保定市經(jīng)濟(jì)適用房

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容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。

計(jì)算公式：

容積率=總建筑面積÷總用地面積

當(dāng)建筑物層超群過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。

容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于進(jìn)展商來說，容積率打算地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，進(jìn)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒適。這兩個(gè)比率打算了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是全部項(xiàng)目都能做得到。

一、容積率的內(nèi)涵及其特性

容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的凹凸，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采納的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：

(一)容積率表達(dá)的是詳細(xì)“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的狀況下，才能反映土地的詳細(xì)利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。

(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有肯定關(guān)系。建筑密度是指在詳細(xì)“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種狀況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

(三)容積率可以更加精確?????地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。

房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)

樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率

因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能精確?????地反映地價(jià)的凹凸。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般狀況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

二、容積率對地價(jià)的影響規(guī)律

影響地價(jià)的因素許多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過影響土地收益來影響地價(jià)，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上打算了土地供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場供求關(guān)系使地價(jià)相對經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動，打算了土地供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)剩余量的安排，使地價(jià)的變化趨于簡單化。容積率對地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求沖突愈突出，土地規(guī)劃掌握愈嚴(yán)格，容積率對地價(jià)的影響程度愈大。詳細(xì)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(—)遵循“酬勞遞增遞減規(guī)律”。在肯定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而消失由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價(jià)影響的酬勞遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度肯定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開頭時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到肯定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到最大，土地價(jià)格也達(dá)到最高，此時(shí)的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若連續(xù)增大容積率會因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開頭下降，地價(jià)也隨之開頭下降。如(圖一)，MC為單方造價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一容積率L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到最大，地價(jià)達(dá)到最高，M為最佳容積率。超過這個(gè)容積率，地價(jià)開頭向反方向變化，隨容積率提高而下降。

(二)容積率對地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價(jià)來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過降低樓面地價(jià)降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到肯定數(shù)值后若連續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃掌握比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃掌握一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨便性，很多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但掌握不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓舞建筑物向空中進(jìn)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。

(三)容積率對同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃掌握程度均高于其它區(qū)域，特殊是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍漸漸減弱。

(四)容積率對不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求沖突比住宅、工業(yè)用地突出，簡單形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來，歸土地全部者全部；住宅用地對區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在許多狀況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

保定市住房建設(shè)規(guī)劃

（2022—2022）

說明書

說明書名目

第一章總則.1

一、規(guī)劃背景...1

二、規(guī)劃范圍...1

三、規(guī)劃期限...1

四、規(guī)劃依據(jù)...1

五、規(guī)劃指導(dǎo)思想和原則...2

六、規(guī)劃目標(biāo)...2

第二章住房現(xiàn)狀和需求.3

一、住房建設(shè)現(xiàn)狀狀況...3

二、住房建設(shè)策略...3

三、住房建設(shè)需求猜測...4

四、住房結(jié)構(gòu)及總套數(shù)猜測...5

五、住房建設(shè)用地量猜測...6

第三章住房建設(shè)規(guī)劃.7

一、住房建設(shè)總量目標(biāo)...7

二、一般商品住房建設(shè)規(guī)劃...7

三、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)劃...8

四、廉租住房建設(shè)規(guī)劃...8

第四章住房建設(shè)用地供應(yīng).9

一、土地供應(yīng)...9

二、住房建設(shè)用地供應(yīng)量...9

三、住宅建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)...9

四、住房建設(shè)用地布局...9

五、年度用地供應(yīng)方案...9

第五章住房政策與策略.10

第六章規(guī)劃實(shí)施的保障措施.12

一、規(guī)劃背景第一章總則

住房問題是關(guān)系到國計(jì)民生的重要問題，關(guān)系著人民的安居樂業(yè)和社會的和諧與穩(wěn)定。住房建設(shè)規(guī)劃是發(fā)揮住房政策宏觀調(diào)控作用的重要手段。住房建設(shè)規(guī)劃作為指導(dǎo)城市住房建設(shè)的專項(xiàng)規(guī)劃，是國民經(jīng)濟(jì)與社會進(jìn)展“十一五”規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃的重要組成部分，是年度住房建設(shè)和房屋拆遷等方案制定的依據(jù)。

1、國家層面

國務(wù)院辦公廳先后印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（國辦創(chuàng)造電[2022]8號）和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2022]26號）（簡稱兩個(gè)“國八條”）。為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，掌握住房價(jià)格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展，2022年5月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)[2022]37號）（簡稱“國六條”），作為全面貫徹落實(shí)37號文要求的重要組成部分，要求各級人民政府將編制和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃作為當(dāng)前的一項(xiàng)主要工作內(nèi)容，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉边M(jìn)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

2022年2月25日建設(shè)部印發(fā)了《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度方案制定工作的指導(dǎo)意見》（建規(guī)[2022]46號）對住房建設(shè)規(guī)劃提出明確住房建設(shè)規(guī)劃的期限、編制原則、編制內(nèi)容等。

2、河北省層面

省建設(shè)廳為貫徹落實(shí)建設(shè)部建住房[2022]37號文，制定了《河北省城市住房建設(shè)規(guī)劃編制暫行方法》；落實(shí)建規(guī)[2022]46號文又下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)做好住房建設(shè)規(guī)劃和住房建設(shè)年度方案制定工作的通知》加強(qiáng)住房建設(shè)規(guī)劃的編制工作。

3、保定市層面

由于長期以來對住房建設(shè)缺少專題討論和規(guī)劃指導(dǎo)，保定市住房建設(shè)完全依靠市場調(diào)整，具有較大的盲目性，產(chǎn)生了較多的問題。編制保定市住房建設(shè)規(guī)劃，是全面落實(shí)科學(xué)進(jìn)展觀，落實(shí)建設(shè)資源節(jié)省型、環(huán)境友好型社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的一項(xiàng)重要舉措，對改善保定市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定進(jìn)展起著樂觀的推動作用。

為了更好地貫徹落實(shí)國務(wù)院、建設(shè)廳等有關(guān)文件的精神，由保定市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局樂觀組織本次住房建設(shè)規(guī)劃編制工作，并依據(jù)詳細(xì)要求，結(jié)合保定市城市規(guī)劃工作的實(shí)際狀況，組織開展調(diào)查討論工作，并托付保定市規(guī)劃設(shè)計(jì)討論院詳細(xì)擔(dān)當(dāng)《保定市住房建設(shè)規(guī)劃》的編制任務(wù)。

二、規(guī)劃范圍

本次規(guī)劃范圍為保定市區(qū)建成區(qū)，包括市轄4個(gè)行政區(qū)，分別為北市區(qū)、南市區(qū)、新市區(qū)