裝飾建材購(gòu)物中心營(yíng)銷專業(yè)策劃案

搶占財(cái)富第一制高點(diǎn)裝飾建材購(gòu)物中心裝飾建材購(gòu)物中心營(yíng)銷策劃方案計(jì)劃書3月目錄目錄前言3第一部分裝飾市場(chǎng)分析4第二部分商業(yè)房地產(chǎn)淺分析9第三部分區(qū)域環(huán)境調(diào)研11第四部分周圍商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研14第五部分定位敘述15第六部分SWOT分析16第七部分招商提議18第八部分營(yíng)銷策略21第九部分相關(guān)計(jì)劃提議28第十部分結(jié)束語(yǔ)30前言一．概要八十年代初，家庭裝修入戶打造平板木家俱，八十年代后期，家庭裝修，家俱展現(xiàn)規(guī)模手工制造，九十年代中期，家庭裝修家俱從組合柜到獨(dú)立柜，九十年代末，家庭裝修國(guó)外品牌開始進(jìn)軍中國(guó)，和國(guó)產(chǎn)家俱爭(zhēng)奪市場(chǎng)?，F(xiàn)在，不管國(guó)產(chǎn)家俱還是進(jìn)口家俱在設(shè)計(jì)思想方面起越來越智能化、人性化。它會(huì)愈加好便利于消費(fèi)者，服務(wù)于消費(fèi)者。合肥匯福裝飾工程于開始進(jìn)入合肥裝飾市場(chǎng)。成立七年來在裝飾行業(yè)有著良好信譽(yù)和口碑。企伴隨市場(chǎng)需求多樣化，消費(fèi)者對(duì)家庭裝修要求日顯多層次化。企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨新市場(chǎng)環(huán)境，為此依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，制訂切合實(shí)際方案，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體良好運(yùn)作。在一段時(shí)間市場(chǎng)調(diào)研后，我們對(duì)建材裝飾大市場(chǎng)基礎(chǔ)情況了解，從市場(chǎng)調(diào)查、建材大市場(chǎng)計(jì)劃情況看，應(yīng)該說合肥建材大市場(chǎng)在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中是處于相對(duì)有利態(tài)勢(shì)，但同時(shí)面臨市場(chǎng)容量小、開啟遲、風(fēng)險(xiǎn)大等實(shí)際困難，這就要求推廣過程中立意要高、看得要遠(yuǎn)、做得要細(xì)，創(chuàng)意要新。尤其在建材大市場(chǎng)總體計(jì)劃和工程問題上及售后服務(wù)等等..，更應(yīng)該在一個(gè)連續(xù)而強(qiáng)大關(guān)鍵策略統(tǒng)合下，在產(chǎn)品計(jì)劃、售場(chǎng)包裝、銷售策略、廣告推廣等每首先下足百分百功夫，形成整合營(yíng)銷態(tài)勢(shì)。本計(jì)劃內(nèi)容是針對(duì)我們企業(yè)實(shí)際情況，在不違反企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不損害公共利益，較現(xiàn)實(shí)地貼近市場(chǎng)實(shí)際情況前提下，對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)情況進(jìn)行了調(diào)查和分析，具體分析了機(jī)會(huì)和問題點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上確定營(yíng)銷目標(biāo)；營(yíng)銷策略；廣告策劃和行動(dòng)方案等。本案要旨1、從地方市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)完成建材大市場(chǎng)定位包裝；2、從目標(biāo)消費(fèi)者行為特征出發(fā)制訂務(wù)實(shí)銷售策略；3、從資源整合視角打造建材大市場(chǎng)獨(dú)特訴求主張（即USP）；4、緊緊圍繞目標(biāo)市場(chǎng)展開宣傳、銷售；5、一期是基礎(chǔ)，二期是關(guān)鍵，三期成規(guī)模。第一部分裝飾市場(chǎng)分析一．市場(chǎng)情況調(diào)查及分析（一）市場(chǎng)分析現(xiàn)在安徽裝飾建材銷售市場(chǎng)處于無(wú)秩、混亂狀態(tài)，這是因?yàn)樯虉?chǎng)分不集中。其次，家俱商場(chǎng)中好美家百安居中州家俱、明珠廣場(chǎng)家俱城可為手屈一指?，幒＜揖愠恰⒌鹊取?設(shè)備陳舊。再次，部分商家盲目從商，沒有做市場(chǎng)調(diào)研，給自己所經(jīng)營(yíng)商品合理定位。對(duì)使裝飾建材市場(chǎng)形成良性經(jīng)營(yíng)十分不利。針對(duì)安徽合肥現(xiàn)在市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)情況，我們應(yīng)該做大量市場(chǎng)調(diào)研，在這種混亂無(wú)序狀態(tài)下求生存。不過最關(guān)鍵一個(gè)還是，這么多混亂而繁多商場(chǎng)，沒有一個(gè)一站式大商場(chǎng)（家庭裝飾所用一切材料）給那些忙于工作和事業(yè)消費(fèi)者提供一個(gè)一站式裝飾購(gòu)物中心！本方案意在為安徽合肥營(yíng)銷工作提供決議依據(jù)和具體實(shí)施方案。1、消費(fèi)者依據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在大家對(duì)居家產(chǎn)品展現(xiàn)以下八在要求：（1）品牌家俱備受青睞，越來越多消費(fèi)者開始重視裝飾建材品牌。（2）對(duì)綠色環(huán)境保護(hù)家俱需求將是今年以至以后消費(fèi)熱點(diǎn)。（3）多功效、大開間、特大號(hào)家俱需求增加。