商業(yè)地產(chǎn)項目融資建議

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一、房地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方法1、自有資金公司可以以自有資金的一部分進行投入,而且國家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。2、預(yù)收賬款預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)收購房者的購房資金，以及委托單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。它是開發(fā)商籌集開發(fā)資金的一種重要的方式。

在房地產(chǎn)市場前景看好的情況下，一般投資置業(yè)人士及機構(gòu)對預(yù)售樓宇都會表現(xiàn)出極大的熱情。這是因為他們僅需先期支付少量的資金，就可以享受未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)的增值收益。而對開發(fā)商來說，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給買家，雖可能會喪失一些未來利益，但相對于總體利益終究是微不足道的。預(yù)收購房款主要有兩種，一是分次收款，另一種是一次預(yù)收，顯然后一種情況對開發(fā)商更為有利。然而，預(yù)售樓宇在不同的國家或地區(qū)都會有一定具體限制條件。在我國很多地方，當(dāng)?shù)卣畬τ陂_發(fā)商預(yù)售前的實際投資額均有一些規(guī)定，如國家規(guī)定開發(fā)商超過25％的總投資，并已確定施工進度和竣工交付日期，方可預(yù)售。因此，開發(fā)商不能以為不出一分錢，空手就能搞成房地產(chǎn)，并得到豐厚的回報。3、銀行貸款房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行或其他金融機構(gòu)借入資金，按償還期限的不同，可分為短期貸款和長期貸款。其中短期貸款必須在一年內(nèi)償還，一般可作為企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)；而在房屋建成一定的階段，開發(fā)商可用以作抵押，籌集長期貸款。

房地產(chǎn)開發(fā)商無論自有資金多少，在每一個具體開發(fā)項目上，相當(dāng)程度上充當(dāng)“皮包公司”的角色。自有資金多的開發(fā)商，同時可從事多個項目的開發(fā)，而在每個項目上自有資金運用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。因此，開發(fā)商一般都與銀行或其他形式的金融機構(gòu)保持著較緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)商很多情況是通過抵押方式獲得銀行的貸款，具體方式如下：3.1土地使用權(quán)抵押貸款

土地使用權(quán)抵押貸款是房地產(chǎn)公司\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資取得貸款的主要方式之一，開發(fā)商通過自有資金獲取開發(fā)土地的使用權(quán)后，就可以把土地使用權(quán)抵押給銀行，獲取貸款資金，再把這筆資金投入開發(fā)建設(shè)，通過商品房預(yù)售回籠資金，歸還貸款。但是，土地抵押貸款在操作過程中比較繁瑣，因為商品房預(yù)售辦法規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽定后必須在30天內(nèi)到房管部門去做初始登記，只有經(jīng)過登記的合同才有法律效力，但是該商品房所依附的土地已經(jīng)抵押給銀行了，必須先解除土地抵押后才能登記預(yù)售的商品房。此時，開發(fā)商必須與銀行協(xié)商，用分期支付貸款的形式，把土地分期分批解除抵押，同時分期分批進行預(yù)售商品房登記。這樣才能保證發(fā)放土地抵押貸款銀行的權(quán)益，又不影響購房者的及時登記和項目銷售的順利進行。

3.2自有財產(chǎn)（股權(quán)）抵押貸款

開發(fā)商利用自有財產(chǎn)（股權(quán)）進行抵押獲取銀行貸款也是一個通常的途徑。開發(fā)商的自有財產(chǎn)一般是固定資產(chǎn)，比如辦公樓或機電設(shè)備（如汽車）、電子設(shè)備，或者其它有價證券、專有技術(shù)等有形、無形資產(chǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商對外投資形成的股權(quán)，在經(jīng)過工商部門和產(chǎn)權(quán)登記部門登記確認(rèn)，并經(jīng)過銀行對其進行評估后，也可以作為資產(chǎn)用來抵押獲取銀行的貸款。

