房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書(shū)

PAGE第61頁(yè)共62頁(yè)項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書(shū)公司年月日

目錄概要 61.整體策略 62.預(yù)期目標(biāo) 63.核心定位 64.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估 75.項(xiàng)目成敗的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 7第一章項(xiàng)目介紹 71.1城市發(fā)展概況 71.1.1城市概貌 71.1.2經(jīng)濟(jì)整體情況及主要指標(biāo) 71.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 81.1.4金融商貿(mào)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)建設(shè) 81.1.5自然資源 91.1.6城市總體規(guī)劃 91.1.7城市住宅發(fā)展 91.2項(xiàng)目所在區(qū)位發(fā)展概況 101.2.1區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 101.2.2輻射區(qū)的特征及發(fā)展歷程 101.2.5地塊基本情況 11第二章市場(chǎng)分析 122.1區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀 122.1.1各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 122.1.2各檔次產(chǎn)品的集合特征 122.1.3表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 132.1.4未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型 132.1.5分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn) 132.1.6結(jié)論 132.2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 132.2.1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定義 132.2.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 132.2.2本案競(jìng)爭(zhēng)策略 132.3項(xiàng)目可能遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)管理 142.3.1項(xiàng)目可能出現(xiàn)的問(wèn)題分析 142.3.2風(fēng)險(xiǎn)管理措施 142.4目標(biāo)客戶(hù) 152.4.1目標(biāo)客戶(hù)定位 152.4.2目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成 162.4.3有效市場(chǎng)分析 162.4.4目標(biāo)客戶(hù)分析 162.4.5研究結(jié)論 17第三章產(chǎn)品策劃 183.1產(chǎn)品定位 183.1.1產(chǎn)品及產(chǎn)品定位 183.1.2檔次定位 183.1.3主題形象及發(fā)展理念 183.1.4文化風(fēng)格定位 193.2項(xiàng)目規(guī)劃 193.2.1規(guī)劃簡(jiǎn)述 193.2.2規(guī)劃原則 193.2.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 203.3分期開(kāi)發(fā) 213.3.1開(kāi)發(fā)周期 213.3.2分期開(kāi)發(fā)方案 213.3.3公共設(shè)施、人防、景觀分期開(kāi)發(fā)順序及規(guī)模 213.3.4開(kāi)發(fā)期內(nèi)，景氣指數(shù)分析 223.3.5影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度的主要風(fēng)險(xiǎn)因素 223.4建筑設(shè)計(jì) 223.4.1戶(hù)型及面積選擇 223.4.2建筑風(fēng)格 223.4.3建筑細(xì)部 223.4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 233.4.5消防系統(tǒng) 233.4.6人防設(shè)計(jì)要求 233.4.7智能化系統(tǒng) 233.5景觀設(shè)計(jì) 243.5.1環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念 243.5.2平面組團(tuán)環(huán)境設(shè)計(jì) 243.5.3立體空間環(huán)境設(shè)計(jì) 243.5.4景觀節(jié)點(diǎn)描述 243.6配套建議 243.7健康住宅設(shè)計(jì)要求 243.8需考慮的問(wèn)題 24第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃 254.1市場(chǎng)推廣策略 254.1.1銷(xiāo)售目標(biāo) 254.1.2入市時(shí)機(jī) 254.1.3營(yíng)銷(xiāo)部署 254.1.4推廣階段劃分 254.1.5項(xiàng)目推廣包裝 264.2營(yíng)銷(xiāo)體系的建立 264.2.1銷(xiāo)售體系的構(gòu)成方案 264.2.2培訓(xùn)計(jì)劃 274.3銷(xiāo)售價(jià)格策略 274.3.1定價(jià)原則及付款方式 274.3.2第一階段：導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）（年月—年月） 274.3.3第二階段：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期（年月—年月） 274.3.4第三階段：二次強(qiáng)銷(xiāo)期（年月—年月） 284.4銷(xiāo)售成本 284.4.1銷(xiāo)售費(fèi)用 284.4.2銷(xiāo)售成本控制措施 284.5需考慮的問(wèn)題 28第五章工程施工管理 295.1當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)施工狀況調(diào)研 295.1.1當(dāng)?shù)氐墓こ探ㄔO(shè)政策、法規(guī)、條例 295.1.2當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧鲜褂弥髁?、價(jià)格、質(zhì)量評(píng)價(jià) 295.1.3當(dāng)?shù)刈匀粭l件下的工程施工管理要求 305.1.4當(dāng)?shù)氐尿?yàn)收組織程序、驗(yàn)收內(nèi)容 305.1.5當(dāng)?shù)貦n案管理程序、制度等 305.1.6當(dāng)?shù)乜辈靻挝?、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位的基本情況： 305.1.7當(dāng)?shù)亟ㄖa(chǎn)品質(zhì)量通病調(diào)查報(bào)告 315.2項(xiàng)目施工組織 315.2.1施工組織形式 315.2.2工程分包 315.2.3工期安排 315.3施工管理措施 325.3.1工期及質(zhì)量管理 325.3.2材料設(shè)備采購(gòu)管理 325.3.3施工安全管理 325.4施工組織與銷(xiāo)售 325.4.1施工組織與銷(xiāo)售期間需要銜接的事項(xiàng) 325.4.2保證順利銷(xiāo)售的措施 325.4.4每季完工率對(duì)季度利潤(rùn)貢獻(xiàn)的預(yù)測(cè)及影響因素 335.5項(xiàng)目的交驗(yàn)與入伙 335.5.1交樓時(shí)的質(zhì)量目標(biāo) 335.5.2交驗(yàn)與入伙過(guò)程 33第六章財(cái)務(wù)分析 346.1稅務(wù)分析 346.1.1營(yíng)業(yè)稅金及附加 346.1.2企業(yè)所得稅 346.1.3土地增值稅 346.2經(jīng)濟(jì)效益分析 346.2.1經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件 346.2.2項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 346.2.3首期主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 356.2.6利潤(rùn)分析 356.3現(xiàn)金流量分析 366.3.1以季度為單元和一期完工為階段的現(xiàn)金流量表 366.3.2對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論 366.4資金組織計(jì)劃 366.4.1總體資金投入計(jì)劃 366.4.2資金回款計(jì)劃 366.4.3資金需求計(jì)劃 366.4.4啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間 366.5銀行融資貸款 376.5.1向銀行貸款的難點(diǎn) 376.5.2向銀行貸款的四大要素 376.5.3貸款組成 37第七章成本控制 377.1市場(chǎng)數(shù)據(jù)的收集，整理，分析 377.1.1當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)的獲得 377.1.2數(shù)據(jù)分析 387.2項(xiàng)目成本 387.2.1項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃 387.2.2項(xiàng)目成本分類(lèi)總匯 387.2.3項(xiàng)目成本分析 397.3投入產(chǎn)出分析 397.3.1投入產(chǎn)出測(cè)算 397.3.2投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 397.4項(xiàng)目成本控制措施 39第八章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 408.1當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理情況 408.2物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo) 408.3物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想 408.3.1物業(yè)管理服務(wù)的前期介入和籌建 408.3.2物業(yè)管理在項(xiàng)目實(shí)施中的定位 408.3.3提升管理服務(wù)重要措施 408.4物業(yè)管理架構(gòu) 408.5物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 40第九章團(tuán)隊(duì)組織方案 41第十章其他 4210.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與各策略利益相關(guān)者的關(guān)系 4210.2各開(kāi)發(fā)要素的矛盾、邏輯關(guān)系和平衡 4210.3項(xiàng)目變化記錄 42第十一章附件與范本 42概要1.整體策略（簡(jiǎn)述公司的策略方向、項(xiàng)目策略目標(biāo)，并分析項(xiàng)目策略與公司的策略是否一致）2.預(yù)期目標(biāo)開(kāi)發(fā)規(guī)模：占地100畝，總建筑面積13.4萬(wàn)平方米。其中：一期占地45畝，總建筑面積5.7萬(wàn)平方米；二期占地55畝，總建筑面積約8萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)周期：約5年啟動(dòng)資金及到位時(shí)間：總銷(xiāo)售額：3.6億總成本：稅后利潤(rùn)：一期銷(xiāo)售率：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瓿?5%第一次強(qiáng)銷(xiāo)完成20%第二次強(qiáng)售完成35%質(zhì)量目標(biāo)：質(zhì)量制勝，各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)品牌效果：創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美，功能齊全的性?xún)r(jià)比較高的社區(qū)。把武漢上海等一線城市居住環(huán)境帶入--。3.核心定位目標(biāo)客戶(hù)群體：企事業(yè)單位一般客戶(hù)、做生意人群競(jìng)爭(zhēng)策略：大社區(qū)的成熟性、高層住宅的稀缺性、商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)概念主題：高層住宅全面領(lǐng)航--產(chǎn)品定位：好品質(zhì)、好質(zhì)量主要賣(mài)點(diǎn)訴求：外立面現(xiàn)代、規(guī)劃大氣、戶(hù)型合理、材料創(chuàng)新等一期入市時(shí)機(jī)：提前預(yù)熱市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)散期4.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估（簡(jiǎn)述項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施。）5.項(xiàng)目成敗的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（要求對(duì)項(xiàng)目的成敗進(jìn)行量化評(píng)估。）第一章項(xiàng)目介紹1.1城市發(fā)展概況（圍繞項(xiàng)目，有針對(duì)性的對(duì)所在城市的主要概況進(jìn)行描述。）