（物業(yè)管理）物業(yè)的物業(yè)管理方案

(物業(yè)管理)物業(yè)的物業(yè) (二)企業(yè)理念 (三)公司優(yōu)勢 (四)專業(yè)的顧問服務(wù)機(jī)構(gòu)——顧問團(tuán) (一)服務(wù)原則 (二)具體目標(biāo) (一)組織機(jī)構(gòu)圖 (二)職責(zé)描述務(wù)質(zhì)量保證措施 (一)項目顧問基本范圍 (二)項目顧問具體內(nèi)容 (三)顧問服務(wù)質(zhì)量保證措施度表費(fèi)第一部分項目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研深入現(xiàn)場調(diào)研，所了解的基本情況如下：【XXX位于江寧開發(fā)區(qū)佛城路以南,將軍南路以東,牛首河以北,占地以建設(shè)XX新密集區(qū)為目標(biāo)，精心規(guī)劃設(shè)計。以百家湖為核心，依次向外分設(shè)三個發(fā)展圈層：一是百家湖風(fēng)景游覽城，內(nèi)設(shè)商貿(mào)、別墅、植物、療養(yǎng)、大中心；二是金融、科技、社團(tuán)及住宅區(qū)；三是高新技術(shù)產(chǎn)的大專院校及高科技企業(yè)在江寧開發(fā)區(qū)的落成,一個全新的以科技文化為主的江寧開發(fā)區(qū)正在崛起,為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機(jī)。緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島”,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升。銷售對象主要為來江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家,投資家,和高薪白領(lǐng)?！咳绾伟裍XX高尚住宅小區(qū)納入物業(yè)管理的視角，達(dá)到都市地標(biāo)性建筑形象的要求,XXX高尚住宅小區(qū)給我們帶來了諸多課題：l從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實施與周邊施工(配套工程收較大。lXXX高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家、投資家、和高薪白，素質(zhì)高、要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來更清新的時代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求未來物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。1“XXX文化區(qū)”這一規(guī)劃設(shè)計理念，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù)？社區(qū)中的文化建設(shè)能否切合“國家安定團(tuán)結(jié)的需要、物業(yè)管理企業(yè)管理的需要、社區(qū)成員自娛自樂的需要”？社區(qū)活動的開展應(yīng)充分尊重江寧地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣，社區(qū)文化用房的使用功能安排應(yīng)切合高學(xué)歷者、IT產(chǎn)業(yè)人士和投資家人士的需求。1XXX高尚住宅小區(qū)的業(yè)主基本屬于高收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的顧客不斷增長的需求。脫傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識不強(qiáng)等問題。這些問題的存在，一定程度上會影響管理服務(wù)費(fèi)的收繳率，對此如何應(yīng)對？……第二章管理服務(wù)理念及管理思路按設(shè)計說明，XXX高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計上本著大戶型的設(shè)計理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望?；芾恚瑢崿F(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引滿意”的質(zhì)量方針,對小區(qū)實行標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理服務(wù)方式.每一項服務(wù)作業(yè)、每一個作業(yè)動作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都經(jīng)過大量的培訓(xùn),足以達(dá)到省時、高效的服務(wù)準(zhǔn)則.我們實施“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。我們將圍繞“環(huán)境保護(hù)、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來組織、策劃社區(qū)活動，努力把XXX高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣共融的“城市家園文化區(qū)”。科學(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來了建筑設(shè)計理念的日新月異,業(yè)主對服務(wù)的需求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的XX物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進(jìn)的管理運(yùn)作機(jī)制。我們在管理體制上實現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵機(jī)制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、工程建設(shè)、樓盤XXX“精品服務(wù)，全心全意滿足顧客需求”為目標(biāo)開展。住宅產(chǎn)業(yè)＂三分建、七分管＂的客觀事實決定了物業(yè)管理的重要性，探展，滿足作為受益主體－－高收入階層的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實意義。研究“XXX文化區(qū)”到底需要什么樣的管理模式？我們認(rèn)為,管理好高尚住宅小區(qū)的核心問題在于:解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。我們確立XXX的物業(yè)管理模式是：1緊密圍繞“服務(wù)業(yè)主、報效社會”的核心理念精品服務(wù)”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品1倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程管理思想建立以流程為基石的客戶需求價值鏈1倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為1致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“天天讓您滿意”的服務(wù)理念在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對XXX高尚住宅小區(qū)的特色及實際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。我們的管理思路是：1采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法1強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序1強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計劃的科學(xué)實施的有機(jī)結(jié)合1強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)1確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化1確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美l致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識l致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升l致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境第四章擬采取的管理服務(wù)措施結(jié)合XXX高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實現(xiàn)及精品服務(wù)的供給：XX物業(yè)已于國內(nèi)較早通過ISO9001質(zhì)量管理體系，雖然業(yè)界對物業(yè)管理企業(yè)競相進(jìn)行ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證意見不一，但我們認(rèn)為，進(jìn)行質(zhì)量體系認(rèn)證建立了一種科學(xué)規(guī)范的企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督體系，使企業(yè)不致于偏離標(biāo)準(zhǔn)化軌道。在XXX物業(yè)管理介入及實施過程中，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系是我們開展工作的基礎(chǔ)。XX物業(yè)于九七年建立了ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過英國BSI的第三方認(rèn)證，通過四年多的實際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。隨著國際標(biāo)準(zhǔn)化組織于2000年12月頒布了2000版質(zhì)量管ISO以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。運(yùn)作較為成熟的管理模式，并于2000年成功進(jìn)入全累了豐富的工作經(jīng)驗。我們認(rèn)為對于企業(yè)而言，XXX物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合。