中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考

28三月2024中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考內(nèi)容精要------三點(diǎn)思考

思考點(diǎn)一：項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目雖為片區(qū)商業(yè)中心的輻射區(qū)，但目前開發(fā)所具備的優(yōu)勢(shì)并不明顯，需要通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新才能出彩。思考點(diǎn)二：項(xiàng)目商業(yè)本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，商業(yè)部分的成敗，將是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。思考點(diǎn)三：項(xiàng)目操作如何利用中原的強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò)資源，與大綠地房地產(chǎn)產(chǎn)生互動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最優(yōu)化？中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考地塊分析住宅定位市場(chǎng)分析項(xiàng)目解析項(xiàng)目定位市場(chǎng)攻擊策略商業(yè)定位項(xiàng)目發(fā)展建議中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考市場(chǎng)環(huán)境分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考東莞市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值東莞市總體經(jīng)濟(jì)水平的大幅快速提高，帶動(dòng)了東莞市人民生活水平不斷改善，消費(fèi)能力和消費(fèi)需求迅速提高。對(duì)本項(xiàng)目的銷售提供了良好的市場(chǎng)背景。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考東莞2003年恩格爾系數(shù)為31.1％，根據(jù)國(guó)際上恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)衡量,東莞已基本達(dá)到富裕型的消費(fèi)水平。對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)要求也逐漸提高。人均消費(fèi)性支出中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考2004年?yáng)|莞市房地產(chǎn)投資較2003急劇增長(zhǎng)52.7％，說(shuō)明東莞市房地產(chǎn)正處于一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。房地產(chǎn)投資的放量增長(zhǎng)同時(shí)也存在的一定的風(fēng)險(xiǎn)。東莞市房地產(chǎn)投資狀況分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考2004年房地產(chǎn)施工面積是竣工面積的6.11倍，表明未來(lái)樓市可能將供大于求。今后兩年內(nèi)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將面臨較大的消化壓力！中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考2004年商品房施工及竣工面積開始放量，但全市商品房空置面積與2003年相差不大，可看出市場(chǎng)需求保持旺盛的增長(zhǎng)之勢(shì).大環(huán)境趨好極利于本項(xiàng)目的發(fā)展。東莞市商品房空置面積分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考東莞市商品房銷售均價(jià)234724832660y=2200e0.0626xR2=0.996721002200230024002500260027002002年2003年2004年商品房銷售均價(jià)（元/㎡）指數(shù)(商品房銷售均價(jià)（元/㎡）)東莞商品房?jī)r(jià)格相對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)狀況處于較低的水平，還有一定的上升空間。東莞市商品房銷售均價(jià)分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考外來(lái)人員置業(yè)所占比例不斷提高；境外人士，購(gòu)房所占比例逐年下降；本地居民購(gòu)房比例穩(wěn)步增長(zhǎng)，是東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的購(gòu)房群體。東莞市購(gòu)房群體分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)火熱☆銷售價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)☆商品房供應(yīng)膨脹，市場(chǎng)消化壓力劇增☆東莞各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展供需兩旺☆東莞東部各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體也呈現(xiàn)向上的勢(shì)頭東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考塘廈鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易十分活躍，近年來(lái)一直呈現(xiàn)租售兩旺.塘廈房地產(chǎn)概況近幾年開發(fā)的三正半山豪苑、駿景高爾夫花園、可居、銀湖山莊等項(xiàng)目的銷售情況良好。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考塘廈本地人公務(wù)員外資投資商工廠、企業(yè)的高級(jí)管理人員鄰鎮(zhèn)或深圳人主力購(gòu)房群體：中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考住宅租賃市場(chǎng)非?；钴S：房屋出租的回報(bào)非?？捎^，面積約110平方米的住宅，其月租金范圍在2000-5000元的水平，回報(bào)率平均達(dá)到10%以上。說(shuō)明片區(qū)市場(chǎng)內(nèi)，住宅也是一種較好的投資物業(yè)。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考整體開發(fā)量較小。

鳳崗鎮(zhèn)商品房開發(fā)時(shí)間較晚，開發(fā)總量不大。鳳崗房地產(chǎn)概況中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考總體開發(fā)水平低。

目前鳳崗房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、社區(qū)配套等都尚處在初級(jí)階段。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考外來(lái)客戶支持鳳崗依靠其靠近深圳的優(yōu)越性，吸引了許多外地購(gòu)房者，使鳳崗房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的上升趨勢(shì)。市場(chǎng)漸趨活躍近年翡翠山湖、嘉輝豪庭等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，使片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨活躍。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考樟木頭房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟樟木頭房地產(chǎn)市場(chǎng)由92年開始快速發(fā)展，到現(xiàn)在已發(fā)展了十多年。相續(xù)開發(fā)了御景花園、帝豪花園、綠茵豪廷等十幾個(gè)具有影響力的樓盤。整體市場(chǎng)已日趨成熟。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考購(gòu)房主力以香港人為主樟木頭有便利的交通，發(fā)展商更以此將樓盤主推香港市場(chǎng)，從而形成了以香港外銷市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)總量增加，市場(chǎng)份額下降2003年以來(lái)，內(nèi)銷市場(chǎng)持續(xù)向好。整體外銷市場(chǎng)雖然總量增加，但市場(chǎng)占有份額下降。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考挖掘本地市場(chǎng)

