公共租賃住房運行管理標準 DG-TJ08-2368-2022

目次

1總則...........................................................1

2術語...........................................................2

3基本規(guī)定.........................................................3

4申請和審核程序...................................................4

4.1一般規(guī)定....................................................4

4.2準入條件....................................................4

4.3申請........................................................4

4.4受理........................................................6

4.5審核........................................................6

4.6公示........................................................7

5配租.............................................................8

5.1一般規(guī)定....................................................8

5.2配租標準....................................................8

5.3配租方案....................................................8

5.4配租方式....................................................9

6合同與租金管理..................................................11

6.1一般規(guī)定...................................................11

6.2合同管理...................................................11

6.3租賃規(guī)約...................................................12

6.4租金管理...................................................12

7運行與維護......................................................14

7.1一般規(guī)定...................................................14

7.2運營管理...................................................15

7.3公用部位和公共設施設備的物業(yè)管理...........................16

7.4室內(nèi)設施設備的管理.........................................16

7.5智能化管理與服務...........................................17

8退出............................................................20

8.1一般規(guī)定...................................................20

8.2主動退出...................................................20

8.3被動退出...................................................20

9誠信機制........................................................22

9.1一般規(guī)定...................................................22

9.2履約擔保...................................................22

9.3不良信用管理...............................................23

10檔案管理........................................................24

10.1一般規(guī)定..................................................24

10.2歸檔管理..................................................24

本標準用詞說明.....................................................26

引用標準名錄.......................................................27

1總則

1.0.1為規(guī)范本市公共租賃住房的運行管理工作，提高公共租賃住房的使用效率

和管理水平，實現(xiàn)公共租賃住房可持續(xù)運行管理，制定本標準。

1.0.2本標準適用于政府認定且房源成規(guī)模、面向社會特定人群出租的公共租賃

住房項目的運行管理。

1.0.3公共租賃住房運行管理除應符合本標準外，尚應符合國家、行業(yè)和本市現(xiàn)