--市是--的重要輕工業(yè)基地，基本形成以紡織、服裝、無(wú)紡布及衛(wèi)材制品、食品加工、醫(yī)藥化工、機(jī)械電子為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系。紡織服裝已具備年產(chǎn)1億米中高檔面料、5000萬(wàn)件成衣的生產(chǎn)能力，基本形成紡、織、染、整到服裝加工比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈。其中，--絲寶集團(tuán)邁亞公司生產(chǎn)的高檔服裝是中國(guó)最好的西服面料之一，可與世界高檔面料媲美。我市08年無(wú)紡布產(chǎn)業(yè)出口達(dá)1.5億美元以上，占全國(guó)出口總量的40%。食品加工、機(jī)械電子在高起點(diǎn)上快速發(fā)展。--即將成為中國(guó)最先進(jìn)的紡織基地、高檔面料基地、品牌服裝基地，有影響的精細(xì)化工基地、汽車(chē)零配件生產(chǎn)基地和最大的無(wú)紡布制品出口基地。同時(shí)運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)企業(yè)向園區(qū)集中。重點(diǎn)發(fā)展食品及環(huán)保產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、現(xiàn)代紡織產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、光電子及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、都市工業(yè)聚集區(qū)。--以輕紡城、生態(tài)城、休閑城為城市特色。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，功能完善,已成為江漢平原的信息中心、物流中心。三產(chǎn)業(yè)日趨繁榮，擁有一批星級(jí)酒店，一批大型購(gòu)物廣場(chǎng)，一批專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，成為區(qū)域性的物資貿(mào)易集散中心。城區(qū)建有四大工業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完備，產(chǎn)業(yè)配套齊全，政策環(huán)境優(yōu)良，為招商引資和企業(yè)發(fā)展提供了良好的平臺(tái)。--是一座充滿(mǎn)活力的城市，是一塊投資創(chuàng)業(yè)的熱土。一直是外商投資--省的熱點(diǎn)地區(qū)和首選城市之一，首屆國(guó)際體操節(jié)簽訂了60多項(xiàng)協(xié)議、引資30個(gè)億，--人民誠(chéng)實(shí)守信、熱情好客，愿與世界各地企業(yè)合作交流共建--市的美好明天。熱忱歡迎各國(guó)客商到--投資洽談興業(yè)。--市位于鄂中南部，江漢平原腹地，京珠、滬蓉高速公路交匯處，東臨大都市武漢，西連荊州、宜昌、三峽，北依漢水，南靠東荊河，318國(guó)道和宜黃高速公路橫貫全境，為江漢平原的交通樞紐，信息中心和物流中心，1991年躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市行列，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)十八年居全省首強(qiáng)，1997年被省委、省政府授予全省首批小康市，并且先后被評(píng)為全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)環(huán)境綜合整治先進(jìn)市、全國(guó)體育先進(jìn)市、全國(guó)物資流通百?gòu)?qiáng)市、全國(guó)平原綠化先進(jìn)市和全國(guó)最具投資潛力中小城市。全國(guó)500強(qiáng)“香港絲寶”、“臺(tái)灣旺旺”、“福建親親”、“香港真巧”、“燕京啤酒”等等一批企業(yè)紛紛落戶(hù)--市并實(shí)現(xiàn)“雙贏”的局面。1.1.1城市概貌歷史起源：--市（中文：XiāntáoShì英文：Xiantao）原名沔陽(yáng)縣，已有1400多年的建制歷史。南朝梁天監(jiān)二年（公元503年）設(shè)沔陽(yáng)郡，建國(guó)初設(shè)沔陽(yáng)專(zhuān)署。1951年為沔陽(yáng)縣屬荊州專(zhuān)區(qū)。1986年撤縣建市更名為--市，屬--省直管市。地理位置：--市位于--省中部的江漢平原，國(guó)土面積2538平方公里，地跨東經(jīng)112°55'—113°49'、北緯30°04'—30°32'。土地面積分布：--市位于--省中南部，江漢平原腹地，地處東經(jīng)112°55′—113°49′，北緯30°04′—30°32′。東與武漢相鄰，南以東荊河為界與洪湖、監(jiān)利一衣帶水，西與潛江毗鄰，北以漢水為界與天門(mén)、漢川隔水相望。318國(guó)道和宜黃高速公路橫貫--全境，是江漢平原的交通樞紐。全市轄3個(gè)街道辦事處、15個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)農(nóng)林牧漁場(chǎng)，709個(gè)村（居）民委員會(huì)，4781個(gè)村（居）民小組。全市總?cè)丝?48.01萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口59.35萬(wàn)人，農(nóng)村人口88.66萬(wàn)人。土地總面積251991.26公頃，人均土地0.17公頃，耕地總面積133553.16公頃，人均耕地0.09公頃。境內(nèi)地勢(shì)平坦，河湖密布，土地肥沃，雨熱充足，地勢(shì)西北高、東南低，海拔最高40.2米，最低20.2米。地域氣候：屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，具有南北兼優(yōu)的氣候特點(diǎn)。行政區(qū)域劃分：--市現(xiàn)轄：鄭場(chǎng)鎮(zhèn)、毛嘴鎮(zhèn)、剅河鎮(zhèn)、三伏潭鎮(zhèn)、胡場(chǎng)鎮(zhèn)、西流河鎮(zhèn)、彭場(chǎng)鎮(zhèn)、沙湖鎮(zhèn)、楊林尾鎮(zhèn)、張溝鎮(zhèn)、郭河鎮(zhèn)、沔城鎮(zhèn)、通海口鎮(zhèn)、陳場(chǎng)鎮(zhèn)、長(zhǎng)埫口鎮(zhèn)15個(gè)鎮(zhèn)；干河、龍華山、沙嘴3個(gè)街道辦事處；國(guó)營(yíng)沙湖、九合垸2個(gè)原種場(chǎng)，國(guó)營(yíng)排湖、五湖2個(gè)漁場(chǎng)；國(guó)營(yíng)趙西垸、劉家垸2個(gè)林場(chǎng)。--經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、--工業(yè)園、--高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、彭場(chǎng)工業(yè)園、--劉口工業(yè)園、全市共有653個(gè)村民委員會(huì)，56個(gè)居民委員會(huì)。人口構(gòu)成：全市總面積2538平方公里，總?cè)丝?48萬(wàn)，其中，城區(qū)人口30萬(wàn)。民俗文化：（簡(jiǎn)要描述，內(nèi)容可參考城市年鑒、門(mén)戶(hù)網(wǎng)站等。）--市創(chuàng)造了“一座小城，兩位冠軍，三枚金牌，四塊獎(jiǎng)牌”的世界體壇神話，--市先后走出了李小雙、李大雙、楊威、鄭李輝、廖輝五位世界冠軍，連續(xù)四屆奧運(yùn)會(huì)獲得7枚奧運(yùn)金牌、6枚奧運(yùn)銀牌。而在體操領(lǐng)域中，2000年2月，國(guó)家體操訓(xùn)練管理中心授予該市“中國(guó)體操之鄉(xiāng)”和“世界冠軍搖籃”兩塊“金字招牌”，就全國(guó)而言，這樣一個(gè)普通的縣級(jí)市，在各方面硬件設(shè)施并不突出的情況下，卻能取得如此卓越的成績(jī)，堪稱(chēng)奇跡。1.1.2經(jīng)濟(jì)整體情況及主要指標(biāo)經(jīng)濟(jì)概況（簡(jiǎn)述城市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和特征。）2007年2008年2009年2010年（預(yù)測(cè)）GDP（億元）年增幅（%）人均可支配收入（元）年增幅（%）年末居民存款余額（億元）年增幅（%）年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額（億元）年增幅（%）三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重…主要指標(biāo)（數(shù)據(jù)來(lái)源：）1.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)交通--緊靠中國(guó)中部之首武漢市，具有貫通南北、承東啟西、得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。境內(nèi)河渠網(wǎng)絡(luò)相通，公路四通八達(dá)，距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)、漢口火車(chē)站、武昌火車(chē)站、長(zhǎng)江武漢港均1小時(shí)車(chē)程。貫穿中國(guó)南北的京珠高速公路和貫穿東西的滬蓉高速公路在--附近交匯，--南到廣州、北到北京、東到上海、西到成都等特大城市均在1000公里半徑之內(nèi)。供水--市境內(nèi)河湖密布，水系發(fā)達(dá)。共有大小河流、溝渠1329條，長(zhǎng)4500公里。其中自然河流14條，包括漢江、東荊河、通順河、通州河等，漢江過(guò)境長(zhǎng)度91.2公里，東荊河過(guò)境長(zhǎng)度103.34公里，流域面積2520平方公里；人工開(kāi)挖的電排河5條，包括排湖電排河、沙湖電排河、保豐電排河、楊林尾電排河、周幫電排河?，F(xiàn)有垸內(nèi)湖泊12個(gè)，圍堤固定湖區(qū)4.37平方公里，泛湖泊3個(gè)，面積15.5平方公里。電力--市鄂能電力設(shè)備有限公司（原--省荊州--電力修造廠、原--市天威變壓器有限責(zé)任公司）地處美麗富饒的江漢平原，北倚長(zhǎng)江最大支流漢江，南臨318國(guó)道和宜黃等高級(jí)公路，并與隨岳高級(jí)公路貫通，交通極為方便。公司始建于1956年，屬?lài)?guó)家機(jī)械工業(yè)部生產(chǎn)低損耗變壓器的定點(diǎn)企業(yè)。同時(shí)是兩網(wǎng)改造國(guó)家經(jīng)貿(mào)委推薦生龍活虎產(chǎn)變壓器企業(yè)之一。隨著我國(guó)電力企業(yè)體制的改革與發(fā)展，我公司于2004年首批成為--省電力公司修造行業(yè)“國(guó)退民進(jìn)”改制成股份企業(yè)，并于2005年10月重新掛牌。能源--地處江漢平原腹地，非金屬礦產(chǎn)豐富。其中油氣資源分布廣泛，巖鹽資源豐富，具有較大的開(kāi)發(fā)潛力。已探明石油地質(zhì)儲(chǔ)量1373萬(wàn)噸，巖鹽儲(chǔ)量在500億噸以上。巖鹽主要集中于地表以下780—1200米，鹽層厚度約80米，氯化鈉的一般品位在96%左右，最高可達(dá)100%。鹽礦中富含碘、鋰、溴、硼、鉀、銣、銫等多種稀有元素，其中碘的含量是海鹽含碘品位的7倍，具有極強(qiáng)的開(kāi)采價(jià)值。郵電、通信以電信、移動(dòng)、聯(lián)通、鐵通等企業(yè)為主體，建成以光纜、微波為主的通訊運(yùn)輸體系，包括本地電話網(wǎng)、長(zhǎng)途通信網(wǎng)、移動(dòng)通信網(wǎng)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)、多媒體信息網(wǎng)在內(nèi)，從空中到地面，室內(nèi)到室外，集當(dāng)今高、新、尖技術(shù)于一體的現(xiàn)代化多功能立體通訊網(wǎng)絡(luò)，是包括--、潛江和天門(mén)的江漢本地網(wǎng)的長(zhǎng)途交換中心、本地匯接中心、信息傳輸樞紐。2002年，全市鋪設(shè)長(zhǎng)途光纜皮長(zhǎng)217公里，長(zhǎng)途電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)13320路端，長(zhǎng)途業(yè)務(wù)電路30000條，數(shù)據(jù)通信網(wǎng)長(zhǎng)途電路61條；固定電話交換機(jī)總?cè)萘客黄?0萬(wàn)門(mén)，固定電話用戶(hù)累計(jì)達(dá)到16萬(wàn)戶(hù)，平均每百人擁有電話機(jī)11部，全市所有行政村實(shí)現(xiàn)村村通電話；多媒體寬帶建成3000多個(gè)端口，寬帶上網(wǎng)用戶(hù)近1000戶(hù)；無(wú)線市話交換總?cè)萘?萬(wàn)門(mén)，用戶(hù)突破2萬(wàn)戶(hù)；移動(dòng)電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到55.4萬(wàn)門(mén)，建設(shè)基站151個(gè)，鋪設(shè)通信光纜1380公里，移動(dòng)用戶(hù)達(dá)到13.5萬(wàn)戶(hù)，無(wú)線尋呼用戶(hù)1萬(wàn)戶(hù)，移動(dòng)電話網(wǎng)絡(luò)覆蓋達(dá)到99%，與117個(gè)國(guó)家和地區(qū)實(shí)現(xiàn)了國(guó)際自動(dòng)漫游。郵政儲(chǔ)蓄、匯兌、報(bào)刊發(fā)行全部使用數(shù)字化處理系統(tǒng)，郵政信息傳遞、商品傳送、資金流通等功能日益完善，實(shí)物傳遞網(wǎng)擁有覆蓋全市的25個(gè)電子化支局和30多個(gè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，郵路120條，投遞總線路3450公里。2002年，全市通信行業(yè)固定資產(chǎn)原值11.4億元，業(yè)務(wù)收入1.85億元；郵政系統(tǒng)固定資產(chǎn)原值3523萬(wàn)元，業(yè)務(wù)總量4030萬(wàn)元，業(yè)務(wù)收入3473萬(wàn)元。生態(tài)環(huán)境--城市發(fā)展目標(biāo)定位于八個(gè)大字：實(shí)力、誠(chéng)信、生態(tài)、和諧。對(duì)城市建設(shè)者而言，這樣的目標(biāo)也意味著巨大的投入。