物管實(shí)務(wù)-前期物業(yè)管理教案

Q

學(xué)習(xí)目標(biāo)：通過本章學(xué)習(xí)，了解物業(yè)管理早期介入、接管臉收、業(yè)主入住、裝修、

裝修管理、物業(yè)檔案、物業(yè)檔案管理、業(yè)主檔案、物業(yè)項(xiàng)目檔案等概念；了解接

管驗(yàn)收的條件及應(yīng)提交的資料、業(yè)主入住的相關(guān)文書、裝修管理的程序、業(yè)主檔

案和物業(yè)項(xiàng)目檔案的內(nèi)容；掌握早期介入不同階段的具體內(nèi)容、接管驗(yàn)收的內(nèi)容

及標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主入住的程序、裝修管理的范圍和要求、物業(yè)檔案整理的具體實(shí)施。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入接管臉收自然解聘續(xù)聘提

前解聘業(yè)主入住裝修裝修管理物業(yè)檔案物業(yè)檔案管理業(yè)主檔

案物業(yè)項(xiàng)目檔案

第2章

前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)方

式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)實(shí)施前

期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。

2.1物業(yè)管理早期介入

物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成

前的階段性管理。即指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)

計(jì)及施工建設(shè)等過程，并提出相應(yīng)的意見和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和

物業(yè)使用人的需求。物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務(wù)對(duì)象，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商，

其費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來說，存在著開發(fā)一經(jīng)營一管理三個(gè)階段。通常所說的物業(yè)管理，是在

物業(yè)的管理階段進(jìn)入，即在物業(yè)交付使用時(shí)進(jìn)入。但是，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，因?yàn)殚_發(fā)

設(shè)計(jì)是物業(yè)項(xiàng)目能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約階段，而房地產(chǎn)開發(fā)商在

規(guī)劃設(shè)計(jì)中只考慮房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，設(shè)計(jì)人員只考慮國家現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)

準(zhǔn)和建設(shè)成本，很少從日后使用和管理要求的角度進(jìn)行綜合考慮，造成建成后物業(yè)使用和管

理上的許多不盡如人意的地方。如現(xiàn)在常見的停車位不足；房屋使用功能落后；設(shè)備設(shè)施科

技含量滯后，水、電、煤氣、通風(fēng)、交通等配套方面的不完善等。這種設(shè)計(jì)規(guī)劃上的先天不

足，即使業(yè)主多有抱怨，影響物業(yè)管理工作的順利開展，但也往往無法彌補(bǔ)。如果開發(fā)商在

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，從利于物

業(yè)管理的角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議和意見，不僅可以使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用和管理的要求，

為以后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)，而且可以充分滿足人們對(duì)工作或居住功能、環(huán)境的需求，

保持其產(chǎn)品的競爭力。

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有決定續(xù)聘、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的

權(quán)利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動(dòng)站在業(yè)主的立場，充分考慮業(yè)主的需要，

是一個(gè)能否在業(yè)主心目中樹立起忠實(shí)可信的好“管家”的關(guān)鍵機(jī)會(huì)。早期介入還有利于物業(yè)

管理企業(yè)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的準(zhǔn)備工作、形成有序的管理秩

序奠定基礎(chǔ)。

物業(yè)管理早期介入一般包括立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工和竣工驗(yàn)收等四個(gè)階段。

2.1.1立項(xiàng)決策階段早期介入的內(nèi)容

立項(xiàng)決策階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段開始介

入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是對(duì)項(xiàng)目的可行性提出意見和建議。

立項(xiàng)決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第一個(gè)階段，這個(gè)階段要解決的主要是開發(fā)什么、能否

開發(fā)等問題.這首先就依賴于對(duì)市場的調(diào)查分析，此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該對(duì)欲開發(fā)的房地產(chǎn)

項(xiàng)目，提出專業(yè)意見，并在可能的情況下，就該項(xiàng)目今后的物業(yè)管理提出書面咨詢報(bào)告，以

便房地產(chǎn)開發(fā)商在決策時(shí)，能夠綜合考慮包括物業(yè)管理目標(biāo)和模式定位在內(nèi)的各方面意見,

減少?zèng)Q策的盲目性和隨意性。這些專業(yè)意見包括:

1.項(xiàng)目的市場定位

市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面:

