 可比樓盤 992. 價格估算 99（二） 成本估算 99（三） 銷售時序及收入 101（四） 項目利潤估算 101（五） 不確定性分析 1011. 盈虧平穩(wěn)點 1012. 敏銳性分析 102（六） 結(jié)論： 102

前言“新綠園”項目是綠城集團和鈔票江新城建設(shè)開發(fā)有限公司在杭州以后的中央商務(wù)區(qū)鈔票江新城合作開發(fā)的住宅項目，鑒于鈔票江新城的高起點、高標(biāo)準(zhǔn)都市定位，客觀限定了項目高品質(zhì)、高檔次、精品化的開發(fā)方向，在強強聯(lián)合的基礎(chǔ)上，雙方秉持專業(yè)、求實、創(chuàng)新的開發(fā)理念，通過在資源、體會、資金、專業(yè)等方面的優(yōu)勢互補，努力打造精品，通過項目的成功，形成市場轟動效應(yīng)，樹立杭州具有代表性的新一代經(jīng)典產(chǎn)品形象，鞏固和提升合作雙方的品牌效應(yīng)，實現(xiàn)共贏。本產(chǎn)品策劃書是在詳實、全面的市場調(diào)查基礎(chǔ)上進行編制，通過對政策、市場以及行業(yè)等有關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)的了解和把握，為本策劃書的編制提供了客觀的參照系和借鑒案例，使產(chǎn)品策劃思路能夠在契合市場和需求現(xiàn)狀的同時具有前瞻性。本策劃書針對項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計、小區(qū)生活配套設(shè)施設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計、形象系統(tǒng)設(shè)計、物業(yè)治理要求、經(jīng)濟估算等方面進行了闡述，提出了策劃原則、思路、要求與標(biāo)準(zhǔn)，為新綠園（項目暫定名）的產(chǎn)品策劃提供切實可行的依據(jù)。項目可行性研究結(jié)論投資環(huán)境可行性結(jié)論杭州作為浙江省會都市，近年來經(jīng)濟進展穩(wěn)健，都市化程度持續(xù)提升，在邁向十一五如此一個全新的進展時期，能夠預(yù)見，杭州政治經(jīng)濟將會在原有的雄厚基礎(chǔ)上，連續(xù)穩(wěn)步向前推進，房地產(chǎn)作為推動經(jīng)濟進展火車頭作用的支柱產(chǎn)業(yè)，將在新的經(jīng)濟進展時期被給予更多的機遇，得到更為寬敞的進展空間。隨著經(jīng)濟的進展，人民生活水平持續(xù)提升，對居住的需求隨之持續(xù)提升，為房地產(chǎn)行業(yè)的進展提供了穩(wěn)固和龐大的需求基礎(chǔ)。宏觀調(diào)控以來，各種政策成效漸顯，房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱勢頭得以遏制，業(yè)內(nèi)企業(yè)紛紛調(diào)整開發(fā)和經(jīng)營策略適應(yīng)宏觀形勢的改變，謀求行業(yè)和企業(yè)在新形勢下的生存和進展，房地產(chǎn)企業(yè)的進展更為理性，通過宏觀調(diào)控實現(xiàn)了行業(yè)的汰弱留強和正本清源，重新洗牌后將更有利于行業(yè)的連續(xù)穩(wěn)固進展。相對應(yīng)的，房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的洗禮后轉(zhuǎn)變的更為真實和客觀，投機性需求得以打壓并逐步消退，消費者更為理性和客觀，買方市場正在逐步形成，為寬敞具有真實購房需求的消費者提供了日趨合理和選擇更為多元化的良好市場環(huán)境。隨著宏觀調(diào)控的連續(xù)和縱深進展，政策面張馳變化所發(fā)揮的效用將使供需雙方對產(chǎn)品的明白得將進一步趨同，供給和需求的矛盾在市場機制的作用下將進一步緩解和改善。鈔票江新城作為十一五重點工程之一，在今后的開發(fā)建設(shè)過程中，必將連續(xù)獲得政府的大力支持，作為以后打杭州新都市中心，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將具備杭州其他區(qū)域所無法復(fù)制的優(yōu)勢，擁有良好的前景。該區(qū)域?qū)㈦S著開發(fā)建設(shè)的推進，區(qū)域關(guān)注度和熱度也將持續(xù)提升。市場可行性結(jié)論市場運行情形結(jié)論宏觀調(diào)控連續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)和市場連續(xù)調(diào)整總體而言，由于2006年中央宏觀調(diào)控的仍將連續(xù)，杭州市政策調(diào)控有一個滯后效應(yīng)。當(dāng)前應(yīng)該緊密關(guān)注市場的動態(tài)，等市場連續(xù)消化一段時刻再依市而行。2006年一季度杭州市房地產(chǎn)市場形勢自2005年中央政府為穩(wěn)固房價，保持房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)健康進展而推出一系列宏觀調(diào)控政策之后，杭州市房地產(chǎn)市場一直處于調(diào)整時期。從2006年一季度的市場總體形勢來看，杭州市房地產(chǎn)市場的各項指標(biāo)均有不同程度的回落，市場總體形勢穩(wěn)中略降。房地產(chǎn)投資開發(fā)保持理性增長，商品住宅市場成交量仍處于徘徊期，市場成交價格差不多穩(wěn)固。一季度的土地市場平淡，隨后人居展和房交會的帶動，使市場有所回暖。隨著供應(yīng)量的放大，供大于求矛盾進一步凸顯?！皣鶙l”頒布并實施以來，使有所回暖的杭州重新進入平復(fù)期。更為嚴(yán)格的調(diào)控措施和指標(biāo)使眾多開發(fā)商倍感壓力，購房者在政策引導(dǎo)下，大部分回來到觀望狀態(tài)，在政策面沒有進一步明朗之前，一動不如一靜是較為明智的選擇，依舊充滿著焦慮。房地產(chǎn)行業(yè)和市場在新一輪宏觀調(diào)控的大環(huán)境下面臨著更大、更多的創(chuàng)新和演變。土地供應(yīng)偏緊，開發(fā)企業(yè)更為慎重土地供應(yīng)仍舊偏緊，地價上升趨勢仍舊，宏觀調(diào)控前后市場熱、冷反應(yīng)對比強烈。綜合來看，2006年乃至更長一段時刻，杭州土地市場供求關(guān)系仍將偏緊。06年“6.1”的實施將使開發(fā)企業(yè)對拿地和開發(fā)項目持更為慎重的態(tài)度，土地市場的觀望氣氛將更為濃厚。二手市場供需矛盾仍有待進一步優(yōu)化，市場觀望氣氛再起2006年以來杭州二手樓市整體保持平穩(wěn)，4月的溫順調(diào)息并未對市場造成明顯阻礙，各板塊漲跌互現(xiàn)，小戶型、低總價房源仍是市場需求主流，大戶型需求有所回升。6～10年成新的房源是市場主流產(chǎn)品，5年以下次新房源需求有所增加。二手樓市過剩與短缺并存，供需矛盾尖銳，應(yīng)鼓舞置換群體進入市場，補充小戶型市場供應(yīng)，疏通梯級消費進程。既使更多的過渡性性需求得到配置，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，又能化解大戶型或是高端房產(chǎn)的難以消化的尷尬局面，使二手樓市資源合理化配置。受“6.1”新政阻礙，市場觀望氣氛將更為濃厚，市場連續(xù)向買房傾斜，大戶型、房齡5年以內(nèi)的產(chǎn)品將面臨更為嚴(yán)肅的市場形勢。租賃市場運行平穩(wěn)，新政促進轉(zhuǎn)售為租，形成增量供應(yīng)。06年以來杭州租賃市場運行平穩(wěn)，各大區(qū)域表現(xiàn)漲跌互現(xiàn)，房源供應(yīng)和價格穩(wěn)中有升，受宏觀調(diào)控阻礙，業(yè)主轉(zhuǎn)售為租應(yīng)對調(diào)控的做法大行其道，宏觀形勢的不明朗導(dǎo)致購房人群需求向租賃市場轉(zhuǎn)移，同時房價高企支持了租賃市場需求，能夠預(yù)見將有部分大戶型、房齡5年以內(nèi)的二手房轉(zhuǎn)投租賃市場，此類產(chǎn)品的供應(yīng)量將會增加，同時價格將有所下調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)近年來進展迅速，作為推動經(jīng)濟進展的支柱產(chǎn)業(yè)，為杭州國民經(jīng)濟進展作出了重大奉獻。供應(yīng)放量，結(jié)構(gòu)調(diào)整，供需矛盾有所緩和住宅市場供應(yīng)放量，供需在量上的矛盾逐步緩和，市場競爭加劇，買方市場形成的基礎(chǔ)條件差不多具備。06年“6.1”新政的實施將從全然上改變和優(yōu)化目前市場的供求結(jié)構(gòu)，但短期內(nèi)供需結(jié)構(gòu)矛盾仍將較為尖銳。自住需求將進一步得到滿足需求方面，購房人群居住現(xiàn)狀和中意度一樣，自住型購房剛性需求強大，目前住宅供給與購房需求矛盾明顯，有待改善。06年新政以及各地的實施細則將進一步鼓舞有序、理性的自住需求，推進住宅供需矛盾的解決，市場進一步向買房傾斜。市場進展前景結(jié)論縱觀杭州房地產(chǎn)行業(yè)和市場在宏觀調(diào)控大背景下的進展歷程，能夠認為，杭州樓市將連續(xù)平穩(wěn)理性進展：市場運行平穩(wěn)，逐步規(guī)范、理性，仍舊存在增長空間近年來杭州房價上漲幅度較快，要緊由于供求關(guān)系的嚴(yán)峻失衡引起，杭州是全國第一個實行土地“招拍掛”的都市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價格連年倍升，2003年，杭州的土地交易價格漲幅為38.1%，排在全國35個大中都市之首，高額的地價成本直截了當(dāng)抬高了房產(chǎn)價格。