物業(yè)公司多種經(jīng)營模式與運(yùn)營管理

物業(yè)公司多種經(jīng)營模式與運(yùn)營

管理習(xí)慣寂寞的心01.物業(yè)公司多種經(jīng)營開展的背景02.多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理03.與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況PART

物業(yè)公司多種經(jīng)營開展的

UI背景物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景一多種經(jīng)營的概念多種經(jīng)營的概念利用所服務(wù)的物業(yè)及業(yè)主資源，獲取附加利潤02多種經(jīng)營的核心是立足業(yè)主需求、創(chuàng)造利潤04物業(yè)多種經(jīng)營不能是單純的外包、承包多種經(jīng)營的前提是依托業(yè)

主資源和自身優(yōu)勢(shì)03擁有天然社區(qū)資源優(yōu)勢(shì)，通過開展社區(qū)經(jīng)營服務(wù)，

一方面滿足社區(qū)居民日益增長(zhǎng)的生活需求，提高滿

意度，另一方面獲得經(jīng)營收益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景一多種經(jīng)營的目的符合企業(yè)發(fā)展需要，物業(yè)發(fā)展依靠不了政府和開發(fā)

商，只能依靠自己，必須拓展新的業(yè)務(wù)發(fā)展途徑開拓經(jīng)營渠道，擺脫過度依賴物業(yè)費(fèi)的需要，

尋求新的利潤增長(zhǎng)點(diǎn)，滿足企業(yè)發(fā)展目標(biāo)多種經(jīng)營

開展國的物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景凈利潤是衡量企業(yè)經(jīng)營效益的主要指標(biāo)，是企業(yè)經(jīng)營的最終成果，凈利潤多，企業(yè)的經(jīng)營效益就好；凈利潤少，企業(yè)的經(jīng)營效益就差，凈利潤是評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營績(jī)效的重要基本工具①

凈利潤=企業(yè)當(dāng)期利潤總額-所得稅后的金額②

利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出③

營業(yè)利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-稅金及附加-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-資產(chǎn)減值損失+公允價(jià)值變動(dòng)收益(-公允價(jià)值變動(dòng)損失)+投資收益(-投資損失)+資產(chǎn)處置收益(-資產(chǎn)處置損失)+

其他收益④

物業(yè)公司營業(yè)收入=物業(yè)管理收入+物業(yè)經(jīng)營收入+物業(yè)大修收入聯(lián)立①②③④式：物業(yè)公司凈利潤=物業(yè)管理收入+物業(yè)經(jīng)營收入+物業(yè)大修收入-營業(yè)成本-稅金及附加+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-所得稅后的金額-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-資產(chǎn)減值損失+公允價(jià)值變動(dòng)收益(-

公允價(jià)值變動(dòng)損失)+投資收益(-投資損失)+資產(chǎn)處置收益(-資產(chǎn)處置損失)+其他收益凈利潤

物業(yè)管理收入+物業(yè)經(jīng)營收入+物業(yè)大修收入+營業(yè)外收入-營業(yè)成本

稅金及附加-營業(yè)外支出-

所得稅后的金額物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景企業(yè)獲取利潤的途徑：1、增加物業(yè)經(jīng)營收入；2、減少營業(yè)成本物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景社會(huì)變革與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化：◆

人口城鎮(zhèn)化、老齡化◆

新技術(shù)不斷推廣與應(yīng)用◆

社區(qū)服務(wù)朝精細(xì)化與多元化方向發(fā)展客戶需求的變化：◆

業(yè)主改善居住條件的意愿增強(qiáng)◆

服務(wù)訴求的多元化發(fā)展物業(yè)公司面臨的發(fā)展困境：◆物業(yè)經(jīng)營成本不斷攀升◆物業(yè)服務(wù)價(jià)格停滯不前◆行業(yè)集中度不高，勞動(dòng)密集型行業(yè)◆傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)收入和利潤增長(zhǎng)放緩，規(guī)模擴(kuò)盈利點(diǎn)外部因素物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景—內(nèi)外部因素◆

對(duì)物業(yè)公司提出新的服務(wù)需求(多元化、特色服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)張并未帶來大的收入和盈利增長(zhǎng)，需要尋求新的內(nèi)部因素多種經(jīng)營與傳統(tǒng)服務(wù)的區(qū)別1、前者是嘗試、探索；后者是傳承、完善2、前者沒有藍(lán)圖借鑒，后者有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)3、前者對(duì)后者有促進(jìn)、深化、升華作用4、前者是未來，后者是過去物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景—多種經(jīng)營與傳統(tǒng)服務(wù)的區(qū)別多種經(jīng)營能帶來什么?扭轉(zhuǎn)現(xiàn)存物業(yè)矛盾關(guān)系為業(yè)主提供了更多更好的服務(wù)選擇物業(yè)費(fèi)依賴性越來越低創(chuàng)造了更多的利潤鏈，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展●

物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景—多種經(jīng)營的意義56.160物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景—內(nèi)外部因素2016年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到57.4%,未來我國將加大對(duì)新型城鎮(zhèn)的建設(shè)，并且重點(diǎn)強(qiáng)化城市圈城市群等概念。城鎮(zhèn)化率的持續(xù)走高，為物業(yè)企業(yè)提供了發(fā)展空間和條件2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

20152007-2015年全國年末城鎮(zhèn)人口比重(單位：百分比)—線性(2007-2015年全國年末城鎮(zhèn)人口比重(單位：百分比))2007-2015年全國年末城鎮(zhèn)人口比重(單位：百分比)物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背號(hào)一內(nèi)外部因素隨著城鎮(zhèn)化率持續(xù)上升的同時(shí)，社會(huì)人口結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)老齡化趨勢(shì)。2011-2015年中國0-14歲人口比重保持平穩(wěn)，15-64歲的比例持續(xù)走低，與之相應(yīng)的65歲以上老年比重持續(xù)升高，總撫養(yǎng)比明顯提

升。未來，社區(qū)服務(wù)更需注重各年齡層的差異化需求，物業(yè)服務(wù)類型、種類都需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型提升2011年

2012年

2013年

2014年

2015年2011-2015年全國各年齡段人口比重(單位：百分比)0-14歲15-64歲

65歲以上32

--總撫養(yǎng)比●

物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景一內(nèi)外部因素隨著互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)人群主體的改變和國民人均可支配收入的進(jìn)

一

步提升，消費(fèi)者需求出現(xiàn)較多新變化。文化、娛樂、體育、健康等新消費(fèi)需求爆發(fā)，不同年齡層消費(fèi)者也呈現(xiàn)出愈發(fā)多元、細(xì)分的消費(fèi)訴求。消費(fèi)升級(jí)伴隨著技術(shù)推進(jìn)，人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)逐步成熟并得到應(yīng)用，并催生出無人零售店、智能物流、移動(dòng)支付等新業(yè)態(tài)，物業(yè)企業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)在社會(huì)大環(huán)境的趨勢(shì)和背景下，逐步朝信息化、智能化方向發(fā)展2017中國互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)生態(tài)發(fā)展七大趨勢(shì)七大數(shù)據(jù)優(yōu)化消費(fèi)體

