沈陽萬盛綜合樓項目市場報告

CorporationstandardizationofficeQSQHHHHGXQGNHHJ8沈陽萬盛綜合樓項目市場報告目錄第一部分沈陽市簡介………………02~07第二部分沈陽房地產(chǎn)市場綜合分析………………08~23第三部分沈河區(qū)及中街簡介………24~31市場分析………32~49分析……………50~54市簡介沈陽(曾名盛京，奉天等)位于中華人民共和國東北部，是遼寧省省會所在地″,北緯41°11′51″-置。腹地，在半徑150公里的范圍內(nèi)聚集著鋼都鞍山、煤電之城阜新、化纖之城遼陽、煤糧之城鐵嶺，構(gòu)成以沈。以沈陽為軸心，港口城市大連和營口為前沿，以輕工鐵路干線從沈陽向四面八方延伸。沈陽桃仙國際機場60多80平方公里,除東部偏低的丘陵外,其余皆為遼河等沖積受季風影響的濕潤和半溫潤暖溫帶大陸性氣候，年平均氣溫6.季最高氣溫超過30℃，冬季最低氣溫-650毫米，平均無霜期150天。0億立米,其中地表水10億立米地下水20億立米。主要礦產(chǎn)資中心區(qū)和平、沈河、大東、皇姑、鐵西五區(qū)以及蘇家。新民市(縣級市)、遼中縣、康平縣城，是滿族和清王朝的發(fā)祥地，至今完好的保存著清遺跡。以歷史文化資源為基礎，特有的自然景觀為依托處。是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。繁華的太名遐邇，大型的集貿(mào)市場遍布全市。中興沈陽商業(yè)大廈、五愛場聞名全國。商品流通規(guī)模宏大，市場容量和社會商品的流轉(zhuǎn)中心市場作用突出。沈陽是東北地區(qū)最大的商品集散地。全市級市場為龍頭，區(qū)域性市場為骨干，初級市場為基礎的商品市處，科技、人才和勞動力市場已成為國家級要素市場。同時，沈人民銀行確認為全國8大城市資金融通中心之一。沈陽已成為國164個工業(yè)行業(yè)中，沈陽有142個，其中機床、通用萬訓練有素的產(chǎn)業(yè)大軍，綜合科技實力僅次于北京、上海2002年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1400億元，比上年增長13.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值83.6億元，增長8%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值615.2億元，增長14.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值701.2億元，增長12.5%。第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用增強，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為6.0%、43.9%和50.1%?，F(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1600.3億元,同比增長13.7%，增幅超過14%,成為年增幅最高的一年。另外，沈陽去年實際利用外資、規(guī)模以上工5個副省級城市中名列第一，固定資產(chǎn)投資、出口總額等幾個指府定為“項目年”，全市共引進銷售收入500萬元以上的國內(nèi)企業(yè)(項目)1143個，總投資977億元。全市已開工建設的3000萬元以上324億元。在這些重大項目中，寶馬轎車、科希芯片成為領GDP6％，成為沈陽經(jīng)濟增長8006004002002001年2002年2001年2002年為6.62‰，比上年上升0.22.77‰，上升0.22個千分點；人口自然增長率為0.8588.9萬人(戶籍人口)，比上年減少0.4萬人。在總?cè)丝谥?，市區(qū)人口488.7口438.3萬人。業(yè)人員110.9萬人，比上年末下降8.2％。在崗職工101％，其中第一產(chǎn)業(yè)1.2萬人，比上年下降7.7%；第二產(chǎn)業(yè)46.6萬第三產(chǎn)業(yè)58.4萬人，下降5.0%。在崗職工中，國有經(jīng)濟單位65.7；集體經(jīng)濟單位12.2萬人，減少3.3萬人；其他經(jīng)濟單位28.3萬就業(yè)人員18.3萬人。全市通過實施就業(yè)技能培訓，加強勞動位12萬個。到2002年末，全市離崗職工為37.850；人均消費支出6074元，增長10.1%。用于吃、穿、用等“生存型”消費支出下降，居住、交通通訊、教育文化娛樂等“發(fā)展型”、“享受型”%下降到2002年的37.3%。農(nóng)民生活繼續(xù).7%。職工工資收入繼續(xù)提高。全市在崗職73元，比上年增長16.5%。儲蓄穩(wěn)定增長。