加上“創(chuàng)業(yè)在杭州”一系列引進人才、購房入戶等優(yōu)待措施，杭州都市人口持續(xù)增長，市場對房地產(chǎn)的需求專門旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價格的持續(xù)上升。房價的高速上漲受到嚴(yán)峻抑制是在2005年，杭州樓市顯現(xiàn)轉(zhuǎn)折點。政府針對投機需求、過度投資、超前消費和過度消費等四個方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場需求差不多開始降溫，投資需求差不多退潮。通過一系列的市場變化，杭州樓市走向規(guī)范，走向平和理性，房價沒有顯現(xiàn)大起大落的情形，市場差不多穩(wěn)固。但從長遠進展分析，杭州房價有較長的增長空間。都市化進程推進行業(yè)進展從都市化角度來看，目前杭州都市化率為50%，2020年將是70%。杭州市區(qū)人口是390萬，增加20%，也確實是70多萬人口，以后15年每年要增加六七萬人，再加上每年結(jié)婚的人口等，如果按照人均30平方米來運算，對房地產(chǎn)的需求就將近300萬平方米。目前杭州每年的開發(fā)量差不多在300萬平方米左右，差不多持平，再加上有許多市民期望從居住型到舒服型進展，每年的需求量在500萬平方米左右，這對房地產(chǎn)價格是專門大的支撐。因此，單從都市化進程來看，杭州的房地產(chǎn)價格仍有較長的增長時刻。宏觀調(diào)控張馳有不，行業(yè)和市場將連續(xù)穩(wěn)步進展從政策支持角度來看，近幾年來市政府在取消實物分房、實行住房分配貨幣化政策的基礎(chǔ)上，又出臺了放開外地人購房、取消房改房上市限制、降低房產(chǎn)交易手續(xù)費、擴大公房出售范疇等一系列政策措施，有效調(diào)動了城鎮(zhèn)居民購房主動性。2006年，杭州市政府第97次，專題分析了杭州市房地產(chǎn)市場形勢。市有關(guān)部門將于近期采取一系列包括金融支持、降低房地產(chǎn)交易成本、完善公積金貸款和貼息方法、外地人購房入戶等舉措，推進房地產(chǎn)市場穩(wěn)固健康進展，以后杭州房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)進展。06年“6.1”新政的主旨也是調(diào)整、規(guī)范、穩(wěn)固和引導(dǎo)，在宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)和市場通過調(diào)整后仍將作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)連續(xù)穩(wěn)步向前進展。區(qū)位經(jīng)濟進展核心，支持行業(yè)連續(xù)進展從區(qū)位優(yōu)勢角度來看，杭州作為長江三角洲重要的歷史文化名城，作為浙江省會都市，以全浙江經(jīng)濟的進展、杭州居民收入連續(xù)增長和民間資本的擴張為支撐，通過多年來的都市環(huán)境整治，已差不多形成了“住在杭州”的氛圍，吸引了大批浙江其他地區(qū)和長三角區(qū)域的人口到杭州購房置業(yè)，住房消費需求連續(xù)旺盛。支柱產(chǎn)業(yè)的作用不可替代從促進經(jīng)濟進展來看，房地產(chǎn)業(yè)依舊是杭州經(jīng)濟進展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對促進經(jīng)濟增長、推進都市化進程、改善人民生活發(fā)揮了主動作用。建設(shè)部副部長劉志峰近日在杭州調(diào)研時指出，進一步促進房地產(chǎn)市場連續(xù)健康進展，必須堅持房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，堅持市場化改革的差不多方向，堅持完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控機制，堅持強化政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，堅持持續(xù)推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，堅持正確處理改革、進展和穩(wěn)固的關(guān)系。改善居住剛性需求龐大從人們改善居住現(xiàn)狀來看，盡管近年來杭州人均住房面積有了迅速增長，但仍需連續(xù)改善。隨著經(jīng)濟的迅速進展，收入的持續(xù)提升，以及都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合阻礙，今后一段時期需求仍處于比較旺盛的時期。升級置業(yè)群體將成為杭州房地產(chǎn)市場一個長期、穩(wěn)固的需求支撐力量。都市引力形成連續(xù)性需求從都市吸引力來看，杭州作為一個獲得聯(lián)合國“人居獎”的都市，作為一個“最適宜居住的都市”，對外地購房者有著龐大的吸引力。不管是在杭創(chuàng)業(yè)者、在杭求學(xué)的大學(xué)生，依舊工作、生活在外地的專門多人，都把在杭購房居住作為一項重要的生活目標(biāo)。大量的外地人購房，將有力地促進房價的穩(wěn)固。供應(yīng)從緊需求將連續(xù)暢旺另外，杭州土地供應(yīng)還將長期處于“非飽和狀態(tài)”，盡管現(xiàn)時期部分購房需求被抑制，但長期來看，需求依舊專門旺盛。再加上杭州現(xiàn)有都市進展規(guī)劃遠景利好、政府對都市的運營能力也是杭州樓市走向平穩(wěn)理性的要緊緣故。國內(nèi)外地產(chǎn)連續(xù)看好杭州房地產(chǎn)前景，品牌開發(fā)商進入杭城自2005年香港嘉里建設(shè)以25億地價拍下浙醫(yī)大校區(qū)地塊，今年又有新加坡凱德置地拍下拱墅區(qū)小幅地塊試水，萬科也果斷地在九堡拿下相連的兩個地塊，加上之前已在鈔票江新城獲地的華潤、新鴻基，杭州市場開始成為國際地產(chǎn)大牌開發(fā)商的新戰(zhàn)場，這一方面表明杭州房地產(chǎn)市場具有中長期的進展空間，另一方面，作為浙江地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌的綠城集團將受到更強大的競爭對手的關(guān)注，品牌競爭更趨猛烈。區(qū)域市場結(jié)論鈔票江新城區(qū)域前景可期鈔票江新城區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)、市政等配套前景良好，05年下半年鈔票江新城大量公建、商業(yè)項目正式動工，然而工程建設(shè)需要時刻，區(qū)域成熟在一兩年內(nèi)不可能一蹴而就。隨著新城開發(fā)建設(shè)的推進，鈔票江新城的區(qū)域優(yōu)勢將逐步得以體現(xiàn)，其集聚效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。鈔票江新城擁有坐北朝南的優(yōu)勢江景，同時被定位為杭州以后CBD中央商務(wù)區(qū)，使該區(qū)域的區(qū)域檔次有了專門大的提升。而在該區(qū)域建房的開發(fā)商們也有意地將項目定位高端，使鈔票江新城成為以后都市高品位住宅的群聚之地。鈔票江新城作為杭州以后的中央商務(wù)區(qū)，其真正的住宅用地并不多，2005年，鈔票江新城區(qū)域僅出讓了2宗住宅用地，總占地面積92畝，可供建筑面積16.7萬平方米，可供建設(shè)兩個中等規(guī)模的住宅小區(qū)。出讓的土地數(shù)量盡管少，出讓價格并不低，05年出讓的兩宗土地成交樓面價格都在5000元/平方米以上。05年下半年在大部分地區(qū)土地成交價格有所回落的基礎(chǔ)上，鈔票江新城區(qū)域住宅用地價格在高位保持穩(wěn)固，講明開發(fā)商對該區(qū)域以后的土地價值抱有專門大的信心。新城區(qū)域內(nèi)樓盤定位檔次較高受到鈔票江新城以后定位的阻礙，新城區(qū)域及周邊大部分住宅都以中高檔為主。高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)要緊取向，大部分樓盤均質(zhì)優(yōu)價高；規(guī)模化和高層化（高容積率、高綠化率、低密度）成為新城樓盤規(guī)劃設(shè)計的主流；建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣位主流；江景樓盤戶型設(shè)計崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟和有用；人車分流將得到全面實施；住宅注重住宅社區(qū)內(nèi)部配套；住宅戶型以大戶型為主流，三房主力面積120～180㎡、四房主力面積140～250㎡，躍層多在250㎡以上。區(qū)域供應(yīng)逐步放量，市場競爭猛烈從05年開始，鈔票江新城的住宅樓盤大量上市，一般公寓的價格在9000-12000元/平方米左右，豪華公寓的價格在20000元/平方米以上（精裝修）。專門是豪華公寓項目金色海岸的熱銷，使得該項目的開發(fā)商濱江房產(chǎn)嘗到了打造高檔樓盤的甜頭，亦令該公司對鈔票江新城板塊住宅項目的前景更為樂觀，該公司在05年下半年又摘得另外一宗鈔票江新城板塊內(nèi)的江景住宅用地（42號地塊）。06年，鈔票江新城區(qū)域內(nèi)還將有大約3個樓盤上市，其中不乏定位高端的項目，總體量超過60萬平方米。鈔票江新城作為杭州以后房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域之一，擁有良好的區(qū)域優(yōu)勢，然而由于其住宅開發(fā)進入高峰期，住宅供應(yīng)將在近兩年集中大量上市，區(qū)域內(nèi)樓盤定價較高，目標(biāo)客戶群體相對狹窄，隨著鈔票江新城住宅供應(yīng)的放量，區(qū)域內(nèi)樓盤將面臨專門猛烈的競爭環(huán)境。