某項目定價說明書

翰嶺院定價說明書一、價格表三大決定因素權(quán)重評定：樓盤價格三大決定因素分別是：景觀、戶型、朝向，從本項目自身因素分析，在這三大因素中，本項目（人區(qū)）A、B棟北面單位小區(qū)園林景觀資源較好，南面單位景觀資源相對較差，而C、D、E、F、G、H棟北面單位具有山景資源優(yōu)勢，南面單位占據(jù)小區(qū)園林景觀資源；“戶型”方面各棟戶型均較為方正，功能分區(qū)較為合理，同等戶型在其他因素相似的前提下，價格對戶型的敏感度相對較弱。整A區(qū)“朝向”南北分別較大，綜合以上三大決定因素，我司認為三者所占權(quán)重分別如下表：項目分數(shù)權(quán)重景觀540%戶型320%朝向540%備注：考慮到本項目臨交通主干道比B區(qū)相對較遠，各棟受噪音影響因素相對較弱，因此噪音影響因數(shù)考慮只針對各棟進行必要修正。、價格表具體說明1、總體原則:1）總體均價符合發(fā)展商要求之均價，折實均價5500元/平方米；2）盡量使低樓層單位價格有吸引力，具備強勢的市場競爭力；3）盡量使景觀理想的單位與景觀差的單位拉開價差；4）盡量使朝向好的戶型（如南向戶型）與朝向一般的戶型拉開價差；5）單位價格采取各個單位橫向比較綜合素質(zhì)的方法來制作，盡量使評分達到最科學的程度。6）總價采用歸零到十位，即總價個位數(shù)均為零。2、具體說明:（1）組團均價說明考慮本項目A區(qū)各棟綜合素質(zhì)相對均好，擬將A區(qū)分為3個組團，即A、B棟為第1組團，C、D、E為第2組團，而F、G、H為第3組團，再根據(jù)各個組團的位置景觀、朝向及戶型結(jié)構(gòu)進行綜合考慮，結(jié)合本項目銷售目標均價，通過加權(quán)法可得出各組團的銷售折后均價：第1組團（A、B棟）總建筑面積：16873.6M2（共192套）；折后總體均價：5330元/M2。第2組團（C、D、E棟）總建筑面積：18425.28M2（共204套）；折后總體均價：5480元/M2第3組團（F、G、H棟）總建筑面積：25383.2M2（共207套）；折后總體均價：5630元/M2（2）各棟均價說明根據(jù)整體定價思路與以上各組團既定的均價目標，并結(jié)合各棟的位置景觀、朝向及戶型結(jié)構(gòu)進行綜合考慮，通過加權(quán)法測算各棟的銷售折后均價：A棟總建筑面積：8436.80M2（共96套）折后總體均價：5360元/M2B棟總建筑面積：8436.80M2（共96套）折后總體均價：5300元/M2C棟總建筑面積：6141.76M2（共68套）折后總體均價：5380元/M2總建筑面積：6141.76M2（共68套）折后總體均價：5480元/M2E棟總建筑面積：6141.36M2（共68套）折后總體均價：5580元/M2F棟總建筑面積：8609.61M2（共69套）折后總體均價：5680元/M2G棟總建筑面積：8163.90M2（共套）折后總體均價：5630元/M2H棟總建筑面積：8609.61M2（共套）折后總體均價：5580元/M2（3）各因數(shù)修正說明1）景觀差的評分方法★山景、小區(qū)園林景觀兩者之間采用特殊處理，即山景在景觀中所占分數(shù)為2分，而小區(qū)園林景觀為1分，使兩者比例維持為2：1；景觀差異分6個檔次給分（0、20%、40%、60%、80%、100%）；每個單位分主人房、主臥、其它房三項分開評分，比例為5：3：2；景觀評分為前二項加權(quán)，再根據(jù)第三項求和。2）各朝向定價說明最好朝向與最差朝向的差距為10分，共分8種朝向進行評分；每個單位分主人房、主臥、其它房三項分開評分，比例為5：3：2；朝向評分根據(jù)以上兩項加權(quán)求和。3）樓層差由于第2組團（C、D、E棟）北面六層以下低層單位景觀視野受擬建學校的遮擋，所以在考慮樓層差時有別于第1組團與第3組團。A、第1組團（A、B棟）1—9樓之間樓層差為90元/平方米，即均價的1.6%，目的是使低層單位與中高層單位拉開差距，以吸引貪便宜一族搶購低層單位；10—18層之間保持基本樓層差為60元/M2,即均價的1.1%，目的是為了體現(xiàn)中高層單位在景觀和視野開闊方面中等幅度的變化；B、第2組團層差（C、D、E棟）1—9樓之間樓層差為100元/平方米，即均價的1.8%，目的是使低層景觀視野受擬建學校的遮擋單位與中高層單位拉開較大差距，消化該組團低層單位；10—18層之間保持基本樓層差為60元/M2,即均價的1.1%,目的是為了體現(xiàn)中高層單位在景觀和視野開闊方面中等幅度的變化；C、第3組團層差（F、G、H棟）1—8樓之間樓層差為90元/平方米，即均價的1.6%，目的是使低層單位與中高層單位拉開差距，以吸引貪便宜一族搶購低層單位；9—18層之間保持基本樓層差為60元/M2,即均價的1.1%，目的是為了體現(xiàn)中層單位在景觀和視野開闊方面中等幅度的變化；19層以上樓層差定為40元/M2,即均價的0.7%，因為高層單位在景觀和視野方面的變化幅度逐漸減少，同時，為將項目壓力在高低樓層之間較平均的分配，減少后期高層單位的銷售壓力，特降低高層樓層差；3、折后價格說明1）付款方式折扣說明付款方式的加權(quán)平均折扣為97折，具體計算如下：付款方式折扣比例平均折扣一次性付款9420%96折7成即供銀行按9640%8成即供銀行按9740%該付款方式中一次性付款的比例設(shè)定較高，因此平均折扣是較為保守的估計，目的是降低操作風險。另外，為方便后期設(shè)置其他按揭方式折扣，如建筑期免息分期付款或“免首期”等，