房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得課件

房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得概述

房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式

開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地徵收

開發(fā)建設(shè)中的城市房屋拆遷

3.1概述

土地所有權(quán)和土地使用權(quán)

土地用途管制

土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)畫開發(fā)用地的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型

土地收購(gòu)儲(chǔ)備

土地所有制土地所有制是在一定的社會(huì)條件下，擁有土地的經(jīng)濟(jì)形式，是土地制度的核心和基礎(chǔ)，其法律的體現(xiàn)形式是土地所有權(quán)。中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行徵收或者徵用並給予補(bǔ)償。土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)，是土地所有者所擁有的、受法律保護(hù)的、排他性的專有權(quán)利。土地所有權(quán)的法律形式指國(guó)家發(fā)給、認(rèn)可的保護(hù)土地所有制的法律檔，如契約、土地所有權(quán)證書等，通過這些法律檔，土地所有權(quán)得以明晰、確定，並受到保護(hù)。土地所有權(quán)的權(quán)能構(gòu)成有土地的佔(zhàn)有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬於國(guó)家所有的以外，屬於農(nóng)民集體所有。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。土地使用權(quán)

我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)，不僅僅是指使用人對(duì)土地的利用和運(yùn)用的權(quán)利，土地使用權(quán)的權(quán)能構(gòu)成有土地的佔(zhàn)有、使用、收益和部分處分四項(xiàng)權(quán)能。土地使用權(quán)是一種他物權(quán)和用益物權(quán)。對(duì)於出讓方式取得的土地使用權(quán)，具有派生性、從屬性、有償性、有期限性、可轉(zhuǎn)讓性等基本特徵。土地用途管制

國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。農(nóng)用地是指直接用於農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建築物、構(gòu)築物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅遊用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。開發(fā)用地的涵義

開發(fā)用地通常是指一宗（片）位於城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國(guó)有土地。城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)的具體範(fàn)圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型

按照土地區(qū)位劃分按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分按照開發(fā)用地的來源分類按照對(duì)開發(fā)用地人為投入的形式及程度的不同劃分按照土地區(qū)位劃分城市土地區(qū)位是指城市中不同地段上的土地，長(zhǎng)期受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等因素的影響而形成的特殊地域、地段環(huán)境。大、中城市一般根據(jù)城市土地區(qū)位確定土地等級(jí)。按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分

在我國(guó)，城市土地利用按城市中土地使用的主要性質(zhì)劃分為以下類型：居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地（一般指軍事用地、外事用地及保安用地等特殊性質(zhì)的用地）、水域和其他用地、保留地（是指城市中留待未來開發(fā)建設(shè)的或禁止開發(fā)的規(guī)劃控制用地）。在實(shí)際工作中，與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān)的用地類型為：居住用地，工業(yè)用地，商業(yè)、旅遊、娛樂用地，辦公用地，綜合用地。按照開發(fā)用地的來源分類

按照開發(fā)用地的來源不同，開發(fā)用地可分為存量國(guó)有土地和增量國(guó)有土地。存量國(guó)有土地是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有的國(guó)有土地。增量國(guó)有土地是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)被政府徵收或徵用的原集體所有制土地。按照對(duì)開發(fā)用地人為投入的形式及程度的不同劃分

按照對(duì)開發(fā)用地人為投入的形式及程度的不同，開發(fā)用地可分為：生地、毛地和熟地。3.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式

土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)出讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照法律規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)濟(jì)適用住房用地可通過土地使用權(quán)劃撥方式取得。目前各城市一般採(cǎi)用“生地”劃撥方式。土地使用權(quán)出讓的涵義

土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓年限

應(yīng)在《土地使用權(quán)出讓合同》中明確土地使用權(quán)出讓年限，但不能超過國(guó)家規(guī)定的最高年限。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅遊、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。土地使用權(quán)出讓方式

協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)

出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)採(cǎi)用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可採(cǎi)取協(xié)議方式。商業(yè)、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地的供地計(jì)畫公佈後，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)採(cǎi)用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的涵義

掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)佈掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公佈，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)並更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌公告的主要內(nèi)容內(nèi)容

出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得競(jìng)買資格的辦法；索取掛牌出讓檔的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、掛牌期限、競(jìng)價(jià)方式等；確定競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；競(jìng)買保證金；其他需要公告的事項(xiàng)。掛牌程式

在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公佈；符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)後，更新顯示掛牌價(jià)格；出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)；出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。掛牌期限的要求

掛牌時(shí)間不得少於10個(gè)工作日。確定競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法

在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高於底價(jià)，並符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低於底價(jià)者除外；在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低於底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。

南京市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告

發(fā)佈日期：2003-8-15

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第11號(hào)令）及《江蘇省國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓辦法》（省政府第11號(hào)令）等法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，南京市國(guó)土資源局對(duì)下列地塊國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行公開掛牌出讓?，F(xiàn)就有關(guān)掛牌出讓事項(xiàng)公告如下：一、掛牌出讓地塊的基本情況

1、地塊編號(hào)：NO.2003G33地塊

土地坐落：南京市下關(guān)區(qū)中央北路141號(hào)；

用地面積：用地總面積8947.1平方米，其中代征城市道路用地面積1721.5平方米，實(shí)際出讓面積7225.6平方米;

規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；

建築容積率：＜1.2；

建築覆蓋率：＜20%；

綠地率：＞30%；

建築高度：＜35米。

2、地塊編號(hào)：NO.2003G34地塊

土地坐落：南京市建鄴區(qū)茶亭東街124號(hào)；

用地面積：用地總面積11074.9平方米，實(shí)際出讓面積11074.9平方米;

規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地；

容積率：≤1.5;

覆蓋率：≤25%;

綠地率：≥40%;

建築高度：≤50米。

3、地塊編號(hào)：NO.2003G35地塊

土地坐落：南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)；

用地面積：用地總面積64890.7平方米，其中代征城市道路及綠化用地面積10226.5平方米，實(shí)際出讓面積54664.2平方米;

規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；

容積率：≤1.0;

建築密度：≤24%;

建築高度:18米以下;

綠地率：≥35%;

住宅間距不少於1:1.35

規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按社區(qū)級(jí)規(guī)模統(tǒng)一安排社區(qū)中心、物業(yè)管理、配電、公廁、垃圾站、煤氣調(diào)壓站等公共服務(wù)配套設(shè)施。

4、地塊編號(hào)：NO.2003G36地塊

土地坐落：南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)；

用地面積：用地總面積11911.2平方米，其中代征城市道路及綠化用地面積3897.4平方米，實(shí)際出讓面積8016.5平方米;

規(guī)劃用地性質(zhì)：商業(yè)用地；

容積率：≤2.0;

建築密度：≤60%;

建築高度:24米以下。

二、供地方式及土地使用權(quán)出讓年限

供地方式:拆成自然平整，外部條件(道路、水、電、氣等)均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓年限：居住份額用地70年,商業(yè)份額用地40年，辦公份額用地40年,其他份額用地按法定最高出讓年限。三、掛牌出讓底價(jià)、加價(jià)幅度及競(jìng)買保證金

四、中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其他組織，除法律另有規(guī)定者外，均可參加競(jìng)買?？梢元?dú)立競(jìng)買，也可以聯(lián)合競(jìng)買。在競(jìng)得人所持股份大於50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立專案公司。

五、有意競(jìng)買者請(qǐng)於2003年9月5日至2003年9月18日上午11：00（工作日），到南京市土地市場(chǎng)管理辦公室辦理報(bào)名手續(xù)（截止時(shí)間以現(xiàn)場(chǎng)公證部門確認(rèn)的時(shí)間為準(zhǔn)），並按規(guī)定交付競(jìng)買保證金。

