房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作

第三章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

的前期工作教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得規(guī)劃與設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭城市房屋拆遷教學(xué)目的：通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解土地的特征及土地理論；理解房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系及不同類型物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)；熟悉土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的含義和特征；掌握房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序和操作流程，房地產(chǎn)開發(fā)中征地和拆遷的內(nèi)容、程序和補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)等。重點(diǎn)難點(diǎn)：重點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式和項(xiàng)目的審批程序和操作流程；難點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)過程中不同類型物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)。教學(xué)時(shí)數(shù)：8

第一節(jié)開發(fā)用地的取得土地開發(fā)利用閑置土地處置土地所有權(quán)土地使用權(quán)出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地土地使用權(quán)一、土地與土地開發(fā)利用（一）土地的特性1.土地的自然特性★土地位置的固定性★土地?cái)?shù)量的有限性★土地特性的差異性★土地作為生態(tài)環(huán)境主要部分的脆弱性2.土地的經(jīng)濟(jì)特性★土地需求與供給的矛盾性★土地實(shí)用方向的相對(duì)固定性★土地報(bào)酬至邊際效益后的遞減性★土地所有權(quán)及使用權(quán)形式上的多樣性（二）土地理論1.區(qū)位論（1）杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論：德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能1826年發(fā)表《孤立國和農(nóng)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》一書，標(biāo)志著區(qū)位理論的產(chǎn)生。杜能的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)分成了六個(gè)圈，即：①自由農(nóng)作物圈（生產(chǎn)鮮活產(chǎn)品，蔬菜及鮮奶）；②林業(yè)圈層（量大不易長途運(yùn)輸?shù)哪静募安牟荩虎奂s農(nóng)業(yè)圈層（谷類、畜類）；④谷草農(nóng)作物圈（牧草和畜類）；⑤三年輪做制農(nóng)業(yè)圈層（體積小、易運(yùn)輸及不易腐爛的農(nóng)作產(chǎn)品，奶酪及燒酒）；⑥畜牧圈層或邊際農(nóng)業(yè)圈層（農(nóng)作物自給，提供少量的奶酪及燒酒）。杜能的貢獻(xiàn)是土地的級(jí)差地租與到中心城市的距離成反比。

（2）韋伯的工業(yè)區(qū)位論：韋伯的工業(yè)區(qū)位論實(shí)際上是區(qū)位因素分析。德國人，1909年發(fā)表《工業(yè)區(qū)位論》一書?！镞\(yùn)費(fèi)對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響韋伯提出了原料系數(shù)，即運(yùn)進(jìn)工廠的稀有性材料與運(yùn)出工廠的產(chǎn)品總種之比。凡原料系數(shù)小于1時(shí)，生產(chǎn)工廠應(yīng)設(shè)在消費(fèi)中心區(qū)；凡原料系數(shù)大于1時(shí)，生產(chǎn)工廠應(yīng)設(shè)在稀有性原料產(chǎn)地附近；凡原料系數(shù)等于1時(shí)，生產(chǎn)工廠可設(shè)在消費(fèi)中心區(qū)或稀有性原料產(chǎn)地附近。★工資成本對(duì)工業(yè)區(qū)位選擇的影響韋伯認(rèn)為廠址應(yīng)選擇在運(yùn)費(fèi)成本最低的地方遷移到勞動(dòng)力成本最低點(diǎn)所需增加的運(yùn)費(fèi)和節(jié)約的成本進(jìn)行比較確定?！锛垡蛩貙?duì)工業(yè)區(qū)位選擇的影響韋伯認(rèn)為廠址的選擇應(yīng)考慮：工業(yè)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)、分工協(xié)作與資源共享、集聚因素帶來的外部經(jīng)濟(jì)利益的增長。

2.地租理論(1)地租的概念從廣義來講，地租泛指土地所有者將其所擁有的土地及與土地相關(guān)的房屋或其他附著物租給他人使用所獲取的報(bào)酬，是一種不僅局限于土地的租金；狹義的租金是指土地的使用者租用土地所需支付的租金，是其所獲利潤中超過平均利潤的部分。(2)級(jí)差地租（馬克思主義地租理論）級(jí)差地租的形成是由于土地本身?xiàng)l件的不同造成的土地自然力的差異，級(jí)差地租細(xì)分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。級(jí)差地租Ⅰ：是指等量資本投入在等面積的不同條件的土地上，因土地的肥力和位置差別而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而來的級(jí)差地租。級(jí)差地租Ⅱ：是指連續(xù)投在同一塊土地上的各個(gè)資本，由于生產(chǎn)效率不同，由資本效率較高的資本產(chǎn)生的超額利潤被土地所有者占有時(shí)所轉(zhuǎn)化而來的級(jí)差地租。