事實(shí)正是如此：近三年來(lái)，我市累計(jì)投入近40億元，城市發(fā)展環(huán)境因此翻開(kāi)了嶄新的一頁(yè)。1.1.4金融商貿(mào)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)農(nóng)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)財(cái)政、金融、保險(xiǎn)業(yè)旅游業(yè)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易商業(yè)、飲食業(yè)（簡(jiǎn)述各行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及特征。）1.1.5自然資源礦產(chǎn)資源植物資源動(dòng)物資源水資源………（簡(jiǎn)述各種資源的分布狀況）1.1.6城市總體規(guī)劃\o"圖示城市各功能規(guī)劃的區(qū)域分布,如商業(yè),居住,工業(yè),物流等功能分布情況"城市功能規(guī)劃與布局:（附城市功能規(guī)劃的區(qū)域分布圖，重點(diǎn)對(duì)本區(qū)域進(jìn)行簡(jiǎn)要描述或附圖，內(nèi)容應(yīng)包括該區(qū)域大小、人口、配套、重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目等。）--是--省中部江漢平原地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐。在--縣域城市中第一個(gè)榮獲“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“全國(guó)精神文明創(chuàng)建工作先進(jìn)城市”殊榮。《中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告2005》--進(jìn)入“全國(guó)中小城市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)”行列。GDP連續(xù)十八年居全省縣級(jí)市第一名！北起沿江大道，南至仙南大道，西達(dá)江漢大道，東起沔陽(yáng)大道，--大道。中央商務(wù)區(qū)的核心地區(qū)2平方公里，包括：商城大廈、KFC、中百倉(cāng)儲(chǔ)、學(xué)府路等傳統(tǒng)主要商務(wù)、商業(yè)區(qū)域，今后，將以金融、商務(wù)、行政、辦公、賓館等為主。核心區(qū)由26層人民廣場(chǎng)及33層時(shí)代廣場(chǎng)為中心，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)總建筑面積將達(dá)到1000多萬(wàn)平方米，其中高層住宅30余棟。城市交通現(xiàn)狀與規(guī)劃:（附城市交通規(guī)劃圖，重點(diǎn)對(duì)本區(qū)域已建或規(guī)劃的主要市政道路、輕軌和地鐵進(jìn)行簡(jiǎn)要描述或附圖，并指明其與本項(xiàng)目的位置關(guān)系及距離等。）--市位于鄂中南、江漢平原腹地，是全國(guó)著名的體操之鄉(xiāng)，是--省交通現(xiàn)代化建設(shè)試點(diǎn)市，也是--省水陸交通最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。全市現(xiàn)有通車(chē)?yán)锍?929公里，滬蓉高速公路和318國(guó)道橫貫市域東西；建設(shè)中的隨岳高速公路穿境而過(guò)，與滬蓉、襄荊等高速公路連網(wǎng)互通，通達(dá)全國(guó)；以城區(qū)為中心，省道仙洪一級(jí)公路、天仙一級(jí)公路、仙監(jiān)二級(jí)公路，南通岳陽(yáng)，北達(dá)荊門(mén)。境內(nèi)“一江兩河”互連互通，航運(yùn)發(fā)達(dá)。現(xiàn)有通航里程659.1公里，港口泊位39個(gè)，遍布11個(gè)鎮(zhèn)（辦、場(chǎng)），年貨物通過(guò)能力246萬(wàn)噸，旅客通過(guò)能力280萬(wàn)人次。古老流江流經(jīng)全境，長(zhǎng)93.5公里，均為四級(jí)航道。溯江而上，經(jīng)沙洋、過(guò)宜昌，達(dá)襄樊；順江而下，走漢川，過(guò)蔡甸、到武漢。漢江--城區(qū)港是--省“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)港口，岸線全長(zhǎng)13公里，年貨物通過(guò)能力186萬(wàn)噸，旅客通過(guò)能力280萬(wàn)人次，建成后將成為漢江中下游重要的樞紐港口。通順河、東荊河起于潛江澤口，以不同路徑，由西向東匯入長(zhǎng)江，流經(jīng)15個(gè)鎮(zhèn)（辦、場(chǎng)），流域面積占全市版圖80%。交通運(yùn)輸業(yè)優(yōu)質(zhì)高效?？瓦\(yùn)班線通達(dá)北京、上海、廣東、福建、浙江、江蘇、湖南、陜西等省市。運(yùn)距在100公里以?xún)?nèi)的城市，1小時(shí)可到達(dá)；運(yùn)距在1000公里以?xún)?nèi)的城市，實(shí)現(xiàn)了朝發(fā)夕至。--市汽車(chē)客運(yùn)總站是--省唯一一家四星級(jí)客運(yùn)站，其“延伸服務(wù)、溫馨勝家”的服務(wù)理念響譽(yù)全國(guó)。2009年要重點(diǎn)抓好1條高速公路、2條一級(jí)公路、2個(gè)水運(yùn)工程、1個(gè)站場(chǎng)工程的前期工作。“1條高速公路就是孝（昌）仙（桃）嘉（魚(yú)）高速公路；2條一級(jí)公路”即：318國(guó)道胡場(chǎng)至長(zhǎng)埫口段、仙漢公路--至彭場(chǎng)段?！?個(gè)水運(yùn)工程”即：通順河2公里疏浚工程、東荊河大垸子1000噸級(jí)散裝碼頭?！?個(gè)站場(chǎng)工程”即南城新區(qū)物流中心。1.1.7城市住宅發(fā)展近年房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)2007年2008年2009年2010年（預(yù)測(cè)）房地產(chǎn)投資額（億元）年增幅（%）房地產(chǎn)銷(xiāo)售額（億元）年增幅（%）住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）年增幅（%）住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）年增幅（%）住宅銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）年增幅（%）（數(shù)據(jù)來(lái)源：）住宅市場(chǎng)供需情況發(fā)展態(tài)勢(shì)圖（用上表中住宅竣工面積和銷(xiāo)售面積畫(huà)柱狀圖進(jìn)行示意。）1.2項(xiàng)目所在區(qū)位發(fā)展概況1.2.1區(qū)域發(fā)展規(guī)劃功能布局規(guī)劃規(guī)劃城市發(fā)展方向?yàn)椋褐攸c(diǎn)向南拓展，兼顧向東，遠(yuǎn)景爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)城市的向北跨越。形成軸向帶動(dòng)、片區(qū)發(fā)展的多中心城市形態(tài)，確立“四條軸線，四個(gè)中心，五大片區(qū)”的城市結(jié)構(gòu)?！八臈l軸線”：以大新路、錢(qián)溝路、何李路南北走向道路為一條城市中軸線，以沔陽(yáng)大道、--大道-黃金大道、仙南大道東西走向道路為三條城市副軸線，作為城市主要發(fā)展軸線，構(gòu)成城市框架；“四個(gè)中心”即行政中心、商業(yè)中心、體育中心、旅游及文化娛樂(lè)中心；“五大片區(qū)”即老城區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)、城西片區(qū)和南城新區(qū)。城區(qū)以東建休閑娛樂(lè)區(qū),接納武漢過(guò)來(lái)游客；城區(qū)以西建行政金融區(qū),以備將來(lái)升極為區(qū)域行政中心；城區(qū)以南繼續(xù)建工業(yè)園；現(xiàn)城區(qū)繼續(xù)發(fā)展為商貿(mào)區(qū)空間形態(tài)規(guī)劃對(duì)城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，規(guī)劃城鎮(zhèn)體系分為三個(gè)等級(jí)，即中心城區(qū)，中心城鎮(zhèn)，以及一般城鎮(zhèn)。

規(guī)劃以318國(guó)道和滬蓉高速公路為城鎮(zhèn)發(fā)展主軸，沿省道仙監(jiān)公路、仙漢公路為城鎮(zhèn)發(fā)展的次要軸線，與中心城區(qū)，毛嘴、沔城、彭場(chǎng)、楊林尾四個(gè)中心城鎮(zhèn)共同構(gòu)成“一個(gè)中心、三條軸線、四個(gè)中心鎮(zhèn)”的“大”字形結(jié)構(gòu)。環(huán)境景觀規(guī)劃--因水而生、因水而興、因水而美，擁有“一江、四湖、六河”。漢江呈“S”狀蜿蜒流過(guò)--，十全湖、梅湖、太子湖、曲湖鑲嵌于南城新區(qū)，通順河、漢南河、仙下河、汪洲河、洛江河、肖楊河經(jīng)緯其中，天賦的自然環(huán)境，濃郁的水鄉(xiāng)特色，形成了--“江河湖城、五帶環(huán)繞”的城市生態(tài)景觀結(jié)構(gòu)?！拔鍘А敝笣h江濱江綠化景觀帶；高速公路和國(guó)道防護(hù)綠化帶；通順河、電排河自然生態(tài)綠化帶；分洪道生態(tài)保護(hù)林帶；十全湖、梅湖、太子湖、曲湖水鄉(xiāng)自然景觀帶。中心城區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)大中型公園6個(gè)，服務(wù)全市；并通過(guò)生活性綠色通道彼此相連。各公園指標(biāo)具體如下：劉潭公園：面積23.35公頃，結(jié)合原有公園基礎(chǔ)和河道建造。作為市級(jí)公園，為全市市民提供游憩場(chǎng)所。南城生態(tài)公園：面積71.09公頃，結(jié)合防護(hù)綠帶和城市水體建造，位于仙南大道以北、致富路以西，作為另一處市級(jí)公園，為全市市民提供休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。漢江公園：面積12.46公頃，結(jié)合濱江景觀，作為親水性區(qū)級(jí)公園。城市公園：面積4.62公頃，位于城北中心地段，致富路以東、--大道以北，主要服務(wù)于城北區(qū)域。農(nóng)家樂(lè)園：面積18.56公頃，位于高速公路以北、紡織大道以西，作為生態(tài)公園。地下空間規(guī)劃交通規(guī)劃1、結(jié)構(gòu)規(guī)劃主干道將形成“七橫七縱”的道路骨架。“七橫”：沿江大道——青魚(yú)湖路、復(fù)州大道——沔陽(yáng)大道、--大道、黃金大道、緯二路、新城大道、仙南大道。“七縱”：漢江路、絲寶路、漢江路——紡織大道、大新路——致富路、何李路、葉王路、和平路。2、主干道主干道規(guī)劃為雙向6車(chē)道、4塊板、路幅寬60米，和雙向6車(chē)道、3塊板、路幅寬50米。老城區(qū)主干道改造難度艱難，可根據(jù)實(shí)際情況降低路幅寬度至40米，主干道間距為800至1200米左右。3、次干道次干道規(guī)劃為雙向4車(chē)道、3塊板、路幅寬度為36米，和雙向4車(chē)道、1塊板、路幅寬30米。4、支路支路規(guī)劃為雙向4車(chē)道，1塊板、路幅寬20米，和雙向2車(chē)道，1塊板、路幅寬16米。商業(yè)規(guī)劃1）、商業(yè)街規(guī)劃沔陽(yáng)大道和汪洲河路為城市商業(yè)街。商業(yè)街兩側(cè)的建筑裝飾及構(gòu)筑物面貌應(yīng)作統(tǒng)一的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，既能夠使多元化的造型與色彩富于節(jié)奏和韻律，又在整體上能夠作到協(xié)調(diào)有序。商業(yè)街在道路設(shè)計(jì)方面更應(yīng)加強(qiáng)步行與休閑環(huán)境氣氛的營(yíng)造，街道兩側(cè)設(shè)施的設(shè)計(jì)選型布置都應(yīng)作統(tǒng)一的規(guī)劃。汪洲河路商業(yè)步行街，擬在河道兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)10-20米綠化帶，以增強(qiáng)該路的景觀特色。2）、商業(yè)中心景觀沔陽(yáng)大道、錢(qián)溝路、建設(shè)路和大新路圍合而成商業(yè)街區(qū)，這里的建筑群體因中心區(qū)較高的地價(jià)會(huì)體現(xiàn)出良好的開(kāi)發(fā)前景。應(yīng)通過(guò)舊城改造實(shí)施改建和重建，加強(qiáng)其商業(yè)中心景觀在整個(gè)城市景觀功能方面的地位和作用。3）、行政中心景觀行政中心位于南城新區(qū)。中心以及與之相鄰的南城生態(tài)公園一起形成城市公共活動(dòng)的集中場(chǎng)所。中心在建筑設(shè)計(jì)的風(fēng)格方面，應(yīng)充分體現(xiàn)開(kāi)放性、親和性與公共性的特點(diǎn)，使之更接近市民生活。4）、對(duì)外交通兩側(cè)景觀帶:滬蓉高速公路和新318國(guó)道從城市中央穿過(guò)，提供了對(duì)外展示--城市面貌的絕好視覺(jué)走廊，沿兩條對(duì)外交通線布置600－1000米的綠帶，綠帶中可設(shè)置大型水面和娛樂(lè)休閑設(shè)施，體現(xiàn)現(xiàn)代化氣息。5）、商業(yè)性景觀道路規(guī)劃汪州河路步行街，以及錢(qián)溝路建設(shè)成為商業(yè)性景觀道路。其沿線有較多的景觀綠化，通過(guò)道路，在人們從事各種商業(yè)活動(dòng)的同時(shí)享受優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，能有效的展示城市商業(yè)人文景觀，營(yíng)造舒適的步行空間與視覺(jué)環(huán)境。建設(shè)近期規(guī)劃（簡(jiǎn)述項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃，內(nèi)容可通過(guò)咨詢(xún)當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)，或搜索相關(guān)網(wǎng)站。）1、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與建設(shè)“兩型”社會(huì)。