物業(yè)管理企業(yè)的資金來源

第三章物業(yè)管理企業(yè)的資金來源第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)籌資方式和渠道一

、籌資的動(dòng)機(jī)物業(yè)管理企業(yè)籌資的基本目的是維持自身的生存與發(fā)展，而每一次具體的籌資活動(dòng)

通常又受到特定動(dòng)機(jī)的驅(qū)使。(

一

)新建籌資動(dòng)機(jī)(二)擴(kuò)張籌資動(dòng)機(jī)(三)調(diào)整籌資動(dòng)機(jī)(四)混合籌資動(dòng)機(jī)二

、籌資的渠道資金的籌集渠道是指企業(yè)資金的來源和通道，體現(xiàn)了所籌集資金的性質(zhì)和特點(diǎn)。(一)政府財(cái)政資金(二)金融機(jī)構(gòu)資金(三)其他法人單位資金(四)居民個(gè)人資金(五)企業(yè)自留資金(六)外國和港澳臺(tái)資金六項(xiàng)。三

、籌資方式籌資方式是指企業(yè)籌集資金所采取的具體形式。按照不

同籌資方式體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，籌集的資金可以分為權(quán)益資

金(自有資金)和負(fù)債資金(借入資金)。(

一

)吸收直接投資(二)發(fā)行股票(三)留存收益(四)銀行借款(

五

)

發(fā)

行

債

券(

六

)

商

業(yè)

信

用(七)融資租賃■

(八)代管基金前三種方式屬于權(quán)益資金，后五種方式屬于負(fù)債資金。(

一

)吸收直接投資1.

吸收直接投資的形式(1)吸收貨幣投資(2)吸收實(shí)物投資(3)吸收無形資產(chǎn)投資2.吸收宜接投資的優(yōu)缺點(diǎn)(1)優(yōu)點(diǎn)■①能夠增強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)②

能夠更快地形成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力。③財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

低。(2)缺點(diǎn)①資金成本高②產(chǎn)權(quán)不夠清晰(二)發(fā)行股票1.發(fā)行股票的分類(1)普通股股票普通股股票在權(quán)利和義務(wù)方面的特點(diǎn)是：①

普通股股東對(duì)公司享有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。②

普通股股利分配在優(yōu)先股之后進(jìn)行，其多少取

決于公司的盈利情況。③

公司解散清算后.普誦股股東對(duì)公司剩余財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)在債權(quán)人和優(yōu)先股股東之后。④公司增發(fā)新股時(shí)，普通股股東具有認(rèn)購優(yōu)先權(quán)。(2)優(yōu)先股股票優(yōu)先權(quán)利表現(xiàn)：①

優(yōu)先獲得股利②優(yōu)先分配剩余財(cái)產(chǎn)2

.發(fā)行股票的優(yōu)缺點(diǎn)■

(1)優(yōu)點(diǎn)①能提高股份有限公司的信譽(yù)②不用償還股本，資金風(fēng)險(xiǎn)?、?/p>

沒有固定的股利負(fù)擔(dān)(2)缺點(diǎn)①資金成本高②股權(quán)比較分散(三)留存收益

留存收益是指對(duì)企業(yè)稅后利潤(rùn)進(jìn)行分配而形成

的公積金，是企業(yè)從內(nèi)部籌集資金的主要來源。(

四

)

銀

行

借

款銀行借款是企業(yè)根據(jù)借款合同向銀行或其他金

融機(jī)構(gòu)借入的需要還本付息的款項(xiàng)。銀2

行借款的特點(diǎn)(1)籌資速度快。。(2)相對(duì)比較靈活。(3)資金成本低。(4)銀行借款的限制性條款比較多。(

五)發(fā)行信券企業(yè)債券是企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在一

定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，是持券人擁有公司債權(quán)的證書。優(yōu)點(diǎn)：籌資對(duì)象廣、市場(chǎng)大缺點(diǎn)：成本高、風(fēng)險(xiǎn)大、限制條件多(

六

)

商

業(yè)

信

用■商業(yè)信用是在交易活動(dòng)中吸收利用外部資金的

一種行為，是指商品或服務(wù)交易以延期付款或預(yù)先收款方式進(jìn)行而形成的借貸關(guān)系.是交易雙方之間的直接信用行為。優(yōu)點(diǎn)：籌資便利、限制條件少、有時(shí)無籌資成本1.