我們將充分運(yùn)用XX物業(yè)的管理模式以及在深圳市場成功運(yùn)作的工作經(jīng)驗，有針對性地開展工作，了解客戶需管理處推出的各項管理服務(wù)措施更加切合業(yè)主的需要及深圳市政策法規(guī)。三、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍要實現(xiàn)我們在管理方案中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運(yùn)作中的一項工作重點(diǎn)就是保證XX物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。X至介入高層管理。如果這些有志之士把加盟XX物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項關(guān)鍵問題就在于對員工到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級員工保持服務(wù)知識、技能與服務(wù)需求達(dá)到動態(tài)平衡?；v觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。在當(dāng)今各級組織對信息的通訊和共享有著迫切的需求。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們設(shè)想在居住區(qū)計算機(jī)網(wǎng)上建立站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總部的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門、深圳總部可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督個“信息島”，從而滿足社會各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。物業(yè)管理人與居委會、業(yè)委會均涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，三者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，在XXX我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確上述三者之間的分合，即：物業(yè)管理人專業(yè)服務(wù)、業(yè)委會自治管理與居委會社區(qū)管財務(wù)賬目、定期提交“管理報告”、組織“管理處開放日”活動、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等規(guī)定的條件后依法成立，并從保護(hù)業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)委會自治管理的意識和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。對于居委會，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教有效支持。我們深信：只要從服務(wù)業(yè)主的根本目標(biāo)出發(fā)，三方的合作一定能成為推動小區(qū)管理水平提高的助力。七、提供個性化的裝修套餐服務(wù)國人生活品質(zhì)的不斷改進(jìn)，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個問題。但是，現(xiàn)階段裝修市場的不規(guī)范因素卻讓大部分業(yè)主深感困惑。一方面，普通的業(yè)主因為專業(yè)的限制，對于裝修方案的設(shè)計、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足;另一方面，因為監(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤，導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠，“游擊隊”四處出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)服務(wù)社會化的進(jìn)程中，我們認(rèn)為：物業(yè)管理企業(yè)完全可以扮演一個主配套服務(wù)。我們擬通過公開招標(biāo)的方式引入3—4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊日據(jù)個別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之強(qiáng)大的服務(wù)平臺和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在XXX的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶服務(wù)中心的運(yùn)作體系。即將管理處的內(nèi)部管理和對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。客戶服務(wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務(wù)需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)分類處理；而管理處所有需公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。通過管理服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證管理處對外信息傳播的口徑跟蹤和落實直至業(yè)主滿意為主；第三，客戶服務(wù)中心24小時的工作時間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。九、管理體系的全面整合和提升社會的環(huán)境時時在變，業(yè)主的需求亦時時在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的服務(wù)需求的要求。XX物業(yè)自1999年開始實施管理體系的全面整合提升。其精髓就在于持續(xù)地不間斷地進(jìn)行流程再造，對日常一些已經(jīng)相對固化的思維方式、服務(wù)理念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實需而為業(yè)主提供真正適用的服務(wù)產(chǎn)品。經(jīng)過近三年的運(yùn)作，我們已經(jīng)取得了實質(zhì)性的突破，在一些原來績效低下的功能性障礙流程和高位的再造效果。在XXX物業(yè)管理想指導(dǎo)日常的具體工作。致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)能為導(dǎo)向”運(yùn)作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。十、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理的一個重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主的日常起居和安全保障等問題。根據(jù)我們對小區(qū)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗，我們將XXX共用設(shè)控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修；以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)(包括大、中修)；以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)(改造)。在XXX共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗和專業(yè)的分包方，對其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實現(xiàn)對共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一個個相對封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴于社會綜合服務(wù)體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動后，社區(qū)所形成市場需求十分可觀。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理上看，社區(qū)市場形成與發(fā)展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰”的一般性規(guī)律，而在實際運(yùn)作中卻暴露出一些社會問題，如住宅區(qū)修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)服務(wù)體系結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致惡性競爭傷及業(yè)主。物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會化過程目由物業(yè)公司經(jīng)營和管理。我們對此高度重視，一方面，將以深度市場調(diào)研來了解業(yè)主的服務(wù)需求，并以此來設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的服務(wù)體系結(jié)好的商家參與社區(qū)服務(wù)，堅決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠(yuǎn)利益的作法。十二、實現(xiàn)垃圾分類回收環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類回收已運(yùn)行多年，而真正較為科學(xué)徹底的實現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因為在現(xiàn)階段至少還受制于以下因素：1．國民環(huán)保意識有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分2．生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一低了垃圾回收參與者的積極性。