【個案簡析】-北大資源紫境東來

【個案解析】北大資源紫境東來四川中原客戶與數(shù)據(jù)研究部區(qū)域解析項目解析營銷解析項目總結(jié)北大資源

紫境東來.區(qū)域規(guī)劃：龍泉定位于成都東部副中心，大區(qū)位優(yōu)勢明顯。規(guī)劃構(gòu)建“一山一芯聯(lián)三片”全域空間結(jié)構(gòu)，“一芯”指中央生態(tài)活力芯；借鑒CAZ（中央活動區(qū)）等建設(shè)理念，重點培育生態(tài)休閑、科技創(chuàng)新等多元化功能，形成成都獨具生態(tài)特色的全天候城市活力中心。本案地處龍泉皇冠湖中心，為龍泉的政務(wù)中心，屬于中央生態(tài)活力芯，政策優(yōu)惠力度較強(qiáng)，升值潛力大，區(qū)位優(yōu)勢較佳。龍泉驛區(qū)-成都副中心+中央生態(tài)活力芯+政務(wù)中心?區(qū)域規(guī)劃?繞城高速三環(huán)高速驛都大道成龍大道龍都北路2號線成都行政學(xué)院2.1KM本案書房站4號線7號線成都東站火車南站成渝高速地鐵物業(yè)，現(xiàn)有軌道、交通系統(tǒng)發(fā)達(dá).?區(qū)域交通?交通規(guī)劃：項目位于皇冠湖政務(wù)中心板塊，區(qū)域現(xiàn)有交通發(fā)達(dá)，呈現(xiàn)三縱二橫格局。同時區(qū)域軌道交通便捷，2號線書房站直達(dá)本項目，屬于地鐵物業(yè)，未來潛力較大；但本項目屬于地鐵物業(yè)，客流量大，治安存在問題。1.3KM3KM5.3KM3.8KM醫(yī)療教育資源較強(qiáng)?醫(yī)療教育?經(jīng)開實驗中學(xué)經(jīng)開實驗小學(xué)龍泉驛婦幼保健院龍泉二小龍泉二中龍泉五小龍泉驛長興醫(yī)院皇冠湖雙語幼兒園啟元幼兒園向陽小學(xué)醫(yī)院公立學(xué)校私立學(xué)校龍泉驛第一人民醫(yī)院名稱評價其他經(jīng)開實驗中學(xué)成都市普通高中教育教學(xué)優(yōu)秀學(xué)校2008年建校，教學(xué)一般經(jīng)開實驗小學(xué)—2013年創(chuàng)辦龍泉二小龍泉城區(qū)重點學(xué)校書畫、音樂等藝術(shù)課成績斐然龍泉二中龍泉驛區(qū)藝體特色高級中學(xué)音、體、美、編、播、導(dǎo)等專業(yè)上發(fā)展較好龍泉五小成都市新優(yōu)質(zhì)學(xué)校靈淑生活館、創(chuàng)客體驗館、3D打印室、直錄播教室等向陽小學(xué)—在建中皇冠湖雙語幼兒園區(qū)域高端幼兒園雙語教學(xué)啟元幼兒園高端幼稚園按照國家一級一等園標(biāo)準(zhǔn)打造，采用進(jìn)口教學(xué)設(shè)備醫(yī)療配套評價1龍泉驛婦幼保健院區(qū)縣級婦幼保健院2龍泉驛第一人民醫(yī)院國家三級甲等醫(yī)院3龍泉驛長興醫(yī)院龍泉驛區(qū)3A級社會組織醫(yī)療教育：北大資源紫境東來3公里范圍內(nèi)教育配套主要為師資力量一般的公立院校，醫(yī)療配套主要為綜合型國家三級甲等醫(yī)院，醫(yī)療教育資源優(yōu)勢相對較強(qiáng)。生態(tài)資源佳，商業(yè)配套較成熟?商業(yè)休閑?商業(yè)休閑：區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套完善，新城吾悅廣場、永輝、世紀(jì)摩爾超市及在建的沃爾瑪大型商超、萬達(dá)廣場將為項目提供生活配套。新城吾悅廣場永輝超市世紀(jì)摩爾超市萬達(dá)廣場預(yù)計18年10月26日開業(yè)百工堰公園皇冠湖公園營業(yè)中在建中沃爾瑪萬達(dá)廣場新城吾悅改善型住房以2陪的速度增長，市場需求量大?住宅市場?住宅市場：近幾年受市場環(huán)境的影響，改善型住房越來越受客戶青睞，并以2倍的速度增長，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。目前市場改善型住房需求大、有利于項目入市。數(shù)據(jù)來源：備案數(shù)據(jù)范圍：大面、世紀(jì)大道、皇冠湖政務(wù)中心板塊。2018年截至?xí)r間：4.15

