【房地產(chǎn)】項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)

【房地產(chǎn)】項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評判方法與參數(shù)（第三版）中的要緊內(nèi)容建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評判方法與參數(shù)（第三版）（以下簡稱方法與參數(shù)三）要緊由建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評判方法和建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評判參數(shù)兩部分組成。其中建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評判參數(shù)要緊由指標(biāo)的運(yùn)算方法和各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)參考值組成。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評判方法包括總則、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算、資金來源與融資方案、財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析、費(fèi)用成效分析、不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)阻礙分析、方案經(jīng)濟(jì)必選、改擴(kuò)建項(xiàng)目與并購項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評判特點(diǎn)、部分行業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評判的特點(diǎn)。綜合起來看，按照方法與參數(shù)三中的有關(guān)規(guī)定，需要關(guān)于“工程造價(jià)計(jì)價(jià)與操縱”教材的內(nèi)容做以下調(diào)整：一、流淌資金的估算流淌資金估算方法可采納擴(kuò)大指標(biāo)估算法或分項(xiàng)詳細(xì)估算法。分項(xiàng)詳細(xì)估算法的具體運(yùn)算公式為：流淌資金=流淌資產(chǎn)—流淌負(fù)債流淌資產(chǎn)=應(yīng)收賬款+預(yù)付賬款+存貨+現(xiàn)金流淌負(fù)債=應(yīng)對賬款+預(yù)收賬款流淌資金本年增加額=本年流淌資金—上年流淌資金1.周轉(zhuǎn)次數(shù)的運(yùn)算：周轉(zhuǎn)次數(shù)=360天/最低周轉(zhuǎn)天數(shù)各類流淌資產(chǎn)和流淌負(fù)債的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)參照同類企業(yè)的平均周轉(zhuǎn)天數(shù)并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)確定，或按部門（行業(yè)）規(guī)定，在確定最低周轉(zhuǎn)天數(shù)時(shí)應(yīng)考慮儲存天數(shù)、在途天數(shù)，并考慮適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)系數(shù)。2.流淌資產(chǎn)的估算。（1）存貨的估算。存貨是指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售，或者仍舊處在生產(chǎn)過程，或者在生產(chǎn)或提供勞務(wù)過程中將消耗的材料或物料等，包括各類材料、商品、在產(chǎn)品、半成品和產(chǎn)成品等。為簡化運(yùn)算，項(xiàng)目評判中僅考慮外購原材料、燃料、其他材料、在產(chǎn)品和產(chǎn)成品，并分項(xiàng)進(jìn)行運(yùn)算。運(yùn)算公式為：存貨=外購原材料、燃料+其他材料+在產(chǎn)品+產(chǎn)成品外購原材料、燃料=年外購原材料、燃料費(fèi)用/分項(xiàng)周轉(zhuǎn)次數(shù)其他材料=年其他材料費(fèi)用/其他材料周轉(zhuǎn)次數(shù)在產(chǎn)品=（年外購原材料、燃料動力費(fèi)用+年工資及福利費(fèi)+年修理費(fèi)+年其他制造費(fèi)用）/在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)次數(shù)產(chǎn)成品=（年經(jīng)營成本—年?duì)I業(yè)費(fèi)用）/產(chǎn)成品周轉(zhuǎn)次數(shù)其他制造費(fèi)用是指由制造費(fèi)用中扣除生產(chǎn)單位治理人職員資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)后的其余部分。（2）應(yīng)收賬款估算。