（4）伴隨IT事業(yè)日新月異和多種傳媒資訊快速發(fā)展，傳統(tǒng)辦公概念也在改變，一個(gè)新型家用辦公家俱、家電家俱包含很多融入高技術(shù)純功效性家俱展現(xiàn)出增加勢(shì)頭。（5）保健家俱成新寵，音樂床、按摩椅、磁性床墊、電子搖床等保健家俱也將風(fēng)行中國(guó)。（6）廚衛(wèi)家俱。含有多種功效組合及阻燃和易清洗廚房及衛(wèi)浴家俱將日漸成熟。（7）老年家俱。進(jìn)入中國(guó)已帶有顯著老齡化社會(huì)特征，所以，適合老年人生活起居，更具人性化老年家俱市場(chǎng)將十分誘人。（8）戶外休閑系列家俱。伴隨大家居住以外空間不停延伸，庭院、泳池、平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等地需不一樣質(zhì)地，款式休閑家俱點(diǎn)綴其中，這類家俱中鐵藝家俱和古樸自然木松家俱最受歡迎。2、裝飾建材家俱市場(chǎng)需求趨勢(shì)判定：“三位一體”家俱受青睞這關(guān)鍵是指集高級(jí)保值、觀賞和實(shí)用于一體家俱。拿出萬(wàn)元存款，購(gòu)置那些材質(zhì)上佳、工藝精良家俱，因?yàn)樗鼈內(nèi)亢泻芨哂^賞性、保值性和實(shí)用性，是當(dāng)今高、中由入家庭首選。如傳統(tǒng)紅木類家俱，因?yàn)槠湓谑孢m化、工藝化、系列化等方面不停地更新完善，所以，這兩年受到很多家庭青睞。還有市場(chǎng)熱銷韓國(guó)實(shí)木工藝套裝家俱，其制作工藝精美細(xì)膩，尤其是部分細(xì)節(jié)如衣柜門上立體圖案、桌腿設(shè)計(jì)等，全部讓人感到新鮮。再如意大利進(jìn)口不銹鋼整體櫥柜，售價(jià)均在十萬(wàn)元以上，但仍不乏買家。“休閑型”家俱前景寬廣伴隨人口老齡化逐步到來及居住面積不停擴(kuò)大，休閑型家俱深入顯示出它居大魅力。寬大舒適布藝沙發(fā)、臥室睡床、廚、衛(wèi)高中等家俱、設(shè)施等。將在合理價(jià)位中走進(jìn)更多家庭。另外，部分價(jià)格適中彩色手工藝品如竹藤系列家俱，也將成為”熱門”之一?！皠e至型”家俱領(lǐng)導(dǎo)新時(shí)尚家俱生命力之一在于造型上創(chuàng)新?，F(xiàn)在年輕一代思想少有約束，所以，更偏愛造型別致家俱，以表現(xiàn)自己個(gè)性。如大量使用精美工藝玻璃、金屬新奇家俱，造型簡(jiǎn)練明快，含有強(qiáng)烈時(shí)代感，有著很好前景?！肮π汀奔揖愦蠓女惒仕^功效型家俱，即能充足利用房?jī)?nèi)小空間多功效實(shí)用家俱。伴隨家庭裝修業(yè)不停規(guī)范和成熟，一此家俱廠商將對(duì)室內(nèi)家俱進(jìn)行”量身定做”，如壁櫥、壁柜、書柜、綜合型電視柜等，在配合室內(nèi)裝修同時(shí)，將二者藝妙結(jié)合，使室內(nèi)環(huán)境更為諧調(diào)統(tǒng)一、布局合理。（二）消費(fèi)者分析安徽人新房裝修及配家俱戶均8萬(wàn)元-10萬(wàn)元。A.安徽人裝修，四處跑著買家俱建材主材問題？據(jù)安徽合肥裝飾行業(yè)一項(xiàng)最新調(diào)查表明，購(gòu)置裝修輔材到一個(gè)地方，購(gòu)置主材到一個(gè)地方，購(gòu)置軟裝飾品到一個(gè)地方，購(gòu)置到家俱到一個(gè)地方，調(diào)查顯示有大半消費(fèi)者全部說裝修是一件煩心而費(fèi)心事！全部說現(xiàn)在市場(chǎng)上確實(shí)缺乏一個(gè)價(jià)格又實(shí)惠品、品質(zhì)有保障一個(gè)裝飾購(gòu)物中心！B.據(jù)安徽合肥裝飾費(fèi)用一項(xiàng)最新調(diào)查表明，在596位受訪對(duì)象中，購(gòu)置五件套家俱，準(zhǔn)備花4萬(wàn)元左右有51.14％，比三年前調(diào)查上升了38.44％。這么，加在廳房家俱，估量每戶配置家俱費(fèi)用在3-4.8萬(wàn)元之間，這個(gè)數(shù)據(jù)和安徽市建材行業(yè)調(diào)查結(jié)本吻合。C.據(jù)年內(nèi)建材協(xié)公對(duì)本市50戶新房調(diào)查，戶均裝修費(fèi)用3.7萬(wàn)元，家俱配置費(fèi)用4.6萬(wàn)元（房地產(chǎn)時(shí)報(bào)）。 其它別費(fèi)用為1萬(wàn)！由此報(bào)道能夠看出，我們銷售渠道目標(biāo)能夠放在購(gòu)置新房消費(fèi)者上。（三）產(chǎn)品分析1.質(zhì)量：本案裝飾建材購(gòu)物中休在市場(chǎng)定位為中高級(jí)產(chǎn)品，全部物品進(jìn)口產(chǎn)品全部是含有著成熟市場(chǎng)品質(zhì)過硬有一定著名度品牌產(chǎn)品。藝術(shù)性、環(huán)境保護(hù)性及設(shè)計(jì)理念全部走在裝飾剪裁產(chǎn)業(yè)前列在安徽樹立自己高質(zhì)量信譽(yù)。2.廣告形象：極具文化底蘊(yùn)、性感優(yōu)雅、時(shí)尚新奇、簡(jiǎn)約別致、低婉高貴及綠色環(huán)境保護(hù)。3.品種：裝飾裝修企業(yè)、建材、五金、地板地磚、客廳餐廳家俱、辦公家俱、廚衛(wèi)家俱、臥房家俱等等….（全部裝飾需要物品）（四）產(chǎn)品定位經(jīng)過調(diào)查分析，裝飾建材購(gòu)物中心用戶年紀(jì)趨向中年化，其中在30-50歲段就占70％。這就要把目標(biāo)用戶放在中年人身上，經(jīng)過對(duì)裝飾建材購(gòu)物中心價(jià)位分析，能夠看出使用裝飾建材購(gòu)物中心為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力中年人，對(duì)消費(fèi)職業(yè)及收入進(jìn)行分析，能夠得出商人及大企業(yè)工作高級(jí)白領(lǐng)所占百分比最大。所以要以私企老板，獨(dú)資及合資企業(yè)高級(jí)職員為目標(biāo)用戶群。因?yàn)樗齻児ぷ鞅容^繁忙。（五）竟?fàn)帉?duì)手分析1.裝飾建材購(gòu)物中心-----瑤海家俱廣場(chǎng)明珠廣場(chǎng)中州家俱廣場(chǎng)（1）占有地利、人和優(yōu)勢(shì)，且長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)扎根深，但一直局限于地方性。