某住宅小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)建設(shè)可行性研究報(bào)告

PAGE工程咨詢(xún)證書(shū)：工咨甲0000000000工程設(shè)計(jì)證書(shū)：建設(shè)部000000-j可行性研究報(bào)告中國(guó)XXXX*設(shè)計(jì)工程有限公司可行性研究報(bào)告總經(jīng)理：XX*總工程師：XX*技術(shù)負(fù)責(zé)人：XX*經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人：XX*中國(guó)XXXX*設(shè)計(jì)工程有限公司20XX年6月

編制人員名單***高級(jí)工程師***國(guó)家注冊(cè)咨詢(xún)工程師***國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師***國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師***高級(jí)工程師***高級(jí)工程師***高級(jí)工程師***高級(jí)工程師***助理工程師***助理工程師**市***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“**·**”項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 11.1項(xiàng)目建設(shè)背景 11.2項(xiàng)目概況 11.3編制依據(jù) 21.4研究范圍 21.5研究結(jié)論及建議 21.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3第二章住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)策略 42.1宏觀政策 42.2XX城市化進(jìn)程 52.3商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀 72.4商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展 92.5當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題 142.6營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 17第三章項(xiàng)目選址及規(guī)劃條件 213.1項(xiàng)目選址 213.2規(guī)劃條件 21第四章建設(shè)方案 244.1項(xiàng)目組成 244.2建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 244.3總體規(guī)劃布局 254.4建筑方案設(shè)計(jì) 294.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 314.6公用設(shè)施方案 324.7消防 344.8環(huán)境保護(hù) 35第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 36第六章投資估算與資金籌措 376.1編制依據(jù) 376.2編制范圍及數(shù)據(jù) 376.3投資估算編制說(shuō)明 38第七章經(jīng)濟(jì)效益分析 427.1說(shuō)明 427.2租售規(guī)模 427.3收入計(jì)劃 427.4成本計(jì)算 437.5項(xiàng)目收益預(yù)測(cè) 447.6敏感性分析 447.7主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 457.8評(píng)價(jià)結(jié)論 45第九章生態(tài)環(huán)境影響分析 468.1生態(tài)環(huán)境基本特征 468.2生態(tài)保護(hù)目標(biāo) 468.3生態(tài)環(huán)境分析 468.4小結(jié) 48第十章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 499.1行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) 499.2項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 499.3風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 50附件：1、《XX市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于企業(yè)投資項(xiàng)目備案的通知》XX市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)文件，*計(jì)政務(wù)投資函[20XX]00號(hào)；2、《中華人民共和國(guó)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》XX市規(guī)劃管理局，*規(guī)選址[20XX]000號(hào)，20XX年XX月XX日；3、《中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證》XX市規(guī)劃管理局，[XX]*規(guī)用地[20XX]000號(hào)，20XX年XX月XX日；4、《關(guān)于XX市XX*實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)申請(qǐng)的報(bào)告》XX市XX*實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，20XX年*月XX日。附圖：1、XX·XX項(xiàng)目總平面布置圖XXXXF-012、XX·XX項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖PAGE50第一章總論項(xiàng)目建設(shè)背景XX市XX*實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的“XX·XX”項(xiàng)目是由拆遷安置房和商品房混合構(gòu)成的項(xiàng)目。整個(gè)場(chǎng)地及周邊區(qū)域均為在建和擬建的居住小區(qū)，將形成XX大道和XX公路之間的居住建筑集群。XX市按照“經(jīng)營(yíng)城市”的理念，已探索出一條“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作”的舊城改造路子：遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造、多輪驅(qū)動(dòng)、利益共享”的原則，按照優(yōu)化后的控規(guī)確定拆遷改造范圍，嚴(yán)格按照有關(guān)政策統(tǒng)一組織實(shí)施拆遷改造。拆遷騰出的土地按照控規(guī)劃分為若干片塊統(tǒng)一組織拍賣(mài)。成功地調(diào)動(dòng)了拆遷業(yè)主的積極性，變被動(dòng)為主動(dòng)實(shí)現(xiàn)多贏格局。本項(xiàng)目得到了政府的高度重視以及XX市XX*實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司的傾力投入。項(xiàng)目人員懷著對(duì)“XX·XX”巨大的使命感和熾熱的激情進(jìn)行方案策劃，力求成為XX市新居工程的典范。項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)“XX·XX”項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn)XX市XX區(qū)XX鄉(xiāng)中壩建設(shè)單位建設(shè)單位：XX市XX*實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司企業(yè)性質(zhì)：系XX區(qū)區(qū)委、區(qū)政府批準(zhǔn)成立的具有獨(dú)立法人資格的國(guó)資公司經(jīng)營(yíng)范圍：在XX區(qū)政府的指導(dǎo)下，在XX區(qū)房管局的直接領(lǐng)導(dǎo)下，按照XX市房管局的要求，對(duì)XX區(qū)具備開(kāi)發(fā)條件的危舊房改造地塊實(shí)施多元化改造。公司的成立，主要是為了加快區(qū)內(nèi)的舊城改造進(jìn)度，盤(pán)活區(qū)內(nèi)存量土地，建立融資平臺(tái)。經(jīng)XX市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)文件，*計(jì)政務(wù)投資函[20XX]00號(hào)文備案，擬對(duì)XX區(qū)XX鄉(xiāng)中壩3號(hào)地塊進(jìn)行商品住宅、配套設(shè)施及綠化工程開(kāi)發(fā)工作。工程概況本工程項(xiàng)目用地位于XX市XX區(qū)XX鄉(xiāng)中壩二、三、四、八組3號(hào)地塊，東臨鐵路西環(huán)線(xiàn)，北臨XX公路。規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：37095.31m2，規(guī)劃總建筑面積：126346m2。居住戶(hù)數(shù)：1143戶(hù)，容積率：2.8，建筑密度：27.5%，綠地率：30%以上，機(jī)動(dòng)車(chē)位：650輛(70m2以下的戶(hù)型不考慮)。 資金來(lái)源自籌資金及商請(qǐng)銀行貸款。編制依據(jù)1、《XX市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于企業(yè)投資項(xiàng)目備案的通知》XX市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)文件，*計(jì)政務(wù)投資函[20XX]37號(hào)；2、《中華人民共和國(guó)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》XX市規(guī)劃管理局，*規(guī)選址[2005]725號(hào)，20XX年12月29日；5、《中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證》XX市規(guī)劃管理局，[XX]*規(guī)用地[2005]597號(hào)，20XX年12月29日；4、《關(guān)于XX市XX*實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)申請(qǐng)的報(bào)告》XX市XX*實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，20XX年2月28日。6、《XX市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》20XX年7、建設(shè)單位的設(shè)計(jì)委托設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，20XX年6月研究范圍依據(jù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)要求，規(guī)劃局的用地建設(shè)條件，以及權(quán)衡城市、開(kāi)發(fā)商、住戶(hù)三個(gè)方面的利益關(guān)系，從市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析入手，完成對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，繼而進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。研究結(jié)論及建議結(jié)論該項(xiàng)目地價(jià)較低，升值潛力較大，占用資金較少，可獲得較高利潤(rùn)；項(xiàng)目規(guī)模適中，地塊平整，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)；本項(xiàng)目周邊用地具擴(kuò)展性，可持續(xù)成片獲取，項(xiàng)目有后續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)，可長(zhǎng)期性的獲取利潤(rùn)。通過(guò)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，本項(xiàng)目良好的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)狀況，反映出項(xiàng)目具有很好的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目貸款的還本付息有較大保障，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。建議1、密切關(guān)注國(guó)家政策的變化，視政策情況調(diào)整本項(xiàng)目的投資策略。2、在項(xiàng)目拆遷過(guò)程中應(yīng)注意方式方法，積極協(xié)調(diào)與政府其它部門(mén)的關(guān)系，盡量減少拆遷引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。3、對(duì)商品房市場(chǎng)走勢(shì)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)判斷，掌控銷(xiāo)售計(jì)劃，采取有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售價(jià)格和方式，規(guī)避市場(chǎng)波動(dòng)所造成的影響。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位指標(biāo)1總占地面積（凈用地）平方米37095.312總建筑面積平方米1263463建筑容積率2.804小區(qū)綠化率%以上305戶(hù)均面積平方米/戶(hù)89.276地下、地上停車(chē)位個(gè)6507綜合售價(jià)元/平方米35008建設(shè)投資萬(wàn)元25174.029每平方米建設(shè)投資元1992.4710投資利潤(rùn)率%43.0511全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%42.2112全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬(wàn)元6495.7813全部投資投資回收期（所得稅前）年1.72說(shuō)明：XX市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)文件，*計(jì)政務(wù)投資函[20XX]37號(hào)函中備案內(nèi)容總投資為1.4億元。