(1)明確用途功能根據(jù)城市規(guī)劃，按照最佳最優(yōu)原則確定開發(fā)類型、項(xiàng)目功能。

(2)確立消費(fèi)檔次根據(jù)地域的消費(fèi)能力，確定開發(fā)項(xiàng)目的形象風(fēng)格、租售價(jià)位。

(3)篩選目標(biāo)客戶以有效需求為導(dǎo)向，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。

(4)推出主打房型根據(jù)目標(biāo)客戶的具體情況，提出主打房型、面積和使用功能。

(5)選擇入市時(shí)機(jī)根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)。

2.潛在客戶的構(gòu)成

（1）目標(biāo)客戶定性調(diào)查根據(jù)項(xiàng)目市場定位，確定客戶群體的職業(yè)、收入、年齡。

（2）目標(biāo)客戶定量調(diào)查符合定性條件的客戶群體的數(shù)量。

3.消費(fèi)水平與需求

項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入狀況、市場需求狀況及目標(biāo)客戶對(duì)

項(xiàng)目的基本需求和特殊需求等因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理定位、確定項(xiàng)目品質(zhì)在城市中的地位，

以及項(xiàng)目規(guī)模、后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與營銷推廣具有潛在影響。

4.項(xiàng)目周邊情況

以步行30分鐘為半徑，了解項(xiàng)目周邊人文習(xí)慣（如常住人口受教育程度、飲食習(xí)慣、

風(fēng)俗習(xí)慣等）、區(qū)域配套設(shè)施（如醫(yī)院、購物場所、學(xué)校、派出所、政府派出機(jī)構(gòu)等）和公共

設(shè)施（如供電、供水、供暖、供氣、排水等）等情況。

5.周邊物業(yè)管理概況

周邊項(xiàng)目物業(yè)管理模式的定位、物業(yè)管理的內(nèi)容、管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，最具吸引力和差

異化的亮點(diǎn)。

6.日后的物業(yè)管理內(nèi)容

針對(duì)周邊物業(yè)管理概況，初步確定的物業(yè)管理模式、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，并據(jù)此測算

管理的成本費(fèi)用等。需要注意的是物業(yè)管理模式，要盡量凸顯差異化，表現(xiàn)個(gè)性主張。

[案例2-1]華僑城的項(xiàng)目定位

深圳市的華僑城地產(chǎn)項(xiàng)目波托菲諾被公認(rèn)為華南她區(qū)最具規(guī)模和旅游文化特色的高尚

住宅區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目總占地面積達(dá)88萬平方米，總建筑面積108萬平方米，整個(gè)區(qū)域規(guī)劃以意

大利P0RT0FIN0為藍(lán)本，結(jié)合華僑城的旅游文化、自然山水資源而精心構(gòu)筑。波托菲諾不但

包容現(xiàn)行的城市居住區(qū)的構(gòu)成概念與原則，而且更強(qiáng)調(diào)居住空間的主體性、生態(tài)性、社會(huì)性、

文化性和現(xiàn)代性。華僑城稱為深圳城市的“第三軸線”，在這條用自然生態(tài)雕琢的軸線上，有

著4.8平方公里的深厚綠色以及4大主題公園和多個(gè)生態(tài)廣場。依托原有的燕含山、杜鵑山、

麒麟山等自然環(huán)境資源，當(dāng)別人還在城市中建花園，華僑城卻開始在花園中建城市了；從世

界之窗、錦繡中華、民族文化村、歡樂谷到生態(tài)廣場、雕塑走廊，華僑城向人們展現(xiàn)的是一

個(gè)與自然完美結(jié)合的高尚國際大社區(qū)，留給人們最深刻印象的就是兩個(gè)字“綠色在這里很

好地表現(xiàn)了其主體設(shè)計(jì)思路，就是對(duì)華僑城現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境的利用和包容，在環(huán)境設(shè)計(jì)上充分

考慮到了與整個(gè)華僑城大環(huán)境的融合，力求實(shí)現(xiàn)一個(gè)共享的生態(tài)華僑城，憑借優(yōu)異的自然資

源去成就一個(gè)非凡的生態(tài)國際社區(qū)。它是一種集居家、休閑、度假、購物、旅游等功能為一

體的國際新型生活形態(tài)。

住在華僑城的居民由兩部分組成，一是原有當(dāng)?shù)刈?，二是外來移民。外來移民在?shù)