統(tǒng)籌考慮城市和農(nóng)村共同發(fā)展和建設(shè)“兩型”社會(huì)的要求，推動(dòng)公共服務(wù)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域共建共享，逐步縮小城鄉(xiāng)生活環(huán)境質(zhì)量的差距，積極有效的開(kāi)展農(nóng)村居民點(diǎn)的整理。2、改變目前市域工業(yè)“相對(duì)集中，整體分散”的局面，合理確定市域產(chǎn)業(yè)布局。3、在確定中心城區(qū)規(guī)模和發(fā)展方向，合理安排產(chǎn)業(yè)布局和其他各項(xiàng)用地，提高城市各項(xiàng)功能的運(yùn)作效率。4、解決中心城區(qū)現(xiàn)狀和發(fā)展面臨的重大問(wèn)題，包括對(duì)對(duì)外交通、行政中心、跨高速發(fā)展等問(wèn)題進(jìn)行分析判斷和應(yīng)對(duì)。5、突出涉及公共利益的公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、綠地等規(guī)劃安排，為建設(shè)和諧社會(huì)、維護(hù)社會(huì)公平提供空間規(guī)劃保障。1.2.2輻射區(qū)的特征及發(fā)展歷程輻射區(qū)的分布（附區(qū)域輻射范圍分布圖）各級(jí)輻射區(qū)內(nèi)的基本特征一級(jí)輻射區(qū)輻射區(qū)的性質(zhì)：住宅產(chǎn)品類(lèi)型：市場(chǎng)平均價(jià)格：典型住宅區(qū)域：二級(jí)輻射區(qū)輻射區(qū)的性質(zhì)：住宅產(chǎn)品類(lèi)型：市場(chǎng)平均價(jià)格：典型住宅區(qū)域：三級(jí)輻射區(qū)…………1.2.5地塊基本情況地理位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。我們項(xiàng)目位于--市新城區(qū)，--大道與絲寶路交匯處，東臨德政園，南臨黃金大道，北靠絲寶工業(yè)園，是政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和未來(lái)的核心居住區(qū)。用地現(xiàn)狀：地塊平整四至范圍；--大道與絲寶大道交界處地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；低地面現(xiàn)狀；地面現(xiàn)狀平整地面現(xiàn)有居民情況；地面目前無(wú)居民地下情況；地下土質(zhì)情況良好土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；全無(wú)地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，地形地貌圖、地下?tīng)顩r圖。）交通；交通情況良好，15路和8路汽車(chē)已經(jīng)進(jìn)入人文環(huán)境與歷史景觀人口構(gòu)成；人口多為一家三口歷史景觀；地塊周邊無(wú)歷史景觀綜合配套設(shè)施商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目周邊配備有恒迪大型裝修建材市場(chǎng)，--市汽車(chē)交易市場(chǎng)，大型生活超市，中百富迪大型生活超市餐飲項(xiàng)目周邊目前暫無(wú)餐飲配套。醫(yī)療設(shè)施據(jù)項(xiàng)目?jī)烧韭酚袧h江醫(yī)院。教育設(shè)施--小學(xué)，眄陽(yáng)中學(xué)，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，--市第一高中均在項(xiàng)目附近。郵局：在項(xiàng)目--大道上距項(xiàng)目一站路的德政園有郵局銀行：在德政園周邊分布建設(shè)銀行和工商銀行娛樂(lè)休閑設(shè)施鴻福養(yǎng)身館，另：政府機(jī)構(gòu)：--市疾病控制中心，--市稅務(wù)局，--市土地局，--城投等多家機(jī)構(gòu)都在本案附近。第二章市場(chǎng)分析2.1區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀2.1.1各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況根據(jù)本次市調(diào)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，--目前共有35個(gè)項(xiàng)目，其中尾盤(pán)項(xiàng)目就占了18個(gè)，正在熱銷(xiāo)中的約10個(gè)，未正式開(kāi)始開(kāi)始銷(xiāo)售的7個(gè)，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目1個(gè)。--的主城區(qū)劃分為3個(gè)行政區(qū)域，但因?yàn)?-城市不大，故可以把整個(gè)城市看成是一個(gè)整體，結(jié)合以往的情況來(lái)看呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：1：中心城區(qū)的住宅項(xiàng)目由純住宅向高層單體樓或連體樓轉(zhuǎn)變，這其中以天下時(shí)代廣場(chǎng)和鳴宇尚城兩個(gè)項(xiàng)目最為顯著，高容積率，多梯多戶(hù)，低綠化率，酒店式大堂等特點(diǎn)逐步凸顯2：不再一味追求低價(jià)，對(duì)建筑品質(zhì)一流和園林綠化精美的小區(qū)依然在市場(chǎng)上熱銷(xiāo)，這其中以三豐鼎城、德政金園和綠地華庭三個(gè)項(xiàng)目最為典型。3：投資意識(shí)增強(qiáng)，城市向南發(fā)展、名校搬遷、市政府向南轉(zhuǎn)移等因素，致使一些投資客戶(hù)向黃金大道的項(xiàng)目投向目光，以憶美和金城為典型。需求較旺，但供應(yīng)不足。為什么會(huì)呈現(xiàn)這種情況，因?yàn)榻?jīng)過(guò)09年一年的消化，大部分樓盤(pán)均已進(jìn)入尾盤(pán)，剩下的一些項(xiàng)目又無(wú)法達(dá)到工程預(yù)售進(jìn)度和條件，而且隨著中心城市土地供應(yīng)量的減少，一部分開(kāi)發(fā)商想等著明年，趁在整市場(chǎng)供應(yīng)量笑的時(shí)候大賺一筆，所以對(duì)現(xiàn)階段采用封盤(pán)捂盤(pán)的手段，在區(qū)域內(nèi)，德政金園就是最為典型的例子，愛(ài)麗舍16-17號(hào)從頂層開(kāi)始賣(mài)，中間樓層一律封盤(pán)。中小戶(hù)型走俏，隨著生活方式的改變，--人對(duì)住房的需求也有了變化，兩房、80-90平米成為市場(chǎng)最搶手的戶(hù)型，小三房1衛(wèi)面積在100平米左右的需求也極為旺盛，三室兩廳兩衛(wèi)不超過(guò)130平米銷(xiāo)量同樣可觀，所以產(chǎn)品的面積控制好，是很關(guān)鍵的一個(gè)因素。供應(yīng)量及銷(xiāo)售趨勢(shì)分析：1、高層住宅供應(yīng)量分析：對(duì)2008—2009年--城區(qū)住宅供應(yīng)量與產(chǎn)品供應(yīng)類(lèi)型的轉(zhuǎn)變分析來(lái)看，至2008年起，--市全面進(jìn)入高層住宅時(shí)代，高層住宅建設(shè)及銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到歷史新高，總面積約387274平米，占08年在售住宅項(xiàng)目總量的70%。2、在供應(yīng)量增加的同時(shí)，高層住宅的銷(xiāo)售量也有明顯增長(zhǎng)，2009年1—5月市城區(qū)住宅的銷(xiāo)售總量約為17萬(wàn)平米，其中高層銷(xiāo)售量約占70%（高層銷(xiāo)售數(shù)據(jù)無(wú)官方統(tǒng)計(jì)，為預(yù)計(jì)數(shù)值，僅供參考）。隨著高層住宅的供應(yīng)量不斷增加，銷(xiāo)量及成交比例也有增長(zhǎng)趨勢(shì)。3、可以說(shuō)從--城區(qū)住宅規(guī)劃和供應(yīng)量來(lái)看，未來(lái)2—3年里，住宅供應(yīng)總量有減小趨勢(shì)，但高層住宅占供應(yīng)總量中的比例會(huì)不斷增加，高層住宅供應(yīng)量將超過(guò)目前供應(yīng)水平，產(chǎn)品類(lèi)型向高層轉(zhuǎn)變趨勢(shì)明顯。（附以下表格說(shuō)明：）各項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)工量憶美國(guó)際39937㎡金誠(chéng)花園28823㎡鳴宇尚城37228㎡天下城市星座43398㎡威宇大興公館12721㎡三豐鼎城53183㎡香岸華府92063㎡合計(jì)開(kāi)工量307353㎡項(xiàng)目竣工量天下城市星座43398㎡三豐鼎城10158㎡合計(jì)竣工量53556㎡供應(yīng)量(面積)307353㎡供應(yīng)套數(shù)2070套可售面積122749㎡可售套數(shù)1058套未開(kāi)工項(xiàng)目面積天下時(shí)代廣場(chǎng)16500㎡世北春花園6000㎡德政金園30000㎡合計(jì)未開(kāi)工面積52500㎡2009年1—6月住宅供應(yīng)面積/套數(shù)分析（含多層住宅）1月2月3月4月5月6月384458.51㎡365589.03㎡352741.01㎡354584.27㎡314686.38㎡319444.44㎡272套204套263套262套364套72套從以上面積與套數(shù)供應(yīng)來(lái)看，供應(yīng)量在1—4月份為高峰，同時(shí)3—5月為銷(xiāo)售高峰，從目前數(shù)據(jù)可以判斷2009年下半年住宅供應(yīng)趨勢(shì)為遞減，09年全年供應(yīng)量為緩慢減小，2010年至2011年供應(yīng)量有進(jìn)一步減小的可能。因高層住宅于2009年底至2010初有開(kāi)工增量，故高層住宅在2010年至2011年對(duì)于市場(chǎng)整體供應(yīng)來(lái)看無(wú)遞減趨勢(shì)。高層住宅成交量/成交價(jià)/銷(xiāo)售率統(tǒng)計(jì)分析憶美國(guó)際公館三豐鼎城天下城市星座鳴宇尚城大興公館香岸華府金城花園183套122套459套82套86套239套49套2880元2680元2520元3094元2890元2610元2830元67%28.5%81.9%25.7%62%53.7%21.4%以上數(shù)據(jù)綜合分析結(jié)果為：中心城區(qū)高層住宅銷(xiāo)售單價(jià)普遍在2800—3000元，除金城花園外，其余中心區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好，三豐鼎層為新區(qū)項(xiàng)目成交均價(jià)超過(guò)2600元，銷(xiāo)售情況很不理想。同時(shí)可以看出，整個(gè)在售或在建項(xiàng)目銷(xiāo)售率不斷增加，供應(yīng)量在短期內(nèi)逐漸遞減。銷(xiāo)售篇1、銷(xiāo)售控制是難點(diǎn)。既要保證銷(xiāo)售進(jìn)度，又要防止好房源過(guò)早出手。小城市的人有時(shí)比較固執(zhí)，可考慮通過(guò)進(jìn)一步拉大暢銷(xiāo)房源與次等房源之間的差價(jià)來(lái)促進(jìn)。2、銷(xiāo)售節(jié)奏一定要機(jī)動(dòng)靈活，應(yīng)根據(jù)具體的客戶(hù)需求情況做出靈活的變動(dòng)；例如銷(xiāo)售情況日趨火熱的情況下應(yīng)采取不斷小幅加價(jià)的措施，令客戶(hù)產(chǎn)生恐慌心理；3、人員管理，在小城市操盤(pán)要合力搭配銷(xiāo)售人員，以本地和異地大約3:7的比例為佳；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售執(zhí)行至關(guān)重要，小城市項(xiàng)目后期操作成敗的關(guān)鍵要素就在于執(zhí)行，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)素質(zhì)提高的務(wù)必要緊抓不放；4、銷(xiāo)售說(shuō)辭的地方性；糅合“當(dāng)?shù)卣Z(yǔ)言”，并多用數(shù)據(jù)；了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗和忌諱，對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)；5、建立客戶(hù)資料庫(kù)，并要教育、鼓勵(lì)銷(xiāo)售人員培養(yǎng)自己的客戶(hù)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。2.1.2各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)：整個(gè)--市目前的平均售價(jià)約在2600—2800左右，部分高層項(xiàng)目超過(guò)了3000元。開(kāi)發(fā)規(guī)模：中小型項(xiàng)目3到5萬(wàn)平米，上8萬(wàn)平米的就屬于較大的項(xiàng)目了，目前--最大的是綠地華庭，約30萬(wàn)方。產(chǎn)品形式：--已經(jīng)進(jìn)入了高層時(shí)代，在建或在售項(xiàng)目加起來(lái)大約有70%是高層項(xiàng)目，在--車(chē)站的天下時(shí)代廣場(chǎng)更是創(chuàng)下33層100米的新高。平均消化率：目前在售項(xiàng)目的消化率約占75%到85%。平均容積率：2.2物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征：中心城區(qū)以中小型單體樓或連體樓為主，純住宅小區(qū)則集中在城市東西兩頭，南面現(xiàn)在就剩金誠(chéng)花園2期。產(chǎn)品篇1、從建筑形態(tài)看，住宅項(xiàng)目仍以多層板樓最受歡迎；2、占有稀缺資源的別墅、類(lèi)別墅等低密度產(chǎn)品代表了最高檔的住宅產(chǎn)品；3、近年來(lái)隨著小高層、高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，購(gòu)房者開(kāi)始逐步接受與認(rèn)可。目前眾多基本上都處于由多層產(chǎn)品向高層、小高層產(chǎn)品過(guò)度的發(fā)展階段；南北通透、采光良好的板樓是市場(chǎng)的主流。4、從戶(hù)型來(lái)看，戶(hù)型需求正在由傳統(tǒng)的大三室占絕對(duì)主流向中小三室和兩居室過(guò)度；二居室的戶(hù)型一般在80-100㎡左右，三室戶(hù)型面積則在110-130㎡左右。2.1.3表現(xiàn)最好個(gè)案狀況綠地?華庭：--綠地置業(yè)有限公司于2004年8月在--市工商行政管理局注冊(cè)成立，是一家專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代股份制企業(yè)，公司注冊(cè)資本人民幣陸仟捌佰萬(wàn)元，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)。追求“精益求精”的綠地置業(yè)力求以“城市運(yùn)營(yíng)商”的身份，攜手具有超群實(shí)力的浙商團(tuán)隊(duì)進(jìn)軍--市場(chǎng)，積極配合政府提升城市形象，并將先進(jìn)的人居理念與中國(guó)傳統(tǒng)的生活方式融為一體，在尊重城市紋理的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)城市文脈與地方特色的延續(xù)，其以獨(dú)特的視野，為--成就高尚住宅夢(mèng)想，傾力演繹曠世的永恒杰作。