3.3擔(dān)保貸款

房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的主管部門、上級公司提供擔(dān)保，或者由上級部門指定其它經(jīng)濟實體為自己提供擔(dān)保，也可以由自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保，由此獲取銀行的貸款，這類貸款的規(guī)模往往受到擔(dān)保方經(jīng)濟實力的制約。開發(fā)商進行銀行貸款，一般可采取以下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。一般情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮以開發(fā)項目土地使用權(quán)或在建工程作抵押的房地產(chǎn)抵押貸款。

銀行在提供\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資服務(wù)時，一般要按以下條件對貸款項目進行評估：借款用途、擬投資項目的可行性、借款人的資信和還款能力、還款來源、抵押物的實際價值以及市場情況等。提供貸款的首要原則，是擬作抵押的土地使用權(quán)的地塊或房產(chǎn)的所在地必須已實施有房地產(chǎn)抵押的規(guī)定和辦法。3.4項目封閉貸款

這個貸款方法是從上面一般的\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方法中“土地使用權(quán)抵押貸款”發(fā)展而來的。

3.4.1貸款的操作方式

開發(fā)商取得土地使用權(quán)證書后，不是直接把土地使用權(quán)證拿去銀行抵押貸款，而是在辦完《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，向銀行提出“項目封閉貸款”，銀行可在對該項目進行充分評估的基礎(chǔ)上，確定是否貸給該項目開發(fā)性貸款，使該項目取得進一步開發(fā)所需的資金。這筆貸款的保證是土地使用權(quán)但又高于土地使用權(quán)，因為還必須考慮項目的開發(fā)前景（只有項目適銷對路，才能保證貸款本息的及時足額歸還），貸款的規(guī)模和數(shù)額也高于單純的土地使用權(quán)證抵押貸款?！绊椖糠忾]貸款”還必須在貸款銀行開立專戶，由銀行對其從建設(shè)投入到銷售回收全過程的資金流向進行監(jiān)管，以保證該筆貸款用在該項目，待項目符合預(yù)售條件進入預(yù)售階段時，由開發(fā)商在該貸款銀行辦理住房抵押貸款，由此取得售房收入，并作為前述項目開發(fā)貸款的還款來源。

3.4.2開發(fā)商應(yīng)做的工作

開發(fā)企業(yè)為了順利取得銀行的項目封閉貸款，就應(yīng)該主動向銀行提供項目的具體情況，甚至在項目尋找過程中就請銀行提前介入，在項目的市場調(diào)查和項目經(jīng)濟分析和可行性研究階段充分聽取銀行的意見，使銀行對項目有充分的了解，對項目的開發(fā)前景有信心，愿意給該項目提供開發(fā)性的封閉貸款。

3.5公司綜合授信貸款

這個貸款形式是建立在銀行與開發(fā)商已經(jīng)有一定程度的了解，或者已經(jīng)有一段時間的來往，接受綜合授信的企業(yè)已經(jīng)有較好的業(yè)績的基礎(chǔ)上。

3.5.1貸款的操作方式

銀行為扶持信譽良好、經(jīng)營規(guī)范的企業(yè)進一步發(fā)展，經(jīng)過對企業(yè)的資產(chǎn)狀況、經(jīng)營狀況、發(fā)展前景進行綜合評價，給予該房地產(chǎn)開發(fā)商核定年度授信額度，即當(dāng)年給予該企業(yè)一定數(shù)額的貸款規(guī)模，只要在這個規(guī)模內(nèi)，開發(fā)商可以根據(jù)開發(fā)項目的資金需求，隨時提出貸款的要求，銀行會在很短的時間（比如一周內(nèi)）批準(zhǔn)貸款，這種貸款往往執(zhí)行最低的基準(zhǔn)利率，并且由于可以根據(jù)需求情況隨時在額度內(nèi)申請，所以取得開發(fā)資金及時的同時也節(jié)約了財務(wù)費用。

3.5.2開發(fā)商應(yīng)做的工作

開發(fā)企業(yè)要想獲得銀行的綜合授信貸款，必須信譽良好、經(jīng)營規(guī)范。所以開發(fā)企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，要注意以下幾個問題：