行有關標準的規(guī)定。

1

2術語

2.0.1公共租賃住房publicrentalhousing

政府提供政策支持，由專業(yè)機構采用市場機制運營，根據(jù)基本居住要求限定

住房面積和條件，按略低于市場水平的租賃價格，向規(guī)定對象有期限出租的保障

性租賃住房。

2.0.2準入條件entryconditions

公共租賃住房申請人為獲得承租權需滿足的條件。

2.0.3配租rent

政府向公共租賃住房保障對象提供住房供其居住，并按政府指導的公共租賃

住房租金標準收取租金。

2.0.4居住使用人inhabiteduser

單位集體承租公共租賃住房時，實際使用該房屋的單位職工。

2.0.5租賃規(guī)約leasestipulation

公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構對承租人制定的租賃規(guī)則約

定，是明確告知租賃建筑物周圍區(qū)域或者租賃居室周邊區(qū)域的所有權，和承租人

租賃建筑區(qū)劃內(nèi)的使用權利、義務及責任約定的法律文件。

2.0.6公用部位publicarea

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由承租人共同使用的建筑物及附屬構筑物。

2.0.7公共設施設備publicfacilities

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由承租人共同使用的設施設備及相關場地。

2.0.8檔案管理archivesmanagement

公共租賃住房檔案的收集、整理、歸檔、保管和利用的活動。

2

3基本規(guī)定

3.0.1公共租賃住房運行管理應由房屋所有權人或者其委托的運營機構負責實

施。

3.0.2公共租賃住房運行管理應包括申請和審核程序、配租、合同與租金管理、

運行與維護、退出、誠信機制、檔案管理等階段。

3.0.3公共租賃住房運行管理應遵循下列原則：

1公共租賃住房運行管理過程應秉承公開、公平、公正、誠實守信原則。

2公共租賃住房應采用安全、綠色、節(jié)能、環(huán)保的運行維護措施。

3.0.4公共租賃住房運行管理應加強智能化系統(tǒng)建設，建立信息管理平臺，并與

大數(shù)據(jù)中心信息平臺互聯(lián)互通，推進公共租賃住房申請受理“一網(wǎng)通辦”。

3.0.5公共租賃住房運行管理宜建立健全動態(tài)監(jiān)管制度和運行管理服務評價體

系，對公共租賃住房日常運行及承租人信息實行有效監(jiān)督管理。

3.0.6公共租賃住房運行管理應暢通投訴監(jiān)督渠道，接受社會監(jiān)督。

3

4申請和審核程序

4.1一般規(guī)定

4.1.1承租公共租賃住房應按申請、受理、審核、公示的程序進行。

4.1.2公共租賃住房申請規(guī)則應向社會公開，申請規(guī)則包括準入條件、申請材料、

受理地點及申請期限等內(nèi)容。

4.1.3公共租賃住房申請、受理、審核環(huán)節(jié)的流程應明確，受理和審核崗位不應

由同一人承擔。

4.2準入條件

4.2.1公共租賃住房準入條件應根據(jù)各區(qū)住房情況、人口流動、政策引導等情況

設定，并定期對準入條件因設定變化作相應調(diào)整。

4.2.2公共租賃住房準入條件應針對不同申請群體進行區(qū)分，可根據(jù)分類申請、

集中申請機制設立不同準入渠道。

4.2.3公共租賃住房分類申請準入條件應根據(jù)政策導向、申請對象、區(qū)域規(guī)劃等

情況有針對性設置。

4.2.4公共租賃住房集中申請準入條件應根據(jù)住房狀況、社會保險繳納等情況公

平設置。

4.3申請

4.3.1公共租賃住房的申請主體可包括單身申請人、家庭申請人和單位申請人。

單身申請人應具備完全民事行為能力。家庭申請應選一名具有完全民事行為能力

的成年家庭成員為主申請人，家庭其他成員為共同申請人。單位申請應由法定代

表人或非法人組織負責人授權的委托人代理申請。

4.3.2公共租賃住房申請主體應在規(guī)定的申請期限內(nèi)，向公共租賃住房行政主管

部門提交齊全、規(guī)范的準入資格申請材料，并對申請材料的關聯(lián)性、真實性和合

法性負責。

4.3.3公共租賃住房申請主體可通過線下窗口或線上“一網(wǎng)通辦”平臺等提交申

請材料。

4

4.3.4公共租賃住房單身申請人提交的申請材料應包括下列內(nèi)容：

1公共租賃住房準入資格申請表。

2身份證明材料。