全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額達17619元，比上年增長14.8%。3.6%，年末人均住宅建筑面積由上年的18.31平方米增至19.12平方地產(chǎn)市場簡介地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大，同時銷售速度大于這是記者從3月3日沈陽市政府召開的新聞發(fā)布會上獲悉的。沈陽市政府發(fā)言人常明說，2003年該市固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)了高速增長，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅居首位。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資177．3億元，比上一年增長52．8％，占全市固定資產(chǎn)投資的比重由上年的28．8％上升至30．4％，成為拉動沈陽投資增長的新亮點。于該市利用外資的大幅增長，外來人口大批涌入，以及城市居民收入的重要的消費熱點。同時，沈陽市的商品房價格一直在全國的均價以下，極具增值潛力，因此，房地產(chǎn)市場一直被業(yè)內(nèi)人士看好，市場價格穩(wěn)中有升。2003年房地產(chǎn)開發(fā)與銷售實現(xiàn)了同步快速增長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，去年全市商品房施工面積為1738．8萬平方米，比上年增長40．4％；商品房銷售和預售面積409．9萬平方米，增長96．8％。沈陽市的購房群體正在擴大，由原來的高收入家庭轉(zhuǎn)入中、低收入家庭，普通居民成為購房主體，中、小戶型成為市場搶手貨。2003年，沈陽市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已達到20．12平方米，比上年增加1平方米。最大成果是：沈陽市商品住宅和二手房交易面積518.2萬平方米，二手房交易面積達553.3萬平方米，在展歷史上同時首次突破了500萬平方米大關(guān)。據(jù)沈陽房摸400萬、雙雙突破500萬?！逼骄鶅r格為每平方米2915.9元，其中，商品住宅的平均2.7元。商品住宅平均漲幅為6%左右。城市居民的房價收入易交易并駕齊驅(qū)的局面，表明了購房需求總體上處于平衡銷售面積已接近南京、成都、大連等同類城市的同比增長了53%。國內(nèi)外開發(fā)商大舉場。強勁的投資給住宅市場注入了強大活力，沈陽已成為房(表一)6005006005004003002000398.7398.7267.9166.3518.22000200120022003經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的，這恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標志之一。(表二)20002001200220032004(一季度)20002001200220032004(一季度)0 一輪加快改造的發(fā)展時期，給住宅建設改不斷深入，住房金融信貸的大力支持，使個人購房2年底的統(tǒng)計，商品住房銷售面積的分檔比例前以銷售大戶型占絕對優(yōu)勢，中小此消費群體主要聚集在中低價位和中小戶型了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場以大眾住房消費為主空置量占39.6％，可供預售量占42.1％。其中套面積超過120平方米以上的大戶型商品住房，空置面積可供預售面積分別8％，供給量相對偏大；而套面積在100平方米以下的小相對偏小。面對市場需求和現(xiàn)實的總體供給結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始調(diào)整經(jīng)營思路，有的已經(jīng)收到了顯著成 <100平米101-120平米121-150平米>151平米(一)2003年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場運行特點和基本判斷(1)供地機制完成變革，沈陽土地經(jīng)營模式已見雛形面入手，加大土地市場調(diào)控力度。將城區(qū)土地全部地市場發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。以建設森林城市元/㎡和1177元/㎡，增幅分別達到46%和162%。