1.土地利用規(guī)劃的必要性(1)從土地的自然特性方面分析(2)從土地的經(jīng)濟(jì)特性方面分析2.編制土地利用規(guī)劃的內(nèi)容與步驟(1)綜合評(píng)價(jià)土地資源將土地化成不同等級(jí)(2)進(jìn)行土地利用預(yù)測(3)確定用地標(biāo)準(zhǔn)及用地結(jié)構(gòu)(4)提出本地區(qū)功能分區(qū)(5)制定土地整治和保護(hù)規(guī)劃(6)確定本地區(qū)土地利用總體及詳細(xì)規(guī)劃（四）土地特征、理論對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的啟示1.重視土地區(qū)位2.注意經(jīng)濟(jì)社會(huì)與生態(tài)效益的兼顧，合理使用土地3.節(jié)約用地4.房地產(chǎn)開發(fā)必須符合國情，不能照搬發(fā)達(dá)國家模式二、土地的所有權(quán)（一）土地所有權(quán)的概念、權(quán)能和特征1.土地所有權(quán)的概念(1)土地所有權(quán)的概念(2)我國土地所有權(quán)制度2.土地所有權(quán)的權(quán)能(1)土地占有權(quán)(2)土地使用權(quán)（狹義的土地使用權(quán)）(3)土地收益權(quán)(4)土地處分權(quán)土地所有權(quán)是一級(jí)權(quán)能，占有、使用、收益、處分等權(quán)力是二級(jí)權(quán)能。二級(jí)權(quán)能具有相對(duì)的獨(dú)立性，享有二級(jí)權(quán)能者必須承擔(dān)對(duì)土地所有者應(yīng)盡的義務(wù)。3.土地所有權(quán)的特征(1)權(quán)利的主體是特定的(2)土地所有權(quán)行使的絕對(duì)性（與債權(quán)相比）(3)土地所有權(quán)行使的排他性(4)土地所有權(quán)具有追索性(5)土地所有權(quán)權(quán)能的完整性(6)土地所有權(quán)權(quán)能組成部分的可分離性和可回歸性（二）我國城市土地所有權(quán)及城市土地類型1.我國城市土地所有權(quán)(1)《憲法》規(guī)定城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行征用。礦藏、水流、森林、山嶺、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有。

(2)城市國有土地的范圍城市國有土地的范圍是指市、縣、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地，1998年12月27日國務(wù)院令第256號(hào)頒布的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》進(jìn)一步明確了國有土地的范圍，具體包括：★城市市區(qū)的土地；★城市郊區(qū)和部分農(nóng)村土地已經(jīng)征用為國有的土地；★國家依法征用由機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、部隊(duì)、學(xué)校等單位使用的土地；★其他依法沒收、征用為國家所有的土地；★農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；★因國家組織集體移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民從建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。(3)兩類土地所有權(quán)的關(guān)系2.城市土地的類型★按照土地用途劃分可分為：工業(yè)用地、商業(yè)用地、公共事業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、住宅用地、行政機(jī)關(guān)用地、綠化用地、軍事用地、其他用的。★按照土地位置劃分可分為：市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)、某些特殊性質(zhì)區(qū)域（開發(fā)區(qū)、特區(qū)、保稅區(qū)、高科技園區(qū)等）?！锇凑胀恋亟?jīng)營管理者的權(quán)屬劃分可分為：全民所有制用地、集體所有制用地、涉外用地、私人用地?！锇凑諏?duì)開發(fā)用地進(jìn)行人為投入的形式及程度的劃分可分為：已開發(fā)的城市土地、未開發(fā)的城市土地、未來待開發(fā)的城市土地。

三、土地使用權(quán)（一）土地使用權(quán)的概念（廣義的土地使用權(quán)）1.土地使用權(quán)的概念土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)國家法律和與土地所有人簽訂合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國家和集體所有的土地，享有使用的權(quán)利。土地使用權(quán)具有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。2.土地使用權(quán)的限制(1)使用范圍的限制(2)使用方式的限制(3)使用年限的限制

★居住用地70年；

★工業(yè)用地50年；

★教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

★商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

★綜合或其他用地50年。（二）土地使用權(quán)的權(quán)能和特征1.土地使用權(quán)的權(quán)能（1）土地占有權(quán)（2）土地使用權(quán)（狹義的土地使用權(quán)）（3）土地收益權(quán)（4）土地處分權(quán)2.土地使用權(quán)的特征（1）權(quán)利主體的廣泛性（2）土地使用權(quán)不得隨意改變（3）土地使用權(quán)是法律特別設(shè)定的一種物權(quán)（4）土地使用權(quán)派生于土地所有權(quán)（5）土地使用權(quán)權(quán)能構(gòu)成的有限性（6）土地使用權(quán)可以買賣、轉(zhuǎn)讓（三）我國土地使用制度的演變1.我國城市國有土地的來源2.城市土地使用制度改革（1）城市土地有償使用的原因★國家在土地上的收益大量流失，國家對(duì)城市土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上沒有得到充分的實(shí)現(xiàn)；★無法保證經(jīng)濟(jì)合理地利用土地，造成土地資源的浪費(fèi)★土地?zé)o償使用，掩蓋了土地級(jí)差收益，使企業(yè)間競爭條件不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換；★阻礙了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和生產(chǎn)力布局的合理化；★城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)不合理；★不利于建立城市建設(shè)資金的長期平衡機(jī)制；★土地?zé)o償劃撥與國家經(jīng)濟(jì)體制改革相矛盾；★不利于對(duì)外開放和吸引外資。（2）城市土地使用制度改革的主要內(nèi)容