3戶籍證明或居住證材料。

4住房狀況相關證明材料。

5社會保險繳納證明。

6勞動或工作合同。

7其他特殊情況材料。

4.3.5公共租賃住房家庭申請人提交的申請材料應包括下列內(nèi)容：

1公共租賃住房準入資格申請表。

2家庭主申請人和共同申請人身份證明材料。

3家庭主申請人和共同申請人戶籍證明或居住證材料。

4家庭主申請人勞動或工作合同。

5家庭主申請人社會保險繳納證明。

6家庭住房狀況相關證明材料。

7婚姻狀況材料。

8其他特殊情況材料。

4.3.6公共租賃住房單位申請人提交的申請材料應包括下列內(nèi)容：

1公共租賃住房準入資格申請表。

2單位承諾書。

3統(tǒng)一社會信用代碼證書。

4法定代表人或非法人組織負責人的身份證明、委托書和代理人身份證明材

料。

4.3.7公共租賃住房申請人委托他人代為申請時，應采取書面委托的方式，提交

書面申請材料時，應提供本人以及委托人身份證原件。

4.3.8申請材料能夠通過信息化手段調(diào)取的，或者能夠通過數(shù)據(jù)互認共享手段獲

取的，可免于重復提交。

4.3.9公共租賃住房申請主體通過線下窗口需要確認的申請材料，應采取下列方

式確認：

5

1自然人應采用簽名或留指紋的方式，簽名應與提交的身份證明材料上的姓

名一致。

2單位申請人應根據(jù)單位性質確認申請材料，法人單位應加蓋法定代表人印

章和單位印章，非法人組織應加蓋負責人和組織印章。

4.4受理

4.4.1公共租賃住房的受理工作應包括下列主要內(nèi)容：

1查驗申請主體。

2查驗申請材料。

3核對申請準入內(nèi)容。

4錄入相關信息。

5簽署受理意見。

4.4.2查驗申請主體應符合下列規(guī)定：

1申請主體為單身申請人、家庭主申請人的，申請材料上的姓名應與身份證

明材料上的姓名一致，并宜通過身份證讀卡器、大數(shù)據(jù)中心信息平臺身份認證等

方式查驗境內(nèi)居民身份證真?zhèn)?、采集相關信息。

2申請主體為單位申請人的，申請材料上的名稱應與統(tǒng)一社會信用代碼證書

上的名稱一致。

4.4.3查驗申請材料應符合下列規(guī)定：

1申請材料應齊全、完整。

2有關部門出具的證明材料應在規(guī)定的有效期內(nèi)且出具內(nèi)容符合依法職權范

圍。

4.4.4核對申請準入項目應符合下列規(guī)定：

1申請材料上的內(nèi)容應與公共租賃住房準入資格要求相符。

2申請材料關聯(lián)的內(nèi)容不應矛盾。

4.4.5對準予受理的，應出具受理憑證并告知申請人。對不予受理的，應告知申

請人需補正的內(nèi)容或不予受理的理由，并應將申請材料退還申請人。

4.5審核

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4.5.1審核工作應審核申請材料的關聯(lián)性、真實性與合法性。

4.5.2公共租賃住房申請人身份信息、住房狀況、社會保險繳納情況、勞動或工

作合同、婚姻狀況等信息應與申請材料一致。

4.5.3審核部門宜通過電子證照核驗、政府部門間數(shù)據(jù)共享等方式，審核公共租

賃住房準入申請，并應在規(guī)定時間內(nèi)出具審核意見。

4.6公示

4.6.1對審核通過的申請人應出具登記證明，并應在規(guī)定期限內(nèi)予以公示。

4.6.2單位或個人對公示內(nèi)容持有異議的，應在公示期內(nèi)以書面、實名的形式向

公共租賃住房行政主管部門提出異議，并應提供必要的證明材料。

4.6.3公共租賃住房行政主管部門應會同有關單位、人員進行復核，并應在規(guī)定

期限內(nèi)進行回復。

4.6.4經(jīng)公示無異議或者異議不成立的申請人，登記為公共租賃住房輪候對象，

并應向社會公開。

4.6.5對公示未通過的申請人，應書面通知并說明理由。

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5配租

5.1一般規(guī)定

5.1.1公共租賃住房的年度配租計劃、配租標準、配租方案、配租方式均應向社

會公開，并接受社會監(jiān)督。

5.1.2根據(jù)公共租賃住房房源籌集情況、申請和輪候人數(shù)、分布區(qū)域、政策導向

等，每年應制定公共租賃住房配租計劃。

5.1.3公共租賃住房配租應采用集中配租和常態(tài)配租方式進行。批量供應房源宜

實行集中配租，零星空置房源宜實行常態(tài)配租。

5.1.4公共租賃住房行政主管部門應建立配租房源租賃狀態(tài)清單管理和動態(tài)監(jiān)