商業(yè)信用的形式(

1

)

應(yīng)

付

賬

款(

2

)

應(yīng)

付

票

據(jù)■(3)預(yù)收賬款■2.商業(yè)信用籌資的特點(diǎn)商業(yè)信用籌資最大的優(yōu)越性在于容易取得。①商業(yè)信用是一種持續(xù)性的信貸形式，且無須正

式辦理籌資手續(xù)。②

如果沒有現(xiàn)金折扣或使用不帶息票據(jù)，籌資不■負(fù)擔(dān)成本?！錾虡I(yè)信用的缺陷在于期限較短，在放棄現(xiàn)金折扣

時(shí)付出的成本較高。(

七

)

融

資

租

賃融資租賃是由租賃公司按承租單位的要求購買

設(shè)備，并在契約或合同規(guī)定的較長(zhǎng)期限內(nèi)提供給

承租單位使用的信用業(yè)務(wù)。(

八

)

代

管

基

金代管基金是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托代

管的專項(xiàng)用于共用部位和共用設(shè)施設(shè)備大修理的

專項(xiàng)維修資金。1

.

專項(xiàng)維修資金的來源■專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定以一定的

比例交納2.

專頃維修資金的管理專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。第二節(jié)貨幣時(shí)間價(jià)值■一、貨幣時(shí)問價(jià)值的概念一般認(rèn)為，貨幣時(shí)間價(jià)值是貨幣資金在周轉(zhuǎn)運(yùn)用中由于時(shí)間因索而形成的差額價(jià)值，

即將資金轉(zhuǎn)化為資本，投入到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中去而帶來的增值額。其中最初的貨幣價(jià)值稱為現(xiàn)值，最后體現(xiàn)了增值額的貨幣價(jià)值

稱為終值。二貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算(一)單利終值和現(xiàn)值的計(jì)算1.

單利終值單利終值是采用單利計(jì)息方式，在既定利率下一

筆貨幣資金若干期以后包括本金和利息在內(nèi)的最

后總價(jià)值，即本利和?！?/p>

如現(xiàn)在存1元錢，年利率為10

%

.

經(jīng)過3年，各年年末的單利終值計(jì)算如下：1年后的單利終值=1

M(1*10%

M1)=1.1

(元)2年后的單利終值=1M(1*10%M2)=1.2(元)3年后的單利終價(jià)值=1

X(1410

%x3)=1.3(元)單利終值的一般計(jì)算公式為：·FV=PV×(1+iXn)=PV+PVXiXn■

=PV+I式

中：

FV———

終值；PV一現(xiàn)值(本金)j——利率n—

計(jì)息期數(shù)I—-利

息【例3-1】某物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)在將1000

元存人銀行，若年利率為6%,按單利計(jì)算，到第3年末能取出多少錢?解：FV=PV×(1+i×n)=1000×(1+6%×3)=1180(元)2.

單利現(xiàn)值單利現(xiàn)值是在既定利率下，若干期后收到或付

出的某筆貨幣資金按照單利計(jì)算，相當(dāng)于現(xiàn)在的價(jià)值，即最初

價(jià)值。單利現(xiàn)值的一般計(jì)算公式可由單利終值的計(jì)算

公式導(dǎo)出：PV=FV÷(1+i×n)式

中：PV---現(xiàn)值FV

一

終值i—-

利率n—-

計(jì)息期數(shù)[

例3—23

]某物業(yè)管理企業(yè)將一筆款項(xiàng)存

人銀行，到第3年末取出時(shí)為1150

元，若

年利率為5%,按單利計(jì)算，該企業(yè)最初存入了多少錢?解：PV=FV÷(1+iXn)■

=1150÷(1+5%×3)=1000(二)復(fù)利終值和現(xiàn)值的計(jì)算■

復(fù)利是計(jì)算貨幣時(shí)間價(jià)值的另一種方式，是指

某筆貨幣資金每期除了本金計(jì)算利息，本金所派生出來的利息也要計(jì)人本金，隨同本金一起計(jì)算利息，即本能生利，利也能生利。1.

