土地法 學(xué)課件

土地法學(xué)

華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院

陳銀蓉

HotTip

?課程性質(zhì)、地位、任務(wù)

-本課程是土地資源管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)課。

-學(xué)習(xí)本課程的目的是使學(xué)生掌握土地法學(xué)的基礎(chǔ)知識(shí)、基本理論，熟悉現(xiàn)行

土地管理的法律、法規(guī)、政策及其精神實(shí)質(zhì)。

-為今后從事土地管理工作和土地科學(xué)研究奠定法學(xué)基礎(chǔ)。

?教學(xué)目標(biāo)

-1.掌握土地法學(xué)基本知識(shí)和理論，理解現(xiàn)行土地管理主要法律、法規(guī)和政策

的精神實(shí)質(zhì)；

-2.掌握土地執(zhí)法的基本理論和方法。為從事有關(guān)土地管理工作和行政執(zhí)法工

作奠定土地法學(xué)基礎(chǔ)；

-3.能正確表述現(xiàn)行土地法規(guī)的主要內(nèi)容和實(shí)質(zhì)，具備土地法規(guī)的一般咨詢(xún)能

力；

-4.理解的土地法規(guī)和政策，獨(dú)立完成典型土地違法案例的分析，并提出處理

的辦法和法律依據(jù)。

?考核方式及成績(jī)?cè)u(píng)定

-課程考核方式：綜合作業(yè)，課程考試。

-課程成績(jī)?cè)u(píng)定：平時(shí)作業(yè)及考勤（40%）,結(jié)業(yè)考試（60%）o

第一章緒論

>學(xué)習(xí)提要：通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，重點(diǎn)了解土地及土地法的概念、特征，理解土地基

本國(guó)策的內(nèi)容及主要精神；熟悉土地法的淵源和土地法與其他法律的聯(lián)系、區(qū)別。

A第一節(jié)土地法與土地法學(xué)概述

A第二節(jié)土地法的調(diào)整對(duì)象和調(diào)整方法

A第三節(jié)土地基本國(guó)策

A第四節(jié)土地法的淵源

A第五節(jié)土地法與其他法律部門(mén)的關(guān)系

第一節(jié)土地法與土地法學(xué)概述

■-土地法概念

A土地的概念：從土地立法的角度來(lái)解釋土地，一般認(rèn)為是地球陸地表層，即：

一國(guó)領(lǐng)土范圍內(nèi)的陸地、內(nèi)陸水域、灘涂、島嶼等一切土地。我國(guó)土地管理

法中界定的土地包括國(guó)家和集體所有的農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地和其他未開(kāi)發(fā)利

用的土地。這是從土地用途角度對(duì)土地所作的科學(xué)分類(lèi)，有利于土地用途管

制制度的實(shí)施。

>土地特征：

>①土地是非人力所能創(chuàng)造自然資源。

>②土地面積有限。

>③土地位置具有固定性。

>④土地使用價(jià)值具有永續(xù)性。

二、土地法的概念和特征

>>（-）土地法而概念：土地法是調(diào)整在土地的規(guī)劃、管理、保護(hù)、利用、監(jiān)督過(guò)

程中所發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。

?1.土地法是國(guó)家制定或認(rèn)可的行為規(guī)范。

2.土地法調(diào)整以土地為客體而形成的社會(huì)關(guān)系。

3.土地法是調(diào)整土地關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。

>（二）土地法的特征

*1.土地法通過(guò)調(diào)整人與人的關(guān)系來(lái)規(guī)范人與土地的關(guān)系。

2.土地法涉及的范圍具有廣泛性。

3.土地法的實(shí)施方式具有科學(xué)技術(shù)性。

三、土地法學(xué)的概念

>（-）土地法學(xué)的概念：土地法學(xué)是以土地法即調(diào)整土地關(guān)系的法律規(guī)范為研

究對(duì)象，它是以研究土地法的制定、解釋、闡述、評(píng)價(jià)、應(yīng)用于調(diào)整人地之間法

律關(guān)系的一門(mén)學(xué)科。

>（二）土地法學(xué)的研究目的：是以法律的形式，規(guī)范土地在開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)、

改造過(guò)程中，一切對(duì)土地的作為或不作為都牢固地建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上，以保證

土地的優(yōu)化配置和合理、有效的保護(hù)和利用，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和土地的可持續(xù)的

發(fā)展。

（三）土地法學(xué)的研究特點(diǎn)

>特點(diǎn)之一：防患于未然

>特點(diǎn)之二：在于最大限度地促進(jìn)人類(lèi)幸福

>特點(diǎn)之三：從事物現(xiàn)狀分析其自身矛盾確立土地立法原則，使現(xiàn)有與應(yīng)有統(tǒng)一

>特點(diǎn)之四：明確土地?cái)?shù)量與質(zhì)量的關(guān)系

四、土地法學(xué)研究的主要內(nèi)容

>土地法學(xué)的主要理論的研究

?土地法本土資源的研究

土地公有制學(xué)說(shuō)的研究

?土地法的生態(tài)職能與可持續(xù)發(fā)展的研究

?現(xiàn)代物權(quán)制度理論的研究

。土地自然特性的研究

>土地法律體系和法律關(guān)系的研究

?土地法律體系的研究

土地法律關(guān)系的研究

>土地地權(quán)和產(chǎn)權(quán)制度的研究

>土地金融和市場(chǎng)交易的研究

>土地租、稅、費(fèi)的研究

>土地管理制度與監(jiān)察制度的研究

土地法學(xué)的研究方法

>傳統(tǒng)的法學(xué)研究方法

*調(diào)查實(shí)證研究方法

?:?分析比較的方法

歷史研究的方法

?綜合研究論證的方法

側(cè)重學(xué)理的研究方法

運(yùn)用唯物辯證的研究方法

>土地法學(xué)研究的特有方法

*協(xié)調(diào)人、地、環(huán)境相互關(guān)系的研究方法

以土地的價(jià)值取向作為進(jìn)行判別的研究方法

以超前意識(shí)研究土地法學(xué)的方法

第二節(jié)土地法的調(diào)整對(duì)象和調(diào)整方法

>一、土地法的調(diào)整對(duì)象：土地法律規(guī)范所調(diào)整的、以土地為客體而產(chǎn)生的各種

社會(huì)關(guān)系。即土地關(guān)系。有兩種類(lèi)型：縱向的土地資源管理關(guān)系，橫向的平等主

體間的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系。

>二、土地法的調(diào)整方法：取決于土地法調(diào)整對(duì)象的性質(zhì)。

>(-)行政的調(diào)整方法

>(二)經(jīng)濟(jì)調(diào)整方法

土地法調(diào)整方法

>(-)行政的調(diào)整方法

A在縱向土地資源行政管理關(guān)系中，土地行政主管部門(mén)有權(quán)依法履行職責(zé)，對(duì)

當(dāng)事人在土地規(guī)劃管理、保護(hù)、開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，有關(guān)當(dāng)

事人必須服從。

A土地行政主管部門(mén)有權(quán)要求當(dāng)事人按照土地利用規(guī)劃，合理使用土地，切實(shí)

保護(hù)耕地，有關(guān)當(dāng)事人必須服從。

A土地行政主管部門(mén)依法履行職責(zé)時(shí)，有權(quán)要求當(dāng)事人予以配合。

土地法調(diào)整方法

>(二)經(jīng)濟(jì)調(diào)整方法

A以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，雙方法律地位平等。

A設(shè)立、變更或終止土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持雙方當(dāng)事人自愿的原則，

不允許以強(qiáng)凌弱，以大欺小。

A土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系中當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的確立，應(yīng)堅(jiān)持互惠、互利、等價(jià)、有

償?shù)脑瓌t。

第三節(jié)土地基本國(guó)策

?一、土地基本國(guó)策的概念

?:?是指國(guó)家為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，在規(guī)劃、管理、利用土地資源方面

確定的具有戰(zhàn)略性的方針、策略，是中央及地方各級(jí)政府指定、實(shí)施其他具

體政策必須遵循的基本準(zhǔn)則。

?:?以立法形式確立的基本國(guó)策表述為：i°十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)

耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)采取措施、全面規(guī)劃、嚴(yán)格管理、保

護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。i土

二、各級(jí)政府在落實(shí)土地基本國(guó)策方面承擔(dān)的責(zé)任

>（-）組織編制土地利用總體規(guī)劃是各級(jí)政府的法定職責(zé)

>（-）確保本轄區(qū)內(nèi)耕地總量不減少是省級(jí)政府的法定義務(wù)