有關(guān)掛牌出讓檔可於2003年8月22日起到南京市國(guó)土資源局一樓大廳2號(hào)窗口按規(guī)定申領(lǐng)。

六、接受競(jìng)買報(bào)價(jià)時(shí)間（工作日）：

起始時(shí)間：2003年9月5日上午8：30；

截止時(shí)間：2003年9月19日下午2：30（以現(xiàn)場(chǎng)公證部門確認(rèn)的時(shí)間為準(zhǔn)）。

競(jìng)買人報(bào)價(jià)必須採(cǎi)用南京市土地市場(chǎng)管理辦公室統(tǒng)一製作的《國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)書》，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面報(bào)價(jià)。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上（含截止時(shí)最後有效報(bào)價(jià)者）的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人主持對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。

七、競(jìng)買人競(jìng)得後，憑《國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》辦理專案審批等有關(guān)手續(xù)。南京市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交資訊

發(fā)佈日期：2003-9-19

1、NO.2003G33地塊

土地坐落：南京市下關(guān)區(qū)中央北路141號(hào)；

實(shí)際出讓面積：7225.6平方米；

競(jìng)得單位：南京樂居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；

成交價(jià)款：2050（萬元）,底價(jià)1450萬元；

競(jìng)拍輪次：8輪2、NO.2003G34地塊

土地坐落：南京市建鄴區(qū)茶亭東街124號(hào)；

實(shí)際出讓面積：11074.9平方米；

競(jìng)得單位：南京市龍昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；

成交價(jià)款：6500（萬元），底價(jià)3000萬元；

競(jìng)拍輪次：20輪

3、NO.2003G35地塊

土地坐落：南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)；

實(shí)際出讓面積：54664.2平方米;

競(jìng)得單位：江蘇省星漢置業(yè)有限公司；

成交價(jià)款：11500（萬元），底價(jià)6600萬元；

競(jìng)拍輪次：14輪

4、NO.2003G36地塊

土地坐落：南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)；

實(shí)際出讓面積：8016.5平方米;

競(jìng)得單位：南京大成企業(yè)發(fā)展有限公司；

成交價(jià)款：4600（萬元），底價(jià)2500萬元；

競(jìng)拍輪次：35輪

居住用地是指在城市中包括住宅及相當(dāng)於居住社區(qū)及社區(qū)級(jí)以下的公共服務(wù)設(shè)施、道路和綠地等設(shè)施的建設(shè)用地。按市政公用設(shè)施齊全程度和環(huán)境品質(zhì)等,居住用地可進(jìn)一步分為一類居住用地、二類居住用地、三類居住用地和四類居住用地。一類居住用地是指市政公用設(shè)施齊全、佈局完整、環(huán)境良好、以低層住宅為主的用地。二類居住用地是指市政公用設(shè)施齊全、佈局完整、環(huán)境較好、以多、中、高層住宅為主的用地。三類居住用地是指市政公用設(shè)施比較齊全、佈局不完整、環(huán)境一般、或住宅與工業(yè)等用地有混合交叉的用地。四類居住用地是指以簡(jiǎn)陋住宅為主的用地。

3.3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地徵收

農(nóng)地徵收的涵義

農(nóng)地徵收的特點(diǎn)

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

基本農(nóng)田的內(nèi)涵

農(nóng)地徵收審批權(quán)限

耕地保護(hù)與耕地開墾費(fèi)

征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得增量國(guó)有土地使用權(quán)的途徑

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得增量國(guó)有土地使用權(quán)費(fèi)用的構(gòu)成

農(nóng)地徵收的涵義

農(nóng)地徵收是指為了滿足公共公益事業(yè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃建設(shè)需要，政府依靠國(guó)家權(quán)力強(qiáng)制轉(zhuǎn)移農(nóng)村集體土地所有權(quán)並對(duì)原權(quán)利人給予合理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N行政行為。農(nóng)地徵收的特點(diǎn)