公司開(kāi)發(fā)的“綠地?華庭”項(xiàng)目是--市“十一?五”重大規(guī)劃項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目位于絲寶北路，南臨漢南河，西靠電排河，北依小寺院路，離中心城區(qū)約5分鐘車(chē)程。總占地405畝，總體建筑面積30余萬(wàn)平米，涵蓋獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排/疊拼/多層/電梯小高層全線產(chǎn)品，改變--無(wú)純正別墅的歷史，是集會(huì)所、商業(yè)、休閑、教育于一體的--標(biāo)桿復(fù)合型高尚住區(qū)。正在建設(shè)開(kāi)發(fā)的綠地華庭一期工程在社會(huì)各界的大力支持下，于2006年12月29日奠基開(kāi)工。工程總建筑面積約4萬(wàn)余平方米，包括多層公寓、聯(lián)排/疊拼/獨(dú)棟別墅共200余套以及商鋪門(mén)面、高檔會(huì)所等多類(lèi)型物業(yè)。樓盤(pán)名稱(chēng)：綠地華庭裝修狀況：毛坯房付款方式：按揭、一次性項(xiàng)目結(jié)構(gòu)：框架、全現(xiàn)澆項(xiàng)目類(lèi)型：普通住宅開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007-12-16入住時(shí)間：2008-9-8容積率：0.97綠化率：36.6%預(yù)售許可證：鄂仙預(yù)字(2007)019號(hào)號(hào)開(kāi)發(fā)商：--綠地置業(yè)有限公司承建商：浙江海納建筑有限公司建筑設(shè)計(jì)：浙江華坤建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)公司：武漢卓力物業(yè)公司售樓部地址：--市文化步行街南端2D-0018號(hào)項(xiàng)目地址：--市絲寶北路漢南河畔為什么要選擇綠地。因?yàn)槲艺J(rèn)為綠地這個(gè)項(xiàng)目跟我們項(xiàng)目有許多相似的地方，同屬于大項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)面積較大，周期較長(zhǎng)，同時(shí)交通情況不太便利，同樣是多層和小高層相結(jié)合的復(fù)合型純住宅小區(qū)，只是他多增加了別墅，開(kāi)盤(pán)時(shí)間比我們晚一點(diǎn)，但整體銷(xiāo)售情況，尤其是銷(xiāo)售價(jià)格和利潤(rùn)率，比我們項(xiàng)目要好，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝上有一定的特色，起碼讓客戶(hù)有品質(zhì)的認(rèn)同感。而且在營(yíng)銷(xiāo)手法上也有較多的創(chuàng)新，創(chuàng)辦會(huì)刊，施行青年置業(yè)裝修基金，五一勞動(dòng)節(jié)頒獎(jiǎng)等一系列活動(dòng)，總可以在市場(chǎng)上持續(xù)的進(jìn)行項(xiàng)目推廣和宣傳。并且在銷(xiāo)售價(jià)格上也是穩(wěn)中有升，保證了項(xiàng)目的利潤(rùn)率。而我們世紀(jì)雅園一期07年11月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，至2009年6月，經(jīng)歷了房市的冰火兩重天。可以分四個(gè)階段看出量?jī)r(jià)走勢(shì)：第一階段：07年11月至12月，市場(chǎng)進(jìn)入熱度最高點(diǎn)，我項(xiàng)目成交均價(jià)接近2600元/平米的頂峰；同時(shí)，成交量明顯減弱；第二階段：08年1月至7月，市場(chǎng)迅速進(jìn)入冰凍期，我項(xiàng)目成交均價(jià)從2500元/平米跌至1950元/平米附近，同時(shí)，月成交量維持在2-15套之間，銷(xiāo)量持續(xù)低迷；第三階段：08年8月至09年1月，市場(chǎng)進(jìn)入整理與觀望期，在--樓市整體價(jià)格穩(wěn)定的前提下，我項(xiàng)目成交均價(jià)從2200元/平米反彈至2550元/平米位置；同時(shí)，月成交量繼續(xù)低迷，維持在1-3套之間。第四階段：09年2月至6月，市場(chǎng)進(jìn)入政策性回暖期，在我項(xiàng)目作出重大價(jià)格政策調(diào)整后，成交均價(jià)位于2077元/平米位置附近；同時(shí)，成交量體現(xiàn)為大幅度提升，從初期的18套升至68套，銷(xiāo)量保持穩(wěn)定。2.1.4未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型1、供應(yīng)量分析：全部為高層與小高層，總量約17萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2010年投放市場(chǎng)，基本與2009年1—5月份供應(yīng)量相當(dāng)。戶(hù)型偏小，設(shè)計(jì)人性化具備現(xiàn)代戶(hù)型要求。其中，中心城區(qū)供應(yīng)量占70%，新區(qū)供應(yīng)量沒(méi)有明顯增加。2、價(jià)格趨勢(shì)分析從目前新增項(xiàng)目地理位置和產(chǎn)品定位來(lái)看，價(jià)格有明顯上升跡象，中心城區(qū)，地理位置更優(yōu)越，戶(hù)型面積偏小，產(chǎn)品精致化，將進(jìn)一步提高成交均價(jià)。同時(shí)，拉大與新區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格差，若新區(qū)項(xiàng)目想在銷(xiāo)售速度和成交量上有突破性改善，就必須提高產(chǎn)品均好性，以較大的價(jià)格差來(lái)強(qiáng)占市場(chǎng)。2.1.5分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)：市場(chǎng)需求較為旺盛，有需求才會(huì)有購(gòu)買(mǎi)行為。同時(shí)，著眼于2010年，整個(gè)--市場(chǎng)供應(yīng)量并大，而且隨著中心區(qū)單體樓或綜合體的建設(shè)形成，勢(shì)必會(huì)影響居民的生活品質(zhì)，改變居民的生活習(xí)慣，而像世紀(jì)雅園這樣大規(guī)?；【踊▓@小區(qū)是非常難得的，所以只有引導(dǎo)得當(dāng)，相信會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。威脅：威脅從來(lái)就有，但我認(rèn)為外部最大的威脅源自?xún)煞矫妫?）城東偏遠(yuǎn)項(xiàng)目采用低價(jià)傾銷(xiāo)分流客戶(hù)。2）項(xiàng)目對(duì)面的三豐鼎城3期和中央華府兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)我項(xiàng)目的客戶(hù)分流。2.1.6結(jié)論如：區(qū)域整體市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力我認(rèn)為，把握好市場(chǎng)節(jié)奏和產(chǎn)品的品質(zhì)，世紀(jì)雅園在2010年會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)，因?yàn)槭袌?chǎng)需求還是較為旺盛的，而縱觀明年市場(chǎng)的供應(yīng)量，明顯供應(yīng)不足，所以只要把握好時(shí)間節(jié)點(diǎn)，盡快將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，才是上策。建議：世紀(jì)雅園可以考慮2010年下半年投放市場(chǎng)，通過(guò)前面數(shù)據(jù)分析，--城區(qū)高層住宅市場(chǎng)供應(yīng)量在2010—2011年增長(zhǎng)的可能性很小，且通過(guò)2009—2010年上半年市場(chǎng)消化后，在2010年下半年有減小跡象，特別是在中心城區(qū)項(xiàng)目已拉高房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，我項(xiàng)目再進(jìn)入市場(chǎng)的利潤(rùn)和成交量將有教好保障。2.2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)2.2.1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定義關(guān)于“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”的理解，包括具體的、廣義的。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手這個(gè)詞匯對(duì)我們從事銷(xiāo)售工作的人而言是在熟悉不過(guò)了，簡(jiǎn)單的說(shuō)，市場(chǎng)上一切與我們產(chǎn)品相同或類(lèi)似的企業(yè)廠商都是我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)樗麄儠?huì)分流我們的客戶(hù)，使我們的銷(xiāo)售受阻或放慢，客戶(hù)不買(mǎi)他的就肯定會(huì)買(mǎi)我的。市場(chǎng)是一塊蛋糕，他的那塊大，我們的那塊就自然小。2.2.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)策略及

近期動(dòng)向產(chǎn)品的主要買(mǎi)點(diǎn)

及市場(chǎng)反應(yīng)優(yōu)勢(shì)/市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱點(diǎn)/不足三豐鼎城贊助--第4屆房交會(huì)的整場(chǎng)節(jié)目，獨(dú)家冠名。部份大戶(hù)型現(xiàn)在推出買(mǎi)房送裝修基金大型人文社區(qū)，戶(hù)型新穎，6米跳空陽(yáng)臺(tái)，入戶(hù)花園，精裝酒店大堂等，客戶(hù)對(duì)該項(xiàng)目的工程質(zhì)量和公司實(shí)力是較為認(rèn)可的有創(chuàng)新的整體設(shè)計(jì)，戶(hù)型也較為新穎。交有競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格較高德政金園近期一直以門(mén)面宣傳為主純多層大型社區(qū)，小區(qū)道路及綠化環(huán)境和商業(yè)配套成熟植根--多年，客戶(hù)的口碑較好，是--較為成熟的社區(qū)不重視宣傳，價(jià)格較高天下時(shí)代廣場(chǎng)未達(dá)到銷(xiāo)售條件，現(xiàn)成立“天下會(huì)”推出日進(jìn)百金的活動(dòng)--第一高33層，戶(hù)型配送入戶(hù)花園，項(xiàng)目配備空中花園和大型綠化廣場(chǎng)地段繁華，戶(hù)型品種多樣，居家投資兩廂皆宜降低了住宅舒適度，公攤較大，價(jià)格高綠的華庭2期尾盤(pán)，近期無(wú)推廣活動(dòng)產(chǎn)品涵蓋面廣，--第一大項(xiàng)目，綠化環(huán)境較好，先做環(huán)境，后做房子選擇性較大，產(chǎn)品多樣，容積率地低地段較偏遠(yuǎn)，生活配套差，入住率極低香岸華府尾盤(pán)，近期無(wú)推廣活動(dòng)涵蓋多層和小高層，整體社區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，客戶(hù)較為認(rèn)可，整體外立面鮮艷地段較為便利，距離傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)很近，生活方便項(xiàng)目的整體品質(zhì)和質(zhì)量一般，價(jià)格略高在現(xiàn)階段，各家樓盤(pán)均沒(méi)有太多的推廣活動(dòng)，通過(guò)我們調(diào)查，超過(guò)80%的開(kāi)發(fā)商都是在原價(jià)格基礎(chǔ)上讓出一次性付款9.8折來(lái)吸引客戶(hù)，看來(lái)年底想盡快回籠資金。只是天下時(shí)代廣場(chǎng)在現(xiàn)在還沒(méi)有拿到銷(xiāo)售許可證的時(shí)候，推出了“日進(jìn)百金”的活動(dòng)，加入“天下會(huì)”早加入一天，優(yōu)惠多一天。2.2.2本案競(jìng)爭(zhēng)策略本案自身的、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中的、消費(fèi)者中的定位：就以目前--的整體市場(chǎng)來(lái)看，我認(rèn)為本案可以定位于--市區(qū)的原生態(tài)花園社區(qū)。環(huán)境優(yōu)雅，配套齊全，價(jià)格適中。是--廣大群眾心目中性?xún)r(jià)比很高的社區(qū)之一。以鮮明的定位，樹(shù)立一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)理想的人文社區(qū)。