>（三）國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度

>（四）國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度

>（五）非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須十分珍惜和合理使用土地

>（六）各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)采取措施，維護(hù)排灌工程設(shè)施，改造中、低產(chǎn)田，整治閑散

地和廢棄地

>（七）縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府應(yīng)當(dāng)組織農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，按照土地利用總體規(guī)劃，

對(duì)田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)

生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境

第四節(jié)土地法的淵源

>法的淵源是指法律創(chuàng)立的方式，以及法律以外的表現(xiàn)形式。

>根據(jù)我國(guó)土地法律規(guī)范的不同制定機(jī)關(guān)及其效力方面的差異，我國(guó)土地法律制度

的存在形式即土地法的淵源有：

?:?一、憲法

二、法律

。三、國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)

。四、國(guó)務(wù)院所屬部、委發(fā)布的行政規(guī)章

->五、地方法規(guī)

。六、最高人民法院的司法解釋

。七、其他法的淵源

第五節(jié)土地法與其他法律部門(mén)的關(guān)系

>一、土地法在我國(guó)法律體系中的地位

>憲法是根本大法，是制定一切法律的依據(jù)，屬于第一層次；而民法、刑法、經(jīng)

濟(jì)法、行政法、訴訟法等則屬于憲法以下的第二層次的基本法。

>土地法屬于經(jīng)濟(jì)法的一個(gè)分支，屬于我國(guó)法律體系中第三層次的部門(mén)法。在經(jīng)

濟(jì)法沒(méi)有形成以前，也沒(méi)有土地法學(xué)的概念。土地法與其他部門(mén)經(jīng)濟(jì)法相比；

則又有其個(gè)性本身的特點(diǎn)。

>二、土地法與其他法律部門(mén)的關(guān)系

?（一）土地法與憲法

?（二）土地法與民法

-:?（三）土地法與行政法

?（四）土地法與刑法

（五）土地法與訴訟法

思考題

>1.土地法概念和法律特征。

>2.土地法的調(diào)整對(duì)象和調(diào)整方法。

A3.土地法的淵源。

>4.土地法與其他法律的聯(lián)系與區(qū)別。

>5.土地法學(xué)的概念及研究對(duì)象。

>6.土地法學(xué)研究的主要內(nèi)容。

第二章土地立法概況

/［學(xué)習(xí)提要］通過(guò)本章學(xué)習(xí)，主要了解土地立法的一般社會(huì)意義和我國(guó)土地立法

的目的，了解我國(guó)土地立法的基本情況，重點(diǎn)掌握土地立法權(quán)限、土地立法的基

本原則和指導(dǎo)思想、現(xiàn)行《土地管理法》的指導(dǎo)思想和基本內(nèi)容.

第一節(jié)土地立法概述

■一、土地立法的一般社會(huì)意義

■二、土地立法的目的

>（一）維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制。

>（二）科學(xué)規(guī)劃、有效保護(hù)、合理利用土地資源。

>（三）切實(shí)保護(hù)耕地。

>（四）促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

三、土地立法的概念和特征

■土地立法的概念

>土地立法是指國(guó)家立法機(jī)關(guān)通過(guò)依照立法程序制定、修改或廢止各項(xiàng)土地法

律，調(diào)整社會(huì)關(guān)系的一種國(guó)家活動(dòng)。

>立法有狹義和廣義兩種含義。

A狹義的立法是指最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)依照法定權(quán)限和程序制定、修改和廢止法律的

專(zhuān)門(mén)活動(dòng)。

A廣義立法是指有權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)依照法定權(quán)限和程序制定、修改和廢止各種具有不

同法律效力的規(guī)范文件的活動(dòng)。

四、土地立法的指導(dǎo)思想

■十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地的立法指導(dǎo)思想

■促進(jìn)改革開(kāi)放的立法指導(dǎo)思想

■土地資源管理與資產(chǎn)管理并重的立法指導(dǎo)思想

■建立和規(guī)范土地市場(chǎng)的立法指導(dǎo)思想

五、土地立法的基本原則

>1.保護(hù)土地的社會(huì)主義公有制原則

>2.保護(hù)合法土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的原則

>3.保護(hù)耕地原則

?4.合理利用土地原則

>5.土地有償使用的原則

>6.實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境三效益相統(tǒng)一得原則

>7.正確處理好國(guó)家與土地利用或使用者之間的物質(zhì)利益關(guān)系的原則

>8.土地統(tǒng)一管理原則

第二節(jié)土地立法權(quán)限

?一、立法權(quán)限的概念

?:?所謂立法權(quán)是指國(guó)家制定、修改和廢止法律的權(quán)力。

?:?全國(guó)人民代表大會(huì)和全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)行使國(guó)家立法權(quán)；

?:?國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)；

?:?省級(jí)和省人民政府所在地的市人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)，在不同憲法、

法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，制定地方性法規(guī)；

?:?民族自治地方的人民代表大會(huì)有權(quán)依照當(dāng)?shù)孛褡宓奶攸c(diǎn)，制定自治條例和單

行條例，報(bào)省或者自治區(qū)人大常委會(huì)及全國(guó)人大常委會(huì)批準(zhǔn)后生效，報(bào)全國(guó)

人大常委會(huì)備案。

（一）國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的立法權(quán)限

>1.全國(guó)人民代表大會(huì)的立法權(quán)限

A修改憲法；制定和修改刑事、民事、國(guó)家機(jī)構(gòu)的和其他的基木法律。

>2.全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)的立法權(quán)限

A制定除應(yīng)由全國(guó)人民代表大會(huì)制定的基本法律以外的其他法律。也就是說(shuō)制定除

刑法、民法、國(guó)家機(jī)構(gòu)等基本法律以外的法律；

A在全國(guó)人民代表大會(huì)閉會(huì)期間，對(duì)全國(guó)人民代表大會(huì)制定的基本法律有權(quán)進(jìn)行部

分的修改和補(bǔ)充；有權(quán)解釋?xiě)椃ê头桑挥袡?quán)撤銷(xiāo)同憲法、法律相抵觸的行政法規(guī)、

地方性法規(guī)以及有關(guān)的決定、命令等。

3.地方權(quán)力機(jī)關(guān)的立法權(quán)限

>①省一級(jí)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)；

A②省一級(jí)人民政府所在地的市和經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市的人民代表大會(huì)及

其常務(wù)委員會(huì)；

A③民族自由地力的人民代表大會(huì)。

A前兩者有權(quán)在不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，制定地方性法規(guī)，但

省級(jí)人民政府所在地的市和較大的市的人大及其常委會(huì)制定的地方性法規(guī)，須經(jīng)省

級(jí)人大批推后生效；

A后者有權(quán)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況，制定自治條例和單行條例，按規(guī)定的程序經(jīng)省級(jí)人

大常委會(huì)批準(zhǔn)后生效。

（二）國(guó)家行政機(jī)關(guān)的立法權(quán)限

>1.國(guó)務(wù)院的立法權(quán)限：國(guó)務(wù)院在立法方面享有的權(quán)限主要是制定行政法規(guī)。

A一是憲法規(guī)定享有的行政法規(guī)制定權(quán)。

A二是全國(guó)人民代表大會(huì)授予國(guó)務(wù)院的制定行政法規(guī)權(quán)。

>2.國(guó)務(wù)院各部門(mén)的立法權(quán)限：國(guó)務(wù)院各部、委有權(quán)制定部門(mén)規(guī)章。

A3.地方人民政府的立法權(quán)限：地方政府的立法權(quán)限是制定規(guī)章，而且享有立

法權(quán)的機(jī)關(guān)只有省一級(jí)政府、省一級(jí)政府所在地的市的市政府以及較大的市

的市政府。除此以外的地方政府沒(méi)有規(guī)章制定權(quán)。

第三節(jié)土地立法程序

■一、土地立法程序的概念及其意義

A立法程序是立法機(jī)關(guān)制定、修改和廢止法律的活動(dòng)。

A立法程序可使立法活動(dòng)規(guī)范化、科學(xué)化，

A立法程序有助提高土地立法質(zhì)量。立法的過(guò)程，就是程序性的決策過(guò)程。

>立法程序是法律產(chǎn)生具有強(qiáng)制性的普遍約束力的必經(jīng)步驟。

■二、土地法律的立法程序

>是指國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)制定法律的程序。

A（一）法律草案的提出

>（二）法律草案的審議

A（三）法律的通過(guò)