(2)房地產(chǎn)開發(fā)建設呈高速增長態(tài)勢，規(guī)模開發(fā)成為主流成投資額、建設規(guī)模都比去年同期增長40%以上，尤映出沈陽市房由于外地及境外知名大開發(fā)商紛紛登陸我市，使沈生重大質(zhì)的變化，它們與本地一些有實力開發(fā)商結(jié)的中小開發(fā)企業(yè)唱主角的開發(fā)時代，進入了大開發(fā)(3)增量商品房市場急劇升溫，投資銷售比趨于合理額比上年同期幅度是近年來所罕見的。尤其是用來衡量房地產(chǎn)市資銷售比發(fā)生重大變化，已由2002年底的48.6%上升(4)存量房再次刷新記錄，穩(wěn)居全國前茅和交易額均比去年同期增長50%以上，半年的交年全年交易量的5.76倍，與快速發(fā)展的2001年全年的交存量房交易市場已與增量房市場并駕齊驅(qū)，成為房已經(jīng)形成房地產(chǎn)二三級市場相互促進，相互聯(lián)動的(5)商品房價格止降為升，升值幅度較大7.2元/㎡，商品住宅價格7.28%和6.40%，即每平方米分別上年底分別上升為0.7%和4.38%，即每平方元和114元。不僅改變了近兩年沈陽商品房價格略有下。(6)空置商品房總量在合理區(qū)間，但結(jié)構(gòu)性空置仍很嚴重房為99.6萬平方米，其中商品住宅為76.4萬平方米，空(7)住宅郊區(qū)化已成趨勢沈陽市住宅郊區(qū)化提供了可能。也由于“非典”的從重視地段向重視環(huán)境轉(zhuǎn)變，十分關(guān)注住宅健康狀況，使得一大批處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤(如中房集團凌云花園、萬科四季花城、華新國際河畔新城、格林夢廈、新世界花園等)銷售的都比(8)大眾住房消費啟動，供給結(jié)構(gòu)明顯改善體供給結(jié)構(gòu)狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始方米3000元以下的中、低檔商品住房已達到40%以環(huán)境好、公共設施齊全、價格不高、套面積為80-型住房，對普通住房消費者具有很強的吸引力。中房類住宅項目——(9)個人購房比例進一步提高，跨進全國先進行列比例占96.2%，比2002年年底93.7%，上升3.5個.77%，比2002年年底94.02%上升2.民住房觀念完成了重大轉(zhuǎn)變，進入了全國先進行列(1998年年底，全國城鎮(zhèn)平均個人購房比例達到70%，沈陽市僅占37%，與北京一道并列全國倒數(shù)第一)。(10)商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫，房地產(chǎn)投資行為加大銷售8.04萬平方米，是去年同期3.8萬平方米的點，而且用于投資的二次購房、三次購房，購買二(1)沈陽房地產(chǎn)三年調(diào)整期基本完成慕馬案件，打亂了運行節(jié)律，于2000年進入陽市房地產(chǎn)市場上半年運行特點看，本次房地產(chǎn)市場量沈陽市房地產(chǎn)市場調(diào)整期任務是否完成的標準房地產(chǎn)政策調(diào)整是否到位；第二，開發(fā)商對新政商品房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整是否到位；第四，消費者購半年房地產(chǎn)市場運行狀況，說明上述四條標準中任務的標志性事件是第五屆房交會。在SARS屆房交會有37.4萬市民光顧了展會，成交面積達150達34.6億元，共18661戶家庭圓了新居夢。這次房交明歷時近三年的沈陽市房地產(chǎn)市場調(diào)整基本結(jié)束。房本完成，從此，沈陽市房地產(chǎn)市場迎來一個嶄新的發(fā)(2)沈陽市房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展時期和大眾消費時代5%，存量房，個人住房消費抵押貸款增長50%以上，這幾個指標，綜在完成近三年調(diào)整任務后，駛?cè)肓丝燔嚨?，處在加速階層、銀領階層購房為主，向銅領階層購房為漸變?yōu)槭袌鲋髁?，這將對沈陽市房地產(chǎn)市場產(chǎn)(二)當前沈陽房地產(chǎn)市場存在的主要問題問題，有些問題甚至邊出現(xiàn)較大規(guī)模的無序開發(fā)現(xiàn)象。開發(fā)商以各種名目不少人占地幾十公頃甚至上百公頃，他們在缺乏統(tǒng)一規(guī)劃盲目實施開發(fā)；此外，還有各類企業(yè)開發(fā),農(nóng)民開發(fā)種種產(chǎn)開發(fā)計劃和總量控制，加大政府房占12.65%，可供預售占22.86%；121-28.62%，可供預售占30.94%；151平方米以上空置房占55.15.52%。套面積在120平方米以上的大戶型空置率已占到83.66.46%，說明供給量相對偏大；套面積100平方米以下的供場需求的中小戶型、中低價位的房子供不應求，開發(fā)商型和中高檔次房子，從而導致住房供給結(jié)構(gòu)失衡，嚴重后“非典”事件中，尤其是香港發(fā)生陶大花園大面積非典傳染后，沈陽市廣，，缺乏對適合我市健康住宅的理論、經(jīng)濟、規(guī)劃。