在我們看來，“垃圾是一種放錯位置的資源”，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，實施垃圾分類處理，大大提高垃圾回收效率，我們擬向業(yè)主推薦使用，既方便日常家居生活又有利于居住區(qū)環(huán)保，為垃圾減量化收集創(chuàng)造條件。標(biāo)標(biāo)XXXXXXXXX客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式。全年工作計劃預(yù)算并逐項分解至業(yè)績防主管保潔、園藝主管行政、財務(wù)主管XXX管理處組織架構(gòu)描述：書，實行獨(dú)立核算。2.XXX管理處各崗位所需人力資源配置實行XX物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊。和保證信息渠道的暢通。4.管理處經(jīng)理助理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時兼任行政主管和會所主管,降低人力資源成本。5.物業(yè)主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、檢修以及業(yè)主的請修工作。6.行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各部門的考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)。7.客戶助理的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心的運(yùn)作，建立管理處與業(yè)主之間的服務(wù)平臺,處理客戶投訴,并將業(yè)主的需求信息迅速、準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位。三、創(chuàng)建XXX有效的服務(wù)價值鏈X全面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升XX物業(yè)人的服務(wù)價物業(yè)人風(fēng)采的團(tuán)隊。本要素培訓(xùn)商住宅局民政稅務(wù)居委會市政XXX處供貨商線電視電信園林環(huán)衛(wèi)人防其他外部溝通導(dǎo)向圖說明：業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理合同。作。4.在XXX居住區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50％以上時,召開產(chǎn)權(quán)人代表大會,選舉成立XXX業(yè)主委員會,由小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與管理。業(yè)委會根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對管理上的各項事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指5.管理處將在公司原有的社會公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展各類社會。要求、選用辦法和人員編制情況提要：1、人員配備注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性；2、樹立“管理者就是培訓(xùn)者”的觀念；一、管理人員素質(zhì)要求理多年，具有豐富的理論知識和實有獨(dú)到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想，具管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。計師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟建專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管人素質(zhì)描述：(崗位),性別B；保安班長,男性,30歲以下,大專,三年以上保安管理工作經(jīng)驗,1人B40歲以下,大專以上,具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗及三年以上B.具有中級以上的相關(guān)技能等級資格,1人男性,35歲以下,中級,專業(yè)工作經(jīng)驗三年以上,1人C.三證齊全(身份證、計劃生育證及勞務(wù)用工證)，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資二、管理服務(wù)人員配備在人員的配備和選拔上，我們始終堅持如下原則：注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。根據(jù)XXX的規(guī)劃設(shè)計思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往小區(qū)物業(yè)管銷售中心配備服務(wù)人員3人，待小區(qū)入伙以后再對銷售中心配備的服務(wù)人員進(jìn)行調(diào)整；在小區(qū)管理進(jìn)入正常期時，配備各類管理服務(wù)人員38人 (含保安、保潔和園藝等)。三、管理人員的選用辦法XXX管理處各崗位所需人力資源配置實行XX物業(yè)管理公司管理下的向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍，提高員工素質(zhì)是實現(xiàn)我們在本次投標(biāo)中的各項承最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運(yùn)作中的一項工作重點(diǎn)就是保證XX物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機(jī)會，甚至介入高層管理。如果這些有志之士把加盟XX物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。第三章資源配置情況提要:1、物資裝備堅持經(jīng)濟(jì)、實用、節(jié)儉的原則進(jìn)行測算和配置；2、XXX前期開辦費(fèi)人民幣總計42萬元。為確保對XXX實施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平,我們按照科學(xué)性和實用性的原則進(jìn)行論證,并結(jié)合實地調(diào)研,制訂出XXX管理處詳細(xì)的物資裝備計劃(詳見附表)。一、管理用房的配置面積和要求排如下:序號,部門,面積(M2),位置,序號,部門,面積(M2),位置1,經(jīng)理辦公室,10,,2,經(jīng)理助理辦公室,10,3,行政財務(wù)部,20,,4,綜合事務(wù)部,20,5,客戶服務(wù)中心,5,,6,倉庫,15,7,會議室,20,,,,,備注,管理用房擬安排100平方米 生活用房共需112平方米,我們將與發(fā)展商協(xié)商解決。二、物資裝備計劃:名稱,數(shù)量,單價(均價),合計,備注空調(diào)機(jī)(分體式、柜式),2套,4000.00,8000.00,用800.00,用00,手電筒,5把,60.00,300.00,00,小計,,,103200.00,.00,.00,350.00,(均價),1000.00,小計,,,65950.00,0.00,00.00,、專用,小計,,,37300.00,第三部分促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾第一章銷售對象的定位一、銷售對象定位XXXXX市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)—江寧開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶,佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島”,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預(yù)測，銷售對象應(yīng)定位為在XX創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領(lǐng)階層.這一群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng)，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的家政服務(wù)、個性化服務(wù)、精。二、物業(yè)管理服務(wù)定位：能夠保值及不斷增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合XX本地之文化背景及江寧區(qū)之感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。我們擬在XXX的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。我們將在管理服務(wù)中著力于以下三個方面：建“事業(yè)至真、生活至愛”的社區(qū)文化、塑造“樸實無華、追求時尚”的審美文化。第二章配合銷售的措施八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識和把握。為了配合XXX的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：一、簽定物業(yè)管理委托合同規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次投標(biāo)我們有幸中市物業(yè)管理條例的指導(dǎo)下，就XXX的物業(yè)管理與XX物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。而在銷售中心的前期管理上,建議亦簽定委托管理協(xié)議,限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保障。二、提供物業(yè)管理咨詢XXX負(fù)責(zé)物業(yè)管理方務(wù)，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解三、提供物業(yè)管理培訓(xùn)為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心；四、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)在XXX正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。