A（四）法律的公布與實(shí)施

第四節(jié)中國(guó)的土地立法概況

■一、新中國(guó)成立前的土地立法狀況

A（一）奴隸社會(huì)的土地立法

>（二）封建社會(huì)的土地立法狀況

?封建社會(huì)的土地立法是確認(rèn)和維護(hù)封建地主的土地私有制。

?其標(biāo)志之一是公元前594年，魯國(guó)宣布實(shí)行j°初稅畝i土，即不論公田、私

田，一律按土地?cái)?shù)目納稅。這就從法律上承認(rèn)私田的合法性。

>（三）民國(guó)時(shí)期的土地立法

>（四）新民主主義革命時(shí)期的土地立法

二、新中國(guó)成立后的土地立法概況

>（一）土地立法的初期階段（1949—1966年）

?:?這一時(shí)期的土地法規(guī)主要有：《土地改革法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》、

《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》、《高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》、《農(nóng)村

人民公社工作條例》等。

>（二）土地立法遭到破壞階段（1966—1978年）

>（三）土地立法的發(fā)展和完善階段（1978-1990年，1990-至今）

A我國(guó)于1982年2月13日和同年5月4日分別發(fā)布了《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》和

《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》。這兩個(gè)條例對(duì)村鎮(zhèn)建房和國(guó)家建設(shè)征用土地所

涉及的具體問(wèn)題和違法處罰做出了規(guī)定。

>隨著我國(guó)體制改革的深化，法制建設(shè)不斷得到加強(qiáng)，初步形成了土地管理法

規(guī)體系的框架，其主要的標(biāo)志就是《中華人民共和國(guó)土地管理法》的頒布。

該法于1986年6月25日頒布，自1987年1月1日起施行，并于1988年12月29日根

據(jù)憲法第10條第4款修正案進(jìn)行了修正。1998年對(duì)土地管理法再次進(jìn)行了大規(guī)

模地修訂，這標(biāo)志著我國(guó)土地管理法制化又進(jìn)入了一個(gè)全新的階段。

三、現(xiàn)行《土地管理法》的指導(dǎo)思想和基本內(nèi)容

A指導(dǎo)思想

?1;從以保證建設(shè)用地供應(yīng)管理為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐员Ｗo(hù)耕地為主。

?2.建設(shè)用地的利用方式從粗放利用轉(zhuǎn)變?yōu)榧s利用。

?3.土地管理方式由i。限額審批i土轉(zhuǎn)變?yōu)閕°用途管制i土。

?4.從自我監(jiān)督、自我約束為主轉(zhuǎn)為以上級(jí)對(duì)下級(jí)監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督為主。

現(xiàn)行《土地管理法》的基本內(nèi)容

A第一章總則，共7條。對(duì)制定土地管理法的目的、土地管理應(yīng)遵循的原則和基

本制度，做出了綱領(lǐng)性的規(guī)定。

A第二章土地的所有權(quán)和使用權(quán)，共9條。對(duì)全民所有、農(nóng)民集體所有土地的

范圍做出了明確界定。

A第三章土地利用總體現(xiàn)劃，共14條。國(guó)家建立土地利用現(xiàn)狀調(diào)查制度和土地

統(tǒng)計(jì)制度，并根據(jù)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果和土地統(tǒng)計(jì)資料，評(píng)定土地等級(jí)和

編制土地利用總體規(guī)劃。各級(jí)人民政府根據(jù)嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地、

提高土地利用率、統(tǒng)籌安排各類(lèi)用地和占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾相結(jié)合的原則編

制土地利用總體規(guī)劃。

現(xiàn)行《土地管理法》的基本內(nèi)容

?第四章耕地保護(hù)，共12條。

-國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行保護(hù)制度，實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度、基本農(nóng)田保護(hù)制度。對(duì)

耕地實(shí)行特殊的法律保護(hù)措施，確保耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。

現(xiàn)行《土地管理法》的基本內(nèi)容

?第五章建設(shè)用地，共23條。

-除經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要

使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為

建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

-國(guó)家征收土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。

-以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的

標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可

使用土地。建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政，70%留給有關(guān)

地方人民政府，都專(zhuān)項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。

現(xiàn)行《土地管理法》的基本內(nèi)容

A第六章監(jiān)督檢查，共7條。土地管理部門(mén)依法對(duì)土地進(jìn)行管理，并對(duì)用地的

單位和個(gè)人進(jìn)行監(jiān)督檢查，加大了對(duì)土地違法行為的處罰力度。明確規(guī)定各

級(jí)地政部門(mén)同時(shí)是土地執(zhí)法監(jiān)督部門(mén)，賦予地政部門(mén)查處土地違法行為的必

要手段和執(zhí)法保障措施。賦予國(guó)務(wù)院地政部門(mén)直接查處土地違法行為的權(quán)力。

A第七章法律責(zé)任，共12條。規(guī)定了違反土地管理法規(guī)的行為以及對(duì)這些違法

行為的處理，對(duì)違反土地管理法的行為和土地管理公職人員的違法行為分別

做出了給予行政處罰或刑事處分的規(guī)定。

A第八章附則，共2條。外商投資企業(yè)用地，適用本法。

思考題

AL我國(guó)土地立法的目的。

>2.我國(guó)土地立法的概念和立法權(quán)限。

>3.我國(guó)土地立法的基本原則和指導(dǎo)思想。

?4.現(xiàn)行《土地管理法》的基本內(nèi)容。

第三章土地法律關(guān)系

第三章土地法律關(guān)系

?學(xué)習(xí)提要和目標(biāo)：通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求掌握土地法律關(guān)系的概念與特征，明

確我國(guó)土地法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的條件及土地法律關(guān)系保護(hù)的基本要求。

第一節(jié)土地法律關(guān)系的概念和特征

■—上土也^^彳聿系體1相^會(huì)k

A土地法律關(guān)系是一種■殊類(lèi)型的、具體的、由土地法律規(guī)范調(diào)整的、具有權(quán)

利義務(wù)內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系，土地法律關(guān)系是一定的土地關(guān)系在法律上的表現(xiàn)。

■二、土地法律關(guān)系的特征

■具有一般法律關(guān)系的共同特點(diǎn)：

>(1)法律關(guān)系是一種特殊的社會(huì)關(guān)系。

>(2)法律關(guān)系是一種意志關(guān)系。

>(3)法律關(guān)系是由國(guó)家強(qiáng)制力保證的社會(huì)關(guān)系。

>(4)某種法律關(guān)系的存在必須以相應(yīng)的現(xiàn)行法律為其前提。

■具有自身獨(dú)有的特征

?(一)國(guó)家對(duì)土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和終止實(shí)行嚴(yán)格控制

?(二)土地法律關(guān)系具有相對(duì)穩(wěn)定性

?(三)土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅屬于要式法律行為

第二節(jié)土地法律關(guān)系的構(gòu)成要素

■一、土地法律關(guān)系的主體

A土地法律關(guān)系主體是指土地法律關(guān)系直接參與者，通過(guò)某種法律事實(shí)，取得

一定權(quán)利并承擔(dān)一定義務(wù)的人。

》概括起來(lái)主要有以下幾種：國(guó)家、國(guó)務(wù)院、國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)及各級(jí)

人民政府土地行政主管部門(mén)、企事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和其他社會(huì)組織、農(nóng)民

集體、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)村承包專(zhuān)業(yè)戶(hù)和其他公民個(gè)人。

■二、土地法律關(guān)系的內(nèi)容

A土地法律關(guān)系的內(nèi)容，是指土地法律關(guān)系主體在具體的法律關(guān)系中，所享有

的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

■三、土地法律關(guān)系的客體

A土地法律關(guān)系客體，是指土地法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所指向的對(duì)象。它

是主體行使權(quán)利和履行義務(wù)的行為指向和目標(biāo)。

A關(guān)于客體的范圍，主要有兩種不同的觀點(diǎn)：一種認(rèn)為是物，另一種認(rèn)為包括

物、行為和精神財(cái)富。

第三節(jié)土地法律關(guān)系的分類(lèi)

■一、依據(jù)土地法律關(guān)系的性質(zhì)和內(nèi)容劃分

＞（-）土地所有權(quán)法律關(guān)系

》（二）土地使用權(quán)法律關(guān)系

A（三）土地利用與保護(hù)法律關(guān)系

?（四）土地征用、征收法律關(guān)系

A（五）土地管理法律關(guān)系

A（六）土地稅收法律關(guān)系

■二、按土地法律關(guān)系的主體所處地位不同劃分

＞（-）權(quán)利義務(wù)基本對(duì)等的土地法律關(guān)系

?（二）權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的法律關(guān)系

第四節(jié)土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅

■一、土地法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的概念

A（一）土地法律關(guān)系的產(chǎn)生：即由于一定的法律事實(shí)的出現(xiàn)，使特定土地關(guān)系

主體之間形成一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

＞（-）土地法律關(guān)系的變更是指由于某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，使土地法律關(guān)系的

