商品房買賣合同填寫范本

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商品房買賣合同填寫范本

一、填寫范本合同，肯定要仔細閱讀范本說明，根據(jù)說明要求的格式、圖例填寫;

二、合同內(nèi)容填寫指導內(nèi)容：

(一)合同雙方當事人：

出賣人：

根據(jù)合同法的有關規(guī)定，原則上該當事人應當是符合下列條件的法人：

①具有合法的營業(yè)資格和資質(zhì);

②是項目的全部人，持有建設用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、持有商品房銷售許可證和建設工程施工許可證;

③具有固定的營業(yè)場所或者住宅;

④電話、郵政編碼、法定代表人的狀況真實、牢靠;

⑤肯定要填寫全稱，不得使用間寫內(nèi)容，商品房買賣合同范本填寫。

在填寫該出賣人必需留意以下幾個方面：

1、區(qū)分開發(fā)商和投資商或者進展商：在投資房地產(chǎn)開發(fā)過程中，根據(jù)契約關系可以把參加房地產(chǎn)開發(fā)的法人企業(yè)區(qū)分為開發(fā)商、投資商、代理商或者聯(lián)建方，但是只有符合出賣人條件的當事人才能在本條出賣人一覽中署名;

2、代理商即使具備包銷資格，也不能作為出賣人在本覽中署名，只能在代理機構一欄中署名;關于包銷問題涉及開發(fā)商和包銷商之間的，對于商品房買受人不具備任何約束力。

3、代理商必需具備代理資格和資質(zhì);曾經(jīng)有代理商在鄭州市房地產(chǎn)管理局沒有辦理異地執(zhí)業(yè)手續(xù)和備案，鄭州市房管局為此停止了該代理機構的全部代理業(yè)務，還連累了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甚至因此懲罰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。我們姑且不問鄭州市房管局的行政行為是否合法，但是這樣做客觀上影響了開發(fā)企業(yè)的形象和銷售。

買受人：

可以是法人，也可以是自然人。假如是法人，應當根據(jù)法人單位的稱謂填寫全稱，地址，法定代表人以及其他聯(lián)系方式。另應當填寫托付代理人的狀況。無論是買受人的法定代表人或者是代理人，均應當填寫具體的資料，地址和郵政編碼應當填寫，不得空缺。代理人和自然人買受人應當填寫真實的住址，身份證與實際住址不全都，應當在征得當事人同意后填寫實際住址。供應實際住址的責任在于買受人和代理人，該當事人和代理人供應上述住址時，應當讓其親自填寫，不能有銷售人員代位填寫。假如由銷售人員代位填寫時，應當讓代理人和買受人供應手寫的關于其實際住址的資料留在銷售檔案中。

自然人應當具體填寫該自然人的狀況;假如屬于未成年人購房，應當堅持要求其填寫監(jiān)護人，由于格式版本沒有供應監(jiān)護人的內(nèi)容，可以要求監(jiān)護人在共有人一覽中署名。需要說明的事，買受人一欄中可以填寫該未成年人，但是在合同后面簽字頁的簽字行為不能由該未成年人親自簽訂，該簽字行為是當事人民事行為力量的表示，未成年人不能親自行使。所以，未成年人購房必需供應法定監(jiān)護人的狀況并由法定監(jiān)護人代理。

如何確認法定監(jiān)護人的身份證明?可以從以下幾個方面考察：

①該未成年人與法定監(jiān)護人的戶口證明;

②未成年人的父母離婚時，應當察看其父母離婚的協(xié)議或者判決書，該協(xié)議或者判決書有關于未成年人監(jiān)護的內(nèi)容;

③未成年人與其父母為在一起居住生活時，由指定監(jiān)護人擔當法定監(jiān)護人的責任。這種指定監(jiān)護可能是生父母授權，也可能是法院或者未成年人愛護機關的指定;