從2004年下半年開始，樟木頭內(nèi)銷市場(chǎng)迅速膨脹，發(fā)展商開始挖掘本地市場(chǎng)、而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也使內(nèi)地人士的購(gòu)買力不斷增加。內(nèi)銷的比例從不到的一成的比例升至三成半左右。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考清溪鎮(zhèn)房地產(chǎn)概況清溪房地產(chǎn)處于發(fā)展初期，商品房的開發(fā)仍處于較為初級(jí)的階段。所開發(fā)的樓盤中，以商住小區(qū)為主，戶型以120平米以上的戶型為主。清溪鎮(zhèn)可分為新城區(qū)和老城區(qū)以及郊區(qū)三個(gè)部分。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考

老城新城老城區(qū)，是香芒西路、康怡路、香芒中路、香芒東路延線。新城區(qū)，是聚富路和廣場(chǎng)路交界處以南，清魚路以北地區(qū)。郊區(qū)是清溪鎮(zhèn)中心區(qū)以外的地區(qū)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考名稱類型單位面積戶型均價(jià)或銷售情況金陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)商住94-137三房二廳二衛(wèi)3200康泰大廈商住132-123三房二廳二衛(wèi)2500星光商業(yè)廣場(chǎng)商住70-86二房、三房1900公務(wù)員大樓小高層130三房二廳二衛(wèi)1600碧月灣花園別墅，小高層140四房二廳二衛(wèi)2980大綠地別墅，小高層168-348三房――六房3000-6500年豐豪苑商住100-150三房售罄銀橋花園商住120-160三房、四房售罄康怡花園商住120-180三房、四房售罄南峰聚富花園商住100-160二房、三房、四房售罄柏麗花園別墅300（地皮）自建別墅售罄清溪鎮(zhèn)開發(fā)樓盤一覽中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考地理位置：清溪鎮(zhèn)聚富路占地面積：21萬(wàn)平方米建筑面積：118569平方米容積率：0.56綠化率：58%發(fā)展商：清溪房地產(chǎn)公司物業(yè)類型：520套洋房、別墅及部分商鋪主力戶型：三房?jī)蓮d133.85㎡、四房?jī)蓮d137.87㎡銷售價(jià)格：洋房3380元/㎡、別墅6000元/㎡車位：售價(jià)：8萬(wàn)/位；租賃：250元/月.位碧月灣花園中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考地理位置：香芒西路占地面積：57029平方米發(fā)展商：東莞市三陽(yáng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)類型：180套商鋪（1-4層捆綁銷售其中1-2層為商鋪，3-4層為住宅）主力戶型：333.36-419.01㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)：簡(jiǎn)單裝修銷售價(jià)格：3200元/㎡（1-4層捆綁銷售)1層:約6500元/㎡2層:約3000元/㎡3-4層:約1600元/

㎡付款方式：一次性；銀行按揭九五折。管理費(fèi)：1.2元/月.㎡金陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考地理位置：清溪科技路與埔星西路交匯處建筑面積：19800㎡（商業(yè)12200㎡、住宅7500㎡）物業(yè)類型：102套住宅、61間商鋪及一家大型綜合商場(chǎng)主力戶型：住宅：三房?jī)蓮d78.12㎡、二房?jī)蓮d69.49、85.73㎡；商鋪：100㎡、65㎡銷售價(jià)格：洋房1900元/㎡、商鋪6500元/㎡公開發(fā)售日：05年3月27日發(fā)展商：東莞星光商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)有限公司星光商業(yè)廣場(chǎng)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)清溪鎮(zhèn)對(duì)商品房的市場(chǎng)需求較大。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)鎮(zhèn)區(qū)商品房每年開發(fā)量不大，項(xiàng)目發(fā)展有較大空間。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)主力客戶群仍以本地居民和外來(lái)經(jīng)商者及企業(yè)主和高管為主，對(duì)住房的需求，主要是出于對(duì)居住環(huán)境、安全性的考慮而產(chǎn)生。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)投資客戶群中，多數(shù)為持幣觀望型。有一定的客戶外流現(xiàn)象。周邊的：常平、樟木頭、塘廈等。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)目前清溪鎮(zhèn)新建住宅項(xiàng)目回報(bào)率較高。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)鎮(zhèn)區(qū)沿街商鋪極為普遍。新興商業(yè)區(qū)初成規(guī)模。給本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)銷售都帶來(lái)極大的壓力。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考中原認(rèn)為：

此項(xiàng)目的商業(yè)部分是項(xiàng)目的難點(diǎn)及重點(diǎn)所在。解決好了項(xiàng)目的招商工作將會(huì)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的銷售帶來(lái)極大的便利，從而使本項(xiàng)目的盈利目標(biāo)能較好、快速實(shí)現(xiàn)。商業(yè)市場(chǎng)分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考東莞市商業(yè)概況業(yè)態(tài)多元化倉(cāng)儲(chǔ)商店商業(yè)步行街品牌專賣專業(yè)市場(chǎng)主題購(gòu)物公園大型超市大型百貨中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考物業(yè)名稱返租模式華南MALL10-16年返租，起點(diǎn)1-3年7％回報(bào)，從第4年起每年遞增5％盈鋒廣場(chǎng)20年返租，1－5年回報(bào)率4.25％，6－10年回報(bào)率4.81％，10－15年回報(bào)率5.44％，16－20年回報(bào)率6.15％地王廣場(chǎng)帶租約銷售，并引進(jìn)了眾多知名商家東城風(fēng)情步行街返租三年世博廣場(chǎng)街鋪擬返租三年返租商業(yè)項(xiàng)目中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆業(yè)態(tài)多元化東莞市商業(yè)總結(jié)☆商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)剩☆主題式商業(yè)正在接受市場(chǎng)考驗(yàn)☆返租方式得以普遍采用☆銷售較順利，招商是瓶頸中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考

