聊城某房地開發(fā)公司商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告

聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告 1第一節(jié)項目基本情況 1第二節(jié)可行性研究的依據(jù)及方法 2第三節(jié)項目承辦單位概況 3第四節(jié)簡要的研究結(jié)論 4第五節(jié)主要經(jīng)濟技術指標 6第二章項目建設的背景和必要性 8第一節(jié)項目建設的背景 8第二節(jié)項目建設的必要性 第三章項目地址及建設條件 第四章項目規(guī)劃建設方案 第二節(jié)總體設計方案 第三節(jié)建筑設計方案 第四節(jié)結(jié)構(gòu)設計方案 第五節(jié)給排水設計方案 第六節(jié)電氣設計方案 第七節(jié)供熱設計方案 第八節(jié)燃氣供應設計方案 第九節(jié)管線綜合布置方案 第五章環(huán)境保護與消防 第六章節(jié)能分析 第一節(jié)用能標準和節(jié)能規(guī)范 第二節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告第七章物業(yè)管理 第八章項目組織管理及進度計劃 第一節(jié)項目組織管理 第二節(jié)項目實施進度計劃 第九章項目招標方案 第十章投資測算及資金籌措 第二節(jié)資金籌措及使用計劃 第十一章項目經(jīng)濟評價 第一節(jié)評價原則和方法 第十二章項目風險分析 附表1、項目總投資估算表2、建筑安裝工程分項投資表3、前期費用估算表4、項目總投資與資金籌措表5、固定資產(chǎn)折舊表6、總成本費用估算表7、營業(yè)收入和稅金及附加估算表8、利潤和利潤分配表9、項目投資現(xiàn)金流量表聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告1第一節(jié)項目基本情況一、項目名稱聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目二、項目承辦單位1、單位名稱：聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項目位于聊城市城區(qū)西部，建設路南，站前街西，計劃占地4519平方米，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，項目建設符合城市發(fā)展總體規(guī)劃的要求。項目計劃總投資1931.2萬元人民幣。六、可行性研究報告編制單位2、工程咨詢資質(zhì)證書編號：聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告2第二節(jié)可行性研究的依據(jù)及方法一、可行性研究報告的編制依據(jù)1、相關法規(guī)、文件(1)《中華人民共和國土地法》(2)《中華人民共和國土地管理法》(5)其他有關法規(guī)、規(guī)章、技術標準、技術規(guī)范2、相關規(guī)劃(1)《聊城市城市總體規(guī)劃(2001-2020年)》(2004年)(2)《聊城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》(3)項目區(qū)規(guī)劃設計條件3、其他(1)當?shù)刈匀?、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎資料(2)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)(3)項目承辦單位提供的其他有關基礎資料、數(shù)據(jù)(4)項目承辦單位委托工程咨詢單位編制本項目報告的咨詢委托合同二、可行性研究的程序與方法本項目研究的程序如下：聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告3項目基本情況項目基本情況項目建設背景及必要性項目建設條件、規(guī)劃建設方案環(huán)境保護和節(jié)能方案項目組織機構(gòu)及實施進度投資估算經(jīng)濟效益評價研究結(jié)論第一章第二章本項目可行性研究程序本項目研究的方法主要運用了經(jīng)濟、社會、環(huán)境等三大理論板塊以及規(guī)劃理論板塊，分析聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目，得出是否具備開發(fā)的可行性研究結(jié)論。第三節(jié)項目承辦單位概況一、項目承辦單位1、單位名稱：聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、法定代表人：王新坡3、注冊資本：1000萬元二、項目承辦單位簡介聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前身為聊城市魯泉石化有限公司，于2010年7月變更為聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。目前公司注冊資本金1000萬元，下聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告4設4個科室，公司現(xiàn)有員工19人，具有大中專學歷的有15人，具有中級職稱的有12人。公司法人代表為王新坡，大專學歷，工程師。1999年1月一—2010年7月在聊城市昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任副總經(jīng)理。2010年7月至今在聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任總經(jīng)理。公司遵循“以人才為根本、以市場為導向、以社會效益和經(jīng)濟效益為中心”的發(fā)展宗旨，集合了一批多年從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)技術力量和致力于房地產(chǎn)事業(yè)的有志之士，發(fā)揚求真務實、拼搏進取、無私奉獻的創(chuàng)業(yè)精神。公司奉行信譽第一、質(zhì)量至上的經(jīng)營方針，愿以自己的雄厚實力，良好的社會信譽、上乘的建筑質(zhì)量和優(yōu)秀的物業(yè)管理為廣大的客戶服務。第四節(jié)簡要的研究結(jié)論一、項目概況1、項目地址本項目地址位于聊城市城區(qū)西部，東側(cè)緊臨站前街，西側(cè)為汽車裝具市場，北側(cè)為建設路(規(guī)劃西延),項目計劃占地4519平方米。項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢平坦，周邊無明顯工業(yè)污染源，環(huán)境質(zhì)量較好，適宜商業(yè)辦公建筑建設。本項目規(guī)劃凈用地面積4519平方米，約合6.78畝，其中建筑占地面積871平方米，道路廣場占地面積2060平方米，綠化占地面積1588平方米。項目計劃新建商業(yè)辦公樓1棟，建筑面積10242聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告5平方米，地下車庫面積1544平方米；項目區(qū)規(guī)劃容積率2.3,綠地率35%,建筑密度19.7%。本項目建設位于聊城市城區(qū)西部，建設路與站前街交匯處，項目區(qū)周邊道路、供水、供電、供暖、通訊等基礎配套設施完善。4、環(huán)境保護措施本項目投入使用后僅有生活垃圾、生活污水和廚房油煙產(chǎn)生。生活垃圾統(tǒng)一收集處理，由市政環(huán)衛(wèi)部門處理；生活污水經(jīng)化糞池簡單處理后，經(jīng)城市市政管網(wǎng)進入污水處理廠最終處理；廚房油煙廢氣采用家用油煙處理設備由專用排煙豎井排至屋頂高空排放，對周邊環(huán)境污染較小。5、項目預計總投資項目總投資1931.2萬元人民幣，其中：土地費用200萬元，工程費用1410.6萬元，前期費用228.8萬元，建設單位管理費18.4萬元，預備費49.7萬元，銷售費用23.6萬元。6、資金來源項目總投資1931.2萬元，全部由項目承辦單位自籌資金解決。7、項目建設期本項目計劃建設期18個月。2011年9月著手項目前期工作，計劃于2011年10月完成前期的設計、招標工作，2011年11月正式動工建設，計劃于2013年3月完成項目建設，投入使用。二、項目評價結(jié)論本項目XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓項目選址位置優(yōu)越，毗鄰聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告6香江光彩大市場、汽車裝具市場，功能定位為商業(yè)、辦公綜合樓，能夠為中小企業(yè)提供良好的商業(yè)辦公環(huán)境，同時高品質(zhì)商辦樓的建設有助于提升城市整體形象，改善周邊城市面貌。項目經(jīng)濟評價良好，社會效益顯著。本報告認為XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目的事實是第五節(jié)主要經(jīng)濟技術指標主要經(jīng)濟技術指標如下表主要經(jīng)濟技術指標表序號一項目總用地面積平方米二總建筑面積平方米1其中：主樓平方米2地下車庫平方米三容積率四綠地率%五建筑密度%六項目總投資萬元1土地費用萬元2工程費用萬元3前期費用萬元4建設單位管理費萬元5預備費萬元6銷售費用萬元七財務指標1年均利潤總額萬元3投資利潤率%年均5財務內(nèi)部收益率%稅前6財務凈現(xiàn)值萬元稅前聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告77投資回收期年稅前八建設期月聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告8第二章項目建設的背景和必要性第一節(jié)項目建設的背景本項目是商業(yè)辦公樓建設項目，商業(yè)辦公項目是在當前經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃和建設中必要的房地產(chǎn)開發(fā)項目，能夠促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展和加快城市化進程，是社會、經(jīng)濟發(fā)展的必要。