【三亞分時(shí)度假旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略研究（附問(wèn)卷）13000字（論文）】

三亞分時(shí)度假旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略研究目錄TOC\o"1-2"\h\u11420三亞分時(shí)度假旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略研究 1309921緒論 1201111.1研究背景 1108011.2選題意義 473931.3研究思路和方法 497872分時(shí)度假旅游產(chǎn)品的理論概念與開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 5203162.1分時(shí)度假旅游產(chǎn)品的理論概念 520802.2開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 6302832.3三亞本土開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀概述 89173三亞分時(shí)度假旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)分析 9124823.1需求分析 9217073.2問(wèn)卷調(diào)查 1097144三亞分時(shí)度假旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略 12314614.1三亞市場(chǎng)的體系選擇與系統(tǒng)開(kāi)發(fā) 12251544.2解決市場(chǎng)分時(shí)度假信任危機(jī) 12315514.3產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)新 12322574.4產(chǎn)品宣傳推廣營(yíng)銷手段 1471005結(jié)語(yǔ) 1625335參考文獻(xiàn) 16134941、你的年齡在哪個(gè)階段 18284392、你喜歡旅游么? 18325863、你喜歡那種出游方式？ 18261424、你喜歡那個(gè)時(shí)期出去旅游？ 19110215、你認(rèn)為生活中用來(lái)旅游的時(shí)間對(duì)你來(lái)講是否充欲？ 19289096、你在一年中，出去旅游的概率是多少？ 1977977、短假日、周末你一般做什么? 1984058、你每個(gè)月除去日常開(kāi)銷外，可支配的費(fèi)用是多少？ 1980569、那么你愿意支付的旅游消費(fèi)費(fèi)用是多少？ 192412010、你對(duì)旅游價(jià)格的態(tài)度？ 192001311、你對(duì)旅游中購(gòu)物的態(tài)度? 20950712、你對(duì)旅行過(guò)程中住宿的態(tài)度？ 202699713、你對(duì)于旅游的態(tài)度是? 201838514、你認(rèn)為目前影響你去旅游的限制因素有哪些（多選） 201緒論1.1研究背景作為房地產(chǎn)產(chǎn)品與酒店產(chǎn)品的結(jié)合，分時(shí)度假旅游產(chǎn)品既能夠像房地產(chǎn)產(chǎn)品一樣增值和獲得一定的回報(bào)，又能夠享受到酒店產(chǎn)品完善的設(shè)施以及專業(yè)的服務(wù)?，F(xiàn)在已逐漸成為一種廣受歡迎的消費(fèi)方式和投資產(chǎn)品。我國(guó)旅游業(yè)自20世紀(jì)90年代后期的開(kāi)始進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，分時(shí)度假產(chǎn)品被引入中國(guó)，近幾年已經(jīng)逐漸在中國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)快速發(fā)展起來(lái)。隨著越來(lái)越多的中國(guó)人旅游消費(fèi)方式由觀賞到享受轉(zhuǎn)變，中國(guó)巨大的分時(shí)度假消費(fèi)市場(chǎng)潛力正日益突現(xiàn)。作為一種新型的旅游產(chǎn)品，分時(shí)度假本身就有著廣闊的市場(chǎng)前景。目前從我國(guó)旅游業(yè)的宏觀背景和微觀背景條件分析，無(wú)論是供給還好似需求，九十年代后的中國(guó)旅游業(yè)都已基本具備了發(fā)展分時(shí)度假的條件：（1）我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游休閑度假消費(fèi)逐步成熟，旅游市場(chǎng)日益龐大。我國(guó)每年的節(jié)假日總天數(shù)已達(dá)115天，占了全年總天數(shù)的近三分之一，加上不遠(yuǎn)的將來(lái)帶薪休假的實(shí)行，休閑度假已成為多數(shù)人的消費(fèi)需求。根據(jù)中國(guó)旅游網(wǎng)資料，自1999年至2001年，假日黃金周旅游的游客人數(shù)和旅游收入占全年旅游總?cè)藬?shù)和總收入的比重從1999年的5.60%和5.0%升至2001年的23.3%和20.90%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2002年我國(guó)旅游業(yè)總收入5566億元。2002年中，游客人次：春節(jié)5158萬(wàn)，勞動(dòng)節(jié)8710萬(wàn)；旅游收入：春節(jié)228億元，勞動(dòng)節(jié)330億元；人均花費(fèi)：春節(jié)442元，勞動(dòng)節(jié)380元。我國(guó)人均收入水平雖然還不高，但是高收入階層已是一個(gè)數(shù)量較大的群體。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，我國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的居民已進(jìn)入“休閑度假”消費(fèi)階段。根據(jù)《中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃和2015年、2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，至2020年，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到36億人次，旅游收入2.93萬(wàn)億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別為8.4%和11.8%，為分時(shí)度假提供了廣闊的發(fā)展空間。此外，據(jù)美國(guó)運(yùn)通統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年商務(wù)旅游支出約占亞洲商務(wù)旅游市場(chǎng)的17%，僅次于日本。有關(guān)資料顯示，目前我國(guó)已開(kāi)工分時(shí)度假項(xiàng)目超過(guò)30個(gè)，以高爾夫、山地、滑雪等為主題的休閑度假別墅超過(guò)50個(gè)。（2）國(guó)內(nèi)大量房產(chǎn)資源閑置。據(jù)報(bào)道，2000年，我國(guó)星級(jí)酒店6000多家，酒店平均出租率55.85%，約一半的酒店客房處于閑置狀態(tài)，閑置資產(chǎn)達(dá)數(shù)千億元。而到2002年7月止，中國(guó)商品房空置總量在12000萬(wàn)平方米左右，其中空置一年以上的超過(guò)50%，積壓資金超過(guò)2500億元，居中國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。專家估計(jì)，中國(guó)當(dāng)前的商品房空置率已在26%左右。而美國(guó)商品房的空置率約為7%，香港約為3%至4%。國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空置率界限是10%。