④未成年人的父母去世后，其祖父母或者外祖父母可以擔當監(jiān)護人的責任，也可以由未成年人的兄姊擔當，這種狀況下應當由公證機關或者民政機關的證明。

自然人購房，假如本人不能親自辦理購房事宜，應當要求辦理該等事務的當事人供應托付手續(xù)，根據(jù)合同法的規(guī)定，當事人之間的托付可以是特殊托付一項或者數(shù)項事務，也可以概括托付受托處理一切事項。關鍵是如何審查這類托付手續(xù)的真實內(nèi)容，如何區(qū)分是一攬子托付還是單項托付，這就比較麻煩。不要說不是法律專業(yè)的銷售人員，就是律師有時候也不能精確?????辨別其托付的性質(zhì)。尤其是有的托付書僅僅寫明“托付某某代為辦理購房事宜”，就很難推斷是單項托付者這是一攬子托付。嚴格審查托付權限的內(nèi)容應當包括合同簽訂、履行中款項支付、辦理銀行按揭手續(xù)、辦理房屋接收以及與此有關的合同撤銷、變更、合同權利義務的擔當和主見等事項。同時應當預留托付人(購房者)和受托人的全部身份和托付文件，納入購房合同檔案。

應當留意：有些事項無法通過托付行為實施，比如貸款銀行要求貸款當事人親自簽訂貸款合同或者保證合同的，這類合同不能由托付人代理。未成年人除其法定監(jiān)護人或者指定監(jiān)護人之外，其他當事人不能作為托付人消失，道理很簡潔，由于其無民事行為力量，當然也就不行能產(chǎn)生合法有效的托付行為。

對于托付書的審查會涉及另一個更加專業(yè)的問題即具名代理和匿名代理的問題。在合同法上有兩種托付代理關系。一般而論，受托人代理托付人辦理托付事項應當以托付人的名義進行，在代理權限范圍內(nèi)的代理行為直接約束托付人和第三人，所以民法通則第63條規(guī)定：代理人在代理權限范圍內(nèi)，以被代理人名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為擔當民事責任。我們稱這種代理行為為具名代理。假如代理人不是以被代理人的名義實施代理行為，而是以自己的名義實施民事法律行為，這種狀況如何處理?合同法在第402條有如下規(guī)定：受托人以自己名義，在托付人的授權范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與托付人之間的代理關系的，該合同直接約束托付人和第三人，但有準確證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。(天成公司與某購房人之間的合同關系，實際是合法有效的，檢察機關的處理是否合法值得商榷)

第一條：項目建設依據(jù)：留意以下內(nèi)容：

1、屬于分期規(guī)劃，尤其是沒有取得土地使用權手續(xù)的規(guī)劃，不要納入本條填寫內(nèi)容。因此該條其次款的“地塊”面積應當與土地使用權證記載宗地出讓面積全都。

“規(guī)劃用途”根據(jù)《建設用地規(guī)劃許可證》上的記載為準。假如土地使用證上的記載與建設用地規(guī)劃許可證上記載不完全全都，應當根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證記載為準。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用，應當符合城市規(guī)劃的要求，因此城市規(guī)劃法相對于土地管理法來說屬于特殊法。特殊法優(yōu)于一般法。根據(jù)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第十二條的規(guī)定，土地規(guī)劃用途根據(jù)下列用途進行規(guī)劃：住宅、商業(yè)、旅游、消遣用地;教、科、文、衛(wèi)、體育用地;工業(yè)用地;綜合或者其他用地。

關于土地使用年限規(guī)定：應當根據(jù)土地使用證上記載的年限(年月日填寫)沒有土地使用證或者尚未取得使用證時，在填寫時肯定要留意根據(jù)有關批準文家內(nèi)容填寫。比如沒有土地證，只有土地出讓合同，在填寫時就應當留意從簽訂出讓合同到區(qū)的土地證這一段期間的時間問題。

2、關于“商品房”的概念：雖然有關商品房的司法解釋可以涵蓋幾乎全部的開發(fā)商出售的房屋建筑，但是我們建議對于本條第三款的內(nèi)容，還是應當賜予必要的區(qū)分。把商品房定位在“商品住宅”比較合適，對于不屬于商品住宅的其他商品房屋，應當分別賜予明確，分別填寫：比如：綜合辦公、物流商業(yè)鋪面、工業(yè)廠房等。

