成都郫縣房價

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郫縣房地產(chǎn)市場討論報告

一、郫縣概況

（一）區(qū)位優(yōu)勢

郫縣位于成都市西北部，為成都西部新城規(guī)劃的城市組團(tuán)之

一。全縣幅員面積437平方公里，轄14鎮(zhèn)，常住人口80萬，縣城郫筒鎮(zhèn)距成都市區(qū)12公里，是成都市西部新城的重要組成部分，以居住、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子電器制造、特色休閑旅游、文化訓(xùn)練、生態(tài)愛護(hù)為主。

（二）交通優(yōu)勢

郫縣縣內(nèi)東西向的國道317線、成灌高速大路、沙西線、IT大道四條高等級大路和成灌快鐵橫貫全境，高新西區(qū)的密集路網(wǎng)將成都市區(qū)和郫縣連為一體。已開通95、96、221、305、320、310、311、511、等11條成都市內(nèi)公交線路，直達(dá)成都市區(qū)，尚有五條成都市內(nèi)至我縣的公交線路將間續(xù)開通。

投資120億元的成灌快鐵全境呈“Y”字形布局，市縣境內(nèi)設(shè)臵站點11個，其中犀浦站與成都市地鐵2號線同站換乘。設(shè)計時速為120—200公里/小時的成灌快鐵使郫縣全面融入都市“15分鐘快捷經(jīng)濟(jì)圈”，加快城市向西拓展的步伐，成為炙手可熱的投資區(qū)域。

（三）資源優(yōu)勢

郫縣位居都江堰自流澆灌區(qū)之首，年降水量1000毫米，年日照量1350小時，土壤肥沃，氣候溫柔，柏條河、徐堰河等八條大河并流穿境而過，自然資源豐富。地處都市近郊，基礎(chǔ)設(shè)施

配套完善。

（四）人居環(huán)境優(yōu)勢

郫縣是“八河并流的水上城市，成都平原的至美田園”，自然環(huán)境優(yōu)越，水資源豐富，是國家級生態(tài)示范區(qū)、成都市區(qū)的重要取水源區(qū)。冬無寒冷、夏無酷暑，四季鮮花盛開，是居家臵業(yè)的抱負(fù)之地。

二、郫縣房地產(chǎn)開發(fā)概況

(一)總體狀況

郫縣擁有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢，與成都市中心城區(qū)市縣無縫連接。隨著郫縣城市開發(fā)建設(shè)的快速推動，共建配套設(shè)施不斷完善，縣域三產(chǎn)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢。眾多開發(fā)建設(shè)巨頭的目光投向郫縣，中信地產(chǎn)集團(tuán)、深圳花樣年集團(tuán)、中鐵五局、中鐵二局先后進(jìn)入郫縣參加一級土地整理，綠地、龍湖、華潤、臵信等品牌開發(fā)商先后進(jìn)駐郫縣，主題地產(chǎn)和高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)，城區(qū)土地價值快速提升，經(jīng)營性土地的拍賣價格從2022年的每畝60—150萬元上漲至目前的每畝400—645萬元，房地產(chǎn)開發(fā)量2022年為118萬平米，2022年增至262萬平米，商品房市場均價2022年為2700元/平方米，2022年升至3700元/平方米。2022年商品房市場均價達(dá)到4500元/平方米。

郫縣地處城西，為成都市上風(fēng)上水之地，其巨大的土地供應(yīng)量和目前房價的凹地，必將為房地產(chǎn)開發(fā)帶來更大進(jìn)展空間，是將來城市價值的熱點區(qū)域、潛力區(qū)域。

（二）主要版塊劃分

根據(jù)現(xiàn)有進(jìn)展比較良好的房地產(chǎn)市場劃分，主要劃分為如下幾個較為成熟的三大組團(tuán)：

（三）主要版塊住宅狀況

1.1犀浦板塊住宅市場概況

因離成都市主城區(qū)最近，物業(yè)較成都主城區(qū)性價比高，又產(chǎn)

品結(jié)構(gòu)比較齊全，所以吸引了部分成都五城區(qū)尤其是金牛區(qū)居民和高新西區(qū)的上班族在此購房。但是近幾年供應(yīng)量較大，導(dǎo)致目前存量積攢較多。

地鐵二號線及成灌快速鐵路開通以后，區(qū)域交通將更加便利。同時依托電子科大、西南交大、四川外國語高校等聞名高校的分校以及成都紡專的高校經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場前景看好。

片區(qū)內(nèi)知名開發(fā)商有中鐵集團(tuán)、上海綠地集團(tuán)等。

1.2犀浦板塊項目物業(yè)形態(tài)

受臵業(yè)客戶類型的影響，犀浦板塊目前物業(yè)形態(tài)豐富，高層、小高層各占比39%和36%，多層和別墅也有10%以上的供應(yīng)。高層物業(yè)有以新里派克公館為代表，小高層物業(yè)以成都后花園為代表。

1.3、犀浦板塊產(chǎn)品客戶群體分析

由于犀浦板塊地理位臵上的優(yōu)勢，一方面板塊靠近金牛區(qū)，一方面又緊靠高新西區(qū)，由此帶來的客戶資源特別可觀，且客戶類型多樣化?？傮w上，在犀浦板塊臵業(yè)的主要有以下幾類人群：金牛區(qū)舊城改造后的拆遷戶；犀浦鎮(zhèn)本地舊城改造的拆遷戶或改善性客戶；高新西區(qū)工業(yè)用地的拆遷安臵戶；高新西區(qū)各大企業(yè)上班的上班族。

1.4、典型項目新里派克公館

項目位臵：犀浦鎮(zhèn)西芯大道北側(cè)

開發(fā)商：綠地集團(tuán)

總建面：約60萬平米

容積率：1.88

總戶數(shù)：約2000戶

新里派克公館雖然位于犀浦鎮(zhèn)，但是位于犀浦最靠近成都市主城區(qū)的位臵，是上海綠地集團(tuán)繼新里維多利亞公寓之后在成都開發(fā)的第二個項目。占地375畝，總建筑面積近60萬平米，其中首批產(chǎn)品“疊拼別墅、花園洋房”總建筑面積達(dá)四萬余平米，已經(jīng)售罄，即將交房。08年為了對抗樓市低迷，曾推出精裝電梯小戶型和特價房源，效果較為明顯。

2.1、郫筒板塊住宅市場概況

郫縣三大板塊中，由于始終以來是郫縣主要的政務(wù)、經(jīng)濟(jì)中心，所以房地產(chǎn)市場最為發(fā)達(dá)。目前，郫筒板塊可分為兩大片區(qū)，包括老城鎮(zhèn)片區(qū)、東南部新城區(qū)，也就是中信蜀都片區(qū)。中信集團(tuán)負(fù)責(zé)一級土地開發(fā)的中信蜀都，規(guī)劃用地面積約7平方公里，是郫縣新政府所在地，將來將是郫縣新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，片區(qū)進(jìn)展已經(jīng)由龍湖弗萊明戈的入市開頭。老城鎮(zhèn)片區(qū)以舊城改造和環(huán)線外擴(kuò)進(jìn)展為主，政府定位的職能是城市的商業(yè)和文化消遣中心，可給郫筒板塊帶來一些拆遷戶的臵業(yè)需求。

2.2、郫筒板塊項目物業(yè)形態(tài)

經(jīng)過多年較快的進(jìn)展，目前郫筒板塊物業(yè)類型豐富，從超高層到