在這些積壓的房產(chǎn)中，有相當(dāng)大一部分位于度假地和旅游城市。推行分時(shí)度假形式是盤(pán)活這部分房地產(chǎn)的有效措施。（3）國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的迅猛發(fā)展為分時(shí)度假創(chuàng)造了優(yōu)越的發(fā)展空間。經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局確認(rèn)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明：2002年，我國(guó)入境旅游、國(guó)內(nèi)旅游、出境旅游三大市場(chǎng)全面快速增長(zhǎng)，國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游業(yè)總收入達(dá)5566億元，比上年增長(zhǎng)11.43%，高出國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)速度3個(gè)多百分點(diǎn)。其中入境旅游人數(shù)達(dá)9791萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)9.99%。入境過(guò)夜旅游者人數(shù)達(dá)3680萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)10.96%。全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)8.78億人次，比上年增長(zhǎng)12.01%。全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游收入為3878億元，比上年增長(zhǎng)10.11%。（4）入世后的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，促使國(guó)內(nèi)旅游企業(yè)介入旅游新興領(lǐng)域的積極性大大提高。旅游主要有兩種類型：觀光型和休閑度假型。我國(guó)目前的國(guó)內(nèi)旅游基本上是觀光型，而發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)在已是以休閑度假為主。發(fā)展休閑度假型的旅游是國(guó)內(nèi)旅游業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主要內(nèi)容。分時(shí)度假的發(fā)展為我國(guó)休閑度假旅游找到了一種極好的形式，也為我國(guó)積壓的大量房地產(chǎn)創(chuàng)造一種變現(xiàn)的有效形式，是解決我國(guó)飯店業(yè)供求失衡的良好對(duì)策，是旅游業(yè)應(yīng)對(duì)入世的積極出路。因此，在我國(guó)發(fā)展分時(shí)度假有廣闊的前景。然而由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善，信用制度、法律制度缺失，度假消費(fèi)環(huán)境不成熟，使我國(guó)分時(shí)度假遭遇到不可回避的發(fā)展困境。在看到我國(guó)發(fā)展分時(shí)度假所具備的各種有利條件的同時(shí)，也要注意到當(dāng)前環(huán)境中可能存在的各種問(wèn)題和威脅，以便于采取針對(duì)性的措施，促使行業(yè)發(fā)展。隨著近年來(lái)中國(guó)旅游業(yè)在世界市場(chǎng)的迅速崛起，業(yè)界各方人士開(kāi)始普遍關(guān)注亞太地區(qū)分時(shí)度假市場(chǎng)上的發(fā)展?jié)摿ΑＮ覈?guó)發(fā)展分時(shí)度假應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，通過(guò)相關(guān)各方參與綜合性開(kāi)發(fā)的手段，樹(shù)立良好的市場(chǎng)形象，以開(kāi)放、積極的態(tài)度去迎接這一新產(chǎn)品給我們帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。所以，當(dāng)前大時(shí)代的背景下，三亞作為旅游勝地以及交通貿(mào)易樞紐，無(wú)疑會(huì)是分時(shí)度假產(chǎn)品在中國(guó)快速發(fā)展的一大突破口。在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度以及旅游資源方面，三亞自1990年明確提出農(nóng)、工、旅三大支柱產(chǎn)業(yè)的方針，以旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭之后，到1990年，三亞市的旅游賓館、招待所等便已達(dá)160家，擁有了13000多個(gè)床位。對(duì)外接待能力是九十年代初期的9倍多。到2012年三亞市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額104.80億元，比上年增長(zhǎng)21.8%。三亞市住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總額87.38億元，比上年增長(zhǎng)10.7%，其中住宿業(yè)72.48億元，比上年增長(zhǎng)8.9%；餐飲業(yè)14.90億元，比上年增長(zhǎng)20.6%。限額以上住宿企業(yè)中，五星級(jí)酒店?duì)I業(yè)額比上年增長(zhǎng)3.2%，四星級(jí)酒店?duì)I業(yè)額比上年增長(zhǎng)1.5%，三星級(jí)酒店?duì)I業(yè)額比上年增長(zhǎng)3.8%。這些數(shù)據(jù)更加堅(jiān)定了筆者對(duì)三亞分時(shí)度假旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)策略更進(jìn)一步研究的信心1.2選題意義隨著旅游需求向個(gè)性化、多元化方向發(fā)展的進(jìn)程加速，三亞旅游產(chǎn)品面臨著結(jié)構(gòu)性調(diào)整，分時(shí)度假尚處于起步階段，本文研究為三亞的分時(shí)度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提供理論依據(jù)。實(shí)踐意義本研究可為解決房產(chǎn)空置的問(wèn)題提供有力手段。在旅游發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期，面臨著旅游資源和酒店客房閑置的問(wèn)題。尤其酒店業(yè)超常規(guī)發(fā)展，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)至2009年，全國(guó)近8000家酒店存在著空房率高的現(xiàn)象。而分時(shí)度假機(jī)制可以讓消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)某一時(shí)期內(nèi)酒店客房的使用權(quán)，從而使得在不影響酒店和旅游地正常運(yùn)營(yíng)的前提下，可以降低酒店的空房率，這樣對(duì)于那些具備度假條件、有良好的度假設(shè)施的房產(chǎn)起能起到盤(pán)活資產(chǎn)，促使旅游地起死回生的積極作用。本文在定位目標(biāo)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，采用實(shí)證研究的方法對(duì)旅游者的度假旅游需求及需求影響因素進(jìn)行深入的研究，從而在客觀調(diào)查分析的基礎(chǔ)上提出分時(shí)度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的建議，以供企業(yè)等相關(guān)部門(mén)決策參考。