50以下

50-70

70-90

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110-130

130-150

150-170

170-200

200-250

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300以上銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增201596090725849304597326531011528781342494812754462200020161505871528513597075786684165110005096111201403312790710020201723032062448326886367512624042063111910782442438742958366112018506014518028884418719836957093102152432620000市場接受度高，入市機(jī)會好?別墅市場?別墅市場：200-300㎡即有新增又有去化，存在市場契機(jī)；150-170㎡市場接受度最高，本案面積契合區(qū)域市場主流。150-170170-200200-250250-300300以上銷售套數(shù)新增套數(shù)存量套數(shù)成交均價(元/㎡)銷售套數(shù)新增套數(shù)存量套數(shù)成交均價(元/㎡)銷售套數(shù)新增套數(shù)存量套數(shù)成交均價(元/㎡)銷售套數(shù)新增套數(shù)存量套數(shù)成交均價(元/㎡)銷售套數(shù)新增套數(shù)存量套數(shù)成交均價(元/㎡)

2015年

00000000300988900300020

2016年

0000000041061893347675190150020

2017年

151833218400002041976619056189020020

2018年

2013218400001032430910046254030020數(shù)據(jù)來源：備案數(shù)據(jù)范圍：大面、世紀(jì)大道、皇冠湖政務(wù)中心板塊。2018年截至?xí)r間：4.15?土地供應(yīng)?土地供應(yīng)情況：區(qū)域內(nèi)開發(fā)商云集，近兩年僅成交3宗土地。因17年11月《龍泉驛區(qū)分區(qū)詳細(xì)規(guī)劃（2017-2035）（征求意見稿）》中皇冠湖將打造為龍泉驛未來的城市中心，故樓面起拍價高達(dá)8800元/㎡，成交價9000元/㎡，溢價率為2.27%，目前處于待開發(fā)地塊；本案周邊僅中國電建地塊還未開發(fā)，其它地塊均已開發(fā)，目前僅商業(yè)在售。僅一待開發(fā)地塊，未來市場競爭壓力小項目名稱出讓時間凈用地面積(畝)成交樓面地價(元/㎡)溢價率(%)開發(fā)商——2017-12-13152.4490002.27中國電建北大資源紫境東來2017-01-10158.116399.9993.94北大資源集團(tuán)中心城2016-05-1142.991769.8747.5興唐房地產(chǎn)合能珍寶玲瓏2015-11-1228.911799.790合能集團(tuán)皇冠湖壹號2015-07-23134.752000.0437.93綠地集團(tuán)新城吾悅廣場2015-03-27181.051199.990新城萬博置業(yè)有限公司海亮彩悅府2015-03-0663.021774.9926.79海亮地產(chǎn)北大資源紫境東來高層：138-148㎡疊拼：149-166㎡中心城皇冠湖壹號新城吾悅廣場合能珍寶玲瓏海亮彩悅府中國電建地塊待售住宅售罄數(shù)據(jù)來源：皇冠湖政務(wù)中心版塊、住宅兼商業(yè)、純住宅土地拍賣。?競品項目?競品所在板塊：項目所在區(qū)域內(nèi)無住宅在售項目，競品主要圈定為于大面、三圣鄉(xiāng)板塊。該板塊品牌開發(fā)商云集，以改善為主，競爭激烈。周邊無競品項目，競爭壓力不大首開龍湖天璞臥龍谷玖號臥龍谷壹號煒岸城煒岸城藍(lán)光公園華府華潤云庭世茂城百悅天鵝湖皇冠湖壹號項目建筑形態(tài)主力產(chǎn)品面積段（㎡）項目現(xiàn)狀均價（元/㎡）首開龍湖天璞高層高層：114-143在售15200臥龍谷壹號高層、別墅高層：156-191別墅：155-387待售——臥龍谷玖號高層、別墅高層：153-199別墅：158-449待售——藍(lán)光公園華府高層、洋房高層：97-136洋房：136-161待售——華潤云庭高層87-167待售——世茂城高層、洋房高層：94-135洋房：131-135待售——皇冠湖壹號高層、洋房洋房：114-124售罄——百悅城天鵝湖高層88-137待售——?區(qū)域小結(jié)?1-整體規(guī)劃：2-配套設(shè)施：3-區(qū)域現(xiàn)狀：區(qū)域為中央生態(tài)活力芯，發(fā)展?jié)摿Υ蟠髤^(qū)域內(nèi)配套成熟，生活氛圍較好區(qū)域改善形象加深，改善產(chǎn)品走量客觀，市場需求旺盛5-未來市場：大面待售項目密集分布，品牌開發(fā)商云集，競爭激烈4-區(qū)域市場：目前區(qū)域無房可售、僅商業(yè)在售，需求量大區(qū)域解析項目解析營銷解析項目總結(jié)北大資源.紫境東來多元化發(fā)展，致力于踐行中國高端生活方式?品牌解析?品牌解析：1992年于北京成立，是專業(yè)從事于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營，房地產(chǎn)開發(fā)及運營，物業(yè)管理服務(wù)的綜合性集團(tuán)公司。目前已形成以環(huán)渤海、長三角、珠三角、華中、華西為重點的全國性業(yè)務(wù)布局。截至2016年底，北大資源在20余個城市累計開發(fā)50余個，總開發(fā)面積超過2000萬方。公園系北大資源公園1898—2015年頤和系北大資源頤和天宸—2017年北大資源頤和天璞—2017年北大資源頤和雅郡—2016年北大資源頤和翡翠府—2016年紫境系北大資源紫境東來—2017年北大資源紫境府—2017年產(chǎn)品線?品牌解析?四川布局：成都：北大資源頤和翡翠府、北大資源燕楠國際、北大資源紫境府、北大資源公園1898（售罄）、北大資源紫境東來；新津：北大資源溪山樾、北大資源頤和雅郡；