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為電梯小高層住宅，建筑方案滿(mǎn)足“國(guó)六條”要求，每平方米建設(shè)投資約為2000元，故總投資超出。第二章住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)策略宏觀政策我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。與此相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費(fèi)品，又具有其固有的波動(dòng)較大和變化多端的自身特征，所以政府通過(guò)宏觀調(diào)控政策來(lái)平抑或減緩房地產(chǎn)周期波動(dòng)帶來(lái)的不利影響，以防止供求關(guān)系過(guò)大波動(dòng)來(lái)作為衡量宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策措施是否落到實(shí)處的主要標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)五年的快速發(fā)展和一年的宏觀調(diào)控，進(jìn)入20XX年的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場(chǎng)原來(lái)的預(yù)期，加上資本市場(chǎng)的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康和快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始回暖。20XX年金融市場(chǎng)將全面開(kāi)放，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來(lái)資金必將成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新的力量。20XX年國(guó)家加大了對(duì)中小戶(hù)型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。但是在20XX年我國(guó)要面對(duì)通貨緊縮的可能和生產(chǎn)過(guò)剩所帶來(lái)的影響，所以在“十一五”規(guī)劃的起始年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，擴(kuò)大消費(fèi)需求，已經(jīng)變成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中至關(guān)重要的決策點(diǎn)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的20XX年一季度《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)季報(bào)》說(shuō)，保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定將是今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨任務(wù)，近期相關(guān)部門(mén)的一系列動(dòng)作表明，以抑制投資為先的新一輪宏觀調(diào)控基本啟動(dòng)，中央政府出臺(tái)了一些專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策。據(jù)這份最新出臺(tái)的報(bào)告說(shuō)，隨著調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，20XX年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)將進(jìn)一步得到改善。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將穩(wěn)步回落，預(yù)計(jì)全年增速將在20%左右的區(qū)間上下浮動(dòng)。而房?jī)r(jià)總體上將維持穩(wěn)中上漲的態(tài)勢(shì)，年均漲幅將維持在5%左右。20XX年是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年，“國(guó)八條”、“新八條”一系列宏觀調(diào)控組合拳“打”得眾開(kāi)發(fā)商都是應(yīng)接不暇，因此，業(yè)內(nèi)不少人預(yù)測(cè)，20XX年將會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)的政策緩沖期，消化落實(shí)已有政策將成為20XX年房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的主旋律。主要是因?yàn)樵谶@過(guò)去的一年中，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策如：央行加息、期房限制轉(zhuǎn)讓、營(yíng)業(yè)稅開(kāi)征、二手房的個(gè)人所得稅等。1、中國(guó)人民銀行決定，從20XX年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。2、期房限制轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅20XX年5月11日國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》出臺(tái)，營(yíng)業(yè)稅征收被提上議事日程。意見(jiàn)中規(guī)定：期房限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)硗庖矊?duì)營(yíng)業(yè)稅和普通住宅與非普通住宅的判定標(biāo)準(zhǔn)作了重新界定。隨著20XX年5月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議并通過(guò)“國(guó)六條”消息的公布，20XX年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策浮出水面。新政策提出“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房”，無(wú)論從供應(yīng)體制的調(diào)整還是土地資源的利用方面來(lái)說(shuō)，都很有針對(duì)性。研究結(jié)果表明，我國(guó)現(xiàn)有城市居民人均住房面積15.6平方米，以三口之家計(jì)算，平均城市家庭住宅面積為50平方米；社會(huì)主義小康目標(biāo)的人均住房面積是22平方米，也就是家庭住房面積為66平方米，即建筑面積在90平方米左右比較合適。如果不限制和調(diào)控高檔住宅的用地，那么將會(huì)加大城市化進(jìn)程中人口增長(zhǎng)與資源的矛盾，而加大這種矛盾的后果將會(huì)反過(guò)來(lái)影響普通城市居民的住房質(zhì)量和品質(zhì)。從“國(guó)六條”細(xì)則的內(nèi)容來(lái)看，盡管與“國(guó)八條”相比，“國(guó)六條”的整個(gè)內(nèi)容都是對(duì)“國(guó)八條”精神的延續(xù)，新增加的東西不是太多。比如說(shuō)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但是這些都不是最重要的，最為重要的是這次的政策是政府希望通過(guò)強(qiáng)制性方式來(lái)調(diào)整國(guó)內(nèi)不合理住房結(jié)構(gòu)。盡管“國(guó)六條”細(xì)則對(duì)目前過(guò)高的房?jī)r(jià)、對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱不能夠產(chǎn)生很大的影響，或取得立竿見(jiàn)影的效果，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，該政策就是要增加住房的供給，就是要壓縮過(guò)度增長(zhǎng)的居民住房需求，并通過(guò)強(qiáng)制性方式來(lái)調(diào)整不合理的住房結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)更多的中低收入民眾能夠有能力購(gòu)買(mǎi)的住房。XX城市化進(jìn)程XX市城市化水平現(xiàn)狀XX作為中國(guó)XX地區(qū)重要的中心城市，是國(guó)家XX大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)和重要的依托基地。但目前市域城市化水平低、中心城市總體實(shí)力偏弱的狀況，在較大程度上制約了其對(duì)區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)能力的發(fā)揮。因此，必然通過(guò)加快城市化發(fā)展，大幅度提高城市綜合實(shí)力，提高區(qū)位勢(shì)能，提高經(jīng)濟(jì)輻射影響力度，提高在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的組織和協(xié)調(diào)能力。1、XX主要省會(huì)城市城市化比較XX主要省會(huì)城市城市化比較（20XX年）單位：萬(wàn)人結(jié)論：XX城市化水平較低，滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，制約了XX市工業(yè)化進(jìn)程以及戰(zhàn)略支撐點(diǎn)的建立，阻礙了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2、城市化水平滯后于工業(yè)化水平，制約了XX市工業(yè)化進(jìn)程20XX年，XX城市化率與工業(yè)化率之比為0.78，遠(yuǎn)低于1.4~1.5的合理水平。工業(yè)化的相對(duì)超前，第三產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重滯后，阻礙了XX的城市化進(jìn)程。3、城市人口高度集中在市中區(qū)，向外圍地帶人口密度逐漸降低XX市人口高度集中于中心地區(qū)，市中心居住生活職能過(guò)高。城市中心區(qū)居住生活用地占42.51%，影響城市功能建設(shè)，制約XX“三中心兩樞紐”功能，尤其是金融中心和商貿(mào)中心功能的發(fā)揮。4、城鎮(zhèn)數(shù)量多、密度大，但規(guī)模小、實(shí)力弱，輻射與帶動(dòng)能力十分有限2002年全市郊區(qū)（市）縣共有建制鎮(zhèn)190個(gè)，平均每62.7平方公里有1個(gè)建制鎮(zhèn)，每個(gè)建制鎮(zhèn)平均輻射影響的半徑僅為4.46公里。XX郊區(qū)（市）縣是農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)，城鎮(zhèn)密度大，完全具備了加快城市化進(jìn)程的條件，但至今城市化水平仍然很低。城市化發(fā)展的目標(biāo)和基本思路目標(biāo)：20XX年，城市化水平達(dá)到42%；2015年，城市化水平在55%以上?；舅悸罚杭涌斐鞘薪ㄔO(shè)步伐，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)城市吸引力和聚集力；深化以城市戶(hù)藉制度為重點(diǎn)的城市配套改革和進(jìn)一步建立城市社會(huì)保障體系，消除制約城市化進(jìn)程的“瓶頸”；通過(guò)要素聚集，優(yōu)化資源配置，擴(kuò)大城市規(guī)模，增強(qiáng)綜合實(shí)力，強(qiáng)化輻射功能，實(shí)現(xiàn)城區(qū)與郊區(qū)的共同繁榮。政策措施：⑴優(yōu)化市區(qū)地域結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化中心城市功能；⑵調(diào)整中心城區(qū)職能，建立中心商務(wù)區(qū)（CBD）；⑶搞好衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)，加快郊區(qū)城市化步伐。商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀1、2004年，XX市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛的市場(chǎng)特征。由于受沿海城市房?jī)r(jià)上漲、建筑材料漲價(jià)、地價(jià)上漲以及人們購(gòu)房預(yù)期變化等因素的影響，老百姓購(gòu)房熱度高漲，市場(chǎng)價(jià)格受短期需求膨脹的影響較大，價(jià)格的上漲隨之引發(fā)了一些非理性購(gòu)房行為，排號(hào)購(gòu)房普遍。通過(guò)對(duì)XX房地產(chǎn)近幾年(特別是2004年)市場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)分析得出：XX房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于良性運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但同時(shí)也出現(xiàn)一些值得關(guān)注、引導(dǎo)和調(diào)控的問(wèn)題。⑴商品房供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛2004年市區(qū)商品房呈現(xiàn)供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛的市場(chǎng)特征。全年商品房供應(yīng)面積為717.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.15%，其中住宅供應(yīng)485.39萬(wàn)平方米，同比微降0.4%。商品房銷(xiāo)售面積為829.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.92%，其中住宅銷(xiāo)售687.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.82%。