1.3研究思路和方法1.3.1研究思路本文參考國(guó)內(nèi)外相關(guān)領(lǐng)域的研究，構(gòu)建針對(duì)旅游目的地的分時(shí)度假需求影響因素指標(biāo)體系，然后根據(jù)實(shí)證研究的結(jié)果提出基于旅游需求的三亞分時(shí)度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)對(duì)策。1.3.2研究方法文獻(xiàn)研究大量選閱國(guó)內(nèi)外旅游、度假、消費(fèi)者需求等方面的相關(guān)文獻(xiàn)和專著，為本文的選題奠定了基礎(chǔ)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步深入相關(guān)理論研究，從而形成本文的研究思路和框架，為研究設(shè)計(jì)提供相應(yīng)的理論基礎(chǔ)。比較分析法通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外分時(shí)度假業(yè)發(fā)展模式、市場(chǎng)環(huán)境、交換網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)品營(yíng)銷、服務(wù)等不同方面的比較，找到國(guó)內(nèi)在發(fā)展分時(shí)度假業(yè)方面存在的差距與不足。2分時(shí)度假旅游產(chǎn)品的理論概念與開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀2.1分時(shí)度假旅游產(chǎn)品的理論概念2.1.1分時(shí)度假的概念分時(shí)度假(Timeshare)指的是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓的使用權(quán)分成若干個(gè)周次,按10至40年甚至更長(zhǎng)的期限,以會(huì)員制的方式一次性出售給客戶,會(huì)員獲得每年到酒店或度假村住宿7天的一種休閑度假方式。會(huì)員可通過(guò)交換服務(wù)把自己的客房使用權(quán)與其他會(huì)員異地客房使用權(quán)進(jìn)行交換來(lái)減少度假旅游的費(fèi)用。分時(shí)度假英文為T(mén)imeshare，又稱Vacationownership或Holidayownership，分時(shí)度假最早出現(xiàn)于20世紀(jì)60年代的法國(guó)的阿爾卑斯山地區(qū)，從那以后分時(shí)度假開(kāi)始在全世界迅速發(fā)展，并發(fā)展成了風(fēng)靡世界的休閑度假旅游方式。對(duì)于分時(shí)度假的定義在國(guó)際上還沒(méi)有統(tǒng)一的定義，主要有以下幾種：RandallS.Upcherch（2002）指出，分時(shí)度假是指人們購(gòu)買(mǎi)了某個(gè)度假地住宿設(shè)施的一段時(shí)間的使用權(quán)，并且這個(gè)使用權(quán)限定在每年的這段時(shí)間。2.1.2旅游產(chǎn)品的概念旅游產(chǎn)品是旅游業(yè)者通過(guò)開(kāi)發(fā)、利用旅游資源提供給旅游者的旅游吸引物與服務(wù)的組合。即旅游目的地向游客提供一次旅游活動(dòng)所需要的各種服務(wù)的總和。旅游產(chǎn)品可以分為五種類型(國(guó)家旅游局，1999)：觀光旅游產(chǎn)品（自然風(fēng)光、名勝古跡、城市風(fēng)光等）；度假旅游產(chǎn)品（海濱、山地、溫泉、鄉(xiāng)村、野營(yíng)等）；專項(xiàng)旅游產(chǎn)品（文化、商務(wù)、體育健身、業(yè)務(wù)等）；生態(tài)旅游產(chǎn)品：生態(tài)旅游最初作為一種新的旅游形式出現(xiàn)，主旨是保護(hù)環(huán)境、回歸自然，變革了以往的旅游發(fā)展模式。但如今的生態(tài)旅游無(wú)論從概念、方式、要求等方面都有很大的創(chuàng)新，成為旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心理論；旅游安全產(chǎn)品：旅游保護(hù)用品，旅游意外保險(xiǎn)產(chǎn)品，旅游防護(hù)用品，這些保障旅游游客安全的工具產(chǎn)品。2.1.3分時(shí)度假旅游產(chǎn)品的概念由于分時(shí)度假行業(yè)具有一定地域性，因此在全球不同國(guó)家、不同區(qū)域、和地區(qū)所處的發(fā)展階段也不全相同，而且各地的發(fā)展程度和規(guī)模差距也很大。在國(guó)外，分時(shí)度假產(chǎn)品主要有幾種：產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)交換產(chǎn)品、點(diǎn)數(shù)制產(chǎn)品、點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部。2.2開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀2.2.1國(guó)外開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀M.M.Coltman（1981）給出了更為明晰的定義，認(rèn)為分時(shí)度假是把一整套度假別墅供多個(gè)不同業(yè)主共同擁有，但在一年中不同時(shí)段分別入住；每位業(yè)主一次性付清使用費(fèi)，買(mǎi)斷連續(xù)幾年每年某一時(shí)段的度假別墅使用權(quán)。M.M.Coltman同時(shí)指出分時(shí)度假產(chǎn)品又可以分為產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)和時(shí)段使用權(quán)購(gòu)買(mǎi)兩大類型。K.W.Trowbridge（1981）認(rèn)為分時(shí)度假在解決度假地房產(chǎn)積壓、防止通脹等方面能起到十分有效的作用。JamesJScavo(1999)在《MarketingResortTimeshare:TheRulesofTheGame》一文中指出“分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)不僅具有極高的盈利可能性，還呈現(xiàn)出前所未有的繁榮景象”。Tan（1999）預(yù)測(cè)了分時(shí)度假2的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。BeverlySparks(1999)提出分時(shí)度假銷售方若能在營(yíng)銷中采用“冷靜期”這一退貨制度，則會(huì)大大提高產(chǎn)品信譽(yù)度，有利于加強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。Hickman（1999）研究了分時(shí)度假消費(fèi)者者的消費(fèi)偏好，為開(kāi)發(fā)商針對(duì)性地開(kāi)發(fā)相關(guān)產(chǎn)品提供指導(dǎo)。RobertH.Woods（2001）則針對(duì)目前分時(shí)度假業(yè)飛速發(fā)展提出了若干重要的問(wèn)題，如融資風(fēng)險(xiǎn)、銷售成本、行政及法律成本等。Clever（2001）采用實(shí)證分析的方法，對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)投資旅游業(yè)的狀況進(jìn)行了研究，提出旅游業(yè)之所以成為房地產(chǎn)商投資的熱點(diǎn)是因?yàn)樵摲N投資順應(yīng)了社會(huì)的發(fā)展和消費(fèi)者的需求特點(diǎn)。AdrinaH.Pryee(2002)對(duì)分時(shí)度假業(yè)的結(jié)構(gòu)和競(jìng)爭(zhēng)狀況進(jìn)行了細(xì)致地分析。