房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)新手必看

房地產(chǎn)根底學(xué)問(wèn)手必看一、房地產(chǎn)根底學(xué)問(wèn)1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱〔又稱不動(dòng)產(chǎn)〕。2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋亍渭兊姆课?、土地房屋的綜合體3、房地產(chǎn)的特征：a、房地產(chǎn)位置的固定性〔土地不行移，房屋也不行動(dòng)〕；b、房地產(chǎn)地域的差異性〔每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同〕；c、房地產(chǎn)的高值、耐久性〔價(jià)格貴、土地永久的〕；d、房地產(chǎn)的保值、增值性〔貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值〕；4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱〔占有、使用、收益、處分等權(quán)利〕。5、房屋分類：a、功能用途：居住用房〔小區(qū)、高品住宅〕、工業(yè)用房〔廠房、倉(cāng)庫(kù)〕、商業(yè)用房〔門面、商場(chǎng)〕、辦公用房〔寫字樓〕、行政用房〔軍事、學(xué)校等單位用房及城市〕；b、建筑構(gòu)造：鋼構(gòu)造、鋼筋混凝土構(gòu)造、磚混構(gòu)造、磚木構(gòu)造和其他；c、全部權(quán)歸屬：公房〔直管公房和自管公房等〕和私房；6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱〔使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利〕。7、土地分類：a、開(kāi)發(fā)利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商業(yè)效勞用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特別用地等；8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理和效勞的行業(yè)。包括：a、土地開(kāi)發(fā)； b、房屋建設(shè)、修理、治理；c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓； d、房屋全部權(quán)的買賣、租賃；e、房地產(chǎn)抵押貸款； f、房地產(chǎn)市場(chǎng)；9、土地使用權(quán)：就是土地全部者依據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利〔指依法對(duì)土地經(jīng)營(yíng)、利用和收益的權(quán)利〕。土地公有制實(shí)行了兩種形式：即集體全部制和國(guó)家全部制。a〕農(nóng)村土地承受了集體全部制，屬于農(nóng)民集體全部；b〕城市土地實(shí)行國(guó)家全部制的形式，屬于全民全部；任何個(gè)人不能取得土地的全部權(quán)。土地使用獲得的方式：劃拔：無(wú)償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場(chǎng)等市政建設(shè)工程；出讓：從國(guó)家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議〔200-250萬(wàn)/畝〕、招標(biāo)〔提出底價(jià)，依據(jù)使用用途和價(jià)格取得〕、拍賣〔價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過(guò)正規(guī)渠道取得〕；10、房地產(chǎn)市場(chǎng)：a、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體〔亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)〕；b、二級(jí)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商獲得土地后，投入肯定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者〔建商品房的買賣市場(chǎng)〕；c、三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑〔二手房〕；房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)造善一覽表：市場(chǎng)稱謂 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、增量商品房市場(chǎng)、住房一級(jí)市場(chǎng)等 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、存量商品房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、住房二級(jí)市場(chǎng)等市場(chǎng)主體 政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)〔投資者〕 開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主 業(yè)主市場(chǎng)客體