管機制，提高公共租賃住房的使用效率。

5.2配租標準

5.2.1單身申請人、家庭申請人只能承租一套（間）公共租賃住房；單位申請人

根據(jù)保障對象數(shù)量可承租多套公共租賃住房，但其保障對象只能同時租住一套

（間）公共租賃住房。

5.2.2單身申請人、家庭申請人應按下列要求配租：

1公共租賃住房的戶型或建筑面積應依據(jù)申請人和共同申請人數(shù)量之和進行

配租。

2申請合租的單身申請人，應按一居室1人的標準配租。

5.2.3單位申請人可按下列要求配租：

1單位申請人承租的公共租賃住房可參照單身申請人、家庭申請人的房型配

租標準執(zhí)行。

2單位申請人承租的成套公共租賃住房可按照規(guī)定拆套合租，人均使用面積

不宜低于5平方米，且每個房間居住人數(shù)不宜超過2人。

3單位申請人承租的宿舍型公共租賃住房，可按照規(guī)定安排一室多人居住，

但人均居住面積不宜低于4平方米。

5.3配租方案

8

5.3.1公共租賃住房房源確定后，應制定配租方案。

5.3.2公共租賃住房配租方案應包括下列主要內(nèi)容：

1位置、套數(shù)、戶型、面積等房源信息。

2租金標準、租賃期限。

3供應對象范圍。

4意向登記時限、地點、方式。

5配租時間、方式及程序。

5.4配租方式

5.4.1公共租賃住房配租方式可包括面向申請人的公開配租和面向單位的定向

配租兩種形式。

5.4.2公共租賃住房的配租可按下列步驟進行：

1制定并公布配租方案。

2公共租賃住房輪候對象意向登記。

3對意向登記對象進行資格復審。

4對復審合格的意向登記對象，確定配租對象與配租排序。

5配租對象與配租排序公示。

6選房。

7簽訂租賃合同。

8剩余房源遞補配租。

5.4.3公共租賃住房配租可采取隨機搖號、按輪候順序、綜合評分等方式，確定

配租對象與配租排序。

5.4.4公共租賃住房配租選房前，公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構

應在規(guī)定時間內(nèi)為意向登記對象提供現(xiàn)場或網(wǎng)上看房條件，或公布配租房源戶型

圖等信息。

5.4.5公共租賃住房應通過隨機搖號等方式進行配租，其結果應向社會公開。

5.4.6參加配租選房的意向登記對象，應符合下列要求：

1單位申請人應由單位委托一名代表統(tǒng)一選房。

2單身申請人、家庭申請人原則上由本人或主申請人進行選房，非本人或主

9

申請人到現(xiàn)場選房時應提供書面委托書、本人以及委托人身份證原件后方可代替

選房。

5.4.7公共租賃住房可根據(jù)實際情況面向需求量大、有集中居住需求的單位定向

配租。

5.4.8配租過程中，意向登記對象未在規(guī)定時間內(nèi)選房或簽訂租賃合同，視同自

動放棄本次配租資格，剩余房源應由其他意向登記對象依次遞補。

5.4.9實行常態(tài)配租的，配租單位可按輪候順序、隨機搖號等方式實施配租，配

租結果應進行公示，并向社會公布。

5.4.10輪候期間，輪候對象的人口、住房、就業(yè)、戶籍、婚姻及聯(lián)系方式等情

況發(fā)生變化的，應及時主動地向公共租賃住房行政主管部門申報，否則將取消輪

候資格。

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6合同與租金管理

6.1一般規(guī)定

6.1.1公共租賃住房租賃合同應制定誠信約束條款，對于承租人或居住使用人違

反合同約定的行為宜記入個人或單位誠信記錄。

6.1.2公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構應制定公共租賃住房租賃

規(guī)約，明確公共租賃住房的管理要求。

6.2合同管理

6.2.1公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構應與承租人簽訂書面租賃

合同；單位集體承租的，應與單位簽訂租賃合同，并與居住使用人簽訂居住使用

協(xié)議作為租賃合同附件。

6.2.2公共租賃住房租賃合同應包括下列內(nèi)容：

1合同當事人及居住使用人的名稱或姓名、身份證件號碼。

2房屋的位置、用途、面積、結構、戶型、房間使用的室內(nèi)外設施和設備，

以及使用要求。

3租賃期限、交付日期、租金數(shù)額、支付方式。

4房屋使用要求、維修責任和損壞賠償責任。

5保證金、物業(yè)服務、水、電、燃氣、供熱等相關費用的繳納責任。

6續(xù)租要求及條件。

7解除合同的情形。

8違約責任及爭議解決辦法。

9其他事項。

6.2.3公共租賃住房的單次租賃期限不宜低于2年，期滿后可申請續(xù)租，租賃總

年限累計不宜超過6年。

6.2.4租賃合同期滿后承租人需要續(xù)租的，應在合同期限屆滿前規(guī)定時間內(nèi)提出

申請，經(jīng)資格審核符合條件的，應重新簽訂租賃合同。

6.2.5除承租人原因造成公共租賃住房存在安全隱患情況之外，由于公共租賃住

房存在安全隱患而無法向承租人提供原住房的，公共租賃住房所有權人或者其委

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托的運營機構應向承租人調(diào)整其他同類型房源作為臨時過渡房。