項目本身可行性結(jié)論區(qū)域優(yōu)勢，開發(fā)寶地鈔票江新城——杭州以后新都市中心，核心CBD商圈鈔票江新城，區(qū)域經(jīng)濟進展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通情形良好，以后區(qū)域就業(yè)機會多，隨著新城建設(shè)的推進和經(jīng)濟進展，區(qū)域人口和人流大幅增加，能夠預(yù)見都市購買力和消費勁將集中在本區(qū)域開釋，是房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，要緊目標(biāo)人群集中在杭州本地對鈔票江新城區(qū)域認可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。位置優(yōu)越，周邊配合本案處于鈔票江新城一期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，緊鄰都市主干道，交通便利，周邊規(guī)劃的各類配套實施齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。時刻化解風(fēng)險時刻是本案開發(fā)所面臨的最大考查，隨著鈔票江新城建設(shè)的推進和新都市中心功能的逐步發(fā)揮，整體區(qū)域、本案所在居住的先決條件都將逐步得以提升和優(yōu)化，本案開發(fā)所面臨的部分劣勢將隨著鈔票江新城的成長和成熟被削弱和化解。打造住宅精品，成功的關(guān)鍵受到本案高成本和江景資源相對欠缺等客觀條件限制，本案必須立足與產(chǎn)品本身，樹立做精品的開發(fā)理念，以杰出的產(chǎn)品品質(zhì)作為產(chǎn)品的核心競爭力，在規(guī)劃、建筑、景觀、節(jié)能、智能化、精裝修、配套、物管、服務(wù)等產(chǎn)品內(nèi)在有關(guān)元素上挖掘和制造產(chǎn)品的競爭差異化亮點，使產(chǎn)品在市場競爭中脫穎而出。強強聯(lián)手，有力保證合作雙方應(yīng)充分發(fā)揮各悠閑資源、資金、體會和品牌等方面的優(yōu)勢，通力合作，形成優(yōu)勢互補。同時，應(yīng)及時引入具有專業(yè)體會和實力的規(guī)劃、設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)治理等有關(guān)合作咨詢方，對產(chǎn)品進行全方位的深入研究，在開發(fā)建設(shè)過程中形成正確、客觀的指導(dǎo)思想和計策，幸免在走不必要的彎路，另一方面能夠為項目推向市場制造具有講服力的營銷推廣賣點。發(fā)揮品牌效應(yīng)，挖掘客戶資源充分利用綠城優(yōu)秀的品牌效應(yīng)，挖掘忠實客戶資源潛力，迎合目標(biāo)客戶群體需求，營造強勢的稀缺性、高品質(zhì)賣點，通過精準(zhǔn)定位的營銷推廣高效接觸目標(biāo)客戶群體。經(jīng)濟可行性結(jié)論初步測算項目投資利潤回報率12.34％，銷售利潤回報率10.98％，經(jīng)濟上可行。盈虧平穩(wěn)分析表明，當(dāng)項目銷售面積達到76298㎡或平均銷售價格達到13437元/㎡時，剛保本，安全系數(shù)為89%。由于項目地價成本和推測建設(shè)成本較高，項目安全系數(shù)保證仍有待遇提升，在建設(shè)過程中，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，應(yīng)做好成本治理和操縱，以良好的產(chǎn)品品質(zhì)作為市場價格的堅實支持，并通過營銷策劃和市場推廣，樹立產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品美譽度，形成熱銷，使銷售價格穩(wěn)步上揚，進而提升項目安全保證系數(shù)和項目抵御市場風(fēng)險的能力。項目開發(fā)理念在杭州由“西湖時代”進入“鈔票塘江時代”，都市重心沿江和跨江進展的大背景下，本案開發(fā)建設(shè)必須與鈔票江新城作為杭州以后中央商務(wù)區(qū)高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的都市進展規(guī)劃定位相匹配，具備引領(lǐng)現(xiàn)代舒服居住生活方式的示范作用，充分體現(xiàn)對居者的地位和對他們的人文關(guān)懷，倡導(dǎo)蓬勃大氣的現(xiàn)代審美關(guān)和健康、向上、親和的舒服居住生活理念。對新綠園項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)和諧的處理產(chǎn)品、文化、經(jīng)濟以及社會多方利益需求的均衡；通過科學(xué)的規(guī)劃達到最優(yōu)化利用項目資源的目的；產(chǎn)品應(yīng)具有前瞻性和對以后生活需求的連續(xù)適應(yīng)能力。為使本案成為杭州以后中央商務(wù)區(qū)嶄新的建筑風(fēng)景線，同時又能切合市場需求，實現(xiàn)開發(fā)效用、品牌效益、合作雙方利益的最優(yōu)化，在設(shè)計中應(yīng)做到：按照項目基地情形，最大程度地利用江景資源，重點利用鈔票塘江江景和新塘河的景觀優(yōu)勢，結(jié)合小區(qū)內(nèi)部景觀設(shè)計，提升綠化率和小區(qū)景觀素養(yǎng)，制造小區(qū)內(nèi)層次豐富，共生和諧的生活環(huán)境，，達到人與環(huán)境的有機結(jié)合，制造獨樹一幟的環(huán)境成效。重視內(nèi)平面規(guī)則，形成建筑布局的差異性；專門應(yīng)重視地塊規(guī)劃中的形勢變化和豎向設(shè)計，制造起伏變化的建筑群體成效。重視建筑外立面設(shè)計，依靠建筑形體的變化和色彩配置，制造專門和整體有機的視覺成效。充分考慮客戶需求和經(jīng)濟承擔(dān)能力，高度重視戶型設(shè)計的合理性、有用性和經(jīng)濟性，關(guān)注項目所在都市的居住需求特點。合理規(guī)劃和配置完備、合理、適用的公用設(shè)施和配套，打造高品位、中價位、高性價比，實現(xiàn)優(yōu)越居住的景觀房產(chǎn)。項目地塊狀況項目地塊規(guī)劃指標(biāo)項目要緊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)建設(shè)用地面積（平方米）27666總建筑面積（平方米）117836.7其中地上建筑面積（平方米）87216.3其中住宅面積（平方米）79698.7公建面積（平方米）3297.6架空層建筑面積（平方米）4130.0（不計入容積率）地下建筑面積（平方米）30710.4總戶數(shù)（戶）488居住人口（人）1708建筑密度≤25%容積率3.0綠地面積（平方米）8707綠地率31.4%集中綠地面積（平方米）2117人均集中綠地面積（平方米）1.24小汽車泊位（地下）（個）488戶均汽車泊位（個）1自行車泊位（個）1246地理位置及現(xiàn)狀地理位置本案基地位于杭州市鈔票江新城內(nèi)，西至甬江路，北靠新塘河及富春江路，用地的東面南面分不為規(guī)劃中的7號路與6號路，用地南側(cè)為市中級人民法院用地，沿甬江路一側(cè)為都市綠地，其余周邊均為未建成住宅用地。地塊南北進深120M,東西長240M，總用地面積約27666M2。用地點位為南偏東45°，與鈔票塘江岸相距近300M。隨著周邊住宅用地的開發(fā)和建設(shè)，該區(qū)域?qū)⒊蔀橐院蠛贾輱湫吕砟畹默F(xiàn)代化精品住宅區(qū)。通策通策·鈔票江時代景江都市花園郡亭公寓贊成·林風(fēng)濱江·金色家園濱江·金色海岸陽光海岸新綠園地塊現(xiàn)狀目前，本案現(xiàn)場地塊平坦，地塊西北面靠新塘河一側(cè)市政綠地已完成，用地定位樁已完成，工地圍墻差不多砌筑完畢。自然條件氣候條件杭州市位于東經(jīng)120010’，北緯30014’年平均氣溫：16.20C極端最高氣溫：39.90C極端最低氣溫：-9.6 0C年平均降雨量：1395.5mm日最大降雨量：105.9年平均相對濕度：77 ％平均風(fēng)速：冬季2.3m/s，夏季2.2m/s最大風(fēng)速：18m/s主導(dǎo)風(fēng)向：夏季——東，冬季——北，西北地質(zhì)地貌本案項目場地位于杭州市鈔票塘江北岸上城區(qū)（鈔票江新城內(nèi)），西至甬江路，北靠新塘河，東北、東南及正南方向被規(guī)劃道路圍繞，項目場地內(nèi)地勢平坦，無不良地質(zhì)狀況。按照本場地工程地址詳細勘測報告，本建筑的場地類不為三類，場地內(nèi)土層分布如下：雜填土：回填時刻短，工程性能極差粉性土：近期圍堰堆積而成，土質(zhì)結(jié)構(gòu)較松散粉（砂）性土：層厚3.8～7.9m，可作為一樣輕型建筑物的短樁基礎(chǔ)持力層污泥質(zhì)粉質(zhì)粘土：屬高壓縮性土，性質(zhì)差灰色粘土：層薄，為粘土層，性質(zhì)差粘性土：可塑～硬可塑狀，層面分布較平均，厚度較大，可作一樣建筑物長樁基礎(chǔ)樁端持力層粉細砂：性質(zhì)較好，但厚度較薄圓礫層：層中密～密實狀，級配較平均，性質(zhì)好，層面分布穩(wěn)固，層厚大，可作為小高層、高層建筑中長樁基礎(chǔ)理想樁基持力層下部為全風(fēng)化或強風(fēng)化的基巖風(fēng)化帶自然災(zāi)難杭州市地震活動與球川—蕭山深斷裂、昌化——余姚深斷裂以及臨安——馬金深斷裂自全新世初以來多次活動有關(guān)，專門與前兩個深斷裂交叉部位的活動關(guān)系最大。地震多為弱震(3級～5級以下)和微震(1級～3級以下)。由于季風(fēng)強度顯現(xiàn)的時刻年際變化較大，也會顯現(xiàn)旱、澇、洪漬、高溫、低溫等自然災(zāi)難。