朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案

朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)工程土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章摘要1第二章根本情況1一、工程區(qū)域位置1二、土地利用現(xiàn)狀情況2三、地上物現(xiàn)狀情況2四、工程規(guī)劃指標(biāo)說明2第三章征地工作方案3一、征地情況概要3二、征地政策依據(jù)3三、征地費(fèi)用構(gòu)成及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)4四、征地補(bǔ)償費(fèi)用5第四章拆遷工作方案5一、拆遷情況概要5二、拆遷政策依據(jù)6三、拆遷補(bǔ)償方式6四、拆遷費(fèi)用構(gòu)成及本錢核算7第五章市政根底設(shè)施規(guī)劃實(shí)施方案1一、市政供水方案：1二、市政雨水方案2三、市政污水方案2四、市政供暖方案2五、市政中水方案2六、市政電信方案3七、市政有線電視方案3八、市政供電方案3九、市政道路方案3十、市政建設(shè)費(fèi)用估算3第六章土地供給方案1一、供地方案1二、開發(fā)進(jìn)度5第七章投資方案1一、工程總投資估算1二、工程預(yù)期收入估算3三、工程預(yù)期收益4四、工程現(xiàn)金流量分析4附件9第一章摘要1.朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)工程位于北京市朝陽區(qū)高碑店北花園，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。2.本工程總用地面積為538328平方米，其中建設(shè)用地面積為248582.4平方米，代征道路用地用地為119273.9平方米，代征綠化用地面積為170471.7平方米；規(guī)劃地上建筑面積：646300平方米。本工程用地范圍內(nèi)涉及國有土地0.3431公頃，其余全部集體土地，共53.4869公頃，其中農(nóng)用地5公頃，建設(shè)用地48.4869公頃。需要注意的是，我們參照近期朝陽地區(qū)的征地案例，征地補(bǔ)償費(fèi)暫按：每畝40萬元。由于并未同當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府及村委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，征地費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。3.本工程征用北花園村和三間房村集體土地共53.4869公頃，涉及住宅拆遷953戶，拆遷建筑面積135725.25平方米，集體企業(yè)60家，拆遷建筑面積共8.59萬平方米。國有土地涉及北花園小學(xué)拆遷，拆遷建筑面積1590.23平方米，占地面積3431平方米。需要注意的是，該工程拆遷根底數(shù)據(jù)采用的是高碑店鄉(xiāng)2002年5月調(diào)查的數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)可能與工程實(shí)施過程中實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)有誤差，最終數(shù)據(jù)以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)。4.本工程土地一級(jí)開發(fā)本錢主要包括征地、拆遷、市政根底設(shè)施建設(shè)〔到達(dá)“九通一平”，即場(chǎng)地平整、通上水、通下水、通中水、通電力、通電信、通有線電視、通暖、通燃?xì)?、通路〕、前期費(fèi)用等直接本錢和間接本錢。經(jīng)測(cè)算，本工程土地一級(jí)開發(fā)總本錢為182825.73萬元，分?jǐn)傊凉こ炭傆玫氐孛嬉患?jí)開發(fā)本錢為3396元/平方米，工程建設(shè)用地地面一級(jí)開發(fā)本錢為7354元/平方米。5.本工程土地一級(jí)開發(fā)預(yù)計(jì)一級(jí)開發(fā)總體需要時(shí)間為18個(gè)月，預(yù)計(jì)供地時(shí)間為2009年2月,預(yù)計(jì)土地出讓金總額為27152萬元，那么可實(shí)現(xiàn)土地收益14512.98萬元，本錢收益率為6.9%。重要提示：以上內(nèi)容摘自本工程土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案，欲了解本評(píng)估工程的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀實(shí)施方案全文。第二章根本情況一、工程區(qū)域位置1.工程位置本工程位于北京市朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園村，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。本工程總用地面積為538328平方米，其中建設(shè)用地面積為248582.4平方米，代征道路用地用地為119273.9平方米，代征綠化用地面積為170471.7平方米。本工程位置示意圖圖2-1本工程航拍圖圖2-22.區(qū)域自然環(huán)境描述和分析本工程位于北京市朝陽區(qū)高碑店北花園村，緊鄰?fù)ɑ莺?，適宜居住。但是與之相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)狀是建筑物大局部較為陳舊，多為平房，村內(nèi)環(huán)境、根底設(shè)施條件較差，亟需改造。二、土地利用現(xiàn)狀情況本工程用地范圍內(nèi)涉及國有土地0.3431公頃，為北花園小學(xué)；其余為集體土地，共53.4869公頃，其中農(nóng)用地5公頃，建設(shè)用地48.4869公頃。三、地上物現(xiàn)狀情況從地形圖上看，該工程范圍內(nèi)有居民點(diǎn)、企業(yè)以及村內(nèi)的電線桿、道路等公共設(shè)施。四、工程規(guī)劃指標(biāo)說明根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《規(guī)劃意見書》〔2007規(guī)意選字0054號(hào)〕，高碑店北花園居住小區(qū)工程的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：538328平方米其中：建設(shè)用地面積：248582.4平方米代征道路用地用地：119273.9平方米代征綠化用地面積：170471.7平方米規(guī)劃地上建筑面積：646300平方米容積率：2.6規(guī)劃土地利用性質(zhì)為住宅、公共效勞設(shè)施、市政根底設(shè)施及公共平安設(shè)施。