驗(yàn)——整合資源配置快式應(yīng)用到更多

清費(fèi)液域四共字模式維續(xù)發(fā)酵，

不同領(lǐng)域發(fā)展階段

各

異*數(shù)據(jù)來源：《2017中國互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)生態(tài)大數(shù)據(jù)報(bào)告》五“信用服務(wù)”成為

消費(fèi)生態(tài)的一個(gè)重

要支揮六人工警能加速產(chǎn)業(yè)

應(yīng)用，切實(shí)進(jìn)入到消費(fèi)層面三內(nèi)容成為高品和消

費(fèi)者之間不可或缺

的深度連援線上線下消費(fèi)渠道

愈發(fā)融合，形成以

“辨費(fèi)者”為核心

的零售新生態(tài)消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整——般務(wù)型消費(fèi)

快速發(fā)展物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景一內(nèi)外部因素2017年，物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營收入均值達(dá)13506

.21萬元，同比增長(zhǎng)24

.46%。百強(qiáng)企業(yè)從滿足業(yè)主生活

需求出發(fā)，不斷豐富業(yè)主增值服務(wù)種類，提升業(yè)主及住戶生活體驗(yàn)，同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)信息手段積極布局線上運(yùn)營，不斷

拓展社區(qū)經(jīng)營藍(lán)海，尋求新的多種經(jīng)營模式，構(gòu)建企業(yè)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

;2017年，業(yè)主增值服務(wù)收入占比達(dá)

52.14%?？傮w來看，未來物業(yè)多種經(jīng)營的營收和凈利潤在總體收入的占比及增速呈逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)2017年，百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營收入的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度為18

.20%,較2016年增加0

.92個(gè)百分點(diǎn)，多種經(jīng)營凈利潤均值占比達(dá)41

.68%,同比上升2.44個(gè)百分點(diǎn)，成為企

業(yè)盈

利的關(guān)鍵增長(zhǎng)點(diǎn)，持續(xù)釋放更多盈利潛力。2016年

2017年■多種經(jīng)營收入均值占比

多種經(jīng)營凈利潤均值占比圖：2016-2017年百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營收入及凈利潤占比情況*數(shù)據(jù)來源：

《2018中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》2017年百強(qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)智能化投入均值為716.22萬元，較2016年提高49.82%,TOP10企業(yè)全部擁有自己的

APPTOP11-30

企業(yè)中，95%的企業(yè)推出了自己的APP,

而TOP51-100企業(yè)中，也有近50%的企業(yè)上線了

自身的物管APP,

繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)由粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)100%80%60%40%20%0%2014年

2015年

2016年

2017年一智能化投入金額

…

…

智能化投入增長(zhǎng)率物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景—內(nèi)外部因素100%958778N49%圖：2014-2017年百強(qiáng)企業(yè)智能化投入情況圖：2017年百強(qiáng)企業(yè)不同層級(jí)

APP數(shù)量占比TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100百強(qiáng)企業(yè)智能化投入及APP開發(fā)情況0隔

20%

40%

60%

80%100%8006004002000單

位;

萬

元物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景一內(nèi)外部因素物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營項(xiàng)目的分類上，主要包括社區(qū)服務(wù)、顧問咨詢服務(wù)、工程服務(wù)及其他服務(wù)四大類。其中，社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目占比最高達(dá)47.84%,主要服務(wù)內(nèi)容有社區(qū)空間運(yùn)營、社區(qū)金融、社區(qū)

房屋經(jīng)紀(jì)等。2016年物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營項(xiàng)目占比■社區(qū)服務(wù)

顧問咨詢■工程服務(wù)■其他服務(wù)15.52%16.28%47.84%20.36%物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景一內(nèi)外部因素業(yè)主增值類服務(wù)凈利潤率遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤率，盈利能力和空間較大對(duì)比2015年及2016年物業(yè)多種經(jīng)營與基礎(chǔ)服務(wù)營收狀況來看，物業(yè)多種經(jīng)營業(yè)務(wù)經(jīng)營效益要遠(yuǎn)大于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)

經(jīng)營效益，物業(yè)多種經(jīng)營業(yè)務(wù)存在較大的開展價(jià)值02015

2016多種經(jīng)營營收均值(萬元)■基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營收均值(萬元)物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景—內(nèi)外部因素■多種經(jīng)營凈利潤均值(萬元)■基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤均值(萬元)圖表：百強(qiáng)物業(yè)多種經(jīng)營業(yè)務(wù)營收占比

圖表：百強(qiáng)物業(yè)多種經(jīng)營業(yè)務(wù)凈利潤占比1796.911217.26750006000045000300001500050004000300020001000269967

2782.0745032.6510851.939044.78519316520162015多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營

管理PART02田萬寧物業(yè)多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理一多種經(jīng)營項(xiàng)目運(yùn)營實(shí)施提升運(yùn)營口碑，維護(hù)老客戶，開發(fā)新客戶

針對(duì)性宣傳推廣形成管理規(guī)模開發(fā)階段組建社區(qū)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)開展運(yùn)營管理培訓(xùn)完善組織架構(gòu)完善考核機(jī)制制定運(yùn)營目標(biāo)了解市場(chǎng)需求接觸潛在客戶分析經(jīng)營方案策略完善管理渠道推廣制定營銷策略選擇合適的促銷手段維護(hù)發(fā)展階段起步階段準(zhǔn)備階段1、調(diào)研自身優(yōu)勢(shì)資源，開發(fā)

相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目2、企業(yè)負(fù)責(zé)人樹立居安思危

經(jīng)營意識(shí)3、建立新型的物業(yè)企業(yè)經(jīng)營理念4、列為物業(yè)企業(yè)的重點(diǎn)工作來做1、前期商家是多種經(jīng)營的服務(wù)主體2、協(xié)調(diào)好與商家的權(quán)利義務(wù)，建立保障3、加強(qiáng)商業(yè)學(xué)習(xí)，打造綜合物業(yè)型服務(wù)人才4、對(duì)商家服務(wù)要有控制的引進(jìn)1、開展各類信息、便民咨詢類服務(wù)項(xiàng)目2、深度化細(xì)節(jié)服務(wù)項(xiàng)目的開展3、加強(qiáng)社區(qū)經(jīng)營及服務(wù)的包

裝宣傳1、做到讓業(yè)主從依賴到信賴

物業(yè)的服務(wù)2、重視社區(qū)文化建設(shè)，精神

需求回報(bào)業(yè)主3、敏感類收入回報(bào)業(yè)主，轉(zhuǎn)

化尖銳矛盾多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理—怎樣開展物業(yè)多種經(jīng)營處理與業(yè)主

的利益關(guān)系2細(xì)化服務(wù)項(xiàng)目做好經(jīng)營宣傳4制定經(jīng)營總體規(guī)劃1處理好與商

家的關(guān)系3建立物業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)51、打造有經(jīng)營總體規(guī)劃意識(shí)

的管理團(tuán)隊(duì)2、組建具備多種經(jīng)營管理能

力的中層團(tuán)隊(duì)3、鍛煉具備多種經(jīng)營執(zhí)行力

的基層團(tuán)隊(duì)4、社區(qū)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)不是孤立

