資產(chǎn)評估工作作業(yè)流程

資產(chǎn)評定工作步驟依據(jù)資產(chǎn)評定基礎(chǔ)準(zhǔn)則規(guī)范要求，結(jié)合國際通用通常方法和通例，和資產(chǎn)特點，評定不一樣方法，制訂資產(chǎn)評定操作步驟以下。一、項目洽談：這一過程關(guān)鍵是資產(chǎn)評定機構(gòu)和委托方就評定項目進(jìn)行洽談，評定機構(gòu)初步了解委托方和資產(chǎn)占有方單位基礎(chǔ)情況，雙方就相關(guān)經(jīng)濟行為及其背景、評定目標(biāo)、評定對象和范圍、評定基準(zhǔn)日、委估資產(chǎn)分布情況、評定時間及收費、用戶期望和尤其要求等進(jìn)行商談。二、風(fēng)險評價：資產(chǎn)評定中風(fēng)險既能夠了解為在資產(chǎn)評定執(zhí)業(yè)中可能碰到不確定性原因多寡，也能夠了解為客觀合理完成評定任務(wù)把握程度。進(jìn)行風(fēng)險評價應(yīng)考慮以下多個方面原因：1.了解和掌握用戶基礎(chǔ)情況；2.此次資產(chǎn)評定經(jīng)濟行為正當(dāng)性；3.是否含有資產(chǎn)評定基礎(chǔ)條件；4.用戶是否有影響評定結(jié)論具體要求和條件限制；5.評定機構(gòu)是否有足夠勝任此次評定任務(wù)專業(yè)人士；6.是否有影響評定獨立性和客觀性其它原因。三、簽定資產(chǎn)評定業(yè)務(wù)約定書評定業(yè)務(wù)約定書是資產(chǎn)評定機構(gòu)和委托人共同簽定，以確定資產(chǎn)評定業(yè)務(wù)委托和受托關(guān)系、明確委托目標(biāo)、被評定資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等事項書面合約。約定書對當(dāng)事人雙方含有約束力。四、要求和配合委托方作好評定準(zhǔn)備工作，包含：1.準(zhǔn)備好相關(guān)法律文件和經(jīng)濟技術(shù)文件等相關(guān)資料：--相關(guān)經(jīng)濟行為文件：包含企業(yè)董事會相關(guān)此次評定決議等。--被評定對象產(chǎn)權(quán)證實文件及原始憑證；--被評定對象原始證實材料，如關(guān)鍵建筑物和在建工程單位工程完工決算書或預(yù)算書、關(guān)鍵進(jìn)口設(shè)備進(jìn)口合相同；--委托單位現(xiàn)實狀況及發(fā)展概要介紹；--委托單位組織機構(gòu)圖和生產(chǎn)步驟圖；--評定基準(zhǔn)日審計匯報或會計報表；--包含房地產(chǎn)評定要求提供委托方房屋總平面圖和地下管線圖等。2.委托方應(yīng)組織力量搞好委托評定范圍資產(chǎn)清查，清查結(jié)果應(yīng)該是賬賬相符、賬表相符和賬實相符。對資產(chǎn)清查中盤盈盤虧應(yīng)按權(quán)限作妥善處理。在清查處理以后，按評定機構(gòu)要求填好資產(chǎn)評定記錄表（或評定清查明細(xì)表），資產(chǎn)評定記錄表要求是表內(nèi)各項目必需填列齊全。五、評定機構(gòu)評定準(zhǔn)備工作（一）組成資產(chǎn)評定工作小組：即依據(jù)資產(chǎn)評定不一樣類型，除選派項目經(jīng)理以外，還要選派各類資產(chǎn)評定專業(yè)人員及專業(yè)小組責(zé)任人，組成資產(chǎn)評定工作小組，方便在分工基礎(chǔ)上進(jìn)行總體協(xié)調(diào)工作。（二）制訂評定工作方案：資產(chǎn)評定工作方案即資產(chǎn)評定工作計劃，工作計劃應(yīng)包含評定綜累計劃和評定程序計劃。（三）清查核實資產(chǎn)，搜集整理資料：清查核實資產(chǎn)是評定人員在委托方自查基礎(chǔ)上，以委托方提供記錄表或評定申報明細(xì)表為準(zhǔn)，對委估資產(chǎn)進(jìn)行核實和判定1.資產(chǎn)清查關(guān)鍵內(nèi)容：（1）了解企業(yè)財務(wù)會計制度；（2）了解企業(yè)內(nèi)部管理制度，關(guān)鍵是企業(yè)資產(chǎn)管理制度；（3）對企業(yè)申報各項資產(chǎn)清單進(jìn)行初審，和相關(guān)會計賬表進(jìn)行查對；（4）對企業(yè)申報各項實物資產(chǎn)進(jìn)行實地勘察；（5）對企業(yè)申報各項資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行驗證，確定其正當(dāng)性；（6）對企業(yè)申報評定資產(chǎn)中用于抵押、擔(dān)保、租賃、訴訟等特殊用途資產(chǎn)進(jìn)行專題核查；（7）清查中發(fā)覺申報有誤資產(chǎn)、負(fù)債，依據(jù)清查結(jié)果和相關(guān)制度進(jìn)行清查調(diào)整；（8）搜集評定所需相關(guān)資料。