6.2.6承租人在租賃期內(nèi)有調(diào)換房源需求時，可向公共租賃住房的所有權人或者

其委托的運營機構提出申請，調(diào)換房源應符合下列要求：

1房源調(diào)換前，承租人應結清所有費用。

2調(diào)換的房源類型應基本符合承租人調(diào)換后的配租標準。

3應根據(jù)承租人租賃時長等因素，選擇延續(xù)或重新簽訂租賃合同。

6.3租賃規(guī)約

6.3.1公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構在承租人或居住使用人入

住前應與其簽訂公共租賃住房租賃規(guī)約。

6.3.2公共租賃住房租賃規(guī)約應包括下列主要內(nèi)容：

1承租人的權利義務和責任。

2公共租賃住房的使用、管理和維護要求。

3消防管理及公共秩序管理規(guī)定。

4車輛管理規(guī)定。

5寵物管理規(guī)定。

6公共環(huán)境管理規(guī)定。

7安全管理規(guī)定。

8裝飾裝修管理規(guī)定。

9其他物業(yè)管理需住戶遵守的規(guī)定。

10違約責任。

6.4租金管理

6.4.1公共租賃住房租金制訂應參考同區(qū)域市場租金水平，根據(jù)各區(qū)域實際情

況，按有關規(guī)定比例下浮。

6.4.2公共租賃住房的租金標準應通過評估進行動態(tài)調(diào)整，并及時向社會公布。

6.4.3承租人應按租賃合同約定的支付方式按時繳納租金，在租賃住房期間發(fā)生

的水、電、燃氣、供熱等費用由承租人承擔。

6.4.4承租人應按租賃合同約定支付保證金，用以抵充租賃期間由承租人承擔但

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未按約定交納的費用。保證金剩余款項應在合同期滿且房屋返還后返還承租人。

6.4.5承租人逾期未繳納租金的，公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構

應根據(jù)逾期時間采取下列措施：

1要求補繳租金并按約定比例收取違約金。

2解除合同，令其退出公共租賃住房。

3將違約信息報送至公共租賃住房行政主管部門。

4通過司法途徑追繳租金及違約金，并收回其公共租賃住房。

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7運行與維護

7.1一般規(guī)定

7.1.1公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構應安排房屋租賃管理人員

為承租人提供租賃管理服務，監(jiān)督物業(yè)管理工作，具體職責應包括下列主要內(nèi)容：

1辦理入住、退租手續(xù)。

2建立租賃檔案。

3簽訂、變更、續(xù)租或終止租賃合同。

4收繳租金。

5管理合同履約情況。

6維修養(yǎng)護房屋及設施設備。

7.1.2公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構應公示單位證書或復印件、

項目負責人及主要服務人員照片、租金收繳標準及相關文件等信息。

7.1.3公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構應針對物業(yè)服務企業(yè)建立

物業(yè)管理獎懲制度。

7.1.4物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理工作開始前，對建筑物及其附屬設施設備進行

承接查驗，并應制定承接查驗流程。

7.1.5物業(yè)服務企業(yè)應建立涵蓋承接查驗文檔、運行操作和維護記錄等的管理檔

案，并應制定檔案管理制度。

7.1.6公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構及物業(yè)服務企業(yè)應明確責

任制度，確立崗位職責、值班制度、交接班制度、報告記錄制度、物業(yè)管理應急

預案等。

7.1.7物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)現(xiàn)行行業(yè)標準《綠色建筑運行維護技術規(guī)范》JGJ/T

391的相關規(guī)定，制定并實施建筑綠色運行管理制度。

7.1.8涉及住戶正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)

張貼通知，履行告知義務。

7.1.9根據(jù)公共租賃住房的規(guī)模與特點，在住宅內(nèi)及公共區(qū)域應設置公共安全防

范系統(tǒng)。

7.1.10公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構以及物業(yè)服務企業(yè)應保證

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住戶個人信息的安全。

7.1.11成套公共租賃住房拆套合租、作為宿舍使用時，宜根據(jù)入住人數(shù)對公共

設施設備、室內(nèi)設施設備等進行更新改造。

7.2運營管理

7.2.1公共租賃住房運營管理應制定運營管理方案和租賃管理服務規(guī)范。

7.2.2新住戶辦理入住手續(xù)時應發(fā)放使用說明書，使用說明書應包括下列主要內(nèi)