的、做好經(jīng)營溝通調(diào)研71、做好業(yè)主需求分析、分析

自身優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)2、業(yè)主需求是制定多種經(jīng)營

總體規(guī)劃的依據(jù)3、溝通調(diào)查過程也是企業(yè)觀

念轉(zhuǎn)變的過程4、建立維護(hù)有效的溝通渠道執(zhí)行總體規(guī)劃81、總體規(guī)劃是企業(yè)的方向標(biāo)

2、規(guī)劃將隨著各項(xiàng)服務(wù)的開

展不斷完善3、規(guī)劃核心是以點(diǎn)帶線、以線帶面乃至立體多種經(jīng)營模式選擇61、自營是目的，打造綜合服

務(wù)型物業(yè)企業(yè)2、外包，合作經(jīng)營只是鍛煉自身經(jīng)營隊(duì)伍的過程多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理—怎樣開展物業(yè)多種經(jīng)營物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景—住戶需求調(diào)查分析有償服務(wù)需求調(diào)查洗車/汽車美容衣物干洗興趣班學(xué)生接送/四點(diǎn)半學(xué)校生鮮食品配送糧油飲用水配送綠化修剪/養(yǎng)護(hù)家政清潔房屋托管/租售代理拎包入住服務(wù)房屋維修或局部改造■愿意

■沒所謂■不愿意◆有償服務(wù)需求方面：調(diào)查住戶對(duì)于衣物干洗、糧油飲用水配送及家政清潔等有償服務(wù)方面需求較高，而在房屋租售代理和拎包入住服

務(wù)方面的需求相對(duì)偏低◆對(duì)比2017年住戶有償服務(wù)需求來看：家政清潔服務(wù)需求沒有變化，

一直較高，而在房屋維修或局部改造方面的服務(wù)需求相對(duì)有所回

落，其他各項(xiàng)有償服務(wù)需求變化不大1、整合物業(yè)資源，通過產(chǎn)業(yè)化發(fā)展獲取利潤有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以成立電梯維保機(jī)構(gòu)，清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)等，這些外部機(jī)構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，另一方面，合法參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，外拓市場(chǎng)，避免利潤流失，為企業(yè)獲得更多利潤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)和資源，向房地產(chǎn)和物業(yè)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行延伸；2、利用所服務(wù)樓宇及業(yè)主資源，獲取附加利潤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于具備獨(dú)特的社區(qū)經(jīng)營資源，可以利用這些資源開展社區(qū)多種經(jīng)營活動(dòng)，適時(shí)引入家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、家電維修機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會(huì)機(jī)構(gòu)，通過對(duì)社區(qū)資源的整合和社會(huì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營，獲得利潤需求

多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理一多種經(jīng)營項(xiàng)目開展方式一、從物業(yè)經(jīng)營角度來看，經(jīng)營的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各類資源，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營方式，可以從以下兩方面著手二、針對(duì)不同業(yè)態(tài)形式的物業(yè)，業(yè)主和商戶的需求不盡相同，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的不同需求針對(duì)性開展社區(qū)經(jīng)營1、針對(duì)寫字樓和酒店外，在開展優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，可以從事與物業(yè)管理本身沒有直接關(guān)聯(lián)的其

他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營，如餐飲經(jīng)營、超市經(jīng)營、置業(yè)投資

等

；2、

在進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以為飲食、娛樂、商店等配套設(shè)施提供委托和

代辦服務(wù)獲取利潤多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理一多種經(jīng)營項(xiàng)目開展方式多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理一多種經(jīng)營項(xiàng)目開展方式三、在多種經(jīng)營項(xiàng)目的選擇和組合上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需根據(jù)自身物業(yè)管理的特點(diǎn)和需求考慮，必須要遵循：方便住戶、用戶滿意、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原則社區(qū)二手房中介服務(wù)代收代送快遞服務(wù)多種經(jīng)營項(xiàng)目開展介紹一、汽車需求開發(fā)項(xiàng)目1、

從買、玩、修、保、養(yǎng)車開始2、

做好自駕游平臺(tái)，發(fā)展汽車俱樂部3、

在業(yè)主方便用車上做足文章4、

完善車輛檔案庫，引進(jìn)高消費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目二、業(yè)主家政類需求項(xiàng)目開發(fā)1、

生活無大事，服務(wù)無小事2、

把每件事的解決辦法都做到業(yè)主張嘴之前3、

打造完整的服務(wù)、回訪、再服務(wù)監(jiān)督機(jī)制4、

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來源于業(yè)主并付諸于業(yè)主三、住宅小區(qū)業(yè)主需求開發(fā)項(xiàng)目1、

從滿足業(yè)主的日常生活需求開始2、充分掌握業(yè)主的生活時(shí)間，做到生活與服務(wù)配套3、打造穩(wěn)定的服務(wù)項(xiàng)目，培養(yǎng)住戶忠誠度4、

重視服務(wù)業(yè)主的任何機(jī)會(huì)四、業(yè)主旅游需求開發(fā)項(xiàng)目1、

打造易獲取業(yè)主認(rèn)可、溝通的服務(wù)項(xiàng)目2、打造不同于旅行社的新旅游模式3、在旅游服務(wù)過程中賦予其他服務(wù)項(xiàng)目多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理一多種經(jīng)營項(xiàng)目開展介紹機(jī)票、酒店、車票：代訂配送牛奶：訂奶送奶飲用水：桶裝水銷售及配送報(bào)刊、雜志：征訂配送快遞代送服務(wù)家政類服務(wù)項(xiàng)目保姆護(hù)理、清潔家政、搬家家教代辦類服務(wù)項(xiàng)目代辦房產(chǎn)證出租車預(yù)約會(huì)議安排提醒服務(wù)物業(yè)租售類服務(wù)項(xiàng)目房屋租賃房屋裝修場(chǎng)地等設(shè)施資源租售配送類服務(wù)項(xiàng)目鮮花收送干洗衣物收送年貨團(tuán)購代訂/送類服務(wù)項(xiàng)目

多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理一多種經(jīng)營項(xiàng)目開展類型訂餐(個(gè)人餐、宴會(huì)餐):快餐類以及節(jié)慶家庭會(huì)議宴會(huì)餐預(yù)定配送等物業(yè)名稱

社區(qū)優(yōu)勢(shì)資源及業(yè)主需求填寫表1、社區(qū)性質(zhì)住宅區(qū)：別墅、高層、多層、電梯多層商務(wù)區(qū)：寫字樓、

辦公樓(打

√)是否建管一體(打

√)6、業(yè)主需求服務(wù)

有哪些旅游、二手房、車務(wù)、家政、工商年檢代理、健康法律咨詢、飲用水、票務(wù)、快餐、牛奶報(bào)紙、代繳費(fèi)(打

√)2、社區(qū)總戶

數(shù)7、物業(yè)是否專人

負(fù)責(zé)多種經(jīng)營3、社區(qū)現(xiàn)入

住戶數(shù)8、物業(yè)是否實(shí)現(xiàn)