（1）提高經(jīng)營管理水平。要建立科學(xué)的、規(guī)范化的內(nèi)部運作體系，注意精簡高效，建立責(zé)、權(quán)、利一體的崗位責(zé)任制，明確職責(zé)和考核目標(biāo)，建立科學(xué)合理的內(nèi)部流程和運作機制，特別是在向政府機關(guān)申報項目建設(shè)手續(xù)的過程中，更要吃透政策，減少反復(fù)，提高整體效率。

（2）以市場為導(dǎo)向建立自己的品牌。從選址、規(guī)劃設(shè)計開始，就要注意市場調(diào)查，以市場為導(dǎo)向，以目標(biāo)顧客群的需求為中心展開市場營銷，在建設(shè)和營銷的過程中建立和深化自己的品牌。

（3）注重資信體系的建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)資信等級的高低直接決定\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式的優(yōu)劣，直接影響\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資額度的大小。因此開發(fā)企業(yè)一定要重視企業(yè)信譽。第一，要對銀行講信譽，特別是對銀行的貸款，一定要準(zhǔn)時履約，及時奉還，要按照金融咨詢評信機構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)積極參評信用等級，通過提高企業(yè)的經(jīng)營能力、獲利能力、償債能力和企業(yè)素質(zhì)來提高企業(yè)的資信等級。第二，要對社會、對政府講信譽，要對設(shè)計、施工、監(jiān)理單位講信譽。第三，要對購房客戶講信譽，確實做到銷售的商品房質(zhì)量合格、面積準(zhǔn)確、交房及時、售后保修。要積極按照政府工商行政管理部門提出的“重合同、守信用”單位的標(biāo)準(zhǔn)建立經(jīng)濟合同管理制度，嚴(yán)格履行各類經(jīng)濟合同，執(zhí)行國家的政策和法律、法規(guī)，成為真正的“重合同、守信用”單位。

3.6純信用免擔(dān)保免抵押貸款

純信用免擔(dān)保免抵押貸款是在上述公司綜合授信貸款的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的。

3.6.1貸款的操作方式

在綜合授信貸款的基礎(chǔ)上，銀行對“AAA級信用企業(yè)”和“重合同、守信用”企業(yè)還可實行純信用貸款。對信譽優(yōu)良的開發(fā)企業(yè)，每開發(fā)一個新的樓盤，銀行可以根據(jù)樓盤的規(guī)模給予一定規(guī)模的純信用貸款，以幫助開發(fā)商更快地開發(fā)經(jīng)營新的樓盤，這種貸款一般不指定使用用途，也不需要擔(dān)保和抵押，但該項目銷售時的住房抵押貸款還是要在該銀行辦理，以了解項目的銷售情況和控制貸款的回收。

3.6.2開發(fā)商應(yīng)做的工作

開發(fā)商要想得到銀行純信用免擔(dān)保免抵押貸款，當(dāng)然比獲得銀行綜合授信要嚴(yán)格一些，除了上面提到開發(fā)商應(yīng)做的工作，特別是要使企業(yè)獲得“AAA級信用企業(yè)”和“重合同、守信用”企業(yè)的信譽外，公司的主要負(fù)責(zé)人的管理水平、決策能力和個人信譽也十分重要。具備以上條件的中、小開發(fā)商還應(yīng)該和銀行進行多層次、多方位的溝通，讓銀行對企業(yè)更了解、更有信心，當(dāng)然把主要業(yè)務(wù)資金往來放在哪家銀行，哪家銀行自然就多一些了解、多一些信心。實現(xiàn)互惠互利，是房地產(chǎn)開發(fā)商取得銀行純信用免擔(dān)保免抵押貸款的先決條件。

3.7在產(chǎn)品、存貨抵押貸款

在產(chǎn)品、存貨抵押貸款是在“自有財產(chǎn)（股權(quán)）抵押貸款的基礎(chǔ)上，根據(jù)開發(fā)商的在產(chǎn)品和存貨也就是固定資產(chǎn)的特點發(fā)展而來。