量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)刈?，加之華僑城地塊開發(fā)相對(duì)較晚，所以原有的居住習(xí)慣特性不明顯。

外來移民的整體素質(zhì)較高，80%以上有大專及以上學(xué)歷，收入相對(duì)較高且很穩(wěn)定。受華僑城整

體規(guī)劃影響，該區(qū)域居民對(duì)環(huán)境、生態(tài)、居住氛圍要求很高。

華僑城區(qū)域配套獨(dú)具特色，該區(qū)域擁有世界之窗、錦繡中華、民族文化村、歡樂谷等

一大批旅游景區(qū)，形成了豐富的旅游景區(qū)配套；還有一座高科技園的科技配套支持。超市、

醫(yī)院、郵局、學(xué)校等配套設(shè)施相對(duì)集中且非常完善。

分析：接管該項(xiàng)目的華僑城物業(yè)針對(duì)這一特殊的區(qū)域性特征，開創(chuàng)了“景區(qū)式物業(yè)管

理”模式。即以營造波托菲諾小鎮(zhèn)生活格調(diào)為努力目標(biāo)，以波托菲諾社區(qū)的生態(tài)環(huán)境、高品

位的社區(qū)文化、開放的社區(qū)形態(tài)、便利的溝通方式等四個(gè)基本要素為管理主體，以業(yè)主、游

客為服務(wù)主體，導(dǎo)人景區(qū)管理理念，實(shí)行“物業(yè)管理+景區(qū)管理”模式，體現(xiàn)“社區(qū)處處是景

點(diǎn)，員工人人是導(dǎo)游”景區(qū)式物業(yè)管理思想。通過他們的不懈努力，不斷滿足業(yè)主、游客持

續(xù)增長的多樣化需求，給業(yè)主以“財(cái)富人生的尊貴，悠閑和暢意的體會(huì)”；給游客以“觀景賞

景盡興的享受”，達(dá)到了組織、引導(dǎo)、培育高尚高雅的社區(qū)文化氛圍的目的。

想一想：假設(shè)你是物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)部的一位工作人員，你認(rèn)為針對(duì)這一項(xiàng)目，在物

業(yè)管理的內(nèi)容上，還應(yīng)該為開發(fā)商提出哪些具有特色的建議？

2.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入的內(nèi)容

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段

即開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設(shè)計(jì)。

設(shè)計(jì)規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第二個(gè)階段，這個(gè)階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)

境設(shè)計(jì)、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設(shè)

施、設(shè)備配備和服務(wù)配套等。物業(yè)管理企業(yè)由于其長期所從事的管理服務(wù)工作的需要，對(duì)業(yè)

主和使用人的各種需求，管理服務(wù)的要求最為了解，因此，物業(yè)管理人員對(duì)于項(xiàng)目的整體規(guī)

劃設(shè)計(jì)?、功能配置、設(shè)備設(shè)施配套等提出的意見與建議，更加貼近業(yè)主和使用人的實(shí)際需求、

滿足今后管理服務(wù)的要求，有利于避免項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段給今后使用、管理帶來的“先天不

足”。這一階段，物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在的問題和缺陷提出的意見與建議，一般是

根據(jù)已往的管理經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要。這些專業(yè)意見與建議包括如下內(nèi)容。

1.配套設(shè)施

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一種綜合性開發(fā)行為，僅僅滿足居住和工作的需求是不夠的，還需

要考慮到人們社會(huì)生活中的各種需求，這就要求項(xiàng)目配套設(shè)施完善。如對(duì)于大多數(shù)住宅小區(qū)，

不僅要考慮其環(huán)境的美化、道路交通的規(guī)劃，休閑場所場地的布置和安全保衛(wèi)系統(tǒng)等，而且

還要考慮這些設(shè)施的規(guī)模和檔次，以及是否需要幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院等公共

服務(wù)設(shè)施。

2.水電氣等的供應(yīng)容量

水電氣的供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的基本參數(shù)，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)，通常參照國家

的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，而國標(biāo)僅規(guī)定了下限，即最低標(biāo)準(zhǔn)，只要高于此限就算達(dá)到設(shè)計(jì)要求。但隨著