構(gòu)成要素發(fā)生變化。包括主體變更、內(nèi)容變更和客體變更。

A（三）土地法律關(guān)系的消滅：即由于某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，土地法律關(guān)系主體

間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系即行終止。

■二、法律事實(shí)

A法律事實(shí)是指法律規(guī)定的能引起土地法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的客觀現(xiàn)象。

一般分為兩類(lèi)，即行為和事件。

A土地法律行為是指能夠發(fā)生法律效力的人們的意志行為，即根據(jù)土地法律關(guān)

系主體有意識(shí)活動(dòng)而產(chǎn)生的法律事實(shí)。按其來(lái)源和性質(zhì)可分為行政行為、當(dāng)

事人行為與司法行為。

A土地法律事件是指不依土地法律關(guān)系主體的主觀意志為轉(zhuǎn)移的能夠引起土地

法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的客觀現(xiàn)象。它包括自然現(xiàn)象和社會(huì)現(xiàn)象。

第五節(jié)土地法律關(guān)系的保護(hù)

■一、土地法律關(guān)系保護(hù)的要求與特點(diǎn)

?土地法律關(guān)系保護(hù)的基本要求是嚴(yán)格監(jiān)督土地法律關(guān)系主體正確行使權(quán)利和

全面認(rèn)真地履行義務(wù)。

A土地法律關(guān)系的保護(hù)是積極的行為，不論是否發(fā)生爭(zhēng)議，只要土地法律關(guān)系

一經(jīng)形成，自始自終都存在法律保護(hù)問(wèn)題，由縣級(jí)以上土地行政主管部門(mén)對(duì)

違法行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。

■二、土地法律關(guān)系保護(hù)的機(jī)構(gòu)

＞（-）國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)及各級(jí)人民政府土地行政主管機(jī)關(guān)

A（二）各級(jí)人民政府和村民委員會(huì)

A（三）司法機(jī)關(guān)

■三、土地法律關(guān)系保護(hù)的方法

A我國(guó)主要采用行政、經(jīng)濟(jì)、司法等制裁方法，相互配合，綜合運(yùn)用。

思考題

A什么是土地法律關(guān)系？它有哪些特征？

＞土地法律關(guān)系的構(gòu)成要素有哪些？

A土地法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的條件是什么？

A土地法律關(guān)系保護(hù)的機(jī)構(gòu)有哪些？

第四章

土地產(chǎn)權(quán)法律制度

第四章土地產(chǎn)權(quán)法律制度

?學(xué)習(xí)提要和目標(biāo)：要求通過(guò)學(xué)習(xí)深刻理解土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)

的內(nèi)涵與特征及行使的法律要求；掌握土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理的方法和程序。

第一節(jié)土地產(chǎn)權(quán)概念和構(gòu)成

■一、產(chǎn)權(quán)的概念

＞產(chǎn)權(quán)即財(cái)產(chǎn)權(quán)利或財(cái)產(chǎn)權(quán)。

A按照我國(guó)《民法通貝D第89條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。《擔(dān)保法》第

92條規(guī)定：所謂不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋林木等地上定著物；所謂動(dòng)產(chǎn)是指不

動(dòng)產(chǎn)以外的物。

＞羅馬法、普通法以及現(xiàn)行的法律和經(jīng)濟(jì)研究基本認(rèn)同的產(chǎn)權(quán)定義是：產(chǎn)權(quán)不僅

指人與物之間的關(guān)系，而且著重是指由物的存在及其使用所引起的人們之間相

互認(rèn)可的行為關(guān)系，產(chǎn)權(quán)安排確定了每個(gè)人相對(duì)應(yīng)于物時(shí)的行為規(guī)范，每個(gè)人

都必須遵守他與其他人之間的這種關(guān)系，或承擔(dān)不遵守這種關(guān)系的成本。

＞按照我國(guó)的民法理論解釋?zhuān)?cái)產(chǎn)權(quán)是指一切具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的權(quán)利。包括所有權(quán)、

用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、繼承權(quán)及股權(quán)等。

■二、土地產(chǎn)權(quán)的概念

>(1)認(rèn)為土地產(chǎn)權(quán)就是土地所有權(quán)。

>(2)認(rèn)為所有權(quán)與產(chǎn)權(quán)是兩個(gè)并列的概念。

>(3)認(rèn)為所有權(quán)是產(chǎn)權(quán)的核心。

?土地產(chǎn)權(quán)是指以土地所有權(quán)為核心所派生出的一個(gè)權(quán)利束。

第二節(jié)土地所有權(quán)

■一、土地所有權(quán)的概念和特征

>土地所有權(quán)是土地所有人依法對(duì)自己土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

A特征：

?:7.按現(xiàn)行法律，具有以下特征：

(1)主體的特定性,客體的不可移動(dòng)性;

(2)交易的限制性;

(3)權(quán)屬的穩(wěn)定性;

(4)權(quán)能的分離性

?:”.與其他財(cái)產(chǎn)權(quán)比，有以下特征:

(1)土地所有權(quán)是物權(quán)；

(2)土地所有權(quán)是一種完全的權(quán)利;

(3)土地所有權(quán)具有壟斷性

二、土地所有權(quán)的種類(lèi)

(-)國(guó)家土地所有權(quán)

■國(guó)家土地所有權(quán)的特征：

>國(guó)家土地所有權(quán)主體具有唯一性和統(tǒng)一性。

>國(guó)有土地所有權(quán)的客體在范圍上具有廣泛性的特征。

A下列土地屬于國(guó)家所有：

?:?第一，城市市區(qū)的土地，但法律規(guī)定原屬集體所有的除外，這里所講的市區(qū)指城

市的建成區(qū)。

+第二，城市郊區(qū)和農(nóng)村中曾由國(guó)家依法征用、征收為國(guó)有的土地。

?:?第三，法律規(guī)定為國(guó)家所有的耕地、林地、草地、荒地、灘涂、水域、沙漠、冰

川、島嶼及其他土地。

?國(guó)家土地所有權(quán)在內(nèi)容上體現(xiàn)了“統(tǒng)一指導(dǎo)，分級(jí)管理”的思想。

A國(guó)家土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能通過(guò)法律規(guī)定將其中的占有、使用、收益的權(quán)利固

定給使用者，而國(guó)家僅保留最后的處分權(quán)。

(二)集體土地所有權(quán)

■集體土地所有權(quán)的特征

>(1)集體土地的所有權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，具有多樣性特征。

>(2)集體土地所有權(quán)的客體在范圍上具有廣泛性。

?下列土地屬農(nóng)民集體所有：

?:?第一，農(nóng)村和城市郊區(qū)中的土地，由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的除外，宅基地、自

留地、自留山屬集體所有.

?:?第二，法律規(guī)定的農(nóng)民東體所有的耕地、林地、草地、荒地、灘涂以及其他土地。

>(3)集體土地所有權(quán)在內(nèi)容上具有直接行使和間接行使的特征。

三、土地所有權(quán)的取得

(-)國(guó)家土地所有權(quán)的取得

>(1)沒(méi)收，指將地主、官僚資本和敵偽土地收歸國(guó)家所有。

>(2)征收，指國(guó)家依照法律規(guī)定的條例無(wú)償?shù)貙⑼恋厥諝w國(guó)家所有的一種法律措

施。

>(3)征用，指國(guó)家依照法律規(guī)定的條件有償?shù)貙⒃瓰樗饺怂械耐恋鼗蜣r(nóng)民集體

所有的土地轉(zhuǎn)移為國(guó)家所有。

>(4)承繼，即新中國(guó)對(duì)舊中國(guó)國(guó)家所有土地的承繼。國(guó)家承繼的土地主要是國(guó)家

機(jī)關(guān)的辦公用地，也包括國(guó)家資本主義企業(yè)用地、大型交通設(shè)施用地等。

>(5)依據(jù)憲法的規(guī)定直接取得，這主要指依照我國(guó)1982年《憲法》，將城市中新

中國(guó)成立初保留下來(lái)的私有土地規(guī)定為國(guó)家所有。但對(duì)于城市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民集體

經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，則依法予以保留其所有權(quán)。

(二)集體土地所有權(quán)的產(chǎn)生

>(1)生產(chǎn)資料公有化，指加入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社的農(nóng)民將私有土地等主要生產(chǎn)資料

