行業(yè)會計比較課件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計第二節(jié)開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算

第四節(jié)出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉房的核算第五節(jié)營業(yè)收入的核算第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點資金籌集渠道的多源性

預收購房訂金或預收建設資金，預收代建工程款，土地開發(fā)及商品房貸款，發(fā)行企業(yè)債券，與其他單位聯(lián)合開發(fā)吸收的其他單位投資，發(fā)行股票籌集的股本。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點資金占用形態(tài)的多元性

土地開發(fā)項目在建資金，商品房項目在建資金，配套設施項目在建資金，代建工程項目在建資金，市政工程項目在建資金，經(jīng)營房、周轉房項目在建資金。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點結算業(yè)務的頻繁性和由此引起的財務關系的復雜性

周邊企業(yè)的復雜性

大量預收預付結算過程的復雜第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點核算周期具有長期性

開發(fā)項目的長期性。第二節(jié)開發(fā)成本的核算開發(fā)成本的內(nèi)容開發(fā)成本的核算開發(fā)成本的內(nèi)容

按開發(fā)項目種類土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本開發(fā)成本的內(nèi)容以上四類開發(fā)成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發(fā)間接費二、開發(fā)成本的核算土地開發(fā)成本的核算配套設施開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)成本的核算代建工程開發(fā)成本的核算土地開發(fā)的目的與用途（一）土地開發(fā)成本的核算銷售或有償轉讓而開發(fā)商品性建設場地直接為本企業(yè)興建商品房和其他經(jīng)營性房屋而開發(fā)自用建設場地（一）土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)的直接費用，在費用發(fā)生時，根據(jù)有關憑證直接記入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶的借方（一）土地開發(fā)成本的核算發(fā)生的開發(fā)間接費用先記入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，期末按一定標準分配結轉的應由土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶（一）土地開發(fā)成本的核算結轉開發(fā)完工建設場地成本時，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，商品性建設用地，借記“開發(fā)產(chǎn)品-土地”賬戶，自用建設場地，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶（二）配套設施開發(fā)成本的核算開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的不能有償轉讓的公共配套設施能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設施項目屬于配套設施開發(fā)成本核算的公共配套設施工程，包括兩部分

（二）配套設施開發(fā)成本的核算配套設施工程費用發(fā)生時，借記“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶，貸記有關賬戶（二）配套設施開發(fā)成本的核算開發(fā)完工后，在開發(fā)小區(qū)以內(nèi)不能有償轉讓，有兩個或者兩個以上受益對象的公共配套設施工程的開發(fā)成本，應按一定標準進行分配結轉，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶；（二）配套設施開發(fā)成本的核算能有償轉讓的公共配套設施工程的開發(fā)成本，應轉入開發(fā)產(chǎn)品，借記“開發(fā)產(chǎn)品——配套設施”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶。（三）房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類四是受其他單位委托，代為開發(fā)建設的代建房三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的經(jīng)營房一是為對外銷售而開發(fā)的商品房（三）房屋開發(fā)成本的核算企業(yè)在開發(fā)房屋過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費，能分清成本核算對象的，應直接計入該房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“基礎設施費”成本項目。（三）房屋開發(fā)成本的核算如果費用發(fā)生時分不清成本核算對象，或應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶進行歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋建設時，再采用一定的方法分配結轉記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶。（三）房屋開發(fā)成本的核算采用出包方式的企業(yè)，其建筑安裝工程費用，應根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結算單”所列工程價款，結算出包工程款，記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“建筑安裝工程費”成本項目。（三）房屋開發(fā)成本的核算采用自營方式的企業(yè)，可直接記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，但應是實際發(fā)生數(shù)，不得按預算價格或預提費用入賬。也可以設置“工程施工”和“施工間接費用”兩個賬戶，定期結轉到“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“建筑安裝工程費”成本項目。（三）房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)成本中的配套設施費用，是指不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。配套設施與商品房同步建設，發(fā)生的公共配套設施費能分清受益對象的，應直接記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“公共配套設施費”成本項目；（三）房屋開發(fā)成本的核算不能分清受益對象，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶的借方歸集，待公共配套設施竣工時，再從其貸方分配結轉記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的借方；（三）房屋開發(fā)成本的核算若公共配套設施與商品房非同步建設，即商品房已建成出售，而配套設施尚在建設之中，對應負擔的配套設施費，按規(guī)定報批后可采用預提方法，預先計入商品房成本。待公共配套設施完工后，按配套設施工程的實際支出數(shù)，沖銷已預提的配套設施費，并調(diào)整有關成本核算對象的成本。（三）房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)項目應負擔的開發(fā)間接費用，平時通過“開發(fā)間接費用”賬戶歸集，期末分配結轉記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“開發(fā)間接費用”成本項目。（三）房屋開發(fā)成本的核算結轉開發(fā)完工商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本時，貸記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。例題，見教材89頁（四）代建工程開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)接受委托代為開發(fā)的建設場地和房屋，其建設內(nèi)容和特點與企業(yè)的土地開發(fā)和房屋開發(fā)基本相同，所以其開發(fā)費用可比照土地開發(fā)和房屋開發(fā)的核算方法，分別在“開發(fā)成本——土地開發(fā)”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”兩個明細賬戶內(nèi)核算，開發(fā)工程完工，驗收合格時，轉入“開發(fā)產(chǎn)品——代建工程”賬戶內(nèi)。（四）代建工程開發(fā)成本的核算其他代建工程開發(fā)項目，應在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”賬戶核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要業(yè)務的會計核算開發(fā)間接費用的核算1.開發(fā)間接費用的組成與歸集開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖然也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但其不能確定為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔的，因而無法將其直接計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將其先記入“開發(fā)間接費用”賬戶，然后按照適當分配標準將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分別設置工資、福利費、折舊費等明細項目進行核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要業(yè)務的會計核算2.開發(fā)間接費用的分配企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定開發(fā)間接費用的分配方法。土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程均應分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發(fā)成本均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應負擔的開發(fā)間接費用可直接分配計入有關房屋的開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用可僅對有關開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算基礎認知（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的一般對象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計是以房地產(chǎn)整個開發(fā)經(jīng)營過程為核算對象的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，要依次經(jīng)過供應、開發(fā)和銷售（轉讓、出租）過程，不斷發(fā)生貨幣資金的增減變動。在每一過程中，企業(yè)的價值都相應地表現(xiàn)為不同的形態(tài)。負債和所有者權益在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中也要發(fā)生變動。所有這些變動在會計中都要加以反映。