3、建議在本條空白部位補充填寫以下內(nèi)容：該土地使用權范圍內(nèi)的詳細的修建性規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃管理部門批準的詳細規(guī)劃文件執(zhí)行。本條關于土地使用權規(guī)劃用途的商定與本合同第三條商品房用途不全都的，根據(jù)合同第三條規(guī)定執(zhí)行。

其次條：假如出售商品房的審批機關，不是鄭州市房管局，應當填寫清晰其他審批機關。

第三條：本條填寫內(nèi)容留意以下幾點：

1、戶型設計比較簡單的商品房，應當在補充內(nèi)容填寫清晰：比如，有躍層的房屋應當分別填寫清晰，有沉降設計的部分，也要填寫清晰;屬于內(nèi)置樓梯的復式結構要與面積結合起來填寫;有飄窗結構或者頂層有老虎窗結構的房屋，應當賜予注明是否計算面積，以及如何計算面積;假如有連廊結構的房屋也應當注明是否計算面積以及面積計算方法;

2、對于層高內(nèi)容應當賜予解釋或者說明：所謂層高應當是指商品房主體結構層高，并非全部買受人購買的面積層高全部為某一個數(shù)據(jù)，特別面積應當說明，包括坡屋面結構，飄窗結構、沉降結構部分的房屋面積所對應的層高不屬于一個數(shù)據(jù)的，應當分別注明。

3、商品房的結構形式：應當根據(jù)設計說明部分要求填寫：一般狀況下的商品房屋結構形式有土木結構、磚木結構、磚混結構、框混結構、全部框架結構、鋼結構、混合結構?，F(xiàn)代建筑結構形式變化多樣，但是根據(jù)設計圖紙?zhí)顚?，一般不會出錯。

4、本條關于商品房的用途的填寫，與第一條中土地使用權的規(guī)劃用途不完全全都。但是在該條關于商品房的用途應當依據(jù)詳細出售的房屋實際用途填寫，在規(guī)劃為住宅的土地使用權范圍內(nèi)，仍舊有個別樓棟或者個別面積屬于商業(yè)鋪面或者其他服務行業(yè)用房。

第四條關于計價方式和價款：

根據(jù)商品房銷售的規(guī)定，建筑面積是計算價款比較符合現(xiàn)實的方法。按套銷售或者根據(jù)套內(nèi)面積計算，目前都存在困難。不管是管理機關或者我們的測量規(guī)范，都存在不太可行的問題。因此根據(jù)建筑面積計算價格是必定選擇，實踐證明，根據(jù)其他銷售方法銷售的結果，仍舊不能排解消費者的心理誤區(qū)。

假如計價面積中的單價有不全都的地方，應當分別填寫單價和總價之間的關系。計價方式中的價格內(nèi)涵也是一個比較重要的問題：

(1)房地產(chǎn)單價成本核算問題內(nèi)容，這個問題比較敏感，涉及成本組成，分攤面積和社區(qū)配套、共建面積等內(nèi)容;由于房地產(chǎn)成本核算標準沒有統(tǒng)一的標準，更沒有統(tǒng)一執(zhí)行要求，現(xiàn)行價格政策是備案制度，而不是審批制度，開發(fā)企業(yè)執(zhí)行自己的成本核算制度，這樣開發(fā)商在核算過程為了抬高價格可能把全部社區(qū)投資成本都納入成本中并且在價格備案機關留下書面核算文件，而在銷售過程中不行能把諸如學校、幼兒園、中學、會所、社區(qū)醫(yī)療服務等公建面積分攤銷售，這樣一旦政策變化，會產(chǎn)生對房地產(chǎn)企業(yè)毀滅性的后果

(2)市政配套機關或者壟斷性公司收費問題既然其集資費用、暖氣集資費等;

(3)涉及向國家和地方人民政府交納的稅金等。

(4)國家和體方人民政府不斷出臺的物業(yè)政策以及法律風險問題;比如公共(公建)物業(yè)管理規(guī)定，物權法等法律法規(guī)頒布后，對小區(qū)物業(yè)以及開發(fā)商的利益極其重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必需在價格政策、面積分攤、產(chǎn)權商定等方面未雨綢鉚，在銷售合同中明確商定，排解任何產(chǎn)權不明確的內(nèi)容。