2.資產(chǎn)清查基礎(chǔ)要求：（1）相關(guān)資產(chǎn)清查范圍要求：資產(chǎn)清查范圍是以委托方委估資產(chǎn)范圍為準(zhǔn)。尤其應(yīng)注意委托方委托評定資產(chǎn)中包含本身占用以外部分，如分企業(yè)資產(chǎn)、異地資產(chǎn)租出等，做到不遺不漏。（2）相關(guān)清查程度要求：相關(guān)資產(chǎn)清查程度應(yīng)依據(jù)不一樣種類資產(chǎn)給予區(qū)分：如對建筑物要逐棟進(jìn)行勘察，并了解其使用、維修、和現(xiàn)實狀況，以作好勘察統(tǒng)計。建筑物產(chǎn)權(quán)證實是核查中必不可少程序。對于機器設(shè)備，關(guān)鍵看評定對象數(shù)量，對于較小評定項目，即使設(shè)備不多，也應(yīng)對待估設(shè)備逐一核查。假如評定項目較大，設(shè)備種類繁多，數(shù)量較多時，可按ABC法分類找出評定關(guān)鍵，對A類設(shè)備逐一核查并做技術(shù)判定；對B類設(shè)備也應(yīng)盡可能逐一核查；對C類設(shè)備可采取抽樣核查。對存貨采取抽查措施，按現(xiàn)行要求抽查數(shù)量應(yīng)達(dá)40%以上，價值百分比達(dá)60%以上，其中殘次、變質(zhì)、積壓及待報廢存貨應(yīng)逐項檢驗。對無形資產(chǎn)、長久投資、遞延資產(chǎn)等資產(chǎn)要逐筆審核。包含評定凈資產(chǎn)，要對債權(quán)債務(wù)進(jìn)行逐筆審核。3.清查調(diào)整：對清查中發(fā)覺賬外資產(chǎn)、盤虧、毀損資產(chǎn)、收不回債權(quán)、虛掛債務(wù)，和反復(fù)申報和遺漏資產(chǎn)，應(yīng)依據(jù)具體情況和管理要求，進(jìn)行必需調(diào)整并具體說明調(diào)整原因、過程和結(jié)果。對那些受財務(wù)制度限制，不能直接調(diào)賬盤虧毀損資產(chǎn)，雖可暫不作會計賬務(wù)調(diào)整，但作為評定對象及評定對象申報表必需作出調(diào)整。六、資產(chǎn)評定實施階段：房屋建筑物評定實施階段1.核實相關(guān)資料：關(guān)鍵對委托方提供房屋建筑物清查評定申報表進(jìn)行核實，其中包含所提供資料和財務(wù)統(tǒng)計是否相吻合，相關(guān)產(chǎn)權(quán)及相關(guān)法律資料是否完整，表格填寫內(nèi)容是否齊全，數(shù)字是否正確等。其格式以財政部相關(guān)評定匯報規(guī)范要求填列房屋建筑物評定表格為準(zhǔn)。2.現(xiàn)場調(diào)查分析：在開始現(xiàn)場工作之前，評定師須對委估范圍內(nèi)房屋建筑物基本情況進(jìn)行調(diào)查分析，關(guān)鍵包含資產(chǎn)概況、產(chǎn)權(quán)情況、所包含土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬情況，結(jié)合生產(chǎn)經(jīng)營對資產(chǎn)使用情況進(jìn)行初步評價。具體有以下幾方面內(nèi)容：（1）評定企業(yè)房屋建筑物基礎(chǔ)情況調(diào)查：被評定房屋建筑物總面積、占地面積、關(guān)鍵用途；關(guān)鍵建筑物建造時間、分布、結(jié)構(gòu)類型；從生產(chǎn)經(jīng)營角度看現(xiàn)在使用情況。（2）估房屋建筑物產(chǎn)權(quán)情況調(diào)查：①對擁有行政劃撥土地使用權(quán)或以出讓方法取得土地使用權(quán)房產(chǎn)，應(yīng)核查房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)原件，房產(chǎn)證使用期、房產(chǎn)證編號、房產(chǎn)面積；房產(chǎn)證登記位置、全部權(quán)人、房產(chǎn)證附圖、變更登記情況、頒發(fā)日期；產(chǎn)權(quán)證上統(tǒng)計她項權(quán)利。