半年沈陽市商品房申訴不斷增加，綜合分析，主要存題：一是房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)證等問題；二是虛假宣傳、承諾題；三是物業(yè)管理問題，主要集中在物業(yè)公司管理不到位上述問題的存在，嚴重地挫傷(三)沈陽市房地產(chǎn)市場2004年走勢預測(1)2004年沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利條件持高速增長態(tài)勢。去年，我國經(jīng)濟在戰(zhàn)勝“非浪，繼續(xù)前進。而且在號稱世界三大引擎美國、日的情況下，我國經(jīng)濟一枝獨秀，成為帶動世界經(jīng)濟此良好的宏觀經(jīng)濟形勢，必然為我國房地產(chǎn)業(yè)不斷次創(chuàng)業(yè)起飛階段。盡管受到“非典”的嚴重干GDP濟增長呈現(xiàn)加會乘溫總理視察沈陽的東風，在中央支持下，老工業(yè)步伐，尤其是裝備制造業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)都面臨著難得的工業(yè)產(chǎn)值突破400億元。沈陽整體經(jīng)濟環(huán)境趨好，必房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。沈陽市城市國際上一些先進的城市化水平一般在90%以上。沈陽市雖然平均水平，但離國際先進城市仍然存在較大差距。全國高一個百分點，沈陽市近期會高于這個百分比。即或就意味著每年有7萬人進城，就需新增住房面積140萬沈陽僅為19.12平方米，相差近3平方米。通過問多萬戶居，每戶按80平方米計算，共需商品房近第五，沈陽市老城區(qū)改造的速度加快。去年沈陽市實施“森林城市”和水系建設。拆遷改造任務數(shù)量巨大，全年預計為有3萬戶。按年初政府出臺新的《沈陽市房屋拆遷管理實行貨幣拆遷政策，新辦法還將各級區(qū)域貨幣安置會大批量增加。沈陽市是環(huán)渤海經(jīng)濟帶的重要古的區(qū)域中心城市。經(jīng)中科院組織100名城市專家報告》認為，城市“真實發(fā)展能力”居于前10位的城市天津、南京、武漢、杭州、沈陽、大連。沈陽具有優(yōu)勢。隨著沈陽經(jīng)濟逐步振興，“南資北投”、“流。與此同時，涉外房地產(chǎn)必將有較大起步，外地(2)2004年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的不利條件產(chǎn)業(yè)面臨著嚴峻考驗。中國人民銀行6月13日發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(簡稱央行121號文件)，對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售貸款提出了新的要求。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型展與銀行信貸密切相關(guān)。一般地說，沈陽市開發(fā)企業(yè)有70%左右資金是直接或間接來自銀行，該項決定必業(yè)，尤其是對大多數(shù)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。從銀行地產(chǎn)業(yè)造成什么沖擊和影響，還有待于實踐進一步驗行尚不夠完善。沈陽市目前多元管理體制，極由于過度向效益傾斜，土地儲備制度的宏觀調(diào)控整任務難度較大。由于利益驅(qū)動，沈陽市開發(fā)房的慣性較大；面向大眾消費群體，建造中檔和從經(jīng)營理念、利潤期望和運作手段做出根本性調(diào)較大。沈陽市空置總量有較大幅度上升，加之于中高檔和大戶型住房，因此，近期難以全部產(chǎn)基本走勢初步預測(1)從總體上看，沈陽市房地產(chǎn)基本上完成了近三年的調(diào)整任務后，天時。依據(jù)對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律、人均GDP和恩格爾系數(shù)變化、居民住房消費需求，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了加速發(fā)展階段過(2)2004年，沈陽市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)去年的發(fā)展勢頭，有一個較大幅產(chǎn)市場發(fā)展程度如何，是進入高潮期，還是高潮期前的準備階段，主要取決于央行121號文件的實施細則。