轉(zhuǎn)為合作社集體所有。

>(2)調(diào)整，指農(nóng)村實(shí)行人民公社化時(shí)期，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定對(duì)農(nóng)村集體的土地進(jìn)

行調(diào)劑，調(diào)整而產(chǎn)生的土地所有權(quán)。

>(3)交易，指農(nóng)民集體之間或農(nóng)民集體與國(guó)家之間依照法律規(guī)定相互以土地所有

權(quán)交換而產(chǎn)生的土地所有權(quán)。

(三)國(guó)家土地所有權(quán)與

集體土地所有權(quán)特征比較

?集體土地所有權(quán)的相對(duì)性

?權(quán)能可分離性

?移轉(zhuǎn)中的單向流出性

■土地所有權(quán)的行使：是指國(guó)家和農(nóng)民集體依照法律規(guī)定實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)有土地和集體土

地占有、使用、收益和處分權(quán)能的行為。

■國(guó)家土地所有權(quán)的行使

?國(guó)家土地所有權(quán)的授權(quán)行使

?:?國(guó)有土地所有權(quán)的行使要遵循基本的法律要求

?:?行使國(guó)家土地所有權(quán)的限制

?1.禁止買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

?2.禁止濫用土地。

?集體土地所有權(quán)的行使

-要求頒發(fā)《集體土地所有權(quán)證》，行使法律上對(duì)土地的占有權(quán)；

-利用集體土地修建農(nóng)用設(shè)施進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；

-可將土地交給集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民作為宅基地、自留地、自留山使用，或

通過(guò)承包經(jīng)營(yíng)合同發(fā)包給農(nóng)民使用；

-可依法使用土地興建鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，或以土地使用權(quán)作為出資和國(guó)有企業(yè)、集體

企業(yè)或外資企業(yè)聯(lián)營(yíng)；

-有權(quán)依法收回集體土地的使用權(quán)。

四、土地所有權(quán)的保護(hù)

■1.國(guó)有土地所有權(quán)保護(hù)方法的特殊性，國(guó)有土地作為國(guó)有財(cái)產(chǎn)的重要組成部分,

它受憲法及其它法律的特殊保護(hù)。

■2.集體土地所有權(quán)保護(hù)。

■《憲法》、《民法通則》做了原則性規(guī)定，

■《土地管理法》第六章、《土地管理法實(shí)施條例》做了更為具體的規(guī)定。在保

護(hù)集體土地所有權(quán)時(shí)，還應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

■第一，尊重農(nóng)民集體土地的所有權(quán)，不能強(qiáng)行改變其所有權(quán)性質(zhì)，

?第二，使用集體所有土地時(shí)，必須依法。國(guó)家征收、征用農(nóng)民集體的土地，必須

按照法律規(guī)定的條件和程序進(jìn)行；禁止在耕地上挖土、挖砂、采石、采礦等。

第三節(jié)土地使用權(quán)

?一、土地使用權(quán)的概念和特征

e土地使用權(quán)是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)國(guó)有土地或集體土地占有、使

用、收益的權(quán)利。

?具有如下特性：

?土地使用權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)

?土地使用權(quán)主體的雙重性

?土地使用權(quán)的客體是土地使用者所使用的土地上的權(quán)利

?土地使用權(quán)是一項(xiàng)對(duì)土地的占有、使用、收益和法定處分權(quán)，集中表現(xiàn)為對(duì)土地

的經(jīng)營(yíng)和利用

?土地使用權(quán)的法定性

?土地使用權(quán)的相對(duì)穩(wěn)定性

?二、土地使用權(quán)的取得、分離和限制

々土地使用權(quán)的取得包括設(shè)定取得和變更取得；

。土地使用權(quán)取得方式有：劃撥、出讓、租賃、土地使用權(quán)作價(jià)出資或土地使用

權(quán)入股、審批、審批加合同、承包；

々土地使用權(quán)的分離是權(quán)利人行使土地處分權(quán)，經(jīng)營(yíng)土地實(shí)現(xiàn)利益的一種方式。

"土地使用權(quán)的限制：

?受土地所有權(quán)的限制

?土地用途上的限制

?土地使用年限上的限制

三、土地使用權(quán)共有

?土地使用權(quán)共有的含義

々土地使用權(quán)的共有指兩個(gè)以上的土地使用者共同享有同一土地的使用權(quán)

々土地使用權(quán)共有是兩個(gè)以上獨(dú)立民事主體對(duì)同一土地的共同享有

々共有所反映的法律關(guān)系是雙重法律關(guān)系

e土地使用權(quán)的共有是建立在土地所有權(quán)基礎(chǔ)上的一項(xiàng)民事權(quán)利

?共有種類(lèi)

?按份共有：指兩個(gè)以上的公民、法人或其他組織按照法律規(guī)定和合同約定的份

額、享有土地使用權(quán)的利益和承擔(dān)其義務(wù)的共有。

R共同共有：指兩個(gè)以上權(quán)利主體對(duì)土地使用權(quán)指向的土地不按份額享有使用權(quán)

利?？煞譃榭煞指罟餐灿泻筒豢煞指罟餐灿?。

?轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)必須取得其他共有人書(shū)面同意；共有人要求將自己的份額分出和

轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他共有人一般應(yīng)允許并有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；轉(zhuǎn)讓的份額，應(yīng)進(jìn)行變更權(quán)利

注冊(cè)登記。

四、土地使用權(quán)的種類(lèi)

?（-）國(guó)有土地使用權(quán)

。國(guó)家建設(shè)用地使用權(quán)

呻外商投資企業(yè)用地土地使用權(quán)

呻國(guó)有農(nóng)業(yè)用地土地使用權(quán)

?（二）集體土地建設(shè)用地使用權(quán)

?（三）集體農(nóng)業(yè)用地的土地使用權(quán)

第四節(jié)土地他項(xiàng)權(quán)

?土地他項(xiàng)權(quán)的概念和特征

“土地他項(xiàng)權(quán)是指在已經(jīng)確定了他人所有權(quán)和使用權(quán)的土地上保留其他利用土

地方面的權(quán)利。

R我國(guó)的土地他項(xiàng)權(quán)有如下特點(diǎn)：

a1、土地他項(xiàng)權(quán)是建立在他人土地上享有的權(quán)利。

。2、土地他項(xiàng)權(quán)利的主體是土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的，與土地所有權(quán)人、

使用權(quán)人之間有著某種法律關(guān)系的民事主體。其關(guān)系產(chǎn)生可以是法定的，也可

由法律行為（當(dāng)事人之間的協(xié)議），行政行為或司法行為設(shè)定。

。3、土地他項(xiàng)權(quán)不受一物一權(quán)主義的限制。

。4、土地他項(xiàng)權(quán)依附于土地所有權(quán)、土地使用權(quán)，又是對(duì)該所有權(quán)、使用權(quán)的

一種限制。這種限制，表現(xiàn)為他項(xiàng)權(quán)利人對(duì)土地的某種利用權(quán)利，或他項(xiàng)權(quán)利

人要求土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人在利用該土地時(shí)為某種行為或不為某種行

為的權(quán)利。

。5、土地他項(xiàng)權(quán)是長(zhǎng)期存續(xù)的權(quán)利，通常需要由特定機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。

土地他項(xiàng)權(quán)利的種類(lèi)

?1、依權(quán)利標(biāo)的的位置劃分，可分為空中他項(xiàng)權(quán)利、地面他項(xiàng)權(quán)利和地下他項(xiàng)權(quán)

利。

?2、按權(quán)利性質(zhì)分，可分為用益性他項(xiàng)權(quán)和擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)。用益性他項(xiàng)權(quán)是指按

照特定需要而使用他人土地的權(quán)利，如地上權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、耕作權(quán)。擔(dān)保

性他項(xiàng)權(quán)是指為保證債務(wù)履行而在他人土地上設(shè)立的物權(quán)擔(dān)保。如抵押權(quán)。這里

所說(shuō)的“他人土地”，即指他人擁有土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的地塊。

?3、按權(quán)利設(shè)立方式分，可分為法定土地他項(xiàng)權(quán)和約定土地他項(xiàng)權(quán)。法定土地他

項(xiàng)權(quán)是指按照法律和行政法規(guī)設(shè)立的權(quán)利。如，電力法設(shè)立的電力設(shè)施維持權(quán)，

電信法設(shè)立的電信設(shè)施維持權(quán)。約定土地他項(xiàng)權(quán)指土地所有人或者使用權(quán)人同他

項(xiàng)權(quán)利人以協(xié)議方式設(shè)立的土地他項(xiàng)權(quán)。

?4、按權(quán)利內(nèi)容分，可分為積極他項(xiàng)權(quán)利和消極他項(xiàng)權(quán)利。積極他項(xiàng)權(quán)利指他項(xiàng)