本案可提煉的買(mǎi)點(diǎn)：1：--中心城區(qū)第一品牌社區(qū)2：市級(jí)園林示范小區(qū)3：超寬樓間距，創(chuàng)新戶(hù)型設(shè)計(jì)，配送入戶(hù)花園，實(shí)用美觀4：原生態(tài)自然風(fēng)情園景，讓人向往5：鬧中取靜，最適于居家養(yǎng)生的福地6：健康社區(qū)，配套大型運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：談到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，我認(rèn)為在--的3年時(shí)間里，世紀(jì)雅園項(xiàng)目在--市民的心中已經(jīng)產(chǎn)生了一定的知名度，只要在推廣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和手法上把握好，同時(shí)加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，相信本案在市場(chǎng)的反映會(huì)有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力?？赡艹霈F(xiàn)的弱點(diǎn)：1：1期工程因質(zhì)量問(wèn)題所帶來(lái)的負(fù)面口碑。2：由于工期問(wèn)題，影響開(kāi)盤(pán)時(shí)間，導(dǎo)致客戶(hù)分流道三豐鼎城和中央華府。3：銀行對(duì)項(xiàng)目的信貸支持。4：政策性轉(zhuǎn)變。核心競(jìng)爭(zhēng)策略：1快。加快工期和工程建設(shè)，力爭(zhēng)早日開(kāi)盤(pán)。先聲奪人。2準(zhǔn)。充分發(fā)揮現(xiàn)在1期業(yè)主的宣傳力量。在--，開(kāi)發(fā)商打一次廣告，可能不如朋友的幾句閑聊。先發(fā)動(dòng)熟客帶客。3價(jià)格策略：在保證合理利潤(rùn)的前提下，盡可能在保持與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格便宜20到30元每平米，利用--人愛(ài)貪圖小便宜的心態(tài)，加快銷(xiāo)售速度，保證充裕的現(xiàn)金流。戶(hù)型篇世紀(jì)雅園二期產(chǎn)品如何優(yōu)化設(shè)計(jì)具體情況分析2房2廳1衛(wèi)80—89平米30%考慮送入戶(hù)花園(6-9平米)，臥室飄窗，主要買(mǎi)點(diǎn)是空間面積適中，位置及采光好。3房2廳1衛(wèi)98—105平米13%送入戶(hù)花園(8平米)，臥室飄窗，主要體現(xiàn)功能，買(mǎi)點(diǎn)在位置和采光好。3房2廳2衛(wèi)115—120平米37%面積組合最適中的3房設(shè)計(jì)，主力戶(hù)型，送入戶(hù)花園(8平米)，臥室飄窗，南北通透。120—130平米10%最舒適的3房設(shè)計(jì)，主力戶(hù)型，臥室飄窗，可考慮大挑臺(tái)+入戶(hù)花園的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，是--獨(dú)一無(wú)二的戶(hù)型。130—139平米5%奢侈3房，可以考慮送空中花園變3房為4房功能，臥室飄窗，同時(shí)帶大挑臺(tái)。4房2廳2衛(wèi)145——150平5%送入戶(hù)花園，帶大挑臺(tái)，臥室飄窗，主臥室有景觀陽(yáng)臺(tái)，3陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，賣(mài)點(diǎn)在景觀位置好，采光好。優(yōu)化戶(hù)型配比，以2房和3房為主力戶(hù)型，部分小3房、4房及復(fù)式樓為輔助戶(hù)型，小2房變3房功能是特殊戶(hù)型，可以嘗試。平面結(jié)構(gòu)布局為2梯3戶(hù)和2梯4戶(hù)。若單戶(hù)面積小，可以考慮增加單元。以上所有贈(zèng)送入戶(hù)花園須與客廳相連并可拆除分割墻.所有挑臺(tái)設(shè)計(jì)為客廳至客房整體型陽(yáng)臺(tái)。景色出眾，以水為題。為什么這么說(shuō)，縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，由賣(mài)房時(shí)代過(guò)渡到買(mǎi)房時(shí)代再過(guò)渡到營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，到今天的產(chǎn)品時(shí)代。永恒不變的產(chǎn)品、戶(hù)型設(shè)計(jì)合理、功能齊全、建筑質(zhì)量好等外部因素。給消費(fèi)者最直觀的就是園林綠化，有了它就有了對(duì)比、有了特色，另外提升物業(yè)管理，增強(qiáng)智能化安防。2.3項(xiàng)目可能遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)管理2.3.1項(xiàng)目可能出現(xiàn)的問(wèn)題分析如：成本失控質(zhì)量問(wèn)題工期延遲資金組織的及時(shí)性產(chǎn)品與策劃偏離開(kāi)發(fā)規(guī)模控制不當(dāng)區(qū)域相關(guān)配套尚不健全（包括公共配套、生活配套、交通狀況等）有效市場(chǎng)不足對(duì)市場(chǎng)及目標(biāo)可戶(hù)判斷失誤市場(chǎng)或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)突變價(jià)格及付款方式判斷失誤前期營(yíng)銷(xiāo)不理想（包括銷(xiāo)售包裝、資金投入、一線銷(xiāo)售組織等）操作團(tuán)隊(duì)人力不足或團(tuán)隊(duì)破裂合作方的重大變動(dòng)（包括人事、合作方式等）價(jià)格趨勢(shì)分析：2008年起，--市中心城區(qū)住宅項(xiàng)目及大量高層住宅的投放，拉高了城區(qū)住宅成交均價(jià)。至2009年6月止，--城區(qū)住宅成交均價(jià)為2462元/平米。目前中心城區(qū)高層成交均價(jià)在2800—2900元/平米之間。--大道新區(qū)高層住宅可比性比較單一，僅三豐鼎城單個(gè)樓盤(pán)，成交均價(jià)為2600-2650元/平米。目前，中心城區(qū)高層住宅價(jià)格走是比較堅(jiān)挺，穩(wěn)定小幅度上升。而非中新城區(qū)如三豐鼎城等項(xiàng)目通過(guò)開(kāi)盤(pán)和促銷(xiāo)活動(dòng)，使得成交均價(jià)有一定下降。同時(shí)，在該價(jià)格水平上，銷(xiāo)售情況沒(méi)有明顯提高。這個(gè)說(shuō)明地段是支撐價(jià)格水平的第一要素，而產(chǎn)品本身其次?？梢耘袛?，中心城區(qū)項(xiàng)目在保障產(chǎn)品均好性的前提下，價(jià)格走勢(shì)將可以穩(wěn)定小幅走高，而新區(qū)項(xiàng)目包括世紀(jì)雅園項(xiàng)目，將會(huì)和中心城區(qū)高層住宅均價(jià)水平拉大。2.3.2風(fēng)險(xiǎn)管理措施（針對(duì)項(xiàng)目可能出現(xiàn)的問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)，逐條提出相應(yīng)措施。）2.4目標(biāo)客戶(hù)25歲-55歲，有一定社會(huì)背景，經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以中青年教師、企事業(yè)單位、個(gè)人商戶(hù)（包括下下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營(yíng)廠主）為主要品人群。對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿(mǎn)，子女結(jié)婚，對(duì)居住環(huán)境有一定要求的客戶(hù)。2.4.1目標(biāo)客戶(hù)定位目標(biāo)客戶(hù)：（細(xì)分客戶(hù)，尋找出符合本案特點(diǎn)的消費(fèi)群體，并進(jìn)行分類(lèi)。）（細(xì)分客戶(hù)，尋找出符合本案特點(diǎn)的消費(fèi)群體，并進(jìn)行分類(lèi)。）客戶(hù)篇客戶(hù)構(gòu)成比較簡(jiǎn)單，主要分五類(lèi)：1、公務(wù)員與事業(yè)單位等泛公務(wù)員階層，尤其是在政府任職多年的大小官員；2、私營(yíng)企業(yè)主；3、電力、電信、能源、金融、煙草等壟斷行業(yè)以及當(dāng)?shù)刂е云髽I(yè)的干部職工；4、外地經(jīng)商、務(wù)工人員；他們選擇在家鄉(xiāng)買(mǎi)房置業(yè)，或供養(yǎng)自己的家人、或作為自己返鄉(xiāng)時(shí)的落腳點(diǎn)；5、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群。主要特征：目標(biāo)客戶(hù)特征與需求匯總表客戶(hù)來(lái)源來(lái)源主要區(qū)域--本地居民，項(xiàng)目周邊的人群來(lái)源次要區(qū)域--下面下屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主客戶(hù)置業(yè)目的子女結(jié)婚，改善居住環(huán)境，投資客戶(hù)描述人口特征年齡區(qū)間25到55歲間家庭人口3到5人社會(huì)特征文化程度本科職業(yè)類(lèi)型工薪階層或做生意客戶(hù)經(jīng)濟(jì)特征家庭年收入年收入在5到10萬(wàn)車(chē)輛擁有地下車(chē)庫(kù)居住狀況良好客戶(hù)購(gòu)房需求社區(qū)主題高層電梯花園社區(qū)風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格住宅產(chǎn)品類(lèi)別多層和高層都可以需求樓型及比例3*2*1需求戶(hù)型及比例需求面積及比例80到100左右最為旺盛交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯朝向南北商業(yè)產(chǎn)品類(lèi)別超市價(jià)格單價(jià)2700到2900總價(jià)30萬(wàn)到35萬(wàn)左右付款方式按揭為主小區(qū)環(huán)境要求有大型綠化花園地段--大道品牌口碑好周邊環(huán)境生活配套方便，尤其以知名學(xué)校，大型菜市場(chǎng)為先車(chē)位機(jī)動(dòng)車(chē)位和非機(jī)動(dòng)車(chē)位比例在1：3配套交通商業(yè)設(shè)施最好配有較大型的商業(yè)超市教育設(shè)施幼兒園會(huì)所功能健身為主題醫(yī)療小醫(yī)院銀行各大銀行郵局有其它美容美發(fā)2.4.2目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成用圖表的形式表示，按區(qū)域、職業(yè)、收入、年齡、置業(yè)次數(shù)劃分，各類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)所占的比重。2.4.3有效市場(chǎng)分析分析有效市場(chǎng)容量，預(yù)測(cè)未來(lái)2年內(nèi)客戶(hù)的變化趨勢(shì)。今年是我市加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，也是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要一年。2009年，全市房地產(chǎn)管理工作將完成住房建設(shè)投資6億元，建設(shè)普通商品住房40萬(wàn)平方米，完成經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)投資1億元，建設(shè)面積7萬(wàn)平方米。近一段時(shí)間以來(lái)，全市“兩房”建設(shè)與危舊直管公房改造整體推進(jìn)，住房保障政策的宣傳與住房情況調(diào)查深入進(jìn)行，房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記行為進(jìn)一步規(guī)范，整個(gè)房地產(chǎn)管理與住房保障工作進(jìn)展順利，成效明顯。2.4.4目標(biāo)客戶(hù)分析目標(biāo)客戶(hù)最關(guān)注的問(wèn)題（對(duì)客戶(hù)最重視的問(wèn)題進(jìn)行表述，并說(shuō)明應(yīng)如何滿(mǎn)足客戶(hù)需求。）客戶(hù)最為重視：價(jià)格，品質(zhì)所能承受的總價(jià)范圍，首期與月供能力的敏感度家庭年收入5萬(wàn)以上的客戶(hù)，首付款可以保證在12-16萬(wàn)左右、按揭年限一般10-15年、每月月供1200-2000，不宜太高。目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)及影響其購(gòu)買(mǎi)的主要因素--居民的置業(yè)特點(diǎn)：首先考慮是小孩讀書(shū)，在是換居住環(huán)境，然后是在外地生意的人給家人買(mǎi)，最后是看親友買(mǎi)了自己也買(mǎi)住一快。所以我們需要為--市的市民提供的是一個(gè)住宅面積多樣、環(huán)境優(yōu)美，社區(qū)功能較為齊全的舒適小區(qū)，成我公司一貫的原則，花三流的錢(qián)，買(mǎi)一流的房子，物美價(jià)廉。2.4.5研究結(jié)論通過(guò)上述分析，闡述本項(xiàng)目產(chǎn)品及服務(wù)的核心內(nèi)容，并說(shuō)明應(yīng)在哪些方面最建立起能吸引顧客的差異性特色和產(chǎn)品附加值。差異制勝：在差異勝上，我有以下幾點(diǎn)想法：1：先做環(huán)境，后坐房子，與人不同，讓人放心。2：營(yíng)銷(xiāo)中心的整體包裝上檔次，從室內(nèi)裝修到現(xiàn)場(chǎng)展牌到樣板間管理，讓客戶(hù)充分體驗(yàn)到商資不？的真實(shí)感受同時(shí)，針對(duì)--市建筑質(zhì)量差的一大特點(diǎn)，大力宣傳承建商的實(shí)力，漏水放的記錄，讓人放心。3：結(jié)合--客戶(hù)客帶客的傳統(tǒng)特點(diǎn)，優(yōu)先發(fā)展老客戶(hù)帶一新客戶(hù)，給予一定的利益，求面子，也重實(shí)在，雙管齊下。