封閉管理4、社區(qū)汽車

擁有數(shù)量9、物業(yè)與業(yè)主矛

盾關(guān)系關(guān)系較好、關(guān)系一般、關(guān)系較差(打√)5、物業(yè)已開

發(fā)服務(wù)項(xiàng)目旅游、二手房、車務(wù)、家政、

工商年檢代理、健康法律咨

詢、飲用水、票務(wù)、快餐、

牛奶報(bào)紙、代繳費(fèi)(打

√)備注10、社區(qū)配套有

哪些會(huì)所、游泳池、活動(dòng)中心、菜市場(chǎng)、大賣場(chǎng)、商超、醫(yī)院、交通、學(xué)校、銀行網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)公園(打

√)備注物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景—住戶需求調(diào)查分析多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理一多種經(jīng)營項(xiàng)目推廣宣傳加強(qiáng)物業(yè)多種經(jīng)營宣傳，建立完善的業(yè)主溝通渠道是推廣物業(yè)多種經(jīng)營服務(wù)的重要手段社區(qū)宣傳溝通形式包括：◆樓層、草地、廣場(chǎng)、活動(dòng)中心等指示牌標(biāo)志物等◆海報(bào)、條幅◆停車場(chǎng)廣告◆業(yè)主手冊(cè)◆業(yè)主群發(fā)短信、微信朋友圈推送◆物業(yè)電話提示音◆業(yè)主QQ群、業(yè)主論壇、微信公眾號(hào)、信息系統(tǒng)、朋友圈◆社區(qū)文化活動(dòng)◆物業(yè)上門宣傳◆物業(yè)日?；顒?dòng)宣傳社區(qū)名稱

社區(qū)溝通宣傳渠道填寫表1、條幅、海

報(bào)隨意懸掛、有規(guī)范的懸

掛、隨意制作、有規(guī)范

的制作、節(jié)慶日懸掛自己制作、商家制作

(打√

)6、社區(qū)文體活動(dòng)開展

頻次幾乎不開展、偶爾開展一兩次、節(jié)慶開展、只開展商家活動(dòng)、能系統(tǒng)的開展(打√

)2、各種指示

牌根本沒有、部分有但殘

缺不全(打

√)7、業(yè)主短信群發(fā)只是重大節(jié)慶時(shí)發(fā)、幾乎

不發(fā)、平均每月發(fā)送一次、

能有規(guī)劃的發(fā)送(打

√)3、業(yè)主手冊(cè)交房時(shí)有一本、偶爾做

一本、交房后就沒再做、

每年都做(打

√)8、物業(yè)人的口碑溝通只是收取物業(yè)費(fèi)才交談、回訪人員才與業(yè)主交談、基本做到見面就能溝通(打√

)4、社區(qū)休息

椅、燈桿燈箱根本就沒有、部分有、

比較全(打

√

)9、物業(yè)網(wǎng)站電話溝通網(wǎng)站就沒推廣、網(wǎng)站推廣

的很好、業(yè)主只是投訴反映問題才打電話、都有電

話記錄(打

√)5、社區(qū)保安

保潔保綠保修

人員著裝統(tǒng)一著裝、四保人員分

類工作服、僅僅綠化著

裝、僅僅保安著裝(打√)備注10、對(duì)社區(qū)綜合溝通

渠道的認(rèn)識(shí)只知道打條幅海報(bào)發(fā)短信、

對(duì)社區(qū)溝通渠道進(jìn)行綜合開發(fā)利用、沒有意識(shí)到利

用綜合溝通渠道(打

√)備注物業(yè)公司多種經(jīng)營開展背景—多種經(jīng)營溝通渠道的建立◆經(jīng)營渠道的暢通與穩(wěn)定是商家進(jìn)行社區(qū)銷售過程中的商家、物業(yè)、業(yè)主三方的共同的責(zé)任與義務(wù)◆溝通渠道的維護(hù)決定了商家的社區(qū)銷售和對(duì)社區(qū)業(yè)主的服務(wù)

程度◆溝通渠道都有著自身特殊影響，宣傳溝通是個(gè)全方位的整體，不同的宣傳方式互相配合才能達(dá)到全面宣傳的目的◆多種經(jīng)營必須做好溝通渠道受眾以及影響的研究分析，以便于根據(jù)自己的產(chǎn)品的性質(zhì)進(jìn)行選擇，達(dá)到最小成本最大收益多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理一多種經(jīng)營溝通渠道建立與意義物業(yè)企業(yè)開展多種經(jīng)營是物業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路物業(yè)企業(yè)的顧慮害怕出錯(cuò)沒有經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)來自實(shí)踐沒有團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)來源于培訓(xùn)和鍛煉沒有資金借力打力|招商引資規(guī)模較小多種經(jīng)營模式的打造跟規(guī)模大小無關(guān)缺乏指導(dǎo)只有適合自己的多種經(jīng)營模式才是最好的缺乏意識(shí)領(lǐng)導(dǎo)層的意識(shí)改變來源于企業(yè)發(fā)展的壓力團(tuán)隊(duì)的意識(shí)改變來源于培訓(xùn)引導(dǎo)強(qiáng)化業(yè)主會(huì)反感解決業(yè)主需求的才是業(yè)主最歡迎的影響物業(yè)費(fèi)業(yè)主滿意度高了，收費(fèi)率就高了團(tuán)隊(duì)素質(zhì)低實(shí)行流水線管理降低了對(duì)團(tuán)隊(duì)的能力過度要求收益小收益小是因?yàn)榈乇P小，是沒有模式、沒能力多拿地盤是否灰色收入真正的多種經(jīng)營是符合業(yè)主、物業(yè)多方利益的社會(huì)配套不到位物業(yè)行業(yè)的發(fā)展指望不上政府，只有依靠自己沒有信心主要是缺乏經(jīng)驗(yàn)，可以借勢(shì)造勢(shì)越早發(fā)展越有利怕影響賣房真正的增值業(yè)主物業(yè)是綜合服務(wù)業(yè)主的大環(huán)境嘗試了，泄氣了方向是正確的，就要一直堅(jiān)持下去獲取最終的發(fā)展多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理一開展多種經(jīng)營存在的問題多種經(jīng)營是全員營銷，不是某個(gè)個(gè)人或部門開展的多種經(jīng)營必須是在滿足業(yè)主需求的基礎(chǔ)上開展的，不符

合業(yè)主需求的經(jīng)營行為不能持久，也不能符合物業(yè)公司

的真正利蓋開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)是物業(yè)盈利的最好提升點(diǎn)，是開發(fā)社區(qū)資源的最好方式，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)重視多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，形成物業(yè)公司穩(wěn)定利潤增長(zhǎng)點(diǎn)多種經(jīng)營項(xiàng)月開展及運(yùn)營管理一多種經(jīng)營開展注章事頂開展社區(qū)多種經(jīng)營的注意事項(xiàng)1020304物業(yè)多種經(jīng)營立足于業(yè)主的真正需求的基

礎(chǔ)上；既促進(jìn)了與業(yè)主的關(guān)系，也培養(yǎng)業(yè)主的忠誠度吵借助平臺(tái)資源，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)公司開展社區(qū)經(jīng)營需

要始終以業(yè)主的需求為己任提供服務(wù)，只有服務(wù)好了，才能提高業(yè)主的滿意度業(yè)主需求是物業(yè)經(jīng)營的最大資源，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)