SarahRezak(2002)認(rèn)為定價(jià)對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品至關(guān)重要，當(dāng)對(duì)一項(xiàng)新開(kāi)發(fā)的分時(shí)度假產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià)時(shí)，周邊區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)是分廠重要的調(diào)查內(nèi)容。RIC（2002）年度分析報(bào)告指出消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品主要是由于分時(shí)度假產(chǎn)品具有靈活性、經(jīng)濟(jì)性、度假的安全性等方面的特點(diǎn)，而造成消費(fèi)者不愿意購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品的主要因素有物業(yè)管理質(zhì)量、實(shí)際與宣傳是否相符等方面。JohnC.Crotts和RechadL.Rgatz（2002）對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品消費(fèi)者行為進(jìn)行了深刻地分析，包括消費(fèi)者的特征、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、怎樣購(gòu)買(mǎi)等方面的討論。SarahRezak（2002）在其《ConsumerResearchShedsLightonAllAspectsofResortTimesharingBusiness》中通過(guò)對(duì)消費(fèi)者調(diào)查研究，包括購(gòu)買(mǎi)可接受的平均價(jià)格、分時(shí)度假的維護(hù)費(fèi)用、購(gòu)買(mǎi)中所擔(dān)心的問(wèn)題等對(duì)分時(shí)度假的消費(fèi)者進(jìn)行了分析。DennisBlank(2003)指出分時(shí)度假市場(chǎng)有著美好的未來(lái)，但目前多地出現(xiàn)的強(qiáng)迫性銷售造成了不良的市場(chǎng)形象。2.2.2國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀吳必虎（2001）在《區(qū)域旅游規(guī)劃原理》一書(shū)中探討了區(qū)域旅游規(guī)劃的基礎(chǔ)理論和一般范式，闡述了作為規(guī)劃基礎(chǔ)的市場(chǎng)分析和資源評(píng)價(jià)的理論和方法，最后從支持系統(tǒng)建設(shè)的角度對(duì)規(guī)劃的實(shí)施和操作進(jìn)行了闡述。楊立娟（2004）在《新經(jīng)濟(jì)新生活：分時(shí)度假在中國(guó)》中就分時(shí)度假在中國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，指出了國(guó)內(nèi)分時(shí)度假面臨的問(wèn)題，需要清理的問(wèn)題以及需要兼顧的法律問(wèn)題。并對(duì)分時(shí)度假與旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系進(jìn)行了分別概述。王婉飛（2004）在其博士學(xué)位論文中運(yùn)用實(shí)證分析的方法分析了我國(guó)分時(shí)度假市場(chǎng)需求潛力以及供求失衡現(xiàn)狀，并最終構(gòu)建了我國(guó)分時(shí)度假信用體系及法律保障機(jī)制。王婉飛（2005）在《分時(shí)度假研究——中青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家文庫(kù)》中通過(guò)對(duì)分時(shí)度假概念的界定，討論了分時(shí)度假與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系。分析了分時(shí)度假市場(chǎng)失效表現(xiàn)形式，研究分時(shí)度假規(guī)制在我國(guó)具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義，揭示了發(fā)展中國(guó)家發(fā)展分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)的一般規(guī)律。陳玲玲（2008）在《分時(shí)度假本土化創(chuàng)新及應(yīng)用研究》：結(jié)合企業(yè)實(shí)例，從供給和市場(chǎng)兩方面描述并總結(jié)分時(shí)度假在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀，剖析國(guó)內(nèi)分時(shí)度假制約發(fā)展的重要原因。2.2.3對(duì)比評(píng)述通過(guò)整理文獻(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，在國(guó)外分時(shí)度假研究大多都是圍繞分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)而展開(kāi)的。其研究成果也多見(jiàn)于住宿業(yè)雜志，分時(shí)度假會(huì)議資料，大企業(yè)委托下屬公司作的調(diào)查報(bào)告等等。根據(jù)已檢索的文獻(xiàn)不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)外分時(shí)度假研究主要圍繞分時(shí)度假的市場(chǎng)；分時(shí)度假的開(kāi)發(fā)、管理；分時(shí)度假的銷售；分時(shí)度假的交換系統(tǒng)；分時(shí)度假的保障體系這五個(gè)部分展開(kāi)。而國(guó)外學(xué)者對(duì)需求市場(chǎng)的研究是最多的，而且不同的學(xué)者有著從不同的角度?？偨Y(jié)下來(lái)，有國(guó)外分時(shí)度假大體有以下幾個(gè)特征：全球化進(jìn)程日益加?。粌蓸O分化情況日趨形成；酒店集團(tuán)成為新生力量；市場(chǎng)細(xì)分化；市場(chǎng)營(yíng)銷策略科學(xué)化。與國(guó)外相比，我國(guó)分時(shí)度假研究起步較晚，研究層次較低，研究涉及面還比較狹窄。就掌握的文獻(xiàn)來(lái)說(shuō)，我國(guó)分時(shí)度假研究主要集中于以下幾個(gè)方面：我國(guó)發(fā)展分時(shí)度假的功能分析；我國(guó)發(fā)展分時(shí)度假的條件分析；我國(guó)旅游飯店的分時(shí)度假。綜上所述，雖然我國(guó)在分時(shí)度假的研究上取得了一定的成果，但有些問(wèn)題的研究還有待深入。例如分時(shí)度假市場(chǎng)營(yíng)銷分析、分時(shí)度假的保障體系研究、分時(shí)度假的交換網(wǎng)絡(luò)研究等方面。2.3三亞本土開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀概述2.3.1酒店業(yè)現(xiàn)狀三亞旅游市場(chǎng)自04年起，旅游經(jīng)濟(jì)、旅游市場(chǎng)發(fā)展快速，逐年酒店開(kāi)房率均大于海南省整體酒店業(yè)的平均水平。大東海片區(qū)酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)參差不齊，酒店基本運(yùn)營(yíng)模式較為混亂，純酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、家庭旅館等運(yùn)營(yíng)模式林立。以酒店式公寓運(yùn)營(yíng)酒店，經(jīng)營(yíng)配套功能表現(xiàn)較為缺失。