第五條面積確認及面積差異處理：

1、一般狀況下，我們主見選擇根據(jù)本條第2款執(zhí)行。但是根據(jù)第2款執(zhí)行仍舊存在不明晰的地方：主要是因面積增建肯定值超過3%以上部分的面積所產(chǎn)生的契稅、修理基金、燃氣集資費、暖氣集資費等與面積有關的稅費擔當?shù)膯栴}。示范文本僅僅供應了房價款處理的方式，沒有供應與面積差異有關的稅費處理的方式。因此，為了不發(fā)生爭議或者發(fā)生爭議后削減交易費用，應當明確補充規(guī)定關于這部分費稅擔當問題：“因面積差異產(chǎn)生的契稅、修理基金、暖氣集資費、燃氣集資費(假如有)等據(jù)實由買受人擔當，多退少補”。

2、假如選擇自行商定，那么商定的內(nèi)容可以如下填寫：

①面積誤差肯定值在1%以內(nèi)(含1%)的部分，雙方不在辦理結算即多不退，少不補;

②面積誤差肯定值在1%以上至3%的部分(含3%，其中1%以內(nèi)部分扣除)，雙方同意據(jù)實計算即多退少補;

③面積誤差肯定值在3%以上至5%以內(nèi)的部分(含5%)，屬于面積短少，出賣人退還該部分房款并根據(jù)兩倍于該部分短少房款擔當該商定違約金支付責任。屬于面積增加的，產(chǎn)權歸買受人，該部分房款出賣人擔當。

前述狀況下，雙方商定均不主見退房，合同應當連續(xù)履行。

④面積誤差肯定值在5%以上的(不含5%)，買受人有權提出退房。買受人提出退房的，出賣人應當在30日內(nèi)退還全部已付房款并自付款之日起擔當該資金同期商業(yè)銀行存款利息，同時擔當全部購房款5%的違約金;買受人不退房的，面積誤差肯定值在5%以內(nèi)(含5%)的部分根據(jù)本條前述規(guī)定處理后，超過5%的部分，雙方協(xié)商處理并簽訂補充協(xié)議。協(xié)商不成根據(jù)本款退房處理。

第六條付款方式及期限

本條其他付款方式是指銀行按揭付款或者住房公積金貸款：根據(jù)本付款方式的步驟如下：

1)本合同簽訂生效后7日內(nèi)，買受人支付首付款計人民幣：(例如)123456元;其他應付款人民幣123456元，出賣人供應銀行按揭付款幫助條件，賣受人向按揭銀行申請個人住房抵押借款支付。

2)買受人必需在支付完首付款的同時，提交個人住房抵押借款銀行要求其提交的全部個人法律文件，出賣人賜予幫助。需要出賣人提交的法律文件，出賣人按時提交(需要買受人提交的個人資料見附件內(nèi)容)

3)非出賣人緣由，買受人自完成首付款之日起不能在30日內(nèi)辦理完畢個人住房抵押借款手續(xù)并將借款匯入出賣人帳戶的，視為買受人付款違約，根據(jù)本合同第七條逾期付款商定處理。

4)買受人根據(jù)逾期付款擔當責任后，買受人可以與出賣人協(xié)商變更付款方式，出賣人同意連續(xù)履行合同的，雙方簽訂補充協(xié)議，變更合同商定，商定詳細付款方式。

第七條買受人逾期付款的違約責任：

增加：根據(jù)本合同商定的付款方式和期限，買受人付款逾期或者付款的時間在房屋交付期限之后的，出賣人有權順延交付日期直至買受人付清全部購房款。

付款預期的違約金，應當能夠達到懲處違約的目的。因此，違約金的商定不能太低，逾期在60日內(nèi)(含60日)的，按日計算的違約金應當保留在日萬分之三(3)之上;