權(quán)利人于他人土地上為一定行為的權(quán)利。如通行權(quán)、引水權(quán)等。消極他項(xiàng)權(quán)利，

指請(qǐng)求土地所有權(quán)人、使用權(quán)人不為一定土地利用行為，以保障該土地上的工作

物維持人或者鄰地人合法利益的權(quán)利。如空中權(quán)人禁止妨害工作物安全的權(quán)利，

鄰地人的禁止妨礙采光權(quán)、禁止妨礙觀望權(quán)。

一、土地抵押權(quán)

?涵義：土地使用權(quán)抵押是土地使用權(quán)人把土地使用權(quán)作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)以保證自己或

第三人債務(wù)履行的行為。

?法律特征：

?土地使用權(quán)抵押不移轉(zhuǎn)抵押標(biāo)的物；

R土地使用權(quán)與地上建筑物及其附著物不可分割抵押；

々土地使用權(quán)抵押以當(dāng)事人簽訂抵押合同并持合同到有權(quán)的登記機(jī)關(guān)登記而成

立；

?土地使用權(quán)人可就同一土地使用權(quán)設(shè)定一個(gè)或數(shù)個(gè)抵押權(quán)；

?土地使用權(quán)抵押權(quán)一經(jīng)成立，即具有不可分性；

飛土地使用權(quán)抵押人在債務(wù)未履行時(shí)，抵押權(quán)人可以申請(qǐng)?zhí)幏炙盅旱耐恋?，?/p>

就處分所得優(yōu)先受償；

R土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)只能當(dāng)債權(quán)人在其所擔(dān)保的債務(wù)到期未能履行時(shí)才能行使。

土地使用權(quán)抵押法律關(guān)系

?抵押主體：抵押人和抵押權(quán)人，以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)償還的是抵押人，相應(yīng)的

債權(quán)人為抵押權(quán)人。

?抵押客體：抵押客體是土地使用權(quán)

?抵押內(nèi)容：即土地使用權(quán)抵押主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

土地使用權(quán)抵押的終止

?有下列情況之一出現(xiàn)，土地使用權(quán)的抵押即終止其效力：

但主債權(quán)消滅

>土地滅失，附在其上的土地使用權(quán)的抵押權(quán)隨之消滅。如果土地滅失獲有賠償金,

則賠償金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

3抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。即抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)而未獲得清償時(shí)，按照法定程序以

抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得價(jià)款受償。

二、土地使用權(quán)租賃

?涵義：土地使用權(quán)租賃也稱(chēng)土地使用權(quán)出租，是指土地使用權(quán)人將土地提供給他

人使用，由對(duì)方為此支付租金的行為。

?法律特征：

"土地使用權(quán)出租屬民事法律行為，遵循平等、自愿、等價(jià)、有償、誠(chéng)實(shí)、信用

等民法原則；

々土地使用權(quán)出租不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；

電出租的土地必須是法律允許的地塊；

々土地使用權(quán)出租后，出租人仍需繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務(wù)；

。土地使用權(quán)出租，必須將地上建筑物，其他附著物連同土地使用權(quán)一并出租。

土地使用權(quán)出租法律關(guān)系

?主體：即出租人、承租人。

?客體：指土地使用權(quán)出租法律關(guān)系主體的權(quán)利、義務(wù)共同指向的對(duì)象。

?內(nèi)容：指出租雙方當(dāng)事人在出租法律活動(dòng)中所分別享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

三、土地相鄰權(quán)

?涵義：土地相鄰權(quán)是指相互毗鄰?fù)恋氐乃姓吆褪褂谜邽闈M(mǎn)足其生產(chǎn)、生活需要

而使用他方土地的權(quán)利。

?土地相鄰權(quán)的類(lèi)型：

”相鄰臨時(shí)占用權(quán)

畛相鄰?fù)ㄐ袡?quán)

畤相鄰截水用水權(quán)

。相鄰排水權(quán)

。相鄰安全權(quán)

畛相鄰采光通風(fēng)權(quán)

?土地使用權(quán)相鄰關(guān)系法律保護(hù)的內(nèi)容

一《民法通則》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)

互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相

鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙,賠償損失?！?/p>

?1、相鄰便利提供：包括相鄰?fù)ㄖ?、相鄰排水和相鄰管線的安設(shè)

?2、鄰地利用：是土地使用權(quán)人在其具有使用權(quán)的土地上進(jìn)行建筑、種植或?qū)?/p>

筑物的修繕而占用鄰人土地的行為。

?3、相鄰妨害禁止

-竹木根枝越界侵害的防止

-相鄰安全

-通風(fēng)、采光、眺望等相鄰空間距離

-有害氣體、噪音侵入

第五節(jié)土地權(quán)屬爭(zhēng)議及其解決

?土地權(quán)屬確定概述

確定土地權(quán)屬，簡(jiǎn)稱(chēng)土地確權(quán)。

狹義：僅指依法確定土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的歸屬，即土地所有

權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利歸誰(shuí)所有。

廣義：是指依法確定土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的主體、客體和內(nèi)容。

?土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利必須依法確定。

。土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利一旦確定，即意味著土地權(quán)利三要素一

主體、客體和內(nèi)容的確定。

*土地權(quán)屬確定后，其權(quán)利受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得妨礙該權(quán)利的依法

行使。

"從土地確權(quán)和土地登記的關(guān)系來(lái)看：從廣義上理解：土地確權(quán)是地籍管理的主

要內(nèi)容，土地的登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū)等，實(shí)

際上是整個(gè)確定土地權(quán)屬的過(guò)程;狹義:僅指土地登記過(guò)程中的權(quán)屬審核階段,

對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源合法性的審查和對(duì)土地權(quán)屬性質(zhì)的確定。

確定土地權(quán)屬的法律依據(jù)

?體現(xiàn)我國(guó)地權(quán)及地權(quán)制度的法律內(nèi)容散見(jiàn)于基本法、土地法律和各種土地法規(guī)及

相關(guān)法律中。

?基本法：《憲法》、《民法通則》等；

?土地法律：《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等；

?土地法規(guī)：《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條

例》、《外商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地管理暫行辦法》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》、

《中外合資企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》、《鐵路留用土地辦法》等；

?相關(guān)法律中的主要法律：《城市規(guī)劃法》、《森林法》、《草原法》《漁業(yè)法》、

《礦產(chǎn)資源法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《水法》、《文物保護(hù)法》等

確定土地權(quán)屬的一般原則

?城市土地屬于國(guó)家所有原則

?國(guó)有土地與集體所有土地的劃分原則

?集體所有土地之間的劃分原則

?國(guó)家建設(shè)征用集體土地、集體之間使用土地的權(quán)屬問(wèn)題分階段處理的原則

?國(guó)有土地所有權(quán)性質(zhì)不可變更的原則

土地所有權(quán)的確定

?關(guān)于國(guó)有土地與集體土地的劃分

＞關(guān)于如何確定土地是否曾經(jīng)為集體所有

＞關(guān)于如何考察曾經(jīng)被確定為集體所有的土地，其后的所有權(quán)性質(zhì)有沒(méi)有發(fā)生

變化

?關(guān)于集體土地和集體土地的劃分

國(guó)有土地使用權(quán)的確定

?國(guó)有土地使用權(quán)的確定

＞確定國(guó)有土地使用權(quán)的一般性情況

＞關(guān)于鐵路、公路、水利、電力、軍隊(duì)等使用國(guó)有土地的情況

＞關(guān)于企業(yè)改制和破產(chǎn)使用國(guó)有土地的情況

＞關(guān)于宗教活動(dòng)用地使用國(guó)有土地的情況

＞關(guān)于農(nóng)民集體使用的國(guó)有土地

＞關(guān)于駐機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位內(nèi)的行政管理和服務(wù)性單位使用國(guó)有土地的情況

＞關(guān)于法人合并使用國(guó)有土地的情況

集體土地使用權(quán)的確定

?關(guān)于確定農(nóng)村居民宅基地建設(shè)用地使用權(quán)

?關(guān)于確定鄉(xiāng)村企事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)

土地權(quán)屬爭(zhēng)議的概念和特點(diǎn)