2012年末，三亞市列入統(tǒng)計(jì)的旅游酒店共計(jì)171家，比2002年增長(zhǎng)33.2倍，五星級(jí)和按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的有17家，四星級(jí)賓館20家，三星級(jí)賓館31家，二星級(jí)賓館21家，一星級(jí)賓館7家，其他待評(píng)賓館85家，擁有客房24265間，擁有床位44875張。旅游飯店客房開(kāi)房率61.3%，比06年提高8.2個(gè)百分點(diǎn)。希爾頓、凱賓斯基、埃德瑞、萬(wàn)豪等一批國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)陸續(xù)入駐三亞，三亞亞龍灣也成為亞太地區(qū)國(guó)際知名高端度假酒店最為集中的區(qū)域。如今在中國(guó)最南端的熱帶濱海城市三亞，人們可以享受到和夏威夷、普吉島、巴厘島等世界級(jí)旅游勝地一樣的熱帶風(fēng)光和旅游設(shè)施。2.3.2房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀自1998年以來(lái)，受內(nèi)需擴(kuò)大和住房制度改革等相關(guān)政策的有力拉動(dòng)，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)由全面復(fù)蘇進(jìn)入到快速發(fā)展時(shí)期，雖然從這幾年房產(chǎn)新政的不斷落實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有一定的抑制作用，但從整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看還是穩(wěn)步上升的，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要是為住宅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三亞2006年、2007年、2008年房地產(chǎn)投資總額分別達(dá)到了442.65億、518.79億、615.4億，而住宅的投資總額分別為326.87億、381.89億和456.21億，其投資比例分別為73.8%、73.6%、74.1%，因此可以看出，杭州的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為三亞的重要產(chǎn)業(yè)，其中住宅是整個(gè)房地產(chǎn)的核心和最重要一環(huán)。圖1三亞房地產(chǎn)需求狀況房地產(chǎn)業(yè)上，依托獨(dú)特的資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)，總體上保持了較為穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭。全年房地產(chǎn)投資95億元，同比增長(zhǎng)25%；商品房施工面積480萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20%。銷售方面，在一、二季度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情況下，從第三季度逐漸企穩(wěn)回暖，全年商品房銷售面積100萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29%。依托獨(dú)特的熱帶濱海生態(tài)資源，突出“休閑度假+健康長(zhǎng)壽”的主題，明確三亞發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)定位，理性發(fā)展旅游房地產(chǎn)。3三亞分時(shí)度假旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)分析3.1需求分析需求方面，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)度假的需求也相應(yīng)的增長(zhǎng)，這就為分時(shí)度假的發(fā)展提供了基礎(chǔ)；供給方面，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)飯店數(shù)量也在迅猛的增長(zhǎng)，然而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)空置率普遍較高，飯店業(yè)出租率較低，這就為國(guó)內(nèi)的分時(shí)度假發(fā)展創(chuàng)造出良好平臺(tái)。當(dāng)然，國(guó)內(nèi)對(duì)分時(shí)度假的發(fā)展的也存在著一些不利的因素，主要國(guó)內(nèi)普通工薪階層的消費(fèi)水平還偏低，與當(dāng)前的分時(shí)度假產(chǎn)品的價(jià)格。3.2問(wèn)卷調(diào)查3.2.1問(wèn)卷目的首先根據(jù)相關(guān)理論包括旅游需求理論和分時(shí)度假理論，形成問(wèn)卷設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和思路，然后與同學(xué)和導(dǎo)師進(jìn)行反復(fù)探討，對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行了修正和完善，最終形成本研究的問(wèn)卷設(shè)計(jì)。3.2.2問(wèn)卷結(jié)果分析旅游動(dòng)機(jī)分析本次問(wèn)卷調(diào)查共列出了12種旅游目的，設(shè)置此題為多選題，未選中為“0”，選中為“1”，因此如果調(diào)查者選中此項(xiàng)的人數(shù)越多，則均值越大。旅游目的按均值排列順序分別為休閑度假、景點(diǎn)觀光、探親訪友、購(gòu)物、健康療養(yǎng)、宗教、朝拜、其他、商務(wù)、會(huì)議、公務(wù)、文化、體育、科技交流，被訪者的休閑度假和景點(diǎn)觀光動(dòng)機(jī)最大，分別排在第一和第二位。詳見(jiàn)表1。表1旅游動(dòng)機(jī)分析表旅游目的的選擇均值排序體閑度假73681景點(diǎn)觀光57892探親訪友24563購(gòu)物22814健康療養(yǎng)05375宗教/朝拜05266其他03767商務(wù)/會(huì)議/公務(wù)03518文化/體育/科技交流01759（2）休閑度假的需求分析現(xiàn)代人生活工作壓力普遍較大，通過(guò)休閑度假，使人們完全融入大自然，一方面可以放松心情，從而減輕工作壓力和提高工作效率；兩一方面，也可以增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，擴(kuò)大人際交往和文化交流，從而為未來(lái)積累社會(huì)資本和文化資本。休閑度假越來(lái)越受旅游者青睞，根據(jù)調(diào)查，有92.6%的人（根據(jù)“非常符合”、“比較符合”、“有點(diǎn)符合”人數(shù)加總而來(lái)，見(jiàn)下表2）認(rèn)為“休閑度假是生活中必不可少的一部分”。表2旅游者休閑度假需求分析表（N=228）態(tài)度出游次數(shù)百分比是否認(rèn)為休閑度假是生活總必不可少的一部分？非常符合9340.8比較符合7934.7有點(diǎn)符合3917.1有點(diǎn)不符合114.8比較不符合52.2非常不符合10.4合計(jì)228100根據(jù)旅游者休閑度假需求，進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們?cè)诔鲇畏绞?、出游?guī)模和出游頻率上表現(xiàn)出如表4.5所示的特點(diǎn)。從出游方式來(lái)看，伙伴式出游和家庭出游為最主要的方式，占了總體的84.2%，于此相應(yīng)的出游規(guī)模中2-3人和4-6人的占89.5%，其他的出游方式的比重則較低。由此可見(jiàn)，旅游者崇尚的社會(huì)交往的需要在旅游度假的過(guò)程中得以實(shí)現(xiàn)，旅游度假越來(lái)越成為伙伴和家庭活動(dòng)的重要組成部分。