國(guó)有土地使用權(quán) 增量商品房

存量商品房、已售舊公房、私房交易方式 拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 出售、出租等買賣、租賃、交換等11、土地使用權(quán)出讓：指國(guó)家以土地全部者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國(guó)家和用地單位或個(gè)人。12、土地產(chǎn)權(quán)：包括土地全部權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)；地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獵取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利；租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獵取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；13、土地使用年限：指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方商定土地使用者可以使用的年限。1〕土地使用權(quán)出讓年限：a70年；b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；c、商業(yè)、旅游、消遣用地40年；PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國(guó)家指定的則遵照?qǐng)?zhí)行；2〕土地使用年限到期后如何處理：a、國(guó)家有權(quán)無(wú)條件的收回該土地；b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房；c、工程的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以連續(xù)使用。PS：b、c條完全存在的狀況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購(gòu)置使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無(wú)條件收回；14、商品房：開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)展開(kāi)發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是在獵取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場(chǎng)、酒店、市場(chǎng)。15、商品房的預(yù)售制度：五證二書五證：〈國(guó)有土地使用證〉、〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程施工許可證〉、〈商品房預(yù)售許可證〉二書：〈質(zhì)量保證書〉、〈使用說(shuō)明書〉、兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充商定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房人供給的對(duì)商品房住宅擔(dān)當(dāng)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的緣由主要有資金缺乏、設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)峻質(zhì)量問(wèn)題，格外建設(shè)等。17、樓花：指已經(jīng)開(kāi)工建筑，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格優(yōu)待，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價(jià)。18、炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋?！铂F(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，5%的營(yíng)業(yè)稅，為了掌握炒房〕19、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房?！矁r(jià)格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)視建筑材料、質(zhì)量〕20、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)視部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房?！布促I即入住、價(jià)格高、戶型過(guò)時(shí)、選擇空間不大〕21、經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給寬闊中低收入家庭的商品房〔帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性〕。不是人人可以買到，必需符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)置。長(zhǎng)沙房口，25歲以上，65㎡以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購(gòu)置，65㎡以外以商品房?jī)r(jià)購(gòu)置，5年后才能轉(zhuǎn)賣〕。22、二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)展再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。23、誠(chéng)意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開(kāi)發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)〔一般可以獲得開(kāi)發(fā)商的折扣承諾〕。24、定金：指當(dāng)事人商定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的肯定數(shù)額的貨幣〔能擔(dān)保債權(quán)人的作用〕不能返還。25、訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。26、玄關(guān)：登堂入室的第一張門進(jìn)去的地方，開(kāi)門區(qū)域。272層以上，供多戶人家居住的建筑。28、純辦公樓：專為各類公司日常運(yùn)作供給辦公活動(dòng)的大樓。29、綜合樓：居家、辦公、商場(chǎng)、集合一體的大樓。30、商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。31、別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建筑的供療養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE〔聯(lián)體別墅、單排別墅〕。32、SHOPPINGMALL：一站式購(gòu)物，集購(gòu)物、消遣、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國(guó)〔也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)〕。33、物業(yè)治理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，承受業(yè)主〔或使用人〕的托付，對(duì)物業(yè)實(shí)話專業(yè)化治理，并向業(yè)主〔或使用人〕供給高效、周到效勞的行為。34、物業(yè)治理內(nèi)容：對(duì)房屋及其附屬設(shè)備治理、修理；對(duì)房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施治理；向業(yè)主供給其他綜合性或特約的效勞等。物業(yè)治理屬社區(qū)治理范疇。35、業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)治理具有打算權(quán)的組織形式。36、業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)治理具有打算權(quán)的組織。37、業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治治理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。38、一次性付款：指購(gòu)房戶在購(gòu)置商品房時(shí)，在沒(méi)有享受政策性貸款的狀況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。39、分期付款：購(gòu)房者簽約后，將購(gòu)房款分成假設(shè)干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款〔針對(duì)期房〕，交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。40、銀行按揭：指以購(gòu)房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購(gòu)房貸款的方式。即購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過(guò)后，取得房屋總價(jià)的局部貸款，依抵押商定，按期按時(shí)間段向銀行歸還貸款本息，并供給房地產(chǎn)作為歸還貸款的擔(dān)保〔一般的購(gòu)房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年〕。41、公積金：全稱“住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國(guó)家規(guī)定繳存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金〔門面不行〕。繳存比例：均不得低于職5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個(gè)人繳存；二是由職工所在單位繳存；42、個(gè)人住房公積金貸款：指參與了住房公積金制度的職工，在購(gòu)置、建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金缺乏愿以購(gòu)或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金治理中心申請(qǐng)的貸款。43、契稅：指房屋全部權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的肯定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收44、公共修理基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)基金45、生地：指未經(jīng)開(kāi)發(fā)，尚未開(kāi)成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地。46、起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)全部房源中的最低銷售價(jià)格〔一般指戶型、朝向、格局不好的樓房?jī)r(jià)格，各層的差價(jià)幾十~幾百元〕。47、基價(jià)：即“根底價(jià)”指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的根本價(jià)格。是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒(méi)有關(guān)系〔樓層、朝向不同價(jià)格也不同〕。48、均價(jià)：即物業(yè)的平均銷售價(jià)格，將本物業(yè)各套房子的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)〕。49、本錢價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)依據(jù)建筑公有住宅的平均本錢測(cè)定的價(jià)格。包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)； B、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；C、建安工程費(fèi)； D、住宅小區(qū)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)；E、治理費(fèi)； F、貸款利息； 、稅金；二、建筑根底學(xué)問(wèn)：1、三通一平：是指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)展的通水、通電、通路、土地平坦。2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通和土地平坦?、占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積。4、建筑面積：指建筑物外墻〔柱〕勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)置的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和〔在住房買賣中，一般不承受使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格〕。7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)：指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩局部組成：一〕室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、構(gòu)造轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防掌握室、為整棟樓層效勞的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)構(gòu)造的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等；二〕套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻〔包括山墻〕墻體水平投影面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。8、有用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。9、計(jì)租面積：住宅用房按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì)算。10、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各局部建筑面積的總和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)11、容積率：總建筑面積/總用地面積〔多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低〕12、建筑密度：基底面積之和/總占地面積*100%13、綠化率：指工程規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。公式：植被垂直面積/占地面積*100%14、綠地率：全部住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%25%〔不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地〕。綠化掩蓋率＞綠化率〔綠化所占面積〕＞綠地率15、得方率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積〔銷售面積〕之比套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e16、開(kāi)間：住宅房子的橫向?qū)挾取?進(jìn)深：住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上外表至上層樓板下外表的距離。19、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和掩蓋土小2平方米的土地。20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒(méi)有封。21、復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。22、錯(cuò)層：房?jī)?nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分別。23、磚混構(gòu)造：由磚和混凝土組成，承重墻〔四周不能動(dòng)，梁柱都不能動(dòng)〕。24、框架構(gòu)造：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木構(gòu)造、鋼筋混凝土、框簡(jiǎn)構(gòu)造、鋼體構(gòu)造等。25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。鋼筋構(gòu)造：60-80年 磚混構(gòu)造：40-60年 磚木構(gòu)造：30-50年 其他：15年以下26、土地計(jì)量單位：里=100萬(wàn)平方米〔km2〕 1公頃=1萬(wàn)平方米〔hm2〕1公頃=15畝 1畝=667平方米27、住宅的樓層劃分的規(guī)定：低層住宅為：1-3層 多層住宅為：4-6層 高層住宅為：10-30層 超高層住宅為：40層以上三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)學(xué)問(wèn)：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：在依法取得土地使用權(quán)的土地上依據(jù)使用性質(zhì)和要求進(jìn)展根底設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。2、土地開(kāi)發(fā)：將生地〔不具備使用條件的土地〕開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。3、房屋開(kāi)發(fā)：由買得土地使用權(quán)的進(jìn)展商，對(duì)土地進(jìn)展平坦，修路鋪設(shè)上下水管道