2020年資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告說(shuō)明模板(完整版)

資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明XXXXX資產(chǎn)評(píng)估有限公司第2頁(yè)XXX評(píng)報(bào)字[2020]第XXX號(hào)━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━XXXXXXX公司XXX股權(quán)所涉及的XXXXXX公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明（共1冊(cè)，第1冊(cè)）XXXXX資產(chǎn)評(píng)估有限公司二Ο二Ο年XX月XX日

目錄第一部分關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明 3第二部分關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明 4第三部分資產(chǎn)及負(fù)債清查情況說(shuō)明 5一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容 5二、清查核實(shí)情況總體說(shuō)明 10第四部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估說(shuō)明 15一、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估方法說(shuō)明 15二、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 15三、非流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 17四、流動(dòng)負(fù)債評(píng)估說(shuō)明 48五、表外資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 49六、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果 50第五部分收益法評(píng)估說(shuō)明 51一、評(píng)估對(duì)象 51二、收益法的應(yīng)用前提及選擇的理由和依據(jù) 51三、收益預(yù)測(cè)的假設(shè)條件 52四、收益法評(píng)估過(guò)程 57五、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)分析 58六、財(cái)務(wù)報(bào)表的審查與調(diào)整 87七、評(píng)估預(yù)測(cè)說(shuō)明 88九、收益法評(píng)估結(jié)果 114第六部分評(píng)估結(jié)論及分析 117

第一部分關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明供出資企業(yè)、相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和部門(mén)使用。除法律、行政法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或者部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見(jiàn)諸公開(kāi)媒體。

第二部分關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明本評(píng)估說(shuō)明該部分內(nèi)容由委托方和被評(píng)估單位共同撰寫(xiě)，并由委托方單位負(fù)責(zé)人和被評(píng)估單位負(fù)責(zé)人簽字，加蓋相應(yīng)單位公章并簽署日期。詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明》。

第三部分資產(chǎn)及負(fù)債清查情況說(shuō)明一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容（一）評(píng)估對(duì)象（二）評(píng)估范圍無(wú)形資產(chǎn)賬面凈值7,641,500.00元，內(nèi)容為土地使用權(quán)。（三）實(shí)物資產(chǎn)分布情況及特點(diǎn)納入評(píng)估范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)主要為存貨、固定資產(chǎn)及土地。1、存貨存貨賬面價(jià)值5,709,773.72元，其中原材料賬面價(jià)值5,709,773.72元，內(nèi)容主要包括生產(chǎn)成本及方管、含銅粉塵、壓合邊料、成型邊框料、含銅邊料、報(bào)廢板、含銅污泥等原材料共27項(xiàng)。原材料均為XXX公司接收的待處理工業(yè)危險(xiǎn)廢棄物，存放于XXX公司倉(cāng)庫(kù)及車(chē)間內(nèi)，本次現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估工作日時(shí)，評(píng)估范圍內(nèi)的原材料均已處理完畢，故本次未能核對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)對(duì)應(yīng)的原材料實(shí)物。2、房屋建筑物房屋建筑物賬面原值合計(jì)16,532,175.00元，賬面凈值合計(jì)16,532,175.00元。（1）房屋建筑物權(quán)屬情況房屋建筑物主要包括位于XXX公司廠區(qū)內(nèi)的焚燒車(chē)間、物化車(chē)間、含鎳車(chē)間、含金廢液車(chē)間、破碎及粉碎車(chē)間、干燥車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑物共16項(xiàng)。房屋建筑物除了焚燒1車(chē)間、破碎及粉碎車(chē)間、干燥車(chē)間、備件倉(cāng)庫(kù)的一部分已經(jīng)拆除以外，其余均在正常使用、維護(hù)保養(yǎng)良好。房屋建筑物均未辦理產(chǎn)權(quán)證明文件，其中西院倉(cāng)庫(kù)所處的土地尚未取得土地使用權(quán)。上述房產(chǎn)均未發(fā)生抵押或質(zhì)押等情況。（2）房屋建筑物的總體概況XXX公司占地XXXX平方米，其中房屋建筑物最早于2010年建成并投入使用，其余部分建筑物分別于2016年、2017年等年份陸續(xù)建成并投入使用。建筑物為鋼結(jié)構(gòu)。經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，建筑物均無(wú)結(jié)構(gòu)性損壞、各部分保持完好。（3）地基承載力狀況廠區(qū)地塊位于XXXXX市XXXXXXXXXXXX村內(nèi)，地基承載力良好。（4）建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察狀況建筑物的勘察情況包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、磚墻、門(mén)窗、屋面、地面、內(nèi)外裝修及其配套設(shè)施等。①基礎(chǔ)狀況：均無(wú)沉降現(xiàn)象。②主體鋼結(jié)構(gòu)：未發(fā)生結(jié)構(gòu)性失衡裂縫、彎曲變形的現(xiàn)象。③磚墻、板材平直、密實(shí)。④門(mén)窗情況：門(mén)窗情況良好，無(wú)變形、翹裂等。⑤樓地面：平整，部分有少量磨損。⑥各類(lèi)配套設(shè)施使用較正常。3、設(shè)備類(lèi)固定資產(chǎn)設(shè)備類(lèi)固定資產(chǎn)賬面原值17,022,296.20元，賬面價(jià)值合計(jì)17,014,041.22元（包括機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備、車(chē)輛設(shè)備）。機(jī)器設(shè)備主要包括含金廢液環(huán)保設(shè)備、氧化銅環(huán)保設(shè)備、旋轉(zhuǎn)窯焚燒系統(tǒng)等專用設(shè)備共33項(xiàng)；車(chē)輛設(shè)備包括吸污車(chē)、氣瓶運(yùn)輸車(chē)、醫(yī)療廢物轉(zhuǎn)運(yùn)車(chē)、豐田汽車(chē)、叉車(chē)等共17項(xiàng)；電子設(shè)備主要包括打印機(jī)、電腦、電視等辦公設(shè)備共9項(xiàng)。機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備、車(chē)輛設(shè)備等設(shè)備類(lèi)固定資產(chǎn)均存放于XXXXXXXXXXXXXXXXX村X(qián)XX公司廠區(qū)范圍內(nèi)，除了焚燒1車(chē)間內(nèi)的臥式焚燒爐、回轉(zhuǎn)窯式燒爐，以及護(hù)欄網(wǎng)已拆除以外，其他各類(lèi)設(shè)備均處在正常使用中，維護(hù)保養(yǎng)良好。4、土地?zé)o形資產(chǎn)-土地使用權(quán)原始入賬價(jià)值為7,641,500.00元，賬面凈值7,641,500.00元，內(nèi)容為無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）。無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）概況如下表所示：序號(hào)土地證號(hào)坐落地類(lèi)用途使用權(quán)類(lèi)型終止日期使用權(quán)面積（平方米）開(kāi)發(fā)程度土地使用權(quán)人1XXXXXX公司以上土地證登記的宗地位于XXXXX內(nèi)，屬于XXXXXX公司的工業(yè)廠房用地，已辦理“XXXXXX號(hào)”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，土地面積合計(jì)為XXXX平方米，用途為工業(yè)用地，已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，使用年限50年，本次評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)未發(fā)生抵押，主要地上房屋建筑物共16項(xiàng)，包括焚燒車(chē)間、物化車(chē)間、含鎳車(chē)間、含金廢液車(chē)間、破碎及粉碎車(chē)間、干燥車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑物。（四）企業(yè)擁有的、賬面記錄或者未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況1、企業(yè)申報(bào)的賬面記錄無(wú)形資產(chǎn)企業(yè)申報(bào)的賬面記錄無(wú)形資產(chǎn)為土地使用權(quán)，XXX公司的土地位于XXXXXXXXXXXXXXXXX村內(nèi)，土地面積合計(jì)為XXXX平方米，已辦理“XXXXXX號(hào)”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)程度為五通一平，經(jīng)清查核實(shí)，權(quán)證屬實(shí)。2、企業(yè)申報(bào)的賬面未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況無(wú)。（五）企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類(lèi)型、數(shù)量企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)為一棟三層辦公樓，位于XXX公司廠區(qū)內(nèi)，建筑面積2600平方米，框架結(jié)構(gòu)，建成時(shí)間為2014年10月30日，尚未取得產(chǎn)權(quán)證明文件?，F(xiàn)為辦公用途，外墻刷涂料，內(nèi)墻刷乳膠漆，天花吊頂，地面鋪拋光磚，鋁合金窗，膠合板門(mén)，使用正常，維護(hù)保養(yǎng)良好。（六）本次評(píng)估引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類(lèi)型、數(shù)量和賬面金額（或者評(píng)估價(jià)值）二、清查核實(shí)情況總體說(shuō)明（一）資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過(guò)程本次資產(chǎn)清查在被評(píng)估單位進(jìn)行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，分成資產(chǎn)和負(fù)債共2個(gè)小組，在被評(píng)估單位相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員的配合下，于20XX年5月23日至5月25日對(duì)委估的資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地清查，其主要過(guò)程包括：首先指導(dǎo)被評(píng)估單位清查資產(chǎn)與收集準(zhǔn)備資料，然后檢查核實(shí)資產(chǎn)與驗(yàn)證資料；主要方法有抽查盤(pán)點(diǎn)、抽樣函證、檢查有關(guān)合同、協(xié)議、實(shí)地勘查、觀察、核對(duì)賬面記錄等。本次評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查具體實(shí)施如下：1、流動(dòng)資產(chǎn)的核實(shí)（1）實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)的核實(shí)實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)主要為存貨，包括原材料。對(duì)于實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)的核實(shí)，評(píng)估人員首先向企業(yè)調(diào)查存貨的核算方法，通過(guò)抽查會(huì)計(jì)憑證對(duì)存貨賬面價(jià)值的構(gòu)成內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)，然后會(huì)同企業(yè)倉(cāng)庫(kù)管理人員進(jìn)行抽盤(pán)與核對(duì)，驗(yàn)證評(píng)估基準(zhǔn)日存貨實(shí)有數(shù)量。在盤(pán)點(diǎn)的同時(shí)對(duì)庫(kù)房環(huán)境、實(shí)物存放及標(biāo)識(shí)狀況等有關(guān)情況進(jìn)行觀察和記錄。（2）非實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)的核實(shí)非實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)主要包括貨幣資金、應(yīng)收款項(xiàng)等。