崇州：北大資源頤和天璞7盤齊發(fā)，超70%項目為改善型住宅北大資源公園1898北大資源頤和翡翠府

北大資源溪山樾

北大資源紫境東來燕楠國際占地：200畝總規(guī)劃戶數(shù)：3662戶其他：容積率3，面積段為57-122㎡的高層剛需型住宅。公園1898占地：78畝，總規(guī)劃戶數(shù)：3145戶，其他：主力面積為124-136㎡的高層綠色智能住宅項目。頤和翡翠府占地：87.7畝總規(guī)劃戶數(shù)：1074戶其他：容積率為2.5，建面約144-152㎡疊墅和101-151㎡高層的低密墅居產(chǎn)品。紫境府占地：123畝總規(guī)劃戶數(shù)：902戶其他：容積率為3，面積段為116-248的大平層和疊墅改善項目。紫境東來占地：158畝總規(guī)劃：1756戶（住宅）其他：建面約107-148㎡的高改產(chǎn)品。溪山樾新津花源鎮(zhèn)正公路346號占地：85.2畝總規(guī)劃戶數(shù)：193戶其他：容積率為1，建面約200-326㎡的別墅項目。頤和雅郡新津興園五路中段占地：35畝（一期）規(guī)劃戶數(shù)：1624戶（一期）其他：容積率為2.99，建面約95-117㎡的改善型住宅。頤和天璞占地：102畝總規(guī)劃戶數(shù)：1628戶其他：容積率3，面積段為99-138㎡的高層改善型住宅。項目地址龍泉驛區(qū)桃都大道以北地鐵2號線書房站所屬板塊皇冠湖政務(wù)中心開發(fā)商北大資源物管公司北大物業(yè)代理公司高策、金網(wǎng)絡(luò)、中成占地面積（畝）158畝建筑面積（萬㎡）46.5㎡物業(yè)類型住宅、公寓、疊拼、商業(yè)建筑類別別墅、高層、多層容積率高層1.9、疊拼0.4綠化率30%總戶數(shù)（戶）1756（住宅）建筑密度30%層高（米）3-3.15m（高層）車位配比1:1.2精裝標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃中龍湖西宸著皇冠湖政務(wù)中心板塊+低密改善+便捷交通?基礎(chǔ)信息??項目四至?周邊無住宅在售產(chǎn)品，居住氛圍較佳北臨：桃都大道，緊鄰皇冠湖國際社區(qū)西、南：均是空地東：新城吾悅廣場藝錦灣洋房區(qū)皇冠湖國際社區(qū)新城吾悅廣場空地安置房區(qū)皇冠湖國際社區(qū)藝錦灣新城吾悅廣場市政府鉑悅山本案書房站一期三期二期?項目規(guī)劃?東方濱水墅區(qū)分區(qū)治理規(guī)劃信息：整個項目分三期開發(fā)，整體分東西兩區(qū)布局，打造疊拼、高層和獨棟商業(yè)；以樹木、長橋為分界線，強(qiáng)調(diào)獨立空間分布，注重別墅區(qū)的隱私保護(hù)；高層區(qū)以水景為主題，形成水景環(huán)繞景觀。項目共規(guī)劃28棟樓，10棟高層住宅、