(詳見(jiàn)表1)2004年市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售與實(shí)際銷(xiāo)售面積比較分析項(xiàng)目類(lèi)別合計(jì)住宅非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)M2)717.64485.39232.24實(shí)際銷(xiāo)售面積(萬(wàn)M2)829.66687.81141.85供銷(xiāo)比0.8650.7061.637注：供銷(xiāo)比二批準(zhǔn)預(yù)售面積/實(shí)際銷(xiāo)售面積⑵住宅供應(yīng)仍較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升，購(gòu)房選擇面仍較大2004年市區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積485.39萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積687.81萬(wàn)平方米，單從數(shù)據(jù)差額來(lái)看，住宅供應(yīng)遠(yuǎn)小于銷(xiāo)售，但這里面有很大部分是屬于2003年及2003年以前的待銷(xiāo)商品房。⑶三環(huán)外開(kāi)發(fā)趨熱據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年三環(huán)外的供應(yīng)大于銷(xiāo)售。目前由于市區(qū)三環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)很少，因此三環(huán)外的開(kāi)發(fā)開(kāi)始熱鬧，特別是城南三環(huán)外區(qū)域和城西三環(huán)外區(qū)域更是樓盤(pán)頻出，并且很多樓盤(pán)都屬于高品質(zhì)大盤(pán)。城市向外發(fā)展是XX房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)必然趨勢(shì)，三環(huán)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將成為20XX、20XX年的主力發(fā)展區(qū)域。2、20XX年1~9月，XX市房管局?jǐn)?shù)據(jù)表明，XX住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為461.25萬(wàn)平方米，總銷(xiāo)售體量為445.07萬(wàn)平方米，總供銷(xiāo)比為1.04，基本保持供需平衡。1、3月樓市銷(xiāo)售火爆，房?jī)r(jià)的快速上漲導(dǎo)致部分追漲心理的市民提前購(gòu)房，市場(chǎng)一度處于供不應(yīng)需的狀態(tài)，供需缺口達(dá)53.92萬(wàn)平方米；6月1日，房產(chǎn)新政正式實(shí)施，矛頭直指住宅市場(chǎng)的投機(jī)行為，樓市走向不明朗，觀望氛圍濃厚，持幣待購(gòu)現(xiàn)象增多，樓市一度低迷，當(dāng)月銷(xiāo)售面積下跌到39.88萬(wàn)平方米，僅次于2月(2月成交量低主要是由于傳統(tǒng)春節(jié)淡季所致)；經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的觀望，8月開(kāi)始，XX住宅市場(chǎng)逐漸回暖，8、9兩個(gè)月住宅交易量逐步上升，供需基本平衡；受秋交會(huì)刺激，9月商品住宅銷(xiāo)售達(dá)56.36萬(wàn)平方米，基本恢復(fù)到3月水平。雖然目前住宅市場(chǎng)的觀望氣氛還在，但市場(chǎng)的剛性需求和開(kāi)發(fā)商看好后市的心態(tài)未變，樓市繼續(xù)保持健康發(fā)展?？偟膩?lái)說(shuō)，20XX年1~5月，XX市區(qū)住宅均價(jià)保持穩(wěn)步上漲，前5個(gè)月平均月漲幅為2.35%；新政后，6~8月連續(xù)三個(gè)月XX市區(qū)住宅銷(xiāo)售均價(jià)出現(xiàn)連續(xù)小幅下降態(tài)勢(shì)，直至9月出現(xiàn)回升跡象，住宅均價(jià)回升到3865元/平方米，基本恢復(fù)到5月份的價(jià)格水平。經(jīng)計(jì)算，1~9月XX住宅價(jià)格月平均漲幅為1.39%?？偟恼f(shuō)來(lái)，XX住宅價(jià)格仍處于小幅盤(pán)升態(tài)勢(shì)。由于地價(jià)攀高、建筑成本上升以及樓盤(pán)品質(zhì)的提高，XX房?jī)r(jià)還有上升空間，但在宏觀調(diào)控下，XX房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅上漲。3、20XX年6月，XX省統(tǒng)計(jì)局公布了上月的統(tǒng)計(jì)快報(bào)。快報(bào)顯示，20XX年5月，全省房屋銷(xiāo)售價(jià)同比上漲7.2%。其中，商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲7.2%，住宅價(jià)格上漲7.6%。目前XX住宅每平方米均價(jià)已達(dá)到3600多元。整個(gè)樓市來(lái)看，運(yùn)行情況良好，但房?jī)r(jià)漲幅有所下躍，房地產(chǎn)的供給量加大，特別下半年XX樓市有較大放量，一季度，商品房成交面積207.70萬(wàn)平方米，比同期增長(zhǎng)了9.6%，其中，3月份商品房及住宅成交量出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，環(huán)比分別增長(zhǎng)了42.2%和38.4%，房?jī)r(jià)保持了平穩(wěn)上升，漲幅開(kāi)始回落；新建商品房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，商品住宅供求平衡；另外商來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量明顯下降，成交面積小幅小滑，市場(chǎng)開(kāi)始了理性調(diào)整。二手房市場(chǎng)火爆，3月份的成交面積就達(dá)到了40萬(wàn)平米。商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展房地產(chǎn)價(jià)格XX市區(qū)商品住宅合同交易均價(jià)漲幅10.9%，近三年新上市住宅交易均價(jià)漲幅年均漲500元/平方米。1、20XX年整體交易均價(jià)上漲速度較快據(jù)XX房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，20XX年市區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到4085元/平方米，同比增長(zhǎng)9.48%，其中住宅均價(jià)3770元/平米，同比增長(zhǎng)16.32%；而2004年XX市區(qū)(六城區(qū))的商品房均價(jià)增幅為8.39%，住宅的增幅為4.50%。增幅與去年相比有所上升。2004~20XX年市區(qū)房?jī)r(jià)情況(單位：元/平方米)項(xiàng)目類(lèi)別2004年20XX年商品房37314085同比增長(zhǎng)11.1%9.48%住宅32413770同比增長(zhǎng)10.9%16.32%數(shù)據(jù)來(lái)源：XX市房產(chǎn)管理局2、住宅價(jià)格受距離遠(yuǎn)近影響變小20XX年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價(jià)隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個(gè)梯度的價(jià)格。內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格為“第一梯度價(jià)格”，也是各物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)最高的區(qū)域；在內(nèi)環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)差在去年大大縮小，并已經(jīng)相當(dāng)接近，因此以?xún)?nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價(jià)格為“第二梯度價(jià)格”，與“第一梯度價(jià)格”相比有一定幅度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格為“第三梯度價(jià)格”，價(jià)格與“第二梯度價(jià)格”相差一定幅度。不同價(jià)格梯度商品房售價(jià)情況物業(yè)類(lèi)型第一梯度價(jià)格(內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi))第二梯度價(jià)格(內(nèi)環(huán)至二環(huán))第三梯度價(jià)格(二環(huán)以外)各梯度價(jià)格比(第一梯度價(jià)格為100)商品房486641213243100:85:67住宅384634952972100:91:77商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1313293815822100:71:44辦公用房532539772691100:75:51去年市區(qū)中住宅價(jià)格隨環(huán)域的外散總體上梯度性落差最小，二環(huán)以外的住宅均價(jià)可以達(dá)到市中心的77%，而內(nèi)環(huán)至二環(huán)的住宅銷(xiāo)售均價(jià)則達(dá)到了91%。因此，當(dāng)前XX住宅價(jià)格受距市中心的遠(yuǎn)近的影響已經(jīng)不是很大，人們居住觀念的改變、城市向多中心發(fā)展都是產(chǎn)生這樣結(jié)果的重要原因。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格卻受其環(huán)域的影響十分突出，去年內(nèi)環(huán)至二環(huán)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售總體均價(jià)為市中心的71%，二環(huán)以外卻不到市中心價(jià)格的一半，僅為44%。3、近三年新住宅交易均價(jià)漲幅年均每平米漲500元。我們對(duì)2003~20XX年三年新增住宅進(jìn)行分析，20XX年的主要均價(jià)區(qū)間在3600~3900元/平米之間，2004年的主要均價(jià)區(qū)間在3100~3500元/平米之間，2003年主要均價(jià)區(qū)間在2600~3000元/平米之間。基本上每年的均價(jià)漲幅保持在500元/平米。住宅租售比偏高據(jù)調(diào)查，XX中心城區(qū)各方位住房的平均租金表現(xiàn)為：城南>城西>城東>城北；而環(huán)域上看，住房的租金隨著環(huán)域的向外擴(kuò)展而逐漸降低，市區(qū)住房的租金無(wú)論從方位還是從環(huán)域，都與住房的價(jià)格表現(xiàn)一致。可見(jiàn)，市區(qū)的住房?jī)r(jià)格還不存在局部區(qū)域的異常，住宅的市場(chǎng)價(jià)格與租金的表現(xiàn)比較同步。20XX年全年的平均房?jī)r(jià)租金比為224.52。各樣本區(qū)域的住房租金情況：(元/平方米·月)樣本點(diǎn)(方位)城東城南城西城北平均租金14.0215.8814.1212.17樣本點(diǎn)(環(huán)域)內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)內(nèi)至一環(huán)一至二環(huán)二至三環(huán)平均租金19.2818.0513.6212.54目前合理的房?jī)r(jià)租金比應(yīng)為150~200。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的城市如北京、深圳、廣州的近期“房?jī)r(jià)租金比”均在150~200之間，因此可以看出，北京、深圳、廣外[的房?jī)r(jià)租金比處在合理范圍。XX市市區(qū)的房?jī)r(jià)租金比為224.52，略超出了理論上較為合理的“房?jī)r(jià)租金比”的范圍，這也說(shuō)明了當(dāng)前XX市區(qū)的住房?jī)r(jià)格上漲速度高于租金的上漲速度。一般說(shuō)來(lái)，過(guò)高的“房?jī)r(jià)租金比”會(huì)在一定程度上刺激住房的租賃市場(chǎng)，而對(duì)住房的一、二級(jí)市場(chǎng)需求有一定的抑制作用。消費(fèi)需求狀況XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求除受到客觀市場(chǎng)如供應(yīng)變化、價(jià)格變化、政策因素等影響外，需求主體方面因素也不容忽視。消費(fèi)者的購(gòu)房行為、居住、投資等觀念正發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)變。另外，由于城市的開(kāi)放性，購(gòu)房者的構(gòu)成也在改變。1、外地購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)比重一年提高5%XX，被定義為全國(guó)第二大安置城市，有很多來(lái)自XX、XX、XX的購(gòu)房團(tuán)選擇在XX購(gòu)房。很多來(lái)自外地的潛在購(gòu)房者將成為XX黃金購(gòu)房周火爆市場(chǎng)的生力軍。對(duì)于全國(guó)大、中型城市，XX的房?jī)r(jià)還是較低，加上XX舒適的生活環(huán)境，不可避免會(huì)吸引到很多外地的購(gòu)房者。外地人的新建商品房購(gòu)買(mǎi)量在去年超過(guò)了市區(qū)購(gòu)買(mǎi)量后，在20XX年始終位居第一位，成為XX商品房消費(fèi)領(lǐng)域的主要力量。在個(gè)人購(gòu)買(mǎi)中，2004年外地個(gè)人在XX市區(qū)購(gòu)買(mǎi)的新商品房總面積為397.47萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)24.77%，占交易總量的47.9%，比2004年提高4.9個(gè)百分點(diǎn)，住宅提高5.7個(gè)百分點(diǎn)。住宅交易中外地個(gè)人購(gòu)買(mǎi)所占比重為51.1%。XX經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，大規(guī)模舊城改造與城市建設(shè)已讓城市面貌、城市的綜合實(shí)力、城市生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大改變，XX市的居住與投資環(huán)境吸引了大量的外地人，因而XX市區(qū)商品房銷(xiāo)售外地人個(gè)人購(gòu)買(mǎi)比重日漸上升。