★土地所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離的新機(jī)制；

★建立起由國土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地發(fā)展規(guī)劃斜街配套的土地利用規(guī)劃體系；

★建立和發(fā)展城市土地的一、二、三級(jí)市場。（3）城市土地使用制度改革的特點(diǎn)

★城市土地使用制度改革不改變城市土地的單一國有制；

★城市土地使用制度改革并不是將土地使用權(quán)全面商品化，有償出讓僅限于營業(yè)性用地，對(duì)公共建設(shè)、福利住宅等非營業(yè)性用地依然采用行政劃撥方式；

★改革并不意味著政策鼓勵(lì)加速土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓速度，為了公共利益需要，政府會(huì)采取措施避免土地投機(jī)現(xiàn)象；

★城市土地使用制度改革，不是將政府統(tǒng)一管理和配置土地的職能交給土地使用者和經(jīng)營者，而只能是政府的土地管理部門。

四、廣義土地使用權(quán)的出讓（一）土地使用權(quán)的出讓1.土地使用權(quán)出讓的含義土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用權(quán)受讓人由此獲得對(duì)該地塊進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營、管理的權(quán)利，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2.出讓的年限最高出讓的年限不得超過《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的界限。3.出讓的方式(1)協(xié)議出讓(2)招標(biāo)出讓(3)拍賣出讓(4)掛牌出讓

4.出讓合同及合同的效力(1)出讓方的權(quán)利和義務(wù)出讓方的享有的權(quán)利主要有：★出讓方對(duì)受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未按期支付全部的出讓金的，有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；★出讓方對(duì)受讓方未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給與警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。出讓方的享有的義務(wù)主要有：★出讓方應(yīng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)；★出讓方向受讓方提供有關(guān)資料和規(guī)定。

(2)受讓方的權(quán)利和義務(wù)受讓方的享有的權(quán)利主要有：★對(duì)出讓方應(yīng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)，如出讓方未按合同規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；出讓方的享有的義務(wù)主要有：★受讓方應(yīng)按照合同規(guī)定的期限，支付全部的出讓金；★受讓方支付全部的出讓金后，應(yīng)辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書；★受讓方應(yīng)按照合同規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地；★受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)征得出讓方的同意，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

（二）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的含義2.轉(zhuǎn)讓的期限3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件（1）必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；（2）必須依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)、利用的土地才能轉(zhuǎn)讓；（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂合同；（4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記。4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則（1）隨之轉(zhuǎn)移原則（2）房、地產(chǎn)一致原則（3）效益不可損原則5.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出售轉(zhuǎn)讓；交換轉(zhuǎn)讓；贈(zèng)予轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（三）土地使用權(quán)的出租1.土地使用權(quán)出租的含義土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2.土地使用權(quán)出租的條件（1）出租的土地使用權(quán)是國家有償出讓的具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)；（2）依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)、利用的土地才能出租；（3）出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同；（4）出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。

（四）土地使用權(quán)抵押1.土地使用權(quán)抵押的含義土地使用權(quán)抵押，是指土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。具體講，就是債權(quán)人對(duì)享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人的土地不轉(zhuǎn)移占有，繼續(xù)由債務(wù)人或第三人使用、收益，而在債務(wù)不履行時(shí)，處分債務(wù)人或第三人的土地使用權(quán)，并從處分抵押物所得價(jià)款中優(yōu)先受償。土地使用權(quán)抵押的標(biāo)的物不僅包括土地使用權(quán)，還包括地上建筑物和其他附著物。2.設(shè)定抵押的基本要求（1）抵押權(quán)由抵押人和抵押權(quán)人以抵押合同設(shè)定；（2）設(shè)定抵押合同的當(dāng)事人為抵押權(quán)人及抵押人；（3）被擔(dān)保的債權(quán)；（4）不能違反有關(guān)規(guī)定。（五）土地使用權(quán)的終止1.土地使用權(quán)的終止的發(fā)生土地使用權(quán)的終止，是指土地使用者停止行使土地使用權(quán)。導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止因素主要?dú)w為以下幾類：（1）土地使用權(quán)年限屆滿；（2）提前收回；（3）土地滅失；（4）土地的沒收、拋棄等。2.土地使用權(quán)終止時(shí)土地使用權(quán)的處理——注銷登記和補(bǔ)償（六）土地使用權(quán)的價(jià)格1.總地價(jià)2.單位面積地價(jià)3.樓面地價(jià)

（七）土地市場1.一級(jí)土地市場一級(jí)土地市場，是指土地使用權(quán)出讓市場。2.二級(jí)土地市場二級(jí)土地市場，是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。3.三級(jí)土地市場三級(jí)土地市場，是指土地使用權(quán)出租、抵押市場。

五、房地產(chǎn)開發(fā)中土地使用權(quán)的取得（一）政府行政劃撥1.劃撥土地使用權(quán)的概念(1)劃撥土地使用權(quán)的概念(2)劃撥土地使用權(quán)的范圍下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可由縣級(jí)以上人民政府依法劃撥：★國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；★城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公共事業(yè)用地；★國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；★法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