3.7.1貸款的操作方式

房地產(chǎn)開發(fā)商作為一個持續(xù)經(jīng)營的開發(fā)商，往往手中還有一些未售房產(chǎn)，屬于在產(chǎn)品或產(chǎn)成品，尚未進入市場，也未轉(zhuǎn)為企業(yè)的固定資產(chǎn)，這部分房產(chǎn)經(jīng)評估后，也可以作為抵押物，獲取銀行的抵押貸款；另一方面，開發(fā)商已經(jīng)開工的在建工程作為在產(chǎn)品，也可以作為抵押物進行貸款。

3.7.2開發(fā)商應(yīng)做的工作

開發(fā)商為了獲取在產(chǎn)品和存貨抵押貸款應(yīng)做的工作：首先是在產(chǎn)品和存貨的確權(quán)工作，開發(fā)商必須提供足夠的政府有關(guān)批文，來確定這些在產(chǎn)品和存貨歸該開發(fā)商所有；其次必須請有資格的評估機構(gòu)進行評估；第三還要和銀行進行抵押折扣率商談；對在建工程的抵押貸款，除了確權(quán)和評估外，還必須對該項目的開發(fā)經(jīng)營進行一定期限的資金封閉管理，直到項目的貸款還清為止。

3.8開發(fā)企業(yè)之間的相互擔(dān)保

該貸款方式是在“擔(dān)保貸款”的基礎(chǔ)上，對尋找擔(dān)保方進行研究發(fā)展而來的方法。

3.8.1貸款的操作方式

擔(dān)保貸款是開發(fā)商獲取銀行貸款的另一條途徑。但是，在市場經(jīng)濟條件下，不能靠行政命令來找人擔(dān)保，上級政府機關(guān)又不能為企業(yè)擔(dān)保，專門為企業(yè)貸款提供擔(dān)保的金融單位目前又不普遍而且需要費用，到哪里去獲得較為便捷的擔(dān)保支持呢？

此時，去找一家與自己經(jīng)營范圍、規(guī)模、信譽差不多的企業(yè)，它也有同樣的貸款擔(dān)保的需求，經(jīng)雙方協(xié)商，銀行同意，可以相互成為對方的貸款擔(dān)保企業(yè)，完成貸款擔(dān)保的使命。

3.8.2開發(fā)商應(yīng)做的工作

在尋找相互提供擔(dān)保的企業(yè)的過程中，開發(fā)商應(yīng)做的工作在于尋找愿意提供擔(dān)保而且又能為銀行所接受的企業(yè)。因為要為對方擔(dān)保，必須考慮對方的資信和償還能力及貸款的額度的對等性，因此開發(fā)商在尋找相互提供擔(dān)保的企業(yè)的過程中，在同行業(yè)的兄弟單位中最容易找到這種對保企業(yè)。同時，這種企業(yè)也容易被銀行所接受。

在房地產(chǎn)抵押貸款證券化尚未成熟和利用社會保險基金以及住房發(fā)展基金尚不發(fā)達(dá)的情況下，以上辦法尚為短期內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)商可以馬上奏效的\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資辦法，當(dāng)然這些辦法對資金實力雄厚的大開發(fā)商同樣可以使用。

由于房地產(chǎn)業(yè)具有資金需要量大、投資周期長的特點，決定了開發(fā)商離不開銀行的支持，而房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，作為我國重點培育的新的經(jīng)濟增長點之一，也是銀行不能放棄的利潤增長點之一，所以銀行和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系非常密切，在短期內(nèi)的轉(zhuǎn)型期中，開發(fā)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的發(fā)展過程中，也同樣需要銀行對優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)商的扶持，使這些優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商在競爭中發(fā)展壯大。因此，銀行和開發(fā)商雙方都有積極性來培植這個市場。4、企業(yè)債券\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式企業(yè)債券是一種信用工具。所謂信用工具是指一些寫成的或者被印成的金融單據(jù)。其中注明了發(fā)行人和持有人之間關(guān)于資金轉(zhuǎn)移的承諾。在企業(yè)的運營中急需中長期的巨額資金時，發(fā)行債券變成為一種重要的\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)商正是這類需要巨額資金的企業(yè)，因此發(fā)行債券是房地產(chǎn)企業(yè)的重要\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資手段。