容：

1服務機構與配套設施介紹。

2公共交通指引。

3物業(yè)服務指引。

4物業(yè)管理規(guī)約。

5安全防范須知。

6住戶入住、退出流程。

7綠色建筑相關技術措施說明。

8設施設備運行維護規(guī)定。

9生活垃圾定時定點分類投放的相關規(guī)定。

10房屋使用禁止行為等。

7.2.3公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構應建立公共租賃住房信息

管理平臺，記錄配租家庭成員組成、身份證件號、家庭主要成員聯(lián)系方式、緊急

聯(lián)系人、配租房號、銀行賬號及租金繳納記錄等信息，并及時更新相關信息。

7.2.4公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構應設立并公布違規(guī)、違約舉

報渠道，并做好違規(guī)、違約使用房屋舉報信息匯總登記、調(diào)查、處理工作。

7.2.5公共租賃住房運營管理應建立承租人意見征詢機制，定期組織召開由各樓

棟或單元承租人代表參加的聯(lián)席會，每年組織承租人填寫滿意度調(diào)查問卷，征詢

各項服務改進意見和建議。

7.2.6根據(jù)公共租賃住房社區(qū)住戶的需求，應按便民、利民的原則提供便利服務。

7.2.7應制定并宣傳社區(qū)居民綠色低碳生活方式培訓制度。

7.2.8公共租賃住房出入管理宜采用智能門禁、門鎖，并采取相關措施保證采集

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信息的安全性。

7.2.9公共租賃住房交付使用時室內(nèi)空氣質量應符合現(xiàn)行相關標準的要求。

7.3公用部位和公共設施設備的物業(yè)管理

7.3.1應建立公用部位清潔衛(wèi)生制度，明確地面、門廳、樓梯扶手、欄桿、電梯

轎廂等區(qū)域保潔時間及要求。

7.3.2應制定建筑部品部件及附屬構筑物日常運行維護制度，并明確責任人。

7.3.3建筑屋面、外墻飾面、門窗、外遮陽、空調(diào)架等應派專人定期檢查并記錄

檢查情況。

7.3.4公用部位檢查中發(fā)現(xiàn)問題時，應及時查明原因，明確責任，編制修繕計劃，

并按計劃組織實施。

7.3.5公共設施設備運行應制定操作規(guī)程，明確責任人員職責，合理配置運行管

理人員。

7.3.6公共設施設備運行管理人員應具備相關專業(yè)知識，經(jīng)培訓取得上崗證后方

可上崗。

7.3.7公共設施設備運行過程中，應優(yōu)先采用安全、健康、綠色運行技術。

7.3.8應根據(jù)公共設施設備運行狀況和使用年限制定維護保養(yǎng)工作計劃，設施設

備應正常運行。

7.3.9應委托具有相應資質的單位進行電梯日常維護保養(yǎng)以及檢查，當發(fā)現(xiàn)異常

情況時，應及時處理。

7.3.10應對共用消防設施進行維護管理，并應提供消防安全防范服務。

7.3.11雷電、強降雨、大風、沙塵暴等極端天氣前后，應對相關公共設施設備

進行檢查，并應落實防范措施。

7.3.12應制定垃圾分類管理制度，對垃圾處理應進行有效控制。

7.3.13按照因地制宜、便民實用、合理規(guī)范、安全保障的原則，科學配置電動

自行車充電樁，物業(yè)服務企業(yè)應加強電動自行車充電設施日常維護及安全管理工

作，確保設施設備正常運行。

7.4室內(nèi)設施設備的管理

16

7.4.1房屋入住、退租時，應對房間設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題并明確責任主

體后應進行維修、更新，確保房間設施設備正常運行。

7.4.2運營機構應向承租人明確房間設施設備運行維護及房屋使用規(guī)定，規(guī)定應

包括下列主要內(nèi)容：

1房間空調(diào)器、燃氣爐具、排油煙機、浴霸、對講系統(tǒng)以及緊急報警系統(tǒng)

等室內(nèi)設施設備的使用方法及注意事項。

2房間節(jié)能設施設備的使用方法及注意事項，房間外墻內(nèi)保溫材料的保護

措施。

3在未征得公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營機構同意的前提

下，承租人不得自行對房屋進行裝修或改變房屋結構和內(nèi)部設施，且不得添置對

房屋結構有影響的設施設備。

7.4.3房間設施設備出現(xiàn)故障時，應由運營機構或委托物業(yè)服務企業(yè)組織專業(yè)人

員上門維修，需收取費用的應按約定的責任維修范圍向房屋所有權人或承租人收

取，并應符合下列規(guī)定：

1房間設施設備在保修期內(nèi)出現(xiàn)質量問題時，應由物業(yè)服務企業(yè)聯(lián)系保修

單位，按國家相關標準規(guī)定進行維修。

2房間設施設備在保修期滿以后出現(xiàn)質量問題時，可由物業(yè)服務企業(yè)進行

維修，并按約定標準收取費用。

7.5智能化管理與服務

7.5.1公共租賃住房小區(qū)應配備智能化系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)應由小區(qū)物業(yè)管理中

心、小區(qū)室外公共場所、住宅樓內(nèi)公共場所和住宅室內(nèi)的智能化設施組成，并通

過系統(tǒng)軟件進行有效管理，實現(xiàn)系統(tǒng)集成應用。

7.5.2公共租賃住房小區(qū)的智能化系統(tǒng)應具備與外網(wǎng)對接的功能，公共租賃住房

行政主管部門與運營機構或物業(yè)服務企業(yè)可實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。

7.5.3公共租賃住房小區(qū)的智能化系統(tǒng)宜包括居住人員管理系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡系