對(duì)于非實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)的核實(shí)，主要通過(guò)核對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)賬的總賬、各科目明細(xì)賬、會(huì)計(jì)憑證，對(duì)非實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí)，并重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行監(jiān)盤(pán)、對(duì)銀行存款進(jìn)行查證、對(duì)往來(lái)款進(jìn)行函證、對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行賬齡分析。2、固定資產(chǎn)設(shè)備的核實(shí)固定資產(chǎn)包括建筑物類(lèi)固定資產(chǎn)和設(shè)備類(lèi)固定資產(chǎn)。（1）建筑物類(lèi)資產(chǎn)清查核實(shí)的過(guò)程與方法①根據(jù)企業(yè)提供的建筑物清查評(píng)估明細(xì)表核實(shí)房屋坐落位置、房屋使用性質(zhì)等，做到賬表相符，同時(shí)關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)狀況。②核查賬實(shí)是否一致，在有關(guān)人員的陪同下，對(duì)房屋建筑物的使用功能、施工時(shí)間、實(shí)際用途、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、面積、使用完好狀況，會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)調(diào)查核實(shí)。并作出勘察記錄，對(duì)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)差異及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，做到賬實(shí)相符。（2）設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)清查核實(shí)的過(guò)程在清查核實(shí)設(shè)備過(guò)程中，首先請(qǐng)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹基本情況，然后審查各類(lèi)設(shè)備清查評(píng)估明細(xì)表，通過(guò)查閱并獲取重點(diǎn)設(shè)備購(gòu)置發(fā)票、合同及車(chē)輛行駛證等，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)關(guān)注，核實(shí)設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸屬。根據(jù)企業(yè)提供的設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表，將明細(xì)表所列項(xiàng)目，與賬、表及實(shí)物進(jìn)行核對(duì)，并現(xiàn)場(chǎng)勘察設(shè)備的實(shí)際技術(shù)狀況。向管理人員調(diào)查了解設(shè)備的使用、維護(hù)、修理、故障率情況，查看設(shè)備狀態(tài)。3、土地使用權(quán)的核實(shí)①根據(jù)企業(yè)提供的土地使用權(quán)評(píng)估明細(xì)表核實(shí)土地坐落位置、土地使用性質(zhì)等，做到賬表相符，同時(shí)關(guān)注產(chǎn)權(quán)狀況。②核查賬實(shí)是否一致，在有關(guān)人員的陪同下，對(duì)土地的面積、綠化，容積率等，會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)調(diào)查核實(shí)。并作出勘察記錄，對(duì)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)差異及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，做到賬實(shí)相符。4、負(fù)債的核實(shí)對(duì)于負(fù)債，清查中首先對(duì)大額負(fù)債進(jìn)行函證，對(duì)未收到回函的負(fù)債和其他未進(jìn)行函證的負(fù)債實(shí)行替代程序，主要是核對(duì)各科目總賬、明細(xì)賬、會(huì)計(jì)憑證、合同等是否一致，核實(shí)負(fù)債發(fā)生原因和負(fù)債的真實(shí)性及賬面余額的正確性。5、損益類(lèi)財(cái)務(wù)指標(biāo)的核實(shí)（1）對(duì)于收入的核實(shí)，了解申報(bào)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、收入變化趨勢(shì)、以及主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)品與生產(chǎn)情況等。（2）成本及費(fèi)用的核實(shí)和了解，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和預(yù)測(cè)表、了解主營(yíng)成本的構(gòu)成項(xiàng)目，并區(qū)分固定成本和變動(dòng)成本項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)。主要了解企業(yè)各項(xiàng)期間費(fèi)用劃分的原則、固定性費(fèi)用發(fā)生的規(guī)律、依據(jù)和文件、變動(dòng)性費(fèi)用發(fā)生的依存基礎(chǔ)和發(fā)生規(guī)律。（3）了解稅收政策、計(jì)提依據(jù)及是否有優(yōu)惠政策等。6、業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)的調(diào)查評(píng)估人員主要通過(guò)收集分析企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)情況，以及與管理層訪談對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)查，收集了解的主要內(nèi)容如下：了解企業(yè)歷史年度權(quán)益資本的構(gòu)成、權(quán)益資本的變化，分析權(quán)益資本變化的原因；了解企業(yè)歷史年度各區(qū)域銷(xiāo)售額及其變化，分析銷(xiāo)售收入變化的原因；了解企業(yè)歷史年度成本的構(gòu)成及其變化；了解企業(yè)主要其他業(yè)務(wù)收入的構(gòu)成，分析其對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)情況；了解企業(yè)歷史年度利潤(rùn)情況，分析利潤(rùn)變化的主要原因；收集了解企業(yè)各項(xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析各項(xiàng)指標(biāo)變動(dòng)原因；了解企業(yè)的稅收及其他優(yōu)惠政策；收集被評(píng)估單位行業(yè)有關(guān)資料，了解行業(yè)現(xiàn)狀、區(qū)域市場(chǎng)狀況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)；（二）影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法1、評(píng)估清查日時(shí)，由于評(píng)估范圍內(nèi)的原材料均已處理完畢，評(píng)估人員無(wú)法對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)對(duì)應(yīng)的原材料實(shí)物進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，本次評(píng)估我們?cè)O(shè)定評(píng)估基準(zhǔn)日委估范圍內(nèi)的原材料真實(shí)存在，賬實(shí)相符，如果有證據(jù)表明其不存在，則評(píng)估結(jié)論將不予成立。2、本次評(píng)估范圍中建筑物未辦理產(chǎn)權(quán)證明文件，亦無(wú)相關(guān)結(jié)算資料，其建筑面積等參數(shù)來(lái)源于被評(píng)估單位申報(bào)，我們經(jīng)過(guò)了現(xiàn)場(chǎng)核查，未發(fā)現(xiàn)異常，被評(píng)估單位應(yīng)對(duì)其權(quán)屬及提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性負(fù)責(zé)。若在本報(bào)告提出日后取得相關(guān)面積測(cè)繪數(shù)據(jù)與本次評(píng)估時(shí)所依據(jù)的建筑面積等參數(shù)有出入，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整評(píng)估結(jié)果。3、本次評(píng)估范圍中的部分建筑物、機(jī)器設(shè)備在評(píng)估清查日時(shí)已拆除，無(wú)法進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)及勘查，本次評(píng)估我們?cè)O(shè)定評(píng)估基準(zhǔn)日該等資產(chǎn)真實(shí)存在，且能夠正常使用，如果有證據(jù)表明其不存在或不能正常使用，則評(píng)估結(jié)論將不予成立。4、企業(yè)所有房屋建筑物均未取得房產(chǎn)證，其中《固定資產(chǎn)-房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表》第14項(xiàng)西院倉(cāng)庫(kù)所處土地尚未取得土地使用權(quán)證，本次評(píng)估，我們?cè)O(shè)定委估范圍內(nèi)的所有資產(chǎn)為被評(píng)估單位所有（或占有），不存在權(quán)屬糾紛。（三）核實(shí)結(jié)論本次資產(chǎn)核實(shí)主要對(duì)實(shí)物資產(chǎn)和較大金額款項(xiàng)進(jìn)行抽查核實(shí)。評(píng)估人員在資產(chǎn)清查過(guò)程中，重點(diǎn)核實(shí)評(píng)估申報(bào)資產(chǎn)與實(shí)物資產(chǎn)的一致性，以及實(shí)物資產(chǎn)的權(quán)屬法律情況，評(píng)估人員在盡職調(diào)查所知范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察和對(duì)其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核查情況表明：1、非實(shí)物資產(chǎn)，清查評(píng)估明細(xì)表和賬面記錄一致。2、實(shí)物資產(chǎn)的清查情況與清查評(píng)估明細(xì)表有出入，產(chǎn)生差異的原因是評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估清查日時(shí)間段內(nèi)實(shí)物資產(chǎn)發(fā)生了變化，實(shí)際賬表相符。納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)及負(fù)債賬賬、賬表相符，無(wú)清查調(diào)整項(xiàng)目，實(shí)物資產(chǎn)均可繼續(xù)正常使用，產(chǎn)權(quán)為XXX公司所有，未發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題。

第四部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估說(shuō)明一、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估方法說(shuō)明資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，主要以評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估企業(yè)經(jīng)資產(chǎn)清查后反映在其會(huì)計(jì)報(bào)表內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過(guò)評(píng)估這些資產(chǎn)、負(fù)債的價(jià)值，確定被評(píng)估企業(yè)股東權(quán)益的市場(chǎng)價(jià)值。既未考慮被評(píng)估企業(yè)可能存在但根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度不能或未能或無(wú)法完全反映在評(píng)估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表的資產(chǎn)、或有資產(chǎn)和負(fù)債、或有負(fù)債，也未考慮被評(píng)估企業(yè)未來(lái)的盈利能力對(duì)相應(yīng)股東權(quán)益的價(jià)值任何有利或不利的影響。二、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明本次評(píng)估在經(jīng)過(guò)清查核實(shí)后的賬面價(jià)值基礎(chǔ)上進(jìn)行，流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款及存貨，賬面價(jià)值合計(jì)15,375,296.91元。（一）貨幣資金貨幣資金為現(xiàn)金、銀行存款，賬面價(jià)值為726,997.64元；其中現(xiàn)金6,000.00元，銀行存款720,997.64元。現(xiàn)金存放于財(cái)務(wù)室。我們根據(jù)企業(yè)提供的各科目的明細(xì)表，對(duì)現(xiàn)金的日記賬進(jìn)行清查核實(shí)，以經(jīng)核實(shí)后的賬面價(jià)值確認(rèn)評(píng)估值；對(duì)銀行存款與日記賬和存款對(duì)賬單、余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤后，以清查核實(shí)后的賬面價(jià)值確認(rèn)評(píng)估價(jià)值。現(xiàn)金評(píng)估價(jià)值為6,000.00元，銀行存款評(píng)估價(jià)值為720,997.64元。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，貨幣資金評(píng)估價(jià)值726,997.64元。（二）應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款應(yīng)收賬款賬面原值4,224,830.04元，主要內(nèi)容為，賬齡在1年之內(nèi)，賬面計(jì)提壞賬準(zhǔn)備0元，賬面凈值4,224,830.04元；其他應(yīng)收款賬面原值344,000.00元，內(nèi)容為，賬齡在1年之內(nèi)，賬面計(jì)提壞賬準(zhǔn)備0元，賬面凈值344,000.00元。對(duì)于應(yīng)收賬款，根據(jù)每筆款項(xiàng)收回的可能性確定評(píng)估價(jià)值。一般應(yīng)從兩個(gè)方面進(jìn)行：一是清查核實(shí)數(shù)額；二是判斷是否存在確定收不回來(lái)的壞賬。評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估單位提供的應(yīng)收賬款評(píng)估明細(xì)表及相關(guān)賬冊(cè)、會(huì)計(jì)憑證、合同、原始票據(jù)等進(jìn)行清查核實(shí)，未發(fā)現(xiàn)異常。