11棟疊墅、2棟公寓、3棟商業(yè)、12個班幼兒園及紫境薈。一期：高層住宅（8棟），疊墅（11棟），獨棟商業(yè)（1棟）、幼兒園及紫境薈；二期：公寓（2棟），獨棟商業(yè)（2棟）三期：高層住宅（2棟）紫境薈商業(yè)商業(yè)商業(yè)?產(chǎn)品配比?目前僅高層部分建面約107-148㎡的產(chǎn)品，其余產(chǎn)品均在規(guī)劃中預(yù)計推售樓棟：預(yù)計6月將加推6、7棟高層，預(yù)計價格約1.5萬/㎡，建面約107-148㎡，2T4戶，每棟樓層高32F，1F為挑高6m的入戶大堂。樓棟單元墅套型建筑面積套數(shù)623室2廳1衛(wèi)107㎡1244室2廳2衛(wèi)142㎡124714室2廳2衛(wèi)138㎡624室2廳2衛(wèi)148㎡62合計————372建筑面積套型所在樓棟套數(shù)合計107㎡3室2廳1衛(wèi)6、1棟2481236142㎡4室2廳2衛(wèi)248138㎡4室2廳2衛(wèi)2-5、7、10棟370148㎡4室2廳2衛(wèi)37032層32層備注：8棟、9棟、疊拼、商業(yè)產(chǎn)品還在規(guī)劃中。預(yù)計推售產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比：目前僅部分高層的戶型配比，疊墅區(qū)、高層8、9棟樓王產(chǎn)品、商業(yè)等還在規(guī)劃中。商業(yè)商業(yè)紫境薈風(fēng)車型拼接，戶戶觀景最大?項目設(shè)計?產(chǎn)品設(shè)計：風(fēng)車型拼接方式；闊尺陽臺；1F架空，6m挑高入戶；定制尊貴服務(wù)的紫境薈以及疊墅區(qū)坐東北朝西南的方位設(shè)計，為項目增加價值點。樓棟：以風(fēng)車型的拼接方式，確保每個戶型戶戶朝中庭，觀景最大化。戶型：橫廳、入戶玄關(guān)、超大觀景面，約20㎡的贈送面積，戶型設(shè)計較好。紫境薈：約3000㎡紫境薈，集合運動健身空間、休閑娛樂空間、親子互動空間等精品家庭俱樂部。朝向：疊墅區(qū)整體坐東北朝西南、采光和通透性較好。兒童游樂區(qū)紫境薈?產(chǎn)品分析?峯境E：148㎡（4-2-2），贈送約20㎡，層高3.1m，陽臺對準(zhǔn)中庭、觀景佳。7.2m1.8m橫廳入戶玄關(guān)1、坐北朝南、橫廳設(shè)計、通透性強(qiáng)3、7.2m*1.8m景觀陽臺設(shè)計，觀景佳戶型優(yōu)勢戶型劣勢2、拐角式玄關(guān)設(shè)計，美觀實用1、廚房通風(fēng)相對較差廚房?產(chǎn)品分析?云境A：107㎡（3-2-2），層高3.1m，動靜分區(qū)、入戶玄關(guān)設(shè)置，即可剛需、又可改善，受關(guān)注度較高。