第三章產(chǎn)品策劃3.1產(chǎn)品定位3.1.1產(chǎn)品及產(chǎn)品定位定位描述：產(chǎn)品組合：產(chǎn)品類(lèi)型占地面積之和(Ha)容積率建筑面積之和(M2)面積比戶(hù)數(shù)之和(戶(hù))戶(hù)數(shù)比低層住宅（1～3層）多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～11.5層）中高層住宅（12～18層）高層住宅（19層～100m）超高層住宅（>100m）配套商業(yè)面積————3.1.2檔次定位說(shuō)明項(xiàng)目檔次(可以?xún)r(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行說(shuō)明)。3.1.3主題形象及發(fā)展理念本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的形象說(shuō)明本（或更廣）區(qū)域的形象定位何種發(fā)展理念（如郊居化、便利、尊貴等）何種主題及表現(xiàn)何種概念（如體育主題、水城主題、休閑小鎮(zhèn)等）表現(xiàn)出符合市場(chǎng)需求和客戶(hù)偏好的項(xiàng)目的獨(dú)特性或差異化，并符合項(xiàng)目地塊及規(guī)模的自身特點(diǎn)3.1.4文化風(fēng)格定位建筑的風(fēng)格、格調(diào)、色彩的描述。3.2項(xiàng)目規(guī)劃3.2.1規(guī)劃簡(jiǎn)述項(xiàng)目總占地面積m2、總戶(hù)數(shù)、規(guī)劃人口。其中規(guī)劃住宅棟、層數(shù)、層高；商業(yè)棟、層數(shù)、層高，業(yè)態(tài)分別為；沿街商鋪棟、層數(shù)、層高；社區(qū)配套（如學(xué)校、會(huì)所等），地下車(chē)庫(kù)個(gè)。3.2.2規(guī)劃原則總體布局、組團(tuán)構(gòu)成模式包括組團(tuán)設(shè)計(jì)及組團(tuán)對(duì)分期建設(shè)的影響，根據(jù)容積率、地塊規(guī)模、形狀等因素確定建筑個(gè)數(shù)、高度、布局、朝向、間距、風(fēng)格等，即為平面布局、立面處理、建筑外形與組合。建筑組團(tuán)組合應(yīng)符合日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等功能要求，使生活方便、安全、安靜。公共空間規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮在沒(méi)有建筑覆蓋的空間規(guī)劃，對(duì)室外空間的進(jìn)一步功能規(guī)劃，為道路規(guī)劃和綠地規(guī)劃打下基礎(chǔ)。路網(wǎng)系統(tǒng)（道路、交通規(guī)劃）根據(jù)小區(qū)所處的地形地貌、氣候等自然條件、地塊規(guī)模、位置及周邊環(huán)境布置主要出入口、主要干道、區(qū)內(nèi)次要道路、小徑、天橋等。道路規(guī)劃的三大原則：方便原則，方便居民和車(chē)輛出入、鄰里溝通；經(jīng)濟(jì)原則，在方便生活交通的同時(shí)減少對(duì)土地空間的占用；安全原則，人與車(chē)的關(guān)系。路網(wǎng)的流線設(shè)計(jì)及經(jīng)濟(jì)可行性，充分考慮車(chē)行路的承受力?？紤]施工路與小區(qū)主干道的關(guān)系。綠地規(guī)劃指導(dǎo)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)包括景觀軸線聯(lián)接點(diǎn)。附圖說(shuō)明3.2.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)有無(wú)規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃總用地ha容積率居住區(qū)用地ha建筑密度總建筑面積M2綠地率%住宅總建筑面積M2住宅總戶(hù)數(shù)戶(hù)公共服務(wù)設(shè)施總面積M2汽車(chē)位總數(shù)個(gè)住宅內(nèi)容類(lèi)型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（1～3層）多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～11.5層）中高層住宅（12～18層）高層住宅（19層～100m）超高層住宅（>100m）公共服務(wù)設(shè)施內(nèi)容類(lèi)型建筑面積(M2)用地面積(M2)商業(yè)會(huì)所學(xué)校幼兒園市政公用其他汽車(chē)停車(chē)內(nèi)容停車(chē)方式車(chē)位數(shù)占總停車(chē)面積比例(%)地下、半地下架空層地面車(chē)庫(kù)地面露天交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容裝修標(biāo)準(zhǔn)占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房?jī)H提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修注：最終以竣工面積實(shí)測(cè)為準(zhǔn)。3.3分期開(kāi)發(fā)分期數(shù)及原因說(shuō)明，分期時(shí)間安排，各期占地面積、建筑面積及戶(hù)型與比例，各期之間的關(guān)聯(lián)，各期施工及銷(xiāo)售時(shí)間，首期土地情況，首期施工的便利性，首期銷(xiāo)售的利好因素。3.3.1開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目啟動(dòng)的最佳時(shí)機(jī)點(diǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)應(yīng)具備的條件總體開(kāi)發(fā)時(shí)間的初步規(guī)劃附相關(guān)圖表3.3.2分期開(kāi)發(fā)方案分期產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積可售面積一期產(chǎn)品類(lèi)型一產(chǎn)品類(lèi)型二二期產(chǎn)品類(lèi)型一產(chǎn)品類(lèi)型二……附開(kāi)發(fā)順序示意圖3.3.3公共設(shè)施、人防、景觀分期開(kāi)發(fā)順序及規(guī)模附開(kāi)發(fā)順序示意圖3.3.4開(kāi)發(fā)期內(nèi)，景氣指數(shù)分析3.3.5影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度的主要風(fēng)險(xiǎn)因素3.4建筑設(shè)計(jì)3.4.1戶(hù)型及面積選擇戶(hù)型設(shè)計(jì)原則：主要考慮功能的多少與成本檔次相結(jié)合，住宅的標(biāo)準(zhǔn)功能包括二廳（客廳和飯廳）、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)。戶(hù)型組合：戶(hù)型面積所占比例套數(shù)總價(jià)3.4.2建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：（符合當(dāng)?shù)氐膶徝懒?xí)慣并創(chuàng)造附加值。）建筑色彩：（符合當(dāng)?shù)氐膶徝懒?xí)慣并創(chuàng)造附加值。）立面處理：（要求與品牌、產(chǎn)品文化統(tǒng)一，與建筑環(huán)境協(xié)調(diào)。）3.4.3建筑細(xì)部主要考慮門(mén)、窗、陽(yáng)臺(tái)、線條的組合對(duì)立面的影響，包括片墻、陽(yáng)臺(tái)、屋頂、窗；室內(nèi)管線、梁與柱的裝飾處理。3.4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)使用年限結(jié)構(gòu)安全等級(jí)地震設(shè)防設(shè)計(jì)使用荷載結(jié)構(gòu)體系應(yīng)與建筑匹配，與賣(mài)點(diǎn)匹配，以達(dá)到控制成本的目的。3.4.5消防系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)自動(dòng)噴灑系統(tǒng)其他3.4.6人防設(shè)計(jì)要求3.4.7智能化系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界報(bào)警系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)背景音樂(lè)系統(tǒng)巡更系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)3.5景觀設(shè)計(jì)3.5.1環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念3.5.2平面組團(tuán)環(huán)境設(shè)計(jì)3.5.3立體空間環(huán)境設(shè)計(jì)3.5.4景觀節(jié)點(diǎn)描述3.6配套建議說(shuō)明配套設(shè)施項(xiàng)目、面積、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃布局。生活配套建議銀行、郵局醫(yī)療或健康設(shè)施，教育配套建議教育（需否設(shè)置幼兒園、中小學(xué)，其規(guī)模數(shù)量等）休閑娛樂(lè)配套建議會(huì)所及面積及其它娛樂(lè)功能及設(shè)施交通配套建議交通設(shè)置（住戶(hù)車(chē)設(shè)置、公交線引進(jìn)等）小區(qū)大門(mén)商業(yè)配套建議（商業(yè)區(qū)）主要說(shuō)明功能及面積。如滿(mǎn)足小區(qū)自身需要或是外向型的，屬鋪面式、商場(chǎng)式、街區(qū)式、或其它類(lèi)等。3.7健康住宅設(shè)計(jì)要求3.8需考慮的問(wèn)題如：怎樣根據(jù)地塊現(xiàn)狀，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，揚(yáng)長(zhǎng)辟短提升土地價(jià)值？如何有效的與設(shè)計(jì)單位溝通，以實(shí)現(xiàn)我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖？取舍利弊，在顧客最重視的賣(mài)點(diǎn)中，不能犧牲或應(yīng)給予確保的地方是哪些？通過(guò)價(jià)值工程分析，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中滿(mǎn)足利潤(rùn)最大化和競(jìng)爭(zhēng)策略的關(guān)鍵點(diǎn)是什么？第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃4.1市場(chǎng)推廣策略4.1.1銷(xiāo)售目標(biāo)總銷(xiāo)售面積：平方米總銷(xiāo)售均價(jià)：元/平方米總銷(xiāo)售額：元預(yù)計(jì)銷(xiāo)售的最終成果：4.1.2入市時(shí)機(jī)最佳入市時(shí)間點(diǎn)（考慮樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)情況及居民的消費(fèi)習(xí)慣。）入市時(shí)應(yīng)具備的條件4.1.3營(yíng)銷(xiāo)部署闡述項(xiàng)目整體賣(mài)點(diǎn)訴求及分期的側(cè)重點(diǎn)，并分析項(xiàng)目推廣擬用的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。4.1.4推廣階段劃分第一階段：導(dǎo)入期簡(jiǎn)述階段推廣策略第二階段：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期簡(jiǎn)述階段推廣策略第三階段：二次強(qiáng)銷(xiāo)期簡(jiǎn)述階段推廣策略4.1.5項(xiàng)目推廣包裝推廣主題推廣案名通過(guò)包裝渲染項(xiàng)目主題，形成買(mǎi)家整體印象提煉項(xiàng)目買(mǎi)點(diǎn)，清晰的展現(xiàn)給顧客廣告宣傳選擇廣告媒體的要求廣告投入的數(shù)量、時(shí)間點(diǎn)及預(yù)算賣(mài)場(chǎng)、示范區(qū)形象示范區(qū)的范圍、規(guī)模及完工時(shí)間示范區(qū)動(dòng)線組織售樓處地點(diǎn)及形象標(biāo)準(zhǔn)樣板房的地點(diǎn)、戶(hù)型套數(shù)、裝修標(biāo)準(zhǔn)園林景觀形象行為識(shí)別前期調(diào)研方案促銷(xiāo)活動(dòng)策劃建議案4.2營(yíng)銷(xiāo)體系的建立4.2.1銷(xiāo)售體系的構(gòu)成方案組織架構(gòu)用組織架構(gòu)圖說(shuō)明銷(xiāo)售體系構(gòu)成，重點(diǎn)考慮銷(xiāo)售力量是否足夠，任何組織。銷(xiāo)售管理制度方案包括固定底薪+提成、銷(xiāo)售部人員工資制度、銷(xiāo)售員傭金、結(jié)算方法等。4.2.2培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)時(shí)間由誰(shuí)培訓(xùn)主要內(nèi)容4.3銷(xiāo)售價(jià)格策略4.3.1定價(jià)原則及付款方式定價(jià)原則與策略目標(biāo)相適應(yīng)的均價(jià)、起步價(jià)，在銷(xiāo)售過(guò)程中如何進(jìn)行調(diào)整樓層、朝向、景觀等價(jià)差比例的確定付款方式幾種付款方式預(yù)測(cè)銀行按揭付款所占比重，可產(chǎn)生的現(xiàn)金流規(guī)模4.3.2第一階段：導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）（年月—年月）價(jià)格策略：銷(xiāo)售方式：階段目標(biāo)：推廣手段：發(fā)布策略：推廣執(zhí)行：4.3.3第二階段：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期（年月—年月）價(jià)格策略：銷(xiāo)售方式：階段目標(biāo)：推廣手段：發(fā)布策略：推廣執(zhí)行：4.3.4第三階段：二次強(qiáng)銷(xiāo)期（年月—年月）價(jià)格策略：銷(xiāo)售方式：階段目標(biāo)：推廣手段：發(fā)布策略：推廣執(zhí)行：4.4銷(xiāo)售成本4.4.1銷(xiāo)售費(fèi)用總費(fèi)用分期費(fèi)用4.4.2銷(xiāo)售成本控制措施4.5需考慮的問(wèn)題如：目前擁有多少客戶(hù)資源？