評(píng)估時(shí)以清查核實(shí)后的賬面原值確定為應(yīng)收賬款數(shù)額。在對(duì)應(yīng)收賬款數(shù)額核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等，確定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為0元。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，應(yīng)收賬款評(píng)估價(jià)值4,224,830.04元。其他應(yīng)收賬款評(píng)估方法同上。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，其他應(yīng)收款評(píng)估價(jià)值344,000.00元。（三）預(yù)付賬款預(yù)付賬款賬面價(jià)值4,369,695.51元，內(nèi)容為，賬齡均在1年以內(nèi)。評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估單位提供的預(yù)付賬款評(píng)估明細(xì)表、賬冊(cè)、會(huì)計(jì)憑證等進(jìn)行清查核實(shí)，未發(fā)現(xiàn)異常。評(píng)估時(shí)以清查核實(shí)后的賬面價(jià)值確定為評(píng)估價(jià)值。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，預(yù)付賬款評(píng)估價(jià)值4,369,695.51元。（四）存貨原材料賬面原值為5,709,773.72元，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備0.00元，賬面價(jià)值為5,709,773.72元，內(nèi)容主要是生產(chǎn)成本及方管、含銅粉塵、壓合邊料、成型邊框料、含銅邊料、報(bào)廢板、含銅污泥等共27項(xiàng)，存放于XXX公司倉(cāng)庫(kù)及車(chē)間內(nèi)。根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)資料及現(xiàn)場(chǎng)了解的情況，全部材料均為待處理的工業(yè)危險(xiǎn)廢棄物，考慮到企業(yè)的成本核算準(zhǔn)確、可靠，且企業(yè)危險(xiǎn)廢物處理能力強(qiáng)，材料周轉(zhuǎn)時(shí)間短，因此以清查核實(shí)后的賬面價(jià)值作為其評(píng)估價(jià)值。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，原材料的評(píng)估價(jià)值為5,709,773.72元。三、非流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明本次評(píng)估在經(jīng)過(guò)清查核實(shí)后的賬面價(jià)值基礎(chǔ)上進(jìn)行，非流動(dòng)資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)，賬面價(jià)值合計(jì)為41,187,716.22元。（一）房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說(shuō)明1、總體概況 房屋建筑物賬面原值合計(jì)16,532,175.00元，賬面凈值合計(jì)16,532,175.00元。（1）房屋建筑物權(quán)屬情況房屋建筑物主要包括位于XXX公司廠區(qū)內(nèi)的焚燒車(chē)間、物化車(chē)間、含鎳車(chē)間、含金廢液車(chē)間、破碎及粉碎車(chē)間、干燥車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑物共16項(xiàng)。房屋建筑物除了焚燒1車(chē)間、破碎及粉碎車(chē)間、干燥車(chē)間、備件倉(cāng)庫(kù)的一部分已經(jīng)拆除以外，其余均在正常使用、維護(hù)保養(yǎng)良好。房屋建筑物均未辦理產(chǎn)權(quán)證明文件，其中西院倉(cāng)庫(kù)所處的土地尚未取得土地使用權(quán)。上述房產(chǎn)均未發(fā)生抵押或質(zhì)押等情況。（2）房屋建筑物的總體概況XXX公司占地XXXX平方米，其中房屋建筑物最早于2010年建成并投入使用，其余部分建筑物分別于2016年、2017年等年份陸續(xù)建成并投入使用。建筑物為鋼結(jié)構(gòu)。經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，建筑物均無(wú)結(jié)構(gòu)性損壞、各部分保持完好。（3）地基承載力狀況廠區(qū)地塊位于XXXXXXXXXXXXXXXXX村內(nèi)，地基承載力良好。（4）建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察狀況建筑物的勘察情況包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、磚墻、門(mén)窗、屋面、地面、內(nèi)外裝修及其配套設(shè)施等。①基礎(chǔ)狀況：均無(wú)沉降現(xiàn)象。②主體鋼結(jié)構(gòu)：未發(fā)生結(jié)構(gòu)性失衡裂縫、彎曲變形的現(xiàn)象。③磚墻、板材平直、密實(shí)。④門(mén)窗情況：門(mén)窗情況良好，無(wú)變形、翹裂等。⑤樓地面：平整，部分有少量磨損。⑥各類(lèi)配套設(shè)施使用較正常。2、評(píng)估方法2-1、評(píng)估方法選擇通行的房地產(chǎn)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。由于XXXXX該類(lèi)工業(yè)廠房租賃及二手交易市場(chǎng)不活躍，在二手交易市場(chǎng)中較難找到同類(lèi)型物業(yè)出租及出售的交易資料，因此不適用市場(chǎng)比較法及收益法?？紤]到委估房屋建筑物在市場(chǎng)上的造價(jià)信息較透明，比較容易取得其完全重置價(jià)格，因此根據(jù)本次估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)狀況、使用性質(zhì)并結(jié)合實(shí)際情況，采用重置成本法評(píng)估委估房屋建筑物的市場(chǎng)價(jià)值。2-2、重置成本法評(píng)估重置成本法即以全新資產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)、取費(fèi)為依據(jù)，確定資產(chǎn)的重置價(jià)格，并以年限法結(jié)合實(shí)際勘察結(jié)果確定的綜合成新率，計(jì)算評(píng)估價(jià)值。2-2-1、重置價(jià)值的確定根據(jù)建安工程造價(jià)、前期工程費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)，資金成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等內(nèi)容計(jì)算評(píng)估對(duì)象的重置單價(jià)，將重置單價(jià)與建筑面積相乘，得出待估對(duì)象重置全價(jià)。計(jì)算公式如下：重置單價(jià)=單方建安工程造價(jià)+前期工程費(fèi)用+建設(shè)單位管理費(fèi)+資金成本+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)重置全價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積（1）建安工程造價(jià)計(jì)算方法：①、依據(jù)委估對(duì)象所在地區(qū)的綜合定額及最新造價(jià)信息，按照委估對(duì)象實(shí)際發(fā)生的工程量重新編制決算書(shū)確定委估對(duì)象房屋建筑物的工程造價(jià)。②、參照市場(chǎng)現(xiàn)行同類(lèi)建筑物造價(jià)水平確定對(duì)比單方造價(jià)。③、根據(jù)委估對(duì)象和現(xiàn)行同類(lèi)建筑物造價(jià)水平比較，利用調(diào)整系數(shù)進(jìn)行對(duì)評(píng)估對(duì)象的單方造價(jià)計(jì)算，這個(gè)方法稱為“類(lèi)比法”。即：委估對(duì)象單方造價(jià)=對(duì)比單方造價(jià)×(1+調(diào)整系數(shù))④、直接引用委估對(duì)象竣工結(jié)算造價(jià)或作修正確定單方造價(jià)。計(jì)算時(shí)按下列公式計(jì)算：委估對(duì)象單方造價(jià)=委估對(duì)象結(jié)算單方造價(jià)委估對(duì)象單方造價(jià)=委估對(duì)象結(jié)算單方造價(jià)×(1+調(diào)整系數(shù))結(jié)合評(píng)估對(duì)象及收集的資料情況，本次評(píng)估采取類(lèi)比法確定委估對(duì)象的單方造價(jià)。（2）前期工程費(fèi)用的計(jì)算前期工程費(fèi)用包括地方政府規(guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用和建設(shè)單位為建設(shè)工程投入的除建安造價(jià)以外的其它必需的費(fèi)用兩個(gè)部分。具體費(fèi)用的計(jì)算如下：序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi)率取費(fèi)基數(shù)依據(jù)計(jì)算公式1建安工程單價(jià)2建筑勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1.50%建安工程造價(jià)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)(1)×1.5%3工程監(jiān)理費(fèi)3.00%建安工程造價(jià)發(fā)改價(jià)格(2007)670號(hào)(1)×3.0%4環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)0.15%建安工程造價(jià)計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)(1)×0.15%5招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)0.20%建安工程造價(jià)計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)(1)×0.20%6工程保險(xiǎn)費(fèi)0.30%建安工程造價(jià)參考現(xiàn)行保險(xiǎn)政策(1)×0.30%前期工程費(fèi)用合計(jì)5.15%（3）建設(shè)單位管理費(fèi)用的計(jì)算建設(shè)單位管理費(fèi)用是指建設(shè)單位為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)所必要的管理性質(zhì)開(kāi)支，包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招募生產(chǎn)工人費(fèi)等。根據(jù)財(cái)建[2016]504號(hào)，按照投資總概算計(jì)算其建設(shè)單位管理費(fèi)用。如下表：（4）資金成本的計(jì)算資金成本即建設(shè)期該工程發(fā)生的資金時(shí)間機(jī)會(huì)成本，參照同期貸款利息，利息率按中國(guó)人民銀行公布的評(píng)估基準(zhǔn)日基本建設(shè)貸款利率計(jì)算。假設(shè)資金各年平均投入，建設(shè)期限按土建及設(shè)備安裝工程建設(shè)期、工程規(guī)模、地區(qū)類(lèi)別等因素確定。資金成本的計(jì)算是以開(kāi)發(fā)成本（包括建安工程造價(jià)和前期工程費(fèi)用）和建設(shè)單位管理費(fèi)的合計(jì)數(shù)作為計(jì)算基數(shù)，計(jì)算公式如下：資金成本=開(kāi)發(fā)成本×建設(shè)期對(duì)應(yīng)年貸款利率×建設(shè)期×1/2（5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算是根據(jù)開(kāi)發(fā)類(lèi)似房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率作為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率，以開(kāi)發(fā)成本（包括建安工程造價(jià)和前期工程費(fèi)用）、建設(shè)單位管理費(fèi)以及資金成本的合計(jì)數(shù)作為計(jì)算基數(shù)，計(jì)算公式如下：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（建安工程造價(jià)+前期工程費(fèi)用+建設(shè)單位管理費(fèi)+資金成本）×開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率2-2-2、綜合成新率的確定綜合成新率的確定采用加權(quán)平均法計(jì)算，以現(xiàn)場(chǎng)勘察為主（60%），理論成新為輔（40%）。計(jì)算公式如下：綜合成新率N=勘察成新率N1×60%+理論成新率N2×40%。其中：勘察成新率N1按現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)、配套設(shè)施的使用功能情況確定。理論成新率N2=1-已使用年限÷經(jīng)濟(jì)使用年限2-2-3、評(píng)估價(jià)值的確定依據(jù)重置價(jià)值和綜合成新率計(jì)算評(píng)估價(jià)值。計(jì)算公式如下：評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值×綜合成新率3、評(píng)估案例案例一：（焚燒3車(chē)間-房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表序號(hào)3）3-1、焚燒3車(chē)間的計(jì)算過(guò)程如下：3-1-1、評(píng)估案例的基本概況委托評(píng)估的焚燒3車(chē)間未辦理《房屋所有權(quán)證》，竣工日期為2017年4月9日，為加高鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積為1,929.60平方米，墻體地腳部分為磚墻，上部分及屋頂為板材，水泥地面，鋁合金窗，平開(kāi)推拉門(mén)。經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，目前委托評(píng)估的焚燒3車(chē)間作為焚燒處理車(chē)間使用，日常保養(yǎng)維護(hù)較好，使用正常。至評(píng)估清查日，焚燒3車(chē)間基礎(chǔ)承載能力充分，無(wú)不均勻沉降現(xiàn)象。主體鋼結(jié)構(gòu)基本完好，不存在主體承重結(jié)構(gòu)性裂縫及其他破損。板材平直、密實(shí)。門(mén)窗保養(yǎng)較好，外觀較新，正常使用。樓地面基本平整，沒(méi)有裂縫，部分有少量磨損。各類(lèi)配套設(shè)施使用較正常。3-1-2、焚燒3車(chē)間重置全價(jià)的計(jì)算（1）建安工程造價(jià)的計(jì)算結(jié)合評(píng)估對(duì)象及收集的資料情況，本次評(píng)估采取類(lèi)比法確定委估對(duì)象的建安工程單方造價(jià)。