逾期超過60日的，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人根據(jù)累計應付款的()%向出賣人支付違約金(買受人已經(jīng)支付的房款在扣除違約金后10日內(nèi)退還買受人)(這里的違約金的比例與前述第一款違約金的累進結果有直接的規(guī)律關系)

出賣人要求買受人連續(xù)履行合同或者買受人要求連續(xù)履行合同并經(jīng)出賣人同意的，合同連續(xù)履行。買受人擔當?shù)倪`約金應當根據(jù)應付款部分的日萬分之四(4)計算。

本條商定的問題表現(xiàn)在以下幾個方面：

(1)解除合同的通知：買受人逾期付款，出賣人通知買受人解除合同，雙方關系終止，這是徹底終止雙方關系的方法。這種法律關系比較簡潔，但是必需通知買受人并且最好是書面通知。假如買受人已經(jīng)產(chǎn)生了部分付款，存在一個核算問題。扣除違約金后，剩余房款存在退還問題，但是示范文本沒有商定退還內(nèi)容，因此需要在合同商定。假如買受人根本沒有交付房款，這種狀況下，對于出賣人是沒有任何擔保的，應當盡快解除合同，防止損失擴大。

(2)出賣人要求連續(xù)履行合同的權利問題：示范文本沒有商定出賣人不解除合同的狀況下如何處理，只商定解除合同內(nèi)容以及買受人要求連續(xù)履行合同的內(nèi)容。因此，出賣人能否要求買受人連續(xù)履行合同?回答是確定的。問題是出賣人要求連續(xù)履行合同時的違約金標準如何確定。買受人要求連續(xù)履行合同時的違約金在示范合同中有商定，但是出賣人要求連續(xù)履行合同的違約金沒有商定。

(3)合同解除權的行使期間問題：合同法和相關法律沒有規(guī)定解除權行使的期間。合同法第95條規(guī)定：法律規(guī)定或者當事人商定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利毀滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有商定解除權行使行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權利毀滅。最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱高法解釋)看法中的第十五條規(guī)定“依據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人拖延交付房屋或者買受人拖延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方懇求解除合同的，應予支持，當事人另有商定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有商定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權毀滅”。因此，具有解除權的當事人一方，在規(guī)定時間內(nèi)不行使解除權，超出規(guī)定時間就不能提出解除合同的要求。

第八條交付期限：

(一)關于交付條件：

5.該商品房經(jīng)五方質(zhì)量責任主體(出賣人、勘察、設計、施工、監(jiān)理)聯(lián)合驗收并簽署了工程合格看法的，本條商定不應理解為包含有任何取得備案或者取得合格證之類的意思表示。

(二)關于不行抗力以及其他特別緣由延期交付：

1、遭受不行抗力

2、遭受重大市政工程施工，影響本合同商定工程施工的，出賣人應當自該事實發(fā)生之日起15日內(nèi)告之買受人，并在此后每經(jīng)過三十日，告之該事實解除或者連續(xù)的狀況;

3、持續(xù)大雨、大雪、低溫天氣影響工程施工的。

(三)關于本條第一款中“依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定”：鑒于對于房屋建筑和市政設施的竣工驗收是一項非常專業(yè)的工作，而且驗收所依據(jù)的國家和地方政府的規(guī)定是龐雜的。出賣人在提請買受人接受房屋時不能一一列舉全部的驗收規(guī)范和規(guī)定。

第九條出賣人逾期交房的違約責任：(不做修訂，但應當留意違約金之間的規(guī)律關系)

第十條規(guī)劃、設計變更的商定：增加：買受人接到規(guī)劃、設計變更書面通知或者買受人逾期接到設計、規(guī)劃變更通知或者房屋交付期限到來時買受人獲得了設計、規(guī)劃變更的事實時，買受人均有權打算退房。買受人提出退房的，出賣人應當自買受人提出退房之書面申請之日起30日內(nèi)將買受人已經(jīng)支付的房款退還給買受人并自買受人付款之日起，根據(jù)月息5‰支付資金利息。買受人打算不退房的，雙方應當自知道規(guī)劃、設計變更事實之日起30日內(nèi)，協(xié)商另行簽訂補充協(xié)議。雙方未在商定時間內(nèi)完成協(xié)商過程，任何一方均未向?qū)Ψ教岢鲞B續(xù)協(xié)商的書面要求的，視同雙方同意根據(jù)退房處理。