。土地權(quán)屬爭(zhēng)議的概念：土地權(quán)屬爭(zhēng)議是指因土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利歸屬

而發(fā)生的爭(zhēng)議。

土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理的特點(diǎn)

爭(zhēng)議主體的多樣性

爭(zhēng)議對(duì)象的特定性

爭(zhēng)議產(chǎn)生原因的復(fù)雜性

爭(zhēng)議解決方法的特殊性

土地權(quán)屬爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因

?歷史遺留問(wèn)題引起的糾紛

?土地制度改革引起的糾紛

?由于法制不健全，管理不嚴(yán)引起的土地糾紛

?其他土地違法行為引起的土地糾紛

土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理原則

。從實(shí)際出發(fā)，尊重歷史的原則

?，F(xiàn)有利益保護(hù)的原則

。訴訟解決以行政處理為前置的原則

訴訟解決以行政處理為前置的原則

?土地權(quán)屬爭(zhēng)議的解決，應(yīng)先采用行政處理的方式，只有對(duì)行政處理不服，當(dāng)事人

才可以向人民法院起訴。

?當(dāng)事人對(duì)處理決定不服的，可以在接到處理決定書(shū)之日起15日內(nèi)向上一級(jí)土地管

理部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議，也可以在接到處理決定之日起30日內(nèi)，向人民法院起訴；申請(qǐng)

人不服復(fù)議決定的，可以在收到復(fù)議決定書(shū)之日起15日內(nèi)到人民法院起訴。

土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理的程序

?土地權(quán)屬爭(zhēng)議的申請(qǐng)：

飛即土地權(quán)屬爭(zhēng)議申請(qǐng)人要求土地管理部門(mén)接受處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議的行為，申請(qǐng)

人應(yīng)當(dāng)提交書(shū)面申請(qǐng)書(shū)。

?土地權(quán)屬爭(zhēng)議的受理：

“即縣級(jí)以上土地管理部門(mén)或鄉(xiāng)級(jí)人民政府依照爭(zhēng)議管轄的規(guī)定對(duì)申請(qǐng)人的申

請(qǐng)決定受按審理的行為。

?土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)查：

飛指承辦人員對(duì)爭(zhēng)議事實(shí)進(jìn)行查證的行為。目的是弄清案件事實(shí)。

?土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)解：

"指在查明事實(shí)、分清是非和雙方自愿的基礎(chǔ)上，通過(guò)說(shuō)服教育和勸導(dǎo)協(xié)商達(dá)成

解決糾紛的協(xié)議。

?土地權(quán)屬爭(zhēng)議的處理：

電指土地管理部門(mén)對(duì)受理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議，在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，提出自己的處

理意見(jiàn)報(bào)人民政府做出處理決定。

土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查的證據(jù)包括：

A人民政府頒發(fā)的確定土地權(quán)屬的憑證：

A人民政府或主管部門(mén)批準(zhǔn)征用、劃撥或者出讓土地的文件；

＞爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人依法達(dá)成的書(shū)面協(xié)議；

A人民政府或者司法機(jī)關(guān)處理爭(zhēng)議的文件或者附圖；

＞證人證言

＞其他證據(jù)

思考題

?簡(jiǎn)述土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)的概念和特征。

?簡(jiǎn)述土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)的概念和特征。

?簡(jiǎn)述土地權(quán)屬爭(zhēng)議的概念、特征及處理程序。

城市房屋拆遷

?城《市房屋拆遷管理?xiàng)l例》2001.11.1^2011.4.12失效

?國(guó)《有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》2011.121施行

城市房屋拆遷法律制度

?城市房屋拆遷的概念:

城市房屋拆遷是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，因城市建設(shè)需要拆除房

屋及其附屬物,并由拆遷人對(duì)原房屋及其附屬物的所有人或使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安

置的行為。

?城市房屋拆遷法律關(guān)系

主體:拆遷人指取得拆遷許可證的建設(shè)單位或者個(gè)人;被拆遷人指被拆除房屋

及其附屬物的所有人或者使用人。

客體：指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上因城市建設(shè)需要拆遷的房屋及其附屬物。

內(nèi)容：指城市房屋拆遷法律關(guān)系的主體，即拆遷人和被拆遷人所享有的權(quán)利和

所承擔(dān)的義務(wù)。

城市房屋拆遷程序

A申請(qǐng)

?審批

A房屋拆遷行政公布

A簽訂拆遷協(xié)議

A實(shí)施拆遷

城市房屋拆遷的申請(qǐng)

申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理

部門(mén)提交下列資料：

?建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

＞建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

＞國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

＞拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

＞辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明i￡

城市房屋拆遷的審批

?市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)

行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

?審查內(nèi)容：建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件和土地使用的批準(zhǔn)文件是否合法，拆遷計(jì)劃

和拆遷方案是否合理、可行，拆遷范圍與批準(zhǔn)的用地范圍是否一致等。

城市房屋拆遷行政公布

?房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明

的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

?房屋拆遷管理部門(mén)和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作］￡

簽訂拆遷協(xié)議

?拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷

期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

?拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

?房屋拆遷管理部門(mén)代管的房屋需要拆遷的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公

證，并辦理證據(jù)保全。

?達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。房屋拆

遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30

日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起

訴。

實(shí)施拆遷

?被拆遷人必須在房屋拆遷主管部門(mén)房屋拆遷公告中規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成搬遷，

或者在有裁決權(quán)機(jī)關(guān)在補(bǔ)償、安置協(xié)議裁決中規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

?被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的

市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民

法院強(qiáng)制拆遷。

實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證

據(jù)保全。

城市房屋拆遷形式

?統(tǒng)一拆遷：即人民政府統(tǒng)一組織或委托某一個(gè)有資格從事拆遷的單位具體承擔(dān)，

對(duì)需要拆除的房屋實(shí)施統(tǒng)一的拆除，對(duì)被拆遷人實(shí)行統(tǒng)一的補(bǔ)償和安置。

?自行拆遷：

?委托拆遷：即拆遷人委托他人進(jìn)行房屋拆遷、對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償和安置。拆遷

人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書(shū)，并訂立拆遷委托合同。拆

遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部

門(mén)備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

?強(qiáng)制拆遷：被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定的或協(xié)議訂立后規(guī)定的搬遷期限內(nèi)

未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋

拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定

?1、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象：指在拆遷中因房屋拆遷而使利益受到損失需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?/p>

被拆除房屋及其附屬物的所有人，包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物

的管理人。

2、拆遷補(bǔ)償原則

?拆遷人對(duì)被拆除的房屋應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，對(duì)被拆除房屋的附屬物亦應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

?拆遷人對(duì)被拆除的違章建筑不予補(bǔ)償。

?拆遷人對(duì)拆除臨時(shí)建筑的補(bǔ)償視情況而定，拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)

當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償；超過(guò)的，不予補(bǔ)償。

?3、拆遷補(bǔ)償?shù)男问?/p>

一貨幣補(bǔ)償，

-房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

4、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

?貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市

場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。拆遷非公益事

業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

?實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面

積等因素，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差

價(jià)。

?拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求

予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。

?被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，重新訂立房屋租賃合同。

拆遷安置的法律規(guī)定

?1、拆遷安置的對(duì)象：被拆除房屋的使用人

?2、拆遷安置的方式和地點(diǎn)：

A方式：直接安置（一次性安置），間接安置；

?地點(diǎn)：原地安置，異地安置。

3、拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)

?拆除非住宅房屋的，按照原建筑面積安置；

?拆除住宅房屋，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，按照原面積或適當(dāng)增加安

置面積；對(duì)于從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段的被拆除房屋使用人，可適當(dāng)增

加安置面積。

4、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)

?搬家補(bǔ)助費(fèi)：拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

?臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆

遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

?停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)：因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適

當(dāng)補(bǔ)償。

?搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

?因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，

應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起

付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

拆遷糾紛的解決和強(qiáng)制拆遷

?拆遷糾紛的解決

?強(qiáng)制拆遷

拆遷糾紛的解決

?拆遷糾紛是指拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地

點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限因達(dá)不成協(xié)議而發(fā)生的糾紛。

?糾紛處理的原則：

＞行政處理在先

＞不服行政處理可以提起行政訴訟

＞爭(zhēng)議解決之前維持現(xiàn)狀

爭(zhēng)議解決之前，不執(zhí)行拆遷裁決，但拆遷人已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者

提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

強(qiáng)制拆遷

?強(qiáng)制拆遷是指在拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕拆遷的，并拒不執(zhí)行限期