計(jì)算公式如下：即：建安工程單方造價(jià)=對(duì)比建安工程單方造價(jià)×(1+調(diào)整系數(shù))首先，對(duì)建造時(shí)間因素進(jìn)行修正。根據(jù)秦皇島市各類(lèi)典型建筑工程造價(jià)指數(shù)資料，一層鋼結(jié)構(gòu)工業(yè)用房的2012年定額單方造價(jià)為977.72元/平方米，以2012年定額造價(jià)指數(shù)為100，評(píng)估基準(zhǔn)日2017年8月的造價(jià)指數(shù)為94.90，則修正時(shí)間因素后的對(duì)比建安工程單方造價(jià)為927.86元/平方米。計(jì)算公式如下：即：對(duì)比建安工程單方造價(jià)=977.72×94.90/100=927.86（元/平方米）其次，對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)特征因素進(jìn)行修正，確定其建安工程單方造價(jià)的調(diào)整系數(shù)。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，該焚燒3車(chē)間為加高鋼結(jié)構(gòu)，本次評(píng)估其建安工程單方造價(jià)的調(diào)整系數(shù)為30%。則：評(píng)估對(duì)象建安工程單方造價(jià)=927.86×（1+30%）=1206.21（元/平方米）（2）前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)用包括地方政府規(guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用和建設(shè)單位為建設(shè)工程投入的除建安造價(jià)以外的其它必需的費(fèi)用兩個(gè)部分。具體費(fèi)用的計(jì)算如下：序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi)率取費(fèi)基數(shù)依據(jù)計(jì)算公式金額（元）1建安工程單價(jià)1206.212建筑勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1.50%建安工程造價(jià)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)(1)×1.5%18.093工程監(jiān)理費(fèi)3.00%建安工程造價(jià)發(fā)改價(jià)格(2007)670號(hào)(1)×3.0%36.194環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)0.15%建安工程造價(jià)計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)(1)×0.15%1.815招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)0.20%建安工程造價(jià)計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)(1)×0.20%2.416工程保險(xiǎn)費(fèi)0.30%建安工程造價(jià)參考現(xiàn)行保險(xiǎn)政策(1)×0.30%3.627前期工程費(fèi)用合計(jì)5.15%(2)+(3)+(4)+(5)+(6)62.12因此，前期工程費(fèi)用=62.12（元/平方米）（3）開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本=建安工程造價(jià)+前期工程費(fèi)用=1206.21+62.12=1268.33（元/平方米）（4）建設(shè)單位管理費(fèi)用建設(shè)單位管理費(fèi)用是指建設(shè)單位為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)所必要的管理性質(zhì)開(kāi)支，包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招募生產(chǎn)工人費(fèi)等。根據(jù)財(cái)建[2016]504號(hào)，按照投資總概算計(jì)算其建設(shè)單位管理費(fèi)用。如下表：根據(jù)以上計(jì)算出來(lái)的開(kāi)發(fā)成本1268.33元/平方米，并按照財(cái)建[2016]504號(hào)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出建設(shè)單位管理費(fèi)用為25.37元/平方米。則：建設(shè)單位管理費(fèi)用=1268.33×2%=25.37(元/平方米)（5）資金成本資金成本是以開(kāi)發(fā)成本和建設(shè)單位管理費(fèi)的合計(jì)數(shù)作為基數(shù)，并根據(jù)建筑工期和同期銀行貸款利率計(jì)算其資金利息。根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的施工日期結(jié)合前期準(zhǔn)備工作，估計(jì)整個(gè)項(xiàng)目合理工期1年，根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日一年期銀行貸款基準(zhǔn)利率4.35%進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算時(shí)假設(shè)資金均勻投入。則：資金成本=（建安工程造價(jià)+前期工程費(fèi)用+建設(shè)單位管理費(fèi)用）×貸款基準(zhǔn)利率×1/2＝（1206.21+62.12＋25.37）×4.35%×1/2＝28.14（元/平方米）（6）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算是根據(jù)開(kāi)發(fā)類(lèi)似房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率作為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率，以開(kāi)發(fā)成本（包括建安工程造價(jià)和前期工程費(fèi)用）、建設(shè)單位管理費(fèi)以及資金成本的合計(jì)數(shù)作為計(jì)算基數(shù)，計(jì)算公式如下：根據(jù)2017年績(jī)效評(píng)價(jià)，2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中小型企業(yè)的平均成本費(fèi)用利潤(rùn)率平均為2.0%，因此本次評(píng)估取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率2.0%進(jìn)行計(jì)算。則：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（建安工程造價(jià)+前期工程費(fèi)用+建設(shè)單位管理費(fèi)+資金成本）×開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率=（1206.21+62.12＋25.37＋28.14）×2.0%=26.44（元/平方米）（4）重置價(jià)值重置單價(jià)=建安工程造價(jià)+前期工程費(fèi)用+建設(shè)單位管理費(fèi)用+資金成本+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=1206.21+62.12＋25.37＋28.14+26.44=1348.00（元/平方米）取整重置價(jià)值=重置單價(jià)×建筑面積=1348.00×1,929.60=2,601,100.80（元）3-1-3、成新率的確定委托評(píng)估的焚燒3車(chē)間竣工日期為2017年4月9日。經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，日常保養(yǎng)維護(hù)較好，使用正常。1）理論成新率本次評(píng)估基準(zhǔn)日為XX年X月X日，焚燒3車(chē)間竣工日期為2017年4月9日，故評(píng)估對(duì)象已使用年限為0.39年。根據(jù)《房屋建筑物經(jīng)濟(jì)壽命參考年限表》可知，鋼結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)壽命為50年。則：理論成新率N2=1-已使用年限÷經(jīng)濟(jì)使用年限=1-0.39÷50=99%（取整）2）勘察成新率至評(píng)估清查日，焚燒3車(chē)間基礎(chǔ)承載能力充分，無(wú)不均勻沉降現(xiàn)象。主體鋼結(jié)構(gòu)基本完好，不存在主體承重結(jié)構(gòu)性裂縫及其他破損。板材平直、密實(shí)。門(mén)窗保養(yǎng)較好，外觀較新，正常使用。樓地面基本平整，沒(méi)有裂縫，部分有少量磨損。各類(lèi)配套設(shè)施使用較正常。故評(píng)估人員此次選取理論成新率作為評(píng)估基準(zhǔn)日的勘查成新率。因此，勘查成新率N1=99%3）綜合成新率則：綜合成新率=勘察成新率N1×60%+理論成新率N2×40%=99%×60%+99%×40%=99%(取整)3-1-4、評(píng)估價(jià)值的確定評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值×綜合成新率=2,601,100.80×99%=2,575,089.79（元）因此，焚燒3車(chē)間的評(píng)估價(jià)值為2,575,089.79元。4、房屋建筑物評(píng)估結(jié)果經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，房屋建筑物的賬面價(jià)值16,532,175.00元，其評(píng)估價(jià)值21,782,927.12元，增值5,250,752.12元，增值率31.76%。房屋建筑物評(píng)估增值的主要原因是：評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)房屋建筑物的賬面價(jià)值尚未進(jìn)行會(huì)計(jì)折舊，而大部分房屋建筑物的重置成本比其賬面價(jià)值高，故房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值有所增值。（二）機(jī)器設(shè)備、車(chē)輛設(shè)備及電子設(shè)備類(lèi)固定資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的的機(jī)器設(shè)備、車(chē)輛設(shè)備及電子設(shè)備，評(píng)估過(guò)程如下：1、概況設(shè)備類(lèi)固定資產(chǎn)賬面原值17,022,296.20元，賬面價(jià)值合計(jì)17,014,041.22元（包括機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備、車(chē)輛設(shè)備）。機(jī)器設(shè)備主要包括含金廢液環(huán)保設(shè)備、氧化銅環(huán)保設(shè)備、旋轉(zhuǎn)窯焚燒系統(tǒng)等專用設(shè)備共33項(xiàng)；車(chē)輛設(shè)備包括吸污車(chē)、氣瓶運(yùn)輸車(chē)、醫(yī)療廢物轉(zhuǎn)運(yùn)車(chē)、豐田汽車(chē)、叉車(chē)等共17項(xiàng)；電子設(shè)備主要包括打印機(jī)、電腦、電視等辦公設(shè)備共9項(xiàng)。機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備、車(chē)輛設(shè)備等設(shè)備類(lèi)固定資產(chǎn)均存放于XXXXXXXXXXXXXXXXX村X(qián)XX公司廠區(qū)范圍內(nèi)，除了焚燒1車(chē)間內(nèi)的臥式焚燒爐、回轉(zhuǎn)窯式燒爐，以及護(hù)欄網(wǎng)已拆除以外，其他各類(lèi)設(shè)備均處在正常使用中，維護(hù)保養(yǎng)良好。2、評(píng)估方法根據(jù)本次評(píng)估目的，機(jī)器設(shè)備評(píng)估按持續(xù)使用原則，采用重置成本法評(píng)估，以全新設(shè)備現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)、取費(fèi)為依據(jù)，確定機(jī)器設(shè)備的重置價(jià)格，并通過(guò)實(shí)際勘察確定的成新率，計(jì)算評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值計(jì)算公式如下：評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)×成新率（1）重置全價(jià)的確定機(jī)器設(shè)備重置全價(jià)由設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、工程建設(shè)其它費(fèi)用(由管理費(fèi)用及資金成本等部分構(gòu)成)。具體設(shè)備評(píng)估時(shí)，根據(jù)不同情況選取組成重置全價(jià)項(xiàng)目計(jì)算重置全價(jià)。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)采用詢價(jià)的方式確定。難于從市場(chǎng)獲得設(shè)備價(jià)格時(shí)采用：在審核該設(shè)備原始入賬價(jià)值真實(shí)可靠的基礎(chǔ)上，采用該行業(yè)價(jià)格指數(shù)對(duì)賬面原值進(jìn)行調(diào)整，推算出被評(píng)估設(shè)備的重置完全價(jià)值。非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的重置全價(jià)根據(jù)：物價(jià)，工程造價(jià)，市場(chǎng)信息資料，設(shè)備尺寸規(guī)格和設(shè)備安裝承包合同格確定。（2）設(shè)備成新率的確定①機(jī)器設(shè)備成新率由評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察后根據(jù)設(shè)備原始制造質(zhì)量、生產(chǎn)運(yùn)行狀況、利用程度、改造的成果、維護(hù)狀況、外觀和完整性，確定設(shè)備成新率。無(wú)特殊情況的設(shè)備采用年限法確定其成新率。成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%或成新率=（1-已使用年限/經(jīng)濟(jì)使用壽命年限）×100%②車(chē)輛成新率對(duì)于運(yùn)輸車(chē)輛，主要采用年限法確定成新率。必要時(shí)（如委估車(chē)輛屬于老舊車(chē)型，曾發(fā)生過(guò)車(chē)禍等）對(duì)成新率進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正。③電子設(shè)備成新率：采用年限法確定其成新率。（3）評(píng)估價(jià)值的計(jì)算評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)×成新率對(duì)于已壞、報(bào)廢或超過(guò)經(jīng)濟(jì)使用年限的設(shè)備，參照市場(chǎng)回收價(jià)格確定其評(píng)估價(jià)值。