若是操之沈陽市房地產(chǎn)市場高潮期會推遲一段時間，今下。(3)開發(fā)商面臨著重新洗牌的嚴峻局面。新的土地制度和銀行新政，加劇，即“富的更富，窮的更窮”將會使品牌優(yōu)良實的中小開發(fā)商被淘汰出局，一部分中小開發(fā)企業(yè)(4)沈陽市商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)去年將會繼續(xù)升溫。隨著項目年的深制博會”等重大活動的開展，沈陽市的工業(yè)地產(chǎn)(5)住宅房地產(chǎn)進入大眾住房消費時代。主要標志是銅領階層會掀起買房以實用性和經(jīng)濟性為主，中低檔的(6)房地產(chǎn)開發(fā)投資幅度將會明顯加大。由于外地和境外開發(fā)商大批進入和棋盤山風景區(qū)的開發(fā)進程加快，加之20(7)沈陽市房地產(chǎn)市場性質(zhì)發(fā)生重要變化。沈陽市房地產(chǎn)市場將會加速由性市場和國際性市場，外地開發(fā)商和境外開發(fā)商(8)沈陽市房地產(chǎn)業(yè)將會加速從粗放型向集約型發(fā)展。沈陽市房地產(chǎn)業(yè)開時代、服務時代和創(chuàng)新時代；房地產(chǎn)的市場競爭，尤其是高檔房市場(含別墅市場)和中高檔房市場的競爭將會格和地段競爭變?yōu)樾詢r比競爭、開發(fā)規(guī)模競(9)增量房的銷售量將會有較大增加。中高檔及高檔商品房的銷售會略高及中低檔商品房的銷售會有較大的增加，按市統(tǒng)計局的統(tǒng)計口徑，銷售總量會超過歷史最高紀錄的2000年的212萬平方米，可能會突破250萬平方米，創(chuàng)歷史新高。細分化市場看，由于大量(10)商品房的價格將會平穩(wěn)運行，繼續(xù)保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。雖然有基準地揚的壓力，但由于結(jié)構(gòu)性空置數(shù)量較大和住，房價基本上會維持在現(xiàn)有水平上。細分化市場看，高檔房、中高檔房(含別墅類)因供大于求，房價可能會略房和二手房因求大于供，房價可能會略有上(11)存量房市場將會持續(xù)高漲。由于大批拆遷戶的購買力釋放，會對沈陽及中街簡介的中心城市──.6平方公里，沈河區(qū)人口主要來自關(guān)內(nèi)移民，另外有一部分自山東、河北、河南等省。到2002年末統(tǒng)計，全區(qū)實際。0分至42度16分、東經(jīng)123度20分至123度45分之間，處于與大東區(qū)相鄰，南與東陵區(qū)接壤，西與和平區(qū)相接，北與結(jié)構(gòu)調(diào)整成果顯著，區(qū)域綜合經(jīng)濟實力進一步得到提高。全4.1億元，比上年增長15％。其中，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值5.018.3％；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值39.1億元，比上年同期增長143％和88.7％。21830人，比上年下降5.5％。在崗職工人數(shù)21049人中：第二產(chǎn)業(yè)5124人，比上年增長23.7％；第三產(chǎn)業(yè)16706全年共開發(fā)就業(yè)崗位22014個，調(diào)劑安置就業(yè)人員26897人下同)22.7億元，比上年增長11.5％；實現(xiàn)工業(yè)增加值4.5企業(yè)和年產(chǎn)品銷售收入在500萬元以上非國有工業(yè)企業(yè)完萬元，比上年增長10.5％，實現(xiàn)工業(yè)增加值6479萬元，比上年利潤1586萬元。作的全面推進，由主抓中央商務區(qū)建設向中央商務區(qū)展轉(zhuǎn)變，由主抓三產(chǎn)發(fā)展向三產(chǎn)二產(chǎn)互為補充轉(zhuǎn)變，使“商貿(mào)圈發(fā)展后勁不斷加強。開發(fā)區(qū)的并入和一批知名企業(yè)河的流通業(yè)活力大增。全年消費品市場成交額和社會消費五愛市場為主體的各類專業(yè)市場全年實現(xiàn)市場商品成交額“十五”時期，國民經(jīng)濟要保持較快的發(fā)展速度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級要取得量和效益要有顯著提高，城市功能與經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境相應得到經(jīng)濟總量目標?！笆濉蹦┢?，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達到60億元，年均遞增11.5%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1萬元；財政收入達到了6億元；年均遞增11.5%，外資調(diào)入額達到4000萬美元，年均遞增11%。