一、聊城市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀聊城市地處經(jīng)濟發(fā)達的山東省，居魯西，臨河南、河北，位于華東、華北、華中三大行政區(qū)交界處。代表中國商業(yè)文明的京杭大運河和代表農(nóng)業(yè)文明的黃河在此交匯，貫穿中國南北的京九鐵路和連接祖國東西的膠濟邯鐵路及高速公路在此相交形成“黃聊城不僅起著輻射和帶動魯西經(jīng)濟發(fā)展的中心作用，而且也是與山西、河北等內(nèi)陸省份進行經(jīng)濟、技術、文化交流的重要通道。聊城既可利用東部沿海的先進技術，還可利用東部省份的豐富資源，是中國重要的交通樞紐、能源基地、內(nèi)陸口岸和輻射冀魯豫交界地區(qū)的中心城市。聊城經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，主要經(jīng)濟指標增幅高于全省平均水平。2010年全市生產(chǎn)總值達到1606.5億元，是2005年的2倍，年均增長14.6%,人均生產(chǎn)總值由2005年的1480美元提高到4192美元；地方財政收入70.5億元，是2005年的2.7倍，年均增長22%;社會消費品零售總額536.8億元，是2005年的2.3倍，年均增長18.1%。各項存款余額1237億元，貸款余額964億元，分別是2005年的2.34倍、2.32倍。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告9入達到17889元，農(nóng)民人均純收入6377元，分別是2005年的2倍、1.8倍，年均增長14.7%、13.1%。百人汽車擁有量由2005年的1.3輛提高到4.3輛。經(jīng)濟發(fā)展迅速、百業(yè)俱興。聊城城鄉(xiāng)面貌發(fā)生巨大變化。全市城市化水平由2005年31.8%提高到37.5%。聊城城區(qū)“一城五區(qū)”框架初步形成，城市功能顯著增強，“江北水城·運河古都”品牌影響力進一步提高。各縣(市)城區(qū)和小城鎮(zhèn)面貌明顯改觀。農(nóng)村“路、水、電、氣、醫(yī)、學”建設進一步加強，新居建設和危房改造全面展開。聊城改革開放邁出重大步伐。農(nóng)村經(jīng)濟體制、國有企業(yè)、財稅體制、政府機構(gòu)、事業(yè)單位改革有序推進，醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革全面啟動?！笆晃濉逼陂g累計完成進出口總額115億美元，利用外商直接投資5.1億美元，招商引資到位資金897.3億元。二、當?shù)氐暮暧^經(jīng)濟分析1、商業(yè)辦公項目發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的關系商業(yè)辦公項目的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的關系，是一個局部和整體的關系。從宏觀經(jīng)濟角度來看，整體經(jīng)濟的發(fā)展為商業(yè)辦公項目的發(fā)展奠定了比較堅實的基礎。同時，宏觀經(jīng)濟的發(fā)展水平和發(fā)展速度也將促進或制約商業(yè)辦公項目的發(fā)展。2、經(jīng)濟因素分析聊城市的宏觀經(jīng)濟環(huán)境對當?shù)氐沫h(huán)境商業(yè)物業(yè)的前景有著重要的影響，現(xiàn)實和未來的經(jīng)濟狀況主導了本項目的定位方向。以下通過部分主要的宏觀經(jīng)濟指標分析，來探討聊城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況對未來商業(yè)發(fā)展的影響。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告據(jù)《2011年聊城市政府工作報告》數(shù)據(jù)，2010年，聊城市綜合實力邁上大的臺階。全市經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，主要經(jīng)濟指標增幅高于全省平均水平。2010年全市生產(chǎn)總值達到1606.5億元，是2005年的2倍，年均增長14.6%,人均生產(chǎn)總值由2005年的1480美元提高到4192美元；地方財政收入70.5億元，是2005年的2.7倍，年均增長22%;社會消費品零售總額536.8億元，是2005年的2.3倍，年均增長18.1%。各項存款余額1237億元，貸款余額964億元，分別是2005年的2.34倍、2.32倍。三、聊城市商業(yè)經(jīng)濟概況1、近年來，聊城市經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè)的發(fā)展更為喜人，各類專業(yè)的商場快速發(fā)展、大市場不斷成長、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘。商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項領域。據(jù)統(tǒng)計，聊城市現(xiàn)有34000多個商業(yè)網(wǎng)點，經(jīng)營范圍涉及商品批發(fā)零售、糧油機械、物資建材、化肥農(nóng)藥、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲服務、倉儲運輸、技術培訓等多項領域。政府大力扶持，本地企業(yè)朝規(guī)模、連鎖化方向快速發(fā)展，并成為商貿(mào)發(fā)展的重要支柱；特色品牌商業(yè)區(qū)漸成規(guī)模；大力興建大市場，重點培育區(qū)域性商品批發(fā)市場。2、當?shù)厣虡I(yè)辦公項目發(fā)展的需求為了實現(xiàn)聊城市新的商業(yè)辦公項目發(fā)展目標，除了改變傳統(tǒng)商業(yè)觀念，正確制訂商業(yè)規(guī)劃以外，聊城市商業(yè)辦公必須實現(xiàn)四(1)提高層次聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告目前，聊城市商業(yè)層次不明，隨著消費水平的提高和消費層次差距擴大，商業(yè)經(jīng)營必須提高層次，拉開檔次。針對不同消費層次，形成適應不同層次的商業(yè)。不同層次的商業(yè)也應有不同的目標市場，而聊城市應在大眾化消費的基礎上適當發(fā)展較高層次(2)擴大布局不能再以城市中心區(qū)為框框考慮商業(yè)發(fā)展，而應從城市總體發(fā)展規(guī)劃來考慮商業(yè)的發(fā)展，整體考慮商業(yè)的發(fā)展布局。(3)完善功能經(jīng)濟發(fā)展到一定水平，消費提高到一定水平，必然出現(xiàn)“綜合消費”。因此商業(yè)除發(fā)展提高購物功能外，還應著力發(fā)展餐飲、文化、娛樂、休閑、健身、旅游、賓館等多樣化功能，來滿足多樣(4)強化輻射考慮商業(yè)發(fā)展不能局限于零售商業(yè)，而應考慮強化輻射的集散型商業(yè)。尤其作為魯西經(jīng)濟中心的聊城市，更應較多考慮其輻射功能，強化聊城市商業(yè)的輻射功能。3、商業(yè)發(fā)展面臨的機遇不發(fā)達的商業(yè)態(tài)勢為外來商家預留了足夠的空間和發(fā)展?jié)摿?。盡管擁有數(shù)百家各類商貿(mào)企業(yè)，但總體上看，聊城市商業(yè)并不發(fā)達，不但布點分散，交易額低，而且大多數(shù)商業(yè)企業(yè)機制呆板、管理陳舊，缺乏市場競爭力。日益改善的軟硬環(huán)境將吸引更多的商業(yè)企業(yè)投資。2007年以聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告來，聊城市開始如火如荼建設現(xiàn)代文明花園城市，不但美化、亮化、綠化聊城，改善投資硬環(huán)境，而且相繼出臺發(fā)展經(jīng)濟政策，著力改善經(jīng)濟軟環(huán)境。投資環(huán)境的日益改善將吸引更多的商業(yè)由以上聊城市經(jīng)濟、社會以及當?shù)厣虡I(yè)經(jīng)濟的發(fā)展來看，必然會催生商業(yè)辦公項目的繁榮，本項目XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓項目能夠適應經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，同時項目的建設符合城市發(fā)展的要求，勢在必行。第二節(jié)項目建設的必要性一、本項目的建設符合城市總體規(guī)劃的要求本項目選址位于聊城市西部，臨建設路、站前街兩條城市主干道，并根據(jù)城市規(guī)劃進行綜合開發(fā)，建設商業(yè)辦公樓項目。項目片區(qū)用地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，周邊汽車站、火車站、商貿(mào)市場為商業(yè)辦公項目提供的可靠的依托，區(qū)塊位置優(yōu)越。項目整體規(guī)劃充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，符合城市總體規(guī)劃的要求，并且該項目擬建商業(yè)辦公樓建筑風格以現(xiàn)代典雅的風格為主，實現(xiàn)各樓間立面形式錯落有致，力求使建成后的主樓展現(xiàn)現(xiàn)代都市二、符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目由聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，項目主樓為高層商業(yè)樓為主，并且考慮建筑設計均采用節(jié)能設計及節(jié)能材料，而且采用智能化管聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告理系統(tǒng)。