3、機(jī)器設(shè)備評(píng)估計(jì)算舉例說(shuō)明舉例1、含金廢液環(huán)保設(shè)備—（固定資產(chǎn)—機(jī)器設(shè)備評(píng)估明細(xì)表第2項(xiàng)）（1）設(shè)備概況：設(shè)備名稱：含金廢液環(huán)保設(shè)備數(shù)量：1臺(tái)購(gòu)置日期：2016年6月啟用日期：2017年8月賬面原值：XX元賬面凈值：XX元（2）重置價(jià)的確定：我們通過(guò)向企業(yè)詢問(wèn)了解到，該設(shè)備原始購(gòu)置時(shí)間為2016年6月，XX年X月X日因重新入賬未發(fā)生折舊，其原始購(gòu)置價(jià)格為xx元（不含稅）。本次評(píng)估在審核該設(shè)備原始入賬價(jià)值真實(shí)可靠的基礎(chǔ)上，采用該行業(yè)價(jià)格指數(shù)對(duì)原始入賬價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。通過(guò)Wind資訊查詢到廢棄資源綜合利用業(yè)2016年至評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)為1。則：重置價(jià)=原始入賬價(jià)值×價(jià)格指數(shù)重置全價(jià)＝1,412,974.35×1=1,412,974.35(元)（3）成新率的確定：該設(shè)備于2016年6月購(gòu)入使用，至評(píng)估基準(zhǔn)日已使用1.25年，本次評(píng)估采用《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》中該類(lèi)設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用年限為12年進(jìn)行實(shí)體性成新率計(jì)算；使用年限成新率＝（1-已使用年限/經(jīng)濟(jì)壽命年限）×100%=90%（取整）根據(jù)評(píng)估專業(yè)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，該設(shè)備使用正常，無(wú)特殊情況，故勘察成新率確定與理論成新率一致為90%則：綜合成新率=勘察成新率×60%+使用年限成新率×40%=90%（4）評(píng)估值的確定評(píng)估值＝重置價(jià)×綜合成新率=1,412,974.35×90%=1,265,789.52(元)舉例2、醫(yī)療廢物轉(zhuǎn)運(yùn)車(chē)1（固定資產(chǎn)--車(chē)輛評(píng)估明細(xì)表第6項(xiàng)）（1）概況車(chē)牌號(hào)碼：XX廠牌型號(hào)：東風(fēng)天錦購(gòu)置日期：2017年4月啟用日期：2017年8月賬面原值：111,375.00元賬面凈值：111,375.00元（2）重置價(jià)的確定：經(jīng)詢價(jià)，同類(lèi)型新車(chē)目前市場(chǎng)含增值稅售價(jià)為135,000.00元，即不含增值稅售價(jià)115,384.62元，購(gòu)置稅為不含稅售價(jià)10%，即11,538.46元，牌照費(fèi)為500元，則確定重置全價(jià)為127,423.08元。（3）成新率的確定：該類(lèi)型車(chē)一般的經(jīng)濟(jì)使用壽命為10年，本車(chē)已使用0.42年。年限成新率=（1-已使用年限/經(jīng)濟(jì)使用壽命年限）×100%=96%根據(jù)評(píng)估專業(yè)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，該車(chē)輛使用正常，無(wú)特殊情況，故勘察成新率確定與理論成新率一致為96%綜合成新率＝勘察成新率×60%+使用年限成新率×40%=96%×0.6+96%×0.4=96%取整（4）評(píng)估值的確定評(píng)估值＝重置價(jià)×綜合成新率=127,423.08×96%=122,326.15(元)舉例3、TCL電視機(jī)（固定資產(chǎn)—電子設(shè)備評(píng)估明細(xì)表第6項(xiàng)）（1）設(shè)備概況：國(guó)產(chǎn)設(shè)備設(shè)備名稱：TCL電視機(jī)數(shù)量：1臺(tái)購(gòu)置日期：2013年1月啟用日期：2017年8月賬面原值：3,937.00元賬面凈值：3,937.00元（2）重置價(jià)的確定：我們通過(guò)網(wǎng)絡(luò)及電話向廠家詢價(jià)可以查到現(xiàn)時(shí)TCL電視機(jī)的含稅價(jià)為8,888.00元/臺(tái)，通過(guò)Wind資訊查詢到計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)2017年8月至今的價(jià)格指數(shù)為0.98，通過(guò)價(jià)格指數(shù)倒推得到評(píng)估基準(zhǔn)日的含稅重置價(jià)為9,076.97元/臺(tái)，則其不含稅重置基價(jià)為7,758.10元；廠家包運(yùn)費(fèi)，該設(shè)備安裝調(diào)試簡(jiǎn)單，則運(yùn)雜費(fèi)為0元，安裝調(diào)試費(fèi)為0元。則：重置價(jià)=（重置基價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)）×數(shù)量重置全價(jià)＝7,758.10×1=7,758.10元（3）成新率的確定：該設(shè)備于2013年1月購(gòu)入使用，至評(píng)估基準(zhǔn)日已使用4.67年，本次評(píng)估采用《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》中該類(lèi)設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用年限為8年進(jìn)行實(shí)體性成新率計(jì)算；使用年限成新率＝（1-已使用年限/經(jīng)濟(jì)壽命年限）×100%=42%（取整）根據(jù)評(píng)估專業(yè)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，該設(shè)備使用正常，無(wú)特殊情況，故勘察成新率確定與理論成新率一致為42%則：綜合成新率=勘察成新率×60%+使用年限成新率×40%=42%（4）評(píng)估值的確定評(píng)估值＝重置價(jià)×綜合成新率=3,229.31元4、設(shè)備類(lèi)固定資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，設(shè)備類(lèi)固定資產(chǎn)（包括機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備及電子設(shè)備）的賬面價(jià)值合計(jì)為17,014,041.22元，其評(píng)估價(jià)值17,264,368.16元，增值250,326.94元，增值率1.47%。增值的主要原因是：大部分設(shè)備類(lèi)固定資產(chǎn)的重置成本比其賬面價(jià)值高，故設(shè)備類(lèi)固定資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值有所增值。（三）無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評(píng)估說(shuō)明1、評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍說(shuō)明本次評(píng)估對(duì)象為XXX公司土地使用權(quán)的價(jià)值；對(duì)應(yīng)的評(píng)估范圍是XXX公司工業(yè)用地一宗。2、資產(chǎn)狀況及核實(shí)情況說(shuō)明列入評(píng)估范圍的工業(yè)用地面積為XXXX平方米，已辦理“XXXXXX號(hào)”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，均坐落在XXXXXXXXXXXXXXXXX村內(nèi)。無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)原始入賬價(jià)值為7,641,500.00元，賬面凈值7,641,500.00元，攤銷(xiāo)期為50年。評(píng)估人員通過(guò)對(duì)上述土地的《國(guó)有土地使用證》及其他資料進(jìn)行核對(duì)，未發(fā)現(xiàn)待估宗地其他權(quán)屬資料瑕疵情況。我們通過(guò)核對(duì)明細(xì)賬、總賬和企業(yè)其他財(cái)務(wù)記錄，核實(shí)了土地使用權(quán)的原始入賬價(jià)值和攤銷(xiāo)情況。在核實(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬和賬面記錄的基礎(chǔ)上，我們對(duì)列入評(píng)估范圍的土地使用權(quán)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察。在現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中，著重核實(shí)了土地的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)、性質(zhì)等狀況，對(duì)土地的登記狀況、權(quán)利狀況進(jìn)行了核對(duì)，對(duì)其實(shí)際土地利用情況（包括地上建筑物及附著物狀況）也認(rèn)真進(jìn)行了核實(shí)調(diào)查，并作了必要的記錄。宗地基本情況如下表所示：無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）概況如下表所示：序號(hào)土地證號(hào)坐落地類(lèi)用途使用權(quán)類(lèi)型終止日期使用權(quán)面積（平方米）開(kāi)發(fā)程度土地使用權(quán)人1XXXXXX號(hào)XXXXXXXXXXXX村工業(yè)用地出讓2066年7月28日29,378.00五通一平XXXXXX公司以上土地證登記的宗地位于XXXXXXXXXXXXXXXXX村內(nèi)，屬于XXXXXX公司的工業(yè)廠房用地，已辦理“XXXXXX號(hào)”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，土地面積合計(jì)為XXXX平方米，用途為工業(yè)用地，已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，使用年限50年，本次評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)未發(fā)生抵押，主要地上房屋建筑物共16項(xiàng)，包括焚燒車(chē)間、物化車(chē)間、含鎳車(chē)間、含金廢液車(chē)間、破碎及粉碎車(chē)間、干燥車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑物。3、評(píng)估依據(jù)分析3.1經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)：委托方與我公司共同簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》。3.2國(guó)家有關(guān)法規(guī)、政策文件：（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；（3）《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法》；（4）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；3.3規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）。3.4委托方及被評(píng)估單位提供的有關(guān)資料：土地證權(quán)屬資料，被評(píng)估單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。3.5估價(jià)人員調(diào)查的資料：（1）國(guó)家及地方有關(guān)房地產(chǎn)的稅、費(fèi)規(guī)定；（2）國(guó)家及地方政府公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)；（3）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及交易信息；（4）金融機(jī)構(gòu)公布的存、貸款利率；（5）周邊中介機(jī)構(gòu)掛牌的交易案例；（6）本評(píng)估機(jī)構(gòu)專業(yè)評(píng)估人員實(shí)地勘察（包括拍攝現(xiàn)場(chǎng)照片）所收集的區(qū)位、實(shí)體及市場(chǎng)資料。4、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素分析4.1一般因素秦皇島，簡(jiǎn)稱“秦”，又稱港城，舊稱“臨榆”，河北省省轄市，中國(guó)海濱城市，全國(guó)性綜合交通樞紐，中國(guó)首批沿海開(kāi)放城市，位于河北省東北部，南臨渤海，北依燕山，東接遼寧，西接京津。秦皇島是京津冀輻射東北的節(jié)點(diǎn)城市，中國(guó)最大鋁制品生產(chǎn)加工基地，北方最大糧油加工基地，被譽(yù)為“車(chē)輪制造之都”。秦皇島是國(guó)家歷史文化名城，因秦始皇東巡至此派人入海求仙而得名，是中國(guó)唯一一個(gè)因皇帝帝號(hào)而得名的城市。秦皇島是中國(guó)近代旅游業(yè)的發(fā)祥地，匯集了豐富的旅游資源，氣候溫和，是馳名中外的旅游休閑勝地，有“天堂之城”的美譽(yù)。秦皇島作為國(guó)家創(chuàng)新型城市試點(diǎn)，擁有13所高等院校，15萬(wàn)名在校大學(xué)生，人才密度居全省首位。秦皇島是環(huán)渤海地區(qū)重要港口城市，是華北、東北和西北地區(qū)重要的出?？冢┙蚣絽f(xié)同發(fā)展與振興東北老工業(yè)基地兩大國(guó)家戰(zhàn)略的交匯點(diǎn)。秦皇島港是中國(guó)最早的自主通商口岸，目前是世界最大能源輸出港，有國(guó)民經(jīng)濟(jì)“晴雨表”之稱。秦皇島曾獲國(guó)家園林城市、全國(guó)十佳生態(tài)文明城市、中國(guó)北方最宜居城市、中國(guó)最佳休閑城市、中國(guó)最具愛(ài)心城市、中國(guó)最具幸福感城市等榮譽(yù)。秦皇島曾協(xié)辦北京亞運(yùn)會(huì)和北京奧運(yùn)會(huì)，是中國(guó)唯一協(xié)辦過(guò)奧運(yùn)會(huì)和亞運(yùn)會(huì)的地級(jí)市。2017年11月獲全國(guó)文明城市光榮稱號(hào)。4.2區(qū)域因素海港區(qū)是秦皇島市四個(gè)市轄區(qū)之一，是市委、市政府所在地，位于秦皇島市東部，南臨渤海，北依燕山，東毗國(guó)家歷史名城山海關(guān)區(qū)，西連避暑勝地北戴河區(qū)，因百年大港——秦皇島港而得名。海港區(qū)是秦皇島市政治、金融、文化、貿(mào)易、教育、科研、交流中心，是東北地區(qū)連通華北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)合部，是中國(guó)對(duì)外公布的投資環(huán)境四十優(yōu)城市之一。