（2）價(jià)位較低，產(chǎn)品質(zhì)量很好，擁有中、低層消費(fèi)一部分群體，但品種單一。（3）地方保護(hù)及一部分消費(fèi)者地方消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)，這也是對(duì)當(dāng)?shù)仄放瓢l(fā)展起到了推波助瀾作用。2.外地品牌------好美家百安居（1）進(jìn)入安徽市場(chǎng)較早，運(yùn)做時(shí)間較長(zhǎng)。是全國(guó)連鎖，（2）先期廣告力度較大，終端促銷較頻繁。（3）市場(chǎng)鋪貨率高。三．機(jī)會(huì)和問題分析（一）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析據(jù)專業(yè)人士介紹，中國(guó)加入WTO后，進(jìn)口裝飾建材家俱關(guān)稅已從22％下調(diào)至11％，而現(xiàn)在將再次下調(diào)到5.5%。，進(jìn)口裝飾建材家俱關(guān)稅將下調(diào)至零！在北京等部分城市，進(jìn)口降價(jià)之風(fēng)越刮越烈，5折左右隨地可見。進(jìn)口裝飾建材家俱比國(guó)產(chǎn)裝飾建材家俱貴在哪兒？究其原因關(guān)鍵是設(shè)計(jì)，品質(zhì)兩大優(yōu)勢(shì)。另外，從國(guó)外進(jìn)口裝飾建材家俱，除在當(dāng)?shù)刭?gòu)置裝飾建材家俱進(jìn)貨成本和經(jīng)銷商合理利潤(rùn)之外，把它運(yùn)至中國(guó)所包含報(bào)關(guān)費(fèi)，到時(shí)我們成本將下降。那么我們價(jià)格將被更多消費(fèi)者所接收。綠色環(huán)境保護(hù)產(chǎn)品。（二）問題點(diǎn)分析首先，到，進(jìn)口家俱關(guān)稅下調(diào)至零時(shí)，居時(shí)只要擁有進(jìn)出口權(quán)企業(yè)就能夠進(jìn)口裝飾建材家俱，我們況爭(zhēng)對(duì)手將急劇增加。出售進(jìn)口裝飾建材家俱也將急劇上增。國(guó)產(chǎn)裝飾建材家俱從品質(zhì)到價(jià)格也全部在給進(jìn)口裝飾建材家俱形成一定市場(chǎng)壓力，”中國(guó)超國(guó)外，小廠超大廠”這么口號(hào)已經(jīng)在經(jīng)銷商耳邊響起。伴隨經(jīng)濟(jì)全球化快速發(fā)展，能源共享已經(jīng)不再是新鮮事，這一舉措快速提升了中國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量。中國(guó)廠商占有廉價(jià)勞動(dòng)力，低廉運(yùn)輸成本等優(yōu)勢(shì)。給經(jīng)銷進(jìn)口裝飾建材家俱商家形成了又一大壓力。其次，我們企業(yè)人力不足，是現(xiàn)在應(yīng)該著手處理一不可忽略問題，在企業(yè)不停擴(kuò)大事實(shí)前，我們應(yīng)該立即配置各崗位對(duì)應(yīng)人員，只有這么銷售質(zhì)量才能從最根本點(diǎn)上提升。再次，別企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格高，也是影響銷售另一原因，我企業(yè)產(chǎn)品受廣大消費(fèi)者青睞同時(shí)，價(jià)格是制約消費(fèi)一關(guān)鍵原因，我們產(chǎn)品價(jià)格在中國(guó)還不能走進(jìn)百姓家庭，所以我們?cè)谡w營(yíng)銷同時(shí)，要降低運(yùn)行成本。把降低成本所得到利潤(rùn)回饋給消費(fèi)者，使我們產(chǎn)品能夠被更多人所接收。四．營(yíng)銷目標(biāo)（一）概要我們期望經(jīng)過營(yíng)銷方案實(shí)施及全體職員努力，爭(zhēng)取使安徽裝飾建材購(gòu)物中心在安徽市場(chǎng)份額提升一個(gè)百分點(diǎn)。使我企業(yè)產(chǎn)品銷售區(qū)域擴(kuò)展到安徽各市、縣。逐步使合肥裝飾建材購(gòu)物中心在安徽地域含有一定品牌影響力。五．營(yíng)銷策略（一）產(chǎn)品宣傳理念提煉1.品牌理念：安徽裝飾建材購(gòu)物中心和休閑讓你對(duì)生活充滿信心。品牌質(zhì)量和服務(wù)全部讓你感到高貴和舒適。(1)層次：利用空間機(jī)能和美學(xué)并重，發(fā)明豐富空間層次效果，提倡一個(gè)自由組合家俱革命，經(jīng)過拆合進(jìn)行巧妙變幻，表現(xiàn)時(shí)空動(dòng)感，完成功效轉(zhuǎn)換，利用多功效化拓展空間，成為今年家俱設(shè)計(jì)專題。(2)交融：西方和東方、古典和現(xiàn)代、簡(jiǎn)約和華貴、自然和人文、感性和理性，不一樣材質(zhì)、不一樣色澤，在或?qū)ΨQ平衡、或理念沖突中達(dá)成協(xié)調(diào)之美。(3)自由：提倡自由自在自樂生活方法，也是今年家俱流行專題。從遙遠(yuǎn)國(guó)度帶來原始生命感，融入現(xiàn)代居家理念，享受生活自由品味，縱情徜徉于無(wú)我之精神境界，在有限空間營(yíng)造無(wú)限想像。(4)休閑：面對(duì)外在生活壓力，家是心靈港灣，是休養(yǎng)生息憩園，用色彩揮灑恣意空間，讓生活休閑而感性，豐富心靈，正是生活中一個(gè)滿足。重視生活品質(zhì)今日，除給予家俱美觀及形式機(jī)能等要素外，休閑原因亦不容忽略。2.綠色環(huán)境保護(hù)簡(jiǎn)約、環(huán)境保護(hù)、自然、人性化家居給你生活充滿色彩。(1)簡(jiǎn)約：簡(jiǎn)單即美，追求家俱本質(zhì)，簡(jiǎn)練流暢線條，柔和色彩，友好結(jié)構(gòu)，拋棄繁縟，拒絕瑣碎，演繹輕快、簡(jiǎn)練清新風(fēng)格。(2)環(huán)境保護(hù)：健康、環(huán)境保護(hù)觀念滲透家俱設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，使用純木、藤、竹、紙等綠色天然材質(zhì)和涂料，讓家居和環(huán)境友好共融。