五、提供有形展示根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛；六、協(xié)助舉辦展銷活動協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N活動；七、開展業(yè)主意見征詢見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理、會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) (尤其是家庭購房者)在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂；；3、在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈送雨傘等各項服務(wù)；第四部分項目服務(wù)管理費(fèi)第一章財務(wù)管理提要：的監(jiān)督；財務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營的“生命線”。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及XX資金的良性運(yùn)作。一、財務(wù)管理模式XX物業(yè)管理公司管業(yè)預(yù)批理務(wù)算準(zhǔn)酬指報監(jiān)金導(dǎo)告督司行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。二、財務(wù)管理措施 (一)設(shè)立財務(wù)管理機(jī)構(gòu)。我們將在管理公司行政部下設(shè)財務(wù)組，并設(shè)會計、出納和收款員等專、兼職財務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財務(wù)管理工作。 (二)建立規(guī)范、透明的財務(wù)體系。執(zhí)行。2、深圳市XX物業(yè)管理有限公司對XXX物業(yè)管理處的財務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對財務(wù)帳目進(jìn)行一次審計。理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。4、管理處每三個月向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。5、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報告，并提交業(yè)主委員會 (三)加強(qiáng)財務(wù)管理的職能。物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強(qiáng)計劃、統(tǒng)計、成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費(fèi)，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時有效降低管理成本。三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取 (一)我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項代收代繳費(fèi)用的收取。對于部分在上班時間交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。 (二)在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。 (三)對于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費(fèi)。對于拒不交納的住保全體業(yè)主的利益。四、維修基金的管理和使用 (一)對維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。 (二)管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預(yù)算，提交開發(fā)商(或業(yè)委會)審議通過后執(zhí)行。 (三)管理處需使用維修基金時，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報開發(fā)商(或業(yè)委會)審批。 (四)當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟50％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分?jǐn)偂?(五)維修基金的收支帳目接受XX市XXX置業(yè)有限公司和業(yè)主監(jiān)督并且每三個月公布一次，年度使用情況接受XX市XXX置業(yè)有限公司(或業(yè)委會)及其委托的會計師事務(wù)所審計。第二章日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算提要：每年按收入的15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理；，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅決按招標(biāo)書確定的參考價格及XX市房地局、物價局等政府部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項目的益原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營。一、物業(yè)管理資金的籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保XXX居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實現(xiàn)良性循環(huán)。XXX居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖節(jié)余物業(yè)管理資金管理傭金經(jīng)營收入管理服務(wù)費(fèi)收入會所經(jīng)營收入會測算 (一)測算依據(jù)及說明1、XX市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。們對相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測如下：指標(biāo)名稱,第一年,第二年,第三年以后住宅入伙率,80％,90％,95％商用房出租率,30％,70％,95％管理服務(wù)費(fèi)收繳率,98％,98％,98％停車庫房使用率,60％,80％,90％自行車位使用率,90％,98％,100％34人，平均工資待遇600元/人.月。6、XX物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。7、XXX居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃。8、XX市及XXX居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。 (二)XXX居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)(由XX物業(yè)公司和XXX置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定)； (三)日常物業(yè)管理收入測算(由雙方商談制定標(biāo)準(zhǔn)后再做測算) (四)日常物業(yè)管理支出測算(同上)三、測算結(jié)果分析經(jīng)初步測算，管理處年收支盈虧情況如下(單位：萬元)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo),第一年,第二年,第三年,第四年以后總收入,,,,總支出,,,,年收支盈余,,,,測算結(jié)果分析： (一)收支盈虧及原因(根據(jù)XX公司和XXX置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測算和分析) (二)收支虧損的彌補(bǔ)辦法針對小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營項目，在方便業(yè)主入住和生活的同時增處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。 (三)收支盈余資金的使用從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。、增收節(jié)支的措施 求開展多種經(jīng)營活動,努力增加營業(yè)外收入。 (二)將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。 (三)嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開支。 (四)加強(qiáng)物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。 (五)加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低運(yùn)行費(fèi)用。 (六)強(qiáng)化總公司財務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。第五部分特色服務(wù)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。XXXXX居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)定特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。需要建立一個完整的社會化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。 行、用等各方面。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實際操作中不斷設(shè)計和推出滿足業(yè)主個性化要求的服務(wù)項目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。 (二)注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場平均價格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。 (三)與社會服務(wù)機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。 (四)服務(wù)人員以兼職為主，同時招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。,01,殘障人士特別服務(wù)家政,02,臨時照顧小孩,03,代定牛奶服務(wù),04,介紹保姆、代請家教,05,居室裝修咨詢,06,代租汽車商,07,代辦旅游手續(xù)務(wù),08,代訂車、船、飛機(jī)票服,09,代寄代領(lǐng)郵件務(wù),10,代訂報刊、雜志,11,臨時代為保管小件物品,12,代聯(lián)系舉辦喜事慶典禮儀服務(wù),13,代聯(lián)系攝影、攝像,14,村內(nèi)代購、代送鮮花、禮品,15,開設(shè)棋類活動場所其它,16,邀請有關(guān)展覽和小型演出隊來社區(qū)服務(wù),17,義務(wù)宣傳家庭安全用電常識，宣傳消防常識類別,編號,服務(wù)內(nèi)容,參考價格(未定),01,窗式空調(diào)安裝,100元/臺家,02,分體式空調(diào)安裝,200元/臺,03,空調(diào)加雪種,120元/臺,04,安裝抽油煙機(jī),50元/臺電,05,安裝熱水器,50元/臺,06,安裝排風(fēng)扇,30元/臺,07,安裝吊扇,30元/臺安,08,安裝燈具,20元/套,09,安裝用電明線,0.5元/米,10,換電表,30元/個裝,11,換鎮(zhèn)流器,20元/個,12,拆換燈管,5元/次,13,拆換業(yè)主入戶電源線(50米),50元/次維,14,拆換業(yè)主插座線,20元/次,15,拆換業(yè)主照明線(30米內(nèi)),30元/次,16,拆換業(yè)主電源開關(guān),10元/個修,17,調(diào)試多制式彩電,30元/臺,18,調(diào)試組合音響,30元臺類別,編號,服務(wù)內(nèi)容,參考價格(未定)元/m2元/m2裝,24,安裝坐廁,150元/套,25,安裝洗臉盆、洗菜盆,50元/套修,26,安裝空調(diào)架,150元/個,27,安裝防盜門,80元/個維,28,安裝防盜網(wǎng),80元/個,29,換門鎖,20元/套修,30,換水龍頭(4＂口徑),10元/個,31,換水表(4＂口徑),30元/個,33,砌筑灶臺,20元/人.小時,34,木門維修,20元/人.小時,35,清潔油煙機(jī)(提供清潔劑，下同),30元/臺,36,清潔空調(diào),30元/臺清,37,清潔地毯,3元/m2潔,38,清潔玻璃,5元/m2服,39,地板打蠟,4元/m2務(wù),40,疏通地漏、廁所管道,30元/次,41,疏通排污管,30元/次,42,其他清潔服務(wù),20元/小時.人,43,打掃衛(wèi)生,15元/小時家政,44,荬菜，買早餐,15元/小時服務(wù),45,做飯,30元/小時,46,送快餐,市價類別,編號,服務(wù)內(nèi)容,參考價格(未定),47,看護(hù)病人,10元/小時家,48,上門收洗衣服(洗衣費(fèi)另計),2元/次政,49,開辦家政培訓(xùn),10元/小時服,50,家庭綠化、盆景造型,15元/小時務(wù),51,代購、代售二手家私,面議,52,鐘點(diǎn)工,20元/小時,53,健康檢查,市價健康,54,建立健康檔案,工本費(fèi)服務(wù),55,兒童計劃免疫檔案,工本費(fèi),56,家庭病床,市價禮儀,57,租售鮮花盆景,市價服務(wù),58,代接代送客,面議,59,電話,市價商,60,傳真,6元/張務(wù),61,打字,0.03元/字服,62,復(fù)印,0.5元/張(A4)務(wù),63,洗車,10-20元/輛,64,電子郵件,10元/次說明：有償服務(wù)的價格，以XX市物價局有關(guān)規(guī)定及XXX居住區(qū)周邊市場平均價按“略低于市場平均價格”的原則,合理確定，實施前將報三、日常服務(wù)措施為切實做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項無償服務(wù)和六十四項有償服務(wù)，同時應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)： (一)設(shè)立兒童益智中心。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。 (二)設(shè)立健康服務(wù)中心。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服 (三)完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室、桌球的生活質(zhì)量。第七部分未來接管中的新舉動、新設(shè)想第一章建立“物業(yè)信息島”，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。在當(dāng)今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們設(shè)想在居住區(qū)計算機(jī)網(wǎng)上建立XX物業(yè)XXX居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總公司和其它分公司的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門、深圳總公司和其它分公司可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。總之，隨著IT業(yè)的滿足社會各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。一、對小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺的新設(shè)想 單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費(fèi)用。2、網(wǎng)上預(yù)約社區(qū)會所消費(fèi)、家政服務(wù)、家具維修等服務(wù)。3、社區(qū)信息統(tǒng)計、投訴處理等服務(wù)。 (二)休閑娛樂“三缺一”的情況。流。3、IP電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打IP電話，如果對方有計算機(jī)及網(wǎng)速夠快時，還可以進(jìn)行可視對講。服務(wù)。 (三)信息中心小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費(fèi)用、物業(yè)管、小區(qū)新聞、公告等信息，并可以了解各種時事新聞。 (四)社區(qū)學(xué)校全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。長同學(xué)?？蓪崟r溝通。 (五)股市行情 (六)社區(qū)電子商務(wù)匯總并配送。由于社區(qū)網(wǎng)絡(luò)購物多集中在同人們?nèi)粘Ｉ罹o密聯(lián)系的日常消費(fèi)品上，故這部分的利潤相當(dāng)可觀。通過服務(wù)產(chǎn)生的這筆利潤一部分補(bǔ)貼到住戶身上，一部分作為公司營運(yùn)資金。管理處通過管理收取一定傭金。上房屋租售、家政服務(wù)等中介服務(wù)。 (七)物業(yè)管理提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處的工作流程，提高管理水平；另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時在網(wǎng)上查詢費(fèi)用清單、服務(wù)申請、投訴等，增強(qiáng)物業(yè)管理處和住戶間的溝通。 (八)社區(qū)內(nèi)免費(fèi)電子郵箱 (九)高速接入internet及其它局域網(wǎng)2、高速接入internet查詢資料、收發(fā)信息、網(wǎng)上購物等，高速接二、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補(bǔ)許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應(yīng)用軟件的不足，真正為住戶提供信息化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類增值服務(wù)，將信息化社區(qū)落到實處。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場形象和市場價值，并最終促進(jìn)樓盤銷售。業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點(diǎn)，有助于開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。網(wǎng)絡(luò)社區(qū)實現(xiàn)了交互式的管理與服務(wù)，住戶可在網(wǎng)上查詢、投訴、、提出服務(wù)要求等，物業(yè)管理處可以深入到每一個家庭，提供更具個性化的服務(wù)。 (二)長期利益——多元化經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益和社會效益1．將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源通過網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務(wù)來獲得相應(yīng)的收入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效降低投資風(fēng)險。信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源——家庭。當(dāng)一個開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費(fèi)者，無論誰想從這些消費(fèi)者身上“坐。三、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的特點(diǎn) (一)開展“以物業(yè)管理為基礎(chǔ)、以增值服務(wù)為核心”的信息化社區(qū)經(jīng)營模式網(wǎng)絡(luò)社區(qū)可以集成完善的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面解決了物業(yè)管理處日常管理需要，并為物業(yè)管理處開展增值服務(wù)提供了可能；另一方面物業(yè)管理處還可以監(jiān)管其他網(wǎng)上服務(wù)提供商的經(jīng)營活動，從根本上解決了網(wǎng)上電子商務(wù)中存在的支付信用、商品配送等問題。 (二)B/S模式取代舊的C/S模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢舊的C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。