海港區(qū)下轄13個(gè)街道、8個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積701平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)（含秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)），距離沈陽(yáng)市380公里。秦皇島港是世界第一大能源輸出港，有國(guó)民經(jīng)濟(jì)“晴雨表”之稱。（1）地貌海港區(qū)為剝蝕平原和堆積平原，地勢(shì)北高南低，北部是低緩的剝蝕丘陵，起伏不平；中部是剝蝕平原和堆積平原，地勢(shì)平坦；南部濱海地區(qū)是瀉湖平原，地勢(shì)低平，局部沼澤化，常年積水。（2）氣候概況秦皇島屬溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，冬季漫長(zhǎng)干燥嚴(yán)寒，夏季短暫無(wú)酷暑，無(wú)臺(tái)風(fēng)、無(wú)梅雨、四季分明。全年平均氣溫10.3℃，年平均降雨347.7毫米左右。（3）水產(chǎn)資源魚(yú)類(lèi)有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的主要魚(yú)種有：牙鲆、鏡魚(yú)、鰨魚(yú)、比目魚(yú)、鰈魚(yú)、梭魚(yú)、魷魚(yú)、鲅魚(yú)、鱸魚(yú)、帶魚(yú)。蝦類(lèi)主要有：對(duì)蝦、白蝦、紅蝦、蝦蛄（俗稱琵琶蝦）等。蟹類(lèi)主要有：梭子蟹、還有茉莉江（俗稱紅夾子）、豆蟹。貝類(lèi)主要有：文蛤、青蛤、牡蠣、毛蚶、扇見(jiàn)、貽貝（俗稱誨紅）。軟體動(dòng)物和腔腸動(dòng)物主要有章魚(yú)、墨魚(yú)、烏賊、紅螺及海參、海蜇等。（4）基礎(chǔ)設(shè)施海港區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善。境內(nèi)外交通便利，海港區(qū)鐵路與全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，北京至沈陽(yáng)、北京至秦皇島、大同至秦皇島三條國(guó)家干線鐵路橫貫海港區(qū)，每天有20多對(duì)客貨列車(chē)從海港區(qū)經(jīng)過(guò)。北京一一沈陽(yáng)、天津一一秦皇島兩條干線公路和京哈高速公路穿越海港區(qū)，路面平整、標(biāo)志齊全。海港區(qū)轄區(qū)內(nèi)的秦皇島港港闊水深，不凍不淤。吞吐量居全國(guó)第二位。截止2015年10月秦皇島港與世界109個(gè)國(guó)家和地區(qū)的港口有業(yè)務(wù)往來(lái)，并與國(guó)內(nèi)25個(gè)沿海及沿江口岸通航。秦皇島市1986年開(kāi)通了引進(jìn)的長(zhǎng)話、市話程控交換設(shè)備，有權(quán)用戶可以直撥?chē)?guó)內(nèi)500多個(gè)大中城市和世界180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的電話。電傳、傳真用戶可以直收直撥。市內(nèi)設(shè)置了移動(dòng)通訊和無(wú)線傳呼站。郵政特快專遞業(yè)務(wù)已開(kāi)通國(guó)內(nèi)各大、中城市和美國(guó)、日本、韓國(guó)等72個(gè)國(guó)家和地區(qū)。（5）工業(yè)園區(qū)水泥業(yè)是石門(mén)寨鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，其主要原材料是煤炭、石灰石。該鎮(zhèn)共有10家水泥廠，產(chǎn)品為普通硅酸鹽水泥，主要有飛馳、秦石、廈牌、朝鶴等品牌，總產(chǎn)量90萬(wàn)噸左右，年設(shè)計(jì)能力140萬(wàn)噸，采用機(jī)立窯生產(chǎn)，在東北、華南、北京市場(chǎng)暢銷(xiāo)。該鎮(zhèn)頁(yè)巖土資源豐富，已在該鎮(zhèn)落地的有秦皇島新型頁(yè)巖磚廠，可加大頁(yè)巖磚深加工力度，拓寬周邊消費(fèi)市場(chǎng)，使之成為石門(mén)寨鎮(zhèn)第二個(gè)工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。鎮(zhèn)域內(nèi)有40多家石場(chǎng)，年產(chǎn)石灰石200多萬(wàn)噸，除滿足供應(yīng)石門(mén)寨鎮(zhèn)水泥廠石灰石外，還供應(yīng)石門(mén)寨以外其他附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)水泥廠。礦藏有煤、銅、耐火粘土、石灰?guī)r等。有采煤、水泥制造、采石等企業(yè)。4.3個(gè)別因素分析委估宗地證載土地使用權(quán)面積合計(jì)為XXXX平方米，面積適中，對(duì)土地利用無(wú)不良影響；宗地位于XXXXXXXXXXXX村，為XXX公司工業(yè)用地，主要個(gè)別因素如：（1）交通狀況：宗地所在地位于XXXXXXXXXXXX村，臨近省道S251、以及縣鄉(xiāng)公路，地理位置一般。（2）基礎(chǔ)配套狀況：評(píng)估宗地所屬區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，排水、供電、通訊等市政設(shè)施齊全，生活配套設(shè)施較缺乏，正逐步完善，環(huán)境及綠化狀況好，背靠河北秦皇島柳江國(guó)家地質(zhì)公園。（3）權(quán)利狀況：委估宗地所有權(quán)性質(zhì)為國(guó)有，地類(lèi)（用途）為工業(yè)，使用權(quán)類(lèi)型為出讓，土地使用權(quán)人為XXXXXX公司。（5）宗地形狀：至評(píng)估基準(zhǔn)日，委估宗地已進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地上面已經(jīng)建有倉(cāng)庫(kù)、廠房車(chē)間等建筑物，地表為水泥砂漿地面等。該宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，開(kāi)發(fā)狀況為紅線外“五通”（通路、供電、供水、排水、通訊）。宗地形狀較規(guī)則，地勢(shì)有落差。（6）土地承載力：地表層為粘土層，無(wú)沖溝，地下無(wú)巖溶現(xiàn)象，項(xiàng)目建設(shè)時(shí)無(wú)須投入大量資金進(jìn)行基礎(chǔ)處理，宗地土地基承載良好。5、土地價(jià)格定義土地使用權(quán)價(jià)格是指在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，宗地在設(shè)定條件下，即土地用途是工業(yè)用途，土地性質(zhì)是國(guó)有出讓土地，宗地開(kāi)發(fā)程度為五通一平（通路、通電、通訊、通上水、通下水、場(chǎng)地平整），在容積率為1，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制時(shí)的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。6、評(píng)估方法及評(píng)估過(guò)程1)土地使用權(quán)的價(jià)值內(nèi)涵列入本次評(píng)估范圍的宗地評(píng)估價(jià)格是宗地外部條件為“五通”（通水、通電、通路、通訊、通氣）土地開(kāi)發(fā)程度條件下，設(shè)定宗地內(nèi)部條件為“一平”（即場(chǎng)地平整）、土地用途為工業(yè)、土地取得方式為出讓、標(biāo)準(zhǔn)容積率為1、準(zhǔn)用土地使用年限為50年內(nèi)、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制時(shí)的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值。2)評(píng)估方法的選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），通行的估價(jià)方法有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法等，其中工業(yè)用地主要選用的方法有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。選取市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算主要基于如下的原因：A、市場(chǎng)比較法：在評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)有同類(lèi)似用地成交，成交時(shí)間距離本次評(píng)估基準(zhǔn)日較近，故本評(píng)估適宜選用市場(chǎng)比較法作為評(píng)估方法。B、收益還原法：在評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)類(lèi)似土地租賃情況較少，租賃市場(chǎng)不活躍，且用于租賃的土地往往是臨時(shí)用地出租或碼頭堆場(chǎng)用地等出租，與評(píng)估對(duì)象同類(lèi)用地的出租情況相對(duì)較少，所以很難找到土地租賃案例，故不宜選擇收益還原法。C、成本逼近法：評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟，土地初級(jí)開(kāi)發(fā)多發(fā)生在前幾年，當(dāng)時(shí)的土地初級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及的成本、利潤(rùn)等參數(shù)數(shù)據(jù)的水平與現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情相差較大，所以如采用成本逼近法評(píng)估測(cè)算，很難獲得客觀、合理的參數(shù)數(shù)據(jù)，故不宜采用成本逼近法。D、剩余法：委估宗地是已經(jīng)開(kāi)發(fā)利用的土地,由于未來(lái)可實(shí)現(xiàn)收益較難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，且收益率的選取較難確定，因此不采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。E、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：秦皇島市的基準(zhǔn)地價(jià)是由政府有關(guān)部門(mén)測(cè)算并定期公布的，是對(duì)宗地所在區(qū)域市場(chǎng)地價(jià)的平均反映，具有一定的權(quán)威性，但由于政府有關(guān)部門(mén)只公布了秦皇島市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表，未公布基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，所以本次評(píng)估不適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。根據(jù)我們收集到的資料及本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，考慮到區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，結(jié)合待估宗地所在區(qū)域特點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，因此我們對(duì)土地采用的評(píng)估方法為市場(chǎng)比較法。3）評(píng)估過(guò)程3)-1技術(shù)路線市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類(lèi)似房地產(chǎn)交易活躍的情況下，它是一種說(shuō)服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法計(jì)算公式為：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格V0×交易情況修正系數(shù)Aj×市場(chǎng)狀況修正系數(shù)As×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)Af采用直接比較修正和調(diào)整公式，即：其中：V=估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格；V0=可比實(shí)例成交價(jià)格；A=正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)；A0=比較實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格指數(shù)；B=估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；B0=可比實(shí)例成交日期房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；C=估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況價(jià)格指數(shù)；C0=可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況價(jià)格指數(shù)。3)-2市場(chǎng)比較法測(cè)算過(guò)程根據(jù)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、用途等特點(diǎn)，估價(jià)時(shí)選擇了附近的類(lèi)似土地交易案例作比較實(shí)例，通過(guò)情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正后，得出估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。A、選取可比實(shí)例評(píng)估人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)比較選擇面積規(guī)模、用途、地理位置相近的三個(gè)比較案例。案例一：開(kāi)發(fā)區(qū)龍海道以南K2017-6，33700平方米，區(qū)域功能定位為工業(yè)用地，出讓年限為50年，成交金額971萬(wàn)元，即288.13元/平方米；案例二：開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)河道以北K2017-7，10005平方米，區(qū)域功能定位為工業(yè)用地，出讓年限為50年，成交金額288萬(wàn)元，即287.86元/平方米；案例三：開(kāi)發(fā)區(qū)天池路以西、龍海道以北K2017-8，296906平方米，區(qū)域功能定位為工業(yè)用地，出讓年限為50年，成交金額8548萬(wàn)元，即287.9元/平方米。