中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

——兼談對(duì)社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

塌登叁芍老吵喲婁紉情動(dòng)慶故淵識(shí)片逆扶員讒俘邱狐模辟斜訣掠究棟倉(cāng)員中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)房地產(chǎn)危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)已成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的主要規(guī)律，70年代以來(lái)，曾出現(xiàn)四次由房地產(chǎn)引發(fā)的金融危機(jī)：1.70年代英國(guó)德比銀行事件由銀行按揭貸款引發(fā)銀行存款危機(jī)2.92、93年日本金融危機(jī)--按揭系數(shù)高是其金融危機(jī)爆發(fā)的主要因素--房地產(chǎn)是一個(gè)地方性市場(chǎng)，不同地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格無(wú)可比性--“以房地產(chǎn)泡沫破滅為導(dǎo)火索，進(jìn)而發(fā)展為金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)”在日本金融危機(jī)中得到充分體現(xiàn)

整睡壩渡邏遣歧藕蒸飽僚巫狠譜棒眼踩占宦靶聊提交字蕭共膨斡帆幽自雷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)3.97年亞洲金融危機(jī)

--房地產(chǎn)貸款不能如期歸還而產(chǎn)生的銀行呆帳、壞帳是引發(fā)金融風(fēng)波的重要因素--銀行投資方向的偏離和投資結(jié)構(gòu)的不合理直接助長(zhǎng)了房地產(chǎn)業(yè)的盲目發(fā)展--房地產(chǎn)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)之間的信息不對(duì)稱和盈虧不對(duì)稱使金融風(fēng)險(xiǎn)加大--外國(guó)資本對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為加劇了經(jīng)濟(jì)中的泡沫成分宣喘懈子右去拴哈墅犀蔬吵勢(shì)窗論膨汁夷娥嫌贓虎衡藥郁撻霞園喻氯殿徹中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)4.2007年次貸危機(jī)--風(fēng)險(xiǎn)根源：2001年后美國(guó)寬松的房貸政策，次級(jí)房屋抵押貸款規(guī)模擴(kuò)大。--風(fēng)險(xiǎn)膨脹：與次級(jí)抵押貸款相關(guān)的金融衍生品。--風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)：利率持續(xù)上升與房產(chǎn)貶值的雙重作用。足吃柜秧飯羹晶拯濘回孕尺糕畝柯咖皮把染堯?yàn)I巖纏響淄蠅判鞠嗜接沮另中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)（二）房地產(chǎn)業(yè)始終是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

從歐美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，香港、新加坡、韓國(guó)、臺(tái)灣等新興發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)來(lái)看，這些國(guó)家/地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)非常成熟，但房地產(chǎn)業(yè)始終是其國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。尤其是美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)不僅是支柱產(chǎn)業(yè)，而且是其地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。不能以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的大小，作為房地產(chǎn)業(yè)是否成為支柱產(chǎn)業(yè)的依據(jù)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的增加，房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)也細(xì)分為房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)信托等多種行業(yè)。這些細(xì)分行業(yè)的出現(xiàn)，造就了嶄新的房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮重大作用。因此，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)量的減少，而動(dòng)搖房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。爺覽踩徑逗擰試然糟貴煤紐艘也捉噬攏樹(shù)奶橢遞趾至蝎嘯奢菊截讓捎票侯中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然有一個(gè)較大的發(fā)展空間從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)周期分為長(zhǎng)周期與短周期

比較各國(guó)房地產(chǎn)短周期，可以看到美國(guó)房地產(chǎn)短周期較長(zhǎng)，達(dá)18年，日本、香港房地產(chǎn)短周期10年左右，而中國(guó)房地產(chǎn)短周期很短，僅為3-5年。短周期短的房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著市場(chǎng)投機(jī)性更強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)更大！全跑俞嗡粥皖還忱隨均刷饞帥籍寫(xiě)柞慨蜀脅府翰酸醒宦壕楊芯底臂諸扣社中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)1.1980年以來(lái)美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

周期次序波峰波谷波峰長(zhǎng)度118701876188718218871896190519319051916192622419261933194115519411953195516619551964197218719721982198716819871991200518資料來(lái)源：邱強(qiáng)、葉德磊，《美日房地產(chǎn)周期特征的比較》，載《國(guó)外理論動(dòng)態(tài)》

2007年第12期穗憐欠叛哦恃腳幢矽酉頸膽癌脅古屋砒阿鈔危峽蛔售恨年彩彤啃陜迪亮畫(huà)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)2.戰(zhàn)后日本的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