應(yīng)收賬款是指企業(yè)對外銷售商品、提供勞務(wù)尚未收回的資金，運(yùn)算公式為：應(yīng)收賬款=年經(jīng)營成本/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)（3）預(yù)付賬款估算。預(yù)付賬款是指企業(yè)為購買各類材料、半成品或服務(wù)所預(yù)先支付的款項(xiàng)，運(yùn)算公式為：預(yù)付賬款=外購商品或服務(wù)年費(fèi)用金額/預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)（4）現(xiàn)金需要量估算。項(xiàng)目流淌資金中的現(xiàn)金是指為堅(jiān)持正常生產(chǎn)運(yùn)營必須預(yù)留的貨幣資金，運(yùn)算公式為：現(xiàn)金=（年工資及福利費(fèi)+年其他費(fèi)用）/現(xiàn)金周轉(zhuǎn)次數(shù)年其他費(fèi)用=制造費(fèi)用+治理費(fèi)用+營業(yè)費(fèi)用—（以上三項(xiàng)費(fèi)用中所含的工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)）3.流淌負(fù)債估算。流淌負(fù)債是指將在一年（含一年）或者超過1年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)償還得債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)對票據(jù)、應(yīng)對賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)對工資、應(yīng)對福利費(fèi)、應(yīng)對股利、應(yīng)交稅金、其他暫收應(yīng)對款項(xiàng)、預(yù)提費(fèi)用和一年內(nèi)到期的長期借款等。在項(xiàng)目評判中，流淌負(fù)債的估算能夠只考慮應(yīng)對賬款和預(yù)收賬款兩項(xiàng)。運(yùn)算公式為：應(yīng)對賬款=外購原材料、燃料動力及其他材料年費(fèi)用/應(yīng)對賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)預(yù)收賬款=預(yù)收的營業(yè)收入年金額/預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)二、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算表1.進(jìn)行財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用估算，需要編制下列財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表：（1）建設(shè)投資估算表；（2）建設(shè)期利息估算表；（3）流淌資金估算表；（4）項(xiàng)目總投資使用打算與資金籌措表；（5）營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表；（6）總成本費(fèi)用估算表。若用生產(chǎn)要素法編制總成本費(fèi)用估算表，還應(yīng)編制下列基礎(chǔ)報(bào)表：1）外購原材料費(fèi)估算表；2）外購燃料和動力費(fèi)估算表；3）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表；4）無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷估算表；5）工資及福利費(fèi)估算表。建設(shè)投資估算表建設(shè)期利息估算表流淌資金估算表建設(shè)投資估算表建設(shè)期利息估算表流淌資金估算表項(xiàng)目總投資使用打算及資金籌措表營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表總成本費(fèi)用估算表外購原材料費(fèi)估算表外購燃料和動力費(fèi)估算表固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷估算表工資及福利費(fèi)估算表利潤與利潤分配表借款還本付息打算表圖1財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算表關(guān)系圖*注：借款還本付息打算表和利潤與利潤分配表不是財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算表，如此繪制只是為了保持該圖的完整性三、生產(chǎn)成本費(fèi)用估算1.總成本費(fèi)用估算。總成本費(fèi)用系指在運(yùn)營期內(nèi)為生產(chǎn)產(chǎn)品提供服務(wù)所發(fā)生的全部費(fèi)用。等于經(jīng)營成本與折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用之和?？