根據(jù)國家發(fā)改委公布《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄(2007年本)》,第一類“鼓勵類”第十八項“建筑”第二條將“高層建筑與空間結(jié)構(gòu)技術開發(fā)”列為國家鼓勵類的產(chǎn)業(yè)。從整體角度和發(fā)展的眼光來看，該項目的建設符合國家相關的產(chǎn)業(yè)政策。三、符合城市經(jīng)濟發(fā)展的需要近幾年，隨著聊城市當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展加快，各類商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展繁榮，民營經(jīng)濟同樣也取得了較好的發(fā)展，整體經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)。商業(yè)辦公樓項目能為中小商業(yè)企業(yè)提供良好的企業(yè)辦公環(huán)境，同時能夠減少辦公建筑的重復投資，有助于城市經(jīng)濟的良好發(fā)展；同時城區(qū)西部商業(yè)辦公項目的實施，能夠改善周邊的區(qū)域面貌?？磥?，項目符合城市經(jīng)濟發(fā)展的需要。經(jīng)以上論證，該項目的建設是十分必要的。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告第一節(jié)場址選擇本項目選址于聊城市城區(qū)西部，項目計劃占地4519平方米，位于建設路西延段以南，站前街以西，毗鄰香江光彩大市場、汽車裝具市場，聊城火車站、汽車總站、汽車西站等均在5公里范圍內(nèi)，交通便利，商業(yè)繁榮，適宜商業(yè)辦公樓項目的建設。本項目的建設，將統(tǒng)籌考慮聊城市布局現(xiàn)狀和未來發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃設計，布局合理，擬將本項目商業(yè)辦公樓建設成為設施先進、環(huán)境優(yōu)秀的商業(yè)辦公區(qū)，提供優(yōu)越的商業(yè)辦公環(huán)境。第二節(jié)建設條件一、地理、地形、地下水該項目場址位于魯西北黃泛平原，土層共分為五層：1、填土：上部為雜填土，下部為素填土厚0.7—1.2米。2、粘土：棕黃一棕紅色，可塑，含少量磚和生活垃圾，厚度0.9-1.2米，承載力120Kpa。4、粉砂：褐黃色，銹黃色，濕中密層厚1.1—1.3米，承載力聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告根據(jù)聊城市氣象部門提供的資料，聊城屬暖溫帶大陸性季風聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告四、交通運輸通訊條件聊城交通便利，全市公路四通八達。濟(南)聊(城)高速公路與濟青高速公路相連通，從聊城1小時可達濟南空港，4小時可達青島海港。京九鐵路縱貫南北，邯濟鐵路、濟-聊-館高速公路橫穿東西，三線相疊，構(gòu)成“黃金大十字”,使聊城成為山東省乃至全國重要的交通樞紐之一。聊城市地理位置極其優(yōu)越。京九線縱穿我國8條東西鐵路干線，邯濟線與濟聊館高速公路橫貫京廣、京九、京滬三大南北交通動脈。這一立體交通網(wǎng)絡，使聊城成為呼南應北、承東接西的山東省第二大交通樞紐。占地1500畝的聊城鐵路編組站，是京九線上四大新建編組站之一。京九開通后，每天有22對客車從此經(jīng)過，110列貨車在此組編。借助京九鐵路和亞歐大陸橋的聯(lián)接，由聊城可南達香港、北至俄羅斯、西連荷蘭鹿特丹，聊城從對外開放的“腹地”躍為“前沿”,由“內(nèi)陸”變?yōu)椤按翱凇?。電話：市電信局開發(fā)區(qū)851分局一個，網(wǎng)通、廣電、鐵通寬帶光纜線路已鋪設到主要干道和工業(yè)區(qū)及居住區(qū)附近，全市交換機總?cè)萘?00萬門，提供移動電話已達到了無縫隙覆蓋。互聯(lián)網(wǎng)：中國電信、中國網(wǎng)通、中國鐵通、中國電信均在聊城開發(fā)區(qū)內(nèi)開展了ADSL、光纖寬帶等互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務。實現(xiàn)了交換程控化、傳輸數(shù)字化、網(wǎng)絡立體化的現(xiàn)代化電信網(wǎng)絡。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告聊城有多家寬帶運營商，已與世界上100多個國家和地區(qū)開通了傳真電路和國際直撥電話及鋪設光纜專線等服務。聊城市供水、供熱、供氣、治污等市政建設取得重大進展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎設施建設正在逐步加強。1、供水：項目區(qū)內(nèi)水質(zhì)達國家一類用水標準，日供水13萬噸，壓力0.35兆帕。2、供熱聊城市實施集中供熱工程以來，集中供熱面積達到656萬平方米，集中供暖率達45%。聊城市實施的天然氣工程，結(jié)束了聊城人扛煤氣罐、燒煤球爐的歷史，燃氣普及率達到96%以上；燃氣為地下天然氣，從中原油田經(jīng)管道輸送到聊城，其成份為甲烷熱值4×106J/m3,日供應量40萬立方米。聊城市區(qū)建有兩座污水處理廠，日處理污水10萬噸，污水處理率達85%。聊城是山東省重要的能源基地，現(xiàn)有發(fā)電廠兩個，發(fā)電能力達到500萬千瓦；其中4×60萬千瓦的山東中華聊城發(fā)電廠是我國東部地區(qū)最大的能源基地之一，屬于雙回路電力網(wǎng)絡，全電纜聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告系統(tǒng)和先進的電力管理提供穩(wěn)定可靠的電力供應。六、工程地質(zhì)條件該項目場址位于黃河沖積平原，土壤類型為亞沙土。地層為第四紀全新統(tǒng)黃河沖擊層，第四系沉積較厚。該項目未做詳細地質(zhì)勘察，項目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足多層建筑要求。建議項目單位盡快組織對建設場地進行詳細的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報告，為工程設計提供依據(jù)。2、地震設防烈度根據(jù)建設部建抗(1993)13號《關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關于抗震設防烈度有關規(guī)定的通知》,據(jù)建筑抗震設計規(guī)范(GB50011-2001),設防烈度要求為7度，設計基本地震加速度聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告第一節(jié)設計依據(jù)2、《聊城市城市總體規(guī)劃》8、聊城市規(guī)劃部門提供的1:1000平面圖9、項目單位提供的關于編制本項目可研報告的有關資料第二節(jié)總體設計方案一、設計指導思想本項目地址位于聊城市城區(qū)西部，建設路南，站前街西，周邊有聊城市火車站、香江光彩大市場，所處位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，項目建設應結(jié)合項目的整體定位和市場需求，對整體規(guī)劃設計、景觀規(guī)劃、建筑風格、配套設置、智能化及科技生活系統(tǒng)、物業(yè)管理進行創(chuàng)新思考和個性化設計，從而建立起本項目獨樹一聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告幟的差異化競爭化優(yōu)勢。規(guī)劃設計是統(tǒng)領一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的總綱，規(guī)劃思路直接影響到項目后續(xù)各個階段的設計進行，重視總體規(guī)劃設計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎。在聊城市城市總體規(guī)劃的指導下，認真貫徹項目開發(fā)建設服務于城市總體發(fā)展規(guī)劃，并結(jié)合擬建場址的地域情況來策劃項目的功能設置。結(jié)合擬建場址的地塊情況，對項目進行統(tǒng)籌規(guī)劃，達到既節(jié)省土地資源，又能圓滿實現(xiàn)各自的功能。注重項目臨街建筑的立面造型，建設聊城市高品質(zhì)的商業(yè)辦公樓項目。二、設計原則本項目設計總則為高起點規(guī)劃，高水平設計，嚴格按國家和地方頒布的法律法規(guī)及《聊城市城市規(guī)劃管理辦法》的要求設計。在本項目的規(guī)劃與建筑設計中，本著如下規(guī)劃設計原則：1、綜合服務配套設施齊全，智能化管理。2、樓宇內(nèi)部設計多樣化，適用化，時尚化，新穎化。3、體現(xiàn)項目本身獨特的整體建筑風格魅力。三、總體布局根據(jù)項目的規(guī)劃，項目規(guī)劃凈用地4519平方米，新建商業(yè)辦公樓1棟，建筑面積10242平方米，地下車庫面積1544平方米，環(huán)繞主樓四周進行硬化鋪裝，并適當進行景觀綠化，南側(cè)規(guī)劃一定數(shù)量的停車位，項目容積率2.3,綠化率35%。在有限的土地上合理提高密度；創(chuàng)造出具有特色、舒適怡人的商業(yè)辦公環(huán)境。四、綠化系統(tǒng)規(guī)劃聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告綠地系統(tǒng)規(guī)劃應遵循以下原則：1、小而精致，切含主題定位。2、充分利用空白，營造主體化，豐富層次感。