三個(gè)可比實(shí)例與委估土地狀況匯總列表如下：估價(jià)對(duì)象XXXXXX號(hào)開(kāi)發(fā)區(qū)龍海道以南K2017-6開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)河道以北K2017-7開(kāi)發(fā)區(qū)天池路以西、龍海道以北K2017-8內(nèi)比較因素容交易價(jià)格(元/㎡)——288.13287.86287.90交易情況正常正常正常正常出讓方式——掛牌掛牌掛牌交易時(shí)間2017/8/312017/5/52017/5/52017/5/5區(qū)域因素土地用途工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地臨路狀況支路次干道主干道次干道對(duì)外交通便捷度距離秦皇島火車(chē)站約17公里、距北戴河火車(chē)站約28公里距離秦皇島火車(chē)站約12公里、距北戴河火車(chē)站約13公里距離秦皇島火車(chē)站約17公里、距北戴河火車(chē)站約15公里距離秦皇島火車(chē)站約8公里、距北戴河火車(chē)站約16公里交通便捷度距離京沈高速12公里，距G102國(guó)道15公里以內(nèi)距離京沈高速5.5公里，距離G102國(guó)道2公里以內(nèi)距離京沈高速10公里，距離G102國(guó)道1公里以內(nèi)距離京沈高速5.4公里，距離G102國(guó)道2公里以內(nèi)公共設(shè)施完備度離市區(qū)有一定的距離，附近公共設(shè)施完備度低離市區(qū)有一定的距離，附近公共設(shè)施完備度一般離市區(qū)有一定的距離，附近公共設(shè)施完備度一般離市區(qū)有一定的距離，附近公共設(shè)施完備度一般基礎(chǔ)設(shè)施完善度五通一平，保障率≥90%五通一平，保障率≥90%五通一平，保障率≥90%五通一平，保障率≥90%產(chǎn)業(yè)聚集度企業(yè)密集度一般企業(yè)密集企業(yè)密集企業(yè)密集個(gè)別因素土地面積土地面積29378平方米，面積一般，對(duì)土地利用無(wú)不良影響。土地面積33700平方米，面積一般，對(duì)土地利用無(wú)不良影響。土地面積10005平方米，面積一般，對(duì)土地利用無(wú)不良影響。土地面積296906平方米，面積較大，對(duì)土地利用有較為有利。土地形狀形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利地形地勢(shì)地勢(shì)有落差，對(duì)土地利用有影響地勢(shì)平坦，對(duì)土地利用無(wú)不良影響地勢(shì)平坦，對(duì)土地利用無(wú)不良影響地勢(shì)平坦，對(duì)土地利用無(wú)不良影響地質(zhì)條件地質(zhì)狀況好，地基承載力基本滿足生產(chǎn)建設(shè)要求地質(zhì)狀況好，地基承載力基本滿足生產(chǎn)建設(shè)要求地質(zhì)狀況好，地基承載力基本滿足生產(chǎn)建設(shè)要求地質(zhì)狀況好，地基承載力基本滿足生產(chǎn)建設(shè)要求環(huán)境條件自然環(huán)境好，背靠河北秦皇島柳江國(guó)家地質(zhì)公園，離江河較遠(yuǎn)，不易受洪澇災(zāi)害自然環(huán)境較好，離江河較遠(yuǎn)，不易受洪澇災(zāi)害自然環(huán)境較好，離江河較遠(yuǎn)，不易受洪澇災(zāi)害自然環(huán)境較好，離江河較遠(yuǎn)，不易受洪澇災(zāi)害規(guī)劃限制條件有一定規(guī)劃條件限制有一定規(guī)劃條件限制有一定規(guī)劃條件限制有一定規(guī)劃條件限制權(quán)益因素權(quán)益完整度完整完整完整完整剩余使用年限（年）48.9450.0050.0050.00是否設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利B、比較因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三備注內(nèi)比較因素容交易價(jià)格(元/㎡)——288.13287.86287.90交易情況正常正常正常正常無(wú)需調(diào)整出讓方式——掛牌掛牌掛牌無(wú)需調(diào)整交易時(shí)間2017/8/312017/5/52017/5/52017/5/5根據(jù)秦皇島土地成交價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行調(diào)整區(qū)域因素土地用途工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地?zé)o需調(diào)整臨路狀況較差一般較好一般分5級(jí)，以估價(jià)對(duì)像為100，每級(jí)增減5對(duì)外交通便捷度較差一般一般一般分5級(jí)，以估價(jià)對(duì)像為100，每級(jí)增減5交通便捷度一般較好較好較好分5級(jí)，以估價(jià)對(duì)像為100，每級(jí)增減5公共設(shè)施完備度低一般一般一般分5級(jí)，以估價(jià)對(duì)像為100，每級(jí)增減5基礎(chǔ)設(shè)施完善度完善完善完善完善無(wú)需調(diào)整產(chǎn)業(yè)聚集度一般優(yōu)優(yōu)優(yōu)分5級(jí)，以估價(jià)對(duì)像為100，每級(jí)增減5個(gè)別因素土地面積一般一般一般較大分5級(jí)，以估價(jià)對(duì)像為100，每級(jí)增減5土地形狀一般優(yōu)優(yōu)優(yōu)分5級(jí)，以估價(jià)對(duì)像為100，每級(jí)增減5地形地勢(shì)一般優(yōu)優(yōu)優(yōu)分5級(jí)，以估價(jià)對(duì)像為100，每級(jí)增減5地質(zhì)條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)無(wú)需調(diào)整環(huán)境條件優(yōu)較好較好較好分5級(jí)，以估價(jià)對(duì)像為100，每級(jí)增減5規(guī)劃限制條件有一定規(guī)劃條件限制有一定規(guī)劃條件限制有一定規(guī)劃條件限制有一定規(guī)劃條件限制無(wú)需調(diào)整權(quán)益因素權(quán)益完整度完整完整完整完整無(wú)需調(diào)整剩余使用年限（年）48.9450.0050.0050.00根據(jù)年期修正系數(shù)調(diào)整是否設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利不考慮抵押事項(xiàng)對(duì)其評(píng)估值的影響，無(wú)需調(diào)整C、比較因素條件指數(shù)表根據(jù)比較因素條件確定比較因素條件指數(shù)，以待估房地產(chǎn)條件為100，將可比實(shí)例條件與之比較，根據(jù)上表所述情況，指數(shù)增加或減少。詳見(jiàn)下表：估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三內(nèi)與案例比較因素容交易價(jià)格(元/㎡)——288.13287.86287.90交易情況100100100100出讓方式100100100100交易時(shí)間10097.597.597.5區(qū)域因素土地用途100100100100臨路狀況100105110105對(duì)外交通便捷度100105105105交通便捷度100105105105公共設(shè)施完備度100110110110基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100產(chǎn)業(yè)聚集度100110110110個(gè)別因素土地面積100100100105土地形狀100110110110地形地勢(shì)100110110110地質(zhì)條件100100100100環(huán)境條件100959595規(guī)劃限制條件100100100100權(quán)益因素權(quán)益完整度100100100100剩余使用年限（年）100100.9988100.9988100.9988是否設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利100100100100D、因素比較修正系數(shù)表比較系數(shù)=待估對(duì)象條件指數(shù)÷可比實(shí)例條件指數(shù)估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三內(nèi)比較因素容交易價(jià)格(元/㎡)288.13287.86287.90交易情況100/100100/100100/100出讓方式100/100100/100100/100交易時(shí)間100/97.5100/97.5100/97.5區(qū)域因素土地用途100/100100/100100/100臨路狀況100/105100/110100/105對(duì)外交通便捷度100/105100/105100/105交通便捷度100/105100/105100/105公共設(shè)施完備度100/110100/110100/110基礎(chǔ)設(shè)施完善度100/100100/100100/100產(chǎn)業(yè)聚集度100/110100/110100/110區(qū)域因素總比100/105100/105.71100/105個(gè)別因素土地面積100/100100/100100/105土地形狀100/110100/110100/110地形地勢(shì)100/110100/110100/110地質(zhì)條件100/100100/100100/100環(huán)境條件100/95100/95100/95規(guī)劃限制條件100/100100/100100/100個(gè)別因素總比100/102.50100/102.50100/103.33權(quán)益因素權(quán)益完整度100/100100/100100/100剩余使用年限（年）100/101100/101.00100/101是否設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利100/100100/100100/100權(quán)益因素總比100/100.33100/100.33100/100.33綜合修正系數(shù)0.950.940.94比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）273.67271.57271.25E、確定比準(zhǔn)價(jià)格比較案例案例一案例二案例三比準(zhǔn)價(jià)格273.67271.57271.25權(quán)重1/31/31/3估價(jià)對(duì)象單價(jià)272.00元/㎡比準(zhǔn)價(jià)格=(案例A比準(zhǔn)價(jià)+案例B比準(zhǔn)價(jià)+案例C比準(zhǔn)價(jià))/3=272.00（元/平方米）取整F、確定土地總價(jià)土地總價(jià)=土地單價(jià)×土地面積＝272.00×29,378.00＝7,990,816.00（元）取整因此，無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)合計(jì)評(píng)估價(jià)值為7,990,816.00元。7、無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）評(píng)估結(jié)果與分析經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)賬面價(jià)值7,641,500.00元，評(píng)估價(jià)值7,990,816.00元，評(píng)估增值349,316.00元，增值率4.57%。無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評(píng)估增值的主要原因：企業(yè)土地重新入賬的時(shí)間為XX年X月X日，其賬面價(jià)值為當(dāng)時(shí)入賬評(píng)估后的價(jià)值，本次評(píng)估因與當(dāng)時(shí)入賬評(píng)估選取的參數(shù)不同導(dǎo)致評(píng)估值有小幅度的上漲，形成增值。四、流動(dòng)負(fù)債評(píng)估說(shuō)明本次評(píng)估在經(jīng)過(guò)清查核實(shí)后的賬面價(jià)值基礎(chǔ)上進(jìn)行，流動(dòng)負(fù)債包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)及其他應(yīng)付款，賬面價(jià)值合計(jì)11,999,723.67元。（一）應(yīng)付款項(xiàng)應(yīng)付賬款賬面價(jià)值為2,738,398.42元，內(nèi)容為應(yīng)付，賬齡均在一年以內(nèi)；預(yù)收賬款賬面價(jià)值為8,218,328.94元，內(nèi)容為預(yù)收，賬齡均在一年以內(nèi)；其他應(yīng)付款賬面價(jià)值為6,466,439.74元，內(nèi)容為，賬齡在一年以內(nèi)。在清查過(guò)程中，我們對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、總賬、明細(xì)賬和被評(píng)估單位填制的清查明細(xì)表進(jìn)行核對(duì)，并抽查憑證、合同，審查其金額、內(nèi)容、數(shù)量、日期是否與賬本相符。通過(guò)調(diào)查了解，逐一具體分析各往來(lái)款項(xiàng)的數(shù)額、發(fā)生時(shí)間和原因、債權(quán)人經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等，對(duì)各款項(xiàng)付出的必要性作出判斷，從而確定評(píng)估價(jià)值。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，應(yīng)付賬款評(píng)估價(jià)值2,738,398.42元，預(yù)收賬款評(píng)估價(jià)值8,218,328.94元，其他應(yīng)付款評(píng)估價(jià)值6,466,439.74元。（二）應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬賬面價(jià)值為490,000.00元，主要內(nèi)容為應(yīng)付工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼等，評(píng)估人員通過(guò)分析、核對(duì)各月工資的計(jì)提與發(fā)放情況，未發(fā)現(xiàn)異常。評(píng)估時(shí)以經(jīng)核實(shí)無(wú)誤的賬面價(jià)值確定為評(píng)估價(jià)值。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，應(yīng)付職工薪酬評(píng)估價(jià)值為490,000.00元。（三）應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)賬面價(jià)值為-5,913,443.43元，內(nèi)容為。評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的清查明細(xì)表，與明細(xì)賬、總賬和資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行核對(duì)，審核相關(guān)納稅申報(bào)資料、計(jì)稅依據(jù)、完稅憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)賬簿，以清查核實(shí)其基準(zhǔn)日余額的正確性，未發(fā)現(xiàn)異常。評(píng)估時(shí)以經(jīng)核實(shí)無(wú)誤的賬面價(jià)值確定為評(píng)估價(jià)值。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，應(yīng)交稅費(fèi)評(píng)估價(jià)值-5,913,443.43元。