某項(xiàng)目定價(jià)說明書

翰嶺院定價(jià)說明書一、價(jià)格表三大決定因素權(quán)重評(píng)定：樓盤價(jià)格三大決定因素分別是：景觀、戶型、朝向，從本項(xiàng)目自身因素分析，在這三大因素中，本項(xiàng)目（人區(qū)）A、B棟北面單位小區(qū)園林景觀資源較好，南面單位景觀資源相對(duì)較差，而C、D、E、F、G、H棟北面單位具有山景資源優(yōu)勢(shì)，南面單位占據(jù)小區(qū)園林景觀資源；“戶型”方面各棟戶型均較為方正，功能分區(qū)較為合理，同等戶型在其他因素相似的前提下，價(jià)格對(duì)戶型的敏感度相對(duì)較弱。整A區(qū)“朝向”南北分別較大，綜合以上三大決定因素，我司認(rèn)為三者所占權(quán)重分別如下表：項(xiàng)目分?jǐn)?shù)權(quán)重景觀540%戶型320%朝向540%備注：考慮到本項(xiàng)目臨交通主干道比B區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，各棟受噪音影響因素相對(duì)較弱，因此噪音影響因數(shù)考慮只針對(duì)各棟進(jìn)行必要修正。、價(jià)格表具體說明1、總體原則:1）總體均價(jià)符合發(fā)展商要求之均價(jià)，折實(shí)均價(jià)5500元/平方米；2）盡量使低樓層單位價(jià)格有吸引力，具備強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；3）盡量使景觀理想的單位與景觀差的單位拉開價(jià)差；4）盡量使朝向好的戶型（如南向戶型）與朝向一般的戶型拉開價(jià)差；5）單位價(jià)格采取各個(gè)單位橫向比較綜合素質(zhì)的方法來制作，盡量使評(píng)分達(dá)到最科學(xué)的程度。6）總價(jià)采用歸零到十位，即總價(jià)個(gè)位數(shù)均為零。2、具體說明:（1）組團(tuán)均價(jià)說明考慮本項(xiàng)目A區(qū)各棟綜合素質(zhì)相對(duì)均好，擬將A區(qū)分為3個(gè)組團(tuán)，即A、B棟為第1組團(tuán)，C、D、E為第2組團(tuán)，而F、G、H為第3組團(tuán)，再根據(jù)各個(gè)組團(tuán)的位置景觀、朝向及戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行綜合考慮，結(jié)合本項(xiàng)目銷售目標(biāo)均價(jià)，通過加權(quán)法可得出各組團(tuán)的銷售折后均價(jià)：第1組團(tuán)（A、B棟）總建筑面積：16873.6M2（共192套）；折后總體均價(jià)：5330元/M2。第2組團(tuán)（C、D、E棟）總建筑面積：18425.28M2（共204套）；折后總體均價(jià)：5480元/M2第3組團(tuán)（F、G、H棟）總建筑面積：25383.2M2（共207套）；折后總體均價(jià)：5630元/M2（2）各棟均價(jià)說明根據(jù)整體定價(jià)思路與以上各組團(tuán)既定的均價(jià)目標(biāo)，并結(jié)合各棟的位置景觀、朝向及戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行綜合考慮，通過加權(quán)法測(cè)算各棟的銷售折后均價(jià)：A棟總建筑面積：8436.80M2（共96套）折后總體均價(jià)：5360元/M2B棟總建筑面積：8436.80M2（共96套）折后總體均價(jià)：5300元/M2C棟總建筑面積：6141.76M2（共68套）折后總體均價(jià)：5380元/M2總建筑面積：6141.76M2（共68套）折后總體均價(jià)：5480元/M2E棟總建筑面積：6141.36M2（共68套）折后總體均價(jià)：5580元/M2F棟總建筑面積：8609.61M2（共69套）折后總體均價(jià)：5680元/M2G棟總建筑面積：8163.90M2（共套）折后總體均價(jià)：5630元/M2H棟總建筑面積：8609.61M2（共套）折后總體均價(jià)：5580元/M2（3）各因數(shù)修正說明1）景觀差的評(píng)分方法★山景、小區(qū)園林景觀兩者之間采用特殊處理，即山景在景觀中所占分?jǐn)?shù)為2分，而小區(qū)園林景觀為1分，使兩者比例維持為2：1；景觀差異分6個(gè)檔次給分（0、20%、40%、60%、80%、100%）；每個(gè)單位分主人房、主臥、其它房三項(xiàng)分開評(píng)分，比例為5：3：2；景觀評(píng)分為前二項(xiàng)加權(quán)，再根據(jù)第三項(xiàng)求和。2）各朝向定價(jià)說明最好朝向與最差朝向的差距為10分，共分8種朝向進(jìn)行評(píng)分；每個(gè)單位分主人房、主臥、其它房三項(xiàng)分開評(píng)分，比例為5：3：2；朝向評(píng)分根據(jù)以上兩項(xiàng)加權(quán)求和。3）樓層差由于第2組團(tuán)（C、D、E棟）北面六層以下低層單位景觀視野受擬建學(xué)校的遮擋，所以在考慮樓層差時(shí)有別于第1組團(tuán)與第3組團(tuán)。A、第1組團(tuán)（A、B棟）1—9樓之間樓層差為90元/平方米，即均價(jià)的1.6%，目的是使低層單位與中高層單位拉開差距，以吸引貪便宜一族搶購低層單位；10—18層之間保持基本樓層差為60元/M2,即均價(jià)的1.1%，目的是為了體現(xiàn)中高層單位在景觀和視野開闊方面中等幅度的變化；B、第2組團(tuán)層差（C、D、E棟）1—9樓之間樓層差為100元/平方米，即均價(jià)的1.8%，目的是使低層景觀視野受擬建學(xué)校的遮擋單位與中高層單位拉開較大差距，消化該組團(tuán)低層單位；10—18層之間保持基本樓層差為60元/M2,即均價(jià)的1.1%,目的是為了體現(xiàn)中高層單位在景觀和視野開闊方面中等幅度的變化；C、第3組團(tuán)層差（F、G、H棟）1—8樓之間樓層差為90元/平方米，即均價(jià)的1.6%，目的是使低層單位與中高層單位拉開差距，以吸引貪便宜一族搶購低層單位；9—18層之間保持基本樓層差為60元/M2,即均價(jià)的1.1%，目的是為了體現(xiàn)中層單位在景觀和視野開闊方面中等幅度的變化；19層以上樓層差定為40元/M2,即均價(jià)的0.7%，因?yàn)楦邔訂挝辉诰坝^和視野方面的變化幅度逐漸減少，同時(shí)，為將項(xiàng)目壓力在高低樓層之間較平均的分配，減少后期高層單位的銷售壓力，特降低高層樓層差；3、折后價(jià)格說明1）付款方式折扣說明付款方式的加權(quán)平均折扣為97折，具體計(jì)算如下：付款方式折扣比例平均折扣一次性付款9420%96折7成即供銀行按9640%8成即供銀行按9740%該付款方式中一次性付款的比例設(shè)定較高，因此平均折扣是較為保守的估計(jì)，目的是降低操作風(fēng)險(xiǎn)。另外，為方便后期設(shè)置其他按揭方式折扣，如建筑期免息分期付款或“免首期”等，