(依據(jù)現(xiàn)行統(tǒng)計口徑)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標。實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興第三產(chǎn)業(yè)取得長足的發(fā)展，國民經(jīng)濟和社會的信息化程度明顯提高?！笆濉蹦┢冢谌a(chǎn)業(yè)增加值達到53億元，年均遞增12%，第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟的比重達到88.4%，新興第三產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重達到40%；社會消費品零售額達到6.3億元，年均遞增10%；全區(qū)引進開發(fā)居國內(nèi)先進水平的科研新產(chǎn)品50個，發(fā)展高科技型模范企業(yè)20個；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占工業(yè)%，科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率達到60%。城區(qū)建設目標。加快城區(qū)基礎建設的步伐，提高基礎設施的系統(tǒng)化、網(wǎng)絡化和現(xiàn)代化水平?！笆濉蹦┢冢窘ǔ山ㄖ季趾侠砘?、城區(qū)環(huán)境景社會發(fā)展目標。堅持以人的全面發(fā)展為中心，以提高人民生活質(zhì)量為目的，不斷提高公民素質(zhì)和人民健康水平。“十五”期間，科教、文化事業(yè)進一步發(fā)展，社會保障體系進一步健全，人民生活和社會文明程度顯著提高，民主法制建設不斷加強，經(jīng)濟與社會更加協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)社會發(fā)展的全改建擴建，按照中國歷面朝后市”(即王宮之左是祖廟，王宮之右是社稷壇，王場)之說，將原來的“十”字型兩條街改筑為“井”字型4座。街長579.3米，寬11.7長米的全國首條商業(yè)步的標志樓一部、二部的仿古建筑，展示出古城風韻；商業(yè)城、紫金商廈、興隆大家庭、新流量大。而2003年“十一”期間，中街客流量超過50萬人次/天，且本。(1)大眾里項目及即將啟動的五座商廈居沈陽市中街黃金地段的步道廣場式精品街，即大眾里項目，將于近日正式啟動。該項目占地2.2萬平方米，從“女人世界”后身到接近沈陽路,由香港投資5000萬美元。去年外罩面全部竣工，明年“五一”正式開同時啟動5座商廈。近期啟動建設的有嘉陽廣場、普爾斯大廈、東祥金店、東宇大白樓4座閑置商廈及一處閑置地塊。體設計由美國一大公司擔任，引進國際國內(nèi)資1300萬美元，現(xiàn)正在建設中。其布局一至四層為街店作為集團總部，分店輻射全省，目前已建6家。置已久的東宇大白樓，已由外資投入50萬美元在建設紙行美元，地上三層為大型現(xiàn)代化超市，地下一層一個商業(yè)區(qū)，今天的中街已不僅僅是一條街，而是由其牽動，以故宮為中心，東、西、南、北順城街(路)所圍成的區(qū)域，面按照規(guī)劃，中街地區(qū)將以建設4A級景區(qū)為切入點，以建設“東北第一街”為統(tǒng)領，到2005年，初步建成作為東北中心影響東北亞經(jīng)濟圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺。(2)五大功能區(qū)布局商貿(mào)區(qū)：以嘉豪、嘉陽為主，打造頂極百貨精品店。在“女人世界”以南，兒童電影院以東，建設綠蔭環(huán)抱的步道廣場式精品街。這就是大眾里項目。文化旅游區(qū)：包括故宮、張氏帥府、長安寺項目及沈陽路一段的大舞臺、盛京文化廣場、文化步行街等。重點改造周邊環(huán)境，建筑體現(xiàn)前清王府風格。商務區(qū)：包括北中街東部長安寺商務會館、韓國商城、商業(yè)城附樓及普爾斯大廈，將建國際商業(yè)展示中心和國際采購定單管理中心等。娛樂區(qū)：包括北中街和正昌太陽廣場。北中街將建“花街”，保留珍貴樹木和部分特色民宅，正昌太陽廣場將建室內(nèi)迪斯尼樂園。餐飲區(qū)：在交通銀行以西、老久華以南，開發(fā)建設沈陽老字號美食城。以清代四合院為基本格調(diào)，地方流傳的老字號為經(jīng)營品牌，恢復失傳的餐飲名店。(3)十大綠地換色中街將以綠色連接每一處景觀，建十大綠地。為：北中街、西北角樓、長安寺、嘉豪廣場、故宮前廣場、故宮西墻、張氏帥府等。部分商家樓頂綠化，庭院、道路綠化，非商業(yè)建筑立體綠化。