☆東莞高端人群相對(duì)有限，而大型商業(yè)百貨遍地開花，致使不少走高端路線的商業(yè)場(chǎng)所人氣不旺，經(jīng)營(yíng)狀況不理想。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考清溪商業(yè)分布☆兩大主力商圈為支點(diǎn)，以街鋪為延伸網(wǎng)線，以幾大商業(yè)百貨為網(wǎng)點(diǎn)，共同構(gòu)建清溪商業(yè)圈。☆傳統(tǒng)商圈成熟全面，是清溪鎮(zhèn)主力商業(yè)圈。☆新興商業(yè)圈，發(fā)展?jié)摿薮??！罟I(yè)區(qū)及住宅區(qū)內(nèi)的零散商業(yè)普遍。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考

新興商圈傳統(tǒng)商圈華潤(rùn)天和舊大新大新富升華潤(rùn)萬(wàn)佳商圈分布及七大百貨分布富佳中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆大型零售百貨與商業(yè)街鋪的相互補(bǔ)充清溪商業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)清溪鎮(zhèn)兩大商業(yè)圈中，均為以大型零售百貨和商業(yè)街鋪互為補(bǔ)充的形式，其中大型零售百貨店是長(zhǎng)期吸引較大人流的商業(yè)熱點(diǎn)，是支撐商圈的支柱。而圍繞零售百貨店的各種街鋪，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)全面，為消費(fèi)者提供了較多不同檔次的服飾、通訊等產(chǎn)品，是主力商家的有利補(bǔ)充。兩種經(jīng)營(yíng)形式的有利結(jié)合，增強(qiáng)了商圈生存的重要生命力中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以滿足生活所需為主如：服裝、餐飲、生活用品等☆檔次一般為中低檔次。較少高檔次的消費(fèi)。如：六大百貨中，華潤(rùn)萬(wàn)佳檔次較高，但門可羅雀。天和百貨有中高檔的購(gòu)物環(huán)境，但商品檔次為中低檔。富升、大新，經(jīng)營(yíng)檔次中低檔，但人流較多。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考消費(fèi)時(shí)段性明顯

中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆本鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)處于滿足居民日常生活的較低層次，外來(lái)大型零售百貨領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)；清溪商業(yè)分析及總結(jié)☆目標(biāo)客戶群對(duì)生活有更高層次的需求，例如休閑、娛樂(lè)、康體等商業(yè)在市場(chǎng)中較為缺乏，是較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。例如：傳統(tǒng)商業(yè)圈內(nèi)：休閑場(chǎng)所和娛樂(lè)場(chǎng)所都較少。☆現(xiàn)有商業(yè)檔次普遍較低，競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)者期待市場(chǎng)出現(xiàn)一些高檔、環(huán)境舒適、更具特色的商業(yè)形式。例如：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶，會(huì)選擇到深圳、廣州等地購(gòu)物，到塘廈、樟木頭等鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考清溪鎮(zhèn)的消費(fèi)者大致分為三大類：清溪商業(yè)消費(fèi)者總結(jié)企業(yè)主、政府官員、企業(yè)高端人群、外來(lái)經(jīng)商者本地普通居民較低層次的外來(lái)打工族此部分客戶消費(fèi)在很大程度上具有不確定性，沖動(dòng)消費(fèi)還可以加以更好的引導(dǎo)和釋放，并使之成為一種消費(fèi)習(xí)慣。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考清溪投資者分析☆投資者大多為本地人調(diào)查研究表明：現(xiàn)有商鋪大多為當(dāng)?shù)厝耸克?gòu)買?！钔顿Y動(dòng)機(jī)：將存款購(gòu)置商鋪，作為長(zhǎng)期固定的收入來(lái)源。負(fù)利率的現(xiàn)實(shí)，使有存款的客戶愿意進(jìn)行投資。而商鋪?zhàn)鳛楣潭ㄙY產(chǎn)，有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。一定升值潛力的物業(yè)，受到投資者的親睞?！钊狈ωS富的投資知識(shí)和投資經(jīng)驗(yàn)