2、20XX年買(mǎi)房需求較強(qiáng)XX房地產(chǎn)信息中心在20XX年9月做的一次購(gòu)房者情況調(diào)查顯示：馬上要買(mǎi)房的數(shù)量所占比例并不高，而預(yù)期一年內(nèi)買(mǎi)房的占多數(shù)，半年內(nèi)買(mǎi)房的也占有很大比例，說(shuō)明目前消費(fèi)者對(duì)XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心度較高，持幣觀望的潛在消費(fèi)者較多。3、購(gòu)買(mǎi)期望價(jià)格3500元以下意向購(gòu)買(mǎi)的住宅期望價(jià)格主要還是落在3000~3500元/平米之間，其次是3000以下的價(jià)格，3500~4000元/平米的需求也較大。但是縱觀目前在售樓盤(pán)的價(jià)格情況，價(jià)格普遍高過(guò)消費(fèi)者的期望價(jià)格。4、普通住宅需求為主流，高檔住宅需求也較大各種物業(yè)中，普通住宅占多數(shù)，達(dá)到83%。高檔公寓的需求也很旺盛，達(dá)到12%，高端市場(chǎng)仍有較大的市場(chǎng)容量。5、實(shí)用型住宅為首選實(shí)用型住宅仍是消費(fèi)者的選擇主力，90~120平米占了42.9%，其次是60~90平米也達(dá)到38.2%。120~180平米區(qū)間的需求也達(dá)到11.2%。目前XX購(gòu)房者對(duì)于住宅需求強(qiáng)勁。在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，住宅市場(chǎng)仍會(huì)保持較大的需求，而2003、2004年表現(xiàn)出來(lái)的購(gòu)房需求膨脹是由于房?jī)r(jià)上漲、市場(chǎng)炒作、輿論誤導(dǎo)引發(fā)的恐慌性盲目跟風(fēng)購(gòu)房現(xiàn)象，這樣致使部分市場(chǎng)需求被提前。趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)周期顯示20XX年整體市場(chǎng)可能出現(xiàn)回落房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程所表現(xiàn)出來(lái)的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。XX房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)周期仍然存在，并作為深層次的因素在無(wú)形中影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素中，考慮XX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動(dòng)是必要的。XX的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)90年代初快速發(fā)展以來(lái)，XX房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，存在大約以5年為長(zhǎng)度的周期波動(dòng)。比較國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的研究成果，深圳的房地產(chǎn)業(yè)同樣存在5年左右的短期波動(dòng)現(xiàn)象。XX房地產(chǎn)業(yè)至1993年來(lái)，一共經(jīng)歷了兩個(gè)完整的周期波動(dòng)。1993~1996年為第一個(gè)波動(dòng)周期，1993、1994和1995年為持續(xù)擴(kuò)張期，1996年開(kāi)始下滑。但這一周期中XX房地產(chǎn)業(yè)的低潮只經(jīng)歷了1996年一年。1997~2001年的5年間，為第二個(gè)波動(dòng)周期，其中擴(kuò)張期三年(1997、1998和1999年)，隨后出現(xiàn)兩年的收縮，其中于2001年進(jìn)入景氣下轉(zhuǎn)折點(diǎn)，進(jìn)入低潮。第三個(gè)波動(dòng)周期從2002開(kāi)始，目前仍在進(jìn)行。從2002年、2003年、2004年、20XX年XX的房地產(chǎn)運(yùn)行狀況看，上述四年處于第三個(gè)周期的擴(kuò)張階段，根據(jù)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)5年一周期的發(fā)展趨勢(shì)顯示20XX年市場(chǎng)將有可能出現(xiàn)回落。2、商品房市場(chǎng)需求潛力巨大，市場(chǎng)需求斷層不會(huì)出現(xiàn)⑴外地人購(gòu)房需求在不斷增長(zhǎng)。20XX年，外地人購(gòu)買(mǎi)的新建商品房面積為302.6萬(wàn)平米，占商品房銷(xiāo)售面積比例為51%，比上年增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)。⑵改善性住房需求成為增長(zhǎng)的主要因素。據(jù)前不久的抽樣調(diào)查分析，XX市投資型購(gòu)房的比例為11.3%，其中用于出租的比重為9.5%，購(gòu)后再出售的比重為1.8%。據(jù)對(duì)22個(gè)今年上市樓盤(pán)房屋出售后的使用情況抽樣調(diào)查來(lái)看，空關(guān)面積比例只占7.92%，空關(guān)套數(shù)比例只有7.6%。因此，房屋的需求仍是以自住為目的，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是建立在真實(shí)而非虛擬且可不斷再生的基礎(chǔ)上的，市場(chǎng)消費(fèi)需求斷層現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)。⑶舊城改造引發(fā)被動(dòng)需求。2002年開(kāi)始的大規(guī)模危舊房改造，三年拆遷改造危舊房410萬(wàn)平米，加上城市道路通暢工程、XX整治工程、XX工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等，舊城拆遷改造引起了城市居民大量的住房被動(dòng)需求。⑷需求潛力巨大。從潛在需求來(lái)看，隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，到2020年XX市總?cè)丝趯⑦_(dá)到1600萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到700萬(wàn)，在此期間約有314萬(wàn)新增城市人口需要解決住房問(wèn)題，按每戶(hù)3人，每套100平米計(jì)算，需住宅105萬(wàn)套，10500萬(wàn)平米。2001-2003年平均每年遷入人口19.8萬(wàn)人，且呈逐年遞增趨勢(shì)，按戶(hù)均3人計(jì)算，共有6.6萬(wàn)套住房需求。從有效需求來(lái)看，2003年底XX市區(qū)152.60萬(wàn)戶(hù)家庭，如果假定每年有5%的家庭每戶(hù)想增加20平方米的改善性住房要求，每年帶來(lái)的住房需求為152.6萬(wàn)平方米。這個(gè)需求是客觀存在的。3、供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上20XX年XX房地產(chǎn)的供求關(guān)系將發(fā)生變化，2003~2004年XX特別是市區(qū)一直處于一種消費(fèi)“饑餓”狀態(tài)。主要存在兩大原因：一是開(kāi)發(fā)土地少、囤積土地多形成商品房供應(yīng)少；二是被動(dòng)需求強(qiáng)勁如大規(guī)模拆遷改造。而20XX年迎來(lái)一個(gè)轉(zhuǎn)變。首先是供應(yīng)上將加大。其次是住房需求將會(huì)有所收斂。一是由于大規(guī)模的拆遷改造任務(wù)已經(jīng)完成，20XX年的拆遷量將很小，這些被動(dòng)需求量將受到很大限制；二是由于加息等政策影響或推遲了購(gòu)房者的投資行為?？傮w而言，20XX年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾將趨緩，供求基本平衡，這也可以從南京等城市近期的市場(chǎng)行情看出。4、20XX年房?jī)r(jià)漲幅將減小根據(jù)XX市2002年至20XX年新建商品房住宅的準(zhǔn)予預(yù)售/銷(xiāo)售和實(shí)際銷(xiāo)售情況，以及住宅銷(xiāo)售在2002年至20XX年中價(jià)格變化情況，我們可以推測(cè)20XX年XX市住宅市場(chǎng)情況如下：假設(shè)20XX年XX市住宅市場(chǎng)仍然會(huì)出現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的態(tài)勢(shì)，新建住宅銷(xiāo)售單價(jià)將會(huì)在20XX年價(jià)格基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲。2002~20XX年價(jià)格趨勢(shì)將在20XX年的價(jià)格中得到反映。將2002年至20XX年月度均價(jià)為基礎(chǔ)，作線(xiàn)性趨勢(shì)預(yù)測(cè)，我們得到的20XX年的均價(jià)為3706元/平米，每平米平均上漲457元。但事實(shí)上，由于房地產(chǎn)價(jià)格的變化受到的影響因素較多，不能簡(jiǎn)單的用一個(gè)線(xiàn)性關(guān)系得出結(jié)論。另一方面，如果從全年的合同交易價(jià)格看，20XX年XX市區(qū)的價(jià)格上漲幅度加快，住宅有10.9%的增幅，但考慮到各種升值因素如：土地成本增加、拆遷成本增加、物價(jià)上漲及融資成本上升等因素的影響，10.9%的漲幅處于中等偏高的漲幅范圍。20XX年由于各類(lèi)成本并不能形成很大的回落預(yù)期，主要影響因素如：供求關(guān)系會(huì)發(fā)生一定變化。綜合判定：20XX年價(jià)格是要繼續(xù)上漲，幅度將比20XX年下降，預(yù)計(jì)市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅將在5%~10%之間。當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題價(jià)格上漲，供應(yīng)量穩(wěn)定。XX房產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)來(lái)說(shuō)很特殊，很好。20XX年宏觀調(diào)控之后，很多城市的開(kāi)發(fā)商都很著急。但是XX的房地產(chǎn)在20XX年夏天的持幣觀望之后，到9月份就是已經(jīng)好起來(lái)了。到了20XX年，好些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很好了，XX的市場(chǎng)仍然很好，導(dǎo)致很多外地的公司大舉進(jìn)入XX。包括所有的在全國(guó)做過(guò)大的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商都往XX走，很有實(shí)力的沒(méi)有做過(guò)房地產(chǎn)的公司也往XX走。XX房地產(chǎn)就這么大，土地就那么多。土地得到的方式主要就是通過(guò)招、拍、掛的方式競(jìng)買(mǎi)取得。永遠(yuǎn)都是價(jià)高者得。20XX年，“高密”XX和全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商依然哄搶XX土地的狀況，必然導(dǎo)致土地價(jià)值的更進(jìn)一步的發(fā)掘。土地價(jià)格上升的，進(jìn)一步提升XX的住宅房地產(chǎn)價(jià)格。普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房成為房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要目標(biāo)，同時(shí)依然成為了一種口號(hào)存在而已。在XX市場(chǎng)上，去年沒(méi)有消化掉的經(jīng)濟(jì)適用住房，今年已經(jīng)全部改成普通商品房出售了。XX的房?jī)r(jià)到了20XX年依然保持持續(xù)上漲的趨勢(shì)，并且在全國(guó)增長(zhǎng)幅度也處于相當(dāng)前列的位置，這一點(diǎn)除了土地價(jià)格上升以外，也與XX市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求息息相關(guān)。一、郊區(qū)開(kāi)發(fā)，機(jī)遇和挑戰(zhàn)同在1、挑戰(zhàn)目前XX郊區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多以低密度的花園洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等產(chǎn)品形式推出，面積都在100平方米以上。選擇在近郊購(gòu)買(mǎi)住宅的消費(fèi)群一般在城區(qū)已有一套中小型的住房，為改善居住條件在近郊二次置業(yè)。這部分人群基本為中高收入者，多數(shù)家庭有私車(chē)，對(duì)交通配套要求不是很高，追求空間享受環(huán)境是這部分人群選擇住在郊區(qū)的主要因素，其中相當(dāng)一部分人實(shí)行的是5+2(5天工作日+2天周末)的居住生活模式。執(zhí)行90平方米以下套型占70%的政策后，郊區(qū)在戶(hù)型上的優(yōu)勢(shì)將不復(fù)存在，而郊區(qū)房產(chǎn)本身的投資性也會(huì)大打折扣。2、機(jī)遇新政出臺(tái)，低密度產(chǎn)品面臨尷尬。花園洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅這些產(chǎn)品因其產(chǎn)品形式?jīng)Q定了戶(hù)型特征，但本次調(diào)控并沒(méi)有對(duì)這些類(lèi)別網(wǎng)開(kāi)一面。如果本次調(diào)控貫徹得比較到位的話(huà)，XX*、XX*、XX*、XX*將會(huì)出現(xiàn)一些“小豪宅”，稀缺資源的消費(fèi)人群由金字塔結(jié)構(gòu)的頂端向下延伸，會(huì)給中高收入人群一些驚喜。但同時(shí)也會(huì)導(dǎo)至最高端產(chǎn)品的缺乏，從而引致其價(jià)格上升。另外，XX郊區(qū)住宅開(kāi)發(fā)將同時(shí)面臨機(jī)遇和挑戰(zhàn)。首先，從中長(zhǎng)期來(lái)看，地鐵在未來(lái)幾年將會(huì)連通XX周邊衛(wèi)星城市，大大縮短了從郊區(qū)到市中心的時(shí)間距離，交通問(wèn)題的解決將吸引更多的一次置業(yè)者把目光投向郊區(qū)。其次，90平方米以下的小戶(hù)型在郊區(qū)出現(xiàn)后，其明顯低于市區(qū)的總價(jià)將使得購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)。