綠化系統(tǒng)與人行系統(tǒng)密切結(jié)合，分布于項目區(qū)各個角落，為良好的環(huán)境景觀設計創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。均以自然流暢的環(huán)境特色形成另類風格的對比，豐富了景觀性格的構(gòu)成，給環(huán)境的嚴謹中抹上一道回歸自然的輕松色彩。六、室外公共場地及環(huán)境設計1、室外地面鋪裝本項目需對綠地、道路以外的室外地面進行鋪裝，使之不露土，防止揚塵。小路選用混凝土或廣場磚鋪砌；樹池采用空眼彩色地磚鋪砌，兼顧綠化和硬化兩種功能；地面鋪裝施工應做好基層的素土夯實，保證基層的級配砂石或混凝土、三合土等施工質(zhì)量，已提高硬化地面的耐久性。2、公用設施(1)配電室等小型配套建筑在滿足功能需要的前提下做到以下幾點：一是可與公建和其他建筑歸并集中；二是選擇較為隱蔽的建設場址，不占居視線顯著的位置。(2)果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設施從外形、色彩上統(tǒng)一設計，并按適當位置擺放，選用新型環(huán)保節(jié)能材料的制品。戶外消火栓應醒目的立于主干道路附近的綠地，以保障其功能。七、豎向設計1、地面和道路坡度聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告本項目區(qū)內(nèi)場地現(xiàn)高差不大，場地平整時可根據(jù)地勢和規(guī)劃設計建筑格局進行平整。地面坡度和車行道縱坡不大于0.3%,人行道不需要設踏步和防滑措施。局部低洼易積水地段可設雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設計段確定。建筑物底層地面高出室外地面0.45米。第三節(jié)建筑設計方案聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告二、設計原則1、科學合理，技術先進從總體布局到各功能系統(tǒng)局部，立足于充分吸收國內(nèi)外觀代景區(qū)建筑設計的概念，既照顧當?shù)噩F(xiàn)實可能，也考慮其前瞻性。2、以人為本，環(huán)境優(yōu)美重視綠化環(huán)境，室外綠化帶環(huán)繞主建筑，并在科技創(chuàng)新實踐基地多處形成大片綠地。在室內(nèi)則有玻璃多層內(nèi)庭，寬暢的通廊主街，輔以色彩分區(qū)、色彩燈光誘導圖標，無障礙設計等。無論從大的空間到局部細節(jié)處處體現(xiàn)“以人為本”的設計思想。建筑物設計使用年限為50年，工程安全等級為一級，工程環(huán)境類別為一級，室內(nèi)正常環(huán)境。三、功能分區(qū)根據(jù)本項目的功能性質(zhì)，本項目主樓功能是集商業(yè)、辦公于一體的綜合樓。功能分區(qū)：地下1層為機房層，包括變配電室、熱力站等；底層1-3層為商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)可以考慮為購物、餐飲、旅館等；4-16層為辦公寫字樓。本商業(yè)辦公樓功能復雜，必須有良好的豎向交通組織設計，才能使各種人流、物流合理流動。通過合理設置電梯和樓梯，方便人員行走和提高工作效率。主樓主入口設在北面正中。共設2座樓梯，在東西兩側(cè)分別設置。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告豎向設計上，商業(yè)辦公樓建筑主體地上16層。各層層高1層為4.5米，其余各層為3.0米，滿足商業(yè)及辦公的要求，建筑總高度控制在50米以內(nèi)。六、立體設計建筑風格既不拘泥于傳統(tǒng)，也不宜一味的追隨潮流，而應該選擇一種經(jīng)典的，富于渲染展示氛圍的建筑形式，初步?jīng)Q定采用晚期現(xiàn)代主義的建筑理念來指導設計。同時，借助于新型的材料、現(xiàn)代的處理方式，使辦公大廈融入高科技、現(xiàn)代化的時代風格，做到既氣派又典雅的效果。七、裝修設計裝修標準力求經(jīng)濟、美觀大方，盡量采用當?shù)匮b飾材料，應根據(jù)使用功能的不同，采取不同的裝修標準。外裝飾：外墻為豎向條形石材幕墻和玻璃幕墻間隔布置，宛如琴鍵。屋面圓形裝飾構(gòu)架采用鋁合金面板飾面。內(nèi)裝飾：樓地面采用大理石磚或水磨石地面，衛(wèi)生間采取防滑地磚。墻面：內(nèi)墻面以普通涂料為主，局部貼瓷磚等。門窗：外門窗采用中空塑鋼材料，內(nèi)門為木質(zhì)夾板門。八、無障礙設計項目無障礙設計嚴格遵守《城市道路和建筑無障礙設計規(guī)范》JGJ50-2001,基地出入口的人性通路均按照無障礙原則進行設計；各主要入口均設輪椅坡道、輪椅提升機、入口平臺并采用平開門；綜合劇場及文化中心一層設有乘輪椅者可進入和使用的帶安全抓聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告桿的無障礙衛(wèi)生間；垂直交通設無障礙電梯。第四節(jié)結(jié)構(gòu)設計方案一、設計依據(jù)1、依據(jù)的主要規(guī)范《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB50009-2001)《建筑抗震設計規(guī)范》(GB50011-2001)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GBJ0-87)2、根據(jù)中華人民共和國國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》<GB50011-2001>和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》<GB18306-2001),聊城市抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度值為0.15g。3、荷載取值大廳：3.5KN/M2設備用房：4.0KN/m2電機用房：8.0KN/m2樓梯間：3.5KN/m2聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告二、建筑結(jié)構(gòu)基礎結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土管樁基礎基礎，地上部分采用框架結(jié)構(gòu)，樓板采用鋼承板現(xiàn)澆筋砼，墻體采用混凝土砌塊。地基與基礎工程的施工按照《地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范》的有關規(guī)定施工，待基礎驗收合格后方可施工上部結(jié)構(gòu)。第五節(jié)給排水設計方案一、供水1、用水量估算(1)生活用水量用水人數(shù)按1000人計，日均用水定額50升/人，則平均日用水50立方米。(2)公建用水量包括綠化、水景和噴泉以及澆灑道路等方面的用水，按生活用水的50%計，則日用水量為25立方米。(3)未預見用水量及管網(wǎng)漏失水量未預見用水量和管網(wǎng)漏失水量按生活日用水量的15%計算，則平均日耗水量為7.5立方米。綜上所述，估算日均用水量82.5立方米，年用水量約2.5萬2、供水水源聊城市市政供水管網(wǎng)已鋪至路旁，本項目只需用供水管接入院內(nèi)即可。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告3、供水方案(1)一般生活及消防供水采用生活——消防合用一套供水管網(wǎng)的供水系統(tǒng)。為保證供水的可靠性，進水采用雙管引入，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，進入各建筑物的管道也采用雙管，且應從不同方向進入。建筑物供水采用生活用水水質(zhì)標準應符合現(xiàn)行《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5749(2)飲用水供水考慮到隨著人民生活水平的提高，人們對飲用水的要求也將更高，因此可設純凈水制造供應系統(tǒng)，向需要純凈水的場所和個人提供飲用純水，其用水量包含在總用水量范圍內(nèi)。對于喜歡喝茶的或開水的人，可在建筑物內(nèi)設一電開水爐供應開水。1、排水量本項目日均排水約80立方米，年排水約2.4萬立方米。2、污廢水排放污廢水排放采用雨、污分流制，考慮到各種污水對環(huán)境的影響，應按照國家有關部門制定的污水排放標準。(1)各種污水均符合城市污水接納標準，可直接排至城市污水排水管道，統(tǒng)一處理。也可設置中水處理場，經(jīng)處理后回用。(2)生活污廢水聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告沖廁所的污水經(jīng)腐化后排入內(nèi)部排水管網(wǎng)，然后進入市政污水管網(wǎng)。一般生活廢水經(jīng)除油、除渣后經(jīng)廢水管網(wǎng)進入中水處理場地排水溝等設置應符合相關規(guī)范的規(guī)定。室外場區(qū)應設排水管網(wǎng)，以排除積水。排水系統(tǒng)應根據(jù)室外排水系統(tǒng)的制度和有利于廢水回收利用的原則，選擇生活污水與廢水的合流或分流，并可設置中水回用系統(tǒng)。室內(nèi)排水系統(tǒng)水平排出管較長時，應采取措施防止產(chǎn)生堵3、建筑中水處理附屬設施用水量比較大，為了節(jié)約用水，保護水資源，可設中水處理回用系統(tǒng)，收集洗滌用水、公共浴室的排水以及其它潔凈污水等，用單獨的管線將上述污水收集起來，經(jīng)中水處理設施處理后，達到國家規(guī)定的生活雜用水水質(zhì)標準后，用于沖洗衛(wèi)生間、道路灑水、綠地澆灌、汽車沖洗、水景、冷卻設備等。4、室外排水(雨水)管網(wǎng)系統(tǒng)根據(jù)污水排入標準，經(jīng)不同方式處理的污(廢)水、雨水分別排入場區(qū)排水管網(wǎng)，經(jīng)內(nèi)部排水管網(wǎng)排入市政排水管網(wǎng)。