偝杀举M(fèi)用可按下列方法估算：（1）生產(chǎn)成本加期間費(fèi)用估算法：總成本費(fèi)用=生產(chǎn)成本+期間費(fèi)用生產(chǎn)成本=直截了當(dāng)材料費(fèi)+直截了當(dāng)燃料和動力費(fèi)+直截了當(dāng)工資+其他直截了當(dāng)支出+制造費(fèi)用期間費(fèi)用=治理費(fèi)用+營業(yè)費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用1）制造費(fèi)用指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品和提供勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括生產(chǎn)單位治理人職員資和福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)（生產(chǎn)單位和治理用房屋、建筑物、設(shè)備）、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、機(jī)物料消耗、勞動愛護(hù)費(fèi)，季節(jié)性和修理期間的停工缺失等。但不包括企業(yè)行政治理部門為組織和治理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的治理費(fèi)用。項(xiàng)目評判中的制造費(fèi)用系指項(xiàng)目包含的各分廠或車間的總制造費(fèi)用，為了簡化運(yùn)算常將制造費(fèi)用歸類為治理人職員資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)和其他制造費(fèi)用幾部分。2）治理費(fèi)用是指企業(yè)為治理和組織生產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、研究與開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)與其他資產(chǎn)攤銷、職工教育經(jīng)費(fèi)、計(jì)提的壞賬預(yù)備和存貨跌價(jià)預(yù)備等。為了簡化運(yùn)算，項(xiàng)目評判中可將治理費(fèi)用歸類為治理人職員資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷、修理費(fèi)和其他治理費(fèi)用幾部分。3）營業(yè)費(fèi)用是指企業(yè)在銷售商品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、廣告費(fèi)、展覽費(fèi)以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)人職員資及福利費(fèi)、類似工程性質(zhì)的費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)營費(fèi)用。為了簡化運(yùn)算，項(xiàng)目評判中將營業(yè)費(fèi)用歸為銷售人職員資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)和其他營業(yè)費(fèi)用幾部分。按照生產(chǎn)成本加期間費(fèi)用法估算的總成本費(fèi)用，編制如表1所示的總成本費(fèi)用估算表。表1總成本費(fèi)用估算表（生產(chǎn)成本加期間費(fèi)用法）人民幣單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n1生產(chǎn)成本1.1直截了當(dāng)材料費(fèi)1.2直截了當(dāng)燃料及動力費(fèi)1.3直截了當(dāng)工資及福利費(fèi)1.4制造費(fèi)用1.4.1折舊費(fèi)1.4.2修理費(fèi)1.4.3其他制造費(fèi)2治理費(fèi)用2.1無形資產(chǎn)攤銷2.2其他資產(chǎn)攤銷2.3其他治理費(fèi)用3財(cái)務(wù)費(fèi)用3.1利息支出3.1.1長期借款利息續(xù)表1序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n3.1.2流淌資金借款利息3.1.3短期借款利息4營業(yè)費(fèi)用5總成本費(fèi)用合計(jì)（1+2+3+4）5.1其中：可變成本5.2固定成本6經(jīng)營成本（5-1.4.1-2.1-2.2-3.1）注：1.本表適用于新設(shè)法人項(xiàng)目與既有法人項(xiàng)目的“有項(xiàng)目”、“無項(xiàng)目”和增量總成本費(fèi)用的估算。2.生產(chǎn)成本中的折舊費(fèi)、修理費(fèi)指生產(chǎn)性設(shè)施的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和修理費(fèi)。3.生產(chǎn)成本中的工資和福利費(fèi)指生產(chǎn)性人職員資和福利費(fèi)。車間或分廠治理人職員資和福利費(fèi)可在制造費(fèi)用中單獨(dú)列項(xiàng)或含在其他制造費(fèi)中。4.