利用資源優(yōu)勢(shì)，在掌握資源的基礎(chǔ)上，開展社區(qū)增值業(yè)務(wù)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)借助和利用商家、平臺(tái)資源，減少前期資金投入壓力物業(yè)應(yīng)當(dāng)做好人力資源與多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)營

規(guī)劃，安排專人開展社區(qū)活動(dòng)多種經(jīng)營項(xiàng)目開展及運(yùn)營管理一多種經(jīng)營開展注意事項(xiàng)06】080507菌PART

與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)03

情況排名企業(yè)名稱營業(yè)收入面元綠城服務(wù)

5140.062保利物業(yè)3236.743中海物業(yè)2726.204雅生活1761.005彩生活1628.706中奧到家977.55971.947嘉寶股份8建投實(shí)業(yè)900.399

南都物業(yè)819.5210一卡通797.312017年綠城服務(wù)、雅生活、彩生活位列物業(yè)公司增值營收前三甲，

碧桂園物業(yè)則在上市物業(yè)企業(yè)中市值

最高及凈利潤最高。故本次選擇綠城服務(wù)、雅生活、彩生活及碧桂園服務(wù)四家物業(yè)服務(wù)企

業(yè)進(jìn)行對(duì)標(biāo)。與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一對(duì)標(biāo)企業(yè)選擇綠城服務(wù)900.07鞋生活555.16形生活397,41祈福生活限務(wù)285,31企業(yè)名稱客都股份111.05%中楚物業(yè)71.65%方聯(lián)生活69,52%著的物業(yè)63.8496排名企業(yè)名稱積

(

m

n

#彩生活436.00綠城服務(wù)137.80中海物業(yè)128,30?？莆飿I(yè)107.32雅生活

78.34營收成長(zhǎng)性

P5*數(shù)據(jù)來源各上市物業(yè)企業(yè)2017年上市年報(bào)及公示資料在管面積TOP5保利物業(yè)

285.07興業(yè)物聯(lián)63.00%企業(yè)名稱上市信息成立及上市時(shí)間經(jīng)營范圍經(jīng)營特色及服務(wù)項(xiàng)目綠城服務(wù)港股(股票代碼：

HK02869)成立時(shí)間：1995年上市時(shí)間：2016年物業(yè)服務(wù)、文化創(chuàng)意、老年公寓、汽車服務(wù)、通訊科技、培訓(xùn)學(xué)校等專業(yè)服務(wù)首創(chuàng)及推行涵蓋”健康、文化教育和居家生活”三大體系的園區(qū)生活服務(wù)體系建設(shè)雅生活港股(股票代碼：

HK03319)成立時(shí)間：2015年上市時(shí)間：2018年物業(yè)服務(wù)、經(jīng)營范圍涵蓋網(wǎng)絡(luò)科技、旅游、廣告、營銷、驗(yàn)房六大業(yè)務(wù)板塊提供全面的居家生活解決方案，

如生活服務(wù)和資產(chǎn)管理服務(wù)等彩生活港股(股票代碼：

HK01778)成立時(shí)間：2002年上市時(shí)間：2014年物業(yè)服務(wù)、樓宇智能、資產(chǎn)運(yùn)營1、機(jī)械化、科技化的管理應(yīng)用2、B2F商業(yè)模式創(chuàng)新3、彩生活社區(qū)服務(wù)平臺(tái)(彩

之云)社區(qū)推廣服務(wù)等碧桂園服務(wù)港股(股票代碼：

HK06098)成立時(shí)間：1997年上市時(shí)間：2018年物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理鉑金鳳凰管家服務(wù)

信息化設(shè)備管理服務(wù)

與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一對(duì)標(biāo)企業(yè)經(jīng)營概況企業(yè)名稱管理面積服務(wù)業(yè)戶數(shù)量在職人員收入類型及占總收入比重綠城服務(wù)3.78億平方米23萬戶20639物業(yè)服務(wù)服務(wù)69.3%非業(yè)主增值服務(wù)13.2%業(yè)主增值服務(wù)17.5%雅生活自管：0.59億平方米合作/控股：0.67億平方米合計(jì)：1.26億平方米30萬戶(超100萬業(yè)主及住戶)14000物業(yè)管理服務(wù)68.5%非業(yè)主增值服務(wù)25.7%業(yè)主增值服務(wù)5.8%彩生活自管：4.36億平方米合作：4.64億平方米合計(jì)：9億平方米900萬戶38911(駐場(chǎng))物業(yè)管理服務(wù)66.1%非業(yè)主增值服務(wù)9.5%業(yè)主增值服務(wù)24.4%(含工程服務(wù)7.4%)碧桂園服務(wù)3.3億平方米100萬戶23961物業(yè)管理服務(wù)81.5%

非業(yè)主增值服務(wù)10.5%業(yè)主增值服務(wù)7.7%其他服務(wù)(配套服務(wù)等)0.3%與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一對(duì)標(biāo)企業(yè)經(jīng)營概況與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一多種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目各對(duì)標(biāo)上市企業(yè)多種經(jīng)營(業(yè)主增值服務(wù))服務(wù)項(xiàng)目◆工程安裝保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施租賃節(jié)能服務(wù)◆公共場(chǎng)地租賃

品牌線上服務(wù)推廣◆住宅租賃及銷售協(xié)助◆辦公室分租與其他服務(wù)◆物業(yè)保養(yǎng)及維修◆家政清潔服務(wù)◆裝修及拎包入住服務(wù)◆購物及旅游服務(wù)◆物業(yè)租賃等資產(chǎn)管理服務(wù)◆園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)◆家居生活服務(wù)◆園區(qū)空間服務(wù)◆物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)◆文化及教育服務(wù)◆家居生活服務(wù)◆房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)◆公共區(qū)域增值服務(wù)◆其他配套服務(wù)雅生活彩生活碧桂園服務(wù)綠城服務(wù)經(jīng)

營

渠

道1000綠城服務(wù)

雅生活

彩生活

碧桂園服務(wù)◆對(duì)比各上市公司2016-2017年多種經(jīng)營數(shù)據(jù)，綠城服務(wù)在社區(qū)業(yè)主增值服務(wù)方面收益最高，達(dá)到900.1百萬元，得益于該公司在業(yè)主增值服務(wù)方面的創(chuàng)新思路，彩生活及碧桂園收益規(guī)模相當(dāng)，雅生活多種經(jīng)營總體收益并不高。◆雅生活及綠城多種經(jīng)營增幅均超過80%◆各增值服務(wù)業(yè)務(wù)中，辦公室分租、線上品牌推廣業(yè)務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯*由于雅生活及碧桂園2017年年報(bào)未公示業(yè)主增值類服務(wù)(多種經(jīng)營)具體不同增值收益類別情況，故上右圖數(shù)據(jù)取自彩生活及綠城服務(wù)兩家上市公司數(shù)據(jù)

與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一多種經(jīng)營收入分析對(duì)標(biāo)企業(yè)業(yè)主各類增值服務(wù)增幅——變動(dòng)幅度線上品牌推廣2017年多種經(jīng)營收益(百萬元)