地塊周邊的自然和歷史文化資源自然資源自然資源豐富。杭州市江、湖眾多，較大河流有鈔票塘江、東苕溪和大運河。攔截鈔票塘江上游而建成的新安江水庫，是我國東部沿海地區(qū)最大的水庫，庫區(qū)面積570多平方公里，蓄水量達178億立方米，水域內(nèi)有大小島嶼1078個，又稱“千島湖”，被列為全國重點風(fēng)景名勝區(qū)。鈔票塘江口杭州灣呈喇叭狀，能集聚潮波，平均潮差4.6米，最大潮差可達8.9米，可開發(fā)的潮汐能裝機容量536萬千瓦，約占全國總量的四分之一?！昂Ｃ胬做郏钠俨紮M”的鈔票江潮素以其壯觀聞名于世。杭州市土壤資源以紅壤和水稻土為主，紅壤分布在海拔600-700米以下的低山丘陵區(qū)，質(zhì)地粘重，呈酸性反應(yīng)，宜種茶樹、果樹，其中西湖龍井茶品質(zhì)優(yōu)異，名聞遐邇。水稻土集中分布在東北平原區(qū)，該區(qū)是糧、油、棉、麻、桑和多種蔬菜的要緊產(chǎn)地，也是我國聞名的魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府。杭州市動植物種類繁多，其中植物，屬國家二級愛護的有銀杏、金鈔票松、天目鐵木等13種、三級愛護的有23種；動物，屬國家一級愛護的有中華鱘、揚子鱷、白頸長尾雉、梅花鹿等13種，二級愛護的有55種。臨安的天目山、龍?zhí)辽椒植槐涣袨閲壹壓褪〖壸匀粣圩o區(qū)。歷史文化資源杭州歷史悠久，自秦時設(shè)縣治以來，已有2200多年歷史。杭州是華夏文明的發(fā)祥地之一。早在4700多年前，就有人類在此繁育生息，并產(chǎn)生了被稱為文明曙光的良渚文化。杭州曾是五代吳越國和南宋王朝兩代建都地，是我國七大古都之一。杭州古稱鈔票唐。隋朝開皇九年(589年)廢鈔票唐郡，置杭州，杭州之名首次在歷史上顯現(xiàn)。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州為臨安府。紹興八年（1138年）南宋正式定都臨安，歷時140余年。民國元年（1912年）以原鈔票塘、仁和縣地并置杭縣。民國十六年（1927年），析出杭縣城區(qū)設(shè)杭州市，杭州置市始此。1949年5月3日杭州解放，從此掀開了杭州進展新的歷史篇章。項目所在的都市經(jīng)濟文化背景歷史文化內(nèi)涵與底蘊杭州是聞名的歷史文化名城。自古文風(fēng)熾盛，有眾多的文士騷客，生于或履職與此。唐代詩人白居易、北宋文豪蘇軾、南宋愛國詩人陸游、明清文學(xué)家張岱、思想家章太炎，以及近代大儒馬一浮、魯迅、郁達夫、茅以升、夏衍等一批文人在杭州留下了寶貴的文化遺產(chǎn)，提升了都市的品味。杭州有5000多年的文明史，良渚文化是中華文明的發(fā)祥地之一。五代吳越國和南宋王朝都曾在那個地點建都，因此亦留下了眾多的古、近代文物遺址。靈隱寺、飛來峰、岳廟、六和塔、雷峰塔、鈔票王陵、太廟和良渚文化遺址，以及西泠印社、胡雪巖故居等文化古建筑，體現(xiàn)了杭州古今的輝煌文化。地點文化習(xí)俗都市內(nèi)各區(qū)域在當(dāng)?shù)鼐用裥哪恐械挠∠髲木幼〗嵌葎澐?，杭州劃分為如下圖所示系列板塊，其中以城中、城西、湖濱、之江區(qū)域為公認的成熟中高檔居住板塊。地點性民俗風(fēng)情和特色飲食杭州為“魚米之鄉(xiāng)”。原始先民吃谷米習(xí)俗歷史久遠。南宋，杭州人口驟增，谷米消費更大。當(dāng)時，北關(guān)門外已形成米市，遍布米行、米鋪?！秹袅讳洝份d：每日街市食米，城內(nèi)外不下一二千余石，皆需之鋪家。一樣勤儉人家，都適應(yīng)吃早秈，俗稱“尖米”，燒制的米飯，雖粗硬，但能耐饑，價亦廉價。富裕之戶，以吃晚粳為主，俗稱“晚米”，米飯較香軟。逢年過節(jié)，也吃糯米和面食品。都市居民一樣一日三餐(二干一稀)，郊區(qū)農(nóng)戶農(nóng)忙季節(jié)一日五餐。燒煮干飯，淘米三次，加水燒煮，并適應(yīng)鋪以飯娘(冷飯)，既節(jié)約糧食，又能使飯松軟，燒至水干，然后燜熟。飯店、食堂以竹籠蒸飯。蒸法先將米水浸三、四小時，加水燒至米化，然后撈到蒸籠上蒸，蒸至米粒柔而無核，便可食用，柔軟噴香。飯鋪出售，每碗堆如塔尖，俗稱“門板飯”、“駝半碗”。另一蒸法，立即米淘凈，放在缽頭或碗內(nèi)，加水蒸熟，便于分食。稀飯適應(yīng)有兩種做法：一是將隔夜飯，加水燒滾，杭州人稱為“泡飯”，夏令早餐，都適應(yīng)吃泡飯。童謠講：“冷飯頭兒茶泡泡，霉干菜兒過一吊”，意思是泡飯過霉干菜。二是用米煮粥，亦可加綠豆、豌豆、紅棗燒制成粥，可作夏令點心食用。杭州菜是我國八大菜系中“浙菜”的重要組成部分。南宋建都杭州，當(dāng)時的飲食烹飪技藝，已達到鼎盛時期。杭州菜就在此基礎(chǔ)上，集前代飲食進展之大成，揚江南魚米之鄉(xiāng)物產(chǎn)豐盛之優(yōu)勢，吸取北方的烹飪技藝，融合西湖勝跡的文采風(fēng)貌，“南料北烹”、“口味交融”，形成自己專門的風(fēng)味，成為江南菜中獨樹一幟而富有古都風(fēng)格的“京杭菜肴”。特色菜有：蒸谷米、糯米、年糕、西湖醋魚、東坡肉、南乳肉、叫化童雞、清蒸鰣魚、龍井蝦仁、魚頭豆腐、太和鴨子、文龍醬鴨、西湖莼菜湯、片兒川面、西施舌、幸福雙、貓耳朵、吳山酥油餅、桂花鮮栗羹、朝糕、油炸檜、蔥包檜兒等。居住建屋風(fēng)俗杭州民間視建筑房屋為人一輩子一件大事，關(guān)系到家庭興盛和子孫強盛。整個建房過程中，民間有選地、選材、選日、立柱、上梁、落成、慶賀等習(xí)俗。杭州民間舊時建屋最重視上梁，盛行一套喜慶、鄭重的上梁儀式。上梁吉日選定后，諸親好友都要送禮慶賀，同時出力幫工。上梁開始時，燃放“高升”、“百子”爆竹，山區(qū)還有放銃、敲鑼鼓的。正梁釘有紅綢布，隨著大梁慢慢而上，泥木作頭師傅先唱《上梁歌》，正梁敲進兩邊榫頭時，再唱《酒澆梁歌》，隨著吟唱《拋梁歌》。梁上長串鞭炮燃放，下面鼓樂齊奏，四周圍觀群眾蜂擁而上，爭搶梁上拋下來的饅頭。上好正梁，接著釘椽子、蓋瓦片。上梁這天晚餐，新屋內(nèi)要擺“上梁酒”，主家除給作頭師傅以“上梁紅包”外，還得按桌向工匠、幫工及賀客們一一勸酒道謝，分送“上梁元寶”，還要給鄰近四鄰分送“上梁元寶”。建房儀式，以“請魯班”和“過新屋”作為終止。建屋厭勝和禁忌杭州民間建屋過程中，還有種種厭勝和禁忌習(xí)俗：“泰山石敢當(dāng)”厭勝習(xí)俗。吳越民間建房時，常常要在房屋墻腳豎上一塊“泰山石敢當(dāng)”的石刻碑碣。豎“泰山石敢當(dāng)”，是一種原始先民對山、石信仰崇拜的殘留遺風(fēng)，世代傳承，給人們帶來所向無敵、戰(zhàn)勝邪惡的一種心靈上的信心和力量?！敖诖耍T神退位”厭勝習(xí)俗。吳越民間凡蓋新房建新屋，上梁儀式時，有的地點用紅紙寫上“姜太公在此，大吉大利”。將它貼在梁上，以求平安。“太歲頭上禁動土”禁忌風(fēng)俗。吳越民間舊時風(fēng)水家選擇新屋地基時，常常有—句禁忌口頭禪：“太歲頭上不能動土”。方士術(shù)數(shù)家將太歲所在方位視作兇方。民間又將“太歲”演變?yōu)槲锘膬瓷?，認為建筑新房動土?xí)r從地中掘到的“肉塊”(一種菌類植物)，確實是兇神“太歲”。以為見到這太歲主大兇，往往會使主家家破人亡，天長日久，自然而然成了“太歲頭上不能動土”的禁忌習(xí)俗?！爸煽蘼暋钡慕闪?xí)俗。吳越民間造屋筑墻最禁忌聽到哭聲，專門是女的朝墻哭。如果哪戶人家開工筑墻時，聽到女的的哭聲，不管當(dāng)天雇多少工，要花多少工鈔票，一定要停工，以后另選黃道吉日再行開工。如果已筑起墻，聽到女的哭，還必須將筑好的墻推倒，以后重新再筑。這與“孟姜女哭倒長城”的傳奇有關(guān)。遷居風(fēng)俗舊時遷居新屋前，必須擇吉日前去撣塵、打掃，有的住房需刷白或糊墻紙。遷居之時，第一搬遷之物，都有傳統(tǒng)規(guī)定。第一批搬人者為發(fā)籃、梯子、節(jié)節(jié)高、萬年青、吉祥草和柴米等。發(fā)籃，為杭州竹制土籃，糊以彩紙，籃中貯頭發(fā)等物，懸于廳堂庭柱之頂角，取興盛發(fā)達的意思。梯子，杭州俗稱“步步高”；曬衣用的多枝椏竹竿，杭州俗稱“節(jié)節(jié)高”，都取節(jié)節(jié)高升的意思。萬年青、吉祥草各兩盆，置于堂前畫桌左右，意為吉祥如意，萬年常青。直柴和大米兩擔(dān)，亦取柴米富裕的意思。接著，移神堂和祖宗堂于正屋之高處或廳堂左邊上方。祖宗堂、神堂遷入后，便搬家具、箱籠、雜物。最后，選擇吉日良辰，全家老小才搬人，主人需坐轎，以朱漆盤恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。雖在白天，亦須請人以燈籠、火把為前導(dǎo)。全家齊集新宅后，預(yù)先有親友迎之人屋，并以燈燭導(dǎo)之登樓，彼此不交一語，取俗諺“悶聲大發(fā)財”之意。然后，飲糖茶一杯下樓，這時親友才齊聲祝賀。當(dāng)天設(shè)宴，稱謂“喬遷喜酒”。親友均需送賀禮，有的送綢緞賀軸，上書“喬遷之喜”四個金字。此風(fēng)始自南宋，《夢粱錄》稱“喬遷酒”為“暖房”，認為是“睦鄰之義”。房地產(chǎn)市場需求情形杭州市房地產(chǎn)市場需求情形和本案所處區(qū)域市場需求情形分析詳見《新綠園項目可行性研究報告》第三章第二節(jié)第四點“市場需求概況”的分析和結(jié)論。器用杭式家具杭州家具在造型藝術(shù)上博采眾長，逐步形成“杭式家具”的專門風(fēng)格?！昂际郊揖摺币o采納浮雕、懸雕、半懸雕及陽雕等傳統(tǒng)工藝，選用紅木、楠木，或高級柚木、曲柳等薄木貼面，精心制作。舊時，富裕人家結(jié)婚時，臥房有“全踏步”大床，雕龍鑿鳳。床上圖案，一樣有蘭花、牡丹、菊花、梅花，象征一年四季鮮花盛開；遮枕花板浮雕荷、魚、福祿壽禧等，象征夫妻和睦、白頭偕老。月洞門旁邊有十八只抽斗，可放糕食、水果、糖、扇、手爐、草紙等。床邊有馬桶箱、踏腳板。此外還有三層三門黑漆雕花大櫥、箱柜、帶鏡梳妝臺等。客廳，有畫桌、八仙桌、太師椅、茶幾等。錫器杭州民間俗稱“鑞器”。清末民初，杭城富裕人家都適應(yīng)用傳統(tǒng)的錫器。