目前，XX近郊的樓盤(pán)價(jià)格大都在3000~3800元，一套80平方米的住房，總價(jià)25~30萬(wàn)，比起城區(qū)低了很多。第三，郊區(qū)可以修建低密度的多層公寓，綠化率高，居住環(huán)境佳。舒適的居住環(huán)境和合理的戶(hù)型將成為XX郊區(qū)住宅的一大賣(mài)點(diǎn)，而這是市區(qū)90平方米以下樓盤(pán)難以做到的。二、住宅開(kāi)發(fā)成本增加毫無(wú)疑問(wèn)，不管是規(guī)劃變更，戶(hù)型設(shè)計(jì)的更高要求，配套設(shè)施增加……小戶(hù)型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本都高于大戶(hù)型樓盤(pán)。1、結(jié)構(gòu)變復(fù)雜小戶(hù)型結(jié)構(gòu)比大戶(hù)型更復(fù)雜，前者在建設(shè)成本的支出比后者多投入10%左右。2、公共設(shè)施投入增加由于小戶(hù)型比例增大，相同總面積的戶(hù)數(shù)增多，樓盤(pán)消防、電梯、管道、電纜等公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入相應(yīng)增加，同時(shí)小區(qū)的綠化、娛樂(lè)等配套也要考慮滿(mǎn)足更多人的需求，使得建設(shè)成本提高。3、車(chē)位銷(xiāo)售率降低更多的戶(hù)數(shù)勢(shì)必要求更多的車(chē)位配置，但購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型的業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)較低，對(duì)車(chē)位的消費(fèi)能力也減弱，增加的車(chē)位和降低的銷(xiāo)售比率，會(huì)使開(kāi)發(fā)商分?jǐn)偢喑杀?，于是只好提高價(jià)格，以保證既定的目標(biāo)利潤(rùn)水平。4、前期變更費(fèi)用繁復(fù)尚未拿到施工許可證的項(xiàng)目必須按新政規(guī)定重新調(diào)整規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)方案，這也必將增加開(kāi)發(fā)商的成本。三、現(xiàn)有市場(chǎng)格局改變1、行業(yè)面臨洗牌“國(guó)六條”對(duì)90平方米以下住宅比例的硬性規(guī)定，無(wú)可避免將改變現(xiàn)有的市場(chǎng)格局。小戶(hù)型比例加大使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本增加；同時(shí)，各項(xiàng)目產(chǎn)品之間的差異縮小，購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)的要求提升，大多數(shù)中小開(kāi)發(fā)商在這場(chǎng)實(shí)力和產(chǎn)品的考驗(yàn)中面臨被強(qiáng)手淘汰的危險(xiǎn)。2、產(chǎn)品同質(zhì)化就XX市場(chǎng)而言，90平方米以下的戶(hù)型屬中小戶(hù)型，而市場(chǎng)上目前熱銷(xiāo)的戶(hù)型集中在80~120平方米，“國(guó)六條”實(shí)施以后，90平方米以下的小戶(hù)型集中供應(yīng)，產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈。過(guò)去開(kāi)發(fā)商追求戶(hù)型內(nèi)空間變化豐富性，以求差異的想法可能破滅，從而不得不面臨操作水平難以真正體現(xiàn)的尷尬。3、高檔社區(qū)難以出現(xiàn)僅有30%的戶(hù)型面積能達(dá)到90平方米以上，則市場(chǎng)上不太可能再出現(xiàn)純粹的大戶(hù)型高檔社區(qū)。小區(qū)中業(yè)主之間的差異增大，對(duì)生活的訴求也不同，為其后的物業(yè)管理帶來(lái)新的問(wèn)題，社區(qū)的生活品質(zhì)難以保證。四、長(zhǎng)遠(yuǎn)看房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升1、大環(huán)境求穩(wěn)完善調(diào)控政策，加大力度繼續(xù)控制房?jī)r(jià)漲幅是“國(guó)六條”出臺(tái)主要目的之一。短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能會(huì)沿襲過(guò)去的漲幅，但隨著本輪宏觀調(diào)控的深入和推進(jìn)，市場(chǎng)可能進(jìn)入一個(gè)特殊觀望期。其間不排除房?jī)r(jià)會(huì)有短暫的小波動(dòng)，可能是小幅下降，也可能是漲幅放緩。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)將逐漸趨于理性，從而保持一個(gè)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。2、中大戶(hù)型短期看漲目前城區(qū)市場(chǎng)需求戶(hù)型主要集中在80~120平方米的2房2廳和3房2廳，而新政將70%的戶(hù)型限制到90平方米以下，就實(shí)際情況來(lái)看，這個(gè)面積范圍勉強(qiáng)能做出緊湊型的3房，空間相當(dāng)有限，居住品質(zhì)將受到很大的影響。由于修建比例的限制，中大戶(hù)型商品房很可能因?yàn)楣┎粦?yīng)求在短期內(nèi)價(jià)格更高。3、中小戶(hù)型可能不降反升由于中小戶(hù)型的供應(yīng)增加，而市場(chǎng)上的需求能否達(dá)到這個(gè)量仍是疑問(wèn)，短期看，小戶(hù)型的價(jià)格漲幅可能回落，部分項(xiàng)目可能還會(huì)變相降價(jià)銷(xiāo)售，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，小戶(hù)型在銷(xiāo)售總價(jià)上和大戶(hù)型相差甚遠(yuǎn)，在大戶(hù)型率先漲價(jià)的情況下，小戶(hù)型緊隨其后將單價(jià)提高也不無(wú)可能。如上所述，中小戶(hù)型比例增大造成開(kāi)發(fā)成本增加，另外如果開(kāi)發(fā)商為了迎合市場(chǎng)需求，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上進(jìn)行變通處理，如將大戶(hù)型設(shè)計(jì)成兩套連著的小戶(hù)型等，更是進(jìn)一步增加了設(shè)計(jì)與建安成本。五、高層居住品質(zhì)降低對(duì)高層建筑而言，減少公攤的方法一是增加每套戶(hù)型的面積，二是增加每層的戶(hù)數(shù)，以使相對(duì)固定的樓梯、電梯、電梯間、走道等公共面積攤到更多的使用面積上。但調(diào)控對(duì)戶(hù)型面積限定后，降低公攤比的方法就只有增加每層的戶(hù)數(shù)了。XX目前高層的每層戶(hù)數(shù)基本為2~6戶(hù)，其中以3~4戶(hù)最多。但在目前的政府要求下，未來(lái)一層6戶(hù)的將會(huì)增多，甚至可能出現(xiàn)較多一層8戶(hù)的平面布置。這樣多的住戶(hù)集中在一個(gè)平面上，相互干擾較大，居住的私密性也受影響，居住品質(zhì)會(huì)降低。六、供需失衡XX目前傾向于加大土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，以有效節(jié)約土地。以容積率4.0計(jì)(目前溫江、華陽(yáng)的新出讓地塊都在這一指標(biāo)上下)，則項(xiàng)目的主力產(chǎn)品為18層以上建筑，由于消防要求的變化和電梯數(shù)量的增加，此類(lèi)高層建筑的公攤會(huì)在20%左右，則90平方米的建筑面積，其實(shí)用面積只有72平方米。以XX目前的住宅消費(fèi)習(xí)慣來(lái)說(shuō)，這種面積區(qū)間一般只能建兩房單位，有可能因定位的壓力在這種面積上發(fā)展一些局促的三房單位。則未來(lái)的兩房與三房比例會(huì)成為6:4的關(guān)系。供應(yīng)戶(hù)型由偏大轉(zhuǎn)為偏小，與需求不對(duì)稱(chēng)。營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略項(xiàng)目的產(chǎn)品情況和市場(chǎng)情況做了比較深刻的分析之后，就需要比較科學(xué)和合理的銷(xiāo)售策略對(duì)其進(jìn)行指導(dǎo)，以便促成銷(xiāo)售的順利進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的根本目的，本策略主要從銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售階段控制、產(chǎn)品的定價(jià)策略、銷(xiāo)售的執(zhí)行管理三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行闡述。銷(xiāo)售策略1、銷(xiāo)售的總體思路銷(xiāo)售策略的要點(diǎn)是“穩(wěn)、準(zhǔn)、佳”，在此基礎(chǔ)之上價(jià)格低開(kāi)高走，控制好銷(xiāo)售的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，同時(shí)創(chuàng)造出企業(yè)的市場(chǎng)品牌。將價(jià)格與項(xiàng)目的工期相結(jié)合，可以在內(nèi)裝竣工時(shí)、先期交房時(shí)和其它有利時(shí)機(jī)對(duì)價(jià)格提出調(diào)整，達(dá)到低開(kāi)高走，步步升高的目的。在銷(xiāo)售上可采用“半封閉”式銷(xiāo)售，即在正式推出前，可以先封存部分好的戶(hù)型，做到銷(xiāo)售上的先難后易。2、銷(xiāo)售階段的控握銷(xiāo)售時(shí)間的總體控制，銷(xiāo)售周期為6個(gè)月，在6個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)完全銷(xiāo)售。這樣的銷(xiāo)售周期既可以對(duì)本項(xiàng)目做比較充分的銷(xiāo)售準(zhǔn)備，同時(shí)有利于控制銷(xiāo)售的節(jié)奏，從而一步步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升。銷(xiāo)售控制的階段劃分，整個(gè)銷(xiāo)售活動(dòng)劃分為三個(gè)時(shí)期，銷(xiāo)售的準(zhǔn)備期、銷(xiāo)售的排號(hào)期、銷(xiāo)售進(jìn)行期。銷(xiāo)售的準(zhǔn)備期（20XX、10~20XX、12）準(zhǔn)備銷(xiāo)售工具，如沙盤(pán)、院落的單體模型、海報(bào)、藝術(shù)圍墻、銷(xiāo)售部的建設(shè)、裝飾及廣告包裝等。此時(shí)期還有一個(gè)重要的任務(wù)就是銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)和相關(guān)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查。銷(xiāo)售的排號(hào)期（20XX、12~20XX、03）內(nèi)裝方案已基本確定，銷(xiāo)售上進(jìn)入排號(hào)期，穩(wěn)定一部分客戶(hù)，同時(shí)可以排除一部分虛假購(gòu)房者。該時(shí)期除了銷(xiāo)售上的排號(hào)外，還應(yīng)進(jìn)行戶(hù)外廣告特別是廣告媒體和適量炒作。銷(xiāo)售的進(jìn)入期（20XX、03~06）可以進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)，此時(shí)期可進(jìn)行盛大的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，在廣告媒體上也有一些重要報(bào)紙廣告。通知排號(hào)客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)看房，銷(xiāo)售進(jìn)入正常和穩(wěn)定期。定價(jià)策略1、定價(jià)定價(jià)的因素：建筑成本、土地成本、工期長(zhǎng)短、財(cái)務(wù)成本、市場(chǎng)景氣指數(shù)、利潤(rùn)率、投資回報(bào)率、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)者的售價(jià)、購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力及支付期限等。階段性的價(jià)格策：10%低于市價(jià)帶動(dòng)景氣，快速出售；50%平于市價(jià)，穩(wěn)定投資成本；35%高于市場(chǎng)價(jià)格創(chuàng)造利潤(rùn)；5%超高于市價(jià)，保留資產(chǎn)或造就知名度。2、優(yōu)惠價(jià)建議采用階梯式優(yōu)惠，有助于與別的項(xiàng)目相區(qū)別，同時(shí)很科學(xué)，有利于大型商鋪等的銷(xiāo)售和資金的回收，同時(shí)有利于解決銷(xiāo)售的難點(diǎn)。優(yōu)惠政策可以在強(qiáng)銷(xiāo)期后才實(shí)施。2、促銷(xiāo)價(jià)重大節(jié)日可以根據(jù)實(shí)際情況做一定量的特價(jià)優(yōu)惠，還可以贈(zèng)送物管、停車(chē)費(fèi)等。最高促銷(xiāo)價(jià)可以按50~100元/平米的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行優(yōu)惠。針對(duì)面積比較大和銷(xiāo)售比較困難的進(jìn)行促銷(xiāo)，還有就是位置不好的可根據(jù)具體的情況，做以上的促銷(xiāo)活動(dòng)。尾盤(pán)期的促銷(xiāo)價(jià)，由于剩下的相對(duì)較差，有讓人產(chǎn)生選剩了的感覺(jué)，因此為了盡快實(shí)現(xiàn)清盤(pán)，收回資金，可以做幅度相對(duì)較大的優(yōu)惠。促銷(xiāo)的方式適當(dāng)而可，不宜太多，太多會(huì)造成銷(xiāo)售上的混亂和部分客戶(hù)的不平衡心理。銷(xiāo)售管理1、銷(xiāo)售途徑以銷(xiāo)售部坐銷(xiāo)為主，適當(dāng)輔以其他銷(xiāo)售方式如行銷(xiāo)、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)等，但在采取其他銷(xiāo)售的同時(shí)一定要注意樹(shù)立項(xiàng)目的形象，不得因采取其他營(yíng)銷(xiāo)方式而使項(xiàng)目的形象受到影響。