②無房產(chǎn)證房產(chǎn)或在建工程中房產(chǎn)項目應(yīng)取得建設(shè)工程計劃許可證或建設(shè)工程開工許可證，關(guān)鍵核查證號、房產(chǎn)面積、位置、頒發(fā)日期。③她項權(quán)利相關(guān)統(tǒng)計，包含；擔(dān)保抵押、質(zhì)押期限、擁有她項權(quán)利存在資產(chǎn)投資投資轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否受到限制，相關(guān)擔(dān)保、抵押、質(zhì)押合相同。對還未取得房產(chǎn)證正規(guī)建筑，應(yīng)檢驗建設(shè)工程計劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、房地產(chǎn)買賣合相同文件。④對沒有土地使用權(quán)或土地使用權(quán)還未辦理完土地出讓手續(xù)土地上房產(chǎn)，應(yīng)核查租地協(xié)議、相關(guān)政府批文、建設(shè)用地許可證等法律性文件。⑤對擁有產(chǎn)權(quán)但已簽定長久出租協(xié)議出租房屋，應(yīng)檢驗房屋租賃協(xié)議對承租、出租雙方權(quán)利義務(wù)要求。⑥對在租用土地上建造不應(yīng)作為企業(yè)固定資產(chǎn)建筑物，應(yīng)了解租地協(xié)議中相關(guān)內(nèi)容，其中包含出租方占用土地性質(zhì)、租用土地期限、租用期結(jié)束對地上物處理方案及相關(guān)房屋建筑物面積、用途、結(jié)構(gòu)特征等。⑦對待征土地建造房產(chǎn)—臨時建筑物，應(yīng)核實計劃實施時間、獲準(zhǔn)在該地塊建房限定性條件、拆除時是否回得到對應(yīng)賠償?shù)?。⑧待評定在建工程是否已取得建設(shè)工程計劃許可證、建設(shè)工程開工證，若在建工程項目僅僅為前期計劃階段，應(yīng)通核實相關(guān)政府批文以對其權(quán)屬關(guān)系給予認(rèn)定。⑨了解委估資產(chǎn)周圍環(huán)境及其計劃條件。3.依據(jù)所了解房屋建筑物不一樣情況分別采取成本法、市價法、收益法對房屋建筑物進(jìn)行估價。土地使用權(quán)評定實施階段：1.核實相關(guān)資料：關(guān)鍵對委托方提供土地使用權(quán)清單進(jìn)行審核。其中包含提供資料和財務(wù)資料是否吻合，表格填列內(nèi)容是否齊全，數(shù)字是否正確等相關(guān)清單格式關(guān)鍵按財政部相關(guān)評定匯報規(guī)范要求填列“無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)清查評定明細(xì)表”為準(zhǔn)。2.現(xiàn)場調(diào)查分析；（1）調(diào)查待估宗地所在地市縣自然條件、行政計劃、經(jīng)濟發(fā)展、城市計劃和城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策、和稅收政策等；（2）現(xiàn)場勘察待估宗地及周圍地域土地利用情況，待估宗地用途是否相符，關(guān)鍵建筑物結(jié)構(gòu)、用途，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚情況等；（3）調(diào)查待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、開發(fā)費用水平；（4）調(diào)查待估宗地所在市縣地價水平、房屋建筑物成本、售價、租金水平、新建用地征地水平、相關(guān)稅費、基準(zhǔn)地價及修正體系、待估宗地在基準(zhǔn)地價中土地等級、交易情況；3.依據(jù)估價對象特點，明確土地使用權(quán)評定思緒，選擇適宜評定方法，進(jìn)行初步測算，并確定最終地價。（三）機器設(shè)備評定實施階段：1、核實相關(guān)資料：即對委托方提供設(shè)備清單進(jìn)行審核，檢驗其和財務(wù)統(tǒng)計是否吻合，表格內(nèi)各項內(nèi)容是否填列齊全。相關(guān)格式關(guān)鍵按財政部評定匯報規(guī)范要求填列設(shè)備評定清查表格為準(zhǔn)。2.