(3)自然：如一份童年回想，重回心靈家鄉(xiāng)，貼近自然質(zhì)感和色彩，流瀉返璞歸真純真感覺，樸素卻充滿自信，精簡(jiǎn)而不乏味，在居家空間中親近并享受自然。(4)人性化：體貼、健康、實(shí)用、功效、舒適、智能化、人體工程學(xué)、以人為本設(shè)計(jì)理念，使家俱不僅是一個(gè)生活用具，更是一個(gè)生活方法、工作方法、休閑方法，滿足大家對(duì)生活了解和期望。（二）服務(wù)策略在市場(chǎng)高度競(jìng)爭(zhēng)今天，我們一定要提升本身素質(zhì)，提升服務(wù)質(zhì)量。贏得更多消費(fèi)者信任。銷售工作要站在消費(fèi)者角度審閱消費(fèi)，想用戶之所想，爭(zhēng)用戶之所急。我們要從點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起。1.做好店內(nèi)銷售服務(wù)工作。2.要制作用戶留言薄，主動(dòng)聽取消費(fèi)者意見。3.立即處理售后服務(wù)工作。4.定時(shí)向高端用戶做電話回訪。第二部分商業(yè)房地產(chǎn)淺析 ◎簡(jiǎn)況◎合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)情況發(fā)展優(yōu)勢(shì)：①對(duì)外招商引資力度加大②全市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)連續(xù)利好原因刺激③居民收入水平提升④消費(fèi)需求和消費(fèi)能力增強(qiáng)=5\*GB3⑤中心城市概念（相對(duì)于周圍鄉(xiāng)縣）飛速發(fā)展發(fā)展劣勢(shì)：①商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積增大,供給量增加，但市場(chǎng)消化有限②商業(yè)房地產(chǎn)仍然集中在商業(yè)發(fā)達(dá)傳統(tǒng)區(qū)域，即使周圍商業(yè)輻射性消費(fèi)有所增加，但商業(yè)房地產(chǎn)增加勢(shì)頭平緩③關(guān)鍵商圈周圍商業(yè)房地產(chǎn)缺乏特色，未形成大物流配送集散城市概念，不能很好利用本身優(yōu)勢(shì)，開發(fā)差異化產(chǎn)品總體特征：①開發(fā)區(qū)及政務(wù)新區(qū)建設(shè)較快，為主發(fā)展攻勢(shì)，外圍開發(fā)為輔；②綜合性物業(yè)（商業(yè)群房、住宅）開發(fā)成為主流；③外地投資搶占市場(chǎng)，引入優(yōu)異模式，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展；④

開發(fā)走向?qū)I(yè)化、規(guī)?；途C合化；=5\*GB3⑤住宅樓盤增多，戶型百分比以中大戶型為主；⑥商鋪空置率較高，投資行為較多，住宅空置率低，二者價(jià)格差距較小?！蛏虡I(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析商業(yè)區(qū)整體格局關(guān)鍵商業(yè)圈：商業(yè)區(qū)以合銅路為中軸線，關(guān)鍵分布在鎮(zhèn)中心繁榮鬧市區(qū)，如商業(yè)中心街、明珠商貿(mào)城等地，形成鎮(zhèn)區(qū)關(guān)鍵商業(yè)圈。以華聯(lián)、正華等當(dāng)?shù)卮笮统袨辄c(diǎn)，帶動(dòng)沿街個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。合銅路沿線關(guān)鍵是行政相關(guān)單位、酒店等個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶聚積形成商業(yè)區(qū)。次商業(yè)圈：分布于關(guān)鍵商圈周圍如富源商業(yè)中心街、在建中世紀(jì)雄姿商貿(mào)城等綜合性商品批發(fā)市場(chǎng)為商業(yè)活動(dòng)集中區(qū)域，商業(yè)氣氛日趨濃厚，發(fā)展優(yōu)勢(shì)較顯著，從而能夠帶動(dòng)其它行業(yè)發(fā)展。第三部分項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境調(diào)研一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口及人均收入水平增加，城鎮(zhèn)化快速進(jìn)程，肯定帶動(dòng)建材產(chǎn)業(yè)發(fā)展。項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)楝F(xiàn)代化城市建設(shè)關(guān)鍵組成部分，關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)，人流、物流、資金流關(guān)鍵集散地。本案最理想位置于以西南門位置，和合肥現(xiàn)在相連，是投資關(guān)鍵和熱點(diǎn)區(qū)域，升值空間巨大。項(xiàng)目周圍配套在本市相對(duì)齊全，交通方便，人氣旺，氣氛好，西南門位置是開發(fā)黃金用地。平均年增11.9%平均年增11.9%平均年增9.5%平均年增9.5%平均年增17.9%平均年增17.9%注：以上數(shù)據(jù)起源于《投資指南》周圍環(huán)境調(diào)研周圍地域商業(yè)形態(tài)分布較多，以后人氣較旺，有利于商業(yè)發(fā)展。周圍地域暫無(wú)大型專業(yè)裝飾建材商場(chǎng)形態(tài)，處于市場(chǎng)空白點(diǎn)。周圍餐飲業(yè)依靠重多企業(yè)單位輻射和周圍小區(qū)人氣支撐，但分布零碎，難以形成規(guī)模效應(yīng)。周圍教育、醫(yī)療、金融資源豐富。交通情況良好，交通便利，便于出行。