2.劃撥土地使用權(quán)的審批、補(bǔ)償、安置——征地(1)征地（農(nóng)地征用）的含義(2)征用土地的范圍征用土地的范圍：國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的用地。(3)征用土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定

★征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國務(wù)院和省級(jí)人民政府；

★征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)；

★基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批；

★其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國務(wù)院備案。

★建設(shè)單位申請(qǐng)征地不得化整為零（除鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設(shè)用地）(4)對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助征用土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。(5)臨時(shí)用地必須辦理報(bào)批手續(xù)(6)全民所用制企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營使用的集體土地(7)征用土地時(shí)必須進(jìn)行征地公告(8)合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)(9)特殊征地按照特殊政策辦理(10)征用集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)★

土地補(bǔ)償費(fèi)和標(biāo)準(zhǔn)：征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)量的6——10倍；★

安置補(bǔ)助費(fèi)：安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算?！?/p>

地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等：補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定。

(11)征用集體土地的工作程序A.申請(qǐng)用地B.受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件C.審批用地D.征地實(shí)施E.簽發(fā)用地證書F.征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理G.頒發(fā)土地使用證H.建立征用土地檔案(12)征地中的帶征地陜西省建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)一征地辦法

/0/103/3426.htm3.劃撥土地使用權(quán)的經(jīng)營（二）城市土地使用權(quán)出讓（三）城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（四）補(bǔ)地價(jià)1.補(bǔ)地價(jià)的含義補(bǔ)地價(jià)有兩方面的含義：第一，在土地使用權(quán)有償出讓體系中的土地使用者，如需改變合同規(guī)定的土地用途，在征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地出讓金；調(diào)整土地出讓金高于原出讓金，超過部分即稱為補(bǔ)地價(jià)。第二，原屬行政劃撥土地，如果土地使用權(quán)和地上建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，應(yīng)向當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府補(bǔ)交出讓金，或以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押所獲收益抵交，補(bǔ)交的出讓金稱為補(bǔ)地價(jià)。通常所指的是第二種。2.補(bǔ)地價(jià)的程序（1）向土地管理部門提出申請(qǐng)；（2）經(jīng)審核后與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同；（3）補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金；（4）在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。六、閑置土地的處置（一）閑置土地的范圍1.未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限開發(fā)利用用地的；2.核準(zhǔn)使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒布之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；3.已動(dòng)工開發(fā)的，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)的1/3，或投資額不足總投資額的25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)連續(xù)滿一年的；4.法律、行政法規(guī)有其他規(guī)定的。（二）閑置土地的處置方式1.延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不得超過一年；2.變更土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)；3.安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目具備條件后再重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)。4.政府為土地使用者置換其他閑置土地；5.政府采取招標(biāo)、拍賣方式確定新的土地使用者，對(duì)原用地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；6.政府收回土地，并與土地使用者簽訂土地收回協(xié)議書；7.因政府及有關(guān)部門造成土地閑置的，由政府和用地單位協(xié)商解決。（三）征用土地閑置費(fèi)（四）無償收回土地《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》/zcfg/xzfg/200611/t20061101_158937.htm《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》/zcfg/xzfg/200611/t20061101_158938.htm《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》/zcfg/xgbwgz/200710/t20071016_159874.htm第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭開發(fā)與城市規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的主要工作一、房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃（一）房地產(chǎn)開發(fā)中分析城市規(guī)劃的重點(diǎn)1.城市各業(yè)用地的區(qū)位特點(diǎn)及分區(qū)功能(1)商業(yè)區(qū)用地的區(qū)位特點(diǎn)及其功能特征★

中央商務(wù)區(qū)(CBD)★

城區(qū)商業(yè)區(qū)★

街區(qū)商業(yè)區(qū)(2)工業(yè)區(qū)用地的區(qū)位特點(diǎn)及其功能特征★

輕工業(yè)區(qū)★

重工業(yè)區(qū)(3)居住區(qū)用地的區(qū)位特點(diǎn)及其功能特征主要考慮到居民生活方便、交通便利、環(huán)境優(yōu)雅。所以，居住區(qū)一般與商業(yè)區(qū)有著便捷的交通聯(lián)系，日用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透其中，遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，與輕工業(yè)區(qū)也有分明的界限。

2.與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的城市規(guī)劃的內(nèi)容和有關(guān)圖紙及文件(1)總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃的主要文件和圖紙主要有：★