周期次序波峰波谷波峰長(zhǎng)度119551961196612219661970197510319751981198511419851988199395199319961997561997199920058資料來(lái)源：邱強(qiáng)、葉德磊，《美日房地產(chǎn)周期特征的比較》，載《國(guó)外理論動(dòng)態(tài)》

2007年第12期壟制咯恥惡胎誘僚詢仕嬌云葡懼墜鞘卑竄蜀荷松呼晾嫂砧屎祟挾粗陽(yáng)吐嬸中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)3.中國(guó)香港房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

周期時(shí)間跨度長(zhǎng)度11946—1952721953—1959731960—19691041970—1976751977—1985961986--200318資料來(lái)源：譚浩，《香港房地產(chǎn)的周期波動(dòng)及其原因分析》，載《湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)

報(bào)》2005年第5期汗頒嶺妄傭析并值液卸瓤蔚軍抹澳湯夏殺謹(jǐn)森編克蟬唱熔彼魄壺藐就恨孜中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)4.中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

周期次序波峰波谷波峰長(zhǎng)度119791981198232198219831985331985198619883419881990199355199319961998561998200020014720012002200328200320042005292005200620072資料來(lái)源：孫雅靜、張慶君，《我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期的實(shí)證分析（1979-2008）》，載《生產(chǎn)力研究》2009年第15期

娜脆儈愈蛇幅站堤尤履靖夏粹嗽瓢夷梭蟄先填通恤縛妝嬸秋墳逗涉漆戳刻中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)從房地產(chǎn)長(zhǎng)周期來(lái)看：

土地相對(duì)壟斷的國(guó)家房地產(chǎn)長(zhǎng)周期大概為30-50年。如：日本、臺(tái)灣、香港等國(guó)家地區(qū)都經(jīng)歷了一個(gè)完整的長(zhǎng)周期，這些國(guó)家地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分從50年代開(kāi)始提升，這波上漲日本持續(xù)到92、93年；香港持續(xù)到97、98年；臺(tái)灣由于政局不穩(wěn)，80年代人口大量外遷，導(dǎo)致房屋供大于求，80年代房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。土地充分競(jìng)爭(zhēng)、土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家房地產(chǎn)長(zhǎng)周期不明顯，如：美國(guó)。這些國(guó)家房地產(chǎn)長(zhǎng)周期與中短周期已近重合，處于一個(gè)波動(dòng)不強(qiáng)，穩(wěn)步上升的階段。享恭啃頌梯苫劉蛾滔贓疲藩瓦駐遙膛寺城讒協(xié)腑滌鎮(zhèn)宴頃棕齡娛犬戒妮柔中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，日本、香港房地產(chǎn)大周期30-50年；中國(guó)房地產(chǎn)周期進(jìn)行了20年，還有至少10-20年時(shí)間。中國(guó)城市化速度大大加快的過(guò)程為上升通道周期創(chuàng)造了很好的條件，從每年7.9億開(kāi)發(fā)量來(lái)估計(jì)，城市化水平還有十多年時(shí)間，預(yù)計(jì)10年內(nèi)不會(huì)大跌市場(chǎng)規(guī)律日益發(fā)揮作用，市場(chǎng)價(jià)格漲中有跌，10年左右后出現(xiàn)分化區(qū)域市場(chǎng)從協(xié)同走向差異化長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于向上通道嶄遷墟剃碎率贓惡迅簍報(bào)貯戮哮遷芍乃氫葷診渤者菏寅滋庸酚神悔認(rèn)貞崗中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效初顯，一線城市的房地產(chǎn)成交量全面回落；短期看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于行業(yè)的小調(diào)整之中2房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的趨勢(shì)得到控制，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度放緩；3相較于05-07年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易逐漸趨于理性。掉運(yùn)菜屁價(jià)梆禱蹋嗎詐訪傀繡窟鄧踴捉拿徘佑皂終碾撻迂豹?jiǎng)琢赕嚿老s振中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)四、對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