統(tǒng)、公共安全系統(tǒng)、設備管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。

7.5.4公共租賃住房小區(qū)智能化系統(tǒng)應滿足現(xiàn)行行業(yè)標準《居住區(qū)智能化系統(tǒng)配

置與技術要求》CJ/T174的基本配置要求。

17

7.5.5公共租賃住房小區(qū)智能化系統(tǒng)應符合現(xiàn)行上海市地方標準《住宅小區(qū)智能

安全技術防范系統(tǒng)要求》DB31/T294的相關規(guī)定。

7.5.6小區(qū)物業(yè)管理中心的智能化系統(tǒng)功能應符合下列要求：

1宜設置由門禁與住戶識別、房租繳納及入住管理組成的居住人員管理系

統(tǒng)，且門禁可與房租繳納、準入、退出等板塊綁定。

2應具有接受并處理住宅房間、住宅樓內(nèi)公共場所、小區(qū)室外公共場所的

求助報警、火災報警、電梯故障等報警信號的功能。

3通過視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)可對小區(qū)內(nèi)重要場所、小區(qū)出入口等進行監(jiān)控，

可手動或自動切換系統(tǒng)圖像，并可對所監(jiān)控的部位進行長時間錄像。當發(fā)生緊急

狀況時，可聯(lián)動應急廣播。

4宜建立基于物聯(lián)網(wǎng)的建筑設施設備智能化管理系統(tǒng)，具有對小區(qū)內(nèi)建筑

設施設備監(jiān)控的功能。

5應在小區(qū)、樓棟出入口設置智能化應用系統(tǒng)，對門禁和車輛出入管理等

采用智能化控制。

6宜設置物業(yè)管理APP，具備業(yè)主入住、維保及日常問詢、特約服務、投

訴處理等功能板塊。

7.5.7小區(qū)室外公共場所的智能化系統(tǒng)設置應符合下列要求：

1在小區(qū)庭院和主要通道應安裝可自動控制的照明裝置。

2在小區(qū)內(nèi)應安裝應急廣播裝置。

3在小區(qū)出入口和重要部位應安裝視頻安防監(jiān)控攝像機。

4在小區(qū)主出入口宜設置公共顯示屏。

5應設置車輛出入及停車場管理裝置，小區(qū)車輛出入口應采用智能化應用

系統(tǒng)進行管理和計費，實現(xiàn)車輛出入及存放時間記錄、查詢、區(qū)內(nèi)車輛存放管理

等。

7.5.8住宅樓內(nèi)公共場所的智能化系統(tǒng)設置應符合下列要求：

1公共場所入口門應設置門禁系統(tǒng)。

2應根據(jù)建筑面積及功能需求設置配線箱。

3應設置電話、電視和信息插座。

4應設置求助報警裝置。

18

7.5.9住宅室內(nèi)智能化系統(tǒng)設置應符合下列要求：

1入戶門應設置門禁系統(tǒng)。

2應設置訪客對講系統(tǒng)。

3應設置由小區(qū)物業(yè)管理中心接警的求助報警裝置。

4應設置電話、電視、信息網(wǎng)絡插座。

5應設置家具配線箱。

6應設置水、電、氣、熱智能卡能耗表或遠傳抄表系統(tǒng)。

7宜安裝相應的傳感器，通過智能手機等實現(xiàn)建筑的節(jié)能、節(jié)水或家電的

遙控。

7.5.10智能化系統(tǒng)應定期進行維護保養(yǎng)，并應制定設備及耗損的管理制度，應

有完整運行維護記錄，確保系統(tǒng)運行有效。

19

8退出

8.1一般規(guī)定

8.1.1公共租賃住房所有權人或其委托的運營機構應建立室內(nèi)檢查制度，明確住

戶具有配合入戶檢查的義務，定期檢查承租家庭人員變化、房屋使用、房間設備

設施狀況等情況。檢查記錄應歸入公共租賃住房信息管理平臺。

8.1.2公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構應制定公共租賃住房退出

機制。

8.1.3承租人退出后，房屋及其裝修、附屬設施和設備應恢復至原規(guī)格標準，并

應能滿足正常使用要求；承租人未恢復的，應由運營機構負責組織實施，并按約

定的收費標準向承租人收取費用。

8.2主動退出

8.2.1當合同到期或合同期內(nèi)因取得房產(chǎn)等原因，承租人申請退出時，應按下列

程序辦理退出手續(xù)：

1公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構出具退出通知單。

2物業(yè)服務企業(yè)安排相關人員驗房并填寫退出驗收記錄表。

3物業(yè)服務企業(yè)出具退出確認通知書，并同退出驗收記錄表一起交給承租

人。

4收到承租人遞交的退出確認通知書和退出驗收記錄表后，公共租賃住房

所有權人或者其委托的運營機構辦理租金及保證金的退款手續(xù)。

8.2.2當相關人員驗房時，應同承租人就房屋及其設施設備使用狀態(tài)、費用清繳

情況等進行現(xiàn)場交驗，并應辦理相關物品的移交手續(xù)。

8.2.3當承租人主動申請退出時，應為其安排過渡期，過渡期內(nèi)租金應按合同約

定的租金標準收取。

8.3被動退出

8.3.1承租人或居住使用人有下列行為之一的，合同出租方應與其解除合同，并

收回房屋：

20

1轉借、轉租或擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的。

2擅自改變所承租公共租賃住房用途的。

3損壞或擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的。

4在公共租賃住房內(nèi)從事違法活動的。

5無正當理由連續(xù)6個月以上閑置公共租賃住房的。

6以欺騙等不正當手段承租公共租賃住房的。

7累計拖欠租金超過合同約定月數(shù)的。

8.3.2承租人或居住使用人有下列情形之一的，租賃合同期滿，不再續(xù)簽租賃合

同：

1提出續(xù)租申請但經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的。

2租賃期內(nèi)，通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共

租賃住房配租條件的。

3租賃期內(nèi)，承租或承購其他保障性住房的。

8.3.3承租人或居住使用人在本市市籌、區(qū)籌公共租賃住房累計承租或居住滿6

年后，不再享受公共租賃住房保障，同時符合下列條件時，宜為其安排過渡期，

過渡期內(nèi)租金應按合同約定的租金標準收取。

1在本市不擁有除期房外的產(chǎn)權住房及承租公有住房，且提出申請之日前

1年內(nèi)未發(fā)生過產(chǎn)權住房出售、贈與行為及公有住房承租權轉讓行為。

2享受公共租賃住房保障期間遵守租賃合同及公共租賃住房管理各項規(guī)