本表其他治理費(fèi)用中含治理設(shè)施的折舊費(fèi)、修理費(fèi)以及治理人員的工資和福利費(fèi)。（2）生產(chǎn)要素估算法：總成本費(fèi)用=外購原材料、燃料和動力費(fèi)+工資及福利費(fèi)+折舊費(fèi)+攤銷費(fèi)+修理費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）+其他費(fèi)用其中其他費(fèi)用包括其他制造費(fèi)用、其他治理費(fèi)用和其他營業(yè)費(fèi)用這三項(xiàng)費(fèi)用。其他治理費(fèi)用是指由治理費(fèi)用中扣除工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)后的其余部分。其他營業(yè)費(fèi)用是指由營業(yè)費(fèi)用中扣除工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)后的其余部分。按照生產(chǎn)要素法估算的總成本費(fèi)用，編制如表2所示的總成本費(fèi)用估算表。表2總成本費(fèi)用估算表（生產(chǎn)要素法）人民幣單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n1外購原材料費(fèi)2外購燃料及動力費(fèi)3工資及福利費(fèi)4修理費(fèi)5其他費(fèi)用6經(jīng)營成本（1+2+3+4+5）7折舊費(fèi)8攤銷費(fèi)9利息支出10總成本費(fèi)用合計(jì)（6+7+8+9）其中：可變成本固定成本注：本表適用于新設(shè)法人項(xiàng)目與既有法人項(xiàng)目的“有項(xiàng)目”、“無項(xiàng)目”和增量成本費(fèi)用的估算。2.經(jīng)營成本估算。經(jīng)營成本是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評判中所使用的特定概念，作為項(xiàng)目運(yùn)營期的要緊現(xiàn)金流出，其構(gòu)成和估算可用下列方法表達(dá)：經(jīng)營成本=外購原材料、燃料動力費(fèi)+工資及福利費(fèi)+修理費(fèi)+其他費(fèi)用或經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用-折舊費(fèi)-無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)攤銷費(fèi)-利息支出3.固定成本和可變成本估算?？偝杀举M(fèi)用可分解為固定成本和可變成本。固定成本一樣包括折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、工資及福利費(fèi)（計(jì)件工資除外）和其他費(fèi)用等，通常把運(yùn)營期發(fā)生的全部利息也作為固定成本?？勺兂杀疽o包括外購原材料、燃料及動力費(fèi)和計(jì)件工資等。有些成本費(fèi)用屬于半固定半可變成本，必要時(shí)可進(jìn)一步分解為固定成本和可變成本。項(xiàng)目評判中可按照行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行簡化處理。四、財(cái)務(wù)分析報(bào)表財(cái)務(wù)分析可分為融資前分析和融資后分析，一樣宜先進(jìn)行融資前分析，在融資前分析結(jié)論滿足要求的情形下，初步設(shè)定融資方案，再進(jìn)行融資后分析。1.融資前分析。融資前分析排除了融資方案變化的阻礙，從項(xiàng)目投資總獲利能力的角度，考察項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的合理性。融資前分析應(yīng)以動態(tài)分析（折現(xiàn)現(xiàn)金流量）為主，靜態(tài)分析（非折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析）為輔。融資前動態(tài)分析應(yīng)以營業(yè)收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本和流淌資金的估算為基礎(chǔ)，考察整個(gè)運(yùn)算期內(nèi)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表，利用資金時(shí)刻價(jià)值的原理進(jìn)行折現(xiàn)，運(yùn)算項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值等指標(biāo)。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表如表3所示。