一*一變動(dòng)比例2016-2017年多種經(jīng)營收入對(duì)比及增幅情況(單位：百萬元)二

2016年多種經(jīng)營收益(百萬元)園區(qū)空間服務(wù)◆對(duì)標(biāo)企業(yè)中，彩生活的多種經(jīng)營收益毛利率最高，達(dá)到75.10%◆與總收入及主營業(yè)務(wù)收入毛利率對(duì)比來看，多種經(jīng)營收益的毛利率要遠(yuǎn)高于物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率*以上數(shù)據(jù)均來源自各上市物業(yè)企業(yè)2016-2017年上市公司年報(bào)及相關(guān)公示資料與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一多種經(jīng)營收入分析總利潤、主營業(yè)務(wù)利潤及多種經(jīng)營毛利率對(duì)比

綠城服務(wù)——2017年綴藿惦入總毛利率——2017年物業(yè)主營業(yè)務(wù)收入毛利率

——2017年多種經(jīng)營收入毛利率2017年毛利率1

2016年毛利率一

-變動(dòng)比例對(duì)標(biāo)企業(yè)多種經(jīng)營毛利率對(duì)比(單位：百萬元)80%70%60%50%40%30%20%10%0%◆對(duì)標(biāo)企業(yè)中，彩生活及綠城服務(wù)的人均產(chǎn)值遠(yuǎn)高于其他企業(yè)◆人均多種經(jīng)營收入和注冊(cè)人數(shù)占被服務(wù)人數(shù)比例有一定的相關(guān)關(guān)系。*上市公司經(jīng)營收入、線上平臺(tái)注冊(cè)人數(shù)及活躍人數(shù)均取自2017年上市公司年報(bào)，碧桂園服務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)取自2018年年中報(bào)表與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一多種經(jīng)營收入分析人均多種經(jīng)營收入

一

一注冊(cè)人數(shù)占被服務(wù)人數(shù)比例

一一月活躍人數(shù)占總注冊(cè)人數(shù)比例多

種

經(jīng)

營

思

路：針對(duì)單一物業(yè)服務(wù)收入后勁不足的問題，綠城物業(yè)較早確立了多元經(jīng)營的戰(zhàn)略，根據(jù)側(cè)重點(diǎn)的不同，對(duì)物業(yè)日常業(yè)務(wù)進(jìn)行了劃分，通過對(duì)服務(wù)的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)化為對(duì)“人”的

服務(wù)和對(duì)“物”的管理并重，以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為平臺(tái)提供滿足業(yè)

主身體、精神、文化和生活需求等多種服務(wù)，逐步構(gòu)建了“綠城

園區(qū)生活服務(wù)體系”。利用公司專業(yè)化的運(yùn)作，開發(fā)多樣性產(chǎn)品，提供多元化服務(wù)。與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析多

種

經(jīng)

營

模

式：綠城服務(wù)建立以服務(wù)業(yè)主的“園區(qū)生活服務(wù)體系”,該體系由健康服務(wù)系統(tǒng)、文化教育系統(tǒng)及居家生活服務(wù)系統(tǒng)

等三大系統(tǒng)組成，并將每個(gè)服務(wù)系統(tǒng)分為基礎(chǔ)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)及特

約服務(wù)三種服務(wù)類型。綠城在物業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型方面由為業(yè)主提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)向?yàn)闃I(yè)主提供全方位生活服務(wù)轉(zhuǎn)型，由“交付后”、“入住后”服務(wù)向

為住房產(chǎn)品、業(yè)主提供全生命周期服務(wù)轉(zhuǎn)型對(duì)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型和重構(gòu)，為后續(xù)開展社區(qū)增值性服務(wù)提供了良好的運(yùn)用基礎(chǔ)和保障運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，推進(jìn)服務(wù)電商化，實(shí)現(xiàn)線上線下服務(wù)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)服務(wù)產(chǎn)品升級(jí)，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況—案例分析幸福糧倉，實(shí)施以優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品為基礎(chǔ)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)二手房交易與租賃服務(wù)

房屋返租服務(wù)，提高閑

置房屋利用率聚焦高端幼兒教育

市場(chǎng)，投建多家奇

妙園與相關(guān)教育點(diǎn)綠城物業(yè)

社區(qū)增值服務(wù)提供家政清潔、綠化

養(yǎng)護(hù)等日常生活服務(wù)利用園區(qū)場(chǎng)地開展租

賃和廣告業(yè)務(wù)服務(wù)等園區(qū)產(chǎn)品

及服務(wù)生活服務(wù)文化教育資產(chǎn)管理空間服務(wù)2017年業(yè)主增

值服務(wù)收益占總收

入比例2016年業(yè)主增值服務(wù)收益占總收入

比例變動(dòng)比例園區(qū)產(chǎn)品

和服務(wù)186.43.60%113.33.10%64.40%家居生活

服務(wù)71.11.40%64.61.70%10%園區(qū)空間

服務(wù)121.52.40%58.81.60%106.60%物業(yè)資產(chǎn)

管理服務(wù)5019.70%236.26.30%112.10%文化及教

育服務(wù)20.20.40%11.10.30%81.90%合計(jì)900.117.50%48413%86%2017年綠城服務(wù)業(yè)主增值類服務(wù)收入為900.1百萬元，較2016年增長(zhǎng)86%,其中在園區(qū)空間服務(wù)、資產(chǎn)管理及文化教

育方面的增幅最高，尤其是園區(qū)資產(chǎn)管理方面的收益增幅達(dá)到112%*以上數(shù)據(jù)均來源自各上市物業(yè)企業(yè)2017年上市公司年報(bào)及相關(guān)公示資料

與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一收益分析綠城服務(wù)2016-2017年度業(yè)主增值類服務(wù)收入?yún)R總表

(單位：百萬元)1000900800700600500400300200100綠城園區(qū)健康服務(wù)生態(tài)模擬康復(fù)護(hù)理疾病診療健康管理健康檔案

與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析社區(qū)家庭健康服務(wù)綠城健康生態(tài)模式與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況—案例分析綠城教育產(chǎn)業(yè)社

區(qū)

經(jīng)

營

思

路：雅生活服務(wù)在社區(qū)增值服務(wù)方面貫徹多元化發(fā)展戰(zhàn)略，提供前期顧問咨詢服務(wù)、物業(yè)驗(yàn)收、物業(yè)銷售、旅游、廣告

等全價(jià)值鏈服務(wù)。此外積極挖掘社區(qū)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)藍(lán)海，開展如物業(yè)代理、拎包入住、社區(qū)團(tuán)購、居家服務(wù)等多元化服務(wù)，構(gòu)建以家庭消費(fèi)為中心的小區(qū)經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈，滿足業(yè)主生活需要。未來，雅生活服務(wù)將

同時(shí)發(fā)展多元化及差異化的業(yè)主增值服務(wù)，構(gòu)建以社區(qū)消費(fèi)為中心的

經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈，打造社區(qū)場(chǎng)景，形成服務(wù)閉環(huán)。與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析社區(qū)經(jīng)營模式：在社區(qū)經(jīng)營模式方面雅生活提供包括對(duì)房屋提供硬裝或者軟裝服務(wù)，代理二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，提供傳統(tǒng)家政服務(wù)，通過雅管家APP提供諸如社區(qū)旅游、驗(yàn)房等系列服務(wù)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)線上管理平臺(tái)的布局