投資者自身學(xué)歷不高，對(duì)股票債卷等缺少投資技巧。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆投資外流現(xiàn)象明顯城區(qū)及周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)是他們的選擇。根據(jù)周邊鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，客戶資料的調(diào)查分析得出此觀點(diǎn)☆關(guān)注商業(yè)投資項(xiàng)目，有“一鋪富三代”的傳統(tǒng)思想，尤其習(xí)慣于投資臨街商鋪。在當(dāng)?shù)鼐用裰写嬖诶喂痰摹耙讳伕蝗钡膫鹘y(tǒng)思想。擁有臨街商鋪的當(dāng)?shù)厝耸吭诮?jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中也確實(shí)得到了極高的回報(bào)。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考清溪投資型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供量較小,相對(duì)于較大的投資市場(chǎng),項(xiàng)目商業(yè)部分銷售有較大的市場(chǎng)空間。清溪商業(yè)市場(chǎng)存在七大主力商場(chǎng),和諸多零散商業(yè)形式,相對(duì)于有限的消費(fèi)市場(chǎng),商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力巨大。結(jié)合到本項(xiàng)目的龐大商業(yè)體量,經(jīng)營(yíng)是難點(diǎn),招商是關(guān)鍵!切實(shí)可行的商業(yè)定位,以及強(qiáng)大的招商實(shí)力是保證項(xiàng)目商業(yè)成功的關(guān)鍵。清溪商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考項(xiàng)目地塊分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考鳳凰花園所在地項(xiàng)目距離商圈核心及中心旺地距離有一定距離，周邊的生活區(qū)和對(duì)項(xiàng)目造成了一定的商業(yè)阻斷。項(xiàng)目位于鹿鳴路與商業(yè)街交界處，屬于傳統(tǒng)核心商圈的輻射區(qū)域。項(xiàng)目有與核心商圈近距離的地緣優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)引導(dǎo)和培育后，完全有分享商圈龐大人流的可能。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆項(xiàng)目東邊是菜田、美鮮娜園藝花木場(chǎng)和重河村委☆項(xiàng)目西邊是私宅。☆項(xiàng)目南邊是廠房、鹿鳴路。

☆項(xiàng)目北面是舊式商品房廠房區(qū)項(xiàng)目四至中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆道路：鹿鳴路、商業(yè)街☆學(xué)校：清溪幼兒園（步行15分鐘）、中心小學(xué)（步行18鐘）清溪中學(xué)（步行15分鐘）、清溪第二中學(xué)（步行20分鐘）☆醫(yī)院：清溪醫(yī)院（步行15分鐘）☆銀行：農(nóng)行重河分行、建設(shè)銀行清溪儲(chǔ)蓄所、農(nóng)業(yè)銀行清溪辦事處、工行旺東儲(chǔ)蓄所、農(nóng)信鎮(zhèn)西儲(chǔ)蓄所。☆商業(yè)：華潤(rùn)超市、富升百貨、肯德基、麥當(dāng)勞、真功夫、商業(yè)街街鋪(8分鐘)結(jié)論：項(xiàng)目周邊配套完善，可以非常方便的享受商業(yè)、銀行、教育、醫(yī)療等生活配套。項(xiàng)目周邊配套情況分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考商圈范圍：項(xiàng)目商圈分析香芒東路、商業(yè)街。兩街交界處為整個(gè)商圈的最核心點(diǎn)。半徑范圍約300米。業(yè)態(tài)：以傳統(tǒng)市場(chǎng)、富升商場(chǎng)、大新百貨（服裝）、華潤(rùn)超市為主，肯德基、真功夫、麥當(dāng)勞著名快餐店與之互補(bǔ)。舊市場(chǎng)街鋪、香芒中路沿街街鋪、商業(yè)街街鋪，為商圈核心點(diǎn)做了有效的延展。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考街鋪:

經(jīng)營(yíng)服裝為主，以餐飲、食品、飾品為輔。經(jīng)營(yíng)的檔次高中、低檔兼有。

經(jīng)營(yíng)模式分析傳統(tǒng)市場(chǎng)：以生活用品為主，附帶周邊沿舊市場(chǎng)的街鋪，街鋪銷售商品以服裝、飾品為主，貨品檔次以低檔為主。百貨類商場(chǎng)：

整體是以超市類型經(jīng)營(yíng)，以生活用品、食品、服裝為主。貨品檔次為中低檔，中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于泛傳統(tǒng)成熟商業(yè)圈內(nèi)。即可以享受到成熟商圈的便利，另一方面隨著商圈的不段完善和發(fā)展，物業(yè)價(jià)值的提升速度很快?！钜?guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目相對(duì)于同一商業(yè)圈內(nèi)的物業(yè)具有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)?！钤O(shè)計(jì)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建成后將是清溪集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲為一體的大型綜合商業(yè)城。☆市政規(guī)劃優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目附近將會(huì)拓寬道路連接莞深高速及北環(huán)路?！罟步煌觿?shì)公交車站點(diǎn)離本項(xiàng)目有３百米的距離，不太便利。☆與商業(yè)旺點(diǎn)沒(méi)有直接的連接本項(xiàng)目不能與商業(yè)旺點(diǎn)直接的連接，缺乏人氣?！铐?xiàng)目公共空間不足