第四部分項(xiàng)目周圍商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研本項(xiàng)目周圍商業(yè)業(yè)態(tài)以商品零售或不夠全方面，現(xiàn)在整個(gè)合肥還沒有裝修裝飾家用電器等等----一體化大型裝飾商場(chǎng)，其它商業(yè)形態(tài)如中州家俱瑤海等等…也占有一定百分比，但發(fā)展相對(duì)滯后沒有形成特色和全方面規(guī)模效應(yīng)，所以本項(xiàng)目作為專業(yè)類裝飾建材市場(chǎng)發(fā)展空間相對(duì)較大，發(fā)展前景很好。據(jù)此調(diào)查數(shù)據(jù)能夠看出，本項(xiàng)目總面積和周圍其它在售在建項(xiàng)目標(biāo)比較，存在面積較大、計(jì)劃過于單調(diào)問題，但行業(yè)定位明確，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小。第五部分項(xiàng)目定位敘述從現(xiàn)在本項(xiàng)目標(biāo)各個(gè)方面來看，作為裝飾建材購(gòu)物中心，其經(jīng)營(yíng)特色、產(chǎn)品特色全部很關(guān)鍵，裝飾建材購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)特色需要人為灌輸，給出合理定位，比如在內(nèi)部經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上做好文章，這就要求我們?cè)谝?guī)行劃市、概念給予和市場(chǎng)傳輸?shù)鹊确矫嫒恳刑厣?，使投資客和置業(yè)者眼前一亮，同時(shí)也愈加有利于整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理和消費(fèi)引導(dǎo)。依據(jù)項(xiàng)目所在地段、市場(chǎng)特點(diǎn)及市場(chǎng)整體情況綜合分析

，本項(xiàng)目定位為專業(yè)性裝飾建材大市場(chǎng)，市場(chǎng)前景看好，可操作性較強(qiáng)

。項(xiàng)目建成后是將是安徽省合肥地域最大專業(yè)裝飾建材市場(chǎng)，能夠吸引廣大客商長(zhǎng)久入駐經(jīng)營(yíng)，改變合肥建材裝飾材料分散、自由貿(mào)易情況，使合肥市建材交易市場(chǎng)走向規(guī)?；⒁?guī)范化，布局合理化，能夠使每位用戶不用在位裝修購(gòu)置裝飾建材家俱而煩心！對(duì)合肥市現(xiàn)代化建設(shè)快速健康發(fā)展有著深遠(yuǎn)意義?！虮卷?xiàng)目“裝飾建材購(gòu)物中心”定位客觀原因分析：A、伴隨及周遍地域快速城市化進(jìn)程，四個(gè)工業(yè)園區(qū)興起，對(duì)建材需求量會(huì)越來越大，而專業(yè)建材市場(chǎng)定位，是針對(duì)填補(bǔ)合肥商業(yè)業(yè)態(tài)缺口而設(shè)計(jì)，如此巨大供需矛盾是本項(xiàng)目建材市場(chǎng)增值第一個(gè)保障。B、本項(xiàng)目位處交通關(guān)鍵區(qū)域，匯聚巨大人流、物流、資金流，裝飾地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。這類地段裝飾建材購(gòu)物中心稀缺性強(qiáng)，是其增值第二個(gè)保障。C、在和住宅、酒店、綜合物業(yè)商鋪等房地產(chǎn)品種比較中，建材類和整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展氣候關(guān)聯(lián)度最大，伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，它不僅能產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)，同時(shí)不受房屋折舊原因影響，不因房齡增加降低其投資價(jià)值，價(jià)格含有沒有可比擬剛性，這是其增值另一個(gè)保障。D、在“十七大”計(jì)劃中，本項(xiàng)目處于城市關(guān)鍵計(jì)劃范圍之內(nèi)，所以其市場(chǎng)投資前景擁有有力保障。◎本項(xiàng)目“裝飾建材購(gòu)物中心”定位主觀原因分析：本項(xiàng)目標(biāo)商鋪計(jì)劃及位置定向，另其商鋪數(shù)量總面積達(dá)8000平方可容達(dá)上千多家容資商，計(jì)劃為品種繁多大型裝飾建材市場(chǎng)會(huì)可滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)足購(gòu)好專門化需求。針對(duì)以上特點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行品牌效應(yīng)推廣，使本項(xiàng)目給人以集中、專業(yè)、齊全、有特色建材賣場(chǎng)映象，形成規(guī)模效應(yīng)，營(yíng)造專業(yè)類裝飾建材中心據(jù)點(diǎn)，讓消費(fèi)者在產(chǎn)生購(gòu)置建材念頭時(shí)，第一目標(biāo)地反應(yīng)就是本案，從而塑造本案安徽合肥地域建材市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位，成為合肥第一專業(yè)裝飾建材購(gòu)物中心，產(chǎn)生品牌連動(dòng)效應(yīng)，從而達(dá)成項(xiàng)目商鋪快速銷售目標(biāo)，而且能因市生財(cái)，財(cái)市兩旺。第六部分SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1、本項(xiàng)目地點(diǎn)交通便利，裝飾建材行業(yè)前景看好。2、項(xiàng)目周圍資源豐富、人氣較旺，商業(yè)氣氛較濃厚。3、片區(qū)成熟，作為安徽區(qū)域首全部城市發(fā)展趨勢(shì)顯著，區(qū)域位置含有不可復(fù)制性，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。劣勢(shì)（W）1、本案商鋪為連體銷售，行業(yè)定位面較窄。