和推廣。雅生活通過該平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)與多間物管企業(yè)建立聯(lián)盟，聯(lián)盟簽約面

積達(dá)到約8.2億平方米，后續(xù)將在集中采購，社區(qū)經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮積極作用。與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析經(jīng)營管理架構(gòu)：目前雅生活服務(wù)集團(tuán)的增值服務(wù)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)獨(dú)立于物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，從集團(tuán)到項(xiàng)目公司共分為三個(gè)層級(jí)。集團(tuán)層面的商業(yè)運(yùn)營中心

主要負(fù)責(zé)研發(fā)增值服務(wù)產(chǎn)品，構(gòu)建服務(wù)渠道；城市公司設(shè)有商業(yè)經(jīng)營部門，負(fù)責(zé)運(yùn)營，具體到項(xiàng)目有服務(wù)中心內(nèi)設(shè)有商業(yè)經(jīng)營專員，負(fù)責(zé)跟進(jìn)落實(shí)與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例角析

采購管理雅生活社區(qū)增值服務(wù)內(nèi)容

服務(wù)住宅物業(yè)租賃等

資產(chǎn)保值類服務(wù)家裝宅配服務(wù)物業(yè)保養(yǎng)與維修家政與清潔服務(wù)裝修及拎包入住服務(wù)

購物協(xié)助與服務(wù)旅游雅生活社區(qū)增值服務(wù)資產(chǎn)管理服務(wù)生活服務(wù)搭建小雅拼團(tuán)社群，形成“小雅戰(zhàn)隊(duì)”,利用線上+線下方式拓寬營銷觸點(diǎn)，社群覆蓋面逐月增長(zhǎng)居家服務(wù)(四害消殺、家電清洗、居家清潔等)包裝為產(chǎn)品通過線上渠道推廣建立社區(qū)生活的三級(jí)(集團(tuán)-城市公司-服務(wù)中心)招商體系，

開拓招商渠道，合作共贏與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況—案例分析搭建樂享薈商城，建立三級(jí)分銷體系，全員銷售雅生活社區(qū)增值服務(wù)經(jīng)營措施啟動(dòng)“社區(qū)金融”業(yè)務(wù)，推廣金融

與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析通過明確招商及宣傳要求，同步引進(jìn)便民配套產(chǎn)品等形式，積極提升閑置空間的出

租率通過對(duì)場(chǎng)地點(diǎn)位臺(tái)賬的細(xì)化及場(chǎng)地資源的整理，加強(qiáng)與社區(qū)文化活動(dòng)的聯(lián)動(dòng)，

提升場(chǎng)地資源利用率推動(dòng)雅卓中介服務(wù)進(jìn)駐雅居樂社區(qū)，全面提升房屋租售服務(wù)，實(shí)現(xiàn)租售業(yè)務(wù)的拓展雅生活增值服務(wù)經(jīng)營措施社

區(qū)

經(jīng)

營

思

路：彩生活通過整合社區(qū)資源，利用互聯(lián)網(wǎng)手段搭建線上平臺(tái)，將傳統(tǒng)物業(yè)管理由對(duì)物的管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)人的服務(wù)，通過擴(kuò)大管理面積覆蓋海量的人群，從而做大線下的流量，再以彩之云APP為綜合服務(wù)平臺(tái)逐步引流線上形成消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)

營收益與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析社

區(qū)

經(jīng)

營

模

式：彩生活社區(qū)經(jīng)營模式從兩方面開展，

一是社區(qū)住戶的日常生活，另一方面則是社區(qū)住戶不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營與打理，彩生活模式下以基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)開展物業(yè)管理活動(dòng)，演變?yōu)閷I(yè)的服務(wù)方案體系，而服務(wù)體系的快速復(fù)制是這種服務(wù)體系得以快速推廣的原因，最終由傳統(tǒng)的物業(yè)品質(zhì)服務(wù)向物業(yè)運(yùn)營化升級(jí)和轉(zhuǎn)變，這是彩生活的模式的核心商業(yè)邏輯。彩生活針對(duì)社區(qū)經(jīng)營開發(fā)了具有剛性需求的產(chǎn)品和服務(wù)，逐步形成了穩(wěn)定的客戶群體，也為彩生活帶來了穩(wěn)定的利潤增長(zhǎng)點(diǎn)與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況—案例分析彩生活突破三部曲實(shí)現(xiàn)向資產(chǎn)運(yùn)營及生活服務(wù)集成商的轉(zhuǎn)型突破傳統(tǒng)

服務(wù)模式建立服務(wù)

價(jià)

值3為物業(yè)構(gòu)建綜合服平臺(tái)

務(wù)平臺(tái)充分挖掘業(yè)主生活服價(jià)值2

為物業(yè)提供統(tǒng)一

務(wù)與周邊商戶資源，引入各客服服務(wù)中心，建立與商

項(xiàng)全新業(yè)務(wù)及商業(yè)模式，帶建立智慧物聯(lián)

家的聯(lián)系

來新的利潤增長(zhǎng)點(diǎn)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)營管理架構(gòu)：彩生活模式是以管理處(物業(yè)服務(wù)中心)為基礎(chǔ)運(yùn)營單位，即負(fù)責(zé)日常運(yùn)營又直接對(duì)接業(yè)主的需求，收集到社區(qū)住戶

的需求信息后，通過服務(wù)中心將需求信息輸入到彩生活集團(tuán)旗下的專

業(yè)公司，而每個(gè)管理處實(shí)行經(jīng)理(主任)制，管理處經(jīng)理(主任)作

為基層經(jīng)營者，既要確保社區(qū)住戶信息與專業(yè)公司的良好對(duì)接，又要

確保經(jīng)營績(jī)效與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析)與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析彩生活社區(qū)增值服務(wù)內(nèi)容◆自動(dòng)化硬件設(shè)備安裝◆社區(qū)設(shè)備設(shè)施維修及保養(yǎng)◆社區(qū)自動(dòng)化設(shè)備租賃◆節(jié)能服務(wù)通過第三方代理或轉(zhuǎn)租

方式協(xié)助業(yè)主完成物業(yè)

出租或出售通過運(yùn)營彩之云線上

平臺(tái)APP

推廣產(chǎn)品及

線上服務(wù)獲取酬金辦公室分租服務(wù)能源管理，停車場(chǎng)

管理，購物服務(wù)等辦公分租及

其他增值服務(wù)利用公共空間或

場(chǎng)地提供租賃或

廣告服務(wù)彩生活社區(qū)增值服務(wù)租賃及銷售

協(xié)