項(xiàng)目因?yàn)檎嫉孛娣e不大，地面停車不便，消費(fèi)者難以在此長(zhǎng)時(shí)間逗留。項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析優(yōu)勢(shì)S劣勢(shì)W中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆片區(qū)供應(yīng)量少項(xiàng)目所在傳統(tǒng)商業(yè)片區(qū)今年商業(yè)用房供應(yīng)量較少?！钋逑袌?chǎng)需求量的增加。清溪市場(chǎng)內(nèi)潛在需求的增加?！钋逑虡I(yè)竟?fàn)幍耐{六大商家同臺(tái)競(jìng)技，帶來(lái)的商業(yè)威脅?！铐?xiàng)目本身商業(yè)體量較大。本項(xiàng)目商業(yè)面積將近4萬(wàn)平方米，清溪市場(chǎng)能否及時(shí)消化?！钯J款政策影響銀行貸款利率的調(diào)整，投資門檻的提高。機(jī)會(huì)O威脅T中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆本項(xiàng)目位于成熟商業(yè)片區(qū)，而且規(guī)模較大，如經(jīng)營(yíng)得當(dāng)將可以引領(lǐng)清溪商業(yè)走向?！畋卷?xiàng)目占地不大，但體量大，造成公共空間不大，應(yīng)盡量拓展公共空間，采用開放式街區(qū)，使客戶可以在公共空間里逗留?！钤阪?zhèn)區(qū)內(nèi)，七大商家的同臺(tái)競(jìng)技給本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了很大的威脅，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定要突破現(xiàn)狀，才能出彩。SWOT總結(jié)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆項(xiàng)目的商業(yè)部分是項(xiàng)目的難點(diǎn)及重點(diǎn)所在。在項(xiàng)目的銷售初期能夠很好的解決項(xiàng)目的招商問(wèn)題，將會(huì)為項(xiàng)目的銷售帶來(lái)極大的利好，從而能更快促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，使本項(xiàng)目的盈利目標(biāo)能更好更快的實(shí)現(xiàn)?！钪性袛?，本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)有良好的發(fā)展?jié)摿涂臻g。SWOT總結(jié)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考項(xiàng)目商業(yè)篇中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考

27年，23城中原對(duì)住區(qū)商業(yè)開發(fā)的問(wèn)題與思考！中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考實(shí)際需要矛盾商業(yè)街初定位分期入住矛盾一次性開發(fā)居民生活矛盾商業(yè)設(shè)施住區(qū)商業(yè)開發(fā)中存在的問(wèn)題中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆分類別設(shè)置的住區(qū)商業(yè)設(shè)施通過(guò)對(duì)住區(qū)商業(yè)設(shè)施存在的問(wèn)題以及不同商業(yè)設(shè)施特點(diǎn)的總結(jié)與反思，中原提出了以關(guān)注居民的需求為出發(fā)點(diǎn)的商業(yè)設(shè)施配套主張。根據(jù)規(guī)模、地段、租金、干擾程度的不同，商業(yè)設(shè)施可以劃分為6類：餐飲設(shè)施、日常必備型配套（便利店等）、階段性配套（裝修、中介公司）、文化類商業(yè)配套（酒吧、書店等）、零售型商業(yè)（超市）以及傳統(tǒng)型商業(yè)（肉菜市場(chǎng)等）?！罘旨?jí)設(shè)置的住區(qū)商業(yè)設(shè)施根居民實(shí)際需求、設(shè)施服務(wù)和城市環(huán)境特點(diǎn)進(jìn)行分級(jí)設(shè)置，在保證便利性的同時(shí)，增加公共設(shè)施的共享性。中原按照鄰里、住區(qū)和城市片區(qū)3個(gè)層次進(jìn)行分級(jí)設(shè)置。中原對(duì)商業(yè)設(shè)置特點(diǎn)的反思中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考

從項(xiàng)目的規(guī)模和地段特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)中原操作大量住宅區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目商業(yè)在分級(jí)上應(yīng)定位為住區(qū)商業(yè)，即不僅服務(wù)于本項(xiàng)目居民，更包含項(xiàng)目所屬住區(qū)的大量居民，以及到香茫路商圈購(gòu)物消費(fèi)的鎮(zhèn)區(qū)客戶，最終形成全鎮(zhèn)聞名的新型商業(yè)熱點(diǎn)。從項(xiàng)目的大體量和大規(guī)?？矗?xiàng)目商業(yè)類別應(yīng)該區(qū)別于以往商業(yè)形式，以市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ?、利?rùn)空間大、市場(chǎng)空白的特色商業(yè)，打造清溪新一代最好最休閑最具特色的商業(yè)街區(qū)。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考

定位注解：☆清溪第一城——清溪首席集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的都市時(shí)尚城☆“ＢＬＯCＫ街區(qū)”源自北美，是開放式街區(qū)的展現(xiàn)模式，是集商住于一體的城市生活表現(xiàn)形式。

項(xiàng)目商業(yè)定位

清溪第一城

————開放式BLOCK街區(qū)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考茶樓、風(fēng)味美食坊（大酒樓）美容、水療、康體休閑大中型百貨、特色專營(yíng)店（如女人世界）、酒吧項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位集中式三層集中式首、二層集中式四層中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考公共空間特色商業(yè)最大的特色最終體現(xiàn)在公共空間，本項(xiàng)目必須在公共空間上營(yíng)造一種休閑文化與體驗(yàn)情趣相結(jié)合的特色經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特色特色餐飲（休閑餐飲為主體，附帶部分商務(wù)餐飲）、服裝為業(yè)態(tài)主體；超市——社區(qū)式購(gòu)物，為完善項(xiàng)目功能的業(yè)態(tài)補(bǔ)充使本項(xiàng)目集餐飲、社區(qū)式購(gòu)物功能，又兼有休閑娛樂(lè)功能和觀光價(jià)值本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上特色化的商業(yè)建筑組合建筑規(guī)劃特色從特色中尋找機(jī)會(huì)！