城市現(xiàn)狀圖；★

城市用地評(píng)價(jià)圖；★

城市環(huán)境評(píng)價(jià)圖；★

城市規(guī)劃總圖；★

城市工程設(shè)施規(guī)劃圖；★

近期建設(shè)規(guī)劃圖；★

總體規(guī)劃說明書。(2)分區(qū)規(guī)劃

(3)詳細(xì)規(guī)劃

★

規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖

★

詳細(xì)規(guī)劃總平面圖

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道路和豎向規(guī)劃圖

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管線綜合圖

★

規(guī)劃說明和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃的原則1.按國家和地方政府制定的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定、條例辦事2.服從城市的總體規(guī)劃和地區(qū)性規(guī)劃，做好經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的辯證統(tǒng)一3.因地制宜，量力而行，同時(shí)要有一定的超前意識(shí)4.以人為本，遵循價(jià)值規(guī)律和供求法則，正確開發(fā)項(xiàng)目的定位二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序及操作流程《城市規(guī)劃法》對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的審批程序做出了明確的規(guī)定，即開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即“一書兩證”。（一）申請(qǐng)辦理選址意見書《城市規(guī)劃法》第30條規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?！?.申請(qǐng)項(xiàng)目選址的程序A.建設(shè)單位提出建設(shè)用地選址書面申請(qǐng)；申請(qǐng)時(shí)必須附有的資料有：★

政府計(jì)劃部門批準(zhǔn)項(xiàng)目立項(xiàng)的批文★

建設(shè)單位或其上級(jí)主管部門申請(qǐng)用地的函件★

項(xiàng)目建議書或可行性研究報(bào)告（附環(huán)境保護(hù)評(píng)估證明★

建設(shè)工程情況的簡要說明，選址要求及其項(xiàng)目用地平面布置圖★

其他資料（特殊要求資料）B.初審意見和選址意見C.核發(fā)項(xiàng)目選址意見書2.項(xiàng)目選址意見書的內(nèi)容★

建設(shè)項(xiàng)目的基本情況★

建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)★

建設(shè)項(xiàng)目選址、用地范圍和具體規(guī)劃要求（二）申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證《城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑需要申請(qǐng)用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門核定用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門出讓土地?！?.申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的程序★

申請(qǐng)定點(diǎn)；★

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模，按照城市規(guī)劃的要求，初步選定建設(shè)項(xiàng)目用地的具體位置和界限；★

根據(jù)需要，征詢有關(guān)行政主管部門（如消防、環(huán)保、衛(wèi)生、市政等）對(duì)用地位置和界限的具體意見；★

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃的要求，向用地單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；★

審核用地單位提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖；★

核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容建設(shè)用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容包括標(biāo)有建筑用地具體界限的附圖和明確具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。3.臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地管理臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的使用期限，一般不超過2年。4.辦理用地手續(xù)的前提——取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證（三）申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證1.申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的程序

A.申請(qǐng)辦理辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證★

填報(bào)建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單；★

總平面設(shè)計(jì)圖2張；★

單體建筑物的平、立、剖圖2套；★

選址批復(fù)及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求規(guī)定送審的圖紙、文件和資料；★

如屬于設(shè)計(jì)招標(biāo)，應(yīng)加送設(shè)計(jì)單位中標(biāo)通知書復(fù)印件；★

其他。B.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容建設(shè)工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容包括附圖和附件。附圖和附件是具有同等法律效力。3.辦理開工手續(xù)的前提——取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證三、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃與設(shè)計(jì)（一）規(guī)劃的基本內(nèi)容及其要求1.土地使用、用地邊界與面積（1）土地使用的相容性（適建性）（2）用地邊界和面積2.環(huán)境容量（1）建筑容積率（2）建筑密度（3）人口密度（4）綠地率3.建筑控制（1）建筑高度（經(jīng)濟(jì)層高、經(jīng)濟(jì)層次）建筑高度的確定：

★

按照建筑規(guī)模和規(guī)劃參數(shù)的要求；

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應(yīng)考慮開發(fā)基地所在地區(qū)有關(guān)機(jī)場航線、氣象觀測、通訊、消防的要求和控制；

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符合城市景觀的要求；

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考慮對(duì)邊界以外周圍建筑的日照影響；

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在古建筑、保護(hù)性建筑附近的基地，要考慮這些建筑對(duì)周圍建筑高度的控制。（2）建筑后退

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沿路建筑退讓紅線的距離，同時(shí)滿足消防、交通的要求；

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沿城市道路的建筑后退；道路紅線的距離，還要考慮與道路寬度、建筑高度的關(guān)系，即“路幅比”；

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建筑與邊界應(yīng)保持適當(dāng)?shù)拈g距。（3）建筑間距4.停車位與出入口規(guī)劃(1)停車位規(guī)劃大型旅館、飯店、商場和辦公樓的停車，一般可開發(fā)地下空間來解決，但地面停車車位不得少于總停車位的1/10。一輛小型汽車停車車位所需的建筑面積約為35—45平方米，中型汽車約為65—75平方米，每個(gè)車位的成本在10—20萬元。高層住宅樓可在樓間距和綠化帶下方空間建造地下停車位，比較經(jīng)濟(jì)實(shí)用。(2)出入口規(guī)劃當(dāng)停車數(shù)小于100輛時(shí)，不少于1個(gè)雙車道或2個(gè)單車道；當(dāng)停車數(shù)大于100輛、小于200輛時(shí)，不少于2個(gè)單車道出入口；當(dāng)停車數(shù)大于200輛、小于500輛時(shí)，不少于2個(gè)雙車道出入口；當(dāng)停車數(shù)大于500輛時(shí)，不少于3個(gè)雙車道出入口。坡道坡度為10%～15%；單行道凈寬5.0米，雙車道凈寬7.0米。（二）開發(fā)區(qū)工程勘察1.勘察工作（1）勘察工作的任務(wù)和主要程序★工程勘察分為選址勘察、初步勘察、詳細(xì)勘察、施工勘察?！?/p>