城內(nèi)有錫制作坊，專門澆鑄制作各種傳統(tǒng)錫器：錫制茶葉罐，杭俗喜用錫制茶葉罐，裝盛茶葉可不能變質(zhì)，能保持原有香味。形狀有四方長形、六角圓形。錫制酒壺，杭俗喜慶節(jié)日宴會都用錫制酒壺，可放在熱水中暖酒，并能較長久保持酒溫。錫制祭器，舊時富裕人家都藏有一套錫制祭器，杭俗喜慶婚喪、祭神祭祖都要用錫制蠟燭臺，平日放在廳堂的畫桌中間作裝飾用。考究的大型錫制蠟燭臺，上面澆鑄出盤龍飛鳳。相配的錫制香爐，為鏤空獅子戲繡球。除錫制燭臺、香爐外，還有高腳盤、低腳盤兩種，一套二十只，農(nóng)歷除夕祝福時使用，裝盛干鮮果品。其他如中藥店等，亦都有傳統(tǒng)的錫制大型丹散膏丸容器。拐杖杭州拐杖十分聞名，既是旅行西湖爬山涉水的“伴侶”，也可作為“杭州一日游”的紀(jì)念品。杭州制作的拐杖，做工精細，刻意翻新，傳統(tǒng)品種有：野生山藤制作的虬龍拐、竹節(jié)拐、龍頭拐、猴頭拐、馬頭拐、金龍雕、孔雀雕拐、半圓雕貼拐、裝配杖等。社交親戚禮儀杭俗，親戚之間關(guān)系十分親熱，講究禮尚往來。杭諺：“親戚像把梭，往來專門多?！奔彝ビ谢閱氏矐c、生兒育女，親戚之間都要相互贈送禮物，道喜慶賀；逢年過節(jié)，都要相互登門拜年，送年禮、節(jié)禮；農(nóng)村親戚每逢新麥上市、新茶開摘，都要向城里親戚送新茶、果蔬之類，以示慶賀豐收。城里親戚則要回贈糖果、糕點。新春拜年，城里拜年到初五，農(nóng)村拜年要到正月落。親戚之間，如遇有建筑新房、生死病痛，都會相互關(guān)心，有的在經(jīng)濟上關(guān)心，有的則幫工。日常禮儀握手：舊時，親朋好友相見，都相互行鞠躬、作揖之禮。辛亥革命以后，通行握手禮。初次見面，須經(jīng)熟人介紹再握手，如有名片，相互交換名片。遇見長者，需對方先伸手，再與之相握。冬季戴手套，須脫下手套再握手，不然不夠禮貌。讓路：出入門戶，要揮手示意，讓老人、客人、婦女先行。路上相遇，須年輕讓年老的，男子讓女子，空身讓挑擔(dān)，行人讓車子。咨詢路時，須先稱呼對方。作客：外出作客，如遇雨天應(yīng)將雨具放置門外，不將屋內(nèi)弄臟；客人多時須一一招呼或握手。如身旁坐有婦女，一樣不要抽煙。敬茶要喝，敬糖要吃，不吃不禮貌。就餐時，須讓主人安排坐位，切不可自己上坐；主人請吃，才可動筷。就餐用筷：一忌半途筷，將食物挾住又放下；二忌亂筷，挑精揀肥；三忌窺筷，手握筷子，目光盯住菜肴；四忌咬筷，用嘴咬住筷子；五忌簽筷，以筷當(dāng)牙簽；六忌淚筷，夾菜時滴湯不止。接客：客人進門，主人須起身相迎、讓坐、敬茶、敬煙，如果時刻遲了，要留飯，以示禮貌。客人在場，不打罵小孩，不看鐘表，幸免“下逐客令”之嫌。交談：與人交談時，目光須凝視對方，頻頻點頭，中途一樣不應(yīng)插話。談話之中，切忌當(dāng)面談人難過之事，也不要議論不人短長，諷刺嘲笑他人。衛(wèi)生醫(yī)藥中藥六大伙兒杭州胡慶余堂、葉種德堂、萬承志堂、方回春堂、張同泰國藥號、泰山堂，差不多上清時開設(shè)的中藥老店，素有中藥六大伙兒之稱。以上六家不僅年號古老，而且丹散膏丸俱全，各有特色。如胡慶余堂從古今四百多個驗方中，研究試制出十四大類中成藥，因選料精良，配制認真，藥效優(yōu)良，西湖香市期間，來自農(nóng)村的香客，慕名采購，營業(yè)十分興盛。中藥行杭州是浙江省中藥材重要的生產(chǎn)基地之一，也是全省中藥材收購、加工、轉(zhuǎn)銷的中心。如杭白芷、杭荊芥、杭白菊等，差不多上浙江省傳統(tǒng)道地藥材。杭州中藥材行業(yè)，據(jù)民國37年(1948年)統(tǒng)計達151家，如集中在望仙橋河一帶的就有恒豐、三慎、義成、元大、阜泰、廣生等十多家大藥材行，一到藥材收成季節(jié)，就派人分赴省內(nèi)外各產(chǎn)地去采購，并都設(shè)有倉庫，貯藏藥材。有的還有加工場，進行分揀、加工、切削、捆扎，然后運銷上海及東北各地中藥店。草頭郎中和草藥店杭州有句俗諺：“草藥一味，氣死名醫(yī)?！边@講明民間草藥有其專門的治療功效。在舊社會，從業(yè)者被稱為“草頭郎中”、“走方郎中”，或擺地攤，或串街走坊，也有開個草藥鋪，坐店應(yīng)診的，雖不能登大雅之堂，也不能和中藥店里坐堂的中醫(yī)師平等相視，但草藥價廉又有療效，亦能為寬敞貧苦勞動人民所同意。因此，“草頭郎中”亦受到一定的歡迎，有的還在民間頗有一定的聲譽。撮藥、煎藥、服藥服用中藥，民間有一套撮藥、煎藥、服藥傳統(tǒng)習(xí)俗。到藥店去買藥，俗稱“撮藥”。若途中要停留，到不人家去，撮來的藥包須懸掛在門外什么地點，不能攜人人家門檻，否則認為將晦氣帶人不人家犯忌。雙方談話時，要幸免“藥”字，而用“糖湯”代替。中藥最好用瓦罐、炭火煎。煎好倒入碗內(nèi)，碗口要蓋上包藥紙，橫擱一筷，用以避邪。一帖藥服完后，藥碗不洗，將它倒合著，直至將藥全部服完才可洗碗。項目所處區(qū)域建筑特點鈔票江新城位于杭州市城區(qū)的東南部，鈔票塘江北岸，距離西湖風(fēng)景區(qū)約4.5公里。所轄范疇為：東臨鈔票塘江，南靠復(fù)興地區(qū)，西依秋濤路，北至鈔票塘江二橋、艮山西路，占地面積約15平方公里。目前正在開發(fā)的為沿江8平方公里區(qū)域，其中約4平方公里為核心區(qū)，即杭州中央商務(wù)區(qū)。同時沿鈔票塘江東上，規(guī)劃有2.86平方公里的鈔票江新城擴容區(qū)域。按照新城總體規(guī)劃，核心區(qū)塊即中央商務(wù)區(qū)占地面積約4平方公里，可建建筑面積約為650萬平方米，包括八個功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)會展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游游憩區(qū)。平行于鈔票塘江的富春江路作為核心區(qū)商務(wù)進展軸，將是鈔票江新城最繁華的景觀大道。按照鈔票江新城建設(shè)指揮部對開發(fā)企業(yè)提出的“取得地塊之后一年開工，三年建成”的要求，隨著新城建設(shè)的推進，鈔票江新城的住宅和寫字樓都將如雨后春筍般拔地而起。按照規(guī)劃設(shè)計，鈔票江新城的都市空間鑒于新城位于寬敞的鈔票塘江畔，自然環(huán)境的大尺度和都市中心區(qū)土地資源的稀缺性，客觀上要求建筑形狀為低密度、高容積率。2～3年后，那個地點將崛起一座新城。另外，鈔票江新城的大部分配套和交通也將會在3～5年內(nèi)完成。隨著商務(wù)、配套的逐步完善，住宅的人群入住，區(qū)內(nèi)的人氣積存，那個杭州大都市新中心，杭州政治、文化中心和中央商務(wù)區(qū)（CBD）的成熟將指日可待。核心區(qū)的規(guī)劃特色鈔票江新城的核心區(qū)塊是以行政辦公、金融貿(mào)易、會議展現(xiàn)、文化娛樂、商業(yè)功能為主，居住和旅行服務(wù)功能為輔，為精心打造的杭州以后中央商務(wù)區(qū)（CBD）的要緊部分，也是現(xiàn)在項目建設(shè)與推出土地的要緊部分，其規(guī)劃以“雙軸、雙核、兩帶、七片”為布局結(jié)構(gòu)。都市形狀都市形狀上以高層建筑簌群式進展，強調(diào)與鈔票塘江垂直的高層排列方式，幸免沿江形成“墻”的感受。新城規(guī)劃以低密度、高容積率、高綠化率為特點，形成綠色生態(tài)城。交通新城規(guī)劃強調(diào)核心區(qū)立體交通系統(tǒng)。以地面人行與中心區(qū)步行系統(tǒng)為主，以二層步行通廊與天橋為輔，人行優(yōu)先，人車分行，地下則以兩個交通軌道樞紐點聯(lián)系商業(yè)街區(qū)。核心區(qū)塊的地下空間與地上空間規(guī)劃相互貫穿，以及與大型停車場、地鐵站、步行及公交系統(tǒng)、地下人行系統(tǒng)、交通換乘樞紐之間融會聯(lián)通。天際線沿江氣概恢弘且具韻律的天際線塑造，體現(xiàn)新城的磅礴大氣。以高層建筑群構(gòu)建新城天際輪廓線，并通過與鈔票塘江垂直方向的縱向組群式布置形成錯落有致、通透、多視角而富有韻律感的景觀。綠化系統(tǒng)鈔票江新城的綠化系統(tǒng)是其規(guī)劃中的一個亮點。在市民中心北部建設(shè)大型都市中央公園，主軸線左右兩翼建設(shè)森林公園及世紀(jì)花園，起到“生態(tài)綠肺”的作用。建筑的混合功能幸免形成夜間“空城”。第三產(chǎn)業(yè)成為都市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)后，專門是信息產(chǎn)業(yè)的興起，使不同部門、不同性質(zhì)的商務(wù)活動使用同樣的辦公建筑，甚至將公寓、旅社組織在辦公單元內(nèi)，混合功能區(qū)應(yīng)運而生。如此的設(shè)置還將有利于減少工作、居住大量“潮汐”式交通，幸免中心區(qū)夜晚成為“空城”，使都市中心區(qū)24小時都能夠朝氣蓬勃。鈔票江新城區(qū)域住宅建筑特點隨著杭州都市向東進展戰(zhàn)略的確定，鈔票江新城7個操縱性詳規(guī)的差不多敲定，鈔票江新城熱力四射。作為都市進展的方向，鈔票江新城無疑有著政策上的利好。新城內(nèi)的住宅以鈔票塘江為依靠，高起點的規(guī)劃設(shè)計與國際頂尖技術(shù)力量的加盟，使得該區(qū)域成為國際化高檔住宅群落的經(jīng)典。盡管目前那個區(qū)域在各方面都還不成熟，但作為杭州以后的CBD區(qū)塊，那個地點的住宅差不多成為市場的熱點。