復(fù)利終值復(fù)利終值是采用復(fù)利計(jì)息方式，在既定利率下某本金和復(fù)利利息在內(nèi)和包即本期以后總價(jià)幣資金的筆復(fù)利終值的一般計(jì)算公式為：■

FV=PVX(1+i)n(1+1)n--復(fù)利終值系數(shù)，表達(dá)式為FVIFn·公式可改為：

FV=PV×FVIF(n[

例3—31

]某物業(yè)管理企業(yè)將10000

元投資于一項(xiàng)目，利率為8%

,投資期為3年，請(qǐng)問該項(xiàng)目最

終可以連本帶利收回多少錢?。解：

FV=PV×FVIF,

n

PV--現(xiàn)值i--利率n--計(jì)息期數(shù)

(1+i)n--

復(fù)利終值系數(shù)；■

FVIF?n復(fù)利終值系數(shù)式中：FV--

終值=1000×FVIF8

%,3=126002.

復(fù)利現(xiàn)值復(fù)利現(xiàn)值是指在既定利率下，若干期以后收到或

付出的某筆貨幣資金按照復(fù)利計(jì)算，相當(dāng)于現(xiàn)在的價(jià)值，即最初價(jià)值。由終值求現(xiàn)值通稱貼現(xiàn)，在貼現(xiàn)時(shí)所用的利息率也叫貼現(xiàn)率。■

計(jì)算公式：PV=FV×1/(1+i)n1/(1+i)n--

復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)簡(jiǎn)略表達(dá)形式為FVIF

.·

公式可以改寫為：PV=FV×FVIF,

nPV一現(xiàn)值FV—終值ai

一利率n—

計(jì)息期數(shù)1/(1+i)--

復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)FVIF

.n-

復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)簡(jiǎn)略表達(dá)式【例3-4】某物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)備通過投資在3年后得到50000

元，若年利率為9%,那么該企業(yè)現(xiàn)在應(yīng)該投資的金額是多少?解：

PV=FV×PVIF;=50000×PVIF9%

,3=50000×0.772=38600(元)。[三]年金終值和現(xiàn)值的計(jì)算■(一)定義：年金是指一定期限內(nèi)，每隔一段相問的期間，收入或者付出相等金額的款項(xiàng)。年金的時(shí)間價(jià)值計(jì)

算一般也采用復(fù)利方式。(

二

)

特

征

：■

1、不是收付款項(xiàng)，而是連續(xù)的多筆收付款項(xiàng)?！?、每相鄰兩次收付款的時(shí)間間隔都是相等的。3、每次收付款的金額都是相等的。4、每次收付款的收付方向都是相同的。(三)分類：1、

后付年金2、

先付年金■3、遞延年眾■4、永續(xù)年金(四)應(yīng)用1、

平均年限法的折舊2、

租金■3、利息■4、保險(xiǎn)金5

、

養(yǎng)

老

金6、分期付款賒購7、

分期支付工程款1.后付年金絡(luò)值和現(xiàn)值的計(jì)算后付年金是指一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額

收付的系列款項(xiàng)。(1)后付年金終值■

后付年金終值是一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額

系列收付的每一筆款項(xiàng)的復(fù)利終值之和?！纠?-5】某物業(yè)管理企業(yè)出租一物業(yè)，租期為5年，每年年末可取得租金10000元，如果對(duì)方選擇在第5年末一次性付

款，在年利率為8%的情況下，該企業(yè)最后能夠收到多少租金?解：

V。=A×FVIFA;a=10000×FVIFAg%,s=10000×5.867=58670(元)(2)后付年金現(xiàn)值。后付年金現(xiàn)值是一定時(shí)期內(nèi)每期期末等

額系列收付的每一筆款項(xiàng)的復(fù)利現(xiàn)值之和?！纠?-6】某物業(yè)管理企業(yè)租用一設(shè)備，租期為5年，每年年末需要支付租金10000元，如果對(duì)方要求在第1年初一次性支付，在年利率為8%的情況下，該企業(yè)需要支付多少租金?解