如何在短時(shí)間內(nèi)建立起客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)？前臺(tái)作業(yè)的組織和造勢(shì)戰(zhàn)術(shù)的要點(diǎn)是什么？簽訂銷(xiāo)售文件時(shí)應(yīng)注意的法律問(wèn)題是什么？特別是與新出臺(tái)的政策法規(guī)相衍接問(wèn)題是什么？銷(xiāo)售策略如何與產(chǎn)品的實(shí)際水平、市場(chǎng)氣氛、項(xiàng)目策略目標(biāo)綜合平衡？應(yīng)考慮的事項(xiàng)是什么？第五章工程施工管理5.1當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)施工狀況調(diào)研5.1.1當(dāng)?shù)氐墓こ探ㄔO(shè)政策、法規(guī)、條例如：開(kāi)發(fā)用地政策、法規(guī)、條例拆遷安置政策、法規(guī)、條例建筑施工政策、法規(guī)、條例安裝工程政策、法規(guī)、條例當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)管理規(guī)定、程序（含規(guī)劃、招投標(biāo)、報(bào)建、安全生產(chǎn)等）城市規(guī)劃管理規(guī)定、程序勘察設(shè)計(jì)管理規(guī)定、程序招投標(biāo)管理規(guī)定、程序市政管理規(guī)定、程序人防管理規(guī)定、程序安全生產(chǎn)管理規(guī)定、程序安全5.1.2當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧鲜褂弥髁鳌r(jià)格、質(zhì)量評(píng)價(jià)調(diào)研區(qū)域、時(shí)間、依據(jù)、原則調(diào)研目的調(diào)研對(duì)象及樣本工程設(shè)備、材料調(diào)研明細(xì)表土建專(zhuān)業(yè)水暖專(zhuān)業(yè)電氣專(zhuān)業(yè)4.2.2調(diào)研報(bào)告專(zhuān)題說(shuō)明5.1.3當(dāng)?shù)刈匀粭l件下的工程施工管理要求如：冬季施工施工準(zhǔn)備施工方法雨季施工施工現(xiàn)場(chǎng)：雨季施工措施：5.1.4當(dāng)?shù)氐尿?yàn)收組織程序、驗(yàn)收內(nèi)容5.1.5當(dāng)?shù)貦n案管理程序、制度等5.1.6當(dāng)?shù)乜辈靻挝弧⑹┕挝?、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位的基本情況：勘察設(shè)計(jì)單位市勘察設(shè)計(jì)單位統(tǒng)計(jì)基本情況匯總表企業(yè)個(gè)數(shù)所屬關(guān)系勘察設(shè)計(jì)資格等級(jí)中央部門(mén)地方企業(yè)甲級(jí)企業(yè)乙級(jí)企業(yè)丙級(jí)企業(yè)丁級(jí)企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)企業(yè)施工單位序號(hào)企業(yè)名稱(chēng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)主管部門(mén)主營(yíng)資質(zhì)監(jiān)理單位序號(hào)單位名稱(chēng)地址上級(jí)主管單位等級(jí)5.1.7當(dāng)?shù)亟ㄖa(chǎn)品質(zhì)量通病調(diào)查報(bào)告模板工程：鋼筋工程混凝土工程5.2項(xiàng)目施工組織5.2.1施工組織形式綜合資金、成本、工期、質(zhì)量、品牌等因素考慮。5.2.2工程分包列出需要分包的工程項(xiàng)目，并考慮其招投標(biāo)過(guò)程中的注意事項(xiàng)。5.2.3工期安排預(yù)測(cè)一期的總工期開(kāi)工時(shí)間：竣工時(shí)間：附項(xiàng)目開(kāi)發(fā)網(wǎng)絡(luò)圖5.3施工管理措施5.3.1工期及質(zhì)量管理工期及質(zhì)量管理目標(biāo)工期及質(zhì)量管理措施管理工作的內(nèi)容管理措施5.3.2材料設(shè)備采購(gòu)管理采購(gòu)的責(zé)任分工主要控制措施5.3.3施工安全管理安全管理措施出現(xiàn)事故時(shí)，應(yīng)對(duì)媒體曝光措施5.4施工組織與銷(xiāo)售5.4.1施工組織與銷(xiāo)售期間需要銜接的事項(xiàng)5.4.2保證順利銷(xiāo)售的措施如：確保開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)賣(mài)象良好的措施確保工程進(jìn)度與樣板房裝修合理配合確保水、電、氣、通訊、有線電視等工程在交樓前完工的措施施工中的產(chǎn)品無(wú)法滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)需求的應(yīng)對(duì)措施二期施工避免影響一期入住客戶(hù)的措施5.4.4每季完工率對(duì)季度利潤(rùn)貢獻(xiàn)的預(yù)測(cè)及影響因素5.5項(xiàng)目的交驗(yàn)與入伙5.5.1交樓時(shí)的質(zhì)量目標(biāo)質(zhì)量成果標(biāo)準(zhǔn)（室內(nèi)、室外）對(duì)交樓給客戶(hù)是愿景描述入伙后的滿(mǎn)意度與投訴率的期望5.5.2交驗(yàn)與入伙過(guò)程交驗(yàn)與入伙過(guò)程的組織注意事項(xiàng)：延遲交樓（規(guī)避相關(guān)法律責(zé)任）入伙后整改（責(zé)任人、組織形式、費(fèi)用承擔(dān)）………

第六章財(cái)務(wù)分析6.1稅務(wù)分析6.1.1營(yíng)業(yè)稅金及附加6.1.2企業(yè)所得稅6.1.3土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。6.2經(jīng)濟(jì)效益分析詳見(jiàn)附件包《投入—產(chǎn)出綜合測(cè)算模板》。6.2.1經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等。6.2.2項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參照下表：項(xiàng)目售價(jià)（元/m2）/租金（元/m2·月）總計(jì)（萬(wàn)元）備注銷(xiāo)售總收入住宅按建筑面積銷(xiāo)售商務(wù)綜合樓按建筑面積銷(xiāo)售車(chē)位合計(jì)開(kāi)發(fā)成本期間費(fèi)用總投資開(kāi)發(fā)成本＋期間費(fèi)用稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷(xiāo)售毛利率%稅前利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售凈利率稅后利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入總投資回報(bào)率稅后利潤(rùn)/總投資內(nèi)部收益率啟動(dòng)資金最大資金占用6.2.3首期主要財(cái)務(wù)指標(biāo)新項(xiàng)目一期財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表：指標(biāo)名稱(chēng)首期測(cè)算值第一年第二年現(xiàn)金流出（年度值）現(xiàn)金流入（年度值）項(xiàng)目利潤(rùn)（年度值）銷(xiāo)售毛利率銷(xiāo)售均價(jià)針對(duì)合作項(xiàng)目，則還需要填寫(xiě)以下財(cái)務(wù)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）總投資（含資金成本）稅后利潤(rùn)投資回報(bào)率內(nèi)部收益率（IRR）6.2.6利潤(rùn)分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2007年﹒﹒﹒20××年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元)6.3現(xiàn)金流量分析詳見(jiàn)附件包《投入—產(chǎn)出綜合測(cè)算模板》。6.3.1以季度為單元和一期完工為階段的現(xiàn)金流量表6.3.2對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論6.4資金組織計(jì)劃詳見(jiàn)附件包《投入—產(chǎn)出綜合測(cè)算模板》。6.4.1總體資金投入計(jì)劃各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。6.4.2資金回款計(jì)劃各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃。6.4.3資金需求計(jì)劃結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。6.4.4啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間6.5銀行融資貸款6.5.1向銀行貸款的難點(diǎn)貸款條件：突破措施：6.5.2向銀行貸款的四大要素貸款主體：抵押物或擔(dān)保：用途：還款來(lái)源：6.5.3貸款組成按揭貸款與流動(dòng)資金貸款的比重。第七章成本控制7.1市場(chǎng)數(shù)據(jù)的收集，整理，分析7.1.1當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)的獲得專(zhuān)業(yè)書(shū)籍查詢(xún)：網(wǎng)上查詢(xún)：電話專(zhuān)家咨詢(xún)：經(jīng)驗(yàn)：綜合以上方式，獲取最新的且以本工程相類(lèi)似的有關(guān)工程造價(jià)指標(biāo)。7.1.2數(shù)據(jù)分析如：本項(xiàng)目成本與當(dāng)?shù)厮綑M向比較，是否有競(jìng)爭(zhēng)力預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)材料、設(shè)備價(jià)格與人工工資的走勢(shì)，以及對(duì)項(xiàng)目的影響·········7.2項(xiàng)目成本7.2.1項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃詳見(jiàn)附件包《項(xiàng)目成本分析表》。7.2.2項(xiàng)目成本分類(lèi)總匯項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）按建筑面積攤（元/平方米）一、土地價(jià)款支出：二、前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)：三、主體建筑(裝修)工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi)（包含于第三項(xiàng)內(nèi)）五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六、智能化系統(tǒng)費(fèi)七、園林環(huán)境工程費(fèi)八、配套設(shè)施費(fèi)九、其他建設(shè)工程支出十、管理費(fèi)用十一、銷(xiāo)售費(fèi)用十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用十三、各項(xiàng)稅金十四、預(yù)備費(fèi)總計(jì)7.2.3項(xiàng)目成本分析總成本與策略目標(biāo)是否能滿(mǎn)足項(xiàng)目策略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本結(jié)構(gòu)分析成本結(jié)構(gòu)是否符合競(jìng)爭(zhēng)策略的需要成本結(jié)構(gòu)中具有下調(diào)空間的項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)中不確定因素較大的項(xiàng)目敏感性分析（詳見(jiàn)附件包《投入—產(chǎn)出綜合測(cè)算模板》中的敏感性分析表）成本標(biāo)桿與質(zhì)量成本細(xì)項(xiàng)能否滿(mǎn)足質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量方針的實(shí)現(xiàn)。7.3投入產(chǎn)出分析7.3.1投入產(chǎn)出測(cè)算詳見(jiàn)附件包《投入—產(chǎn)出綜合測(cè)算模板》。7.3.2投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論簡(jiǎn)述分析結(jié)論。7.4項(xiàng)目成本控制措施如：倒逼成本的可能性預(yù)算精度逐步深入與過(guò)程控制做好優(yōu)化設(shè)計(jì)工作加大招標(biāo)采購(gòu)及限價(jià)力度強(qiáng)化設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證管理力度借鑒一些成本失控項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)控制成本的同時(shí)，保證顧客敏感點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)·········第八章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理8.1當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理情況（對(duì)當(dāng)?shù)刂髁魑飿I(yè)管理公司進(jìn)行摸底調(diào)研，包括公司背景、規(guī)模、資質(zhì)、主要服務(wù)樓盤(pán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格等。）8.2物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)8.3物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想8.3.1物業(yè)管理服務(wù)的前期介入和籌建8.3.2物業(yè)管理在項(xiàng)目實(shí)施中的定位8.3.3提升管理服務(wù)重要措施（主要從以下幾方面考慮）物業(yè)