第三章征地工作方案一、征地情況概要根據(jù)朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)提供的資料，本工程征用北花園村和三間房村集體土地53.4869公頃〔合802.3畝〕，涉及953戶。征地情況一覽表表3-1序號(hào)類型數(shù)量〔畝〕備注1農(nóng)用地耕地30其它農(nóng)用地45小計(jì)752集體建設(shè)用地宅基地集體企業(yè)用地公建設(shè)施占地小計(jì)727.3035合計(jì)802.30二、征地政策依據(jù)1.《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置方法》〔148號(hào)令〕；2.《關(guān)于實(shí)施<北京市征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》〔京國土征〔2004〕227號(hào)〕；3.《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》〔市政府〔1994〕21號(hào)令〕；4.《北京市土地儲(chǔ)藏和一級(jí)開發(fā)暫行方法》〔京國土市[2005]540號(hào)〕；5.北京市實(shí)施《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的方法〔京政〔1987〕93號(hào)〕；6.《北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市耕地開墾費(fèi)收繳和使用管理方法的通知》〔京政發(fā)〔2002〕51號(hào)〕。三、征地費(fèi)用構(gòu)成及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.土地補(bǔ)償費(fèi)：依據(jù)北京市人民政府148號(hào)令及京國土征〔2004〕227號(hào)文件，由于并未同當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府及村委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，我們參照近期朝陽地區(qū)的征地案例，征地補(bǔ)償費(fèi)暫按：每畝40萬元〔該費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)〕。2.防洪費(fèi)：依據(jù)《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》〔市政府〔1994〕21號(hào)令〕，工程總用地面積20元/㎡。3.耕地開墾費(fèi)：依據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市耕地開墾費(fèi)收繳和使用管理方法的通知》〔京政發(fā)〔2002〕51號(hào)〕，一般耕地每公頃30萬元。4.耕地占用稅：依據(jù)《北京市實(shí)施〔中華人民共和國耕地占用稅暫行條例〕的方法》〔京政發(fā)[1987]93號(hào)〕，朝陽的耕地占用稅為9元/m2，在測(cè)算中，我們按照9元/m2計(jì)算。四、征地補(bǔ)償費(fèi)用1.征地補(bǔ)償費(fèi)用802.3畝×40萬元／畝=32092萬元2.征地相關(guān)稅費(fèi)防洪費(fèi)：802.3畝×20元/平方米×666.67=1076.66萬元耕地開墾費(fèi)：30萬元/公頃×2公頃=60萬元耕地占用稅：27元/平方米×2公頃=54萬元3.征地總費(fèi)用本工程征地總費(fèi)用如下表：工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量〔畝〕金額〔萬元〕土地補(bǔ)償費(fèi)40萬元/畝802.332092防洪費(fèi)20元/平方米802.31069.74耕地開墾費(fèi)30萬元／公頃3060耕地占用稅9元／平方米3018.00合計(jì)33239.74第四章拆遷工作方案一、拆遷情況概要高碑店鄉(xiāng)2002年5月對(duì)北花園村進(jìn)行了摸底調(diào)查，本工程拆遷涉及住宅共計(jì)953戶，涉及拆遷建筑面積135725.25平方米。個(gè)體經(jīng)營戶營業(yè)面積共計(jì)非住宅拆遷涉及村集體企業(yè)共60家，拆遷建筑面積85900平方米；涉及國有土地拆遷1家，為北花園小學(xué)，占地面積3431平方米，因未提供建筑面積，從地形圖上量得建筑面積拆遷根底數(shù)據(jù)表表4-1序號(hào)工程拆遷戶數(shù)拆遷總?cè)丝谡嫉孛娣e〔平方米〕建筑面積〔平方米〕營業(yè)建筑面積〔平方米〕1居〔農(nóng)〕民953135725.2520358.792集體企業(yè)859003國有企業(yè)34311590.23二、拆遷政策依據(jù)1.《北京市城市房屋拆遷管理方法》〔市政府87號(hào)令〕；2.《關(guān)于修改并重新印發(fā)<北京市城市房屋拆遷管理方法實(shí)施意見>的通知》〔京國土房管拆〔2007〕777號(hào)〕；3.《關(guān)于印發(fā)<北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)那么〔暫行〕>的通知》〔京國土房管拆字[2001]1234號(hào)〕；4．《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》〔京政函[2001]109號(hào)〕；5.《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》〔京房管拆字〔2003〕808號(hào)〕；6.《關(guān)于印發(fā)<北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》〔京房地評(píng)字〔1999〕656號(hào)〕；7.《關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的通知》(京價(jià)〔房〕[1997]第398號(hào))；8.《關(guān)于房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》〔京價(jià)(收)字(1993)第238號(hào)、京財(cái)綜(1993)1465號(hào)〕。三、拆遷補(bǔ)償方式本次拆遷補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式。四、拆遷費(fèi)用構(gòu)成及本錢核算1.拆遷費(fèi)用構(gòu)成〔1〕拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：根據(jù)市政府87號(hào)令、京政函[2001]109號(hào)、京房管拆字〔2003〕808號(hào)、京房地評(píng)字〔1999〕656號(hào)等據(jù)實(shí)際情況確定?！?