社會(huì)生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設(shè)備將會(huì)越來越多，對(duì)這些能源的需求量不

斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會(huì)造成實(shí)際用量的差異。因此，在

規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應(yīng)容量留有余地。

3.建筑材料的選擇

建筑材料的選擇不僅影響著工程的質(zhì)量、造價(jià)，而且也會(huì)影響以后的物業(yè)管理服務(wù)。

不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護(hù)要求不同，隨之要求的養(yǎng)護(hù)設(shè)備、管理工

作量就不同。如玻璃、大理石、陶質(zhì)墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對(duì)保潔的要求

就不同。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己以往的管理經(jīng)驗(yàn)，本著節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的原則，提出

建筑材料選擇的意見，為今后的物業(yè)管理服務(wù)工作提供一定的便利。

4.其他

在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一些細(xì)節(jié)性的問題往往容易被設(shè)計(jì)人員忽略，會(huì)給日后的使用和管理

帶來許多的不便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予以關(guān)注，提出建議，盡量減少類似的缺陷。如小的方面

有電路接口的數(shù)量、位置是否方便日后檢修，插座開關(guān)的高度、數(shù)目及具體的位置是否適當(dāng)、

方便使用等；大的方面有室內(nèi)各種管線的布局、位置是否適用，垃圾的處理方式是選擇垃圾

道還是垃圾桶等。

［閱讀資料］物業(yè)管理公司在開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見？

1.要考慮商業(yè)和物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)

主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、保潔工具房等）。

2.配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。

3.設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔的

部位。

4.高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗

手池。

5.水、電、煤氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

6.信報(bào)箱的設(shè)置要考慮郵政需要，放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會(huì)加

收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶箱的位置。

7.小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。

8.小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例，盡量充足。

9.小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻

亦要設(shè)計(jì)成防攀越的形式。

10.小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。

11.綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除

充分考慮到錯(cuò)落有致、四季有花外，配置原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植

物。

12.小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。

13.小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠

等設(shè)施和器械。

14.排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。

15.現(xiàn)在大部分家庭將陽臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一

接管，并配二個(gè)她漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）。否則業(yè)主在二次裝修排管時(shí)，施工不規(guī)范

會(huì)引發(fā)一系列問題。

16.建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于

養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足。

17.現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器數(shù)量較多，所以布線設(shè)計(jì)時(shí)主、次臥房

及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音

響接口。另外，還可以考慮可視對(duì)講電話、門鈴的配置除在玄關(guān)外，在洗手間亦可配置。

18.樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬）。

19.樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏

而不外露。

20.小區(qū)內(nèi)在地面上的消防水管可用油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作

業(yè)）。

21.小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用通用規(guī)格，燈座

要耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈。

22.垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外

面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

23.單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)。

24.一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來度電，故電表配制要選用最小容量

（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。

25.消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可合用一個(gè)電表。

26.由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開

并各配計(jì)量表，避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用

水比例定的比較高，無形中又會(huì)長期多支出費(fèi)用。

27.小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的

竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。

28.凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶，既利用了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避

免了空調(diào)滴水面形成的青苔。

29.建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)

象）

30.各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視

監(jiān)控。

31.所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和澆花水）。

32.商鋪商前后應(yīng)預(yù)留空調(diào)位及排水位。

33.重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷

財(cái)）。

34.小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位。

35.管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道

和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。

36.陽臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶

來不便，空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施。

2.1.3建設(shè)施工階段早期介入的內(nèi)容

建設(shè)施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目建設(shè)施工階段

即開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是進(jìn)行工程監(jiān)控和熟悉項(xiàng)目的整體情況。

建設(shè)施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證的一個(gè)關(guān)鍵階段，這個(gè)階段施工質(zhì)量的控制

對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)質(zhì)量有直接的影響。此階段物業(yè)管理企業(yè)介入，一方面通過參與工程監(jiān)理，使

工程質(zhì)量多了一份保證，加強(qiáng)了工程監(jiān)理的力量；另一方面也是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全面了解，尤

其是對(duì)基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的鋪設(shè)和走向等會(huì)有所了解，對(duì)保證后

續(xù)的接管驗(yàn)收和管理服務(wù)的連續(xù)性有諸多益處。這個(gè)階段由于設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員、開發(fā)商