1、戶型方正、坐北朝南、通透性強(qiáng)3、入戶玄關(guān)設(shè)置，人性化設(shè)置戶型優(yōu)勢戶型劣勢2、動靜分區(qū)玄關(guān)1、過道較長，面積存在浪費?產(chǎn)品分析?1、坐北朝南、大飄窗設(shè)計戶型優(yōu)勢戶型劣勢2、陽臺連接臥室和客廳，采光面大瓏境B：138㎡（4-2-2），層高3.1m，次廁屬于暗衛(wèi)，通風(fēng)、采光較差。7.2m1.8m1、次廁屬于暗衛(wèi)，采光較差次衛(wèi)近60000㎡中庭景觀，雙島四橋水景?園林規(guī)劃?景觀設(shè)計：本項目以新中式園林風(fēng)格為主，規(guī)劃近60000㎡的超大中庭水景花園，營造6大形態(tài)游園生活；以雙島四橋為核心景區(qū)，引用活水，并形成高差水景，促進(jìn)水的循環(huán)，打造水景獨立高層環(huán)繞、戶戶可觀水景。濱水中庭設(shè)計團(tuán)隊：二大世界知名團(tuán)隊，融合東西方建筑經(jīng)驗與技藝，匠心規(guī)劃百畝精工大盤，實現(xiàn)中西文化的激情碰撞和融貫。拉里凱勒美國建筑師協(xié)會終身院長將所有的商業(yè)置于外部，隱秘而安靜；同時大量使用玻璃，為住戶提供內(nèi)外融于一體的開闊視野。代表作品：里根國際機(jī)場B-2轟炸機(jī)技術(shù)中心中部尤金菲爾德小學(xué)李寶章代表作品：金茂府系泰禾大院系國內(nèi)“新中式”景觀設(shè)計的領(lǐng)頭者融合東、西方文化的精髓，締造天人合一的完美格局建筑設(shè)計：美國KLP.凱勒建筑設(shè)計景觀設(shè)計：L&A上海奧雅景觀設(shè)計?設(shè)計團(tuán)隊?二大知名團(tuán)隊，中西文化交融約來訪1萬組，平均每天約30組?現(xiàn)狀、客戶?現(xiàn)狀、客戶：項目目前處于前期蓄客期，住宅預(yù)售正在準(zhǔn)備資料中；除周末外平均每天的到訪量約30組，以朋友介紹和自然來訪為主。前期蓄客：平均每天到訪約30組以自住為主來自區(qū)域客戶來源整體為龍泉驛地緣性客戶，但主要來自皇冠湖政務(wù)中心，部分大面、三圣鄉(xiāng)和錦江區(qū)客戶。職業(yè)與看中點以個體戶、企業(yè)高管等中高層為主，部分其它客戶。項目周邊配套、本身產(chǎn)品打造以及區(qū)域潛力。數(shù)據(jù)來源：項目策劃提供?項目小結(jié)?3-客戶來訪：1-設(shè)計團(tuán)隊：兩大知名設(shè)計團(tuán)隊，產(chǎn)品認(rèn)可度較高2-產(chǎn)品本身：風(fēng)車型拼接方式、闊尺陽臺，景觀最大化平均每天約30組，維持高人氣來訪、客戶認(rèn)知度高4-