：V?=A×PVIFA,=10000×PVIFAg%,s=10000×3.993=39930(元)2、先付年金終值和現(xiàn)值的計(jì)算先付年金是指一定時(shí)期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項(xiàng)，又稱預(yù)付年金。計(jì)算公式：V?=A×FVIFA?×(1+i)或V=A×FVIFA,x+i-A式中：

V?——年金終值；A——年金；i——利率(利息率，可以年、月、日等為單位);n——計(jì)息期數(shù)(可以年、月、日等為單位);FVIFA,,——年金終值系數(shù)的簡(jiǎn)略表達(dá)形式?！纠?-7】某物業(yè)管理企業(yè)投資一項(xiàng)目，投資期為5年，每年年初需要投資10000元，年利率為8%,如果該企業(yè)在最后能

夠一次性回收全部款項(xiàng)，請(qǐng)問能夠回收多少錢?解：V?=A×FVIFA;×(1+i)=10000×FVIFAg%,?×(1+8%)=10000×5.867×1.08=63363.6(元)或

V?=A×FVIFA;ai-A=10000×FVIFAg,s-10000=10000×7.336-10000=63360(元)V?=A×PVIFA?m×(1+i)或

V?=A×PVIFA,-?+A式中：

V?——年金現(xiàn)值；A——年金；i——利率(利息率，可以年、月、日等為單位);

n——計(jì)息期數(shù)(可以年、月、日等為單位);PVIFA,——年金現(xiàn)值系數(shù)的簡(jiǎn)略表達(dá)形式。(2)先付年金現(xiàn)值先付年金現(xiàn)值是一定時(shí)期內(nèi)每期期初等額

系列收付的每一筆款項(xiàng)的復(fù)利現(xiàn)值之和。計(jì)算公式：【例3-8】某物業(yè)管理企業(yè)投資一項(xiàng)目，投資期為5年，每年年初需要投資10000元，年利率為8%,如果該企業(yè)在開始一

次性提供全部投資款，請(qǐng)問應(yīng)該準(zhǔn)備多少錢?解：V?=A×PVIFA;×(1+i)=10000×PVIFAgs,s×(1+8%)=10000×3.993×1.08=43124.4(元)或

V?=A×PVIFA,m-1+A=10000×PVIFAg%,?

+10000=10000×3.312+10000=43120(元)3.

遞延年金現(xiàn)值的計(jì)算遞延年金是指第一次收付發(fā)生在第二期或第二期之后的年金，即最初若干期沒有

收付款項(xiàng)，而隨后若干期才等額系列收付

的款項(xiàng)。a

計(jì)算公式一：V?=A×PVIFA?×PVIF,m式中：

V?——遞延年金現(xiàn)值；A——年金；i—

利率(利息率，可以年、月、日等為單位);n——

收付期計(jì)息期數(shù)(可以年、月、日等為單位);m——遞延期計(jì)息期數(shù)(可以年、月、日等為單位);

PVIFA,——年金現(xiàn)值系數(shù)的簡(jiǎn)略表達(dá)形式；PVIF;——復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)的簡(jiǎn)略表達(dá)形式。V?=A×PVIFA?n+m-A×PVIFA;=A×(PVIFA,a+m-PVIFA,m)式中：

V?——遞延年金現(xiàn)值；A——年金；i——利率(利息率，可以年、月、日等為單位);n—

收付期計(jì)息期數(shù)(可以年、月、日等為單位);m——遞延期計(jì)息期數(shù)(可以年、月、日等為單位);

PVIFA,?——年金現(xiàn)值系數(shù)的簡(jiǎn)略表達(dá)形式。計(jì)算公式二：【例3-9】某物業(yè)管理企業(yè)向銀行借入一筆款項(xiàng)，年利率為5%,銀行同意前幾年不用還本付息，但從第4年起至第10年止

每年年末需償還本息6萬元，請(qǐng)問這筆借款是多少錢?解

：V?=A×PVIFA,×PVIF=6×PVIFA?%,?×PVIF3%,3=6×5.7864×0.8638=29.99(萬元)或

V?=A×(PVIFA?-PVIFA,)=6×(PVIFA?,?+?-PVIFAss,?)=6×(7.7217-2.7232)=29.99(萬元)4.