鈔票江新城內(nèi)，差不多完成設(shè)計的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點：高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)要緊取向，質(zhì)優(yōu)價高規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設(shè)計的主流建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣位主流江景樓盤戶型設(shè)計崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟和有用人車分流將得到全面實施新城住宅注重住宅社區(qū)內(nèi)部配套以大戶型為主流，三房主力面積120～180㎡、四房主力面積140～250㎡，躍層多在250㎡以上都市經(jīng)濟概況杭州作為浙江省會都市，近年來經(jīng)濟進展穩(wěn)健，都市化程度持續(xù)提升，在邁向“十一五”如此一個全新的進展時期，能夠預(yù)見，杭州政治經(jīng)濟將會在原有的雄厚基礎(chǔ)上，連續(xù)穩(wěn)步向前推進，房地產(chǎn)作為推動經(jīng)濟進展火車頭作用的支柱產(chǎn)業(yè)，將在新的經(jīng)濟進展時期被給予更多的機遇，得到更為寬敞的進展空間。隨著經(jīng)濟的進展，人民生活水平持續(xù)提升，對居住的需求隨之持續(xù)提升，為房地產(chǎn)行業(yè)的進展提供了穩(wěn)固和龐大的需求基礎(chǔ)。宏觀調(diào)控以來，各種政策成效漸顯，房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱勢頭得以遏制，業(yè)內(nèi)企業(yè)紛紛調(diào)整開發(fā)和經(jīng)營策略適應(yīng)宏觀形勢的改變，謀求行業(yè)和企業(yè)在新形勢下的生存和進展，房地產(chǎn)企業(yè)的進展更為理性，通過宏觀調(diào)控實現(xiàn)了行業(yè)的汰弱留強和正本清源，重新洗牌后將更有利于行業(yè)的連續(xù)穩(wěn)固進展。相對應(yīng)的，房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的洗禮后轉(zhuǎn)變的更為真實和客觀，投機性需求得以打壓并逐步消退，消費者更為理性和客觀，買方市場正在逐步形成，為寬敞具有真實購房需求的消費者提供了日趨合理和選擇更為多元化的良好市場環(huán)境。隨著宏觀調(diào)控的連續(xù)和縱深進展，政策面張馳變化所發(fā)揮的效用將使供需雙方對產(chǎn)品的明白得將進一步趨同，供給和需求的矛盾在市場機制的作用下將進一步緩解和改善。鈔票江新城作為十一五重點工程之一，在今后的開發(fā)建設(shè)過程中，必將連續(xù)獲得政府的大力支持，作為以后打杭州新都市中心，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將具備杭州其他區(qū)域所無法復(fù)制的優(yōu)勢，擁有良好的前景。該區(qū)域?qū)㈦S著開發(fā)建設(shè)的推進，區(qū)域關(guān)注度和熱度也將持續(xù)提升。市場定位項目SWOT分析優(yōu)勢本案周邊交通規(guī)劃前景良好，隨著周邊交通的成熟和完善，本案居住可達性和便利性優(yōu)勢將更為真實的展現(xiàn)。本案周邊規(guī)劃的配套設(shè)施齊全，隨著周邊配套的成熟和完善，本案居住的舒服性和便利性將得以持續(xù)提升。本案周邊皆為高品質(zhì)住宅樓盤，高檔住宅區(qū)域的認同度高，高檔的區(qū)域形象使產(chǎn)品的高端定位易于被市場同意和認可。盡管本案位置未能直面江景，但部分建筑仍舊能夠擁有江景資源，提升了本案的景觀價值，豐富了賣點。在本案的高檔精品住宅定位的開發(fā)指導(dǎo)思想下，本案對產(chǎn)品建筑用材、內(nèi)部景觀營造、精裝修、建筑節(jié)能、智能化、內(nèi)部配套等方面的精心打造，將為本案制造基于產(chǎn)品品質(zhì)的強有力營銷推廣賣點，化解產(chǎn)品的價格抗性。。本案合作雙方擁有各自良好的開發(fā)優(yōu)勢、資源、成功體會和品牌效應(yīng)，為本案順利開發(fā)建設(shè)，保證產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)，成功推向市場奠定了良好的基礎(chǔ)。本案西北緊靠新塘河及市政景觀綠地，具有良好的景觀、生態(tài)居住概念挖掘點。本案開發(fā)建設(shè)體量相對較小，有利于打造精品中高檔住宅之開發(fā)理念的貫徹和執(zhí)行。劣勢本案地價成本較高，為打造精品中高檔住宅，在開發(fā)建設(shè)過程中投入必定較大，能夠預(yù)見，本案產(chǎn)品相比之下不具備成本和價格競爭優(yōu)勢，不管在單價和總價上，都將在相對較高的水平，價格抗性將會成為本案在今后銷售過程中面對的嚴(yán)肅挑戰(zhàn)之一。產(chǎn)品的高價位，導(dǎo)致本案目標(biāo)客戶群體將相對狹窄，目前，鈔票江新城區(qū)域內(nèi)樓盤絕大部分都定位在數(shù)量相對稀少的中高端客戶群體，本案今后將面臨專門猛烈等的市場競爭環(huán)境。本案所處區(qū)域的成熟仍需一定時日，目標(biāo)客戶群體對項目所處區(qū)域和區(qū)塊的認同度仍需要培養(yǎng)和提升。本案周邊皆為高檔住宅項目，與本案周邊能夠擁有一線江景的項目而言，江景賣點略遜一籌。市場和消費者對精裝修住宅的同意度和認可有待進一步培養(yǎng)。機會鈔票江新城作為“十一五”重點工程之一，為了完善和提升中央商務(wù)區(qū)的功能和定位，在今后住宅產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)中，將連續(xù)得到政府大力的支持。鈔票江新城作為杭州以后的中央商務(wù)區(qū)，基礎(chǔ)、市政、商業(yè)等配套設(shè)施齊全，檔次高、規(guī)模大，中央商務(wù)區(qū)成熟后，對人口、就業(yè)、經(jīng)濟活動的集聚效應(yīng)將在不遠的以后快速全面的開釋，形成對區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)價值強有力的支持，為區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)帶來可遇不可求的機會。目前，新城區(qū)域內(nèi)已開發(fā)并推向市場的樓盤已有一定數(shù)量，其成功和體會教訓(xùn)關(guān)于本案的開發(fā)，產(chǎn)品定位和差異化競爭提供了良好的借鑒。鈔票江新城區(qū)域內(nèi)熱銷的高檔品質(zhì)住宅項目已使消費者已形成了良好的區(qū)域認知，隨著新城板塊內(nèi)住宅樓盤的放量上市，消費者將進一步了解新城區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)情形，對區(qū)域產(chǎn)品價值的認知和美譽度將進一步提升，目標(biāo)客戶良好的板塊認知和關(guān)注，為區(qū)域內(nèi)樓盤的營銷推廣奠定了良好的基礎(chǔ)。威逼宏觀調(diào)控雖已顯成效，但仍將連續(xù)，大市前景尚未完全明朗，目標(biāo)客戶群體的觀望氣氛較為濃厚，有可能會延長本案的銷售周期，進而阻礙本案的資金回籠和利潤的實現(xiàn)。周邊高檔住宅項目已有部分推向市場，反映良好，形成了目標(biāo)客戶群體關(guān)于產(chǎn)品的比較參照系，隨著新城區(qū)域內(nèi)高檔住宅樓盤的放量上市，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品高品質(zhì)競爭（精裝修、節(jié)能、智能化、環(huán)保等）將愈加猛烈。周邊高端定位住宅項目的熱銷已搶占了部分市場，分流了部分客戶，隨著區(qū)域內(nèi)住宅項目的集中放量，關(guān)于相對狹窄和有限的目標(biāo)客戶群體之爭奪將更為猛烈。高地價、高建設(shè)投入關(guān)于本案的資金安排提出了專門高的要求，融資壓力相當(dāng)大。項目初步定位定位依據(jù)項目本身規(guī)劃條件；房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)論項目周邊高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)，客觀限定了產(chǎn)品的定位方向宏觀形勢的變化、目標(biāo)客戶群體購買行為的理性化，買方市場的形成，競爭日趨猛烈，對高端物業(yè)綜合品質(zhì)提出了更高的要求引導(dǎo)和培養(yǎng)目標(biāo)客戶群體全新的高尚居住生活理念區(qū)域市場中，本案在品質(zhì)上全方位的領(lǐng)先和示范性，將形成有力的差異化核心競爭優(yōu)勢，為對手制造競爭壁壘開發(fā)團隊及合作伙伴具有打造一流高端物業(yè)的理念、實力和體會實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化產(chǎn)品初步定位杭州以后都市中心高檔精品住宅社區(qū)杭州以后都市中心：基于鈔票江新城區(qū)域都市進展規(guī)劃定位，區(qū)域規(guī)劃的高起點和高標(biāo)準(zhǔn)，給定了本案產(chǎn)品高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)定位。高檔精品住宅社區(qū)：本案相對鈔票江新城區(qū)域內(nèi)擁有一線江景的樓盤而言，開發(fā)頂級高端物業(yè)的先天優(yōu)勢條件不具備，就市場形勢和產(chǎn)品存量而言，區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品供應(yīng)量大，市場競爭猛烈，本案應(yīng)按照項目自身情形，合理定位，規(guī)避直截了當(dāng)競爭風(fēng)險，形成差異化競爭優(yōu)勢。在消費者日趨理性、自住和改善居住的真實購房需求成為絕對需求主流的市場環(huán)境中，優(yōu)良的產(chǎn)品品成為衡量產(chǎn)品價值的最終準(zhǔn)繩，精品涵蓋了產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計、精裝修、節(jié)能、智能化、物管、配套、服務(wù)、營銷策劃等各個方面。