以及物業(yè)管理企業(yè)都要參與，所以對(duì)發(fā)現(xiàn)問題的處理容易出現(xiàn)扯皮推諉，產(chǎn)生監(jiān)管部門多而

監(jiān)管力度差的現(xiàn)象。物業(yè)管理企業(yè)要把握好“配角”位置，明確責(zé)任，按程序行使職權(quán)，避

免越權(quán)和推卸責(zé)任。這個(gè)階段的建議包括：

1.設(shè)備的購置安裝

（1）對(duì)重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能做到供貨、安裝、調(diào)試、售后維

修保養(yǎng)一體化的。在價(jià)格相近的供貨商中，盡可能選擇企業(yè)歷史長、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)

格適中的。

（2）重要的大型配套設(shè)備（如電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警

系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對(duì)物業(yè)管理相關(guān)技術(shù)操作人員提

供正規(guī)的培訓(xùn)。

（3）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程

的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、

配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用（維修保證金）、違

約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備

訂購合同、材料供貨價(jià)目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。

（4）選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、消防

報(bào)警系統(tǒng)、電表、水表等），最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。

2.建筑材料的選擇

（1）基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡

量選用普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)

格。

（2）涉及房屋樓宇的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程等的鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久

性和耐腐蝕性、抗擠壓能力、做套管，且與監(jiān)理公司一起共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制

的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)。

3.工程的監(jiān)理與驗(yàn)收

(1)各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深入現(xiàn)場，掌握第一手資料。尤其是

各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的

位置以及相應(yīng)的施工更改要做好記錄。

(2)重要的土建工程要確保一定的抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。

[案例2-2]早期介入提佳策

某小區(qū)尚處于施工階段，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司早期介入。在整個(gè)早期介入過程中，

物業(yè)管理公司針對(duì)一些細(xì)節(jié)，向開發(fā)商提出改進(jìn)意見，既為開發(fā)商節(jié)約了資金，提升了樓盤

的品質(zhì)，也為日后的管理和業(yè)主生活提供了便利。

物業(yè)管理公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)在高層或多層住宅的樓道、走廊兩邊的墻上，

東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子保安、電話等箱子。于是，就

向開發(fā)商提出應(yīng)根據(jù)不同房型的特點(diǎn)，留出一定的空間，將所有的表具安裝在合適的位置，

既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。物業(yè)管理公司在小區(qū)設(shè)計(jì)圖紙中

發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設(shè)計(jì)不夠合理，就向開發(fā)商建議設(shè)置騎墻式垃圾房，一面朝向小區(qū)存放

垃圾，一面朝向區(qū)外道路，便于裝運(yùn)垃圾。此垃圾房建筑面積在20平方米左右，內(nèi)外設(shè)門，

內(nèi)墻面貼瓷磚，設(shè)水龍頭便于清洗，下置排水道，外立面與小區(qū)整體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。開發(fā)

商欣然接受，并著手改造。

物業(yè)管理公司還發(fā)現(xiàn)，有幾幢樓的樓板內(nèi)無任何預(yù)埋管道，這將影響今后的“穿線”

工作。物業(yè)管理公司向開發(fā)商匯報(bào)了此事，開發(fā)商立刻命令施工隊(duì)返工，并要求物業(yè)管理公

司和監(jiān)理方共同監(jiān)督施工過程。

分析：本案例是一家物業(yè)管理公司在早期介入階段，向開發(fā)商提出了幾條合理化建議，

即使開發(fā)商節(jié)約了成本，又避免日后因這些細(xì)節(jié)引發(fā)糾紛。物業(yè)管理早期介入的最大好處，

是物業(yè)管理公司能從業(yè)主的利益、需求出發(fā)提出意見，從物業(yè)管理服務(wù)審慎的思維角度、從

是否有利于日后物業(yè)管理服務(wù)等具體細(xì)節(jié)上提出意見或建議，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出