有一定的強(qiáng)制性，農(nóng)地徵收是國(guó)家的特有行為，被征地單位必須服從國(guó)家的需要。要妥善安置被征地單位及人員的生產(chǎn)和生活，用地單位須向被征地單位給予合理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。被徵收後的土地所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，即由集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地?；巨r(nóng)田的內(nèi)涵

國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度。下列耕地應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，嚴(yán)格管理。經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；蔬菜生產(chǎn)基地；農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；國(guó)務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上。農(nóng)地徵收審批權(quán)限

徵收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；其他土地超過七十公頃的。徵收上述規(guī)定以外土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，並報(bào)國(guó)務(wù)院備案。耕地保護(hù)與耕地開墾費(fèi)

國(guó)家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。國(guó)家實(shí)行佔(zhàn)用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)佔(zhàn)用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由佔(zhàn)用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占耕地的數(shù)量和品質(zhì)相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣渺堕_墾新的耕地。例如：根據(jù)蘇財(cái)綜[2001]33號(hào)、蘇財(cái)預(yù)[2002]95號(hào)文規(guī)定，江蘇省的耕地開墾費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為9元/平方米，佔(zhàn)用基本農(nóng)田的提高40%。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補(bǔ)償。徵收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。徵收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被徵收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。徵收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被徵收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被徵收單位平均每人佔(zhàn)有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被徵收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被徵收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。徵收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照徵收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被徵收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。徵收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得增量國(guó)有土地使用權(quán)的途徑

通過劃撥方式取得生地土地使用權(quán)通過出讓方式取得熟地土地使用權(quán)通過出讓方式取得生地土地使用權(quán)通過劃撥方式取得生地土地使用權(quán)費(fèi)用的構(gòu)成

主要是農(nóng)地徵收稅費(fèi)，由下列稅費(fèi)構(gòu)成：土地補(bǔ)償費(fèi)；青苗補(bǔ)償費(fèi)；地上附著物補(bǔ)償費(fèi)（包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、遷墳等）；安置補(bǔ)助費(fèi)；房屋拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)（此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)）；耕地佔(zhàn)用稅；耕地開墾費(fèi)；新菜地開發(fā)建設(shè)基金（指徵收城市郊區(qū)的菜地）；征地管理費(fèi)（為征地費(fèi)總額的1.4%～2%）。通過出讓方式取得熟地土地使用權(quán)費(fèi)用的構(gòu)成

通過出讓方式取得熟地土地使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的主要是熟地土地使用權(quán)出讓金。通過出讓方式取得生地土地使用權(quán)費(fèi)用的構(gòu)成

生地土地使用權(quán)出讓金農(nóng)地徵收稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)；青苗補(bǔ)償費(fèi)；地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；安置補(bǔ)助費(fèi)；房屋拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)；耕地佔(zhàn)用稅；耕地開墾費(fèi)；新菜地開發(fā)建設(shè)基金（指徵收城市郊區(qū)的菜地）；征地管理費(fèi)（為征地費(fèi)總額的1.4%～2%）。3.4開發(fā)建設(shè)中的城市房屋拆遷

城市房屋拆遷的涵義

城市房屋拆遷的工作程式

城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置

拆遷中的補(bǔ)助和損失補(bǔ)償

特殊情況下的拆遷補(bǔ)償、安置

城市房屋拆遷中的證據(jù)保全

拆遷糾紛的處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得存量國(guó)有土地使用權(quán)費(fèi)用的構(gòu)成

城市房屋拆遷的涵義

城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物，並對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人，但對(duì)使用人的利益還要依法予以保護(hù)。城市房屋拆遷的工作程式

拆遷前期工作

申請(qǐng)核發(fā)《房屋拆遷許可證》

《房屋拆遷許可證》是房屋拆遷的法律憑證，獲得此證後，拆遷申請(qǐng)人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護(hù)。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證後，方可實(shí)施拆遷。組織實(shí)施拆遷

拆遷補(bǔ)償協(xié)議

拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>

貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償是指拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建築面積等因素以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，並按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。拆遷補(bǔ)償方式的選擇

除下列兩種特殊情況外