五、表外資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明企業(yè)的表外資產(chǎn)為一棟三層辦公樓，位于XXX公司廠區(qū)內(nèi)，建筑面積2600平方米，框架結(jié)構(gòu)，建成時(shí)間為2014年10月30日，尚未取得產(chǎn)權(quán)證明文件?，F(xiàn)為辦公用途，外墻刷涂料，內(nèi)墻刷乳膠漆，天花吊頂，地面鋪拋光磚，鋁合金窗，膠合板門(mén)，使用正常，維護(hù)保養(yǎng)良好。該表外資產(chǎn)評(píng)估方法同房屋建筑物，經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，該表外資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為4,247,672.00元。六、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果XX年X月X日，XXXXXX公司的總資產(chǎn)賬面價(jià)值5,656.30萬(wàn)元，負(fù)債賬面價(jià)值1,199.97萬(wàn)元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值4,456.33萬(wàn)元。經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后的總資產(chǎn)為6,666.11萬(wàn)元，負(fù)債為1,199.97萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為5,466.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)評(píng)估增值1,009.81萬(wàn)元，增值率為22.66%。資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦卤恚嘿Y產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)日：XX年X月X日被評(píng)估單位：XXXXXX公司金額單位：萬(wàn)元項(xiàng)目賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率％ＡＢＣ＝Ｂ-ＡＤ＝Ｃ/Ａ×１００％流動(dòng)資產(chǎn)11,537.531,537.53--非流動(dòng)資產(chǎn)24,118.775,128.581,009.8124.52固定資產(chǎn)33,354.623,904.73550.1116.40無(wú)形資產(chǎn)4764.15799.0834.934.57表外資產(chǎn)-424.77--資產(chǎn)總計(jì)65,656.306,666.111,009.8117.85流動(dòng)負(fù)債71,199.971,199.970.000.00非流動(dòng)負(fù)債8--負(fù)債合計(jì)91,199.971,199.970.000.00凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）104,456.335,466.141,009.8122.66

第五部分收益法評(píng)估說(shuō)明一、評(píng)估對(duì)象根據(jù)本次評(píng)估目的，評(píng)估對(duì)象為XXXXXX公司股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日XX年X月X日的市場(chǎng)價(jià)值。二、收益法的應(yīng)用前提及選擇的理由和依據(jù)（一）收益法的定義和原理企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指通過(guò)將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。收益法的基本公式為：E=B-D式中：E－被評(píng)估企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值；D－評(píng)估對(duì)象的付息債務(wù)價(jià)值；B－被評(píng)估企業(yè)的企業(yè)價(jià)值：B=P+式中：ΣCi－被評(píng)估企業(yè)基準(zhǔn)日存在的長(zhǎng)期投資、其他非經(jīng)營(yíng)性或溢余性資產(chǎn)的價(jià)值；P－被評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值：P=式中：Ri－被評(píng)估企業(yè)未來(lái)第i年的預(yù)期收益(自由現(xiàn)金流量)；r－折現(xiàn)率；n－評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)測(cè)期。對(duì)于全投資資本，上式中Ri＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－主營(yíng)業(yè)務(wù)成本－營(yíng)業(yè)稅金及附加－期間費(fèi)用＋其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)－所得稅＋扣稅后付息債務(wù)利息＋折舊/攤銷(xiāo)－資本性支出－營(yíng)運(yùn)資金增加（二）收益法的應(yīng)用前提及其適用性收益法應(yīng)用的前提是：①被評(píng)估企業(yè)未來(lái)預(yù)期收益及獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；②被評(píng)估企業(yè)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。被評(píng)估企業(yè)提供了歷史年度的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)資料以及未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益預(yù)測(cè)的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料，評(píng)估人員通過(guò)分析企業(yè)提供的相關(guān)資料并結(jié)合對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、企業(yè)所處行業(yè)的發(fā)展前景以及企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的初步分析，被評(píng)估企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和條件，未來(lái)預(yù)期收益、風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量，預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè)。因此，本項(xiàng)目適宜采用收益法對(duì)被評(píng)估企業(yè)股東全部權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。三、收益預(yù)測(cè)的假設(shè)條件本次評(píng)估，評(píng)估人員遵循了以下評(píng)估假設(shè)：（一）基本假設(shè)1、交易假設(shè)。交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。2、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受限制的條件下進(jìn)行的。3、持續(xù)使用假設(shè)：該假設(shè)首先設(shè)定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。根據(jù)本次評(píng)估目的，假設(shè)納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，均為在用續(xù)用狀態(tài)。（二）一般性假設(shè)1、國(guó)家對(duì)被評(píng)估單位所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無(wú)重大變化。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展除社會(huì)公眾已知變化外，在預(yù)期無(wú)其他重大變化。3、國(guó)家現(xiàn)行銀行信貸利率、外匯匯率的變動(dòng)能保持在合理范圍內(nèi)。4、國(guó)家目前的稅收制度除社會(huì)公眾已知變化外，無(wú)其他重大變化。5、無(wú)其他人力不可抗拒及不可預(yù)測(cè)因素的重大不利影響。（三）收益法評(píng)估假設(shè)條件1、公司的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)]有發(fā)生重大變化，假設(shè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者是負(fù)責(zé)的，且管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)，保持企業(yè)的正常運(yùn)作。假設(shè)公司經(jīng)營(yíng)者能夠在未來(lái)經(jīng)營(yíng)年度按公司既定發(fā)展目標(biāo)、方針持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，不會(huì)因個(gè)人原因?qū)е鹿久撾x既定的發(fā)展軌跡。2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)假設(shè)（1）持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)：企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)條件下持續(xù)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)所必要行政許可資質(zhì)可持續(xù)取得，經(jīng)營(yíng)管理狀況和水平、經(jīng)營(yíng)效果可令企業(yè)得到持續(xù)發(fā)展；（2）業(yè)務(wù)穩(wěn)定假設(shè)：企業(yè)盈利模式基本保持不變，或其變化可作出預(yù)期并可能實(shí)現(xiàn)；（3）遵紀(jì)守法假設(shè)：假定被評(píng)估企業(yè)完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)；（4）一致假設(shè)：是假定被評(píng)估企業(yè)會(huì)計(jì)政策與核算方法無(wú)重大變化；（5）均衡經(jīng)營(yíng)假設(shè)：是假定被評(píng)估企業(yè)營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用均衡發(fā)生,構(gòu)成經(jīng)營(yíng)成本的原料價(jià)格與服務(wù)產(chǎn)品銷(xiāo)價(jià)變化基本同步；（6）簡(jiǎn)單再生產(chǎn)假設(shè)：是假定被評(píng)估企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)階段后每年計(jì)提的固定資產(chǎn)折舊可以滿足企業(yè)維持固定資產(chǎn)規(guī)模所需投入的更新支出，此種措施足以保持企業(yè)的經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)能力得以持續(xù)；（7）外部配套設(shè)施穩(wěn)定假設(shè)：企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作不會(huì)受到諸如交通運(yùn)輸、水電、通訊的嚴(yán)重短缺或成本劇烈變動(dòng)的不利影響；（8）收益期假設(shè)：根據(jù)章程公司有經(jīng)營(yíng)期限約定，現(xiàn)行公司法規(guī)定，企業(yè)只要在經(jīng)營(yíng)期限屆滿前按規(guī)定的期限向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)，可以延長(zhǎng)其經(jīng)營(yíng)期限，從企業(yè)管理層了解到，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)企業(yè)終止經(jīng)營(yíng)的任何理由，因此假設(shè)被評(píng)估企業(yè)未來(lái)收益期至無(wú)限期；（9）方向一致假設(shè)：是假定被評(píng)估單位在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)范圍、方式與目前方向保持一致；被評(píng)估單位能保持現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定、維持現(xiàn)有的管理能力且負(fù)責(zé)任，保持良好的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)；（10）現(xiàn)金流方向假設(shè)：被評(píng)估單位現(xiàn)金流取得方式為均勻取得；（11）數(shù)據(jù)真實(shí)假設(shè)：是假定被評(píng)估單位提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能真實(shí)反映待估企業(yè)的實(shí)際狀況。評(píng)估人員所依據(jù)的對(duì)比公司的財(cái)務(wù)報(bào)告、交易數(shù)據(jù)等均真實(shí)可靠。3、企業(yè)資產(chǎn)狀況假設(shè)（1）假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)的購(gòu)置、取得等過(guò)程均符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。（2）無(wú)瑕疵事項(xiàng)、或有事項(xiàng)或其他事項(xiàng)假設(shè)：對(duì)企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng)、或有事項(xiàng)或其他事項(xiàng)，如被評(píng)估單位等有關(guān)方面應(yīng)評(píng)估人員要求提供而未提供，而評(píng)估人員已履行評(píng)估程序仍無(wú)法獲知的情況下，視為被評(píng)估企業(yè)不存在瑕疵事項(xiàng)、或有事項(xiàng)或其他事項(xiàng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（3）除已披露情況外，企業(yè)所擁有的資產(chǎn)不存在抵押、訴訟查封等情況。（4）企業(yè)所擁有的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，為被評(píng)估企業(yè)所有，不涉及任何留置權(quán)、地役權(quán)，沒(méi)有受侵犯或無(wú)其他負(fù)擔(dān)性限制，沒(méi)有可能存在未支付購(gòu)置款等連帶負(fù)債及估價(jià)范圍以外的法律問(wèn)題。（5）除被告知或披露的情況以外，評(píng)估對(duì)象及其所涉及的建筑物、設(shè)