〕拆遷評(píng)估費(fèi)根據(jù)北京市物價(jià)局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的通知》(京價(jià)〔房〕[1997]第398號(hào))，按照拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的0.8％計(jì)取?！?〕拆遷效勞費(fèi)根據(jù)北京市物價(jià)局、財(cái)政局《關(guān)于房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》〔京價(jià)(收)字(1993)第238號(hào)、京財(cái)綜(1993)1465號(hào)〕，按照拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的1％計(jì)取?！?〕撤除費(fèi)根據(jù)全市拆遷市場(chǎng)的平均水平，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，取20元/平方米。2.本錢核算〔1〕農(nóng)、居民拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)①拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：〔按市政府第87號(hào)令規(guī)定〕。A.基準(zhǔn)地價(jià)按1600元/㎡計(jì)算〔據(jù)市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)那么(暫行)〉的通知》京國土房管拆字〔2001〕1234號(hào)文件，該地塊屬于五類地區(qū)確定〕。B.基準(zhǔn)房價(jià)按600元/㎡計(jì)算〔據(jù)市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)那么(暫行)〉的通知》京國土房管拆字〔2001〕1234號(hào)文件，該地塊屬于五類地區(qū)確定〕。房屋重置成新價(jià)：800元/㎡〔根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知京房管拆字〔2003〕808號(hào)進(jìn)行測(cè)算確定，該重置成新價(jià)含房屋重置成新價(jià)、附屬物補(bǔ)償、樹木補(bǔ)償?shù)取?。C.分體式空調(diào)拆裝費(fèi)：每臺(tái)一次性補(bǔ)助400元。D.移機(jī)費(fèi)：每部一次性補(bǔ)助235元。E.有線電視拆移費(fèi)：每戶一次性補(bǔ)助350元。F.熱水器改移費(fèi)：每戶一次性補(bǔ)助300元。G.危電改造費(fèi)：每戶一次性補(bǔ)助150元。H.臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi)：每戶一次性補(bǔ)助5000元。I.提前搬家獎(jiǎng)：每戶2000元。J.工程配合獎(jiǎng)：每戶40000元。K.一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)合法的營業(yè)面積，按照1100元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。L.搬家補(bǔ)助費(fèi):按宅內(nèi)房屋建筑面積20元/㎡計(jì)算。M.購房補(bǔ)貼費(fèi)用1500元/平方米〔被拆建面〕②拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：農(nóng)、居民拆遷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表表4－2住宅拆遷及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)工程補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額〔萬元〕區(qū)位補(bǔ)償費(fèi)1600元/平方米135725.2536374.37重置成新價(jià)800元/平方米135725.2510858.02搬家補(bǔ)助費(fèi)20元/平方米135725.25271.45空調(diào)移機(jī)費(fèi)400元/戶95338.12移機(jī)費(fèi)235元/戶95322.40有線電視拆移費(fèi)350元/戶95333.36熱水器改移費(fèi)300元/戶95328.59危電改造費(fèi)150元/戶95314.30臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi)5000元/戶953476.50提前搬家獎(jiǎng)5000元/戶953476.50工程配合獎(jiǎng)40000元/戶9533812.00停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)1100元/平方米20358.792239.47購房補(bǔ)貼費(fèi)1500元/平方米135725.2520358.79合計(jì)75003.87〔2〕國有土地上企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)①拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：A.拆遷補(bǔ)償價(jià)：根據(jù)京房地字〔1999〕656號(hào)文確定非住宅房屋拆遷價(jià)格=區(qū)位價(jià)格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)其中：K1為容積率調(diào)整系數(shù)K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點(diǎn)工程時(shí)取0.7，其他情況取1.0。B.房屋重置成新價(jià)1200元/㎡。根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》〔京房管拆字〔2003〕808號(hào)〕進(jìn)行測(cè)算確定。C.停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)：《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》〔京政函[2001]109號(hào)〕。D.搬遷補(bǔ)助費(fèi):按拆遷建筑面積25元/㎡計(jì)算。②拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：國有企業(yè)拆遷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表表4-3國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)工程補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額〔萬元〕區(qū)位補(bǔ)償(地價(jià))4000元/平方米1590.23956.68重置成新價(jià)1200元/平方米1590.23190.83搬遷補(bǔ)助費(fèi)25元/平方米1590.233.98一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助1100元/平方米1590.23174.93合計(jì)1326.42〔3〕集體土地上企事業(yè)單位拆遷補(bǔ)償①拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)A.房屋重置成新價(jià)：1225元/㎡根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知》〔京房管拆字〔2003〕808號(hào)〕進(jìn)行測(cè)算確定，該重置成新價(jià)含房屋重置成新價(jià)、附屬物補(bǔ)償、樹木補(bǔ)償?shù)?。C.停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)：《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》〔京政函[2001]109號(hào)〕。D.搬遷補(bǔ)助費(fèi):按拆遷建筑面積25元/㎡計(jì)算。②拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)村集體企事業(yè)拆遷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表表4-4村集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)工程補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額〔萬元〕重置成新價(jià)1225元/平方米8590010522.75搬遷補(bǔ)助費(fèi)25元/平方米85900214.75一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)1100元/平方米859009449合計(jì)20186.50以上合計(jì)：96516.79萬元拆遷總本錢詳見下表：住宅拆遷及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)工程補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額〔萬元〕區(qū)位補(bǔ)償費(fèi)1600元/平方米135725.2536374.37重置成新價(jià)800元/平方米135725.2510858.02搬家補(bǔ)助費(fèi)20元/平方米135725.25271.45空調(diào)移機(jī)費(fèi)400元/戶95338.12移機(jī)費(fèi)235元/戶95322.40有線電視拆移費(fèi)350元/戶95333.36熱水器改移費(fèi)300元/戶95328.59危電改造費(fèi)150元/戶95314.30臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi)5000元/戶953476.50提前搬家獎(jiǎng)5000元/戶953476.50工程配合獎(jiǎng)40000元/戶9533812.00停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)1100元/平方米20358.792239.47購房補(bǔ)貼費(fèi)1500元/平方米135725.2520358.79合計(jì)75003.87國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)區(qū)位補(bǔ)償(地價(jià))4000元/平方米1590.23956.68重置成新價(jià)1200元/平方米1590.23190.83搬遷補(bǔ)助費(fèi)25元/平方米1590.233.98一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助1100元/平方米1590.23174.93合計(jì)1326.42村集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)重置成新價(jià)1225元/平方米8590010522.75搬遷補(bǔ)助費(fèi)25元/平方米85900214.75一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)1100元/平方米859009449合計(jì)20186.50以上合計(jì)96516.79拆遷評(píng)估費(fèi)772.13拆遷效勞費(fèi)965.17撤除費(fèi)20元/平方米223215.48446.43總計(jì)98700.52第五章市政根底設(shè)施規(guī)劃實(shí)施方案朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)土地一級(jí)開發(fā)工程位于朝陽區(qū)高碑店三間房，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。通過本工程的實(shí)施，完成工程用地的地上物拆遷、大市政根底設(shè)施建設(shè)，使工程用地到達(dá)“九通一平”〔即宗地外通上水、通下水、通中水、通電、通路、通訊、通暖、通燃?xì)狻⑼ㄓ芯€電視，宗地內(nèi)土地平整〕。一、市政供水方案：1.現(xiàn)狀目前在用地紅線外無市政給水管網(wǎng)，經(jīng)咨詢自來水公司，本工程用水?dāng)M采用建設(shè)四口自備水源井，滿足本工程用水需要。2.用水量預(yù)測(cè)由于目前建筑規(guī)劃指標(biāo)不夠詳細(xì),所以用水量只能估測(cè).按控規(guī)指標(biāo)總建筑面積約為65萬平方米,其中居住面積暫按61萬平方米計(jì)算.用水量指標(biāo)為每天每建筑平方米6升,最高日用水量為3660立方米,配套建筑面積為4萬平方米,用水量指標(biāo)為每天每建筑平方米9升,最高日用水量為360立方米.3.供水建設(shè)方案擬在新建的道路上鋪設(shè)給水管道與水源井接通，DN300給水球墨鑄鐵管870米,二、市政雨水方案1.現(xiàn)狀北花園工程需改造現(xiàn)狀灌渠。2.建設(shè)方案本工程采用雨污水分流制，每條道路上均設(shè)置雨水管道，負(fù)擔(dān)道路及兩側(cè)地塊雨水排放，最終聚集到改造灌渠。建設(shè)雨水管道d500-d1000雨水管1218米，改造現(xiàn)狀灌渠。三、市政污水方案1.現(xiàn)狀目前北京市排水公司正在通惠河南側(cè)建設(shè)市政污水干管。本工程可接入該干管。2.建設(shè)方案本工程采用雨污水分流制，每條道路上均設(shè)置污水管道，負(fù)擔(dān)道路兩側(cè)地塊污水排放，并分別排入通惠河南側(cè)市政污水干管管道。