表3項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表人民幣單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n1現(xiàn)金流入1.1營業(yè)收入1.2補(bǔ)貼收入1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收流淌資金2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2流淌資金2.3經(jīng)營成本2.4營業(yè)稅金及附加2.5堅(jiān)持運(yùn)營投資增加土地增值稅增加土地增值稅3所得稅前凈現(xiàn)金流量（1-2）4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量（3-5）7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量運(yùn)算指標(biāo)：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）（所得稅前）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）（所得稅后）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）（ic=%）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）（ic=%）項(xiàng)目投資回收期（年）（所得稅前）項(xiàng)目投資回收期（年）（所得稅后）注：1.本表適用于新設(shè)法人項(xiàng)目與既有法人項(xiàng)目的增量和“有項(xiàng)目”的現(xiàn)金流量分析。2.調(diào)整所得稅為以息稅前利潤為基數(shù)運(yùn)算的所得稅，區(qū)不于“利潤與利潤分配表”、“項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表”和“財(cái)務(wù)打算現(xiàn)金流量表”中的所得稅。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的“所得稅”應(yīng)按照息稅前利潤（EBIT）乘以所得稅率運(yùn)算，稱為“調(diào)整所得稅”。原則上，息稅前利潤的運(yùn)算應(yīng)完全不受融資方案變動的阻礙，即不受利息多少的阻礙，包括建設(shè)期利息對折舊的阻礙（因?yàn)檫@就得變化會對利潤總額產(chǎn)生阻礙，進(jìn)而阻礙息稅前利潤）。但如此將會顯現(xiàn)兩個(gè)折舊和兩個(gè)息稅前利潤（用于運(yùn)算融資前所得稅得息稅前利潤和利潤表中的息稅前利潤）。為簡化起見，當(dāng)建設(shè)期利息占總投資比例不是專門大時(shí)，也可按利潤表中的息稅前利潤運(yùn)算調(diào)整所得稅。2.融資后分析。融資后分析應(yīng)以融資前分析和初步的融資方案為基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力，判定項(xiàng)目方案在融資條件下的可行性。融資后分析用于比選融資方案，關(guān)心投資者做出融資決策。（1）融資后的盈利能力分析應(yīng)包括動態(tài)分析和靜態(tài)分析兩種。1）動態(tài)分析。動態(tài)分析是通過編制財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，按照資金時(shí)刻價(jià)值原理，運(yùn)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)，分析項(xiàng)目的獲利能力。融資后的動態(tài)分析包括下列兩個(gè)層次：①項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量分析。項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量分析是從項(xiàng)目權(quán)益投資者整體的角度，考察項(xiàng)目給項(xiàng)目權(quán)益投資者帶來的收益水平。它是在擬定的融資方案下進(jìn)行的息稅后分析，依據(jù)的報(bào)表是項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（表4）。表4項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表人民幣單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n1現(xiàn)金流入1.1營業(yè)收入1.2補(bǔ)貼收入1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收流淌資金2現(xiàn)金流出2.1項(xiàng)目資本金2.2借款本金償還2.3借款利息支付2.4經(jīng)營成本2.5營業(yè)稅金及附加2.6所得稅土地增值稅土地增值稅2.7堅(jiān)持運(yùn)營投資3凈現(xiàn)金流量（1-2）運(yùn)算指標(biāo)：資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）注：1.項(xiàng)目資本金包括用于建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流淌資金的資金。2.對外商投資項(xiàng)目，現(xiàn)金流出中應(yīng)增加職工獎勵及福利基金科目。