助工程服務(wù)推廣服務(wù)公共租賃250%200%150%100%0%-50%2017年業(yè)主

增值收益占總收入

比例2016年業(yè)主增值收益占總收入

比例2變動(dòng)比例公共租賃36.12.22%37.12.76%-2.70%線上品牌推廣137.28.42%745.51%85.40%住宅租賃與銷

售協(xié)助17.21.06%19.71.47%-12.70%辦公室分租及

其他增值服務(wù)86.35.30%26.11.94%231.20%工程維護(hù)保養(yǎng)/租賃/節(jié)能120.67.40%126.19.40%-4.36%合計(jì)397.424.40%28321.09%40.46%2017年彩生活業(yè)主增值類服務(wù)服務(wù)收入較往年增幅達(dá)到40%,由于項(xiàng)目管理體量的進(jìn)一步擴(kuò)大及彩之云服務(wù)的推廣運(yùn)用，

線上品牌推廣及辦公室分租方面的增幅分別達(dá)到85.4%和231.20%*以上數(shù)據(jù)均來源自各上市物業(yè)企業(yè)2017年上市公司年報(bào)及相關(guān)公示資料

與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析彩生活服務(wù)2016-2017年度業(yè)主增值類服務(wù)收益匯總表a2017年業(yè)主增值收益2016年業(yè)主增值收益

--

變

動(dòng)

比

例5004003002001000(單位：百萬元)通過對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)全面E化，彩生活與這些創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目形成權(quán)益關(guān)系，并進(jìn)而開放這些服務(wù)入駐彩生活彩之云平臺(tái)，直接對(duì)接彩生活旗下的社區(qū)，最終促成了創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的迅猛發(fā)展，在滿足社區(qū)用戶需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利，而彩生活則可以通

過分紅以及股權(quán)投資收益進(jìn)行回報(bào)，實(shí)現(xiàn)了增值業(yè)務(wù)收入

與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況—案例分析E維修2條E繳費(fèi)智慧物業(yè)服務(wù)E裝修E家訪E能源E裝修E通知E租房E投訴Em四物業(yè)服務(wù)智能管家虛擬服務(wù)商品服務(wù)生活服務(wù)衍生服務(wù)一公里商圈平臺(tái)信息推送打造B2F全新電商模式一站外包/聯(lián)營商家社區(qū)服務(wù)物業(yè)服務(wù)社區(qū)配送與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析彩生活商業(yè)模式全景圖彩付卡是連接社區(qū)服務(wù)平臺(tái)、商

家和業(yè)主的紐帶。這張卡是花樣

年和光大銀行發(fā)行的彩

聯(lián)名

卡，通過支付方式貫穿的整個(gè)服

務(wù)的過程。用戶只要在

“彩之云上享受任何

導(dǎo)到積樣的彩

空

間

線上自助式服務(wù)借助高新技術(shù)手段，將基本物業(yè)服務(wù)更為形象的轉(zhuǎn)化、融合于其中，并落地到社區(qū)從而構(gòu)建的一種

“彩生活空間體驗(yàn)店”。小區(qū)業(yè)主彩付寶產(chǎn)生====將周圍的商業(yè)形態(tài)和商家放在平臺(tái)上，同時(shí)將社區(qū)

鄰里關(guān)系放在平臺(tái)上，形成了社區(qū)獨(dú)特的入口，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的線上線下服務(wù)體驗(yàn)。支付抵兌一網(wǎng)彩之云使

用服務(wù)反饋移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)終端小區(qū)業(yè)主呼叫中心提供服務(wù)物業(yè)管家生活顧問高新技術(shù)服務(wù)需求一中心積

分2014201520162017H7注冊(cè)用戶(萬人)100200302412活躍用戶(萬人)4086174243活躍用戶占比40%43%58%59%表：彩生活A(yù)PP使用情況數(shù)據(jù)來源：公司公告(活躍用戶定義為注冊(cè)用戶打開5次)

ifenxi作為彩生活社區(qū)增值類收入的重要組成部分，社區(qū)廣告租賃及平臺(tái)輸出收入占有重要地位，社區(qū)廣告租賃及平臺(tái)輸出收

入的決定因素在于彩生活平臺(tái)管理社區(qū)數(shù)量。而平臺(tái)應(yīng)用收入主要依靠活躍用戶帶來的訂單，增長(zhǎng)動(dòng)力一方面來自用戶數(shù)量，另一方面取決于應(yīng)用數(shù)量。社區(qū)數(shù)量上，彩生活可覆蓋社區(qū)數(shù)近3700個(gè)，已經(jīng)具備一定規(guī)模。截止2017年6月，彩生活A(yù)PP

已覆蓋了公司旗下60%

社區(qū)，擴(kuò)張空間較大。2018年有望突破3600個(gè)社區(qū)。隨著社區(qū)數(shù)量及用戶群的增加，社區(qū)增值類收入也會(huì)相應(yīng)提高*相關(guān)數(shù)據(jù)取自于互聯(lián)網(wǎng)/與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況—案例分析2

0

1

6

年2017H1E理財(cái)理財(cái)金額達(dá)19億元理財(cái)金額達(dá)20億元E能源收入2240萬超過3000萬E停車收入690萬E租房收入1970萬彩生活住宅銷售4513套銷售2743套E維修覆蓋829社區(qū)，日單量10000日單量15000單E電梯上線20000臺(tái)電梯上線50000臺(tái)電梯E裝修、E教育等待盈利待盈利表：彩生活主要E化產(chǎn)品運(yùn)行數(shù)據(jù)對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、公司業(yè)績(jī)匯報(bào)ifenxi盈利方面彩生活目前的主要盈利應(yīng)用有E維修、E

能源、

E

理財(cái)、E停車、E租房、彩生活住宅。同行業(yè)中，已有實(shí)現(xiàn)增值業(yè)務(wù)收益的項(xiàng)目，隨著彩生活同類

應(yīng)用的孵化，訂單收入還有增長(zhǎng)空間，

今后總收入上升空間潛力較大與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況—案例分析*相關(guān)數(shù)據(jù)取自于互聯(lián)網(wǎng)http:/ifenxi.com/與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況—案例分析彩生活服務(wù)集團(tuán)

茵特里國際醫(yī)療彩生活攜手蒙牛開發(fā)社區(qū)

新商業(yè)模式彩生活攜手茵特里共建社

區(qū)健康生態(tài)圈簽約儀式彩生活服務(wù)集團(tuán)社區(qū)經(jīng)營思路：碧桂園物業(yè)以客戶體驗(yàn)為中心，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、跨界聯(lián)贏，首創(chuàng)“場(chǎng)景化+平臺(tái)化+生態(tài)圈”的思路，全面構(gòu)建1+N場(chǎng)景化社區(qū)生態(tài)圈，提供滿足業(yè)主社區(qū)生活需求的一站式服務(wù)解決方案，同時(shí)通過直營、投資、戰(zhàn)略合作等社區(qū)生態(tài)商業(yè)模式，拓展物業(yè)管理2.0及3.0版本的增值服務(wù)，其中2.0包括房屋租售服務(wù)，以及社區(qū)零售、家居服務(wù)等，3.0則主要是整合社會(huì)公共資源，圍繞社區(qū)金融展開，包括保險(xiǎn)理賠和金融理財(cái)?shù)?。此外，碧桂園積極引進(jìn)跨界優(yōu)勢(shì)資源，共贏共享，實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值服務(wù)的全面布局與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營對(duì)標(biāo)情況一案例分析社區(qū)經(jīng)營模式：為