中街的亮化以高科技和現(xiàn)代材料體現(xiàn)新、奇、特、閃、亮、跳。沈陽路與古建筑風格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)古樸、祥和。北中街娛樂區(qū)將建成不夜城。臨街的樓頂平改坡,平改檐，樓頂亮化。亮化材料制作牌坊式城門標志物，立于小西門、小東門。拆除大舞臺以南棚戶區(qū)，建設文化步行街，以浮雕、雕塑、壁畫等藝術(shù)景觀突顯文化氛圍。把廣告打造成商業(yè)文化的標志。沿故宮東墻至南順城路建名人景觀通道，刻投資者、捐贈者手模，建名人雕塑。風格從復古的宮廷式逐步過渡到開放的現(xiàn)代風格。鐘、鼓樓在原址以鋼板浮雕形式表現(xiàn)形象圖案，在地下設鐘、鼓音響設施。未來的中街將有交通、金融、通信、寬帶、安全監(jiān)控等配套設施跟進,走在中街將體驗到傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代商業(yè)緊密融合的迷人氣息。(4)地下中街——體育大世界向人們傳遞這樣一個信息：在進行了科區(qū)的整體改造即將全面啟動。昨日記者從中街管設一個“地下中街”———地下體育大世界，已經(jīng)粗具規(guī)模的中心廟廣場作都集中在故宮周邊的話，那么明年的改一個不為人知的小街———街道小得無法在地圖上找到，但它所處的位置絕對是中條僅300余米長的小街道南起故宮北側(cè)的中心廟，沿興街路和北中街之間的橋梁，更是中街商業(yè)區(qū)南展北拓必兩層、局部三層的格局，其建筑面積將達到2.2萬平、原東亞廣場F心廟廣場也將以全新的面貌出現(xiàn)。按照規(guī)劃，目前這個以綠地綠地和水泥地面相結(jié)合的休閑廣場。除了廣場的中街廣場”之外，廣場的功能也將由單一的綠地。來說，銅行北街的改造著重于疏通，連接中街和北行北街一旦打通，將把集中在中街步行街上的巨鵬利廣場花園(一期)市場分析為了對本案所處的市場環(huán)境進行分析，就影響本案市場定位和發(fā)展前景的周邊區(qū)域進行了詳細調(diào)查。調(diào)查范圍以中街商圈為中心，向外圍輻射沈陽市中心區(qū)域沈河區(qū)、和區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤主要分布在沈河區(qū)的中街商業(yè)圈、奉天街沿線、青年大街沿線和與和平區(qū)交界的市府廣場區(qū)域，樓盤的分布區(qū)域較廣，由于地處市中心，物業(yè)類型也較豐工程進度狀況表個案量體隨著沈陽中心城區(qū)的舊城改造繼續(xù)進行，區(qū)域住宅由于沈河區(qū)、和平區(qū)為市中心區(qū)域，土地可供量有限，調(diào)查區(qū)域內(nèi)30-影響，樓盤以高層為主，少量小高層、多數(shù)一、二幢樓，地處商業(yè)中心，周邊齊全的商業(yè)配套到市場的追捧；量體大的項目通過規(guī)模效應、小區(qū)化率普遍較低，在小區(qū)規(guī)劃上捉襟見肘房型多樣化：從一房到復式均有，二房、三房為主力房型，三房比例稍高(寓將山(寓將山(城園60名寓將山(城中(元/㎡)-------。一房面積在40-70平方米之間，二房主要集中在86-120平方米之間，三房集中在120-156平方米之間；御點江山、美龍家園等樓盤出現(xiàn)了房型面積偏大的三房，盤對較低，受到。，普遍存在通風或者動線方面的缺陷，房型的進深而突出品質(zhì)的樓盤，沒有主力房型狀況表、主力總價狀況表(/價(萬(/價(萬4佳園御點江山金茂國際公寓美龍家園天龍花園鵬利廣場花園中街北苑未來城金園大廈北中街綜合樓7000600050004000300020000530052005100470043004200410038004500440區(qū)域均價主要在4100-7500元/㎡，原因是小戶型服務、中街無可比擬的地段優(yōu)勢。另一小戶型簡裝修項目金園大廈，均價5300元/㎡，在局部市場也屬于最高價格。區(qū)域整體均價約在4500元/㎡(紅線處)110萬；三房主力總價跨度較大，一般在40-，御點江山由于主力總價過高，處于沈御點江山美龍家園未來城天龍家園金苑華城鵬利廣場花園御點江山美龍家園未來城天龍家園金苑華城鵬利廣場花園中街北苑佳園金茂國際公寓金園大廈主力總價區(qū)間示意(萬元)122020406080鵬利廣場花園金苑華城美龍家園家園金園大廈北中街綜合樓御點江山金茂國際公寓40%60%67%60%60%%20%40%60%80% 主要是因為市場需求量相對供求量較大，地理位置由于戶型面積偏大去化較差，金苑華城得到銷售率僅40%，御點江山銷售已0%。勢，小戶型的酒店式公寓去化較好，金園大廈銷售率為91%，金茂國際公寓還未60%。員和拆遷居陽經(jīng)商、工作的沈陽周邊區(qū)域、省外乃至海外的客戶的主要目的，但投資客占一定比例，特別是小戶近兩年，北京、上海深圳開始流行小戶型、超小戶型，概念層出不窮，炒作花樣翻新，場面甚是熱鬧。