度聚乙烯(HDPE)給水管或聚丙烯(PP-R)給水管。消防給水管采用焊接鋼管。2、室內(nèi)排水管及雨水排水管采用硬聚氯乙烯(UPVC)排水管。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告第六節(jié)電氣設計方案一、供電方案(1)《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50052-95(2)《低壓配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50054-95(3)《建筑照明設計標準》GB50034-2004(4)《建筑物防震設計規(guī)范》GB50057-94(5)《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ16T-92(6)建設方提供的有關基礎資料2、用電負荷(1)負荷計算建筑設施及輔助用房的設備裝機容量初步估計約為1000kW,照明燈具裝機容量估計約為50kW,其他負荷約為300kW,估計總裝機容量約為1350kW。(2)負荷等級計算機房、消防設備、應急照明等為二級負荷，其他按三級負荷考慮。本項目供電電源采用雙回路供電，雙回路引自附近變電站不同母線段，線路鋪設采用電纜直埋式，供電電壓等級為10kV。(2)高壓配電站、變電所及高壓供電系統(tǒng)由兩條來自不同母線段的10kV高壓線供電，為節(jié)約能源，擬聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告按建筑規(guī)劃分設10kV中心配電所1處，中心配電所的位置設在臨近規(guī)劃道路的適當位置，并根據(jù)需要設置變電所，變配電所采用雙回路電源供電，以滿足對供電的要求。二級負荷采用雙電源供電，一供一備；其他三級負荷均采用單電源供電。10kV配電所內(nèi)的配電柜采用金屬鎧裝手車式高壓配電柜。各變電所內(nèi)的10kV高壓柜選用金屬鎧裝手車式高壓開關柜。繼電保護采用定時限過流速斷保護方式，直流彈簧操作機構(gòu)，計量方式為高供高計混合計量。變壓器采用國產(chǎn)環(huán)氧樹脂澆注薄絕緣干式節(jié)能型變壓器。低壓配電采用全封閉組合式開關柜，單母線分段，設聯(lián)絡開關。低壓側(cè)設無功補償裝置，補償后10kV高壓側(cè)功率因數(shù)在0.9(3)低壓配電系統(tǒng)低壓配電以放射式為主，輔以其他形式，采用鍇裝聚氯乙烯電纜溝內(nèi)敷設到各高低壓用電點。單體建筑內(nèi)采用輻射式和樹干式相結(jié)合的供電系統(tǒng)。自變電所至建筑單體之間均采用鋼管暗敷。直接由變電所內(nèi)低壓配電屏出線供給各建筑單體內(nèi)的動力配電箱和照明配電箱。(4)消防供電消防用電均按二級用電負荷考慮，為保護消防用電可靠性，消防用電設備均采用雙電源末端切換方式供電，電源引自就近兩個不同變電所的低壓母線。消防設備配電均采用阻燃型電線、電聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告1、設計依據(jù)本項目照度選用國家民用建筑照明標準為基礎，并參照國外高標準照明設計。2、照明光源根據(jù)國家節(jié)能要求，除特殊裝飾要求外，均選用高效、低耗的高效金屬鹵化物燈和節(jié)能型日光燈為主。3、照明類型照明類型分為普通照明、事故照明、疏散照明、代表性建筑物外裝飾照明、應急誘導照明、道路照明及庭院照明等。4、室內(nèi)外照明各建筑物的照明設計，應滿足使用要求以及多功能照明要求；在有電視轉(zhuǎn)播時，應滿足電視轉(zhuǎn)播的照明技術要求；同時應做到減少陰影和眩光、節(jié)約能源、技術先進、經(jīng)濟合理、使用安全、維修方便。照明計算時的維護系數(shù)應取0.55(室外)、0.70(室內(nèi))。室外照明計算尚應計入30%的大氣吸收系數(shù)。投光燈應根據(jù)被照面的要求，選用不同光束角配光。燈具防護等級應符合國家有關規(guī)范要求，室外投光燈防塵防水等級不應小于IP54。投光燈應有水平和垂直方向的調(diào)整刻度。投光燈具應根據(jù)布光和眩光控制的需要分別采用寬光束、中光束、窄光束三種配光。室外投光燈組的風阻面積按各投光燈風阻面積之和計算；聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告投光燈機械和電氣的連接部分應能承受當?shù)刈畲箫L速而無松動。5、照度要求建筑照度標準應符合現(xiàn)行國家標準《建筑照明設計標準》GB50034-2004的規(guī)定。訓練場地照度標準應符合GB50034的規(guī)定。6、應急照明均需按規(guī)范設置應急誘導照明。各單體建筑防雷設計均按《民用建筑電氣設計規(guī)范》要求進行設防。原則上宜在屋面設不大于20m×20m網(wǎng)絡避雷帶為主，利用建筑物柱鋼盤做引下線及接地網(wǎng)。1、通訊系統(tǒng)根據(jù)大樓的建設規(guī)模和預計容納的辦公人員，為滿足通信需要宜設電話交換站，電話交換站應設在物業(yè)管理區(qū)域，其技術要求應符合國家現(xiàn)行有關標準的規(guī)定；2、廣播系統(tǒng)為滿足應急需要在相關樓層設計安裝廣播系統(tǒng)，并且應符合規(guī)范要求，并應符合國家現(xiàn)行有關標準的規(guī)定。應有完整的有線電視系統(tǒng)(如雙向傳輸、視頻信號納入有線4、保安電視監(jiān)控報警系統(tǒng)(1)監(jiān)控報警系統(tǒng)聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告閉路電視監(jiān)視報警系統(tǒng)用于對建筑物內(nèi)的主要公共場所和重要部位進行實時監(jiān)視、錄像和報警時的圖像復核。系統(tǒng)的前端設備是各種類型的攝像機(或視頻報警器)及其附屬設備：傳輸方式一般采用同軸電纜或光纜傳輸；系統(tǒng)的終端設備是顯示/記錄/控制設備，一般采用獨立的視頻監(jiān)控中心控制臺或監(jiān)控報警中心安全防范用的閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)一般應與防盜報警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)等聯(lián)動，由SAS中央控制室進行集中管理和監(jiān)控。獨立運行的閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，畫面顯示應能任意編程、自動或手動切換，畫面上應有攝像機的編號、地址、時間、日期等信息顯示，并能將現(xiàn)場畫面自動切換到指定的監(jiān)視器上顯示，對重要監(jiān)視部位應能進行長時間錄像。這種系統(tǒng)應設置緊急報警裝置和留有與110接警中心聯(lián)網(wǎng)的通信接口。報警發(fā)生時，系統(tǒng)應能對報警現(xiàn)場進行圖像(和聲音)的復核，這是對安全防范電視監(jiān)視系統(tǒng)的一項基本要求，不管是獨立運行的系統(tǒng)，還是聯(lián)動的系統(tǒng)，或是與其它系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)實話集中管理、集中監(jiān)控的系統(tǒng)，都要求做到這一點，才能保證不發(fā)生漏報警和少發(fā)生誤報警。整個區(qū)域的出入口及宏觀環(huán)境也應設立安全監(jiān)視裝置。故項目擬設多頭單尾型閉路電視保安系統(tǒng)一套，它包括攝像控制、傳輸和顯示等四個部分組成。保安系統(tǒng)的電路結(jié)構(gòu)應當從實際需要出發(fā)，盡可能使系統(tǒng)簡單、可靠。(2)監(jiān)控系統(tǒng)設計注意事項聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告>保安電視監(jiān)控系統(tǒng)主要對和重要建筑物的走廊、前廳、主要出入口、電梯出口、疏散樓梯口、重要設備間、計算中心以及一些配置有較重要設備的房間進行集中監(jiān)視，其機房宜設在一層。>攝像機應盡量安裝在不顯眼處，當它受到損壞時，應易于及時發(fā)現(xiàn)，并得到處理。且應根據(jù)場館具體布局、結(jié)構(gòu)和監(jiān)視范圍分別選用固定式和帶云臺旋轉(zhuǎn)式兩種，要吸頂或吊掛安裝。>保安電視監(jiān)控機房內(nèi)的設備配置，包括電腦控制臺、多畫面切換器、監(jiān)視器、穩(wěn)壓器等均應由廠家或代理商配備齊全。>報警器應裝設在闖入者不易到達的位置，通往報警器的線路應采用暗敷方式，連接導線應盡量使用鎧裝電纜或電纜管道。>應注意系統(tǒng)的維護檢修問題，盡量采用標準部件。第七節(jié)供熱設計方案項目采用的熱源為熱電廠集中供熱，采暖使用熱媒為95℃170℃的熱水。按市政府要求，本項目按集中供熱規(guī)劃采暖系統(tǒng)。熱源來自建設路和站前街的城市熱力管網(wǎng)，以DN200引入項目區(qū)熱交換站，在熱交換站進行汽水熱交換后以95℃—70℃熱水供冬季采暖。用熱指標：合計采暖負荷約為43921.6kw聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告1、供熱管網(wǎng)采用枝狀網(wǎng)布置；2、供回水管線同程同徑敷設；3、管道敷設采用地下直埋形式，并做防腐、保溫處理。第八節(jié)燃氣供應設計方案針對本建設項目功能定位，項目考慮燃氣供應設計，滿足餐飲等商業(yè)需求；同時底層商業(yè)戶考慮為一戶一表制，爐具選用熱效率高的節(jié)能產(chǎn)品。項目規(guī)劃利用現(xiàn)有城市管網(wǎng)引用天然氣作為氣源，由聊城市燃氣公司通過低壓燃氣管網(wǎng)提供。項目用氣量按照底層商業(yè)的建筑面積進行估算，底層商業(yè)建筑面積按2100平方米考慮，每平方米用氣量考慮0.01m3/d計算，同時使用系數(shù)取0.7,則項目日用氣量為5292m3。