開放式休閑街區(qū)表現(xiàn)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考沒(méi)有特色就沒(méi)有生命力，有特色，就有了機(jī)會(huì)！土圍磚屋金屬院木屋玻璃房大型風(fēng)味美食坊+時(shí)尚精品服飾街+集中式購(gòu)物震撼的視覺(jué)效果、新穎、時(shí)尚——Block街區(qū)開放式休閑街區(qū)表現(xiàn)二中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考木屋——料理坊在商業(yè)街區(qū)的某個(gè)區(qū)域規(guī)劃為帶木屋特質(zhì)的立面，引入日式、韓國(guó)或其他東南亞風(fēng)味的特色餐飲。建議在商業(yè)街區(qū)的局部區(qū)域規(guī)劃為大面積玻璃組合的立面，其無(wú)論在造型上還是在內(nèi)部情景上均在外部就能親臨感受。具體表現(xiàn)玻璃屋——感受吧、集中式商業(yè)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考另本項(xiàng)目的集中式商業(yè)也可以規(guī)劃為大面積玻璃組合的立面，使造型上有相對(duì)較強(qiáng)的視覺(jué)感。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考本項(xiàng)目的餐飲消費(fèi)旨在營(yíng)造真正的block街區(qū)，其最終的消費(fèi)感受就是一種無(wú)限空間、無(wú)限自由，壓力心情釋放的感覺(jué)。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考通過(guò)體驗(yàn)式園林、文化情景雕塑，營(yíng)造一種在公共空間上處處是景，處處是休閑的人性化空間。消費(fèi)者為享受、體驗(yàn)開放式的街區(qū)空間的樂(lè)趣與氛圍而發(fā)生的自主消費(fèi)，是開放街區(qū)最大的成功之處！觀賞體驗(yàn)極限休閑處處是景處處是休閑

Block開放空間建議空間上能形成以下幾種功能：公共空間的營(yíng)造中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考觀賞——在商業(yè)街的人流主要通道，增加一些可以觀賞的元素，形成視覺(jué)亮點(diǎn)Block空間中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考1美國(guó)BLOCK街區(qū)示意步行環(huán)境/小品PocketParks多功能零售空間中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考廣場(chǎng)

廣場(chǎng)氛圍營(yíng)造動(dòng)感、趣味/生活/文化廣場(chǎng)可作為公眾休憩場(chǎng)所/與會(huì)所相結(jié)合，提供小型表演舞臺(tái)和臨時(shí)的展示空間/給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗(yàn)的價(jià)值實(shí)用的公共設(shè)施中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考體驗(yàn)空間

廣場(chǎng)氛圍營(yíng)造體驗(yàn)——在商業(yè)街區(qū)的較大的公共空間位置可增設(shè)一些可以讓人體驗(yàn)的設(shè)施中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考便捷的步行距離特色街區(qū)指示/街名開放的街道實(shí)用的公共設(shè)施動(dòng)感、趣味/生活/文化自然的步行系統(tǒng)標(biāo)志點(diǎn)景觀元素核心交匯點(diǎn)都市休閑時(shí)尚block街區(qū)開放的街道、集中的商店、實(shí)用的公共設(shè)施、自然的步行系統(tǒng)、便捷的步行距離、特色街區(qū)指示.街區(qū)——關(guān)于商業(yè)

街區(qū)元素獨(dú)立命名——清溪第一城中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考本項(xiàng)目在統(tǒng)一開發(fā)建成后，采用統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一租賃等，實(shí)行集中管理和分散經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議整體商業(yè)采用先招商，后銷售的策略。整體物業(yè)發(fā)展方向?yàn)椋焊邫n次的消費(fèi)環(huán)境，中檔次的商品價(jià)格。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議委托/組建專業(yè)的管理公司進(jìn)行總體的、全面的管理服務(wù):>>對(duì)項(xiàng)目整體形象的推介，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的形象宣傳、推廣；>>對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)所有的商業(yè)面積進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；>>提供項(xiàng)目范圍內(nèi)的車位、住宅、辦公室的租用服務(wù)；>>提供經(jīng)商咨詢、引進(jìn)新型商業(yè)形態(tài)；>>提供商鋪出租、轉(zhuǎn)讓等中介服務(wù)；>>物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)、監(jiān)督；>>負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商（指招商部分）；>>承辦大型文化、娛樂(lè)活動(dòng)；中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考中原商會(huì)的會(huì)員主要為以下三類：①連鎖商業(yè)零售企業(yè)：包括百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、休閑娛樂(lè)及飲食管理公司等；②著名商品品牌：包括服裝、皮具、化妝品、珠寶首飾及名表等；③在莞的港臺(tái)商人：東莞有大量的外資企業(yè)，其高層管理人員特別是港、臺(tái)籍人士中，有很多均在東莞置業(yè)或有置業(yè)計(jì)劃，他們通過(guò)委托中原代理的方式，尋找符合其投資意向的物業(yè)，這類會(huì)員主要為商鋪及住宅投資者。中原商業(yè)資源整合中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考森拓普顧問(wèn)有限公司森拓普顧問(wèn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“CentaPro”)為香港中原集團(tuán)旗下首要提供專業(yè)房地產(chǎn)及投資顧問(wèn)服務(wù)的子公司，專注于商業(yè)以及投資類型的顧問(wèn)服務(wù)?，F(xiàn)時(shí)的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)除香港外，還遍及全國(guó)及亞太區(qū)各重點(diǎn)城市。CentaPro由一批擁有不同國(guó)籍與技能的專業(yè)人才組成，包括來(lái)自新加坡、英國(guó)等地的測(cè)量師、建筑師及財(cái)務(wù)分析員，并擁有逾十年的豐富行內(nèi)經(jīng)驗(yàn)。憑借CentaPro以客為先的理念，中原的專業(yè)隊(duì)伍能為客戶洞悉市場(chǎng)的走勢(shì)，并提供最全面的專業(yè)意見。憑借集思廣益的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，CentaPro承諾為客戶提供最專業(yè)的高質(zhì)素服務(wù)。