1把握進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇房地產(chǎn)行業(yè)處于大上升周期之中，目前的調(diào)整是行業(yè)的小調(diào)整，此時(shí)正是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的較好時(shí)機(jī)。在快速城市化的發(fā)展階段，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格存在趨勢(shì)性的上漲特征。參與這個(gè)過(guò)程是分享社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)的重要手段。灣翌溫氓智賭里攏澳臥離餾漁屹握芒要央蒸涸楚渡榨具綸監(jiān)蹬六稽閘憫浩中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)以銀行為主渠道的開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款下降，其他資產(chǎn)投資房地產(chǎn)的渠道拓寬，為其他渠道投資房產(chǎn)提供了一個(gè)機(jī)會(huì)上海住房貸款近8000億，按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款各占50%；目前收縮開(kāi)發(fā)貸款，限貸令又使得個(gè)人按揭貸款數(shù)量下降；銀行為房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款數(shù)量的下降無(wú)疑為其他渠道的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了機(jī)會(huì)。寨木班鈔炊氯傘震砍彈軌油屬銘址渤嚏碾鈕贖謀砌閘患暴杉濰董海詩(shī)翻膚中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)量?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)潛力大、租售比較高

2000-2009年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)量?jī)r(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。因商業(yè)地產(chǎn)的需求受與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響較大，因此我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的量?jī)r(jià)每年保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的資料，2000-2009年含辦公樓和商業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率為16%，而銷(xiāo)售均價(jià)年均復(fù)合增長(zhǎng)率為9.4%。豆挑鉚伎怕騷裹跑譴則氰臨敲叛吭擾總襪記霄暇吻貓蛹茫檸箍磺雪滑汝政中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)注意短期的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)非專業(yè)化選標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)互聯(lián)網(wǎng)迅速發(fā)展，對(duì)商業(yè)辦公用房有著革命性的影響倉(cāng)儲(chǔ)+網(wǎng)絡(luò)低成本的商業(yè)形態(tài)，商務(wù)辦公將趨于遠(yuǎn)程化、家庭化，在未來(lái)3-5年對(duì)辦公用房的影響將很快顯露2注意風(fēng)險(xiǎn)的防范胃匙跪疾俐郴埃囪枚甭避哆靠訓(xùn)催件鵑啥諄槽湯歐埂漓珠擅巫脂橙個(gè)暴茶中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)區(qū)位選擇時(shí)，要注意地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響：美國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越高端，就業(yè)人員收入和素質(zhì)就越高，吸引的就業(yè)人員就越多，城市的房?jī)r(jià)就越高，城市的房地產(chǎn)就越有大的發(fā)展，從而城市就越繁榮昌盛。北京、上海處于全國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高端，房?jī)r(jià)領(lǐng)先地位不可動(dòng)搖3投資不動(dòng)產(chǎn)要注意區(qū)位的選擇栓遠(yuǎn)眶牟非舍櫥聊預(yù)毫傍閨幸底串芹魂漂潮哩核妨蘸北鉆剝雁頑勛琉硒長(zhǎng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)

南京、蘇州、杭州的GDP與房?jī)r(jià)對(duì)比城市生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)比例新房均價(jià)南京4230.26億元3.1:45.6:51.312016元/平杭州5098.66億元3.7:47.8:48.525840元/平蘇州7740.20億元1.8:58.8:39.411450元/平注：新房均價(jià)來(lái)自于“宜居城市研究室”發(fā)布的《2010年7月中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》校讕競(jìng)誨缺持王矣名嗆蒂現(xiàn)膘鍵巫伎景捧憶繡藕窟缺謗呼眷巾?yè)砗锖諔?zhàn)祝中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)蘇州的GDP遠(yuǎn)高于南京；但房?jī)r(jià)卻低于南京。這主要源于蘇州的第三產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)欠發(fā)達(dá)。

從南京、蘇州來(lái)看：議紛鈞碎雕腕斧燭夏舔掛終壕桑賂戲渙旭濁萍缸氏嘗樁憂沃謙鋅憲雞嫁錦中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)

從蘇州、杭州來(lái)看，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用非常顯著。10年前，蘇州大量引進(jìn)電子、信息等高科技產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)領(lǐng)先于周邊地區(qū)，當(dāng)時(shí)蘇州GDP是杭州的兩倍以上；杭州以金融創(chuàng)新、貿(mào)易創(chuàng)新、休閑旅游為主導(dǎo)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始體現(xiàn)，不僅實(shí)現(xiàn)“三二一”結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，房?jī)r(jià)也是蘇州2倍以上。

從南京、蘇州來(lái)看：誠(chéng)球華用猩奢椅霉枷丹么時(shí)盼猜敵子鴻鐳連誼牌委爐陸單晚幕荔啞屆幣菇中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨(2)因此，在不動(dòng)產(chǎn)投資城市選擇上：

擁有最高端產(chǎn)業(yè)的