本工程新建D400-D800污水管910米。四、市政供暖方案本工程擬建熱交換站3座，D300供熱管1457米。五、市政燃?xì)夥桨副竟こ虜M建D200-D300燃?xì)夤?187米。五、市政中水方案為節(jié)約用水，本工程綠化用水?dāng)M采用經(jīng)高碑店污水處理廠處理后可供利用水源。擬建設(shè)D100-D300中水管1728米。六、市政電信方案具體投資建設(shè)由網(wǎng)通公司負(fù)責(zé)。七、市政有線電視方案擬建設(shè)2孔有線電視電纜管孔2870米。八、市政供電方案為保證本工程用電需要，擬建設(shè)開閉站2座，新建10Ф150+2Ф100電力干線1214九、市政道路方案為保證本工程居民出行需要，擬建設(shè)道路27890平方米。十、市政建設(shè)費(fèi)用估算市政方案投資估算表表5.1序號(hào)工程單位工程量綜合單價(jià)合價(jià)〔萬元〕一道路工程2,501.051土方工程31.49道路土方立方米15746.742031.492路基路面工程1,123.33機(jī)動(dòng)車道路面平方米27890195543.86機(jī)動(dòng)車道路基平方米21651.77380173.21非機(jī)動(dòng)車道路面平方米12873.37175225.28非機(jī)動(dòng)車道路基平方米14160.7077099.12路緣石米125926581.853附屬設(shè)施工程484.56人行步道磚平方米33574.6785285.38盲道磚平方米629.871006.30人行道基層平方米37624.99445169.31雨水篦個(gè)72532523.56樹池座195-4綠化工程689.62綠籬/花草平方米79605.5186.63689.62樹木棵170-5交通工程米1752982172.05紅線道路面積二雨污水工程3,324.181雨水工程3,190.361.1管道土方-D1000管道米12181125.67137.111.2管道鋪設(shè)-D1000管道米12182165.23263.731.3灌渠改造2,789.53雨水附屬構(gòu)筑物-零星工作項(xiàng)-2污水工程133.822.1管道土方55.04D800管道米910604.855.042.2管道鋪設(shè)78.79D800管道米910651.0859.258附屬構(gòu)筑物910198.7218.08管件項(xiàng)91015.741.43零星工作項(xiàng)0.02三供水工程371.14管道土方米1870214.6740.14供水管道DN300米18701177.17220.13附屬構(gòu)筑物187058.1310.87自備井座4250000100.00管件項(xiàng)零星工作項(xiàng)四中水工程246.54管道土方米1728214.6737.09中水管道DN100米552.75-中水管道DN200米850.39-中水管道DN300米17281177.17203.41閥門井/閘井/檢查井座172834.886.03管件項(xiàng)-零星工作項(xiàng)-五24孔電信管道公里14400000六有線電視工程300.00電信管道孔公里12.5240000300.00七供熱工程1,587.74管道土方米14571545.52225.18供熱管ＤＮ３００米14574204.21612.55熱交換站座32500000750.00八燃?xì)夤こ?52.83管道土方米2187317.9469.53中壓管道DN300米21871004.55219.70附屬構(gòu)筑物米2187290.8163.60管件項(xiàng)-零星工作項(xiàng)-九電力工程1,236.72管道土方米1214415.6750.4610Ф150+2Ф100電力管道米12142357.98286.26開閉站座24500000900.00零星工作項(xiàng)-合計(jì)9,920.20第六章土地供給方案一、供地方案1.開發(fā)方案本工程土地一級(jí)開發(fā)預(yù)計(jì)一級(jí)開發(fā)總體需要時(shí)間為18個(gè)月，預(yù)計(jì)供地時(shí)間為2009年2月。本工程供給土地538328平方米，其中建設(shè)用地面積為248582.4平方米，代征道路用地用地為119273.9平方米，代征綠化用地面積為170471.7平方米。2.銷售收入預(yù)測(cè)為了確定本工程開發(fā)完畢后土地在二級(jí)市場(chǎng)中能實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)價(jià)格，我們對(duì)工程所在區(qū)域周邊的商品住宅開發(fā)工程的銷售情況及二手房的成交價(jià)格進(jìn)行了分析，并在對(duì)北京市商品房售價(jià)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析的根底上，采用房地產(chǎn)評(píng)估中常用的假設(shè)開發(fā)法對(duì)本工程開發(fā)完畢后的土地市場(chǎng)售價(jià)進(jìn)行了測(cè)算和評(píng)估。假設(shè)開發(fā)法適用于現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。其公式為：宗地價(jià)格＝開發(fā)價(jià)值－本錢費(fèi)用－銷售費(fèi)用－開發(fā)商利潤〔1〕測(cè)算開發(fā)價(jià)值開發(fā)價(jià)值指房屋的市場(chǎng)價(jià)值。委估宗地為住宅用地，通過對(duì)委估宗地同類住宅用房市場(chǎng)的調(diào)查。本工程是朝陽區(qū)雙限商品房儲(chǔ)藏用地，由于政策限制雙限商品房銷售價(jià)格要比周邊普通商品房價(jià)格低10%左右。根據(jù)我們對(duì)工程周邊的住宅工程的售價(jià)調(diào)查，本工程周邊住宅工程的售價(jià)一般在7500元/平方米左右。通過對(duì)朝陽區(qū)商品房銷售價(jià)格變化趨勢(shì)分析，本工程二級(jí)開發(fā)成功后，周邊普通住宅均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/平方米，我們確定本工程二級(jí)開發(fā)成功后住宅局部售價(jià)為7000元，根據(jù)對(duì)類似工程商業(yè)配套用房局部的市場(chǎng)租金及售價(jià)的調(diào)查，我們確定商業(yè)局部的市場(chǎng)售價(jià)為10000元/平方米。選取的案例如下表：表6-1售價(jià)記錄時(shí)間工程名稱位置售價(jià)〔元/平方米〕2006.12水郡長安朝陽京通快速路雙橋出口，通惠河南路向西400米75002006.3朝陽旺角朝陽雙橋城鐵站南出口東行700米72002007.1珠江綠洲朝陽建國路18號(hào)京通高速路高碑店出口向東1800米路南78002005.6合生綠里〔珠江綠洲三期〕朝陽建國路18號(hào)京通高速路高碑店出口向東1800米路南7000〔2〕本錢費(fèi)用A.