現(xiàn)的問題降到最低限度。

想一想：假設(shè)你是在物業(yè)管理企業(yè)早期介入的工作人員，在你所介入的項(xiàng)目中有如下

情況，你會(huì)怎樣處理？

某建筑每層平面為800多平方米，有兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿足國家

消防規(guī)范的要求。然而某設(shè)計(jì)院卻為其設(shè)計(jì)了三道，這意味著不僅無謂增加了30多萬元的建

筑成本，而且還無端影響了戶內(nèi)布局。于是，你提議開發(fā)商抓緊找設(shè)計(jì)院洽商變更設(shè)計(jì)，取

消一道消火栓及其立管。開發(fā)商也認(rèn)為你的建議確實(shí)很有道理，便馬上和設(shè)計(jì)院進(jìn)行交涉。

不料設(shè)計(jì)院不愿意否定自己的設(shè)計(jì)方案，開發(fā)商反復(fù)交涉也未獲認(rèn)可，只好找你商議此事的

解決辦法。

2.1.4竣工驗(yàn)收階段早期介入的內(nèi)容

竣工驗(yàn)收階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已建成，

項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是參與工程的驗(yàn)收，與

開發(fā)商商定前期物業(yè)管理的委托事宜。

竣工驗(yàn)收階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最后一個(gè)階段，這個(gè)階段是建筑單位把符合設(shè)計(jì)文

件規(guī)定要求且具備使用條件的開發(fā)項(xiàng)目交給開發(fā)商?？⒐を?yàn)收是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的最后

把關(guān)，其工作的認(rèn)真、細(xì)致與否，不僅對(duì)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量最終認(rèn)定產(chǎn)生直接的影響，而且對(duì)物

業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收也將產(chǎn)生影響。因此，物業(yè)管理企業(yè)在此階段盡管是以參與者的身份介

入，但是在認(rèn)識(shí)和操作上，都不能有絲毫的懈怠，以便為接下來的物業(yè)接管驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。

這個(gè)階段工作主要包括：

1.驗(yàn)收的準(zhǔn)備

組成驗(yàn)收小組，協(xié)助開發(fā)商編制竣工驗(yàn)收方案，其中包括驗(yàn)收計(jì)劃

和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以保證驗(yàn)收工作能夠按計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，避免驗(yàn)收疏

漏的出現(xiàn)。

2.驗(yàn)收的實(shí)施

(1)提請(qǐng)開發(fā)商注意保持物業(yè)原設(shè)計(jì)圖樣、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)

備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料驗(yàn)收的完整性。

(2)提請(qǐng)開發(fā)商注意按移交設(shè)備清單核清設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、設(shè)計(jì)要

求、安裝數(shù)量、安裝位置等。

(3)提請(qǐng)開發(fā)商對(duì)在驗(yàn)收過程未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，

提出書面整改報(bào)告并限期進(jìn)行整改。

(4)應(yīng)注意對(duì)房屋水、電、土建、門窗、電器設(shè)備等進(jìn)行全面檢查，

并作好記錄。

(5)對(duì)未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，要通過攝像、攝影手

段，留存影像資料。

3.驗(yàn)收的結(jié)束

協(xié)助開發(fā)商作好驗(yàn)收后資料的分類、存檔，為物業(yè)接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。

2.2物業(yè)的接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)在接受委托物業(yè)管理時(shí)，對(duì)新建物業(yè)或

原有物業(yè)按行業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)的過程。接管驗(yàn)收是在竣工

驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的驗(yàn)

收。接管驗(yàn)收以后，整個(gè)物業(yè)就移交給物業(yè)管理企業(yè)管理。

接管驗(yàn)收的對(duì)象有兩種，一是新建房屋，即開發(fā)商已完成竣工驗(yàn)收

的建設(shè)項(xiàng)目，其交接人為開發(fā)商；二是原有房屋，即指已取得房屋所有

權(quán)證，并已投入使用的房屋，其交接人為業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)的接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是

發(fā)現(xiàn)隱患、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括房屋本體、附屬

設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，接管驗(yàn)收的重

點(diǎn)應(yīng)放在對(duì)物業(yè)的使用功能的驗(yàn)收和對(duì)物業(yè)資料的接收上。通過接管驗(yàn)