目標(biāo)客源初步定位定位依據(jù)宏觀調(diào)控以來，市場需求的主流連續(xù)向以自住和改善居住的真實購房需求傾斜。鈔票江新城作為杭州以后都市中心的定位已初步形成，已有多個高品質(zhì)物業(yè)在該片區(qū)開發(fā)推出，良好的居住氛圍逐步形成，人氣持續(xù)集合和旺盛，作為鈔票江新城區(qū)域內(nèi)的中高檔住宅產(chǎn)品，消費者對區(qū)域認知已逐步形成作為浙江省的政治、經(jīng)濟、文化中心和省會都市，杭州對周邊都市具有購買力的消費者存在一定的置業(yè)吸引力。政府新出臺的購房入戶政策，為鈔票江新城區(qū)域樓盤的去化提供了一定支持，更重要的是，使市場認識到政府對鈔票江新城開發(fā)建設(shè)堅決支持的態(tài)度，增強了市場對鈔票江新城區(qū)域進展的信心。作為今后總部經(jīng)濟的核心區(qū)域，鈔票江新城建成后，將提供18萬個就業(yè)崗位，區(qū)域人口達到30萬，作為杭州新都市中心，國際化的核心CBD商圈，將為區(qū)域內(nèi)住宅樓盤提供龐大的客源。鈔票江新城住宅供應(yīng)量有限，區(qū)域市場在長時刻、總體而言具有供應(yīng)的稀缺性優(yōu)勢。目標(biāo)客戶初步定位基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本案的目標(biāo)市場和目標(biāo)消費群應(yīng)是：第一層面：杭州本地就杭州本地目標(biāo)消費群而言，傾向與于購買鈔票江新城區(qū)域住宅的客戶群體要緊應(yīng)是對該區(qū)域情形較為熟悉，業(yè)已形成對該區(qū)域生活認同和生活情節(jié)的這部分客戶，因此，我們能夠推斷，這些客戶要緊來自于復(fù)興地區(qū)、城中、城東、江濱這幾個區(qū)域。另外，鈔票江新城作為杭州新都市中心，其吸引力必將涵蓋杭州市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。再次，隨著鈔票江新城的進展和成熟，本區(qū)域內(nèi)將集合大量的高端白領(lǐng)人群，他們也將成為本案重要的客源之一。能夠講，鈔票江新城高檔住宅樓盤的本地客戶群體的地域分布相對廣泛。第二層面：浙江省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)（溫州、臺州、寧波、金華、義烏）第三層面：省外、海外客戶（在杭常駐，有經(jīng)濟實力）目標(biāo)客戶特點分析年齡特點年齡分布在30－50歲之間。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。職業(yè)特點各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員和高級白領(lǐng)經(jīng)營治理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，治理顧咨詢，專業(yè)代理（商），高級營銷人員專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計師、會計師、醫(yī)師、高級證券從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授有隱性收入的政界人員購買力特點與目標(biāo)客戶的年齡和職業(yè)有關(guān)聯(lián)，目標(biāo)客戶具有較強的購買力，同時，鈔票江新城區(qū)域中高檔住宅均價10000元/㎡以上，也客觀界定了區(qū)域目標(biāo)客戶屬于具有較強經(jīng)濟實力的高端購房人群。由于經(jīng)濟實力的許可，這部分客戶關(guān)于居所的舒服性、稀缺性、投資前景、身份象征等相對高端的購買需求更為注重，往往是這些需求細節(jié)的滿足成為促成目標(biāo)客戶下單的關(guān)鍵因素。產(chǎn)品需求特點對建筑風(fēng)格無明顯傾向性，但具有相當(dāng)高的審美素養(yǎng)，鑒于其年齡和相對廣博的閱歷，一樣而言傾向于認同穩(wěn)重、大氣、典雅、精巧的建筑風(fēng)格。注重有利于身心健康的區(qū)域大環(huán)境——環(huán)境、景觀在高檔物業(yè)購買決策中的重要性較一樣物業(yè)更高。人親水性（活水）的被滿足在高檔物業(yè)生活中成為必要的因素。目標(biāo)客戶群體關(guān)于產(chǎn)品的朝向要求極為苛刻，南向、南偏東是唯獨選擇，同時考慮戶外景觀的優(yōu)質(zhì)性，自然性。目標(biāo)客戶群多為二次或以上置業(yè)，以改善居住環(huán)境，長期持有物業(yè)保值增值為要緊目的，有關(guān)于大眾購房者而言，有能力購買而且偏愛較大面積的戶型設(shè)計。與置業(yè)者的置業(yè)目和內(nèi)斂、不張揚的群體特點有關(guān)聯(lián)，對安全性、私密性的要求在選擇中高檔物業(yè)時是重要的決策因素之一，產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計時必須從多方面考慮這種要求被滿足的程度（小區(qū)物業(yè)治理、會所治理、客戶資料治理、人員治理等等）關(guān)于滿足改善居住條件、舒服型居住住需求的高檔物業(yè)，內(nèi)部配套和服務(wù)要針對這種生活特性有度設(shè)置——康體設(shè)施、私人或半私人的交流空間營造是配套設(shè)置的著力點客戶群體子女一樣而言年齡較大，在設(shè)置配套時應(yīng)充分考慮這一特性，使配套更為合理有用。關(guān)于產(chǎn)品的裝修無明顯傾向性，但基于目標(biāo)客戶群體表現(xiàn)出來的廣博閱歷和知識，能夠確信目標(biāo)客戶群體盡管有較強的個性但更明白得鑒賞，較強的購買能力也淡化了精裝修產(chǎn)品價格較高的去化抗性，從市場反應(yīng)也驗證了高標(biāo)準(zhǔn)的精裝修產(chǎn)品差不多被中高端客戶同意，并逐步成為本區(qū)域中高端住宅產(chǎn)品市場競爭的要緊競爭賣點之一。一旦形成對某個品牌產(chǎn)品的認同和信任后，其品牌忠誠度較高，并能有效阻礙周邊人群的價值取向，品牌追隨專門大程度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。有較豐厚的財寶積存，對產(chǎn)品的價格敏銳度較低，對稀缺行、身份認同和產(chǎn)品所綜合附加值的需求是其購買需求的重要組成部分。信息同意形式特點地區(qū)性大報（如鈔票江晚報、杭州日報等）以及國家權(quán)威報刊媒體（如：參考消息、南方周末、財經(jīng)等）是目標(biāo)消費群體的要緊接觸媒體，考慮到目標(biāo)消費群體具有較一樣人更大的區(qū)域活動范疇，航空專業(yè)雜志也是有效的傳播渠道。購房決策時，伴侶意見的參考性較高，而女性關(guān)于時尚雜志的同意度較高。中高檔物業(yè)推廣時，目標(biāo)客戶對推廣活動的品味、檔次以及滿足虛榮心等方面其有更高要求，推廣活動的質(zhì)量是推廣成功的關(guān)鍵因素而不是次數(shù)。目標(biāo)客戶群較為關(guān)注地點新聞，在特定的生活圈層內(nèi)容易產(chǎn)生從眾心理，大力度推廣造勢形成的口碑傳播對目標(biāo)客戶群將產(chǎn)生較大的購買推動效應(yīng)，是豎立開發(fā)商品牌、產(chǎn)品形象，提升知名度、同意度、美譽度的有效手段。生活方式特點總體而言，中高端目標(biāo)客戶群體一樣為事業(yè)成功人士，這部分人群工作壓力較大，事業(yè)心強，工作勤奮努力，富有制造力，平常與家人團圓的時刻相對較少；文化層次較高，交際面廣泛，喜愛保留獨立的生活態(tài)度與見地；交友注重社會、職業(yè)、家庭背景。消費特點這些人由于所處環(huán)境的關(guān)系，對生活質(zhì)量要求高，傾向于注重細節(jié)，他們比較注重產(chǎn)品外觀造型、色彩搭配、配套服務(wù)等，盡管不一定有自己明確的傾向和觀點，但大多明白得判定和鑒不，對產(chǎn)品的追求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。對這部分群體要分兩面看，一方面追求品質(zhì)、品味，一方面注重產(chǎn)品性價比，消費時除了對產(chǎn)品和服務(wù)的檔次、品牌、品質(zhì)要求較高外，由于其體會和閱歷較豐富，對產(chǎn)品和服務(wù)的特色需求是該類人群消費的一大特點。價格定位目前，鈔票江新城區(qū)域中高動住宅產(chǎn)品均價范疇在10000～23000元/㎡之間，車位均價在16～20萬元/個之間，開盤時刻大部分在05年中旬，平均銷售率在65％以上，可見本案所處區(qū)域市場同意度較高，目標(biāo)客戶群體消費能力較強，差不多能承擔(dān)均價萬元以上的樓盤價格，綜合周邊中高檔住宅的市場同意度、價格、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)、物管等因素考慮：擬訂住宅均價住宅均價：15000元/㎡擬訂商鋪均價：商鋪均價：20000元/㎡擬訂車位均價：車位均價：20萬元/個產(chǎn)品初步設(shè)想?yún)?shù)數(shù)值運算備注一、地上建筑面積87126㎡用地面積×容積率住宅地上建筑面積79698.7㎡公建地上建筑面積3297.6㎡商業(yè)529.6㎡會所1783㎡物業(yè)用房825㎡總建筑面積7‰社區(qū)服務(wù)用房150㎡每百戶30㎡二、總戶數(shù)（戶）488戶三、車位數(shù)（個）地下停車488個自行車泊位1246個四、地下建筑面積30710.4㎡地下一層19277.1㎡地下二層11433.3㎡住宅地下建筑面積0公建地下建筑面積30710.4㎡五、可售面積80228.3㎡（不含地下車庫），110938.7㎡（含地下車庫）住宅地上可售面積79698.7㎡公建地上可售面積529.6㎡公建地下可售面積30710.4㎡六、總建筑面積117836.7㎡產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計項目地塊現(xiàn)狀及周邊規(guī)劃情形分析地塊現(xiàn)狀本案基地位于杭州市鈔票江新城內(nèi)，西至甬江路，北靠新塘河及富春江路，用地的東面南面分不為規(guī)劃中的7號路與6號路，用地南側(cè)為市中級人民法院用地，沿甬江路一側(cè)為都市綠地，其余周邊均為未建成住宅用地。