住戶及社區(qū)管理者系統(tǒng)程序集中安裝在服務(wù)器端，維護(hù)和升級全部在服務(wù)器上進(jìn)行，有效解決遠(yuǎn)程化統(tǒng)一管理、維護(hù)等瓶頸難題，降低維護(hù)成本。 (三)具有較強(qiáng)的可擴(kuò)展性、自動抄表系統(tǒng)、小區(qū)安防系統(tǒng)等集成到同一信息平臺上，并可在網(wǎng)上進(jìn)行 (四)靈活的個性化解決方案針對小區(qū)住戶的特點(diǎn)及資源狀況，提供包括社區(qū)網(wǎng)站設(shè)計、物業(yè)管理、電子商務(wù)、社區(qū)營運(yùn)及管理等全方位解決方案。 (五)運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)保證網(wǎng)絡(luò)安全1、系統(tǒng)服務(wù)器端采用最新網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，精心設(shè)；對系統(tǒng)的惡意攻擊；大的防病毒軟件對系統(tǒng)進(jìn)行實時病毒監(jiān)測，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。四、網(wǎng)絡(luò)信息化社區(qū)的優(yōu)點(diǎn) (一)信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息平臺，留職能端口，集成社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能(如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等)，達(dá)到設(shè)備應(yīng)用管公司內(nèi)部管理和住戶服務(wù)的高效統(tǒng)一；并具有相當(dāng)?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)及不同需求進(jìn)行刪減或增加。 (二)給開發(fā)商帶來的好處開發(fā)商紛紛觸網(wǎng)，最直接的利益是，信息化可以提升小區(qū)住宅的品利潤空間?？梢岳蒙鐓^(qū)網(wǎng)站提供增值服務(wù)，將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源，實現(xiàn)多元化經(jīng)營。 (三)給住戶帶來的好處個性化的社區(qū)服務(wù)，實實在在享受方便、快捷的信息化生活。 (四)給物業(yè)管理處帶來的好處物業(yè)管理處一方面可以通過使用集成的物業(yè)管理系統(tǒng)，對物業(yè)實施提升管理水平，并為業(yè)主和住戶提供高、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值；另一方面通過與寬帶網(wǎng)信息傳輸技術(shù)、電子醫(yī)療應(yīng)用技術(shù)等進(jìn)行系統(tǒng)集成，物業(yè)管理處完全可以逐步搭建涉及物業(yè)收費(fèi)、醫(yī)療、家電設(shè)備遠(yuǎn)程控制、娛樂等內(nèi)在的信息服務(wù)，為公司業(yè)務(wù)的延伸和擴(kuò)展提供廣闊的市場。同時物業(yè)管理處也可以利用自身優(yōu)勢，幫助經(jīng)營者形成有效交易，并從中獲取利潤。 (五)建立寬帶網(wǎng)社區(qū)入internet。一個運(yùn)行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展的標(biāo)志，而且也是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時一個相當(dāng)重要的考慮因素。費(fèi)用查詢等信息服務(wù)，不但同社區(qū)住戶息息相關(guān)，更是物業(yè)管理處的日常事務(wù)。物業(yè)管理處可以通過使用物業(yè)管理系統(tǒng)，對這些服務(wù)進(jìn)行實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動化計算機(jī)技術(shù)在物業(yè)管理方面正得到越來越廣泛的應(yīng)用，隨著管理規(guī)模的不斷拓展，我們在物業(yè)管理辦公自動化方面做了一些有益的嘗試，主要用于實現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)自動化、行政辦公業(yè)務(wù)自動化及建立XX物業(yè)網(wǎng)站為業(yè)主提供信息服務(wù)等。在XXX居住區(qū)的物業(yè)管理中，我們將廣泛使用術(shù)，使物業(yè)管理的全過程實現(xiàn)計算機(jī)化，如對檔案的管理、人ISO9001質(zhì)量管理體系的運(yùn)行等，有效提高我們的管理效率及水平。一、網(wǎng)絡(luò)辦公自動化的實現(xiàn)方式司、各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，實現(xiàn)與公司的信息共享。 電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圖在XXX居住區(qū)管理處的電腦網(wǎng)絡(luò)上，我們將運(yùn)行《綜合物業(yè)管理系安、行政等日常工作信息的電腦化管理。在管理處電腦網(wǎng)絡(luò)上，操作人員根據(jù)不同的職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行團(tuán)體協(xié)作，有效地完成公文申報、審批、歸檔、借閱以及財務(wù)審批等工作，可對各類檔案資料進(jìn)行查閱。另外可通過電話與深圳總公司、各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，及時獲取公司的信息，或?qū)⒐芾硖幍男畔⒀杆賯鞯娇偣净蚱渌止?。上辦公，各部室之間通過網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)業(yè)務(wù)過程的流通，具 (一)實現(xiàn)辦公事務(wù)自動化：由XX公司開發(fā)并成功運(yùn)用多年的內(nèi)部郵件辦公系理層人員都可以通過“發(fā)送郵件”來完成需要別人協(xié)助完成或他人周知的事項的上傳下達(dá)。 (二)物業(yè)管理模塊化：根據(jù)XXX居住區(qū)管理處實際運(yùn)作度身定做一個專業(yè)如設(shè)備管理、物料管理、保安管理、消防管理等業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)種業(yè)務(wù)即以一個模塊形式設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作的每個環(huán)節(jié)，整個管理處的運(yùn)作得以專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化處理。 (三)人事管理、考核和勞資無紙化：管理處員工的人事考核管理完全可以工的逐級考核完全通過網(wǎng)絡(luò)由下至上傳遞匯總，員工只要上網(wǎng)己的得分情況。人事部門通過網(wǎng)上系統(tǒng)可以直接將員工得分復(fù)統(tǒng)，完成當(dāng)月工資的計算，同時還可以對各部門的考核認(rèn)真度到了發(fā)薪期間還可以在電腦上直接查看到當(dāng)月的工資情況，不再排隊取工資條。為人事勞資管理節(jié)省了大量時間和工作量。 (四)此外還有網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)視系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)化車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)化保安巡更系統(tǒng)等等。二、網(wǎng)絡(luò)辦公自動化系統(tǒng)的管理為保證電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，保證數(shù)據(jù)的安全和可靠，我們將采取如下措施進(jìn)行管理。 (一)設(shè)置系統(tǒng)管理人員(兼任)對系統(tǒng)進(jìn)行定期維護(hù)，為不同的操作人員設(shè)置不同的授權(quán)代碼；定期組織系統(tǒng)的管理人員、使用人員及操作人員進(jìn)行系統(tǒng)使用及安全信息的培訓(xùn)；制訂嚴(yán)格的計算機(jī)系統(tǒng)管理規(guī)定，隨時監(jiān)督電腦使用人員的執(zhí)行情況。 (二)定期對系統(tǒng)使用人員進(jìn)行最新的安全技術(shù)培訓(xùn)，實現(xiàn)安全管理，有效降低網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)的運(yùn)行風(fēng)險。 (三)對操作和使用人員進(jìn)行控制，當(dāng)有授權(quán)的員工離職或改變工作崗位時，要及時進(jìn)行安全系統(tǒng)的更新維護(hù)。 (四)通過定期將相關(guān)系統(tǒng)備份磁盤，配備良好的服務(wù)器電源保護(hù)等措施確保系統(tǒng)的可靠性和數(shù)據(jù)的完整性。第八部分社區(qū)文化建設(shè)提要：業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。生活因文化而美麗。物質(zhì)文化生活水平的日趨提高，體現(xiàn)生活質(zhì)量和品味的人文環(huán)境的要求也越來越高，人們期望更多的感受到理想的精神環(huán)境滿足。他們追求時尚，品味高雅。針對小區(qū)的地理和人文環(huán)境，硬件均為社區(qū)文化建設(shè)提供精彩展現(xiàn)的廣闊舞臺。精心設(shè)計高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角，成為現(xiàn)代文明城市的典范和亮點(diǎn)。一、社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想 我們提高居住生活品質(zhì)，不應(yīng)以制造“水泥森林”和“文化沙漠”間，需要用文化的元素點(diǎn)綴才顯得豐滿完美。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素。