收能夠明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移；確保

物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益，促使開發(fā)商或建筑單

位按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量；能

夠彌補(bǔ)業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量；能夠熟悉

物業(yè)情況，為日后管理創(chuàng)造條件。通過接管驗(yàn)收中的有關(guān)物業(yè)的文件資

料，還可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃

安排好各項(xiàng)管理，發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。

2.2.1物業(yè)接管驗(yàn)收的條件與準(zhǔn)備工作

1.物業(yè)接管驗(yàn)收的條件

接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格。

(1)物業(yè)驗(yàn)收的常規(guī)條件

1)凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”，即通路、通水、通電、

通信、通暖，樓前6米、樓后3米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，

以確保進(jìn)出安全；要做到煤氣表、電表、水表三表到戶；室內(nèi)清掃干凈，

水池、水盆、馬桶、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地

凈；地漏、雨水管等處無堵塞雜物。

2）高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合

格證。生活用水全部靠自己打井取水的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí)一，水樣送交有

關(guān)部門，檢驗(yàn)水質(zhì)符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)。

3）高層住宅樓電梯，必須具有勞動(dòng)部門核發(fā)的安全運(yùn)行合格證。

4）高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。

5）房屋應(yīng)按圖樣、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全、功能可靠、手續(xù)完備。

（2）新建房屋接管驗(yàn)收條件

1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。

2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

3）房屋幢、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

（3）原有房屋接管驗(yàn)收條件

1）房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。

2）土地使用范圍明確。

3）原物業(yè)管理企業(yè)已解除合同關(guān)系。

2.物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收

小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本

合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

（1）成立物業(yè)接管小組

1）在接到接管驗(yàn)收指令后，企業(yè)各相關(guān)部門應(yīng)立即按照要求抽調(diào)業(yè)

務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。

2）接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由企業(yè)以下部門人員組成：

①辦公室抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料

的驗(yàn)收移交工作。

②公共關(guān)系部抽調(diào)人員負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)

收移交工作。

③工程部抽調(diào)人員具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收

移交工作。

（2）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備

1）與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。

2）派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。

3）提前參與竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有

數(shù)。

4）準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格。這些表格有：

①樓宇接管資料移交清單見表2-1

表2-1樓宇接管資料移交清單

序

移交資料名稱單位數(shù)量備注

號(hào)

移交人：時(shí)間：

②公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表見表2-20

表2-2公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表

設(shè)施名稱存在問題簡述備注

接管人:時(shí)間:

③公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表見表2-3o

表2-3公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

設(shè)施名稱遺留問題簡述備注

統(tǒng)計(jì)人：日期：

④房屋接管驗(yàn)收表見表2-4。

表2-4房屋接管驗(yàn)收表

棟號(hào)：接管驗(yàn)收時(shí)間：年月日

編存在問題簡述

備注

號(hào)土建設(shè)施照明給排水門窗其他

接管人：______________

⑤房屋接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表見表2-5。

表2-5房屋接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

棟號(hào)房號(hào)遺留問題簡述備注

統(tǒng)計(jì)人：日期：

3.物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料

（1）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料

1）產(chǎn)權(quán)資料：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆

遷資料。

2）技術(shù)資料包括：

①竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線

的全套圖樣。

②地質(zhì)勘察報(bào)告。

③工程合同及開、竣工報(bào)告。

④工程預(yù)決算。

⑤圖樣會(huì)審記錄。

⑥工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）。

⑦隱蔽工程驗(yàn)收簽證。

⑧沉降觀測記錄。

⑨竣工驗(yàn)收證明書。

⑩鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。

⑩新材料、構(gòu)配件鑒定合格證書。

⑩水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。

⑩砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告。

⑩供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。

（2）原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料

1）產(chǎn)權(quán)資料。

①房屋所有權(quán)證。

②土地使用權(quán)證。

③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。

④房屋分戶使用清冊(cè)。

⑤房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。

2）技術(shù)資料，包括建筑竣工圖樣資料、全套設(shè)備設(shè)施圖樣資料、

全套環(huán)境綠化竣工資料。

2.2.2物業(yè)接管驗(yàn)收的程序、內(nèi)容及相關(guān)問題

1.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序

（1）新建物業(yè)的接管驗(yàn)收程序

1）建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。

2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)開發(fā)商提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)

行審核，具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

3）接管單位會(huì)同開發(fā)商按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。

4）驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。

5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，并

及時(shí)簽發(fā)接管文件。

（2）原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序

1）業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資

料。

2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提交的申請(qǐng)和

相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定

驗(yàn)收時(shí)間。

3)接管單位會(huì)同業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

進(jìn)行驗(yàn)收。

4)查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評(píng)估

房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價(jià)值；對(duì)在驗(yàn)收過程中發(fā)