永續(xù)華金現(xiàn)值的計(jì)算永續(xù)年金是指沒有最后到期日的無限期

年金?，F(xiàn)實(shí)中優(yōu)先的股息可以視為永續(xù)年金的一個(gè)例子。永續(xù)年金沒有終止的時(shí)間，也就沒有終值。計(jì)算公式：V?=A×[1-1/(1+i)/當(dāng)

n→…時(shí)，1/(1+i)”的極限為零，則V?=A×1/i式中：

V?——永續(xù)年金現(xiàn)值；A-—

年金；i——利率(利息率，可以年、月、日等為單位)。第三節(jié)

資金成本一

、資金成本的概述(

一)資金成本的概念定義：資金成本是指企業(yè)為了籌集和使用資金而

付出的代價(jià)。構(gòu)成：資金籌集費(fèi)用

資金使用費(fèi)用(二)資金成本的作用用于籌資決策和投資決策

1、

資金成本是比較、選擇籌資方案的依據(jù)2、

資金成本是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目可行性的主要經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)。3、

資金成本可以用來評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)

績(jī)。(三)決定資金成本高低的因素1、

總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、

證券市場(chǎng)條件3、企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)和融資狀況■4、項(xiàng)目融資規(guī)模二

、資金成本的計(jì)算資金成本通常用相對(duì)數(shù)表示，即資金成本串，是企業(yè)使用資金需支付的費(fèi)用與實(shí)際式中：

K——資金成本率；D——資金使用費(fèi)用；P——籌資數(shù)額；F——資金籌集費(fèi)用；f---籌資費(fèi)用率(籌集費(fèi)用占籌資數(shù)額的比率)?；I得的資金之間的比率。計(jì)算公式：K=p或(

一

)個(gè)別資金成本個(gè)別資金成本是指使用各種長(zhǎng)期資金的成本。1、

長(zhǎng)期借款資金成本計(jì)算公式：式中：

K?——長(zhǎng)期借款資金成本率；

I——長(zhǎng)期借款年利息；T——企業(yè)所得稅率；P——

長(zhǎng)期借款籌資數(shù)額；

f——

長(zhǎng)期借款籌資費(fèi)用率；

i——

長(zhǎng)期借款年利率。式中：

K?——債券資金成本率；I——債券年利息(按面值和票面利率確定);

T——企業(yè)所得稅率；P——債券籌資數(shù)額(按發(fā)行價(jià)格確定);

f——

債券籌資費(fèi)用率。2、

債券資金成本債券資金成本指發(fā)行債券后需要支付的債券利息。計(jì)算公式：3、

優(yōu)先股資金成本優(yōu)先股資金成本是指發(fā)行優(yōu)先股后需要支

付的優(yōu)先股股利。計(jì)算公式：式中；Kp——優(yōu)先股資金成本率；D——優(yōu)先股年股利(按面值和規(guī)定利率確定);P——優(yōu)先股籌資數(shù)額(按發(fā)行價(jià)格確定);f—

優(yōu)先股籌資費(fèi)用率。4、普通股資金成本普通股資金成本是指發(fā)行普通股后需要分

配給普通股股東的紅利。計(jì)算公式：式中：

K?！胀ü少Y金成本率；D——普通股年股利；P——

普通股籌資數(shù)額；f——普通股籌資費(fèi)用率；G——普通股股利年增長(zhǎng)率。5、留成收益資金成本留存收益是企業(yè)稅后凈利潤(rùn)形成的，其所有權(quán)仍然屬于投資者，相當(dāng)于投資者對(duì)企業(yè)的追加投資。計(jì)算公式：式中：K,——留存收益資金成本率；(二)綜合資金成本綜合資金成本也稱加權(quán)平均資本成本。計(jì)算公式：式中：K?——綜合資金成本率；K,——