定，信用記錄良好。

8.3.4承租人或居住使用人被動退出時，可按本標準第8.2.1條的相關規(guī)定辦理退

出手續(xù)。

8.3.5承租人或居住使用人不騰退公共租賃住房時，公共租賃住房所有權人或者

其委托的運營機構宜采取下列措施：

1適當范圍公告通報拒不退出行為。

2向人民法院提起訴訟。

3納入公共信用信息服務平臺或個人誠信記錄。

4規(guī)定期限內(nèi)不能享受住房保障政策。

21

9誠信機制

9.1一般規(guī)定

9.1.1公共租賃住房誠信機制宜包括履約擔保制度和不良信用管理制度。

9.1.2公共租賃住房的申請、審核、退出等環(huán)節(jié)中應增加信用信息審核程序，強

化對公共租賃住房使用的監(jiān)管。

9.1.3建立住房保障信用體系，對隱瞞真實信息提供虛假材料、滯納或拒絕繳納

租金、蓄意破壞套內(nèi)及公共設備設施、拒不騰退公共租賃住房等失信行為，應作

為不良信用信息錄入本市住房保障信用信息系統(tǒng)。

9.1.4公共租賃住房申請人的信用信息應由公共租賃住房行政主管部門在受理、

審核、配租、運行管理、退出等環(huán)節(jié)進行采集并錄入本市住房保障管理信息系統(tǒng)。

9.2履約擔保

9.2.1公共租賃住房配租環(huán)節(jié)宜根據(jù)承租人的履約能力設置公共租賃住房履約

擔保制度，提高合同履約率。

9.2.2根據(jù)申請人繳納住房公積金情況以及其他征信記錄情況，可規(guī)定免于履約

擔保的情形。

9.2.3公共租賃住房履約擔保制度可分為保證金制度和保證人制度。

9.2.4公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構應確定履約擔保對象；申請

人可根據(jù)自身條件選擇相應的履約擔保方式。

9.2.5選擇保證金制度的承租人，應在簽訂租賃合同時交納公共租賃住房履約保

證金，履約保證金宜按約定一次性交納。

9.2.6承租人租賃合同期滿或終止，且承租人無違約責任，履約保證金可在承租

人騰退房屋后30個工作日內(nèi)退還。

9.2.7承租人欠繳租金、水、電、燃氣、供熱、物業(yè)管理等費用，可從承租人繳

納的履約保證金中扣繳。

9.2.8租用公共租賃住房期間產(chǎn)生房屋和設施損壞、遺失等情況，應在承租人恢

復、修理完后并驗收合格或支付相應的賠償金后，再退還履約保證金。

9.2.9選擇保證人制度的承租人，應在簽訂租賃合同時提供符合條件的保證人。

22

9.2.10公共租賃住房保證人應為法律規(guī)定的具有代為清償債務能力的公民或具

有獨立法人資格的工作單位，法律規(guī)定不能做保證人的以及共同申請公共租賃住

房成員除外。

9.2.11一個自然人應只為一個承租人或承租家庭提供擔保，公共租賃住房承租

人或承租家庭應與保證人共同簽訂租賃合同。

9.2.12公共租賃住房保證人數(shù)量應與單套房申請人數(shù)相對應。

9.3不良信用管理

9.3.1公共租賃住房不良信用管理宜包括對公共租賃住房申請對象、享受對象的

失信行為和嚴重失信行為作出認定、監(jiān)管和懲戒等內(nèi)容。

9.3.2公共租賃住房申請對象、享受對象產(chǎn)生不良信用記錄時，應將其失信行為

作為不良信用信息納入本市住房保障信用信息系統(tǒng)，供公共租賃住房行政主管部

門查詢，并宜采取再申請或享受住房保障時，作為重點核查或監(jiān)督檢查對象、限

制其一定時期內(nèi)申請住房保障等措施。

9.3.3公共租賃住房申請對象、享受對象產(chǎn)生嚴重不良信用記錄時，應納入本市

公共信用信息服務平臺，按照本市社會信用管理相關規(guī)定處理。

23

10檔案管理

10.1一般規(guī)定

10.1.1公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構應對公共租賃住房運行過

程中形成的資料進行收集、整理、歸檔、保管和利用。運行資料應歸入公共租賃

住房信息管理平臺，實現(xiàn)電子檔案管理。

10.1.2公共租賃住房所有權人或者其委托的運營機構應建立租賃檔案，完善承

租人基本信息管理臺帳，并進行動態(tài)更新。每套及每戶應建立一個檔案，及時記

錄房屋及其承租人和居住使用人信息。

10.1.3公共租賃住房紙質檔案應同步建立電子檔案，且電子檔案與相應紙質檔

案的內(nèi)容應保持一致。公共租賃住房電子檔案與相應紙質檔案內(nèi)容不一致時，應

以紙質檔案為依據(jù)進行認定調(diào)整；對紙質檔案材料存有疑義的，由公共租賃住房

行政主管部門組織核查鑒定后進行認定調(diào)整。

10.2歸檔管理

10.2.1公共租賃住房承租人和居住使用人檔案應一戶一檔，且應包括下列資

1公共租賃住房準入申請表、身份證明、戶籍證明或居住證材料、住房狀

況證明、社會保險繳納證明、勞動或工作合同、統(tǒng)一社會信用代碼證書、法定代

表人或非法人組織負責人的身份證明、委托書和代理人身份證明等申請材料。

2審核部門對申請人的基本情況、住房狀況審核記錄等審核材料。

3輪候記錄、房屋租賃合同等相關材料。

4承租人基本情況和住房狀況等定期或者不定期的審核材料，誠信記錄及

違規(guī)行為查處材料等動態(tài)管理資料。

10.2.2公共租賃住房房源檔案應一套一檔，且應包括下列資料：

1房屋來源和權屬證明材料，房屋地址、所屬項目或者小區(qū)名稱、房號、

戶型、面積等基本情況材料。

2房屋承租人、租賃期限、租金標準、租金收繳，房屋入住、退出交接手

續(xù)等使用管理情況材料。

3房屋維修修繕資料、設施設備維修資料等。

24

10.2.3公共租賃住房紙質檔案的立卷應符合現(xiàn)行行業(yè)標準《城建檔案業(yè)務管理

規(guī)范》CJJ/T158和《歸檔文件整理規(guī)則》DA/T22的要求。

10.2.4公共租賃住房電子文件的整理歸檔應符合現(xiàn)行國家標準《電子文件歸檔

與管理規(guī)范》GB/T18894和行業(yè)標準《建設電子文件與電子檔案管理規(guī)范》CJJ/T

117的要求。

10.2.5公共租賃住房承租人動態(tài)管理材料及房源使用管理情況的動態(tài)變更材料

應定期歸入原檔，或根據(jù)工作需要單獨立卷歸檔，并應與原檔的案卷號建立對應

關系，便于檢索查閱。

10.2.6紙質的公共租賃住房承租人檔案保管期限，在住房保障期間順延至終止

住房保障后應為長期；紙質的公共租賃住房房源檔案保管期限應為永久。電子檔

案保管期限應為永久。

25

本標準用詞說明

1為便于執(zhí)行本標準條文時區(qū)別對待，對于要求嚴格程度不同的用詞說明

如下：

1）表示很嚴格，非這樣做不可的：

正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”；

2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的：

正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”或“不得”；

3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

4）表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。

2條文中指明應按其他有關標準執(zhí)行的寫法為：“應符合……的規(guī)定”或“應

按……執(zhí)行”。

26

引用標準名錄

1《電子文件歸檔與管理規(guī)范》GB/T18894

2《建設電子文件與電子檔案管理規(guī)范》CJJ/T117

3《城建檔案業(yè)務管理規(guī)范》CJJ/T158

4《居住區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術要求》CJ/T174

5《歸檔文件整理規(guī)則》DA/T22

6《綠色建筑運行維護技術規(guī)范》JGJ/T391

7《住宅小區(qū)智能安全技術防范系統(tǒng)要求》DB31/T294

27

Contents

1Generalprovisions.....................................................1

2Terms...................................................................2

3Basicrequirements.....................................................3

4Applicationandexaminationprocedure..............................4

4.1Generalrequirements............................................4

4.2Entryconditions.................................................4

4.3Application......................................................4

4.4Acceptance.......................................................6

4.5Examination......................................................6

4.6Publicity.........................................................7

5Rent.....................................................................8

5.1Generalrequirements............................................8

5.2Rentingstandards...............................................8

5.3Rentingscheme...................................................8

5.4Rentingmode.....................................................9

6Contractandrentmanagement........................................11

6.1Generalrequirements...........................................11

6.2Contractmanagement............................................11

6.3Leasestipulation..............................................12

6.4Rentmanagement.................................................12

7Operationandmaintenance............................................14

7.1Generalrequirements...........................................14

7.2Operationmanagement...........................................15

7.3Propertymanagementofpublicareasandpublicfacilities.15

7.4Indoorfacilitiesmanagement..................................16

7.5Iintelligentmanagementandservice..........................17

8Exit....................................................................20

8.1Generalrequirements...........................................20

8.2Initiativeexit.................................................20

8.3Passiveexit....................................................20

9Creditmechanism...............................