采用企業(yè)債券\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式主要應(yīng)注意以下幾方面的問題：債券的發(fā)行價格、票面利率、償還期限以及收益率。企業(yè)債券的償還期限。通常企業(yè)債券的償還期限在一年以上的視為長期債券,房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)決定了其所需資金需要用作長期周轉(zhuǎn)和固定資產(chǎn)的投資，因此房地產(chǎn)企業(yè)債券一般都是長期債券。當(dāng)然長期債券意味著企業(yè)要延長償還期限，故也要相應(yīng)提高債券的票面利率。企業(yè)債券的收益率。債券的收益率對購買債券的投資者非常重要，對于發(fā)行債券的企業(yè)也很重要，因為只有投資者能得到一定收益才會購買。從上可以看出，發(fā)行企業(yè)債券是\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資的重要途徑。但必須注意，不是每個企業(yè)都可以采取這條途徑。有關(guān)政府部門（一般是政府金融部門）會嚴(yán)格審查公司及項目的背景、經(jīng)濟效益、債券發(fā)行總額及方式等內(nèi)容。5、企業(yè)股票\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式企業(yè)股票與企業(yè)債券的根本共性就是它們都是有價證券。通過發(fā)行企業(yè)股票進行\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資是企業(yè)經(jīng)濟運作中籌資的重要手段。股票同債券的最大區(qū)別在于股票是股權(quán)證書，持有普通股股票的人有權(quán)參與公司的經(jīng)營管理。股票表明了其持有人對企業(yè)財產(chǎn)的所有權(quán)和經(jīng)營管理的決策權(quán)擁有控制或參與的權(quán)利，而債券只表明其發(fā)行人和持有人之間存在著債權(quán)債務(wù)的關(guān)系，債券持有人不能干預(yù)其發(fā)行人的經(jīng)營活動。股票發(fā)行企業(yè)必須是股份公司。股票投資的風(fēng)險程度較高。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的風(fēng)險高、投資大、房地產(chǎn)企業(yè)成為股份公司從而可以采用股票\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式籌集資金是非常重要的。6、爭取外單位投資企業(yè)對外投資的方式一般有兩種：一種是以貨幣資金方式向其他單位投資，一種是以實物、無形資產(chǎn)的方式進行投資。就房地產(chǎn)業(yè)而言，由于它的投資回報率較高，贏利豐厚，自然會成為其他單位矚目的焦點。開發(fā)商應(yīng)抓住機會，加強與外界經(jīng)濟合作關(guān)系，以支付約定利率或其他方式取得外單位投資，這是一條十分有效的籌資方法。7、利用外資貸款房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式可分為兩種，即利用國外直接投資和國外間接投資。利用直接投資、一般有成立合資或合作公司的方式。在這里，外商的投資構(gòu)成外商資本金，亦構(gòu)成企業(yè)的自有資金，故此方式實際上為第一種籌資方式。而利用外資貸款實際上就是利用國外的間接投資。間接利用外資一般不涉及企業(yè)所有權(quán)與控制權(quán)的喪失問題，但需要用外匯還本付息，除了一些國際性或政府間優(yōu)惠貸款外，國外商業(yè)貸款利率一般都很高，故其風(fēng)險較大。一般來說，除從事大型項目的開發(fā)外，中小型企業(yè)不宜采用此種方式。8、合作開發(fā)開發(fā)商尋找一家或幾家有經(jīng)濟實力的企業(yè)進行合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)的較好方法。合作開發(fā)的形式是多種多樣的，可以是兩家合作，也可以多家合作；可以長期合作，也可以就項目短期合作；可以是緊密型合作，也可是松散型合作。總之，這種方法對于緩解開發(fā)商自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險是大有益處的。