2、銷(xiāo)售管理銷(xiāo)售部引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)上崗模式，加大內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，提高工作積極性。通過(guò)打分方式控制銷(xiāo)售人員每一細(xì)部行為，進(jìn)行系統(tǒng)、規(guī)范的深層次管理。利用《電話(huà)來(lái)訪(fǎng)登記表》及《來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)登記表》對(duì)潛在客戶(hù)在獲知途徑，消費(fèi)需求，消費(fèi)特征等方面作進(jìn)一步分析，以完善項(xiàng)目構(gòu)成，同時(shí)為回訪(fǎng)客戶(hù)，作更深入溝通奠定基礎(chǔ)，通過(guò)日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表、月報(bào)表把握銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)，資金回籠情況，以及時(shí)調(diào)整相應(yīng)策略。銷(xiāo)售管理構(gòu)成：⑴管理制度：公司簡(jiǎn)介、公司規(guī)章制度、銷(xiāo)售部管理制度、鼓勵(lì)辦法⑵ 基礎(chǔ)知識(shí)：XX（城西）市場(chǎng)概況、項(xiàng)目的概況⑶ 項(xiàng)目理解：銷(xiāo)售價(jià)格、付款方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、工程進(jìn)度、周邊社區(qū)配套設(shè)施分布、主要參照樓盤(pán)比較⑷ 策劃構(gòu)想銷(xiāo)售基礎(chǔ) ：營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路、銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（營(yíng)銷(xiāo)理念、消費(fèi)者心理、怎樣接近顧客、如何介紹產(chǎn)品、怎樣說(shuō)服顧客、銷(xiāo)售禁忌）⑸ 市場(chǎng)調(diào)查 ：實(shí)地踏勘、并寫(xiě)出市場(chǎng)分析⑹ 市場(chǎng)調(diào)查、個(gè)人項(xiàng)目理解演講：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)項(xiàng)目自身的理解，指出本項(xiàng)目的優(yōu)、劣點(diǎn)，并提出建議性意見(jiàn)。⑺ 強(qiáng)化訓(xùn)練 ：沙盤(pán)演練、儀態(tài)訓(xùn)練、電話(huà)接聽(tīng)訓(xùn)練、客戶(hù)接待基本訓(xùn)練⑻ 綜合訓(xùn)練：答客問(wèn)強(qiáng)化訓(xùn)練、銷(xiāo)售技術(shù)強(qiáng)化訓(xùn)練（簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、簽訂合同、價(jià)格計(jì)算、付款方式計(jì)算、辦理按揭等）⑼ 銷(xiāo)售氛圍現(xiàn)場(chǎng)管理：展銷(xiāo)期人員配合、日常銷(xiāo)售人員配合、營(yíng)造氣氛的銷(xiāo)售技巧、現(xiàn)場(chǎng)管理⑽ 辯論研討：對(duì)疑難問(wèn)題逐一解答，并針對(duì)本項(xiàng)目提出自己的看法。⑾ 實(shí)操演練 ：模擬演練一個(gè)交易流程⑿ 糾正檢查 ：對(duì)培訓(xùn)中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行逐一糾正，并檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。結(jié)論：在總的銷(xiāo)售策略上以“穩(wěn)、準(zhǔn)、佳”作為基本的指導(dǎo)思想，做好充分的銷(xiāo)售準(zhǔn)備，同時(shí)制定穩(wěn)健性和差異化的價(jià)格策略，制定明晰的銷(xiāo)售計(jì)劃將對(duì)項(xiàng)目起到很大的銷(xiāo)售保障作用，同時(shí)在營(yíng)銷(xiāo)上應(yīng)采取符合項(xiàng)目特點(diǎn)和有集建特色的策略，為企業(yè)和項(xiàng)目的品牌之路創(chuàng)造條件。第三章項(xiàng)目選址及規(guī)劃條件項(xiàng)目選址本工程項(xiàng)目用地位于XX市XX區(qū)XX鄉(xiāng)中壩二、三、四、八組3號(hào)地塊，東臨鐵路兩環(huán)線(xiàn)，北臨XX公路。整個(gè)場(chǎng)地及周邊區(qū)域均為在建和擬建的居住小區(qū)，將形成XX大道和XX公路之間的居住建筑集群。本地塊北邊緊鄰XX公路的高架橋，XX公路為干線(xiàn)公路，常有重型車(chē)經(jīng)過(guò)，交通流量巨大，并且地塊處在入城方向的上坡區(qū)域一邊，汽車(chē)上坡加油，噪音非常大。橋下是一個(gè)公交中心站的備用地，也將是較強(qiáng)的噪音源。東側(cè)用地紅線(xiàn)30米外，是鐵路XX樞紐西環(huán)線(xiàn)，(含XX、XX兩聯(lián)絡(luò)線(xiàn))工程(目前交通頻率為每天十七次)。而且XX市近年來(lái)正在推動(dòng)火車(chē)公交的交通戰(zhàn)略，隨著地鐵的貫通，西環(huán)線(xiàn)必將承擔(dān)更大的交通負(fù)荷，火車(chē)通勤頻率將大幅度提高。西側(cè)是剛形成的一條20米寬的次干道，在橋下與公路橋下的輔道成直角連接，向右轉(zhuǎn)進(jìn)入下穿輔道可直接進(jìn)入內(nèi)城方向。方便但并不順暢，并且公交車(chē)站又位于交通節(jié)點(diǎn)處，必將形成較大人流?？梢哉f(shuō)整個(gè)場(chǎng)地交通較為方便，但幾乎被強(qiáng)噪音包裹，作為居住用地場(chǎng)地條件較為嚴(yán)峻，因此解決噪音干擾成了本項(xiàng)目的重要問(wèn)題。場(chǎng)地規(guī)劃條件要求區(qū)域主入口從兩側(cè)進(jìn)入?yún)^(qū)域。南邊為一正在建設(shè)的多層農(nóng)遷房。從建設(shè)總圖上看來(lái)，場(chǎng)地比較缺乏公共性，也是采用小區(qū)式的大院式總平結(jié)構(gòu)。因此本項(xiàng)目在保障居住者利益的同時(shí)，無(wú)疑將負(fù)擔(dān)更多的公共空間的角色。規(guī)劃條件設(shè)計(jì)要求考慮新居工程的實(shí)際的基礎(chǔ)上適當(dāng)引入現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)優(yōu)秀理念。小區(qū)的總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)在處理好功能及戶(hù)型的前提下結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境重點(diǎn)考慮，在設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮住戶(hù)的生活方式以及居住習(xí)慣，考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，并為小區(qū)營(yíng)造有利的交流空間。環(huán)境布置上應(yīng)圍繞住戶(hù)視覺(jué)，做到戶(hù)戶(hù)見(jiàn)景，適量減少行列式布局。單體建筑立面造型現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔，色彩明快，空調(diào)機(jī)統(tǒng)一設(shè)置、集中收水、裝飾遮擋，外墻管線(xiàn)設(shè)置隱蔽、與建筑立面整體設(shè)計(jì)，小區(qū)綠化栽種植物以喬木為主，可適當(dāng)考慮選用XX鄉(xiāng)土樹(shù)種，小區(qū)道路內(nèi)部盡量減少人流?；驹O(shè)計(jì)理念本設(shè)計(jì)依據(jù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)要求，規(guī)劃局的用地建設(shè)條件，以及權(quán)衡城市、開(kāi)發(fā)商、住戶(hù)三個(gè)方面的利益關(guān)系，擇其善者而從之，努力建構(gòu)和諧社會(huì)空間。目前，大量以小區(qū)模式建設(shè)的超級(jí)大院嚴(yán)格來(lái)講是反城市的，他們過(guò)于龐大和過(guò)于封閉，在城市中間形成了很多空間上和功能上的斷裂。本設(shè)計(jì)的重點(diǎn)和目的在于建立一系列各種等級(jí)的公共空間的來(lái)促進(jìn)合理使用。隨即表現(xiàn)出對(duì)城市設(shè)施和人際關(guān)系的依賴(lài)也為城市生活的提供物質(zhì)緩沖。使物質(zhì)空間最終成為社會(huì)空間的良好物質(zhì)依托和表達(dá)，使其遵循空間社會(huì)學(xué)的邏輯，即“在合理恰當(dāng)?shù)目臻g中發(fā)生合理恰當(dāng)?shù)男袨椤?。力求成為XX市新居工程的典范。從封閉的大型小區(qū)到社區(qū)的、街區(qū)的建筑。本項(xiàng)目主要作為內(nèi)城居民拆迂安置房使用，這些居民長(zhǎng)期生活在非常城市化的生活場(chǎng)景中，對(duì)于公共生活有較高的需求。這個(gè)即將擁有10萬(wàn)多平方米建筑總量的居住區(qū)域，在場(chǎng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)上采取“新都市主義”的基本立場(chǎng)，即“社區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)必須堅(jiān)持公眾價(jià)值和私人價(jià)值同等重要的原則。”新都市主通過(guò)單體建筑創(chuàng)造一個(gè)范例，來(lái)保證和指導(dǎo)城市區(qū)域建設(shè)，形成建筑物、街道、街塊傳統(tǒng)的彼此依存關(guān)系，并形成多功能的綜合，而不是單純玩弄空間或體型的游戲和做生硬的功能分區(qū)。規(guī)劃條件分析從規(guī)劃條件來(lái)看，雖然按照密度(30%)來(lái)算，用凈用地面積乘以建筑密度指標(biāo)得出理論建筑基地面積(37095.31×0.3=11128.60m)。再用理論建筑基底面積乘以建筑層數(shù)，或者按照投資方對(duì)建筑總面積104000m的要求來(lái)除以理論建筑基底面積，只需要通高9層左右就能達(dá)到這一開(kāi)發(fā)面積的總指標(biāo)。建筑總面積的指標(biāo)對(duì)開(kāi)發(fā)行為無(wú)疑至關(guān)重要，但是，由于場(chǎng)地形狀、設(shè)計(jì)規(guī)范(建設(shè)部健康住宅要求，明廚明衛(wèi))、控規(guī)限高(38米)、消防規(guī)范的要求，以及按照《XX市規(guī)劃局技術(shù)條例》的各種退界和退距的要求，日照要求等等，加上設(shè)計(jì)上要想達(dá)到的空間理念。要想充分填充理論的建筑基底面積是不可能的。為了盡量達(dá)到容積率的要求，以保障開(kāi)發(fā)效益，設(shè)計(jì)采取窄面闊、較大進(jìn)深的策略。而且充分利用限高。同時(shí)依照業(yè)主要求的關(guān)于拆迂安置房的面積和比例的要求，由于是較小戶(hù)型，作為條式必定會(huì)損耗進(jìn)深、而點(diǎn)式使用關(guān)系較差。并且提供的這種戶(hù)型面積指標(biāo)從目前來(lái)看已經(jīng)落后于XX市目前的戶(hù)型慣例。設(shè)計(jì)對(duì)中大型戶(hù)型面積作了5%的擴(kuò)充。我們選擇了中等大小的戶(hù)型(86m2左右的戶(hù)型)作為基礎(chǔ)框架依據(jù)，也就是創(chuàng)造出一種基本戶(hù)型，在基本戶(hù)型的基礎(chǔ)上尋求進(jìn)深方向的變化(117m2的戶(hù)型)、在面寬的方向上作變化(55m2的戶(hù)型)。然后在通過(guò)幾個(gè)戶(hù)型之間的豎向和橫向方向的組合來(lái)發(fā)展多種居住的可能性。第四章建設(shè)方案項(xiàng)目組成主要工程量一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)說(shuō)明1土建工程建筑面積：126346m21.11.2地上建筑面積地下建筑面積建筑面積：103866m2建筑面積：22480m22給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強(qiáng)電）配電房變配電設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話(huà)配線(xiàn)（端子接單元口）7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警、可視防盜門(mén)8通風(fēng)工程地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及部分道路場(chǎng)地建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境場(chǎng)地自然條件地質(zhì)地貌工場(chǎng)區(qū)域地處XX平原中部，具有XX平原的獨(dú)特風(fēng)貌。區(qū)域內(nèi)以平原為主，平均海拔500m左右，地勢(shì)由西北向東南傾斜，自然坡降約2‰。大地構(gòu)造單元分別由XX山斷帶、XX坳陷、XX山臺(tái)褶帶等三部分構(gòu)成。XX坳陷是XX平原(亦稱(chēng)XX平原)的構(gòu)造基礎(chǔ)，形成于中生代，系軸狀陷落構(gòu)造盆地。底部基巖為白堊系灌口組地質(zhì)，上部覆蓋第四系松散的物質(zhì)，自下而上分別為中下更新統(tǒng)冰磧層、上更新統(tǒng)冰水堆積層、古河流沖積洪積層和全新統(tǒng)沖洪積層。主要物質(zhì)組成有礫石、砂卵礫石、含泥礫石和粘土等。覆蓋物分布沿軸較厚，向兩側(cè)逐漸減薄，最厚處可達(dá)500多米。水文地質(zhì)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)水系屬XX水系XX*灌溉區(qū)，河流交錯(cuò)，水源豐富，自流灌溉。本項(xiàng)目涉及的河流為XX河。XX河系走馬河正流，經(jīng)XX*市至*縣清河鄉(xiāng)兩河口分左右兩支，左為摸底河，右即XX河，河道寬約30米，比降2.5‰，最大流量24.5m3/s，最小流量12.6m3/s。地震烈度場(chǎng)區(qū)抗震設(shè)防烈度為7度第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.10g。