現(xiàn)場了解情況：（1）在對企業(yè)具體資產(chǎn)作出價值評定以前，應(yīng)依據(jù)企業(yè)不一樣類別對和之相關(guān)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營情況、產(chǎn)品市場前景及近期投資規(guī)模等情況進(jìn)行初步調(diào)查，對企業(yè)關(guān)鍵生產(chǎn)經(jīng)營手段有一定了解。對生產(chǎn)企業(yè)尤其是有生產(chǎn)流水線企業(yè)應(yīng)查閱相關(guān)工藝步驟圖、設(shè)備平面部署圖、大型設(shè)備安裝位置示意圖、安裝工程預(yù)算及相關(guān)協(xié)議并作對應(yīng)統(tǒng)計，從技術(shù)角度對設(shè)備在生產(chǎn)中作用作出評價。（2）對委估設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場勘察：包含結(jié)合現(xiàn)場勘察對委托方提供評定清查明細(xì)單進(jìn)行逐項核實；對設(shè)備技術(shù)資料核實和對設(shè)備管理情況進(jìn)行了解。（3）對設(shè)備產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行核查：設(shè)備產(chǎn)權(quán)應(yīng)以委托方提供明細(xì)清單為依據(jù)。因為存在以機器設(shè)備等資產(chǎn)置押、抵押、融資租賃、租用等經(jīng)濟行為，對現(xiàn)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有一定影響。另外車輛有行使執(zhí)照作為產(chǎn)權(quán)認(rèn)定依據(jù)，所以對機器設(shè)備產(chǎn)權(quán)應(yīng)做通常性調(diào)查。核查情況可依據(jù)依據(jù)項目標(biāo)不一樣及項目標(biāo)大小而定。3.依據(jù)不一樣情況分別采取成本法或市價法對設(shè)備價值進(jìn)行評定。（四）流動資產(chǎn)及其它資產(chǎn)評定實施階段1.資料核實及調(diào)查：關(guān)鍵依據(jù)評定范圍提供資產(chǎn)負(fù)債表對委托方提供流動資產(chǎn)及其它資產(chǎn)清單進(jìn)行核實，包含所提供資料和財務(wù)統(tǒng)計是否吻合，數(shù)字是否正確等。相關(guān)清單格式關(guān)鍵按財政部相關(guān)評定匯報規(guī)范要求填列流動資產(chǎn)及其它資產(chǎn)評定清單為準(zhǔn)。2.現(xiàn)場核查分析：為了對企業(yè)流動資產(chǎn)及其它資產(chǎn)是否含有變現(xiàn)價值作出判定，應(yīng)首先對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、組織結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)經(jīng)營情況、核實體系等情況進(jìn)行全方面調(diào)查。在對企業(yè)整體進(jìn)行評定時，因為采取方法不一樣，對是否需要單獨評定流動資產(chǎn)價值要求亦不一樣。假如采取市價法或收益法對飯店、綜合樓、寫字樓等整體價值進(jìn)行評定，不考慮企業(yè)現(xiàn)有負(fù)債，不計算企業(yè)凈資產(chǎn)，對流動資產(chǎn)僅需核實情況，無須單獨產(chǎn)生估價意見。如采取成本加和法進(jìn)行整體資產(chǎn)評定，則需對整體企業(yè)每一單項資產(chǎn)進(jìn)行核查和估價。3.估價依據(jù)和估價過程：流動資產(chǎn)估價依據(jù)及估價過程對流動資產(chǎn)中貨幣資金，評定中關(guān)鍵看有沒有屬于費用性支出或壞賬或應(yīng)轉(zhuǎn)入損益長久未達(dá)賬及取得能夠支持起其調(diào)賬相關(guān)資料。對評定范圍內(nèi)非人民幣存款，統(tǒng)計折算信息起源獲取信息日期及折算公式。對短期投資，凡公開市場交易有價證券，按基準(zhǔn)日市價確定其價值，若基準(zhǔn)日為公休日則以前一天市價統(tǒng)計為依據(jù)。對應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付帳款、其它應(yīng)收款關(guān)鍵是對可能形成費用性支出取得支持結(jié)論外部證據(jù)（如法院判決書等）、委托方或企業(yè)財務(wù)部門出具說明。