勘察工作的主要程序：（2）勘察的具體內(nèi)容①地形測量②工程勘測③地下水、地表水勘測④氣象調(diào)查2.工程勘察的分類（1）選址勘察（2）初步勘察（3）詳細(xì)勘察（4）施工勘察（三）設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容及其要求1.設(shè)計(jì)工作的任務(wù)和程序（1）設(shè)計(jì)工作的任務(wù)（2）設(shè)計(jì)工作的程序參加項(xiàng)目決策——根據(jù)建設(shè)單位提出的委托書進(jìn)行可行性研究——參加設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制、建設(shè)地段的選擇——根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書編制各階段的設(shè)計(jì)文件——配合施工、解決施工中的有關(guān)問題——參加驗(yàn)收及進(jìn)行工程驗(yàn)收總結(jié)等。2.設(shè)計(jì)工作的基本內(nèi)容（1）總體設(shè)計(jì)（2）個(gè)體設(shè)計(jì)（3）建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)3.設(shè)計(jì)工作應(yīng)注意的幾個(gè)問題（1）處理好個(gè)體與整體的關(guān)系（2）在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷（3）做好環(huán)境點(diǎn)綴設(shè)計(jì)

四、居住區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)（一）確定居住區(qū)布置結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng)1.居住區(qū)的三級(jí)布置結(jié)構(gòu)：居住區(qū)——居住小區(qū)——住宅組團(tuán)住宅組團(tuán)：是由若干棟住宅集中緊湊地布置在一起，在建筑上形成整體的、在生活上有密切聯(lián)系的住宅組織形式，它是居住區(qū)中最基本的布局結(jié)構(gòu)形式；其規(guī)模通常以居委會(huì)的組織規(guī)模構(gòu)成，約為300～700戶，占地2～3公頃。居住小區(qū)：是由若干個(gè)住宅組團(tuán)的有機(jī)組合構(gòu)成的，它是由城市道路以及自然界線（河流）劃分的完整居住地段，人口規(guī)模約為0.7萬～1.5萬人，用地12—35公頃。居住區(qū)：是由若干個(gè)居住小區(qū)的有機(jī)組合構(gòu)成的，其人口規(guī)模約為3萬～5萬人，用地50～100公頃。

2.居住區(qū)道路標(biāo)準(zhǔn)：居住區(qū)級(jí)——居住小區(qū)級(jí)——住宅組團(tuán)級(jí)居住區(qū)級(jí)道路是居住區(qū)主要道路，用以劃分和聯(lián)系各小區(qū)，并解決居住區(qū)的對(duì)外聯(lián)系，道路的紅線寬度不小于20m。

居住小區(qū)級(jí)道路是聯(lián)系其小區(qū)內(nèi)各住宅組團(tuán)單元的道路，道路的紅線寬度不小于16m。住宅組團(tuán)級(jí)的道路是聯(lián)系住宅建筑的道路，以通行自行車和人行為主，寬度一般為4—6m；此外還有通往各住宅單元門口的宅旁小路，其寬度一般為1.5—2m。3.居住區(qū)道路的功能和布置原則“順而不穿，通而不暢”。（二）住宅選型1.點(diǎn)式住宅2.條式住宅（板式住宅）3.錯(cuò)層式住宅4.躍層式住宅5.復(fù)式住宅6.退臺(tái)式住宅7.花園別墅8.綜合性商住樓（三）住宅的布置1.周邊式布置2.行列式布置3.混合式布置4.散點(diǎn)式布置5.自由式布置（四）公共建筑規(guī)劃布置1.居住區(qū)級(jí)公共建筑規(guī)劃布置（6大類33項(xiàng)）（1）醫(yī)療衛(wèi)生（2）金融郵電（3）文化體育（4）商業(yè)飲食服務(wù)（5）行政經(jīng)濟(jì)管理（6）其他2.居住小區(qū)級(jí)公共建筑規(guī)劃布置（6大類23項(xiàng)）（1）教育（2）經(jīng)濟(jì)（3）文體（4）商業(yè)飲食服務(wù)（5）行政管理（6）其他3.公共建筑規(guī)劃布置原則和基本要求(1)公共建筑規(guī)劃布置原則(2)公共建筑規(guī)劃布置基本要求（五）綠地規(guī)劃布置1.居住區(qū)綠化系統(tǒng)的范圍（1）公共綠地（2）公共建筑和公用設(shè)施專用綠地（3）宅旁和庭院綠化（4）街道綠化2.居住區(qū)綠地的標(biāo)準(zhǔn)（1）以人均綠地為標(biāo)準(zhǔn)（2）以綠地率為標(biāo)準(zhǔn)3.居住區(qū)綠化規(guī)劃布置的基本要求（1）要形成綠化系統(tǒng)（2）節(jié)約用地（3）與經(jīng)營結(jié)合起來（4）注意景觀要求五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)因素分析（以居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)為例）（一）住宅建筑設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)因素分析