氣候特征本項(xiàng)目地處XX市西郊，氣候溫和，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，地帶性氣候分布較廣，季風(fēng)氣候明顯，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、四季分明、秋長(zhǎng)夏短；全年霜雪少，風(fēng)速小、陰天多，日照少、氣壓低、濕度大，云霧多。春季氣溫回升快，但不穩(wěn)定；夏季降水集中，常有局部洪澇；秋季氣溫下降快，連綿陰雨天氣較多；冬季霜凍較少，干冬現(xiàn)象較普遍。主要?dú)庀髤?shù)為：多年平均氣溫：16.2℃多年極端最高氣溫：38.3℃多年極端最低氣溫：-5.9℃全年無(wú)霜期：280天多年平均氣壓：956.3hPa多年平均相對(duì)濕度：82%多年平均降水量：938.9mm全年主導(dǎo)風(fēng)向：NNE多年平均風(fēng)速：1.2m/s(1.0~1.5m/s)多年平均靜風(fēng)頻率：46%(33%~51%)總體規(guī)劃布局總體規(guī)劃整個(gè)場(chǎng)地被高速交通包圍，與公交車(chē)站鄰接的形式格局也自然界定了本地塊相對(duì)于周邊地塊天然的公共性。唯物主義的做法是承認(rèn)它的公共性，然后鬧中取靜。整個(gè)設(shè)計(jì)方案始終圍繞公共空間的等級(jí)和層次，順應(yīng)人的行為心理展開(kāi)，而非造型至上。在場(chǎng)地布置上放棄了超級(jí)圍墻的概念，協(xié)調(diào)與改善而不是拒絕與遠(yuǎn)離，力圖追尋城市傳統(tǒng)(小規(guī)模社區(qū)，而不是大規(guī)模小區(qū))'形成健康城市生活生態(tài)。商業(yè)、以退為進(jìn)的贏利和非贏利的公共活動(dòng)場(chǎng)所，從屬與基本骨架的多種居住形態(tài)。在切實(shí)地承擔(dān)了較多的公共功能后，它必將成為活躍的社區(qū)中心。土地和建筑也必將獲得增值。通過(guò)開(kāi)放與圍合，形成多功能的綜合。通過(guò)社區(qū)化的較為開(kāi)放的居住區(qū)形態(tài)的建設(shè)緩解目前以小區(qū)概念推動(dòng)的大規(guī)模近郊住區(qū)造成的城市功能斷裂。需要空間和景觀，更需要“生活”。在組團(tuán)結(jié)構(gòu)上我們采用了幾個(gè)圍院結(jié)構(gòu)。在縮減小區(qū)尺度的同時(shí)又界定出了次一級(jí)別的公共空間，便于建立空間歸屬感。在新居工程的部分采取了一梯多戶(hù)的格局，降低交通空間的浪費(fèi)和建設(shè)成本，并且用一梯多戶(hù)之間的公共空間創(chuàng)造出一個(gè)小型的交流平臺(tái)，作為比院落更次一級(jí)的轉(zhuǎn)換空間，然后到達(dá)每戶(hù)的小型前院，通過(guò)一個(gè)合并家政功能的小型轉(zhuǎn)換空間入戶(hù)，可以說(shuō)既是功能的又是空間的。每個(gè)戶(hù)型的兩端形成的陽(yáng)臺(tái)空間，陽(yáng)臺(tái)空間將設(shè)置一些必要的技術(shù)設(shè)施，相當(dāng)于一個(gè)虛面，界定的領(lǐng)域、在較高密度的住宅群落早面將為主要使用房間提供有效庇護(hù)感、緩沖空間和寶貴的半戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)所，增加具體使用的舒適度。場(chǎng)地大致分成三個(gè)區(qū)域，拆遷安置房處在北部和東部區(qū)域。拆遷安置房采取了一梯多戶(hù)。商品房部分放置在西南角，相對(duì)獨(dú)立，并遠(yuǎn)離重型交通，又靠近集中綠化和共享空間。同時(shí)在體型上形成較為閉合的盡端空間。保證了使用上的安定性。較小的規(guī)模也讓它具有小規(guī)模開(kāi)發(fā)的城市親和的特征。在設(shè)計(jì)的時(shí)候考慮到物業(yè)管理的問(wèn)題：實(shí)際上是形成了幾個(gè)比較開(kāi)放的“客家土樓”式的空間。空間形態(tài)上很有防衛(wèi)感，分解后的袋狀次級(jí)公共院落由于形成一定的領(lǐng)域歸屬感，比較容易看守，也有利于和下一級(jí)單元公共空間共同形成支撐護(hù)衛(wèi)作用和物業(yè)管理與居民共同看守的局面，實(shí)際降低后期管理成本。整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)遵循以下三個(gè)基本原則1、社區(qū)中心應(yīng)該由公共場(chǎng)所來(lái)確定，并由市政和商業(yè)設(shè)施來(lái)活躍氣氛。每個(gè)街區(qū)都應(yīng)該有不同的住房類(lèi)型和土地使用方式。我們期望在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造多功能的綜合。2、恰當(dāng)?shù)耐＼?chē)方式。地下停車(chē)與地上停車(chē)相結(jié)合，提供充足的停車(chē)位。多個(gè)與景觀結(jié)合的采光井大大改善了地下空間的使用效果。促進(jìn)整個(gè)居住區(qū)域的增值。隨著土地的增值和開(kāi)發(fā)成本的上揚(yáng)，以及城市生活本身對(duì)地下空間的要求，盡量做大這一部分不記入容積率的面積。尤其是場(chǎng)地設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)上，盡量加強(qiáng)地下室的采光通風(fēng)。切實(shí)使改善地下室純粹黑空間的狀況，變得易于使用和愿意使用。地下室的部分的綠化采用垂直綠化的概念，地面上采用較薄覆土種植灌木和地被植物等低矮植物，高大喬木將穿過(guò)地下宰的大犁采光口直接種植在土地里。減小覆土厚度，減小結(jié)構(gòu)壓力，可以栽種高大樹(shù)木，形成綠化骨架，同時(shí)形成綠化的豎向?qū)哟巍２⑶?，利用地下室采光井設(shè)置進(jìn)入地下樓梯，使地下室疏散樓梯完全室外化，節(jié)省了造價(jià)高昂的防火樓梯間。3、建筑與周?chē)ㄖ?、空間和地方傳統(tǒng)保持一致。建筑物不是獨(dú)立于環(huán)境的東西：它應(yīng)當(dāng)為街道、公園、綠地、庭院和其他開(kāi)放空間作出貢獻(xiàn)。商品房部分放置在西南角，相對(duì)獨(dú)立，并遠(yuǎn)離重型交通，又靠近集中綠化和共享空間。同時(shí)在體型上形成較為閉合的盡端空間。保證了使用上的安定性。較小的規(guī)模也讓它具有小規(guī)模開(kāi)發(fā)的城市親和的特征。項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量備注1規(guī)劃凈用地面積m237095.31合3.7ha2規(guī)劃總建筑面積m21263462.1地上建筑面積m2103866其中：住宅m2102037商業(yè)m21390物管、垃圾站m24392.2地下建筑面積m222480車(chē)庫(kù)m218700設(shè)備用房、開(kāi)閉所m237803建筑總高m34.754建筑層高地上層11地下層15建筑容積率%2.86綠地率%以上307停車(chē)地上輛98地下輛552降噪技術(shù)措施對(duì)于一個(gè)居住區(qū)來(lái)說(shuō)，對(duì)噪音的控制顯得尤為重要。因此本項(xiàng)目關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的技術(shù)解決必須有相當(dāng)?shù)牧Χ?，以塑造新居工程的新典范。通過(guò)相對(duì)的技術(shù)措施來(lái)回避過(guò)大的交通噪音是一個(gè)重要課題。從鐵道部第二工程設(shè)計(jì)院編制的《改建鐵路XX樞紐西環(huán)線(xiàn)工程竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收公示材料》中顯示：“對(duì)XXXX區(qū)特殊教育中，心、XX市三十七中等聲環(huán)境敏感點(diǎn)，建設(shè)單位非常重視，積極采取治理措施，現(xiàn)XXXX區(qū)特殊教育中心已加裝了隔聲窗，XX市三十七中自行加高了圍墻，現(xiàn)圍墻高度已達(dá)4m多。離居民區(qū)較近的地方均以高架橋形式通過(guò)，有效的降低了振動(dòng)水平?！薄豆尽分嘘P(guān)于聲音環(huán)境評(píng)價(jià)的部分指出：⑴鐵路沿線(xiàn)距鐵路外軌中心線(xiàn)30米處在現(xiàn)有工況情況下晝夜間噪聲監(jiān)測(cè)結(jié)果滿(mǎn)足《鐵路邊界噪聲限值及測(cè)量方法》(GB12525-1990)的要求。60米處可滿(mǎn)足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-1993)中4類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求。120米處可滿(mǎn)足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-1993)中2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求。⑵XX區(qū)特殊教育中心晝間等效聲級(jí)為62.6dB，超過(guò)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-1993)中2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。最大超標(biāo)2.6dB，該中心加裝了隔聲窗。⑶XX三十七中教學(xué)樓一層和三層晝間等效聲級(jí)分別為62.5dB和59.3dB，部分超過(guò)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-1993)中2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，最大超標(biāo)2.5dB。宿舍樓一層和三層晝間和夜間等效聲級(jí)分別為60dB、62.6dB和52.9dB、48.7dB，部分超過(guò)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-1993)中2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，晝間最大超標(biāo)2.6dB，夜間最大超標(biāo)2.9dB。該校已加高了圍墻。處在重型交通匯集的交叉地段，本設(shè)計(jì)建議在XX公路的高架橋和鐵路西環(huán)線(xiàn)形成聲音屏障，解決噪聲的最好辦法是：靠近它，解決它。特別是對(duì)于高層建筑來(lái)說(shuō)，由于聲音的衍射作用，圍墻策略可以說(shuō)基本是無(wú)效的。參照舊城區(qū)的做法，先有房子后修橋的地方，在需要設(shè)置聲障的地段，由市政設(shè)置聲障。例如在內(nèi)環(huán)線(xiàn)五丁橋處的上跨橋就由市政方面設(shè)置了聲障。根據(jù)多方面的資料顯示，聲障的成本約為450~500元/平方米的造價(jià)，由于是模塊化的產(chǎn)品，安裝費(fèi)用較低。按照地形圖上測(cè)量：沿XX公路沿線(xiàn)的聲障設(shè)置長(zhǎng)度約為235米，按混凝土護(hù)攔以上高度1.5米計(jì)算，聲障總面積為35215平方米。鐵路沿線(xiàn)聲障長(zhǎng)度約為240米，按2米高計(jì)算，聲障面積為480平方米。聲障總造價(jià)為830平方米×550元/平方米=45.7萬(wàn)元。分?jǐn)偟矫繕敲嫫椒矫椎膬r(jià)格為5元，而提高的居住品質(zhì)無(wú)疑是巨大的。因?yàn)榧鹊玫搅吮憷慕煌ㄓ植皇苓^(guò)大噪音的干擾。在“XX·XX”項(xiàng)目所在地段，可以設(shè)置聲障，問(wèn)題可能主要是聲障的建設(shè)投資主體和操作程序，聲障維護(hù)的主體與維護(hù)費(fèi)用的問(wèn)題，這也給公益項(xiàng)目提供了新的方式。另外，鐵路沿線(xiàn)可以通過(guò)地下室挖方在防護(hù)綠地范圍形成坡地，上面種植植被美化環(huán)境，消除剩余噪音。本項(xiàng)目所有居住建筑日照均達(dá)到“XX市規(guī)劃條例”要求。對(duì)周邊紅線(xiàn)外的建筑日照影響也符合“條例”要求。建筑周邊都有消防車(chē)道或城市道路環(huán)通，緊急失火情況下，消防車(chē)可以進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)步行街。建筑方案設(shè)計(jì)建筑方案整體構(gòu)思1、總體定位：締造城市生活新境界，成功人士和知富階層引以為榮的標(biāo)志性居所，項(xiàng)目擁有一流的居住環(huán)境、一流的配套設(shè)施、一流的物管服務(wù)，是高品質(zhì)生活及名士身份的象征。2、物業(yè)類(lèi)型：以居住功能為主；臨西側(cè)規(guī)劃道路設(shè)置少量商鋪。小高層電梯住宅。3、物業(yè)檔次：中檔產(chǎn)品，高檔形象。通過(guò)規(guī)劃立面、表現(xiàn)風(fēng)格、外觀色彩、營(yíng)銷(xiāo)手段給客戶(hù)傳遞一種高品質(zhì)的視覺(jué)形象和感受，使其覺(jué)得物超所值。4、面積功能定位：主力戶(hù)型以80~90平方米的居家型住宅為主，占總住宅建筑面積的70%；附加低于80平方米的經(jīng)濟(jì)戶(hù)型，占總住宅建筑面積10%；120平方米左右的居家型住宅，占總住宅建筑面積的20%。5、戶(hù)型功能：無(wú)論面積大小，要求使用功能齊備、布局合理、獨(dú)立性強(qiáng)。隨著消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的不斷提高，對(duì)功能房的需求也在不斷提升。其中，書(shū)房、兒童房、生活陽(yáng)臺(tái)，花園露臺(tái)的需求都超過(guò)半數(shù)，老人房、儲(chǔ)物間、嵌入式衣柜的需求也很大，在套型的組合上消費(fèi)者其實(shí)是比較挑剔的，臥室、功能廳和衛(wèi)生間的搭配非常講究。因此，房屋在功能設(shè)計(jì)的時(shí)候應(yīng)該適當(dāng)考慮功能房的設(shè)計(jì)與布置，滿(mǎn)足消費(fèi)的的需求，讓消費(fèi)者能夠?qū)Ξa(chǎn)品更加滿(mǎn)意。6、戶(hù)型設(shè)計(jì)：戶(hù)型設(shè)計(jì)以人為本，科學(xué)合理、時(shí)尚潮流；平、錯(cuò)、躍層；飄窗；戶(hù)戶(hù)空中花園；要求采光、通風(fēng)良好，每套至少有一個(gè)房間采光在1小時(shí)/天以上，面積實(shí)用不浪費(fèi)，開(kāi)間要盡量大，凸窗不宜大面積采用；外立面賞心悅目的色系、簡(jiǎn)約明快的建筑風(fēng)格，富有變化的視覺(jué)天際線(xiàn)，獨(dú)具匠心的細(xì)部處理等；7、定價(jià)原則：電梯公寓的平均總價(jià)控制在30~50萬(wàn)元/左右，按7成20年按揭計(jì)算，月供控制在800~1500元/月。月供款要大致與租金平衡。