2、作為商業(yè)區(qū)和生活住宅區(qū)存在較大差異，所以為開發(fā)商工作增加了難度。3、在鬧市區(qū)，受周圍環(huán)境制約較大。機(jī)會(huì)（O）1、市場(chǎng)低層次競(jìng)爭(zhēng)，城市計(jì)劃藍(lán)圖日益彰顯，本項(xiàng)目剛剛起步，可針對(duì)環(huán)境特征量身打造，加強(qiáng)適用性。2、項(xiàng)目周圍商業(yè)業(yè)態(tài)以小型便利店為主，差異化不顯著，大型商業(yè)形態(tài)和專業(yè)商業(yè)形態(tài)發(fā)展滯后，給本項(xiàng)目市場(chǎng)定位帶來機(jī)會(huì)。3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，開發(fā)建設(shè)快速，政府大力支持，銷售風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。4、伴隨地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及對(duì)周遍地域影響擴(kuò)展，商鋪?zhàn)≌枨笊钊霐U(kuò)大。5、項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)是空白產(chǎn)品，短期內(nèi)所面臨機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)。威脅（T）項(xiàng)目周圍商業(yè)形態(tài)單調(diào)，對(duì)整個(gè)小區(qū)商業(yè)有一定影響。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為現(xiàn)房（關(guān)鍵是雄姿商貿(mào)城），如明珠廣場(chǎng)中州家俱。商業(yè)配套還在完善和計(jì)劃中項(xiàng)目空置較多，會(huì)分流一部份用戶。本案總體量較大，市場(chǎng)消化存在風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)威脅第七部分項(xiàng)目招商提議招商思緒本案以裝飾裝修，出售建材經(jīng)營(yíng)為主，租售并舉，以獲取穩(wěn)定、良好投資回報(bào)為目標(biāo)，針對(duì)建材市場(chǎng)“無(wú)大戶不穩(wěn)，無(wú)小戶不活”規(guī)律，緊緊圍繞本項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)策略，將有號(hào)召力大品牌，名牌商戶引入商場(chǎng)作為牽頭商戶，對(duì)此大商戶關(guān)鍵以租賃為主，所以必需盡可能將租賃條件放寬，讓其進(jìn)駐，再利用具牌、名牌商戶號(hào)召力吸引其它散戶。這是項(xiàng)目爭(zhēng)取最大投資回報(bào)關(guān)鍵和難點(diǎn)。本項(xiàng)目總投資估計(jì)打1000萬(wàn)元！總面積8000多左右平米，應(yīng)開辟出幾處大型形態(tài)，在此招商期間采取直接聯(lián)絡(luò)大建材商讓其入駐。其它品牌店采取直接聯(lián)絡(luò)廠商或地域經(jīng)銷商形式招商，能夠輔助廣告?zhèn)鬟_(dá)信息給廠商、經(jīng)銷商、投資者，從而達(dá)成凝聚效應(yīng)。經(jīng)營(yíng)方法注：即使以裝飾裝修，出售建材經(jīng)營(yíng)為主，但仍要從經(jīng)營(yíng)角度去培育市場(chǎng)，培育商戶，形成一個(gè)良性經(jīng)營(yíng)主體市場(chǎng)，整個(gè)合肥建材大市場(chǎng)才會(huì)真正成市，并促進(jìn)市場(chǎng)健康、良性推進(jìn)。所以推薦多個(gè)招商方法以供參考和借鑒。1、加盟店提議對(duì)部分高著名度、在行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)有極大吸引力大品牌能夠采取。2、商品代銷由經(jīng)營(yíng)者設(shè)置專柜，商戶按一定價(jià)格提供貨源（價(jià)格依據(jù)貨物而定），經(jīng)營(yíng)者將其商品價(jià)格上浮，再放到專柜內(nèi)出售，貨物售出后和商戶結(jié)算，上浮部分利潤(rùn)由經(jīng)營(yíng)者取得。這種做法，商戶在資金上負(fù)擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)商品又不可能以較大折扣經(jīng)營(yíng)者。所以經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)較少，但負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也小，提議對(duì)商品生產(chǎn)商家使用以上措施，避免經(jīng)多重步驟增加商品成本，以提升商品競(jìng)爭(zhēng)力。3、保底分成經(jīng)營(yíng)者制訂一個(gè)合理分成百分比，確定最低營(yíng)業(yè)額度作為保底線，營(yíng)業(yè)額高于保底線按制訂百分比分成，低于確定營(yíng)業(yè)額度不作分成一個(gè)方法，將商鋪?zhàn)饨o商戶使用。此方法能減輕商戶在租金上壓力，但假如商戶對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了解不深，將難以吸引其進(jìn)駐。此方法對(duì)外地商戶不宜采取，但對(duì)了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)樅陽(yáng)地域商戶能夠?qū)嵤?、合作分成合作分成即從營(yíng)業(yè)額中提取一部分作為商場(chǎng)回報(bào)（提取額度依據(jù)各行業(yè)而定），開發(fā)商跟商戶共同負(fù)擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。