模塊一房地產(chǎn)企業(yè)會計核算基礎認知三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目的設置

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點，房地產(chǎn)企業(yè)會計科目的設置和其他企業(yè)有所區(qū)別。本書房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目表是按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》結合《企業(yè)會計制度》設置的，兩者的區(qū)別主要在于“房地產(chǎn)企業(yè)會計科目表”比《企業(yè)會計制度》增加或更改了一些會計科目名稱，這些會計科目的具體應用在以后的內(nèi)容中將一一涉及。第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并已驗收合格，符合設計標準，可以按照合同規(guī)定的條件移交給購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括土地、房屋、配套設施和代建工程等。一、開發(fā)產(chǎn)品增加的核算企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，應于竣工驗收時，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。（例）開發(fā)產(chǎn)品完工的核算

企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品應于竣工驗收時借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。【例3-9】大地房地產(chǎn)開發(fā)公司2013年12月31日完工交接一批商品房，該商品房建造完工結轉成本為9600萬元，其財會部門應編制如下會計分錄。借：開發(fā)產(chǎn)品-房屋96000000貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)96000000二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算企業(yè)有償轉讓或出售開發(fā)產(chǎn)品，結轉時，借記“主營業(yè)務成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算企業(yè)如果采用分期收款結算的方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，在將開發(fā)產(chǎn)品移交給使用單位或辦妥分期收款銷售合同時，應將分期收款開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租或將開發(fā)的房屋用于安置拆遷居民周轉使用，應于簽訂合同、協(xié)議和移交使用時，將該土地和房屋的實際成本，自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉入“投資性房地產(chǎn)”、“周轉房”賬戶。借記“投資性房地產(chǎn)”和“周轉房”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施作為本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)的用房，應視同自用固定資產(chǎn)進行處理，并將營業(yè)性配套設施的實際成本，自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉入“固定資產(chǎn)”賬戶。二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算對于已經(jīng)交付使用或辦理銷售和結轉手續(xù)，而產(chǎn)權尚未移交出去的開發(fā)產(chǎn)品，應由企業(yè)設置“代管房產(chǎn)備查簿”，進行實物管理。三、分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算企業(yè)如以分期收款的方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，在將開發(fā)產(chǎn)品移交給購買單位或個人，或辦妥分期收款銷售合同時，應將商品房等開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。三、分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算企業(yè)按合同規(guī)定的期限收取銷售價款時（包括第一次收款），借記“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務收入”，“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）賬戶。三、分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算根據(jù)當期應收回的價款（即合同規(guī)定當期應收價款數(shù)額）占分期收款產(chǎn)品應收價款總額（即全部售價）的比例，計算分期收款開發(fā)產(chǎn)品應結轉的成本，借記“主營業(yè)務成本”賬戶，貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。第四節(jié)出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉房的核算出租開發(fā)產(chǎn)品的核算周轉房的核算一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算出租開發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成、用于出租經(jīng)營的土地和房屋。企業(yè)會計準則規(guī)定的出租經(jīng)營的開發(fā)產(chǎn)品，應作為投資性房地產(chǎn)核算。一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（一）出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算簽訂出租合同、協(xié)議后，按出租土地和房屋的實際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（二）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算月攤銷率=（1－估計凈殘值率）÷攤銷年限÷12月攤銷額=出租房屋原值×月攤銷率一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（二）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算企業(yè)按月計提出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額時，借記“主營業(yè)務成本”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”賬戶。