良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺的養(yǎng)成良好的適的人文環(huán)境，長期生活在我們構(gòu)想的這種環(huán)境當(dāng)中，便不知不覺的受到熏陶，提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，整個小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現(xiàn)出來。 (二)軟件建設(shè)的構(gòu)想化活動的核心，包括一系列的活動計劃、管理制度、人動的籌備實施過程、效果、業(yè)主的參與配合以及對公，通過精彩紛呈的社區(qū)文化活動，促進(jìn)物業(yè)管理人與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通。二、社區(qū)文化建設(shè)的總思路 (一)社區(qū)活動的原則與要求卓有成效的社區(qū)文化建設(shè)是一門高超的管理藝術(shù)。為了多角度深層”的求內(nèi)容豐富多彩，要求形式新穎獨(dú)特。 (二)活動項目的設(shè)立社區(qū)文化的高揚(yáng)與深入，讓小區(qū)成為業(yè)主休閑娛樂、健身鍛煉的樂園，各種特色活動與綠色走廊交相輝映，構(gòu)成一道耀眼的社區(qū)文化長廊，使小區(qū)增添無限的生機(jī)和溫馨，成為天地相融的美好家園。社區(qū)活動除開規(guī)活動外，還根據(jù)小區(qū)業(yè)主人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和各種需求，開展特色活動如專題活動、興趣活動等調(diào)動業(yè)主的參與社區(qū)活動的熱情。 )他山之石，可以攻玉我們將加強(qiáng)與周邊小區(qū)的聯(lián)誼，密切與兄弟管理處的交流，取長補(bǔ)短，開拓思路。 (四)利用地域優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手交通便利，并借助毗鄰高校，聯(lián)合在小區(qū)不定期組織一些具有積極意家園”的形象。 (五)Internet上的新舞臺我們將促成小區(qū)寬帶網(wǎng)的鋪設(shè)，在Internet上增設(shè)XXX網(wǎng)址、網(wǎng)建設(shè)搭建新舞臺。三、社區(qū)文化建設(shè)的保障體系 為了保證社區(qū)文化建設(shè)順利開展，我們將以ISO9001質(zhì)量管理體系為基礎(chǔ)，制訂一套日趨完善的規(guī)章制度。如《XXX居住區(qū)社區(qū)文化工作制職社區(qū)文化工作人員的崗位職責(zé)，還將制訂會所的管理制度。這些制度的建立是管理處服務(wù)質(zhì)量考評的重要依據(jù)之一，為社區(qū)文化的正常運(yùn)作提供有力保證。 (二)人員配備社區(qū)文化的組織、實施工作。我們公司的編輯、文案和美工等專職策劃人員，將會對社區(qū)文化建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌安排和全程指導(dǎo)。工在必要的時候都將協(xié)助社區(qū)文化工作，成為臨時兼職人員。我們將充分發(fā)掘業(yè)主中熱心公益的專業(yè)人才，還聘請文體專業(yè)人員，擔(dān)任社區(qū)文化顧問，幫助提高社區(qū)文化水平。 (三)場所安排園等)和會所開展活動,并適時走出小區(qū)，組織業(yè)主參加集體公益活動，把整個小區(qū)營造成人與人、人與自然優(yōu)雅的生活和社交的園地。適時開展社區(qū)文化宣傳及報道社區(qū)動態(tài)。 (四)經(jīng)費(fèi)投入為促進(jìn)社區(qū)文化活動的開展，我們將專門規(guī)劃一筆資金，作為進(jìn)駐初期開展活動的經(jīng)費(fèi)。以后每年將在物業(yè)管理費(fèi)中按收入總額的2％提取社活動檔次開拓更多的資金來源。四、社區(qū)文化活動精彩展現(xiàn)社區(qū)文化活動的策劃：社區(qū)文化活動的策劃好比寫文章，首先要提煉鮮題，然后挖掘新鮮的內(nèi)容，接著設(shè)計新穎的形式。如果說主題是社區(qū)文化活動的靈魂，那么內(nèi)容和形式就是社區(qū)文化活動的生命，沒有、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等主題的基礎(chǔ)上，張開靈敏的觸角，提煉更富于內(nèi)涵和積極意義的主題。再根據(jù)主題的需要，結(jié)合我們多年積累的豐富經(jīng)驗，挖掘新鮮的內(nèi)容，充分利用戶內(nèi)戶外的廣闊空間，選擇規(guī)模適當(dāng)，新穎多樣的活動形式，自辦或聯(lián)合舉辦豐富多彩的社區(qū)文化活動。五、社區(qū)文化建設(shè)的效果評估社區(qū)文化建設(shè)是一項極有意義的工作，物業(yè)管理人應(yīng)該堅持不懈、志在文化活動的實施效果。我們擬從內(nèi)部和外部分別建立科學(xué)的評估體系。 2、活動的銜接是否良好，不使業(yè)主等候時間過長；3、活動時間安排是否恰當(dāng)，是否與業(yè)主想要參加的其它活動相沖突；4、天氣是否影響了活動的效果；5、安全工作是否周全，交通安排有無疏漏,有沒有暴露出不足；6、活動是否影響了其他業(yè)主的正常休息；活動量是否適當(dāng)；獎品發(fā)放是否合理。 (二)外部評估2、業(yè)主在活動中是否對管理處的工作提出意見和建議，是否對管理處的工作有所了解，與管理處的溝通有無加強(qiáng)；3、業(yè)主之間是否彼此加深了解和溝通；4、是否達(dá)到了良好的宣傳效果,社會各界反響如何。第九部分項目管理目標(biāo)及承諾提要：1、以國家優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)定的指標(biāo)為各項管理工作的要求；2、嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系規(guī)范化、制度化運(yùn)作。3、依據(jù)國家及XX市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評比標(biāo)準(zhǔn)，對各項經(jīng)營管理指標(biāo)進(jìn)行承諾；確保一年內(nèi)創(chuàng)建市優(yōu)秀住宅小區(qū)，兩年達(dá)到省優(yōu)秀住宅小區(qū)，三年達(dá)到全國優(yōu)秀住宅小區(qū)。為實現(xiàn)我們對XXX居住區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃及設(shè)想，依據(jù)國家物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評比標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合我們的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，對XXX居住區(qū)的物業(yè)管理工作確定如下承諾指標(biāo)，并采取切實可行的措施予以落實。第一章經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施一、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)收取率％承諾指標(biāo),98％質(zhì)量保證措宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費(fèi)意識。以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施。收取率,租金收取率,98％質(zhì)量保證措施,1.依托我們多年從事房屋租賃業(yè)務(wù)所積累的招租經(jīng)驗，制定切實可行的商業(yè)用房招租方案，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。需求，營造良好的商業(yè)環(huán)境。3.與商家簽訂商用房租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，對租金收取制定有利定，如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個月預(yù)收租金等。4.對居住區(qū)內(nèi)的各類消費(fèi)需求進(jìn)行充分調(diào)研，對經(jīng)營項目種類、規(guī)模及區(qū)域可圖，提高商家交租的積極性。采取的措施一、房屋及配套設(shè)施完好率％承諾指標(biāo),98％質(zhì)量保證措施護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。位實行跟蹤管理，防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。％承諾指標(biāo),99％質(zhì)量保證措業(yè)主報修專線話。急修不過夜。3.根據(jù)小區(qū)的功能和特點(diǎn)，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。4.實行報修填單制，維修完成后經(jīng)報修人簽字確認(rèn)后返回存檔。5.每月對維修及時率進(jìn)行一次統(tǒng)計，結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考核依據(jù)?；卦L率 (一)維修工程質(zhì)量合格率0％質(zhì)量保證措規(guī)程進(jìn)行維修。由業(yè)主檢驗確認(rèn)。主管到現(xiàn)場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗收。 (二)維修工程回訪率％0％訪，保證反饋渠道暢通。報告。公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn),99％承諾指標(biāo),99％提高業(yè)主保潔意識。公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn),0.5‰承諾指標(biāo),0.5‰質(zhì)量保證措全監(jiān)管體系。人防與技防結(jié)合，充分發(fā)揮技防手段的作用。工人員掛牌上崗，定位施工。斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。六、火災(zāi)年發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn),0.5‰承諾指標(biāo),0.5‰質(zhì)量保證措施和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習(xí)。意識。施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。