以上是開發(fā)商進行房地產(chǎn)資金籌措的常見形式。對于開發(fā)商來說，籌集到資金，只是解決了“開源”的問題，而更為重要的則應(yīng)是如何合理地使用資金，以降低成本，提高效益。因此，搞好資金的“節(jié)流”，充分挖掘現(xiàn)有資金的潛力，使資金發(fā)揮其最大效用，是房地產(chǎn)開發(fā)商必須認(rèn)真對待的一個問題。9、過橋貸款所謂過橋貸款，通常又稱“搭橋貸款”，這是一種過渡性的貸款，一般是指中介公司向為其服務(wù)的房地產(chǎn)公司提供的短期融資，該資金用于為被服務(wù)的房地產(chǎn)公司創(chuàng)造必要的中長期貸款條件。10、發(fā)行房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。房地產(chǎn)債券的種類繁多，可按不同標(biāo)準(zhǔn)進行分類，其中最主要、最常見的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產(chǎn)政府債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。11、上市后發(fā)行房地產(chǎn)股票融資我國房地產(chǎn)公司我們研究發(fā)現(xiàn)2006年整個滬深兩市，房地產(chǎn)上市公司一共有95家滬深兩市房地產(chǎn)上市公司中有32家的EVA值，就是經(jīng)濟增加值是為正的，也就是說有32家房地產(chǎn)上市公司為股東帶來的真正的財富創(chuàng)造的效應(yīng)。經(jīng)濟增加值為正的公司的總價值一共是高達(dá)46.99億元，同比增長翻了一倍以上。房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的需要，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價證券。房地產(chǎn)股票作為特殊行業(yè)的股票，既有與一般工商企業(yè)股票的共性特點，如基本的“三性”特性、發(fā)行程序、上市交易種類、利益分配順序等，又有本行業(yè)的一些特殊性。12、夾層融資夾層融資是指從風(fēng)險與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。13、委托貸款企業(yè)間進行直接借貸行為不具有法律效力，而企業(yè)卻可以通過銀行委托貸款的方式貸款給企業(yè)則是一種合法的方式，通過定向的委托貸款行企業(yè)間借貸之實。委托貸款的資金成本一般高于銀行同期貸款利率，更適合資金需求比較急迫、項目回報率高的企業(yè)。因此我們可以看出整個委托貸款里實際上是有四個主體：投資方、銀行、擔(dān)保方、融資方。融資成本的利益在前三者之間進行分配，通常總的成本會超過10%。(十)信托投資公司房地產(chǎn)信托計劃融資信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。14、民間借貸民間借貸指雙方當(dāng)事人均為銀行、非銀行金融機構(gòu)等經(jīng)營金融業(yè)務(wù)的企業(yè)之外的企業(yè)法人、其他組織的企業(yè)間借貸，即非金融機構(gòu)參與型融資。15、典當(dāng)?shù)洚?dāng)，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。一般來說，典當(dāng)行提供的當(dāng)金數(shù)額較小，典當(dāng)期限較短，利息加上綜合費相對銀行的貸款利息顯得較高，而典物的估價一般都嚴(yán)重偏低，如有別的融資途徑，開發(fā)企業(yè)不會通過此種途徑融資。16、其他手段現(xiàn)實中也存在一些其他的融資手段，比如開發(fā)企業(yè)和他人訂立房屋買賣合同，約定在一定時間后他人可要求開發(fā)企業(yè)回購房屋，開發(fā)企業(yè)除了返還房款外，尚支付給他人一定的固定回報，從本質(zhì)上來說，該種做法實際上是一種變相借貸，是一種違規(guī)行為。二、商業(yè)地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方法的選擇與創(chuàng)新企業(yè)的組織形式?jīng)Q定著\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式。企業(yè)可以采取上市、股權(quán)\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資、企業(yè)債券\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資、銀行貸款、通過合資、合作以資源換資源等方式進行\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資。