中原CentaPro操作的部分商業(yè)項(xiàng)目：金光華廣場(chǎng)、五洲風(fēng)情MALL、萬(wàn)象城對(duì)外招商操作途徑中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考項(xiàng)目住宅篇中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于泛傳統(tǒng)成熟商業(yè)圈內(nèi)。一方面可以享受到成熟商圈的便利，另一方面隨著商圈的不段完善和發(fā)展，物業(yè)受商圈的輻射就逾加明顯，物業(yè)價(jià)值的提升速度很快?！铐?xiàng)目周邊缺少景觀。四周環(huán)境組成是菜田、私房、廠區(qū)及陳舊商品房，導(dǎo)致景觀的缺乏。優(yōu)勢(shì)S劣勢(shì)W項(xiàng)目住宅SWOT分析☆配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于清溪鎮(zhèn)成熟片區(qū)，教育、商業(yè)、醫(yī)療、文體設(shè)施齊備?！町a(chǎn)品優(yōu)勢(shì)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查：項(xiàng)目戶型大小適中，結(jié)構(gòu)合理?！罟步煌觿?shì)公交車站點(diǎn)離本項(xiàng)目有３百米的距離，較不便利中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆項(xiàng)目特色項(xiàng)目周邊為工廠和民房，建筑形式較為混亂，本項(xiàng)目容易從中脫穎而出?！钇瑓^(qū)供應(yīng)量少項(xiàng)目所在傳統(tǒng)商業(yè)片區(qū)今年商品房供應(yīng)量較少?！钋逑袌?chǎng)需求量的增加。清溪市場(chǎng)內(nèi)潛在需求的增加?！钗磥?lái)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量的增加。清溪未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)量將有所增加，對(duì)本項(xiàng)目造成潛在的威脅。機(jī)會(huì)O

威脅T中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考爭(zhēng)取時(shí)間，及早入市。利用本項(xiàng)目獨(dú)有的地段和位置，形成傳統(tǒng)成熟片區(qū)，特色項(xiàng)目的唯一性，直擊市場(chǎng)空白點(diǎn)。利用產(chǎn)品特色打造“都市生活零距離的高品質(zhì)產(chǎn)品，充分迎合市場(chǎng)購(gòu)買群體的心理預(yù)期。全方位引導(dǎo)和培育市場(chǎng)，突出項(xiàng)目的概念形象，增加感召力，營(yíng)造多極、多元化的購(gòu)買市場(chǎng)。項(xiàng)目住宅SWOT小結(jié)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考【潛在客戶分布及構(gòu)成】客戶定位清溪周邊鎮(zhèn)☆客戶區(qū)域構(gòu)成：以清溪鎮(zhèn)為重點(diǎn)區(qū)域，周邊鎮(zhèn)區(qū)為輔助區(qū)域?！钪饕蛻袈殬I(yè)構(gòu)成：清溪原始居民、企業(yè)中高級(jí)職員、工廠高級(jí)管理人員、外來(lái)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、公務(wù)員等。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考A、年齡層次：多數(shù)年齡在26-40歲之間；B、家庭結(jié)構(gòu)：多為2-4人，需要相對(duì)獨(dú)立的個(gè)人空間C、收入狀況：屬于中高等級(jí)，家庭年收入8萬(wàn)元以上，有一定的支付首期能力；D、消費(fèi)水平：是一些中高檔商品、中高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的消費(fèi)對(duì)象。E、購(gòu)買動(dòng)機(jī)：改善居住條件，提高生活質(zhì)量，追求獨(dú)立自主追求自我，或?qū)?xiàng)目未來(lái)預(yù)期看好的投資。F、置業(yè)次數(shù)：多為首次置業(yè)。主要目標(biāo)客戶三大特征分析☆背景特征：中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考A、追求舒適生活B、忙碌中尋求寧?kù)o；C、對(duì)自己的未來(lái)和收入預(yù)期樂(lè)觀；D、享受高檔次的休閑娛樂(lè)消費(fèi)。E、希望與親朋為鄰，需要健康、融洽的社區(qū)文化?！顑r(jià)值傾向：中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考A、注重住宅的多種功能。B、住宅設(shè)計(jì)本身應(yīng)具有現(xiàn)代居住概念，建筑風(fēng)格及色彩符合目標(biāo)客戶的審美情趣，有較完善的社區(qū)生活配套；C、注重子女教育，希望孩子能得接受好的教育；D、希望有相對(duì)個(gè)性化，而且功能齊全的高檔會(huì)所；E、希望社區(qū)在空氣清新、環(huán)境良好的區(qū)域；F、要求小區(qū)要有完善的物業(yè)管理?！钯?gòu)房時(shí)可能考慮相關(guān)問(wèn)題：中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考定位注解：在清溪鎮(zhèn)中心區(qū)域，塑造全新的都市生活典范。1、針對(duì)周邊自建房比較，本項(xiàng)目就是現(xiàn)代化，周邊自建房是落后。2、針對(duì)碧月灣、大綠地金豪花園比較，本項(xiàng)目是位于中心區(qū)，享受成熟齊備的社區(qū)配套，而碧月灣及大綠地金豪花園，位于相對(duì)偏僻地段，周邊缺乏商業(yè)配套。

