物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述

2024/4/21第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容2024/4/22測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其管理對(duì)象和工作內(nèi)容等知識(shí)的熟悉程度。（一）考試目的2024/4/23掌握：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類(lèi)型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次及各層次之間的關(guān)系。熟悉：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。了解：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。（二）考試基本要求2024/4/24物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)和管理對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的區(qū)別物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類(lèi)別物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作內(nèi)容（三）要點(diǎn)說(shuō)明2024/4/25一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵第一節(jié)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理——又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理（PropertyManagement）、設(shè)施管理（FacilitiesManagement）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（RealEstateAssetsManagement）、房地產(chǎn)組合投資管理（RealEstatePortfolioManagement）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。2024/4/26物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。2024/4/27物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2024/4/28二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象收益性物業(yè)——寫(xiě)字樓零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施等2024/4/29（一）寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公部分和公用部分構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫(xiě)字樓、出租寫(xiě)字樓和自用出租復(fù)合型寫(xiě)字樓三種類(lèi)型。國(guó)外將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。對(duì)寫(xiě)字樓分類(lèi)一般考慮12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類(lèi)型。2024/4/210（二）零售商業(yè)物業(yè)選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對(duì)顧客的吸引力，增加商場(chǎng)人流以增加其營(yíng)業(yè)額，并最終實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標(biāo)。零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面來(lái)分類(lèi)。2024/4/211零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)：區(qū)域購(gòu)物中心市級(jí)購(gòu)物中心地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)居住區(qū)商場(chǎng)鄰里服務(wù)性商店特色商店所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上表現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上面向商圈內(nèi)所有居民。零售商業(yè)物業(yè)的存在形式：只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群（中友百貨、北辰購(gòu)物中心等）某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分（國(guó)貿(mào)、時(shí)代廣場(chǎng)等）2024/4/212（三）出租型別墅或公寓別墅：與城市或者大規(guī)模的居民聚居點(diǎn)有一定距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。公寓：包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。（四）工業(yè)物業(yè)為人類(lèi)生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。2024/4/213（五）酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施的差別（軟、硬件設(shè)置和運(yùn)營(yíng)管理模式等方面）：酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施服務(wù)對(duì)象不同商務(wù)和觀光客人度假旅游者、培訓(xùn)人員或會(huì)議客人地理位置不同市中心或其他交通便利的地方自然風(fēng)景秀麗的度假勝地服務(wù)內(nèi)容不同以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主以康體、休閑、娛樂(lè)功能為主建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派田園式、居民式或別墅式主要是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂(lè)活動(dòng)提供入住空間的建筑。2024/4/214三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)

——從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

即：為業(yè)主或投資人創(chuàng)造回報(bào)和利潤(rùn)2024/4/215四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的發(fā)展過(guò)程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過(guò)渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為管理型、專(zhuān)業(yè)型和綜合型三種。2024/4/216管理型：工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績(jī)效評(píng)價(jià)和客戶關(guān)系管理等。專(zhuān)業(yè)型：以專(zhuān)業(yè)分包或直接接受業(yè)主委托的形式，具有某種專(zhuān)業(yè)管理能力，如清潔、安全、環(huán)境綠化、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)等。綜合型：同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力，在總部設(shè)置管理層，同時(shí)設(shè)置若干專(zhuān)業(yè)化的分公司。2024/4/217物業(yè)服務(wù)企業(yè)從管理層次上也可劃分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次。管理型和綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可提供物業(yè)管理顧問(wèn)和咨詢等業(yè)務(wù)。2024/4/218一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次第二節(jié)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容物業(yè)管理：核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。設(shè)施管理：設(shè)施管理的對(duì)象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)；服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。以運(yùn)行管理為主2024/4/219房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：從對(duì)物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和設(shè)施管理公司來(lái)同時(shí)管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)組合投資管理：包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造計(jì)劃；以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)；在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)。以策略性管理為主2024/4/220創(chuàng)造房地產(chǎn)投資利潤(rùn)的三種基本途徑：在極好的條件下購(gòu)買(mǎi)物業(yè)（從開(kāi)發(fā)商或原業(yè)主手中）；在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)；在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來(lái)促使這三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。2024/4/221房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫(xiě)字樓、商場(chǎng)）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系2024/4/222管理層次主要職責(zé)物業(yè)管理保持與租戶的聯(lián)系；收租；控制運(yùn)營(yíng)成本；財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存；物業(yè)維護(hù)；資本性支出計(jì)劃；危機(jī)管理；安全管理；公共關(guān)系資產(chǎn)管理制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開(kāi)支決策；監(jiān)控物業(yè)績(jī)效；管理和評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析組合投資管理制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)督購(gòu)置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負(fù)責(zé)投資組合的績(jī)效；客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作的主要職責(zé)2024/4/223三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作確定戰(zhàn)略：確定資產(chǎn)初始組合非常重要，然后通過(guò)買(mǎi)賣(mài)來(lái)維持和提高資產(chǎn)組合質(zhì)量確定標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷，確定不同市場(chǎng)條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)（包括現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場(chǎng)交易的收益變化）構(gòu)建信息基礎(chǔ)：構(gòu)建足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到合適評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)信息分類(lèi)保存決策分析：投資決策主要取決于預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。進(jìn)行資產(chǎn)組合：在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合2024/4/224四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理?，F(xiàn)金流和成本管理日常維修和維護(hù)未來(lái)維修和維護(hù)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)保險(xiǎn)管理2024/4/2251．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供()服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。

A物業(yè)管理B設(shè)施管理C價(jià)值管理D投資管理2．某寫(xiě)字樓具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫(xiě)字樓最可能屬于()寫(xiě)字樓。

A甲級(jí)B乙級(jí)C丙級(jí)D二級(jí)2024/4/2263、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象主要包括（）等。

A寫(xiě)字樓B零售商業(yè)物業(yè)C居民自有住宅D工業(yè)物業(yè)E酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)中，能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有（）。

A管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)B專(zhuān)業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)c投資型物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)E所有物業(yè)管理公司2024/4/2275、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動(dòng)是（）。

A物業(yè)管理B設(shè)施管理C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D房地產(chǎn)組合投資管理6、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理各個(gè)層次中，屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有（）等

A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃B保持與租戶的聯(lián)系并收租C控制運(yùn)營(yíng)成本及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄

D資本性支出計(jì)劃E物業(yè)維護(hù)及安全管理2024/4/2287、在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是()。①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險(xiǎn)水平

A①④B②③c②④D①③8、在一宗已開(kāi)發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地，該土地