1.外墻周長系數(shù)

外墻周長系數(shù)是指每平方米建筑面積所分?jǐn)偟耐鈮χ荛L。在住宅建筑的造價(jià)構(gòu)成中，外墻造價(jià)占有較大的比重。例如，磚混結(jié)構(gòu)的墻體一般占土建造價(jià)的40%，外墻造價(jià)占15%-17%。在住宅建筑的層數(shù)和層高不變的條件下，外墻周長的大小反映了外墻墻體面積的大小。外墻周長受下列因素的影響：(1)平面形狀：一般地，住宅建筑平面形狀簡單，它的外墻周長系數(shù)就小，其單位造價(jià)就低；當(dāng)住宅建筑的平面形狀又長又窄，或復(fù)雜而不規(guī)則時(shí)，其外墻周長系數(shù)必將增大，單位造價(jià)就高，且其他工程因平面形狀復(fù)雜費(fèi)用也會(huì)增加。(2)進(jìn)深和面寬：在建筑面積一定是，合理地加大建筑物的進(jìn)深，可以減少外墻周長或外墻周長系數(shù)，從而達(dá)到降低造價(jià)的目的。同時(shí)，在間距和層數(shù)一定時(shí)，大進(jìn)深、小面寬方案比小進(jìn)深、大面寬明顯節(jié)約用地。

2.平面系數(shù)（經(jīng)濟(jì)平面）住宅的建筑面積由居住面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。(1)

平面系數(shù)：居住面積與建筑面積之比，一般地，平面系數(shù)達(dá)到50%以上，其造價(jià)比較合理。但觀念也在發(fā)生變化，如大廳小室戶型、抗震地區(qū)的結(jié)構(gòu)面積問題等。(2)輔助面積系數(shù)：指客廳、廚房、衛(wèi)生間等室內(nèi)空間的面積與居住面積之比。一般占建筑面積的25%。(3)結(jié)構(gòu)面積系數(shù)：指墻體和柱子等結(jié)構(gòu)所占的面積與建筑面積之比。其越小，設(shè)計(jì)方案越經(jīng)濟(jì)。

3.層高（經(jīng)濟(jì)層高）（1）層高降低，外墻面積降低，造價(jià)降低；（2）層高降低，達(dá)到節(jié)約用地的目的；（3）層高降低，管線工程費(fèi)用和減輕工程自重使基礎(chǔ)費(fèi)用也降低。（4）研究表明，當(dāng)室內(nèi)形式、通風(fēng)狀況、周圍環(huán)境等條件完全相同時(shí)，層高每差0.5米，室內(nèi)溫度僅差0.5度。

4.層數(shù)（臨界層數(shù)、經(jīng)濟(jì)層數(shù)）住宅建筑的層數(shù)對(duì)住宅造價(jià)的影響比較復(fù)雜，并隨著建筑的類型、形式和結(jié)構(gòu)而變化。一般地，住宅建筑在4層以下時(shí)，增加樓層不影響其結(jié)構(gòu)形式，根據(jù)墻、建筑面積和屋頂間的關(guān)系，單位建筑面積的造價(jià)可能會(huì)降低。如果高度超過4層，結(jié)構(gòu)形式需要改變；超過7層，需要電梯，補(bǔ)充建筑設(shè)備；修建高層可騰出土地綠化等，是比較復(fù)雜的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題。高住宅層數(shù)可節(jié)約用地，但層數(shù)增加到一定時(shí)，其效果逐漸降低。

5.單元組合

將住宅單元進(jìn)行組合，組合部位的山墻減少，以致山墻的工程量按照房屋長度分?jǐn)傇趩挝幻娣e上的數(shù)量相應(yīng)減少，同時(shí)變組合前的外山墻為組合后的內(nèi)山墻，從而降低了住宅單位造價(jià)。但住宅單元組合過長時(shí)，需要設(shè)置沉降縫或伸縮縫，設(shè)計(jì)成雙墻，降低了經(jīng)濟(jì)效益，且對(duì)抗震不利。一般應(yīng)少于5個(gè)單元。6.結(jié)構(gòu)形式對(duì)結(jié)構(gòu)形式的選擇要因地制宜，對(duì)各種結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行分析后，確定最佳方案。

（二）住宅開發(fā)區(qū)規(guī)劃方案的綜合經(jīng)濟(jì)因素分析1.用地容積率2.建筑密度3.建筑間距4.戶室比5.造價(jià)六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)（一）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的特點(diǎn)1.評(píng)價(jià)主體的多元性2.評(píng)價(jià)目標(biāo)的多樣性3.評(píng)價(jià)值的不確定性（二）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系1.住宅建筑設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系(1)住宅建筑的適用性(2)住宅建筑的安全性(3)住宅建筑的經(jīng)濟(jì)性(4)住宅建筑的藝術(shù)性2.小區(qū)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系(1)小區(qū)用地面積指標(biāo)(2)小區(qū)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(3)小區(qū)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)（三）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)方法1.綜合評(píng)分法2.用層次分析法評(píng)價(jià)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案3.用模糊評(píng)價(jià)法評(píng)價(jià)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