3.本表適用于新設(shè)法人項(xiàng)目與既有法人項(xiàng)目“有項(xiàng)目”的現(xiàn)金流量分析。②投資各方現(xiàn)金流量分析。應(yīng)從投資各方實(shí)際收入和支出的角度，確定其現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，分不編制投資各方現(xiàn)金流量表（表5），運(yùn)算投資各方的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)，考察投資各方可能獲得的收益水平。表5投資各方現(xiàn)金流量表人民幣單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n1現(xiàn)金流入1.1實(shí)分利潤1.2資產(chǎn)處置收益分配1.3租賃費(fèi)收入1.4技術(shù)轉(zhuǎn)讓或適用收入1.5其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出2.1實(shí)繳資本2.2租賃資產(chǎn)支出2.3其他現(xiàn)金流出3凈現(xiàn)金流量（1-2）運(yùn)算指標(biāo)：投資各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）注：本表可按不同投資方分不編制。1.投資各方現(xiàn)金流量表既適用于內(nèi)資企業(yè)也適用于外商投資企業(yè)；既適用于合資企業(yè)也適用于合作企業(yè)。2.投資各方現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入是指出資方因該項(xiàng)目的實(shí)施將實(shí)際獲得的各種收入；現(xiàn)金流出是指出資方因該項(xiàng)目的實(shí)施將實(shí)際投入的各種支出。表中科目應(yīng)按照項(xiàng)目具體情形調(diào)整。1）實(shí)分利潤是指投資者由項(xiàng)目獵取的利潤。2）資產(chǎn)處置收益分配是指對有明確的合營期限或合資期限的項(xiàng)目，在期滿時(shí)對資產(chǎn)余值按股比或約定比例的分配。3）租賃費(fèi)收入是指出資方將自己的資產(chǎn)租賃給項(xiàng)目使用所獲得的收入，現(xiàn)在應(yīng)將資產(chǎn)價(jià)值作為現(xiàn)金流出，列為租賃資產(chǎn)支出科目。4）技術(shù)轉(zhuǎn)讓或適用收入是指出資方將專利或?qū)Ｓ屑夹g(shù)轉(zhuǎn)讓或承諾該項(xiàng)目使用所獲得的收入。2）靜態(tài)分析是不采取折現(xiàn)方式處理數(shù)據(jù)，要緊依據(jù)利潤與利潤分配表（表6），并借助現(xiàn)金流量表運(yùn)算有關(guān)盈利能力指標(biāo)。表6利潤與利潤分配表人民幣單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n1營業(yè)收入2營業(yè)稅金及附加3總成本費(fèi)用4補(bǔ)貼收入5利潤總額（1-2-3+4）6補(bǔ)償往常年度虧損7應(yīng)納稅所得額（5-6）8所得稅續(xù)表6序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n9凈利潤（5-8）10期初未分配利潤11可供分配的利潤（9+10）12提取法定盈余公積金13可供投資者分配的利潤（11-12）14應(yīng)對優(yōu)先股股利15提取任意盈余公積金16應(yīng)對一般股股利（13-14-15）17各投資方利潤分配其中：××方××方18未分配利潤（13-14-15-16-17）19息稅前利潤（利潤總額+利息支出）20息稅折舊攤前前利潤（息稅前利潤+折舊+攤銷）注：1.關(guān)于外商出資項(xiàng)目由第11項(xiàng)減去儲備基金、職工獎勵與福利基金和企業(yè)進(jìn)展基金后，得出可供投資者分配的利潤。2.第14~16項(xiàng)按照企業(yè)性質(zhì)和具體情形選擇填列。3.法定盈余公積金按凈利潤計(jì)提。（2）償債能力分析。要緊需編制借款還本付息打算表和資產(chǎn)負(fù)債表。1）借款還本付息打算表（表7）。該表反映項(xiàng)目運(yùn)算期內(nèi)各年借款本金償還和利息支付情形。表7借款還本付息打算表人民幣單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n1借款11.1期初借款余額1.2當(dāng)期還本付息其中：還本付息1.3期末借款余額2借款22.1期初借款余額2.2當(dāng)期還本付息其中：還本付息2.3期末借款余額續(xù)表7序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n3借款33.1期初借款余額3.2當(dāng)期還本付息其中：還本付息3.3期末借款余額4借款44.1期初借款余額4.2當(dāng)期還本付息其中：還本付息4.3期末借款余額運(yùn)算指標(biāo)利息備付率（%）償債備付率（%）注：1.本表與財(cái)務(wù)分析輔助表“建設(shè)期利息估算表”可合二為一。