第十一條交接

填寫：視同出賣人已經(jīng)履行了房屋交付的合同義務，買受人自出賣人通知接房之日起擔當物業(yè)管理費用并對于房屋維護不準時產(chǎn)生的侵權責任、無因管理責任擔當賠償或者補償責任。

買受人應當在交付之前付清購房款而未完成支付義務的，出賣人將推遲交付直至買受人付清全部房款。出賣人推遲交付不構成任何違約，也不擔當任何責任。

第十二條(出賣人對出賣房屋的瑕疵擔保責任)

增加：

發(fā)生本條前款產(chǎn)權糾紛或者債權債務糾紛的，出賣人應當盡快與有關當事人協(xié)商解決。假如協(xié)商不成導致買受人在本合同商定辦理產(chǎn)權登記需出賣人履行產(chǎn)權登記備案的期間結束后的180個日歷天內(nèi)或者根據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定，買受人無法從本質(zhì)上獲得產(chǎn)權登記的，出賣人應當擔當相應賠償責任。本條欠款商定的“不能辦理產(chǎn)權登記”包括本款商定的期間不能和本質(zhì)上不能的狀況。

第十五條關于產(chǎn)權登記的商定：

增加：雙方同意對本條第一款所謂“規(guī)定期限內(nèi)”定義如下：①規(guī)定期限是指180個日歷天;②該期限的起始日為雙方商定的出賣人履行備案日期結束日。

我們將本條商定的“規(guī)定期間”變成了雙方商定期間，是否有效?這點的確簡單引起爭議。事實上這種商定有其不合理或者廣義上的不合法之處。由于根據(jù)建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理方法》(2022年8月15日修訂)和《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》，無論初始登記或者轉移登記，上述部門規(guī)章的規(guī)定都是自事實(合同簽訂或者房屋竣工)發(fā)生之日起90日內(nèi)辦理產(chǎn)權登記。我們商定180天，而且將該180天的起始日期前增加了出賣人的產(chǎn)權登記備案時間，的確不妥。但是我們也找到了客觀依據(jù)和法律依據(jù)。

《高法解釋》第十八條由于出賣人的緣由，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特別商定外，出賣人應當擔當違約責任：

(一)商品房買賣合同商定的辦理房屋全部權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有商定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以根據(jù)已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

前述司法解釋中，并沒有排解雙方當事人特別商定的效力，也不否定合同商定的內(nèi)容。

在實踐中下列狀況屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)的過錯，造成買受人無法根據(jù)合同商定取得房屋權屬登記手續(xù)的狀況：

(1)沒有依法取得國有土地使用權證書或者證明文件或者土地使用權尚未解除抵押;

(2)變更城市規(guī)劃或者擅自修改房屋規(guī)劃設計沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的;

(3)沒有辦理房屋竣工手續(xù)或者辦理竣工的手續(xù)不全;

(4)房屋抵押或者被法院或者行政機關依法限制出賣的;

(5)預售商品房沒有取得預售許可證或者超越預售范圍銷售商品房的;

(6)商品房銷售合同沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的;

(7)沒有托付測量并將測量結果根據(jù)正常途徑報發(fā)證單位的;

(8)建設施工手續(xù)不全的;

(9)出賣人是開發(fā)企業(yè)的開發(fā)手續(xù)和開發(fā)資質(zhì)不符合要求;

(10)商品房買受人沒有交納修理基金，開發(fā)企業(yè)沒有代收上繳的。

(11)出賣人在房屋竣工后由于自身緣由無法向房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權登記備案。

消失上述狀況屬于開發(fā)企業(yè)的責任和過錯，出賣人應當擔當違約責任。

留意：違約金的商定和違約金本質(zhì)意義。

事實上本條關于產(chǎn)權登記備案的商定，仍舊存在不完善的地方。僅僅著眼于在規(guī)定時間內(nèi)買受人