從出游頻次來(lái)看，89.5%的游客平均每年會(huì)有1次及以上的休閑度假，并且其中19.7%的游客平均每年有3次外出休閑度假，11.0%的游客有4次及以上出游。進(jìn)一步驗(yàn)證了游客休閑度假的需求旺盛，休閑度假游的隊(duì)伍正在龐大，休閑度假已經(jīng)成為很大一部分群體生活中必不可少的活動(dòng)內(nèi)容。4三亞分時(shí)度假旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略4.1三亞市場(chǎng)的體系選擇與系統(tǒng)開(kāi)發(fā)建設(shè)海南特色的旅游產(chǎn)品體系形成一個(gè)頗具吸引力的旅游產(chǎn)品體系。度假休閑旅游產(chǎn)品：包括高爾夫度假、溫泉康體度假、熱帶濱海度假、潛水度假、游艇度假、長(zhǎng)壽養(yǎng)生度假、民俗風(fēng)情體驗(yàn)度假、海島度假和休閑漁業(yè)度假等休閑度假旅游產(chǎn)品。觀光旅游產(chǎn)品：包括天涯史跡觀光、海景觀光、熱帶雨林觀光、熱帶農(nóng)業(yè)觀光和熱帶漁業(yè)觀光等觀光旅游產(chǎn)品。專項(xiàng)旅游產(chǎn)品：包括海島休閑會(huì)展旅游、文化旅游、時(shí)尚購(gòu)物旅游、節(jié)慶賽事旅游、海上娛樂(lè)旅游、體育旅游、生態(tài)旅游、蜜月婚慶旅游等旅游產(chǎn)品。自助游產(chǎn)品：包括自駕車(chē)旅游和背包旅游在海南已有旅游景區(qū)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)高水平開(kāi)發(fā)建設(shè)海棠灣、清水灣、棋子灣、尖峰嶺、霸王嶺、五指山等一批精品景區(qū)。同時(shí)，繼續(xù)提升和完善亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)、萬(wàn)寧興隆溫泉度假區(qū)、瓊海博鰲亞洲論壇會(huì)址等景區(qū)景點(diǎn)的旅游服務(wù)功能。逐步形成時(shí)間空間配置優(yōu)化、區(qū)域特色明顯、山海相得益彰的格局。4.2解決市場(chǎng)分時(shí)度假信任危機(jī)4.2.1相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)建議有關(guān)部本盡快制定相關(guān)的管理規(guī)定。如果暫時(shí)條件不成熟，行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)方面研究制定行業(yè)自律文件，規(guī)范行業(yè)行為，通過(guò)自律以及行業(yè)信息公開(kāi)，打擊非法經(jīng)營(yíng)者。4.2.2三亞分時(shí)度假供應(yīng)者信用建設(shè)分時(shí)度假供應(yīng)者，加強(qiáng)自身的信用建設(shè)，樹(shù)立良好的社會(huì)形象。如引進(jìn)國(guó)際通用的“猶豫期“制度，減少消費(fèi)者的投訴，樹(shù)立企業(yè)的誠(chéng)信形象。認(rèn)真研究和設(shè)計(jì)信托制度在分時(shí)度假體系里的運(yùn)用。中國(guó)已經(jīng)制定信托法。按照信托法規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立是信托制度的基本原則。通過(guò)信托制度可以很好的解決酒店物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)以及分時(shí)客房的使用權(quán)保障問(wèn)題。4.3產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)新4.3.1定位充分發(fā)揮海南的經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢(shì)，積極探索，先行試驗(yàn)，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，加快體制機(jī)制創(chuàng)新，推動(dòng)海南旅游業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)在改革開(kāi)放和科學(xué)發(fā)展方面走在全國(guó)前列。充分發(fā)揮海南的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，按照國(guó)際通行的旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)旅游要素轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)一步完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，開(kāi)發(fā)特色旅游產(chǎn)品，規(guī)范旅游市場(chǎng)秩序，全面提升海南旅游管理和服務(wù)水平。4.3.2功能應(yīng)當(dāng)構(gòu)建綜合交通運(yùn)輸體系，建設(shè)瓊州海峽跨海通道，建設(shè)?？谥翉V州、海口至南寧高速公路，建設(shè)好東環(huán)鐵路，完成西環(huán)鐵路擴(kuò)能改造，建設(shè)博鰲機(jī)場(chǎng)并統(tǒng)籌研究西部民用機(jī)場(chǎng)的布局。島內(nèi)交通設(shè)施也要進(jìn)一步完善，要形成功能配套的港口格局，建設(shè)郵輪、游艇碼頭，完善島內(nèi)高速公路，提高現(xiàn)有國(guó)道、省道的技術(shù)等級(jí)。爭(zhēng)取在不遠(yuǎn)的將來(lái)，形成安全、方便、快捷的交通運(yùn)輸體系。其次，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)能源、水利等設(shè)施的建設(shè)。積極發(fā)展新能源，如風(fēng)力、太陽(yáng)能、潮汐等。要加快城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造，推動(dòng)跨海電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)二期工程，提高電力保障能力。推進(jìn)洋浦液化天然氣項(xiàng)目，建設(shè)連接各大城鎮(zhèn)和主要景區(qū)的輸氣管網(wǎng)。同時(shí)，要建設(shè)紅嶺水利樞紐及灌區(qū)工程，修建天角潭、邁灣等水庫(kù)，努力解決工程性缺水問(wèn)題。再次，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。一方面，要推進(jìn)數(shù)字三亞建設(shè)，發(fā)展有線和無(wú)線寬帶網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)高速寬帶無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋全島。另一方面，要加快網(wǎng)絡(luò)升級(jí)換代，發(fā)展下一代互聯(lián)網(wǎng)和新一代移動(dòng)通信。同時(shí)，推進(jìn)“三網(wǎng)融合”，建設(shè)有線、無(wú)線和衛(wèi)星傳輸相結(jié)合的覆蓋所轄海域的通信網(wǎng)絡(luò)。4.3.3本土優(yōu)勢(shì)三亞，蘊(yùn)藏著巨大的未開(kāi)發(fā)的旅游資源，有著比起其他同類旅游城市更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更廣闊的不可估量的發(fā)展前景?，F(xiàn)將三亞旅游業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)概括為以下幾點(diǎn)：1、地處太平洋區(qū)域多個(gè)重要貿(mào)易航道的黃金位臵，顯著的地理位臵有利于三亞發(fā)展成為國(guó)內(nèi)重要出口商品轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)，成為我國(guó)東南沿海對(duì)外開(kāi)放黃金海岸線上最南端的對(duì)外貿(mào)易口岸。