七、年違章發(fā)生率與處理率,公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn),1％違章年發(fā)生率,承諾指標(biāo),1％,公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn),100％加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培養(yǎng)社區(qū)成員共同參與意識。八、業(yè)主年有效投訴率和處理率 追求業(yè)主百分百的滿意。不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求，及時改進(jìn)管理處工作中存在的問題和缺點(diǎn)。 (二)投訴處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn),99％承諾指標(biāo),99％質(zhì)量保證措做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門。主回復(fù)。暫時無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋。資掛鉤。九、業(yè)主綜合服務(wù)滿意率％質(zhì)量保證措理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進(jìn)行分析，及時調(diào)整和合格項提出糾正和預(yù)防措施，并將實施結(jié)果直接向業(yè)主公布。，動，不斷改進(jìn)和完善質(zhì)量保證體系，確保業(yè)主滿意。公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn),98％承諾指標(biāo),98％質(zhì)量保證措科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。園藝工的考核依據(jù)之一?；淖杂X性。公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn),98％承諾指標(biāo),98％、制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計劃，定期巡視和維護(hù)。格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn),98％承諾指標(biāo),98％質(zhì)量保證措先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。采用先進(jìn)的培訓(xùn)方式確保培訓(xùn)效果。木鳥式”培訓(xùn)方法，不斷提高員工的工作能力與工作績效。公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn),98％承諾指標(biāo),98％質(zhì)量保證措存設(shè)施及場所，加強(qiáng)檔案資料的收集、分類和歸檔管理。檔案資料儲存方式的多元化。管部門通過局域網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)互聯(lián)，信息共享。第十部分物業(yè)管理的日常工作日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段來分，它可以分交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復(fù)。本部分著重對前期介入、業(yè)修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、機(jī)電智能化公共設(shè)備設(shè)施管理、園林綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保護(hù)與消殺等十個專題進(jìn)行敘述。第一章前期介入前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作：一、成立項目小組簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員，組工作以及建立外部公共關(guān)系，同時對居住區(qū)的設(shè)計、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議，定期與開發(fā)商、承建商協(xié)調(diào)解決。二、早期接入的主要工作 重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。 (二)、參與質(zhì)量管理對設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議；加強(qiáng)對隱蔽工程進(jìn)行驗收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時，促進(jìn)無業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，維修創(chuàng)造條件。 (三)、收集技術(shù)檔案不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項目產(chǎn)權(quán)資料，為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。 (四)、熟悉社區(qū)環(huán)境業(yè)主的特殊要求，同時熟悉與工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運(yùn)作。三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實操性工作在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項前期準(zhǔn)備作： 現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題； (二)提供相關(guān)專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計方案； (三)協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案； (四)收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試； (五)對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量； 如通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準(zhǔn)備工作； (七)積極開展各類商鋪的招商引租工作； (八)針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。四、按規(guī)范實施接管驗收面的接管驗收。第二章業(yè)主入住入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個階段，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象,打開工作局面的一個良好契機(jī)。一、入住儀式簡潔活潑簡潔活潑的入住儀式，邀請廣大業(yè)主以及政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)孛襟w、知名人士參加，以體現(xiàn)物業(yè)管理人與業(yè)主實現(xiàn)自我的信心和美好愿望。入住儀式主要內(nèi)容要簡潔，富有特色。二、辦理入住高效迅捷 入伙時間，錯開入伙波峰，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時間，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理(具體入伙時間安排與開發(fā)商協(xié)商解決)； (三)對于單位購房的，提供預(yù)約上門、集體辦理等入伙專項服務(wù)； (四)聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場同步辦三、入住期配套服務(wù)力求完善 菜市場，我們將在工商管理部門的指導(dǎo)和協(xié)方便業(yè)主日常生活； (二)在入伙期內(nèi)由管理處保潔員組建一支入住服務(wù)義工隊，滿足業(yè)主提出的四、入住期的便民服務(wù)措施 (一)組織家私及裝修建材展銷。入住期間我們將組織一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的家私廠商和裝修建材商家，到小區(qū)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場展銷服務(wù)，方便業(yè)主按需選購。 (二)提供臨時外買服務(wù)。隨著入伙業(yè)主的迅速增加，小區(qū)餐飲配套服務(wù)短期內(nèi)難以解決部分業(yè)主的需求。為此，我們將組織提供快餐外買服務(wù)，解決部分業(yè)主及裝修施工人員的臨時就餐問題。 (三)成立便民搬運(yùn)隊。為解決小區(qū)入住期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問題，我們將組織便民搬運(yùn)隊，為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。 (四)增設(shè)公用電話亭。我們將和電話公司積極聯(lián)系，在小區(qū)內(nèi)增設(shè)IC卡公用電話亭2~3個，方便業(yè)主入住期間撥打電話，也可于緊急條件下作報警使用。第三章二次裝修管理居住區(qū)入住后，隨之而來的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點(diǎn)，嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。 ，素養(yǎng)相對高的特點(diǎn)，加強(qiáng)裝修法規(guī)修材料選擇，有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主，減輕二次裝修管理的壓力。 理處提供必要的房屋工程圖紙，指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行二次裝修。根據(jù)多年來對二次裝修管理的經(jīng)驗，我們在居住區(qū)裝修管理中注重于以下步 (一)在二次裝修的審批過程中，建立項目主管初審、綜合管理部部長復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。 (二)加強(qiáng)對施工隊伍的管理，實施