二、管網(wǎng)規(guī)劃1、以低壓管道燃氣直供用戶；2、管道一律采用鋼管，埋地鋪設；3、主干管敷設盡量靠近負荷中心，采用枝狀網(wǎng)布置；4、管道應當與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線；第九節(jié)管線綜合布置方案聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告本項目工程管線有給水管、雨水管、污水管、通訊電纜、熱力管、燃氣管等六種，均采用直埋鋪設。在敷設時，各種管線應遵循如下原則：1、由商業(yè)辦公樓向道路中心線有近到遠敷設順序為：電信電纜、熱力管線、燃氣管線、給水管線、污水管線；2、各地下管線的豎向位置關系，由地面向下順序為：電信電纜、熱力管線、燃氣管線、給水管線、污水管線；3、所有管線均應力求短捷，盡量和道路平行或垂直敷設，轉(zhuǎn)彎半徑應符合有關規(guī)定；4、壓力流管讓重力流管，小管徑管道讓大管徑管道，技術要求的的管線讓技術要求高的管線；5、管線覆土深度均應大于凍土深度，并滿足各自最小覆土深度要求，與建筑物的水平、垂直間距亦應符合有關規(guī)定；6、各管線尤其是小口徑給水管、電信電纜應優(yōu)先考慮敷設在綠地和人行道下面。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告第五章環(huán)境保護與消防一、建設地點與環(huán)境現(xiàn)狀本項目地址周圍以商業(yè)辦公、居住用地為主，無工業(yè)污染源存在，環(huán)境狀況良好。該地段周圍環(huán)境幽雅、空氣清新、污染較少。本項目建成投入使用后，除產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理后，基本上沒有其它污染排放，因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。二、污染源及污染物處理措施1、項目建設對環(huán)境影響及治理措施施工階段主要進行建筑物土建施工、道路修建、公共設施建設和裝潢等。施工期的污染源主要有：(1)噪聲污染源分析經(jīng)類比，本項目施工期主要噪聲源及其噪聲級情況見下表。施工期主要噪聲源情況表施工階段主要噪聲源噪聲級聲源特征土石方階段推土機應控制挖掘機壓路機運輸車輛基礎施工沖擊鉆機應控制空壓機結(jié)構(gòu)施工升降機必須控制振搗棒聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告電鋸裝修階段砂輪機在考慮室內(nèi)隔聲量的情況下，其影響有所減輕由于建筑施工是在露天作業(yè)，流動性和間歇性較強，對各生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的噪聲治理具有一定難度，為了不產(chǎn)生噪聲擾民，應采取以下治理措施：1)降低聲源的噪聲源強選用低噪聲施工設備，盡量將噪聲源強降到最低；固定機械設備可通過排氣管消聲器和隔離發(fā)動機振動部件來降低噪聲；對動力機械設備進行定期的維修維護，避免因部件松動或損壞而增加其噪聲源強；暫不使用的設備及時關閉；運輸車輛進入施工現(xiàn)場應減速并減少鳴笛；在模板、支架拆卸等作業(yè)過程中，盡量較少人為原因產(chǎn)生的噪聲。2)采用局部吸聲、隔聲降噪技術對位置相對固定的機械設備，能入棚盡量入棚，對各施工環(huán)節(jié)中噪聲較為突出且又難以對聲源進行降噪可能的設備裝置，應采取臨時圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以達到降噪效果。3)強噪聲源遠離敏感點在施工過程中，強噪聲源應盡量設置在遠離敏感點(村民住宅和沿街住宅)的地方，減少擾民現(xiàn)象的發(fā)生。4)加強管理嚴格執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523-90)的有關規(guī)定，特別是在晚上22:00時-次日6:00時，禁止使用強噪聲設備。如有特殊情況必須夜間施工，需申報環(huán)保主管部門，獲得批準后聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告方可施工，并須公告附近居民。5)加強溝通與受可能受噪聲影響的單位和居民，施工單位應及早同當?shù)鼐用駞f(xié)調(diào)，征得當?shù)鼐用窭斫?，并在施工期設立熱線投訴電話，接受噪聲擾民投訴，并對投訴意見及時、認真、妥善的處理。(2)水環(huán)境污染源分析施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水。施工廢水主要為施工機械清洗廢水、混凝土養(yǎng)護、基坑廢水等，主要污染物為SS,濃度一般為2000-4000mg/1,施工廢水經(jīng)沉淀池處理后可以回用于生產(chǎn)，不外排。另外，含油的機械沖洗廢水在回用前還需經(jīng)隔油處理。生活污水排放可利用原有排水設施排放進入市政管網(wǎng)，含油生活污水經(jīng)隔油處理后排放?；蛟陧椖渴┕I地設置旱廁，將該部分污水收集后清運，供周邊農(nóng)地施肥；對于不含糞便水的施工生活污水通過隔油池、沉淀池處理后可回用于施工場地降塵或混凝土器械洗滌。(3)空氣環(huán)境污染源分析施工期空氣污染物主要是施工揚塵，主要產(chǎn)生于土石方開挖、土地平整、管線鋪設、棄土、建材裝卸、車輛行駛等作業(yè)。施工階段的固體廢物主要為施工人員產(chǎn)生的生活垃圾和施工產(chǎn)生的固體廢物。施工人數(shù)按最大100人/d,人均產(chǎn)生生活垃圾按1kg/d·人計，本項目施工期產(chǎn)生生活垃圾0.1t/d,及時清運至聊聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告城市開發(fā)區(qū)城市生活垃圾衛(wèi)生填埋場。施工期生活垃圾及時收集到指定的垃圾箱(桶)內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門集中處理，清運至聊城市垃圾衛(wèi)生填埋場。裝修產(chǎn)生油漆、涂料容器等固體廢物，屬危險廢物，必須由建設方或物管公司，集中收集，交給有危險廢物處理資質(zhì)的單位(5)生態(tài)影響及水土流失本項目的建設首先是占地對生態(tài)環(huán)境的影響，隨之而來的是施工期所帶來的負面影響較大。施工期平整場地、開挖土石，棄土(石、渣)堆放、機械施工、爆破等將造成植被破壞、增大水土流失等。生態(tài)環(huán)境保護措施如下：1)減少占地和擾動避免高填深埋，做到少取土，少棄土，少占地，搞好挖填土方平衡，最大限度的減少臨時用地。在項目建設充分利用小區(qū)地塊內(nèi)原有的地形地貌，依山就勢進行規(guī)劃設計，在盡量少破壞原有生態(tài)的基礎上營造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境。2)對樹木的保護施工期間建設單位應該對該區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境采取保護措施，對建設區(qū)內(nèi)樹木應給予保護，實在不能保護的需進行移栽。3)對土壤的保護施工期應盡可能通過集中堆存等方式保護開挖產(chǎn)生的表層熟化土壤，杜絕隨意堆棄造成水土流失和資源浪費，做到物盡其用。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告待施工結(jié)束后，將其作為綠化和植被恢復用土，使其得到充分有效的利用。4)水土流失防治措施①進一步優(yōu)化主體工程設計，在既保證主體工程順利施工的條件下，同時兼顧水土保持的要求。對住宅區(qū)、公建建筑區(qū)及垃圾中轉(zhuǎn)站等進一步優(yōu)化，減少土石方開挖和廢棄土石渣的堆放，防止廢棄渣土亂堆亂放。②規(guī)范施工程序，優(yōu)化施工組織和施工工藝。合理安排施工時序，盡量縮短施工工期，減少疏松地面的裸露時間；盡量避開雨季施工，適時開挖，減輕施工期造成的水土流失。增加土石方移動過程中臨時處理措施，完善邊坡?lián)跬凉こ獭⒆o坡工程。修建臨時性圍墻封閉施工，將水土流失盡量控制在項目區(qū)內(nèi)進行防治。既有利于阻擋水、土外流，防止對四周造成危害，又有利于施工③增加臨時排水措施和沉沙池工程。本工程全面擾動地表，施工建設期土體裸露面積大、裸露時間長，雨季易產(chǎn)生嚴重水土流失，因此在采取永久性防治措施之前，應采取臨時性措施，控制施工期水土流失。④劃定表土臨時堆置區(qū)。為了保護和充分利用不可再生的表土資源，提高工程綠化時的造林成活率，減少工程綠化的造林成本，須設置表土臨時堆置區(qū)，并對其采取臨時性水土保持措施防止水土流失。在項目場地平整前，剝離場內(nèi)部分表層腐殖土并集中堆置，并采取必要的防護，待工程基本建成后將腐殖土覆蓋在聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告綠化區(qū)域。⑤工程各處開挖裸露除被建筑物、道路占用外，盡可能全部恢復植被，減少水土流失，做到水土流失治理與景觀保護相互統(tǒng)一，通過采用喬、灌、草立體綠化、美化等措施防治水土流失，美化項目區(qū)環(huán)境，使景觀得到優(yōu)化，環(huán)境得到改善。⑥小區(qū)建設應滿足消防及交通要求，避免改溝改路，尤其應防止溝渠受截而使水流沖刷改道，造成水土流失。2、項目投入使用污染源及治理措施項目產(chǎn)生的污水主要為生活污水、商業(yè)廢水，主要污染物為COD、BODs、SS、NH?-N、TP等。根據(jù)項目區(qū)位置和性質(zhì)，本項目采取雨污分流制。各用水單元的生活污水通過化糞池處理后，通過項目區(qū)排放支管，進入總排口；商業(yè)餐飲廚房廢水先經(jīng)隔油池除油，然后排入化糞池生化處理后，通過區(qū)內(nèi)污水排放支管，排至總排口。雨污水流向為：項目區(qū)總排口——市政管網(wǎng)——城市污水處理廠。(2)噪聲污染及防治措施1)內(nèi)部噪聲污染防治措施本項目內(nèi)部噪聲源治理主要對面停車場聲的治理。①在項目區(qū)噪聲敏感點處及外環(huán)境敏感點處設置禁鳴標志。