這些\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式不能隨意采用，要根據(jù)企業(yè)的組織形式來確定企業(yè)的\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式。對于很多企業(yè)，上市并不一定是好的\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式，如我國很多企業(yè)不愿意提高財務(wù)透明度，公開自己的財務(wù)狀況，就不要去上市，因為上市需要公司財務(wù)透明度很高，運營操作能力很強，否則股東、投資者不知道公司的經(jīng)營狀況、運作能力到底如何，就不會購買公司股票。收購上市公司是\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資的捷徑，但存在很大風(fēng)險，因為上市公司會有因經(jīng)營不善出現(xiàn)的垃圾資產(chǎn)，而收購擬上市公司，投資前可了解資產(chǎn)質(zhì)量，價格也相對低廉，不會出現(xiàn)大的風(fēng)險，可以做到有的放矢。不用上市，也能進行\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資，如可以通過私募（股權(quán)轉(zhuǎn)讓、交換）來進行\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資。與境外企業(yè)進行合資，外方也要求財務(wù)透明度很高。另外，股權(quán)\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資的成本很高，銀行貸款、債券的\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資成本比較低，企業(yè)不能負(fù)擔(dān)高昂的\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資成本，就不要輕易采取股權(quán)\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資。上面我們提到的一般的\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資手段在正常的條件下是很好的辦法，但在目前面臨著銀行提高\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資要求，政府提高預(yù)售條件的情況下，就無法較好較快地解決目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急于解決的\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資問題。因此，我們必須找到新的途徑，下面我們結(jié)合實踐，提出解決問題的辦法和途徑。房地產(chǎn)證券化在美國等國家的實行，極大推動了那些國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從不少發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)證券化的實踐來看，資本市場的發(fā)展?fàn)顩r以及相關(guān)法律法規(guī)的完善程度是房產(chǎn)證券化能否推行的重要因素。房產(chǎn)證券化的推行顯然要以一個比較成熟的資本市場為依托。因為只有一個比較完善的資本市場才可以為抵押貸款證券的發(fā)行、交易、轉(zhuǎn)讓、監(jiān)管等提供便利條件。由于我國在經(jīng)濟體制、金融政策上同那些國家有很大的差異，加上資本市場還未完全放開，所以對是否有必要推行房產(chǎn)證券化，以及如何推行房產(chǎn)證券化這兩個問題上存在很多爭論，在實踐中也未有突破性進展。在權(quán)衡各種\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式后，我公司認(rèn)為信托方式是\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資的較佳途徑。但企業(yè)一定要了解資金信托業(yè)務(wù)的內(nèi)容和游戲規(guī)則。信托業(yè)務(wù)是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的管理、運用和處分的行為。房產(chǎn)信托，就是房產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合。然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。