一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（三）出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理費用，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益，發(fā)生時直接記入“主營業(yè)務成本”賬戶，貸“銀行存款”、“應付職工薪酬”等科目；一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（四）出租開發(fā)產(chǎn)品改變用途對外銷售的核算在銷售成立時，應按其銷售價格，借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務收入”“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）賬戶。期末，結轉對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品成本時，按其攤余價值，借記“主營業(yè)務成本”賬戶，按其已提累計攤銷額，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”賬戶，已經(jīng)計提減值準備的，還應同時結轉減值準備，按原值，貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。二、周轉房的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉房是指用于安置被拆遷居民周轉使用、產(chǎn)權歸企業(yè)所有的各種房屋。其包括：（1）在開發(fā)過程中已明確其為安置被拆遷居民使用的房屋；（2）搭建用于安置被拆遷居民周轉使用的臨時性簡易房屋；（3）開發(fā)的商品房中在銷售前用于安置被拆遷居民使用的房屋。周轉房在開發(fā)過程中已明確其為安置被拆遷居民使用的房屋搭建用于安置被拆遷居民周轉使用的臨時性簡易房屋開發(fā)的商品房中在銷售前用于安置被拆遷居民使用的房屋二、周轉房的核算應設置“周轉房”賬戶，并在其下設置“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個二級賬戶。（一）周轉房增加的核算明確作為周轉房后，按其實際成本，借記“周轉房——在用周轉房”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。二、周轉房的核算（二）周轉房攤銷的核算月攤銷率=（1－估計凈殘值率）÷攤銷年限÷12月攤銷額=周轉房賬面原值×月攤銷率二、周轉房的核算每月計提的周轉房攤銷額，對能確定其為某項土地或房屋開發(fā)項目負擔的，應計入該土地或房屋的開發(fā)成本，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”或“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“周轉房——周轉房攤銷”賬戶。二、周轉房的核算對于不能確定其為某項土地或房屋開發(fā)項目負擔的周轉房攤銷額，應記入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方和“周轉房——周轉房攤銷”賬戶的貸方。二、周轉房的核算（三）周轉房修理費用的核算周轉房在使用過程中發(fā)生的修理費用，應作為有關開發(fā)項目的成本，按其實際發(fā)生的成本，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”賬戶，貸記有關賬戶“銀行存款”、“應收賬款”賬戶。二、周轉房的核算（四）周轉房改變用途對外銷售的核算借：銀行存款

貸：主營業(yè)務收入應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）借：主營業(yè)務成本

周轉房——周轉房攤銷

貸：周轉房——在用周轉房第五節(jié)營業(yè)收入的核算主營業(yè)務收入的核算其他業(yè)務收入的核算一、主營業(yè)務收入的核算企業(yè)按照簽訂的銷售合同，結算開發(fā)產(chǎn)品價款時，借記“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務收入”、“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）賬戶。開發(fā)企業(yè)在將各期實現(xiàn)的主營業(yè)務收入入賬時，應同時將其相關的主營業(yè)務成本結轉入賬例題，見教材97頁二、其他業(yè)務收支的核算在本賬戶下，可按商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等其他業(yè)務收入的種類設置明細賬，進行明細分類核算。根據(jù)收入與費用配比的原則，開發(fā)企業(yè)在將各期實現(xiàn)的其他業(yè)務收入入賬時，應同時將其相關成本結轉入賬，借記“其他業(yè)務成本”賬戶，貸記有關賬戶三、成本核算的差異（一）成本核算對象確定的差異房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定方法與單件小批生產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)和建筑安裝工程的成本核算對象基本相同。特別是具體確定房屋、配套設施開發(fā)成本核算對象與建筑安裝工程成本核算對象的確定方法可以完全一致，即以每一獨立的施工圖預算所列的單項工程為成本核算對象。模塊三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)會計核算的比較（二）成本賬戶設置的差異工業(yè)企業(yè)成本賬戶主要包括“生產(chǎn)成本”和“制造費用”；施工企業(yè)成本賬戶主要包括“工程施工”“機械作業(yè)”和“工程結算”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本賬戶包括“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”。在成本賬戶中都根據(jù)成本核算對象和成本項目或費用內(nèi)容進行明細核算。模塊三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)會計核算的比較（三）成本項目劃分的差異工業(yè)產(chǎn)品成本項目一般劃分為直接材料、直接人工、燃料及動力、廢品損失和制造費用；建筑安裝工程成本項目劃分為直接材料、直接人工、機械使用費、其他直接費和間接費用。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本項目則劃分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費