②在項目區(qū)噪聲敏感點處及外環(huán)境敏感點處限制車輛行駛速度在15km/h以下。③物業(yè)管理部門加強商業(yè)噪聲和室內(nèi)裝修噪聲的管理，禁止聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告采用高音方式叫賣商品和在正常休息時間內(nèi)作商品宣傳活動及室內(nèi)裝修工作。2)外部公路噪聲及振動污染防治措施①辦公用房戶型設計時，應盡量優(yōu)化戶型，采用工程措施，盡可能降低交通噪聲對業(yè)主的影響，面臨交通道路和鐵路一側(cè)應布置對聲學質(zhì)量要求不高的房間，如廁所、廚房等，對聲學質(zhì)量要求高的書房和臥室等應布置在相對安靜的一側(cè)，即背向公路的②利用綠化控制噪聲。依地勢對項目區(qū)內(nèi)部進行合理的綠化布局，既起到了吸聲、降噪的作用，又能阻擋揚塵，美化環(huán)境。交通噪聲的聲波通過高于聲線1m以上的密集植物叢時，即會因植物阻擋而產(chǎn)生聲衰減。在一般情況下，一般樹林帶能使頻率為1000Hz的聲音衰減3dB/10m-3.5dB/10m,高30cm的草地為0.7dB/10m。排列的喬木可以起到排樁的作用，并起到隔振的作用。小區(qū)綠化隔離帶采用混合綠化法，高大喬木可結(jié)合適合區(qū)域生長樹種，低矮喬木選用常綠的冬青樹，地面種草。③面向道路的窗戶采用隔聲玻璃窗。項目建成后，對面向公路的住戶窗戶需安裝雙層隔聲玻璃窗(隔聲中空玻璃)。(3)營運期固體廢物及處置措施在項目區(qū)內(nèi)作好垃圾收集系統(tǒng)建設，因地制宜地設置果皮箱，對項目區(qū)流動人員進行教育，嚴禁隨意丟棄垃圾。由專人運至項目區(qū)專門的垃圾集中間堆放，并及時清運。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告生活垃圾必須分類收集。應最大限度地實現(xiàn)生活垃圾的無害化、減量化和資源化。項目投入使用的生活垃圾全部實行袋裝、集中處理或外運。由市政環(huán)衛(wèi)部門直接運至聊城市城市垃圾場處置。轉(zhuǎn)運車應與垃圾收集方式相配套，專車專用，轉(zhuǎn)運車必須封閉，轉(zhuǎn)運車的噪聲應符合噪聲污染控制標準，時速限制為20km/h。整個垃圾的收集、運輸過程，操作應該封閉。(4)營運期產(chǎn)生廢氣及空氣環(huán)境保護措施由于項目采用清潔能源，且廚房油煙主要是餐飲油煙，油煙廢氣采用油煙處理設備由專用排煙豎井排至屋頂高空排放，對周圍環(huán)境不產(chǎn)生污染。2)車庫廢氣本項目的車庫汽車廢氣從專用煙道排出，車庫中的NO?和非甲烷總烴濃度較高，因此要確保送排風系統(tǒng)的正常運行，且排氣速率應不少于6次/h。此外，考慮到車庫位于居住樓地下，建議將送風口設在宅間綠地區(qū)域，并采取適當?shù)难b飾處理，既保證送風質(zhì)量又與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。此外，專用排氣筒應遠離人群活動和居住場所，設置高度約2.5m,高于人的呼吸帶，以減少對人群的3)地面汽車廢氣場區(qū)道路行駛的汽車尾氣排放屬于無組織排放，對項目區(qū)空氣造成一定的影響。產(chǎn)生的汽車尾氣易于擴散且排放量相對較小，聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告同時由于項目區(qū)地勢較開闊，空氣流動好，地面行駛汽車廢氣對大氣環(huán)境的影響不明顯。建議加強小區(qū)道路的管理措施，人車分流，停車場需設置指示牌引導外來車輛停放，減少怠速帶來的汽車尾氣影響。4)外部公路汽車尾氣及粉塵對項目區(qū)空氣污染的防治臨道路一側(cè)，設置寬幅綠化帶，結(jié)合噪聲防治，選擇對有害氣體吸收能力和對噪聲吸收能力均較強的樹木。既美化了環(huán)境，也起到有效地凈化空氣、防治噪聲的作用。為創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境、防止污染，保護環(huán)境，需做好項目區(qū)內(nèi)的綠化，充分發(fā)揮綠地的防護功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保項目區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。四、環(huán)境影響評價本項目屬商業(yè)辦公樓建設，其污染源很小，污染物排放量也很小，產(chǎn)生的少量生活污水，廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，也完全達到環(huán)境保護的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生污染。第二節(jié)消防一、總體方案本項目的消防供水與生活供水采用兩套供水管網(wǎng)，消防水池、消防干管、立管、支管、室內(nèi)外消火栓、閉式噴頭采用聯(lián)合供水聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告消防系統(tǒng)。室外消火栓采用地上式、地下式相結(jié)合，室內(nèi)消火栓采用管內(nèi)按鈕控制，自動噴水滅火系統(tǒng)采用噴頭、水流指示器、濕式報警閥門等儀表自動控制消防水泵加壓系統(tǒng)，對某一單體來講環(huán)狀管網(wǎng)入口設二個及其以上的水泵接合器。室外消火栓采用SX16型，室內(nèi)采用SX24/65型室內(nèi)消火栓設有緊急手動按鈕，直接控制消防水泵的開啟。1、火災自動報警系統(tǒng)2、消火栓設置，室外消火栓按規(guī)范設置，其間距以滿足滅火要求為宜，室內(nèi)消火栓根據(jù)建筑的要求不同按現(xiàn)行規(guī)范設置不同的股數(shù)和水槍數(shù)，以滿足室內(nèi)消防要求。3、固定式滅火器，在區(qū)內(nèi)各火災危險區(qū)域設置干粉式或泡沫式滅火器，以備急用。4、安全通道公共建筑按規(guī)范設置環(huán)形消防通道與安全出入口，各安全出口凈寬度不應少于1.4米，且不得設門檻。5、消防給水室外消防用水量，按同一時間內(nèi)的火災次數(shù)和一次滅火用水量確定。依據(jù)城市室外消防用水標準，區(qū)內(nèi)人數(shù)小于2.5萬人，確定為同一時間內(nèi)的火災次數(shù)為1次，一次滅火用水量為20L/S,室內(nèi)消火栓用水按15L/S計算，同時使用水槍數(shù)量為3支，每支水槍最少流量為5L/S。聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改造項目可行性研究報告47山東緯劍工程設計有限公司第六章節(jié)能分析第一節(jié)用能標準和節(jié)能規(guī)范一、國家和省有關法律、法規(guī)2、國家發(fā)改委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設部《關于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇(章)”編制及評估的規(guī)定》。三、國家、行業(yè)標準及規(guī)范1、《中國節(jié)能技術政策大綱》(計交能[1996]905號);2、《中國節(jié)水技術政策大綱》國家發(fā)改委2005.04.21;6、《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》國家發(fā)改委2004;7、《評價企業(yè)合理用電技術導則》GB/T3485-1998;8、《評價企業(yè)合理用熱技術導則》GB/T3486-1993;9、《評價企業(yè)合理用水技術通則》GB/T7119-93;聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改造項目可行性研究報告48山東緯劍工程設計有限公司12、《通用用電設備配電設計規(guī)范》GB50055-93;第二節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析一、節(jié)水、節(jié)能原則1、認真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設計規(guī)范，嚴格執(zhí)行節(jié)能技術規(guī)定，努力做到合理使用資源。2、積極采用先進的節(jié)能新材料、新工藝、新技術，嚴禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設備。1、項目建筑設計節(jié)能措施規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標，設計過程中應推選優(yōu)秀設計方案和采取以下節(jié)能技術：多層建筑高層建筑屋頂外墻鋼筋混凝土墻：200mm水泥砂聚合物砂漿：6mm不采暖樓梯間聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改追項日窗戶門復合材料門復合材料門單元門復合材料門復合材料門地面2、節(jié)電措施(1)利用科學管理方法是節(jié)電的有效措施，建立長效的技術管理部門，對動力設備和配線按規(guī)程進行定期檢查，保證設備在最佳狀態(tài)下運行，減少電損耗。(2)采用建設部推薦的建筑照明節(jié)能技術和材料，照明光源采用新型高效節(jié)能光源，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照(3)選用效率高、壽命長、安全和性能穩(wěn)定的燈用電器件、燈具、配線器材及調(diào)光控制設備和光控器件。(4)嚴格執(zhí)行國家《建筑照明設計標準》,按不同的功能區(qū)需要確定合理的照度標準配置照明，以達到節(jié)能目的。(5)選用S系列主變壓器和配電變壓器，降低空載損耗，有利于節(jié)能。(6)制定節(jié)電管理制度。通過以上電氣節(jié)能措施，達到電氣節(jié)能的要求。