此種方法風(fēng)險(xiǎn)由發(fā)展商和商戶共同負(fù)擔(dān)，使商家消除市場(chǎng)顧慮。發(fā)展商亦可依據(jù)商戶品牌，及在當(dāng)?shù)厥軞g迎程度和營(yíng)業(yè)者信心，利用此措施，和商家共同分享利潤(rùn)，爭(zhēng)取商戶進(jìn)駐本商場(chǎng)。提議在招商工作中關(guān)鍵采取此方法。5、純租金發(fā)展商直接將商鋪?zhàn)饨o商戶使用，收取固定租金，商戶自己經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此措施發(fā)展商雖無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)使商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理形象。提議此措施在面積較大獨(dú)立鋪使用。上述多個(gè)方法，將在本項(xiàng)目招商時(shí)組合使用，依據(jù)具體情況靈活變通，以保障發(fā)展商利益。三、目標(biāo)買家分析現(xiàn)時(shí)商鋪市場(chǎng)、私人購(gòu)鋪百分比連續(xù)穩(wěn)定，機(jī)構(gòu)團(tuán)體購(gòu)置力則逐步萎縮，投機(jī)炒作之風(fēng)仍然存在，但投資保值百分比不停上升。綜合以上分析及項(xiàng)目實(shí)際情況，現(xiàn)關(guān)鍵面向銷售對(duì)象：經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)寬裕，收入較高，而且期望將手頭資金用作投資保值買家；以自主經(jīng)營(yíng)為主買家；在鎮(zhèn)中心區(qū)域已擁有或租有商鋪業(yè)主；項(xiàng)目及周圍住戶，可經(jīng)營(yíng)、可投資。選擇促銷方案價(jià)格遞增方法制訂一正確終止日期（如正月初十）或第一批銷售套數(shù)（如100套），以哪個(gè)先達(dá)為準(zhǔn)，超出以上數(shù)字，銷售商鋪價(jià)格以5000元為一個(gè)遞增額度，以后依據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，確定第二個(gè)遞增標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字。促進(jìn)買家盡早決定購(gòu)置意向，加緊成交速度，快速回籠資金?；ダ?jīng)營(yíng)概念在原價(jià)上提升5%，從成交額里提取5%金額作宣傳基金，開業(yè)后定時(shí)投資廣告，如定時(shí)在宣傳折頁(yè)發(fā)表市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)物品及籌備促銷活動(dòng)，開業(yè)后成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督基金投放情況。第八部分營(yíng)銷策略一、營(yíng)銷思緒鑒于本項(xiàng)目是裝飾建材大買場(chǎng)，所以在市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)全部得和之相匹配，而且其在推廣過程中，會(huì)形成一定影響，在買家心里形成了一定形象輪廓。所以在操作過程中。可借助煤體推廣影響力，提議以現(xiàn)在VI系統(tǒng)進(jìn)行延伸，并達(dá)成一舉兩得效果，從而達(dá)成相互利用和相互推進(jìn)作用。這么也同時(shí)節(jié)省了推廣成本。環(huán)境再銷售經(jīng)過對(duì)建材大市場(chǎng)外部包裝和內(nèi)部裝修，加強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)整體氣氛，搶奪用戶眼球，以達(dá)成宣傳和推廣作用。過VI系統(tǒng)延續(xù)，營(yíng)造鮮明專題經(jīng)過已經(jīng)有項(xiàng)目定位，營(yíng)造一個(gè)鮮明專業(yè)建材市場(chǎng)專題，鎖定其目標(biāo)用戶。集中“轟炸”，對(duì)物業(yè)進(jìn)行先包裝，突出顯赫之處，讓各界人士認(rèn)識(shí)并感知到這里投資、置業(yè)、購(gòu)物是一一個(gè)榮耀和自豪，證實(shí)是明智之舉，是經(jīng)濟(jì)實(shí)力象征。造企業(yè)品牌形象其包裝步驟，經(jīng)過VI系統(tǒng)，形成強(qiáng)烈視覺沖擊力品質(zhì)占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)，從表面感知階段過渡到內(nèi)在感知階段。要擁有市場(chǎng)就得擁有領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)品牌，這是在未來連續(xù)經(jīng)營(yíng)過程中必不可少一部分，也是未來企業(yè)保值、升值必備要素。強(qiáng)化后期企業(yè)管理一、讓經(jīng)營(yíng)者放心，二、讓住和商真正結(jié)合，真正促進(jìn)，相互不受到影響和干擾。突現(xiàn)項(xiàng)目標(biāo)特色安徽合肥在建和立即要建項(xiàng)目較多，而且項(xiàng)目周圍發(fā)展也頗為快速，這對(duì)于項(xiàng)目而言，并不是價(jià)格問題，關(guān)鍵是連續(xù)經(jīng)營(yíng)問題，所以項(xiàng)目標(biāo)推廣過程中，除了項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)、賣點(diǎn)，趁熱反復(fù)推介，給公眾留下深刻印象，同時(shí)還要為經(jīng)營(yíng)者作推介，使得大眾消費(fèi)者認(rèn)知、認(rèn)同該專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。管理模式對(duì)品牌實(shí)施目標(biāo)管理，把“合肥裝飾建材購(gòu)物中心”、管理部門和經(jīng)營(yíng)戶緊密聯(lián)絡(luò)起來，形成三位一體利益鏈。