房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位課件

房地產(chǎn)專案及專案定位

隨著我國(guó)土地使用制度的逐步發(fā)展和完善，以及土地使用實(shí)踐的不斷豐富，我國(guó)房地產(chǎn)專案的類型也逐漸增多，制度改革對(duì)房地產(chǎn)專案定位的要求也提高了。本章將對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)專案類型及專案定位方法等進(jìn)行詳細(xì)的闡述。4.1土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案4.1.1土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案概述土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案：土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、徵收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，並組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。在實(shí)施土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)專案即為土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案。土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案的類別及含義：

-按照進(jìn)入儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)程式的土地來(lái)源不同，土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案可以分為地方土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案、央產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案、軍產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案。

-按照土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施的主體不同，土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案可以分為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商實(shí)施的土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)施的土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案、政府直接實(shí)施的土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案。

-按照原土地使用方的意願(yuàn)不同，土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案可以分為原土地使用方主動(dòng)申請(qǐng)的土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案、原土地使用方被動(dòng)接受政府對(duì)其實(shí)施的土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案。4.1土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案4.1.1土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案概述4.1土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；其他費(fèi)用。4.1.1土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案概述土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案的成本：4.1土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案4.1.2一般土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案地方土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案概述地方土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案的一般程式地方土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案的管理機(jī)構(gòu)4.1土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案4.1.3特殊土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案央產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案概述

央產(chǎn)地是指雖處?kù)懂?dāng)?shù)匦姓茌爡^(qū)域範(fàn)圍內(nèi)，但土地使用主體為中央在京單位，且其使用不受當(dāng)?shù)卣绊懙耐恋亍１緯兴峒暗难氘a(chǎn)地主要是指由中央在京企業(yè)使用，並歸口於國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局管理的土地，它不同於地方地，也不同於軍產(chǎn)地。央產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案的一般程式央產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案的管理機(jī)構(gòu)

央產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案4.1土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案4.1.3特殊土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案軍產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案概述

軍產(chǎn)地是指處?kù)懂?dāng)?shù)匦姓茌爡^(qū)域範(fàn)圍內(nèi)，但出於軍事用途，由中國(guó)人民解放軍系統(tǒng)控制、使用，被劃為軍事管理區(qū)的土地，是軍產(chǎn)的重要組成部分。這些土地歸口於中國(guó)人民解放軍總後勤部管理，不受當(dāng)?shù)卣缮?。它不同於地方地，也不同於央產(chǎn)地，具有一定的保密性。軍產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案的一般程式軍產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案的管理機(jī)構(gòu)軍產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)專案4.2房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)專案4.2.1房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)專案的含義與類型房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的含義指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地範(fàn)圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開(kāi)發(fā)，並轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專案或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)專案的類別按照開(kāi)發(fā)物業(yè)類型的不同可以分為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專案、住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專案、工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專案等等。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所承擔(dān)的責(zé)任不同，可以分為自主開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)專案的含義在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，從獲取土地到整個(gè)物業(yè)建設(shè)全過(guò)程實(shí)施管理的專案即為房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)專案。

4.2房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)專案普通商品住房開(kāi)發(fā)專案；限價(jià)商品房開(kāi)發(fā)專案；經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)專案；廉租房開(kāi)發(fā)專案；別墅開(kāi)發(fā)專案；旅遊住宅房地產(chǎn)專案。4.2.2住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專案4.2房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)專案寫字樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專案；酒店式公寓類住宅開(kāi)發(fā)專案；旅遊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專案；商業(yè)用房專案。4.2.3商用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專案4.2房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)專案工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式；主體企業(yè)引導(dǎo)模式；工業(yè)地產(chǎn)商模式；綜合運(yùn)作模式。4.2.4工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專案工業(yè)房地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建築物和附屬物。作為有別於住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的模式：4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案4.3.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案概況房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案的含義是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案的基本類型房地產(chǎn)專案轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案4.3.2土地開(kāi)發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的專案專案的基本特點(diǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程發(fā)生的主要稅費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓的出讓方繳納的稅費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓的受讓方繳納的稅費(fèi)此外還包括印花稅，交易手續(xù)費(fèi)，土地證工本費(fèi)，交易成本如評(píng)估、勘測(cè)、公證、場(chǎng)地等費(fèi)用。4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案4.3.3房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓的專案專案的基本特點(diǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程發(fā)生的主要稅費(fèi)4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專案4.3.4房地產(chǎn)產(chǎn)成品階段轉(zhuǎn)讓的專案專案的基本特點(diǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程發(fā)生的主要稅費(fèi)4.4房地產(chǎn)專案定位4.4.1房地產(chǎn)專案定位的含義房地產(chǎn)專案定位的含義房地產(chǎn)專案定位的重要性房地產(chǎn)專案定位的發(fā)展趨勢(shì)4.4房地產(chǎn)專案定位4.4.2房地產(chǎn)專案定位的原則與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致符合市場(chǎng)需求協(xié)調(diào)發(fā)展原則符合城市規(guī)劃效益最大化4.4房地產(chǎn)專案定位4.4.3房地產(chǎn)專案定位的流程與基本內(nèi)容專案定位的基本流程專案定位的主要內(nèi)容

確立開(kāi)發(fā)理念明確用途功能篩選目標(biāo)客戶進(jìn)行專案初步設(shè)計(jì)測(cè)算租售價(jià)格確定方案房地產(chǎn)專案定位的方法市場(chǎng)調(diào)研法其他方法頭腦風(fēng)暴法經(jīng)驗(yàn)分析法4.4房地產(chǎn)專案定位4.4.4房地產(chǎn)專案定位的方法4.4房地產(chǎn)專案定位4.4.5房地產(chǎn)專案定位的修正房地產(chǎn)專案定位修正的必要性房地產(chǎn)專案定位修正的方法4.5案例分析宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析；區(qū)域市場(chǎng)分析；產(chǎn)品定位；銷售推廣建議；案例評(píng)述。

本節(jié)將以京西某一實(shí)操樓盤為例對(duì)專案進(jìn)行定位所涵蓋的內(nèi)容、採(cǎi)用的