3、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能(1)一些要求比較高的房間需設置相應的空調(diào)系統(tǒng)，可以根據(jù)房間的位置及面積設置普通的空調(diào)器或小型柜式空調(diào)機組。(2)空調(diào)系統(tǒng)設自動控制系統(tǒng)，可準確調(diào)節(jié)室溫，同時減少不必要的能源消耗。聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改追項日可行性研究報告(3)設備及器材的選型采用符合國家現(xiàn)行技術標準的高效節(jié)能設備和器材。設備的負荷率須達到國家節(jié)能設計規(guī)范要求，提三、節(jié)水措施1、積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識。2、該項目應采用節(jié)水暖通器材設備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。禁止使用耗水量大的設備和國家規(guī)定淘汰的衛(wèi)生潔具。勵節(jié)約用水。4、制定節(jié)水管理制度。在日常管理和工作崗位中實行經(jīng)濟目標責任制，節(jié)水設備和衛(wèi)生潔具，必須設專人負責管理、維修、保養(yǎng)和安全運行，杜絕用水設備和輸水管道的跑、冒、滴、漏，通過以上節(jié)能技術及節(jié)能措施的使用，本項目達到山東省規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標。50山東緯劍工程設計有限公司聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改追項日可行性研究報告第七章物業(yè)管理物業(yè)管理是近幾年在房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的對商業(yè)、辦公、住宅小區(qū)實施專業(yè)化管理，將更好地維護商業(yè)辦公用房和住宅小區(qū)使用功能，延長房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、文明、安全的居住或辦公環(huán)境。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將委托聊城市信譽最好的物業(yè)管理公司，對該項目實行現(xiàn)代化物業(yè)管理。項目的物業(yè)管理規(guī)劃及服務水平不僅影響到業(yè)主使用，同時也直接關系到開發(fā)企業(yè)的聲譽和銷售狀況。尤其是高品質(zhì)的商業(yè)辦公樓項目，完善、人性化的物業(yè)管理是項目銷售的重要賣點，成為開發(fā)商占領市場的有利武器，是衡量項目品質(zhì)的一個主要標志。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和消費者消費行為的逐步邁向理性化，物業(yè)管理的內(nèi)容及水平也是購房置業(yè)、租賃者參考所參考的一個重要依據(jù)。一、物業(yè)管理機構(gòu)其職責1、安全保衛(wèi)：保安包括遠紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運行和維護；二十四小時保安值勤及巡更任務。2、智能化系統(tǒng)：包括主樓智能化系統(tǒng)的運行、維護。3、衛(wèi)生清潔：項目區(qū)范圍內(nèi)的環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運。4、綠化維護：項目區(qū)范圍內(nèi)花草樹木的生長維護、雜草清理5、公共設施維護：景觀、休閑、運動、娛樂設施保養(yǎng)、維修、51山東緯劍工程設計有限公司聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改造項目可行性研究報告7、供暖、供水：供暖指主樓各供暖需求的單位的冬季供暖；供水包括各業(yè)主單位的生活用水、商業(yè)設施用水及綠化景觀和運9、項目建成后將報批有關物價部門，核準后期物業(yè)收費，具二、物業(yè)管理的目標3、引進先進的管理理念和技術，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、齊全的服務，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住、辦公、休閑環(huán)境；4、創(chuàng)造社會效益的同時，保證公司的經(jīng)濟效益，維持公司的5、培養(yǎng)和鍛煉一批優(yōu)秀的、高素質(zhì)的物業(yè)管理人才和隊伍。52山東緯劍工程設計有限公司聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改造項目可行性研究報告第八章項目組織管理及進度計劃第一節(jié)項目組織管理一、項目建設組織管理照建設程序進行運作。項目承辦單位針對本項目臨時組建項目管理部。項目管理部負責項目的策劃、資金籌措、工程建設。設置兩個管理部：1、工程管理部編制建設項目初步設計和概算文件，提出開工報告，施工整個過程的管理監(jiān)督，提出項目竣工驗收申請，審查工程預算，項目合同管理，研究解決項目實施中的具體問題，工程技術管理，質(zhì)量管理，擬定項目招標方案等，組織協(xié)調(diào)工程設計、監(jiān)理、施工和設備材料采購。2、財務管理部編制項目建設資金計劃，負責建設資金的全過程管理。二、項目運營組織管理項目運營后，公司組織結(jié)構(gòu)按現(xiàn)代企業(yè)制度建設，通過轉(zhuǎn)換政府職能，理順關系，提高效率，建立高效權威，運轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)，行為規(guī)范的行政管理體制。按照所有權、管理權、經(jīng)營權相分離的原則，采取靈活的管理體制。53山東緯劍工程設計有限公司聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改追項日可行性研究報告本項目運營后的管理公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，下設工程部、開發(fā)部、財務部、綜合協(xié)調(diào)部等，各部門經(jīng)理綜合協(xié)調(diào)部綜合協(xié)調(diào)部項目開發(fā)部財務管理智工程管理部總經(jīng)理第二節(jié)項目實施進度計劃本項目建設期18個月，2011年9月—2013年3月。項目實施分為三個階段，即前期準備階段、實施階段和完成1、前期準備階段(2011年9月—2011年10月):項目可行性研究階段、立項及審批、前期準備。2、實施階段(2011年11月—2013年1月):設計、土建工3、完成階段(2013年2月—2013年3月)包括；工程建設全部竣工、驗收，銷售階段。54山東緯劍工程設計有限公司聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究項目實施進度表序號2011年2012年2013年912345678912341前期準備階段23招投標階段4開工、施工管理階段5竣工驗收6銷售階段55山東緯劍工程設計有限公司聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研第九章項目招標方案根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、山東省實施的《中華人民共和國招標投標法》辦法和原國家發(fā)展計劃委員會第9號令 (2001年6月18日)等有關文件的要求，確保本項目建設質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，提高效益，防范和化解工程建設中的違規(guī)違法行為，保護國家利益，本項目的各主要實施環(huán)節(jié)應通過招標方式進行，提出招標方案如下：一、項目招標內(nèi)容根據(jù)項目的建設內(nèi)容，招標范圍主要包括：項目的勘察、設計、土建安裝工程、園林綠化景觀工程、監(jiān)理以及主要設備采購因項目法人單位目前尚不具備自行招標所需的編制招標文件和組織開、評標的相應資質(zhì)，因此本項目的建筑安裝工程設計、監(jiān)理、施工以及主要配套設備的采購均采用委托招標形式，即委托具有相應資質(zhì)的招標代理機構(gòu)進行中招標的形式。鑒于項目投資較大，按各分項工程、設備采購金額估算均應超過了《招標投標法》公開招標金額的標準，且本項目不滿足其它采購方式的適用條件，所以本項目招標采購工作必須采用公開56山東緯劍工程設計有限公司聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研(1)工程勘察、設計招標；(2)建筑工程施工招標；(3)工程施工監(jiān)理招標；(4)特殊設備采購及安裝(國際、國內(nèi)招標);(5)場區(qū)景觀綠化招標；(1)工程勘察招標：1個標段。(2)工程設計招標：1個標段。(3)建筑工程施工招標：1個標段。(4)工程施工監(jiān)理招標：1個標段。(5)場區(qū)景觀綠化招標：1個標段。(1)勘察工程勘察綜合類丙級資質(zhì)或巖土工程丙級資質(zhì)的企業(yè)；(3)房屋建筑施工(4)園林景觀綠化(5)工程監(jiān)理57山東緯劍工程設計有限公司聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設項目可行性研房屋建筑工程監(jiān)理及市政公用工程監(jiān)理資質(zhì)，根據(jù)標段規(guī)模的大小確定資質(zhì)等級；(6)特殊設備及其它材料具備相關產(chǎn)品的生產(chǎn)許可、類似業(yè)績和履約能力。4、招標基本情況表擬定招標方案如下表：基本條目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設計V√√建筑工程V√V安裝工程VV√監(jiān)理√√√主要設備V√V重要材料√√V其他58