對無風(fēng)險正常債權(quán)資產(chǎn)取得函證等。對存貨關(guān)鍵是應(yīng)說明重新估價存貨依據(jù)及相關(guān)計算方法。對待攤費用關(guān)鍵應(yīng)分析待攤費用相關(guān)項目是否為正?？缙跀備N費用，是否能為未來投資人節(jié)省一定成本或享受一定權(quán)益、合理攤銷期限及應(yīng)保留價值。對待處理財產(chǎn)，關(guān)鍵應(yīng)檢驗是否還有實物性資產(chǎn)，若無實物，應(yīng)對其發(fā)生原因做必需說明，評定按零值處理。（2）長久投資估價依據(jù)及估價過程對委托方持有絕對控股權(quán)或股權(quán)超出50%，應(yīng)按獨立企業(yè)和評定程序?qū)ζ溥M(jìn)行評定。若采取單項資產(chǎn)估價法，應(yīng)分專業(yè)進(jìn)行評定。對委托方持有非控股權(quán)或持有50%以下股權(quán)，應(yīng)取得被投資方相關(guān)財務(wù)資料，如近三年企業(yè)財務(wù)報表、年度審計匯報等，并對相關(guān)資料進(jìn)行分析。對股票、債券應(yīng)獲取評定基準(zhǔn)日相關(guān)市場交易價格，并區(qū)分流通和不流通股票、債券實質(zhì)差異，明確其差異對資產(chǎn)價值影響。（3）遞延資產(chǎn)估價依據(jù)和估價過程遞延資產(chǎn)估價依據(jù)關(guān)鍵指可證實遞延資產(chǎn)對未來投資人認(rèn)可延續(xù)享受一定權(quán)益，或在一定時期內(nèi)為未來投資人節(jié)省一定成本協(xié)議和協(xié)議。估價過程包含對遞延資產(chǎn)關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行分析，對其中屬于正常經(jīng)營中形成跨期攤銷費用，評定即可按帳面合理攤余價值給予保留。（五）無形資產(chǎn)評定操作1.評定實施階段前期資料核實及調(diào)查此階段關(guān)鍵是調(diào)查了解委托方提出需評定已記入賬內(nèi)和未記入賬內(nèi)無形資產(chǎn)是否能滿足連續(xù)經(jīng)營條件、是否含有使用價值和交換價值、是否含有評定條件。查對委托方提供無形資產(chǎn)明細(xì)清單，其中包含提供資料和財務(wù)統(tǒng)計是否吻合，數(shù)字是否正確。相關(guān)清單格式關(guān)鍵以財政部相關(guān)評定匯報規(guī)范要求填列無形資產(chǎn)明細(xì)清單為準(zhǔn)。2.現(xiàn)場調(diào)查及分析：即依據(jù)委估無形資產(chǎn)不一樣類別，有針對性地搜集相關(guān)資料。通常情況下，可應(yīng)用市場、可為投資人帶來超額收益、可為投資人節(jié)省投資或節(jié)省成本是決定無形資產(chǎn)價值多個關(guān)鍵原因。無形資產(chǎn)評定可采取成本法、市場法、收益法三種方法:（1）成本法此種評定方法關(guān)鍵用于專有技術(shù)和專利技術(shù)評定。對購置專利或?qū)Ｓ屑夹g(shù)關(guān)鍵以原購置成本為依據(jù)。（2）市場法采取市場法適適用于專利技術(shù)、專有技術(shù)、和商標(biāo)評定。其前提條件是除技術(shù)和商標(biāo)本身使用價值外，還要求同類無形資產(chǎn)在市場上交易活躍，才能獲取對應(yīng)比較參考物。收益法收益法可廣泛地用于無形資產(chǎn)評定。評定時可在對企業(yè)整體評定基礎(chǔ)上，采取割差方法產(chǎn)生相關(guān)無形資產(chǎn)價值，亦可采取對單一資產(chǎn)節(jié)省成本或價格優(yōu)勢所帶來差額收益計算。（七）負(fù)債類評定核實操作企業(yè)負(fù)債不是價值評定范圍，而是為計算企業(yè)所擁有凈資產(chǎn)或每一股股權(quán)價值，對企業(yè)所要付出債務(wù)進(jìn)行核實。1.債前期資料核實及調(diào)查關(guān)鍵依據(jù)企業(yè)提供清單、財務(wù)統(tǒng)計進(jìn)行核實查對，其中包含提供資料和財務(wù)統(tǒng)計是否吻合，數(shù)字是否正確等。相關(guān)清單格式關(guān)鍵按財政部相關(guān)評定匯報規(guī)范要求填列流動及長久負(fù)債評定清查明細(xì)表為