建造本錢根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料和委估宗地建筑物的實(shí)際狀況，確定住宅的建筑安裝費(fèi)取1500元/平方米，商業(yè)局部建筑安裝費(fèi)取2500元/平方米，開發(fā)期為兩年。紅線內(nèi)市政費(fèi)用按建安費(fèi)用的10％計(jì)，其它費(fèi)用按5％計(jì)。建造本錢為以上三項(xiàng)之和。B.不可預(yù)見費(fèi)取值范圍為建安費(fèi)用的5％－10％，根據(jù)物業(yè)情況，按建安費(fèi)用的5％計(jì)算。C.專業(yè)人士費(fèi)取值范圍為建造本錢的5％－10％，根據(jù)實(shí)際情況，按建造本錢的5％計(jì)算。D.貸款利息取以上三項(xiàng)合計(jì)款為基數(shù)，貸款利率取中國人民銀行2007年5月公布的一至三年期貸款利率6.75％，資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，假設(shè)開發(fā)期為二年，以復(fù)利計(jì)算?！?〕銷售費(fèi)用A.營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加取開發(fā)價(jià)值的5.5％B.買賣手續(xù)費(fèi)、代理及廣告宣傳費(fèi)取開發(fā)價(jià)值1.5％?！?〕利潤根據(jù)北京市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料，我們選定開發(fā)周期二年的工程投資回報(bào)率15％，取費(fèi)基數(shù)為建造本錢、專業(yè)人士費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)三項(xiàng)本錢費(fèi)用合計(jì)；由于商業(yè)局部為住宅的配套商業(yè)建筑，因此，取住宅工程的回報(bào)率作為商業(yè)用途局部的回報(bào)率。〔5〕求取熟地價(jià)A.開發(fā)余值開發(fā)余值＝開發(fā)價(jià)值－本錢費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利潤B.開發(fā)余值為開發(fā)完畢的土地使用權(quán)價(jià)格，包括了土地開發(fā)的利息和利潤，應(yīng)予以扣除，那么熟地價(jià)格為：熟地總價(jià)=開發(fā)余值÷｛1+［〔1+6.75%〕2-1］+6.75%｝居住用途假設(shè)開發(fā)法計(jì)算過程表6-2工程取值標(biāo)準(zhǔn)金額銷售單價(jià)7000單方造價(jià)1500紅線內(nèi)根底設(shè)施開發(fā)費(fèi)10%150其他費(fèi)用5%75建造本錢2＋3＋41725不可預(yù)見費(fèi)5.0%75專業(yè)人士費(fèi)5.0%86.25三項(xiàng)合計(jì)7=8=91886.25貸款利息6.75%128.40本錢費(fèi)用合計(jì)6+7+8+92014.65營業(yè)稅及附加5.50%385房地產(chǎn)買賣手續(xù)費(fèi)1.00%70代理及廣告宣傳費(fèi)0.50%35銷售費(fèi)用11+12+13490開發(fā)商利潤15%282.9375開發(fā)余值4212.41樓面熟地單價(jià)3267商業(yè)用途假設(shè)開發(fā)法計(jì)算過程表6-3工程取值標(biāo)準(zhǔn)金額銷售單價(jià)11000單方造價(jià)2200紅線內(nèi)根底設(shè)施開發(fā)費(fèi)10%220其他費(fèi)用5%110建造本錢2＋3＋42530不可預(yù)見費(fèi)5.0%110專業(yè)人士費(fèi)5.0%126.5三項(xiàng)合計(jì)7=8=92766.5貸款利息6.75%188.31本錢費(fèi)用合計(jì)6+7+8+92954.81營業(yè)稅及附加5.50%605房地產(chǎn)買賣手續(xù)費(fèi)1.00%110代理及廣告宣傳費(fèi)0.50%55銷售費(fèi)用11+12+13770開發(fā)商利潤15%414.975開發(fā)余值6860.22樓面熟地單價(jià)5320〔6〕綜合確定工程開發(fā)完畢后的可實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)格經(jīng)過上述測(cè)算，我們?cè)u(píng)估出該工程開發(fā)完畢后居住用途局部可實(shí)現(xiàn)的樓面熟地單價(jià)為3267元/平方米；商業(yè)配套局部可實(shí)現(xiàn)的樓面熟地單價(jià)為5320元/平方米?！?〕銷售收入預(yù)測(cè)工程規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按照90%的居住用地、10%的商業(yè)用地進(jìn)行計(jì)算，該地塊土地一級(jí)開發(fā)后熟地出讓收入預(yù)計(jì)為224490.71萬元。工程收入預(yù)測(cè)表表6-4規(guī)劃用途規(guī)劃建筑面積〔ha〕樓面熟地價(jià)〔元/m2〕熟地總價(jià)〔萬元〕居住58.133267189910.71商業(yè)配套6.5532034580合計(jì)64.63224490.713.供給土地開發(fā)狀態(tài)一級(jí)開發(fā)完成后，該工程供給的土地狀態(tài)為“九通一平”，即場(chǎng)地平整、通上、通下水、通中水、通電力、通訊、通有線電視、通暖、通燃?xì)?、通路。該局部開發(fā)本錢由將來通過招標(biāo)確定的一級(jí)開發(fā)主體支付完成。二、開發(fā)進(jìn)度預(yù)期2007年8月可完成土地一級(jí)開發(fā)主體的授權(quán)工作，簽訂一級(jí)開發(fā)委托合同。第一階段：2007年8月至2008年5月完成工程的開發(fā)立項(xiàng)、規(guī)劃審批、征地手續(xù)、拆遷手續(xù)。第二階段：2008年2月至2009年1月在評(píng)估的根底上，與村民及企業(yè)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，完成地上物的撤除。第三階段：2008年2月至2009年1月完成市政設(shè)施建設(shè)第四階段：2009年1月至2009年2月驗(yàn)收交地并組織入市交易。