地塊南北進深120M,東西長240M，總用地面積約27666M2。用地點位為南偏東45°，與鈔票塘江岸相距近300M。目前，本案現(xiàn)場地塊平坦，地塊西北面靠新塘河一側(cè)市政綠地已完成，用地定位樁已完成，工地圍墻已砌筑完畢。周邊規(guī)劃情形本案南側(cè)為市中級人民法院用地，目前項目已建成，估量06年上半年交付使用，本案西北側(cè)富春江路一線為都市綠地，其余方向周邊均為未建成住宅用地。通策通策·鈔票江時代景江都市花園郡亭公寓贊成·林風(fēng)濱江·金色家園濱江·金色海岸陽光海岸新綠園規(guī)劃布局規(guī)劃布局思路為連續(xù)都市的肌理，貫徹鈔票江新城開放大氣、精巧和諧總體規(guī)劃思想，充分利用土地和江景資源，盡量保留和合理利用現(xiàn)有適宜的地勢、地貌、植被和自然水系，形成和諧、有機的都市空間形狀，同時充分利用基地南偏東的朝向優(yōu)勢，打破簡單的行列式住宅模式，形成安定、和諧、完整的內(nèi)源是住宅組群，規(guī)劃布局上采納圍合建筑形勢。規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)強調(diào)土地的集約化利用，充分利用周邊公建設(shè)施，合理規(guī)劃，高效利用土地。功能區(qū)塊的劃分在圍合庭院的整體規(guī)劃布局前提下，將庭院劃分為不同的區(qū)域，通過建筑圍合，自然形成前院、中庭，通過架空層走廊有機關(guān)聯(lián)。臨街位置可作為社區(qū)商業(yè)配套和物業(yè)治理用房，庭院內(nèi)部以及架空亭廊通過植物、鋪地、道路、高差等的景觀隔斷，劃分各種生活功能空間，如：主廣場、休閑草坪、游泳池、會所等。鄰里單位組織形狀單體均采納一梯兩戶或三戶兩部電梯的單元式平面布置，采光通風(fēng)條件良好，功能布局合理。頂層均采納躍層戶型，均設(shè)有景觀露臺及通高起居廳，有力提升躍層住戶的生活品質(zhì)。院落空間形狀在圍合庭院的整體規(guī)劃布局前提下，為了豐富院落空間的內(nèi)涵，有機組織庭院生活，凝聚住戶的歸屬感和認同感，可將庭院劃分為不同的區(qū)域：通過建筑圍合形成前院、中庭，通過架空層走廊有機關(guān)聯(lián)。前院樹陣和水景，給人以寧靜溫馨的空間感受。中庭配合植物、鋪地、道路、高差等的景觀隔斷，劃分功能空間，如：主廣場、休閑草坪及游泳池等。不同的功能分區(qū)給住戶提供不同的活動場地。主廣場的硬質(zhì)鋪裝配合草地、高桿樹等，給住戶提供一個錘煉和聚會的空間場所，而有坡度變化的休閑草坪，則是閑逛閑躺的絕佳場地。自由曲線的游泳池，既是夏日消暑的好去處，又是小區(qū)四季碧波蕩漾的風(fēng)景線。天際輪廓線按照地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)要求，為達到最佳的小區(qū)景觀成效，充分利用鈔票塘江景觀，同時優(yōu)化小區(qū)圍合庭院的日照成效，在建筑單體層高的設(shè)計上，應(yīng)充分考慮以上因素，采有高低錯落的高層住宅交錯布局，形成大氣恢弘的都市建筑天際輪廓線。整體而言，項目宜采取南低北高、高低錯落的建筑層高布局，局部能利用江景的建筑單體應(yīng)拔高。配套設(shè)施布點在圍合庭院的整體規(guī)劃布局前提下，適宜在小區(qū)沿路設(shè)置的社區(qū)商業(yè)，方便居民的日常生活，同時也易于營造社區(qū)的生活氛圍。小區(qū)內(nèi)部庭院空間宜設(shè)置內(nèi)部居民相對獨享的生活設(shè)施（如：泳池、廣場、兒童戲嘻空間、內(nèi)部景觀小品等），為充分利用架空的景觀亭廊并豐富其功能層次，使園區(qū)內(nèi)部空能空間劃分更為明確合理，能夠設(shè)置一些室內(nèi)配套功能空間（如會所、物管用房、社區(qū)用房等）。利用庭院空間中預(yù)留的彈性空間，承諾某些功能以及功能所需空間自發(fā)形成或調(diào)整，以引發(fā)規(guī)劃無從設(shè)計的空間細節(jié)，從而在改善住宅組織結(jié)構(gòu)、重組各功能設(shè)施之間關(guān)系。綜合管線布置按規(guī)劃設(shè)計規(guī)范進行設(shè)置。設(shè)置時，不阻礙入口、道路的美觀，盡可能掩藏于景觀綠化帶之中。給排水系統(tǒng)水源：水源為都市自來水，由東、西兩側(cè)市政道路給水干管各接入一根DN250給水管，在小區(qū)內(nèi)沿建筑四周呈環(huán)狀布置。管網(wǎng)布置：小區(qū)內(nèi)給水干管形成環(huán)狀，干管管徑DN200。供水方式：小區(qū)內(nèi)建筑四層及以下為供水低區(qū)，由市政管網(wǎng)直供；五～十六層為中區(qū)，十七層及以上為高區(qū)，均由無負壓變頻供水設(shè)備加壓供水，泵房設(shè)于地下室。廚房：埋設(shè)洗滌池管線接口；衛(wèi)生間：安裝坐便器、洗臉盆、浴缸（或淋浴房）、洗拖把池、洗衣機管線安裝到位；通風(fēng)、排氣系統(tǒng)地下室設(shè)備用房配置機械送排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)為4～10次/小時，以排除廢氣、廢熱。地下室汽車庫和自行車庫設(shè)置機械送排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)為6次/小時，以排除廢氣。地下車庫廢氣排放煙道附壁通至屋頂層，直截了當(dāng)排入室外大氣。地下一層車庫采納坡道和中庭自然補風(fēng)，地下二層車庫采納機械補風(fēng)。各設(shè)備用房設(shè)置排風(fēng)，排風(fēng)量按照規(guī)范運算選用。住宅的衛(wèi)生間，均設(shè)置通向屋面的排風(fēng)豎井。廚房排氣：為愛護建筑外墻的美觀，幸免油煙對外墻的污染，應(yīng)當(dāng)設(shè)專門煙道通屋頂，由脫排油煙機把廢氣排出；正壓送風(fēng)系統(tǒng)：無法采納自然排煙的防煙樓梯間及合用前室設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)正壓送風(fēng)機設(shè)于底層正壓送風(fēng)機房內(nèi)。前室正壓送風(fēng)口每層設(shè)置，防煙樓梯間正壓送風(fēng)口每隔兩層設(shè)置。著火時，開啟著火層前室及其上下各一層前室的正壓送風(fēng)口，樓梯間風(fēng)口為自垂百葉風(fēng)口。所有通風(fēng)系統(tǒng)按防火分區(qū)設(shè)置。管道穿越防火分區(qū)隔墻處，風(fēng)管穿越空調(diào)機房及重要的或火災(zāi)危險性大的房間隔墻，均設(shè)置70℃（280℃）防火閥。通風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)管、保溫材料、消聲設(shè)備和粘結(jié)劑的均采納不燃材料。電氣系統(tǒng)供電電源：為保證供電可靠性，要求當(dāng)?shù)仉娏Σ块T就近引來二路獨立的10KV專用電纜供電，供消防負荷及保證重要負荷用電。變配電所：在地下室設(shè)變配電所6座，內(nèi)各設(shè)630KVA及800kva干式樹脂變壓器各二臺。高壓主結(jié)線為單母線分段結(jié)線方式。配電和照明：低壓配電系統(tǒng)以放射供電為主，局部采納樹干式配電，主干線在電纜豎井內(nèi)采納母線槽和電纜配線。底層設(shè)低壓電屏，設(shè)公建計量單位總表，消防泵、噴淋泵、生活電梯、應(yīng)急照明等重要負荷由二回380/220V低壓電源供電，并在末端進行自動切換，單獨設(shè)表。住宅內(nèi)電氣設(shè)計：各單元設(shè)置集中電表箱每單層設(shè)電表箱，進戶處用戶配電箱，內(nèi)設(shè)總開關(guān)、漏電開關(guān)及多路分路開關(guān)，照明燈具安裝到位，每個房間設(shè)置適量插座。電話通訊系統(tǒng)：用光纜由市電信局引1000門直線電話至小區(qū)電話總機房，經(jīng)配線架用電話電纜沿弱電電纜溝引至各建筑單體。閉路電視系統(tǒng)：數(shù)字電視由市有線網(wǎng)引入，至小區(qū)電視機房的分配箱，再由弱電電纜溝引至各住宅單體。豎向設(shè)計項目場地內(nèi)地勢平坦，地勢高差起伏不大，相對標(biāo)高±0.000為國家標(biāo)準(zhǔn)高程7.500。結(jié)合周邊市政道路標(biāo)高，重視小區(qū)內(nèi)平面規(guī)則，充分利用自然地勢，選擇合理的設(shè)計標(biāo)高，制造起伏變化的建筑群體成效。在滿足消防、交通、防洪等要求的前提下，盡量減少土方工程量。利用地下車庫、建筑基礎(chǔ)、路槽及管溝挖方余土，移挖作填，使填挖方差不多平穩(wěn)。按照項目基地實際情形，豎向設(shè)計可采納平坡式的場地平土方式。道路交通組織小區(qū)外圍道路的利用項目用地的東面南面分不為規(guī)劃中的7號路與6號路，目前尚未命名，建議充分發(fā)揮合作方的資源優(yōu)勢，將道路名稱命名與本案緊密關(guān)聯(lián)，建議南側(cè)道路命名為“新綠路”提升本案的形象檔次，東側(cè)道路