信托籌資和銀行貸款相比，有其一定優(yōu)勢：一是資金成本低，銀行長期貸款利率是5.8％－6％，私下拆借一般高達(dá)10％以上，而上海國際信托發(fā)行信托計劃貸款給上海國際大廈，利率僅為5.49％；二是信托募集資金靈活方便，國內(nèi)銀行貸款監(jiān)管嚴(yán)格，項目審批手續(xù)繁瑣，效率較低，而信托公司只要認(rèn)可，可以隨時發(fā)行，募集資金量不受限制；三是資金利率可靈活調(diào)整，而銀行貸款一般為固定利率。

推行房地產(chǎn)信托計劃首先要具備以下條件：需要一個可預(yù)見的，具有良好投資回報的項目；已投資額不低于信托發(fā)行計劃的資金量；有一家懂房地產(chǎn)金融的機構(gòu)進行策劃和運作；有一家信托投資公司出面發(fā)行信托計劃。

一旦出現(xiàn)下列情況，如：在推介期滿時，委托人繳付的資金未達(dá)到信托計劃的80％、信托的存續(xù)違反信托目的、信托目的已經(jīng)實現(xiàn)或不能實現(xiàn)的、信托計劃期限已滿，均會出現(xiàn)信托計劃終止的局面。

信托計劃期滿時信托財產(chǎn)的分配問題時，可以采取集合資金信托計劃在信托期滿后采取一次性現(xiàn)金分配方式，分配信托賬戶中的全部未分配信托財產(chǎn)；或者受托人于信托期滿后20個工作日內(nèi)，編制信托計劃執(zhí)行報告和信托財產(chǎn)分配報告，經(jīng)委托人或受益人同意，并經(jīng)有資格的中介機構(gòu)進行審計后執(zhí)行。也可以是受托人于信托資金分配后20個工作日內(nèi)，書面通知委托人取回應(yīng)分配信托財產(chǎn)。

對于未被取回的信托資金由信托人負(fù)責(zé)保管，保管期間受托人不得運用該財產(chǎn)，保管期間的利息等形式的收益屬委托人所有，發(fā)生保管費用由被保管的信托財產(chǎn)承擔(dān)。由浙江省國際信托有限責(zé)任公司設(shè)計實施的房產(chǎn)信托產(chǎn)品曾在杭州試行，并引起了出乎意料的效應(yīng)，交易所門庭若市。杭州三盛房地產(chǎn)公司的“頤景園”項目資金信托計劃3000萬元，由中信銀行杭州分行為其代銷，原本推介期16天，結(jié)果3天時間就被消費者預(yù)約一空。根據(jù)市場如此好的反響和需求，浙江省國信和中信銀行再次推出浙江第二只信托產(chǎn)品——杭州“華清山莊”資金信托，此次信托計劃是2500萬元，但預(yù)約資金已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過信托計劃。據(jù)中信杭州分行有關(guān)人士介紹，目前房產(chǎn)投資者極為看好房產(chǎn)信托產(chǎn)品，個人投資者購買10萬元、20萬元的信托產(chǎn)品的比比皆是。房產(chǎn)信托市場處于空前的供不應(yīng)求狀況。信托產(chǎn)品以如此神速的動作火爆登陸杭城，最直接的原因在于自央行要求各商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)貸款后，不少房地產(chǎn)開發(fā)商開始另尋\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資渠道，這使得信托產(chǎn)品剛好可以“趁虛而入”。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：我國房產(chǎn)市場當(dāng)前的\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資渠道非常單一，主要以銀行貸款為主，而近來銀行收緊房地產(chǎn)貸款，此舉正好為運作靈活、風(fēng)險小、回報率高的信托產(chǎn)品提供了一個發(fā)展壯大的契機。信托產(chǎn)品不但可以成為銀行貸款\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資的重要補充，而且它的出現(xiàn)也正順應(yīng)了逐步成熟的房地產(chǎn)市場\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資渠道多樣化的趨勢，其發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

信托參與房地產(chǎn)，目前主要以設(shè)立基金信托、以貸款信托的模式介入房地產(chǎn)和用股權(quán)投資信托兩種方式為主。而信托投資公司根據(jù)企業(yè)的情況和需求，可以靈活的設(shè)計和運作信托計劃，這都給信托參與房產(chǎn)投資提供了盡可能的高效、便捷和安全保障。

信托產(chǎn)品的推廣，不僅給房產(chǎn)開發(fā)商\o"點擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資提供了便利，而且可以讓個人通過信托產(chǎn)品直接參與房產(chǎn)投資，給個人資金找到了一個新的投資出路。目前，杭州房產(chǎn)信托投資預(yù)計收益率為4.2%，回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款、國債、企業(yè)債和基金等多種金融投資產(chǎn)品，而較小風(fēng)險更是讓投資者擋不住誘惑，傾囊而出。

近期，除了中信銀行將加大推出新的信托產(chǎn)品的速度和力度外，民生銀行和招商銀行等也不甘寂寞，準(zhǔn)備相繼進軍房產(chǎn)信托市場。三、“XXXXX項目”\