一層商業(yè)鋪面參照市場(chǎng)原則即8%的投資回報(bào)、10年左右的投資回收期進(jìn)行定價(jià)。8、價(jià)格定位：電梯公寓均價(jià)3500元/平方米平面設(shè)計(jì)本項(xiàng)目將導(dǎo)入“生態(tài)文化居住區(qū)”的概念。這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式?！吧鷳B(tài)文化居住區(qū)”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場(chǎng)差異性明顯。從字面的理解上，突出了生態(tài)、文化和居住三個(gè)層面，生態(tài)體現(xiàn)著客觀環(huán)境上的一種和諧健康，文化體現(xiàn)著精神狀態(tài)上的一種高尚品位，居住則直接表明目的性，在環(huán)境健康和文化豐富的基礎(chǔ)上居住，自然是一種極致的生活享受，暗合本案的高品質(zhì)的產(chǎn)品特點(diǎn)。從深層次的理念上講，“環(huán)境生態(tài)”不僅指社區(qū)內(nèi)的園林式環(huán)境規(guī)劃細(xì)致入微。“建筑生態(tài)”則包括本案建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特的風(fēng)格，建筑格局簡(jiǎn)潔而又人性化，并與景觀環(huán)境自然融合，戶(hù)型空間感極為豐富，周到細(xì)致的人性化設(shè)計(jì)，使舒適生活、享受生活成為主題?！叭宋纳鷳B(tài)”則是以文化主題，使人與人之間能夠圍繞不同的特色文化主題進(jìn)行溝通、交往，家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文。同時(shí)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)的“管家式”物業(yè)管理服務(wù)，提出“特色管理、品質(zhì)管家”的口號(hào)，將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實(shí)，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過(guò)服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)?！吧鷳B(tài)文化居住區(qū)”的概念，賦予建筑以深邃的傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，讓人們?cè)凇皩じ钡耐瑫r(shí)尋到自己的家園?？梢詾楸景浮案咂焚|(zhì)樓盤(pán)”、“居住也是一種享受”的定位提供有力支持，同時(shí)也要補(bǔ)充一些時(shí)尚的要素，如“智能化”社區(qū)設(shè)計(jì)，豐富高檔的“會(huì)所式”和“商業(yè)化”生活配套等，全方位塑造高品質(zhì)形象。項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，詳“XX·XX總平面布置圖”。立面設(shè)計(jì)1、外部空間特征現(xiàn)代與傳統(tǒng)風(fēng)格相結(jié)合，體現(xiàn)生態(tài)文化建筑和專(zhuān)業(yè)公共建筑的時(shí)代感和外部空間可識(shí)別性。將傳統(tǒng)的文化倫理通過(guò)建筑符號(hào)賦予在建筑立面上。2、建筑意向立面設(shè)計(jì)遵循美觀大方和經(jīng)濟(jì)使用的原則，外觀設(shè)計(jì)漂亮，緊湊而協(xié)調(diào)，通過(guò)重點(diǎn)著色來(lái)體現(xiàn)局部變化；將空調(diào)機(jī)位有效地融合到整個(gè)樓體之中，和諧大方，反之一個(gè)個(gè)地掛在墻上，則會(huì)造成社區(qū)美感差和排水問(wèn)題的出現(xiàn)。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB50068-2001)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB50009-2001)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50010-2002)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50003-2001)《建筑結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)規(guī)范》(GB50007-2002)《建筑結(jié)構(gòu)抗震規(guī)范》(GB50011-2001)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目各幢為地下一層，地上11層。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則是在滿(mǎn)足建筑使用功能和空間造型的基礎(chǔ)上，結(jié)合本專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)做到安全適用、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理。1、根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GBS0011-2001，本工程按抗震設(shè)防烈度7度的要求進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，場(chǎng)地類(lèi)別II類(lèi)。根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068，本工程的建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)。根據(jù)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007，本工程的地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。2、自然條件：基本風(fēng)壓值：WO=0.3kN/m2。地面粗糙度B類(lèi)、風(fēng)載體型系數(shù)等均按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009取值。不考慮積雪荷載。主體結(jié)構(gòu)選型根據(jù)建筑物的高度，平面形狀、立面造型、使用功能、設(shè)防烈度等因素綜合考慮確定結(jié)構(gòu)犁式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)犁式。利用框架上的模數(shù)關(guān)系和類(lèi)桁架式的結(jié)構(gòu)方式，在地下室采用減柱法形成8.1米的大空間便于使用?；A(chǔ)選型根據(jù)本工程結(jié)構(gòu)體系、地下室標(biāo)高及XX市一般地質(zhì)特點(diǎn)確定卵石層是本工程基礎(chǔ)的理想持力層?；A(chǔ)形式擬采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)。主要結(jié)構(gòu)材料：砼強(qiáng)度等級(jí)：C30~C40鋼筋：HPB235級(jí)、HRB335級(jí)、HRB400級(jí)公用設(shè)施方案供水排水給水設(shè)計(jì)本工程給水設(shè)計(jì)包括建筑紅線(xiàn)范圍內(nèi)給水系統(tǒng)、環(huán)境綠化用水系統(tǒng)、景觀用水系統(tǒng)等。工程臨城市規(guī)劃道路，城市供水條件優(yōu)越。設(shè)計(jì)上擬從規(guī)劃道路的市政給水管上接入兩根口徑為DN150的給水引入管，在建筑紅線(xiàn)范圍內(nèi)組成室外環(huán)狀供水管，使本工程的供水安全性和可靠性得到有效保證。由于本工程高度11層，給水系統(tǒng)均由城市給水管網(wǎng)直接供給。本工程設(shè)有消火栓消防系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)。在地下室設(shè)有專(zhuān)用消防水池和消防加壓供水泵，不論本工程區(qū)域內(nèi)何處有火災(zāi)發(fā)生，都能迅速啟動(dòng)消防設(shè)施，將火災(zāi)快速撲滅，確保人員生命安全和財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)地下停車(chē)庫(kù)，還附設(shè)有輕水泡沫系統(tǒng)，能更有效地?fù)錅缙?chē)庫(kù)火災(zāi)，防止油類(lèi)火災(zāi)的蔓延。衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型，公共衛(wèi)生間洗手盆采用紅外線(xiàn)感應(yīng)龍頭，既節(jié)水也衛(wèi)生；熱水系統(tǒng)中考慮采取對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中廢熱的利用，以利于環(huán)境保護(hù)和節(jié)約能源。排水設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的排水對(duì)象主要是餐飲污水、室內(nèi)各衛(wèi)生間的生活污水、地下室的廢水、屋面及場(chǎng)地的雨水等。排水系統(tǒng)采用雨、污分流排水體制。雨水采用相對(duì)集中、就近排放的原則排入城市雨水系統(tǒng)。生活污水排至室外后，分別排入室外設(shè)置的多組化糞池，經(jīng)化糞池處理后，就近排入城市排水系統(tǒng)。室內(nèi)生活污水排水系統(tǒng)采用UPVC排水管，且均設(shè)置通氣系統(tǒng)，以保證排水系統(tǒng)的暢通，避免因通氣不暢而引起水封破壞導(dǎo)致臭氣外溢的現(xiàn)象。排水立管于管井內(nèi)暗設(shè)，排水橫支管設(shè)于各層板下吊頂內(nèi)。生活污水排至室外后，由室外的污水處理設(shè)施進(jìn)行處理，處理后排入城市污水系統(tǒng)。屋面雨水采用內(nèi)排水方式進(jìn)行排除，屋面設(shè)置雨水斗收集雨水，用管道將其排至室外，再由室外雨水管排入城市雨水系統(tǒng)。對(duì)于地下室內(nèi)不能重力排放的污廢水，將設(shè)置水泵將其抽升后排至室外。生活污水采用化糞池進(jìn)行處理。供電該項(xiàng)目用電由城市電網(wǎng)供給。根據(jù)本工程負(fù)荷性質(zhì)及負(fù)荷量，擬設(shè)置10kV變電所。選用銅芯電力電纜及導(dǎo)線(xiàn)，低能耗配電變壓器，采用高效節(jié)能光源。設(shè)置集中與分散相結(jié)合的無(wú)功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置。設(shè)置樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)各種能源的節(jié)約管理。主要建筑按二類(lèi)防雷建筑物設(shè)防，其余建（構(gòu)）筑按三類(lèi)建筑物進(jìn)行設(shè)防。低壓配電接地型式為T(mén)N-C-S式。采用總等電位聯(lián)結(jié)，利用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋及沿建筑物周邊敷設(shè)的60×6扁鋼環(huán)形接地體作共用接地裝置，接地電阻1歐姆。弱電電話(huà)通信系統(tǒng)擬采用市話(huà)模塊交換局方式，系統(tǒng)可根據(jù)業(yè)主需求接入中國(guó)電信或中國(guó)聯(lián)通固話(huà)網(wǎng)，通信電纜由市話(huà)通信管網(wǎng)埋地引入。設(shè)置電纜電視系統(tǒng)，由城市有線(xiàn)電視網(wǎng)引來(lái)公共節(jié)目信號(hào)，系統(tǒng)亦可設(shè)置自辦節(jié)目；系統(tǒng)采用鄰頻傳輸條。安全防范系統(tǒng)設(shè)監(jiān)控電視系統(tǒng)(CCTV)，系統(tǒng)按二級(jí)控制設(shè)計(jì)。在地下停車(chē)庫(kù)、各出入口、電梯轎廂內(nèi)、走道／前室等公共區(qū)域及部分重要房間安裝攝像機(jī)，各樓值班室的控制設(shè)備采用硬盤(pán)壓縮技術(shù)將本樓的監(jiān)控圖像信號(hào)處理后經(jīng)結(jié)構(gòu)化布線(xiàn)系統(tǒng)傳至保安監(jiān)控中心。保安監(jiān)控中心配備主控臺(tái)、視屏幕墻、畫(huà)面分割器、長(zhǎng)時(shí)效錄像機(jī)等控制設(shè)備。在樓群周邊設(shè)置周界防越系統(tǒng)，以防非法入侵者。設(shè)置綜合安?？刂葡到y(tǒng)，利用IC卡技術(shù)(一卡通)將監(jiān)控電視、防盜報(bào)警、門(mén)禁(包括防火通道控制)、保安巡邏、停車(chē)場(chǎng)門(mén)禁等安全保衛(wèi)系統(tǒng)進(jìn)行集成，為建筑群的安保工作提供高效便捷的手段，亦可將物管的相關(guān)內(nèi)容納入本系統(tǒng)。設(shè)置停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)，以提高車(chē)庫(kù)管理的質(zhì)量、安全及效益。配合“綜合安?？刂葡到y(tǒng)”可以對(duì)主／客車(chē)輛、長(zhǎng)期／短期車(chē)輛(年租、月租、短時(shí)停)分別建檔并配以不同的管理服務(wù)，還可對(duì)車(chē)輛安全管理提供詳盡的數(shù)據(jù)資料。保安傳控報(bào)警信號(hào)經(jīng)系統(tǒng)控制設(shè)備與城市110聯(lián)網(wǎng)。暖通地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)6次/h，按3m以下空間計(jì)算體積。地下停車(chē)場(chǎng)火災(zāi)時(shí)機(jī)械排煙，自然或機(jī)械補(bǔ)風(fēng)，并與平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)合用風(fēng)道，火災(zāi)時(shí)由電信號(hào)確認(rèn)風(fēng)機(jī)處于運(yùn)行狀態(tài)。消防消防措施1、總圖總平面布置按規(guī)范要求設(shè)滿(mǎn)足消防的環(huán)形通道，各建筑物間均留有足夠的防火間距。2、建筑根據(jù)規(guī)范要求及各建筑物的使用功能不同，配置消火栓，設(shè)置滿(mǎn)足火災(zāi)疏散要求的緊急疏散出口。3、消防給水給水管網(wǎng)采用生產(chǎn)生活消防合一系統(tǒng)，繞主要建筑成環(huán)狀，設(shè)置室外消火栓。環(huán)境保護(hù)XX·XX環(huán)境影響包括工程建設(shè)期和使