2.本表直截了當(dāng)適用于新設(shè)法人項(xiàng)目，如有多種借款或債券，必要時(shí)應(yīng)分不列出。3.關(guān)于既有法人項(xiàng)目，在按有項(xiàng)目范疇進(jìn)行運(yùn)算時(shí)，可按照需要增加項(xiàng)目范疇內(nèi)原有借款的還本付息運(yùn)算；在運(yùn)算企業(yè)層次的還本付息時(shí)，可按照需要增加項(xiàng)目范疇外借款的還本付息運(yùn)算；當(dāng)簡化直截了當(dāng)進(jìn)行項(xiàng)目層次新增借款還本付息運(yùn)算時(shí)，可直截了當(dāng)按新增數(shù)據(jù)進(jìn)行運(yùn)算。4.本表可另加流淌資金借款的還本付息運(yùn)算。2）資產(chǎn)負(fù)債表（表8）。資產(chǎn)負(fù)債表用于綜合反映項(xiàng)目運(yùn)算期內(nèi)各年年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的增減變化及對應(yīng)關(guān)系。表8資產(chǎn)負(fù)債表人民幣單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n1資產(chǎn)1.1流淌資產(chǎn)總額1.1.1貨幣資金1.1.2應(yīng)收賬款1.1.3預(yù)付賬款1.1.4存貨1.1.5其他1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及其他資產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益（2.4+2.5）2.1流淌負(fù)債總額2.1.1短期借款續(xù)表8序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n2.1.2應(yīng)對賬款2.1.3預(yù)收賬款2.1.4其他2.2建設(shè)投資借款2.3流淌資金借款2.4負(fù)債小計(jì)（2.1+2.2+2.3）2.5所有者權(quán)益2.5.1資本金2.5.2資本公積2.5.3累計(jì)盈余公積金2.5.4累計(jì)未分配利潤運(yùn)算指標(biāo)利息備付率（%）償債備付率（%）注：1.對外商投資項(xiàng)目，第2.5.3向改為累計(jì)儲備基金和企業(yè)進(jìn)展基金。2.對既有法人項(xiàng)目，一樣只針對法人編制，可按需要增加科目，現(xiàn)在表中資本金是指企業(yè)全部實(shí)收資本，包括原有和新增的實(shí)收資本。必要時(shí)，也可針對“有項(xiàng)目”范疇編制?，F(xiàn)在表中資本金僅指“有項(xiàng)目”范疇的對應(yīng)數(shù)值。3.貨幣資金包括現(xiàn)金和累計(jì)盈余資金。（3）財(cái)務(wù)生存能力分析。在項(xiàng)目（企業(yè)）運(yùn)營期間，確保從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動中得到足夠的凈現(xiàn)金流量是項(xiàng)目能夠連續(xù)生存的條件。財(cái)務(wù)分析中應(yīng)按照財(cái)務(wù)打算現(xiàn)金流量表（表9），綜合考慮項(xiàng)目運(yùn)算期內(nèi)各年的投資活動、融資活動和經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流入和流出，運(yùn)算凈現(xiàn)金流量和累計(jì)盈余資金，分析項(xiàng)目是否有足夠的凈現(xiàn)金流量堅(jiān)持正常運(yùn)營。為此，財(cái)務(wù)生存能力分析亦可稱為資金平穩(wěn)分析。表9財(cái)務(wù)打算現(xiàn)金流量表人民幣單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n1經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量（1.1-1.2）1.1現(xiàn)金流入1.1.1營業(yè)收入1.1.2增值稅銷項(xiàng)稅額1.1.3補(bǔ)貼收入1.1.4其他流入1.2現(xiàn)金流出1.2.1經(jīng)營成本1.2.2增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額1.2.3營業(yè)稅金及附加1.2.4增值稅1.2.5所得稅續(xù)表9序號項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期1234…n1.2.6其他流出2投資活動凈現(xiàn)金流量（2.1-2.2）2.1現(xiàn)金流入2.2現(xiàn)金流出2.2.1建設(shè)投資2.2.2堅(jiān)持運(yùn)營投資2.2.3流淌資金2.2.4其他流出3籌資活動凈現(xiàn)金流量（3.1-3.2）3.1現(xiàn)金流入3.1.1項(xiàng)目資本金投入3.1.2建設(shè)投資借款3.1.3流淌資金借款3.1.4債券3.1.5短期借款3.1.6其他流入3.2現(xiàn)金流出3.2.1各種利息支出3.2.2償還債務(wù)本金3.2.3應(yīng)對利潤（股利分配）3.2.4其他流出4凈現(xiàn)金流量（1+2+3）5累計(jì)盈余資金注：1.