住宅形象定位現(xiàn)代都市零距離中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議☆通過(guò)對(duì)小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、以及各細(xì)節(jié)部分的打造包裝，從而體現(xiàn)都市生活區(qū)的狀況?！钔ㄟ^(guò)對(duì)小區(qū)公共空間、空中花園、泛會(huì)所的包裝，達(dá)到高檔次的物業(yè)，中檔次價(jià)位的策略。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考泛會(huì)所+立體綠化建議

建議將五層架空層設(shè)計(jì)成為一個(gè)富有趣味、有機(jī)的、具會(huì)所功能的綠色空中花園，以彌補(bǔ)地面綠化覆蓋率的不足。建議架空層的層高做到5.0米，使高度空間更廣闊。建議裝修時(shí)注意通過(guò)綠化、藝術(shù)展示區(qū)、園林小品、桌椅、兒童戲具來(lái)區(qū)隔出比例恰當(dāng)、相互獨(dú)立又彼此聯(lián)系的藝術(shù)空間。此外，由于轉(zhuǎn)換層中管道和設(shè)備較多，注意排布及隱蔽裝飾，如綠體或百葉窗等。如在綠色花園中設(shè)立許多玻璃房，玻璃房子內(nèi)是健身會(huì)所、空中情景餐廳、活動(dòng)室等，玻璃房子之間用林蔭小道相互連接。從而形成會(huì)所和園林有機(jī)的結(jié)合在一起，既是會(huì)所又是園林的一個(gè)小品。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考

中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考建議住宅大堂要有酒店式裝修，以及在公共空間方面，體現(xiàn)尊貴的氣勢(shì)。產(chǎn)品創(chuàng)新中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考戶戶增送落地凸窗，讓更多的陽(yáng)光入戶。

倒凸窗弧飄窗產(chǎn)品創(chuàng)新中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考通過(guò)打造空中花園及泛會(huì)所，以及多重門禁系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)，達(dá)到讓客戶感受到人性化、生活化、特異化、以及尊貴。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考智能化及貼心設(shè)施的運(yùn)用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)小區(qū)門禁管理系統(tǒng)無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)多媒體信息服務(wù)系統(tǒng)小區(qū)監(jiān)控中心頂樓水箱二次加壓設(shè)施中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考影響價(jià)格制定的八大因素：地

段客戶購(gòu)買物業(yè)的首要選擇要素環(huán)

境周邊及小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀發(fā)展商知名度發(fā)展商的社會(huì)認(rèn)同度和實(shí)力背景。周邊配套社區(qū)配套、樓宇配套的完善程度；交

通與交通主干道的間距，可選擇之交通工具的多元性、出入的便捷建筑質(zhì)量客戶購(gòu)買物業(yè)的基本信心支撐；戶型方正、實(shí)用率高、功能分區(qū)合理等物業(yè)管理成熟、專業(yè)的物管公司可以提升物業(yè)形象及促進(jìn)物業(yè)增值價(jià)格項(xiàng)目銷售定價(jià)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考項(xiàng)目核心均價(jià)依托同類競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)橫向比較法，與目標(biāo)消費(fèi)者需求法進(jìn)行綜合比較。名稱類型單位面積住宅均價(jià)商鋪平均租金商鋪平均價(jià)格金陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)商住94-137320030元/㎡3200元/㎡（連住宅）康泰大廈商住132-123250070元/㎡12000元/㎡星光商業(yè)廣場(chǎng)商住70-861900暫不租6500元/㎡碧月灣花園別墅，小高層140298065元/㎡13000元/㎡中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考☆項(xiàng)目只要立足項(xiàng)目地塊本身，針對(duì)項(xiàng)目的客戶群，充分發(fā)掘出項(xiàng)目的區(qū)位、地段，項(xiàng)目規(guī)劃建筑、園林、社區(qū)服務(wù)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目及市場(chǎng)同類項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)，就較容易實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的占位和突圍，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的突圍和拉升?！罱Y(jié)合對(duì)東莞整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究分析和清溪市場(chǎng)上同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的銷售狀況了解，在既考慮市場(chǎng)暢銷和實(shí)現(xiàn)發(fā)展商最大利潤(rùn)的前提下，建議總體均價(jià)：

住宅：3000元/㎡商業(yè)：７000元/㎡―10000元/㎡商業(yè)租金：３０－4