從2002年開始，以“當代程式”、“非常公寓”等一批面積在30~60㎡之間的新鮮超小戶型項目的上市拉開了沈陽小戶型市場的序幕?！熬频晔焦ⅰ?、“單身公寓”等項目也陸續(xù)登場，就連一些并不是以小戶型為主的項目也“當代程式”剛一露面就受到追捧，三四十平方米的房子、酒店式服務一切都讓人感到新鮮，喜歡嘗試的年輕白領成了購房的主力軍。而“圓緣雅居”更是以六七十平方米的小戶型為主打戶型，榮登2002年沈陽第一季度銷售冠軍。連“格林夢夏”這樣并不是以小戶型為主的樓盤也推出了52套三四十平方米的小戶型，并且很快銷有人說小戶型只是一種過渡產(chǎn)品，房子越蓋越小最后只能被淘汰；也有人說即使再過100年，也有人買小戶型，因此擔心小戶型被淘汰是杞人憂天。實際上設計是否合理才是決定戶型能否被淘汰的根本原因。小戶型只要不過分追小，設計上多考慮人們居住的需求，市場還是很大的。沈陽的小戶型市場正在打開，中等消費層次的住戶在沈陽占了近四成,消費者期待有更多更好的產(chǎn)品供選擇。因此，開發(fā)小戶型和經(jīng)濟實用型住宅，合理下調(diào)樓房(套)規(guī)劃面積(主力面積(平均單價 (元/㎡)主力總價 )全裝修酒店式服務公寓41-10758750030.8-43.5(公寓部分)簡裝修酒店式服公寓29-1104500簡裝修酒店式服公寓40-11070530021.2-37.1全裝修酒店式服公寓49-10669750036.8-51.849-9660510031-78606600，市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。從而出現(xiàn)多數(shù)的店式公寓是裝修房，但由于生活習慣和居住觀念的影響，目前區(qū)域內(nèi)的裝修狀況有兩中，一種是全裝修，另一種是簡裝修(衛(wèi)、潔具和地板)；同時購房者基本有對廚房的需求，只有小部分不太注重。110平方米基本規(guī)劃為較經(jīng)濟的小兩房、和小三房，但這部分在小戶型中占左右，總價在13-區(qū)域內(nèi)基本為酒店式服務公寓(帶裝修)，一種是全裝修，裝修成本在1000-2000元/平方米如金茂國際公寓、騰龍國際商務公寓，另一種是簡裝修(衛(wèi)、潔具和地板)，成本在400-500元/平方米，如金園大廈、中潤國際。面積普遍偏大，總價偏高的態(tài)勢，具有總價優(yōu)勢的小濟與品位相結(jié)合的酒店式服務公寓無疑是本地段相當所當然受到市場的追捧，中潤國際近期剛開盤已售約格1000元/㎡的均價，目前預定狀況較好，相反，總價較低、功能齊全受到年輕的白領階層喜歡。低迷的影響，在購買小戶型的業(yè)主中有相投資商：中國糧油食品進出口(集團)有限公司號管理有限公司苑”共33層，結(jié)構(gòu)封頂；明年鵬利廣場花園二期規(guī)劃有2幢小戶型酒店式公寓，總建面積約9萬平方米，目前處于前期客戶有工地圍墻簡介：“沈陽財富中心”位于凱萊大酒店之南之西，新港澳國際大廈之東，南鄰團結(jié)路，北鄰北站路，預計投資6億元人民幣，其中外資3000萬美元。占地2萬多平方米，總建筑面積20萬平方米。其中寫字樓面積是6.3萬多平方米；四星級國際公寓式酒店面積約2.9萬平方米，商住式公寓面積8.6萬平方米，商業(yè)文化娛樂會議面積2.6萬平方米。財富中心的物業(yè)管理由全國著名的北京長城飯店公司管理，2003年陽春小結(jié)：從以上項目的規(guī)劃可看出，小戶型的酒店式公寓有良好的發(fā)展前景，市場上有較大的供應量，也有旺盛的購買力，關(guān)鍵要在房型的規(guī)劃、功能完備地塊東鄰朝陽路，由南向北的單行道)，是本案與中街相通的主要道路；北隔南方證券大樓臨北順城路，北順城路是市中心北部的主干道，雙向八車道，路況較好；西面為較舊的萬興小區(qū)，目前小區(qū)的居住氛圍較差；南面是北中街行車較少，與中街相距百余米。工程進度：項目于93年9月開工，占地面積5822㎡，總建面積48465㎡9層為商住，10-13層為賓館客房，5-13層四個角的玻璃幕墻也已全部完工，四周目前由工地圍墻維護。(1)區(qū)域環(huán)境：處于中街商圈的中街商業(yè)區(qū)，與中街相距百余米；朝陽路、正陽路、北順城路的商務、辦公娛樂綜合區(qū)；商業(yè)、辦公、娛樂、休閑、購物、居配套齊全，休閑娛樂設施完善。周圍有中街的繁華商業(yè)，北順城路、朝陽路的休閑娛樂，有沃爾瑪超市、新瑪特購物中心、大連商場、學校、中心廟、沈陽故宮、張氏帥府、大清街等歷史名勝古跡位于本區(qū)域南部(2)交通環(huán)境北順城路、朝陽路、北中街有公交線路十幾條之多，交通方便；其中222路、210路、215路在項目邊上是起點站，可到達省政府、市府廣場、路況較好，行車方便朝陽路為南北向的單車道，對本項目有較大的影響，