第三節(jié)城市房屋拆遷工作程序注意事項(xiàng)補(bǔ)償與安置城市房屋拆遷一、城市房屋拆遷的概念和工作程序（一）城市房屋拆遷概念

1.城市房屋拆遷概念(1)適用范圍：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并需要對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的活動(dòng)。(2)拆遷主體：拆遷人和被拆遷人。(3)拆遷主體的權(quán)利、義務(wù)(4)拆遷期限(5)拆遷原則：必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善。

2.城市房屋拆遷的管理體制（二）城市房屋拆遷的工作程序

1.拆遷前期工作

2.申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證《拆遷條例規(guī)定》，申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：★建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；★建設(shè)用地規(guī)劃許可證；★國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；★拆遷計(jì)劃和拆遷方案；★辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷償安置資金證明。

3.組織實(shí)施拆遷(1)組織拆遷動(dòng)員，發(fā)布拆遷公告(2)簽訂拆遷協(xié)議(3)拆除房屋，平整場地二、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置（一）房屋拆遷補(bǔ)償1.房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象2.房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问?.房屋拆遷補(bǔ)償?shù)挠?jì)算(1)產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償計(jì)算原則：等價(jià)交換。(2)作價(jià)補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法原則：等價(jià)有償。采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素（成新狀況、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等），以房地產(chǎn)市場評(píng)估的辦法確定。4.各類房屋的拆遷補(bǔ)償(1)對(duì)公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補(bǔ)償★拆遷人按照被拆遷房屋及其附屬物的使用性質(zhì)和規(guī)模與以重建，并不考慮結(jié)構(gòu)、質(zhì)量差價(jià)。這是實(shí)物性質(zhì)的補(bǔ)償?！锊疬w人按照被拆遷房屋及其附屬物的重置價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，不考慮被拆遷房屋的成新程度。這是貨幣形式的補(bǔ)償?！锊疬w人遵循當(dāng)?shù)卣凑粘鞘幸?guī)劃所作的統(tǒng)籌安排去進(jìn)行補(bǔ)償。(2)對(duì)非公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補(bǔ)償對(duì)非公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補(bǔ)償，可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償。（二）房屋拆遷安置1.房屋拆遷安置的對(duì)象房屋拆遷安置的對(duì)象是：被拆除房屋的使用人。2.房屋拆遷安置的形式3.房屋拆遷安置的地點(diǎn)4.房屋拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例/zcfg/xzfg/200611/t20061101_158940.htm三、城市房屋拆遷工作應(yīng)注意的問題（一）在拆遷工作中應(yīng)注意的幾個(gè)問題1.開發(fā)商自行拆遷安置或委托拆遷安置2.拆遷工作人員的態(tài)度問題3.對(duì)與被拆遷人的過高要求處理4.拆遷特殊建筑物5.拆除產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋6.拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋7.拆除雙方就拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議條款達(dá)不成一致意見產(chǎn)生爭議時(shí)的房屋8.拆遷人員組織配備

（二）拆遷補(bǔ)償與安置工作中的各種費(fèi)用1.拆遷前期準(zhǔn)備費(fèi)用2.貨幣補(bǔ)償費(fèi)3.臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬家補(bǔ)助費(fèi)4.過渡房建設(shè)費(fèi)或過度房租費(fèi)5.拆遷企事業(yè)單位的補(bǔ)助費(fèi)6.場地工程費(fèi)7.其他費(fèi)用8.拆遷工程的不可預(yù)見費(fèi)2007年3月初，網(wǎng)上各大論壇開始流傳一個(gè)帖子，題目是《史上最牛的釘子戶》，帖子的內(nèi)容是一張圖片：一個(gè)被挖成10米深大坑的樓盤地基正中央，孤零零地立著一棟二層小樓，猶如大海中的一葉孤舟。跟著，媒體跟進(jìn)，此事影響越來越大。期間，全國“兩會(huì)”圓滿結(jié)束并通過了《物權(quán)法》。遺憾的是，《物權(quán)法》似乎沒有明確該如何解決此類拆遷糾紛。女戶主吳蘋80年代就開始開酒樓、飯店，人稱阿慶嫂。即將被強(qiáng)拆的這棟小樓是公公婆婆留給他們的財(cái)產(chǎn)。

拆遷時(shí)間表

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2004年8月31日:重慶市九龍坡區(qū)楊家坪鶴興路片區(qū)項(xiàng)目改造貼出動(dòng)遷公告，隨后該片區(qū)280戶陸續(xù)搬遷；

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2004年10月:據(jù)吳蘋稱項(xiàng)目改造區(qū)域斷水?dāng)嚯姅嗦罚?/p>

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2005年2月:據(jù)開發(fā)商稱，在10余次協(xié)商未達(dá)成一致意見后，拆遷人向九龍坡區(qū)房管局要求裁決吳