2、毗鄰東亞（如日本）、東南亞（如泰國(guó)）、澳洲（如澳大利亞）等出口型貿(mào)易國(guó)，可利用商品低買(mǎi)入價(jià)發(fā)展成為國(guó)內(nèi)最大的進(jìn)口消費(fèi)產(chǎn)品（尤其是國(guó)際名牌消費(fèi)品）市場(chǎng)，吸引國(guó)內(nèi)其他地區(qū)消費(fèi)人群向三亞轉(zhuǎn)移，既能促進(jìn)三亞旅游業(yè)的發(fā)展，又可激活當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3、三亞市區(qū)座落在以山、海、河為特點(diǎn)的自然環(huán)境之中，?山—海—河—城?巧妙組合，渾然一體，當(dāng)?shù)卣山梃b新加坡發(fā)展模式，加強(qiáng)城市園林、綠地建設(shè)，再利用三亞市區(qū)面積小，當(dāng)?shù)乜諝赓|(zhì)量好等各方面優(yōu)勢(shì)，將三亞打造成享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的森林花園城市，打響生態(tài)居住地的品牌。4、三亞擁有優(yōu)良港灣19個(gè)。主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等。環(huán)境優(yōu)美的港灣上沙灘廣布，柔軟細(xì)膩；海水湛藍(lán)清澈，一望無(wú)垠。各港灣都蘊(yùn)藏著巨大的開(kāi)發(fā)潛力。5、三亞有大小島嶼40個(gè)，主要島嶼10個(gè)，面積較大的有西瑁洲島2.12平方公里，蜈岐洲島1.05平方公里。各島嶼可通過(guò)海運(yùn)交通工具連接至市區(qū)。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)牢牢把握豐富的島嶼資源，以不同主題統(tǒng)籌規(guī)劃各島嶼，使之成為國(guó)際最完備的娛樂(lè)、度假、休閑島嶼群。4.3.4模式改革華夏之旅模式，即營(yíng)銷、酒店及交換“三權(quán)分離”，它的利潤(rùn)來(lái)源于發(fā)展會(huì)員的會(huì)員費(fèi)及交換費(fèi)；愛(ài)特樂(lè)模式，愛(ài)特樂(lè)是專業(yè)的分時(shí)度假銷售公司，所代理的產(chǎn)品是廣州花園酒店，營(yíng)運(yùn)成本較大；云南太陽(yáng)模式，云南太陽(yáng)是組建了20多家酒店的度假俱樂(lè)部，銷售對(duì)象是俱樂(lè)部會(huì)員；康樂(lè)園模式，它是按照產(chǎn)權(quán)式酒店的方式來(lái)實(shí)施分時(shí)度假營(yíng)銷的；房東卡模式，指5年有效的免費(fèi)住房卡，網(wǎng)絡(luò)中不同酒店以不同的會(huì)員價(jià)格結(jié)算。4.4產(chǎn)品宣傳推廣營(yíng)銷手段4.4.1產(chǎn)品概念推廣建設(shè)三亞特色的旅游產(chǎn)品體系。三亞旅游產(chǎn)品已經(jīng)具備了一定基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步發(fā)展，形成豐富的、獨(dú)具特色的旅游產(chǎn)品體系。在濱海海洋旅游方面，應(yīng)當(dāng)發(fā)展熱帶海島冬季陽(yáng)光旅游、海上運(yùn)動(dòng)、海上潛水、西沙旅游、無(wú)居民島嶼旅游以及郵輪產(chǎn)業(yè)。在森林生態(tài)旅游方面，應(yīng)當(dāng)發(fā)展康體保健旅游，紅色旅游，民族、民俗風(fēng)情文化旅游等。應(yīng)當(dāng)在符合土地利用總體規(guī)劃、符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不占用耕地、有效保護(hù)生態(tài)環(huán)境、維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益并依法辦理用地手續(xù)的前提下，發(fā)展高爾夫旅游。4.4.2經(jīng)營(yíng)品牌化從目前三亞現(xiàn)有城市旅游產(chǎn)品來(lái)看，熱帶濱海城市風(fēng)光為主導(dǎo)的觀光型產(chǎn)品的市場(chǎng)知名度、美譽(yù)度都很高，始終是海內(nèi)外旅游市場(chǎng)上暢銷的主導(dǎo)產(chǎn)品。由于觀光產(chǎn)品空間容量規(guī)模大，自然與文化交融，內(nèi)容豐富，知識(shí)含量高，吻合當(dāng)代旅游需求發(fā)展趨勢(shì)，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)生命力和競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)極與其他旅游產(chǎn)品相結(jié)合，對(duì)其他各類旅游產(chǎn)品的發(fā)育與發(fā)展都有極強(qiáng)的推動(dòng)力。所以三亞城市旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)以三亞熱帶濱海風(fēng)光為核心，重點(diǎn)提高其產(chǎn)品質(zhì)量，增加產(chǎn)品的高附加值，突出三亞熱帶濱海城市的特色，發(fā)揮觀光型旅游產(chǎn)品親和力強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)觀光與度假、會(huì)議、新婚蜜月等旅游方式的結(jié)合，提高三亞觀光型旅游產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。4.4.3營(yíng)銷人員專業(yè)化首先，大力發(fā)展旅游教育，為三亞城市旅游提供人才支持。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才競(jìng)爭(zhēng)，人才競(jìng)爭(zhēng)不僅取決于旅游從業(yè)人員的數(shù)量，還在于旅游人才的質(zhì)量。三亞充分利用高星級(jí)酒店云集、旅游業(yè)發(fā)展旺盛等優(yōu)勢(shì)，實(shí)行企業(yè)與院校聯(lián)合辦學(xué)，加強(qiáng)實(shí)踐與理論的結(jié)合，推進(jìn)旅游人才的培養(yǎng)。其次，實(shí)施“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，走出去”的人才培養(yǎng)戰(zhàn)術(shù)。主動(dòng)邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名的旅游院校前來(lái)三亞進(jìn)行訪問(wèn)、學(xué)術(shù)交流，比如，開(kāi)展三亞旅游大講壇。同時(shí)，加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外院校以及企業(yè)的合作，選送人才出去培訓(xùn)，可開(kāi)拓視野，增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，提高其綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能。再次，提高人才綜合素質(zhì)的同時(shí)，加強(qiáng)外語(yǔ)水平的提高。從2004年開(kāi)始，三亞入境接待人數(shù)和旅游外匯收入呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)，入境游市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。境外客源市場(chǎng)由港澳臺(tái)地區(qū)逐步向東亞、東歐、北歐、西歐和美洲地區(qū)擴(kuò)散，入境游客源結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。