合肥合肥裝飾建材購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)規(guī)范市場(chǎng)品牌號(hào)召力經(jīng)營(yíng)戶管理部門經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)規(guī)范市場(chǎng)品牌號(hào)召力經(jīng)營(yíng)戶管理部門二、營(yíng)銷策略本項(xiàng)目無(wú)非是自主招商經(jīng)營(yíng)、出售或出租經(jīng)營(yíng)，在營(yíng)銷方面從以下幾點(diǎn)考慮：大力宣傳項(xiàng)目標(biāo)品牌形象，豐富其市場(chǎng)形象內(nèi)涵。在對(duì)建材大市場(chǎng)定位要做到家喻戶曉，而且在宣傳中保持策略一致性。關(guān)鍵突出項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境配套優(yōu)勢(shì),突顯項(xiàng)目標(biāo)精品化，營(yíng)造建材超市氣氛，在管理經(jīng)營(yíng)方法上做到“人無(wú)我有，人有我精”經(jīng)過多種活動(dòng)，引導(dǎo)人流。抓住關(guān)鍵用戶群，隨時(shí)寄送相關(guān)項(xiàng)目資料物業(yè)管理不可忽略，包含項(xiàng)目標(biāo)住宅部分，可考慮成立一個(gè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理，提升物業(yè)影響力和著名度，營(yíng)造一個(gè)星級(jí)購(gòu)物環(huán)境價(jià)格策略高調(diào)入市，先聲奪人。首先占領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大社會(huì)影響，提升項(xiàng)目標(biāo)影響力，滾動(dòng)發(fā)展達(dá)成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并以相當(dāng)優(yōu)惠價(jià)格吸納主力店進(jìn)駐。做旺市場(chǎng)，連續(xù)經(jīng)營(yíng)是首要目標(biāo)，也是后續(xù)開發(fā)必需保障。三、推廣計(jì)劃制訂1、推廣思緒因?yàn)楸卷?xiàng)目商業(yè)形態(tài)定位為區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)，其商業(yè)環(huán)境得靠發(fā)展商自己營(yíng)造，所以，項(xiàng)目應(yīng)采限“以點(diǎn)帶面”操作方法進(jìn)行項(xiàng)目標(biāo)租售推廣，其思緒以下：有針對(duì)性尋求主力店目標(biāo)用戶達(dá)成掌握進(jìn)駐商場(chǎng)第一批（使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定下來）用戶有針對(duì)性尋求主力店目標(biāo)用戶達(dá)成掌握進(jìn)駐商場(chǎng)第一批（使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定下來）用戶全方面推廣，以主力商家?guī)?dòng)吸引品牌店目標(biāo)用戶達(dá)成掌握進(jìn)駐商場(chǎng)零碎用戶（使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活起來）全方面推廣，以主力商家?guī)?dòng)吸引品牌店目標(biāo)用戶達(dá)成掌握進(jìn)駐商場(chǎng)零碎用戶（使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活起來）深度推廣，吸納零碎用戶及投資者將持觀望態(tài)度目標(biāo)用戶吸引過來深度推廣，吸納零碎用戶及投資者將持觀望態(tài)度目標(biāo)用戶吸引過來銷售推廣工作計(jì)劃第一階段：地面進(jìn)攻（點(diǎn)）主力店引進(jìn)工作關(guān)鍵安排尋求主力店目標(biāo)用戶主力店選擇、聯(lián)絡(luò)、合作洽談VI系統(tǒng)及廣告設(shè)計(jì)宣傳單張、橫幅、平面設(shè)計(jì)、VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)戶外廣告、傳單、公交廣告、電視廣告公交廣告、廣告牌、地方電視廣告設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)包裝由策劃企業(yè)、開發(fā)商共同完成全部平面資料制作由策劃企業(yè)完成第二階段：全方面出擊（面）品牌店、主力店引進(jìn)工作關(guān)鍵安排尋求品牌目標(biāo)用戶選擇品牌用戶，聯(lián)絡(luò)用戶，以傳真、直郵形式介紹項(xiàng)目并洽談（廠商—區(qū)域經(jīng)銷商—目標(biāo)用戶）樹立項(xiàng)目品牌，全方面發(fā)掘潛在用戶以電視、電臺(tái)、橫幅、單頁(yè)廣告作全方面宣傳對(duì)品牌店用戶跟進(jìn)工作，對(duì)零碎用戶跟進(jìn)工作懸掛主力店進(jìn)場(chǎng)等字樣條幅第三階段：打響經(jīng)營(yíng)品牌，促進(jìn)一期租售工作全方面完成工作關(guān)鍵安排新目標(biāo)用戶發(fā)掘、零碎用戶跟進(jìn)主力店裝修品牌店進(jìn)場(chǎng)、裝修吸引潛在用戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品牌提升新聞通稿形式宣傳（以上三階段推廣時(shí)間由開發(fā)商依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)展速度進(jìn)行調(diào)控）推廣前期營(yíng)銷配合名人、名牌：在早期銷售進(jìn)入良性階段，推出一次嫁接名人活動(dòng)，營(yíng)造“名人、名牌”立體概念，并借機(jī)在合肥及周圍立體引爆合肥建材大市場(chǎng)，形