拆遷決定的，運(yùn)用國(guó)家強(qiáng)制力，強(qiáng)制當(dāng)事人履行拆遷義務(wù)的行為。

?在房屋拆遷公告規(guī)定的或者房屋拆遷主管部門(mén)裁決規(guī)定的或者同級(jí)人民政府裁

決規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕拆遷。

?被拆遷人拒不執(zhí)行縣級(jí)以上人民政府的限期拆遷決定。

?由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部

門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

法律責(zé)任

?未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)

拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

?以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資

金1%以上3%以下的罰款。

?有下列行為之一的，責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金映以

下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證：

?未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；

＞委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；

?擅自延長(zhǎng)拆遷期限的。

法律責(zé)任

?接受委托的拆遷單位轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷管理部門(mén)責(zé)令改正，沒(méi)收違法

所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費(fèi)25%以上50%以下的罰款。

?房屋拆遷管理部門(mén)違反規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的，核發(fā)房屋

拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)的，或者對(duì)違法行為不予查

處的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重,

構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

學(xué)習(xí)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》思考題

?1、簡(jiǎn)述征收房屋的前提、適用范圍。

?2、公平補(bǔ)償指什么？

?3、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是誰(shuí)？

?4、簡(jiǎn)述國(guó)有土地上房屋征收界定的公共利益范圍。

?5、房屋征收部門(mén)擬定征收方案應(yīng)滿(mǎn)足的條件有哪些？

?6、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶男?/p>

?7、簡(jiǎn)述被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償原則、評(píng)估辦法和評(píng)估爭(zhēng)議的解決。

?8、房屋征收補(bǔ)償方式有哪些？在產(chǎn)權(quán)調(diào)換中如何進(jìn)行房屋差價(jià)的結(jié)算？

?9、什么是違法建筑？什么情況下給予補(bǔ)償？臨時(shí)建筑如何補(bǔ)償？

?10、被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，如何解決？？

?11、為什么實(shí)行“先補(bǔ)償，后搬遷”原則？

?12、征收拆遷中的強(qiáng)制執(zhí)行的前提條件是什么？

?13、簡(jiǎn)述國(guó)有土地上房屋拆遷的法律責(zé)任。

第五章

土地使用權(quán)出讓

第五章土地使用權(quán)出讓

A［學(xué)習(xí)提要］:土地使用權(quán)出讓是我國(guó)為了保護(hù)和充分利用土地資源，優(yōu)化配置土

地資產(chǎn)的新制度。通過(guò)本章學(xué)習(xí)，了解土地使用權(quán)出讓的意義、特征、原則、方

式和程序；掌握有關(guān)法律關(guān)于出讓合同的規(guī)定和劃撥土地使用權(quán)如何辦理出讓手

續(xù)。了解集體土地使用權(quán)出讓的概念、特征及條件。

第一節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)出讓概述

■一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念及特征

8土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓

與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使

用權(quán)出讓權(quán)只能由國(guó)家行使。在執(zhí)行過(guò)程中，由土地所在地縣級(jí)以上人民政府

土地管理部門(mén)在國(guó)務(wù)院授權(quán)范圍內(nèi)行使。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓具有以下主要特征:

■1.出讓主體的壟斷性。

■2.受讓主體的廣泛性。

-3.計(jì)劃性。

■4.期限性，出讓有年限限制。

儂(1)居民居住用地70年；

8(2)工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、綜合或者其他用地均為

50年；

0⑶商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。

?5有*彳?chē)L°

二、國(guó)有工地使用權(quán)出讓的基本原則

口充分合理利用、經(jīng)營(yíng)土地原則

□平等、自愿、有償原則

□國(guó)家主權(quán)神圣不可侵犯原則

第二節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的程序和方式

■一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的審批權(quán)限和程序

■出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限：一般在市、縣人民政府。

?出讓程序

8(一)事先預(yù)報(bào)

6(二)擬定方案

三）正式報(bào)批

m（四）組織實(shí)施和發(fā)證

國(guó)（五）備案建檔

（一）事先預(yù)報(bào)

?事先預(yù)報(bào)：出讓方案初步確定后，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)

權(quán)限需經(jīng)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)的，市、縣土地管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)向上級(jí)人民政府的土

地管理部門(mén)預(yù)先報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容包括：出讓地塊的位置、面積、利用現(xiàn)狀、出讓

年限、規(guī)劃用途、出讓方式、地價(jià)評(píng)估、效益測(cè)算等。

（二）擬定方案

□擬定方案：市、縣土地管理部門(mén)在向上級(jí)土地管理部門(mén)預(yù)報(bào)后，就要會(huì)同城市規(guī)

劃和建設(shè)管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬訂出讓地塊具體方案，包括面積、年限、

出讓金底價(jià)、使用條件等，編制一系列相關(guān)文件。

（三）正式報(bào)批

＞出讓方案經(jīng)市、縣人民政府審核同意后，可按照出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，

向上級(jí)人民政府正式報(bào)批，同時(shí)附具相關(guān)材料,如《出讓國(guó)有土地使用權(quán)呈報(bào)表》、

《出讓土地使用權(quán)合同（草本）》等。對(duì)報(bào)送的出讓方案，上級(jí)土地管理部門(mén)應(yīng)負(fù)

責(zé)審核，之后報(bào)人民政府批準(zhǔn)。

＞出讓國(guó)有土地使用權(quán)的正式報(bào)批，按下列程序辦理：

A（1）市、縣土地管理部門(mén)根據(jù)出讓計(jì)劃會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂出讓地塊的征地、拆

遷補(bǔ)償安置方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案、土地使用條

件、《出讓國(guó)有土地使用權(quán)合同（草案）》，報(bào)同級(jí)人民政府審核。

A（2）按照出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)上級(jí)土地管理部門(mén)審查后，報(bào)人民

政府批準(zhǔn)。

（四）組織實(shí)施和發(fā)證

＞土地使用權(quán)出讓經(jīng)政府批準(zhǔn)后，由市、縣土地管理部門(mén)組織實(shí)施。具體實(shí)施程序

依出讓方式的不同而不同。

＞由市、縣土地管理部門(mén)與國(guó)有土地使用權(quán)受讓人正式簽訂《出讓國(guó)有土地使用權(quán)

合同》，向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)

《國(guó)有土地使用證》。

＞受讓方應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付土地使用權(quán)出讓金和其他

有關(guān)費(fèi)用之后才能按照規(guī)定到土地管理部門(mén)辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。

（S）備案建檔

口國(guó)有土地使用權(quán)依法批準(zhǔn)出讓后，市、縣土地管理部門(mén)需向上級(jí)土地管理部門(mén)填

報(bào)《出讓國(guó)有土地使用權(quán)備案表》，同時(shí)向批準(zhǔn)出讓的人民政府土地管理部門(mén)增

報(bào)正式簽訂的《出讓國(guó)有土地使用權(quán)合同》副本和出讓地塊登記卡復(fù)件。

□其目的是為了便于今后查閱，同時(shí)便于上級(jí)人民政府和土地管理部門(mén)做好宏觀調(diào)

控工作。

二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的條件

0（-）必須符合年度建設(shè)用地計(jì)劃和土地使用權(quán)出讓計(jì)劃

E（二）符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃及土地供應(yīng)政策。

三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式

0（一）協(xié)議方式

08（二）招標(biāo)方式

8（三）拍賣(mài)方式

0（四）掛牌方式

（-）協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)

何謂協(xié)議出讓國(guó)有土地？

是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，

由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

協(xié)議出讓的前提條件又是什么？

在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土

資源行政主管部門(mén)方可采取協(xié)議方式出讓?zhuān)坏虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)

營(yíng)性用地除外。

同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行

政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍

賣(mài)或者掛牌方式出讓。

口主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、

實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目。

□以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，由于沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不具有公開(kāi)性，人為因素

較多，因此對(duì)這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競(jìng)爭(zhēng)、以權(quán)謀私及國(guó)有

資產(chǎn)流失。

協(xié)議出讓完整流程圖

V對(duì)符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃

等有關(guān)部門(mén)，依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請(qǐng)的用地

項(xiàng)目類(lèi)型、規(guī)模等，制定協(xié)議出讓土地方案。

協(xié)議出讓土地方案應(yīng)當(dāng)包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、

年限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、供地時(shí)間等。

V以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低

價(jià)。

V有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的

70%。

（二）招標(biāo)？拍賣(mài)？掛牌？

招標(biāo)：市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓瘛?/p>

法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行

為。

拍賣(mài)：市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地

點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌：市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出