關(guān)于新設(shè)法人項(xiàng)目，本表投資活動的現(xiàn)金流入為零。2.關(guān)于既有法人項(xiàng)目，可適當(dāng)增加科目。3.必要時(shí)，現(xiàn)金流出中可增加應(yīng)對優(yōu)先股股利科目。4.對外商投資項(xiàng)目應(yīng)將職工獎勵與福利基金作為經(jīng)營活動現(xiàn)金流出。財(cái)務(wù)生存能力分析應(yīng)結(jié)合償債能力分析進(jìn)行，如果擬安排的還款期過短，致使還本付息負(fù)擔(dān)過重，導(dǎo)致為堅(jiān)持資金平穩(wěn)必須籌措的短期借款過多，能夠調(diào)整還款期，減輕各年還款負(fù)擔(dān)。通常因運(yùn)營期前期的還本付息負(fù)擔(dān)過重，故應(yīng)專門注重運(yùn)營期前期的財(cái)務(wù)生存能力分析。通過以下相輔相成的兩個(gè)方面可具體判定項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存能力：1）擁有足夠的經(jīng)營凈現(xiàn)金流量是財(cái)務(wù)可連續(xù)的差不多條件，專門是在運(yùn)營初期。一個(gè)項(xiàng)目具有較大的經(jīng)營凈現(xiàn)金流量，講明項(xiàng)目方案比較合理，實(shí)現(xiàn)自身資金平穩(wěn)的可能性大，可不能過分依靠融資來堅(jiān)持運(yùn)營；反之，一個(gè)項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠的經(jīng)營凈現(xiàn)金流量，或經(jīng)營凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，講明堅(jiān)持項(xiàng)目正常運(yùn)行會遇到財(cái)務(wù)上的困難，項(xiàng)目方案缺乏合理性，實(shí)現(xiàn)自身資金平穩(wěn)的可能性小，有可能要靠短期融資來堅(jiān)持運(yùn)營；或者是非經(jīng)營項(xiàng)目本身無能力實(shí)現(xiàn)自身資金平穩(wěn)，提示要靠政府補(bǔ)貼。2）各年累計(jì)盈余資金不顯現(xiàn)負(fù)值時(shí)財(cái)務(wù)生存的必要條件。在整個(gè)運(yùn)營期間，承諾個(gè)不年份的凈現(xiàn)金流量顯現(xiàn)負(fù)值，但不能容許任一年份的累計(jì)盈余資金顯現(xiàn)負(fù)值。一旦顯現(xiàn)負(fù)值時(shí)應(yīng)適時(shí)進(jìn)行短期融資，該短期融資應(yīng)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)打算現(xiàn)金流量表中，同時(shí)短期融資的利息也應(yīng)納入成本費(fèi)用和其后的運(yùn)算。較大的活較頻繁的短期融資，有可能導(dǎo)致以后的累計(jì)盈余資金無法實(shí)現(xiàn)正值，致使項(xiàng)目難以連續(xù)經(jīng)營。財(cái)務(wù)打算現(xiàn)金流量表是項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力分析的差不多報(bào)表，其編制基礎(chǔ)是財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表和利潤與利潤分配表。五、財(cái)務(wù)評判指標(biāo)財(cái)務(wù)評判指標(biāo)體系如表10所示。表10財(cái)務(wù)評判指標(biāo)體系評判內(nèi)容差不多報(bào)表評判指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)盈利能力分析融資前分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表項(xiàng)目投資回收期項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值融資后分析項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資各方現(xiàn)金流量表投資各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率利潤與利潤分配表總投資收益率項(xiàng)目資本金凈利潤率償債能力分析借款還本付息打算表償債備付率利息備付率資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債率流淌比率速動比率財(cái)務(wù)生存能力分析財(cái)務(wù)打算現(xiàn)金流量表累計(jì)盈余資金外匯平穩(wěn)分析財(cái)務(wù)外匯平穩(wěn)表不確定性分析盈虧平穩(wěn)分析盈虧平穩(wěn)產(chǎn)量盈虧平穩(wěn)生產(chǎn)能力利用率敏銳性分析靈敏度不確定