土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)度表表6-3TT+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7T+8T+9T+10T+11T+12T+13T+14T+15T+16T+17工程立項(xiàng)規(guī)劃手續(xù)辦理征地手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理拆遷評(píng)估村民動(dòng)遷建筑物撤除市政工程規(guī)劃意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證〔市政工程〕市政工程施工圖設(shè)計(jì)市政工程規(guī)劃許可證市政設(shè)施建設(shè)組織驗(yàn)收入市注：T為取得一級(jí)開發(fā)主體資格，簽訂授權(quán)委托協(xié)議時(shí)點(diǎn)，即一級(jí)開發(fā)零點(diǎn)第七章投資方案一、工程總投資估算本工程土地一級(jí)開發(fā)本錢表表7-1序號(hào)工程本錢一直接費(fèi)用141860.261征地費(fèi)用33239.741.1征地補(bǔ)償費(fèi)32092.001.2征地相關(guān)稅費(fèi)1147.742拆遷費(fèi)用98700.522.1拆遷補(bǔ)償費(fèi)96516.79居民拆遷費(fèi)75003.87村集體企業(yè)拆遷20186.50國有體企業(yè)拆遷費(fèi)1326.422.2評(píng)估效勞費(fèi)772.132.3拆遷效勞費(fèi)965.172.4撤除費(fèi)446.433市政費(fèi)用9920.003.1市政供水371.143.2市政下水3324.183.3中水工程246.543.4市政燃?xì)?52.833.5市政供暖1587.743.6電信0.003.7有線電視300.003.8電力1236.723.9市政道路2501.053.1臨時(shí)市政接用0.00二其它費(fèi)用422.211編制工程建議書〔代可研報(bào)告〕52.192土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制費(fèi)52.193編制市政規(guī)劃方案費(fèi)15.004用地普測(cè)及撥地定樁費(fèi)8.075編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)44.106編制交通影響評(píng)估費(fèi)64.637土地上市地價(jià)評(píng)估費(fèi)30.528地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)37.689委托入市交易費(fèi)41.7710招標(biāo)代理費(fèi)76.05三間接費(fèi)用40543.261貸款利息6295.302不可預(yù)見費(fèi)12049.153一級(jí)開發(fā)利潤12850.154營業(yè)稅9348.66四總本錢182825.73需要說明的是：1.征地、拆遷、市政建設(shè)費(fèi)用為前文所測(cè)算的一級(jí)開發(fā)本錢。2.其他費(fèi)用主要包括：〔1〕編制工程建議書〔代可研報(bào)告〕依據(jù)《國家計(jì)委<關(guān)于印發(fā)建設(shè)工程前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定>的通知》〔計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)〕，按照編制工程建議書的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本工程的咨詢費(fèi)用，計(jì)取基數(shù)為表7-1中總投資額?！?〕土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制費(fèi)依據(jù)《國家計(jì)委<關(guān)于印發(fā)建設(shè)工程前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定>的通知》〔計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)〕，按照編制可行性研究報(bào)告的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本工程的咨詢費(fèi)用，計(jì)取基數(shù)為表7-1中總投資額。〔3〕編制市政規(guī)劃方案費(fèi)根據(jù)國家物價(jià)局和建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》〔[1993]價(jià)費(fèi)字168號(hào)文〕計(jì)取?！?〕用地普測(cè)及撥地定樁費(fèi)依據(jù)《關(guān)于印發(fā)<測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格>和<測(cè)繪工程產(chǎn)品困難類別細(xì)那么>的通知》〔國測(cè)財(cái)字〔2002〕3號(hào)〕，財(cái)政部、國家計(jì)委《關(guān)于將局部行政事業(yè)性收費(fèi)轉(zhuǎn)為經(jīng)營效勞性收費(fèi)〔價(jià)格〕的通知》〔財(cái)綜〔2001〕94號(hào)〕計(jì)取?！?〕環(huán)評(píng)費(fèi)用根據(jù)《建設(shè)工程環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)取。〔6〕交評(píng)費(fèi)用根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于對(duì)局部新建工程進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知》〔市規(guī)發(fā)[2001]1001號(hào)〕計(jì)取。〔7〕土地上市地價(jià)評(píng)估費(fèi)依據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的通知》(京價(jià)〔房〕[1997]第398號(hào))的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計(jì)一級(jí)開發(fā)本錢和將來繳納的政府收益之和為根底計(jì)取?！?〕地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)國土資源部地質(zhì)環(huán)境司2005年4月《地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》〔試行稿〕計(jì)取?！?〕委托入市交易費(fèi)依據(jù)北京市儲(chǔ)藏中心入市交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計(jì)一級(jí)開發(fā)本錢和將來繳納的政府收益之和作為計(jì)取的根底?！?0〕招投標(biāo)代理費(fèi)依據(jù)國家計(jì)委《招標(biāo)代理效勞收費(fèi)管理暫行方法》〔計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)〕，計(jì)取基數(shù)為表7-1中總投資額。