但是同時(shí)，也給三亞的旅游服務(wù)也提出了國(guó)際化的要求。無(wú)論是從管理人員，還是服務(wù)人員，都需要不斷加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)需求。因此，可通過(guò)開(kāi)展各種語(yǔ)言培訓(xùn)班，設(shè)立外語(yǔ)交流俱樂(lè)部，加強(qiáng)對(duì)外的交流，完善多語(yǔ)種路牌標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，都有助于提高旅游從業(yè)人員的外語(yǔ)水平。此外，城市居民既是城市旅游游憩者，同時(shí)還是城市旅游的接待者，所以城市居民的良好文化素質(zhì)、優(yōu)雅的舉止、高尚的情操、熱情誠(chéng)懇的態(tài)度，也直接影響著三亞的城市旅游整體形象和魅力。4.4.4完善服務(wù)流程大力營(yíng)造旅游發(fā)展環(huán)境，建設(shè)完善旅游公共服務(wù)體系，比如在醫(yī)療條件方面，應(yīng)積極加強(qiáng)對(duì)外交流與合作，提高其服務(wù)水平。組織城市旅游形象宣傳，制定實(shí)施旅游發(fā)展規(guī)劃，宏觀調(diào)控旅游產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)全市旅游業(yè)的宏觀指導(dǎo)和具體指導(dǎo)。強(qiáng)化市旅游局的工作職能、旅游管理機(jī)構(gòu)和工作職責(zé)，將促進(jìn)旅游發(fā)展列入政府議事日程。加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)城區(qū)旅游、重點(diǎn)旅游企業(yè)和重點(diǎn)旅游項(xiàng)目的發(fā)展引導(dǎo)。開(kāi)展旅游支撐政策體系研究，出臺(tái)加快發(fā)展旅游業(yè)的政策措施。先，加強(qiáng)人才資源的開(kāi)發(fā)有助于服務(wù)人員素質(zhì)的提高，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的優(yōu)化。就旅游服務(wù)者而言，再好的城市景觀、再有魅力的民族風(fēng)情、再現(xiàn)代化的接待設(shè)施，如果旅游服務(wù)人員的文化素質(zhì)低，缺乏良好的舉止和熟練的服務(wù)技能，不了解三亞城市旅游文化的深厚底蘊(yùn)及外在表現(xiàn)形式，不能體現(xiàn)景觀的審美情趣，就不可能滿足旅游者的文化需要，使其在三亞城市旅游活動(dòng)中難以獲得美的感受和經(jīng)歷，三亞城市旅游產(chǎn)品的整體形象就會(huì)因此受到損害，勢(shì)必會(huì)影響三亞旅游經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的增長(zhǎng)。其次，認(rèn)真執(zhí)行《三亞市開(kāi)展國(guó)家旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)城市建設(shè)工作實(shí)施方案》和相關(guān)國(guó)家、地區(qū)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，定期或不定期開(kāi)展全市旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化知識(shí)講座、培訓(xùn)，使三亞城市旅游服務(wù)工作不斷提升。5結(jié)語(yǔ)在旅游城市發(fā)展過(guò)程中，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不能單講景區(qū)的開(kāi)發(fā)，旅游城市應(yīng)該是城市包容景區(qū)，而不是應(yīng)該景區(qū)壓倒城市。旅游資源的外延在不斷的擴(kuò)散，任何東西都可以成為旅游資源，應(yīng)該把城市作為一個(gè)旅游目的地來(lái)看待，將城市本身打造成為游客和市民的吸引力。另一方面，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展，城市中的市民對(duì)休閑的要求越來(lái)越普遍。休閑要求的普遍性，使城市旅游中心功能也需要進(jìn)一步發(fā)揮。而城市旅游產(chǎn)品是城市旅游發(fā)展的核心部分，是城市旅游的靈魂。旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)得好，才會(huì)產(chǎn)生吸引力，旅游者的出游動(dòng)機(jī)才會(huì)被觸發(fā)，旅游人數(shù)才會(huì)增多，停留時(shí)間才會(huì)延長(zhǎng)，人均旅游消費(fèi)才會(huì)增長(zhǎng)，旅游目的地的效益才能得到保證。參考文獻(xiàn)[1]張廣瑞、魏小安、劉德謙主編，2000~2002年我國(guó)旅游發(fā)展:分析與預(yù)測(cè)[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2002.3.[2]劉菲.旅游飯店新業(yè)態(tài)分時(shí)度假交換系統(tǒng)[J].北京商學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2000,(4):56-59.[3]部愛(ài)其，徐進(jìn).關(guān)于我國(guó)加快發(fā)展分時(shí)度假的若干思考[J].中國(guó)軟科學(xué)，2001,(9):123-125.[4]郭盛輝.論分時(shí)度假及其在我國(guó)的發(fā)展[J].江西社會(huì)科學(xué)，2002,(6):155-156.[5]王婉飛.分時(shí)度假在中國(guó)本土化面臨的問(wèn)題與對(duì)策[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)與管理，2003,144(10):60-63.[6]劉趙平.分時(shí)度假·產(chǎn)權(quán)酒店飯店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展之路[M].中國(guó)旅游出版社，2002.[7]楊立娟，陽(yáng)希等.分時(shí)度假在中國(guó)[M].機(jī)械工業(yè)出版社,2004.[8]王婉飛.分時(shí)度假研究[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2005.[9新華網(wǎng):.[10]國(guó)際分時(shí)度假聯(lián)盟網(wǎng)站:.[11]中華分時(shí)度假網(wǎng):.[12]王海在線:[13]華夏之旅公司網(wǎng)站:[14]羅守貴，張國(guó)安，高汝熹.分時(shí)度假在中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展分析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)與管理，2002,123(1):62-65.[15]戴斌，束菊萍．產(chǎn)權(quán)酒店在我國(guó)發(fā)展的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策[J]．飯店現(xiàn)代化，2004，(06):15-17．[16]丁名申，錢(qián)平雷．旅游房地產(chǎn)學(xué)[M]．上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2004.[17]樊志勇．關(guān)于當(dāng)前旅游房地產(chǎn)熱的思考[J]．湖北社會(huì)科學(xué)，2003，(12):120-122．[18]方通華．千島湖旅游房產(chǎn)市場(chǎng)供求分析與市場(chǎng)地位研究[D].杭州，浙江大學(xué)，2008.[19]馮建英