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用本工程貸款利息以直接費(fèi)用和其他費(fèi)用之和為計(jì)息根底，以開發(fā)周期×年計(jì)算，貸款利息的計(jì)算按照一年期貸款利率×%，以復(fù)利計(jì)算，計(jì)取財(cái)務(wù)費(fèi)用。4.不可預(yù)見費(fèi)：取上述直接費(fèi)用中的征地費(fèi)用、拆遷和市政費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%。5.一級(jí)開發(fā)利潤：取上述直接費(fèi)用和其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用之和的8%。6．兩稅一費(fèi)(營業(yè)稅及附加)取上述直接費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和貸款利息之和為基數(shù)，公式：(計(jì)取基數(shù))×5.5%/94.5%。根據(jù)工程規(guī)劃條件可以看出，總用地面積53.8328公頃，其中建設(shè)用地面積24.85824公頃，規(guī)劃總建筑面積64.63按照上述投資估算可以看出，本工程建設(shè)用地地面一級(jí)開發(fā)本錢7355元/平方米，樓面一級(jí)開發(fā)本錢為2829元/平方米。二、工程預(yù)期收入估算工程規(guī)劃居住用地規(guī)劃建筑面積64.63萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按18個(gè)月后土地出讓的居住用地樓面熟地價(jià)3267元/平方米，商業(yè)配套用地樓面熟地價(jià)5320元/平方米，該地塊土地一級(jí)開發(fā)后熟地出讓收入預(yù)計(jì)為224490.71萬元。三、工程預(yù)期收益如果不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，根據(jù)上述測(cè)算可以看出，本工程預(yù)期可以收回土地一級(jí)開發(fā)本錢，預(yù)計(jì)土地出讓金總額為27152萬元，那么可實(shí)現(xiàn)土地收益14512.98萬元，本錢收益率為6.9%。預(yù)期可實(shí)現(xiàn)的土地出讓金出讓金計(jì)算表表7-2規(guī)劃用途出讓金水平〔元/平方米〕規(guī)劃建筑面積〔萬平方米〕出讓金總價(jià)〔萬元〕居住40058.1323252商業(yè)配套6006.53900合計(jì)27152工程利潤表表7-3總本錢〔萬元〕預(yù)期總收入〔萬元〕預(yù)期利潤〔萬元〕209977.73〔含出讓金〕224490.7114512.98四、工程現(xiàn)金流量分析1.財(cái)務(wù)效益分析根據(jù)前面的測(cè)算，本工程財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔IRR〕為2.4%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕為30250.32萬元〔ic=6.3%〕，投資回收期為1.5年。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果說明，該工程盈利能力一般，工程從社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益角度綜合考慮可行。工程現(xiàn)金流量分析表表7-4序號(hào)工程1月2月3月4月5月6月7月8月9月1現(xiàn)金流入0.000.000.000.000.000.000.000.000.002現(xiàn)金流出2275.862275.862275.867815.8216867.5316867.5316867.5316867.5316867.532.1征地費(fèi)用0.000.000.005539.965539.965539.965539.965539.965539.962.2拆遷費(fèi)用0.000.000.000.008225.048225.048225.048225.048225.042.3市政建設(shè)費(fèi)用0.000.000.000.00826.67826.67826.67826.67826.672.4其他費(fèi)用23.4623.4623.4623.4623.4623.4623.4623.4623.462.5間接費(fèi)用2252.402252.402252.402252.402252.402252.402252.402252.402252.40貸款利息349.74349.74349.74349.74349.74349.74349.74349.74349.74不可預(yù)見費(fèi)669.40669.40669.40669.40669.40669.40669.40669.40669.40一級(jí)開發(fā)利潤713.90713.90713.90713.90713.90713.90713.90713.90713.90營業(yè)稅519.37519.37519.37519.37519.37519.37519.37519.37519.373納入土地入市底價(jià)的其他本錢0.000.000.000.000.000.000.000.000.004凈現(xiàn)金流量-2275.86-2275.86-2275.86-7815.82-16867.53-16867.53-16867.53-16867.53-16867.535累計(jì)凈現(xiàn)金流量-2275.86-4551.72-6827.57-14643.39-31510.92-48378.44-65245.97-82113.50-98981.02〔接上表〕序號(hào)工程合計(jì)10月11月12月13月14月15月16月17月18月1現(xiàn)金流入224490.710.000.000.000.000000224490.712現(xiàn)金流出182825.7311327.5711327.5711327.5711327.5711327.5711327.5711327.572275.862275.862.1征地費(fèi)用33239.740.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2拆遷費(fèi)用98700.528225.048225.048225.048225.048225.048225.048225.040.000.002.3市政建設(shè)費(fèi)用9920.00826.67826.67826.67826.67826.67826.67826.670.000.002.4其他費(fèi)用422.2123.4623.4623.4623.4623.4623.4623.4623.4623.462.5間接費(fèi)用40543.262252.402252.402252.402252.402252.402252.402252.402252.402252.40貸款利息6295.30349.74349.74349.74349.74349.74349.74349.74349.74349.74不可預(yù)見費(fèi)12049.15