20070520-郊區(qū)大盤的五大開發(fā)模式分析@大盤

郊區(qū)大盤的五種開發(fā)模式分析世聯(lián)模型版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔中國〕所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔中國〕書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的局部或全部內(nèi)容。5/11/2024[關(guān)鍵字]：關(guān)鍵字：遠(yuǎn)郊、大盤、開發(fā)模式[簡介]：此模型中列舉了在遠(yuǎn)郊的大規(guī)模樓盤開發(fā)中，可能出現(xiàn)的五種開發(fā)模式，并列舉了各個(gè)開發(fā)模式的特征要點(diǎn)和適應(yīng)性分析。2根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)及已有成功案例總結(jié)，遠(yuǎn)郊大盤以不同核心驅(qū)動(dòng)可劃分的五大開發(fā)模式天津萬科東麗湖南寧榮和山水美地?zé)o錫圣巴巴拉上海浦江新城廈門圣地亞哥深圳萬科城深圳曦城成都芙蓉古城重慶中安翡翠城成都中海國際社區(qū)廣州奧林匹克花園深圳四季花城深圳桃源居萬科十七英里鄭州普羅旺世鄭州思念果嶺山水……產(chǎn)業(yè)園模式〔產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)〕旅游地產(chǎn)模式〔自然資源驅(qū)動(dòng)〕郊區(qū)化居住模式〔城市郊區(qū)化驅(qū)動(dòng)〕主題地產(chǎn)模式〔創(chuàng)立主題配套驅(qū)動(dòng)〕核心驅(qū)動(dòng)力新市鎮(zhèn)模式〔復(fù)合資源驅(qū)動(dòng)〕成都芙蓉古城、萬科十七英里萬科東麗湖四季花城、中安翡翠湖桃源居、奧林匹克花園、博鰲水城西安高科園區(qū)3開發(fā)模式分析每個(gè)郊區(qū)大盤工程都不會(huì)是單因素的驅(qū)動(dòng)模式，可能會(huì)是幾種因素的組合；大盤的驅(qū)動(dòng)因素是隨著其開發(fā)進(jìn)程而不斷進(jìn)化衍變的；我們這里不是要分析工程到底歸類到哪種模式，而是要分析各種驅(qū)動(dòng)因素會(huì)在工程不同的開展階段對(duì)工程產(chǎn)生的促進(jìn)作用；我們先要借此理清工程衍化開展的過程和可能對(duì)工程產(chǎn)生影響的因素。市場：郊區(qū)化置業(yè)開展較快；普通置業(yè)者對(duì)郊區(qū)置業(yè)有抗性；城市高端人群成長較快；區(qū)域：區(qū)域陌生度高；城市開展方向外延；市場認(rèn)可度不高；工程：規(guī)模超大；資源較好但不稀缺強(qiáng)勢；需要依靠自身資源體系的打造。本工程根本特征回憶：4成都芙蓉古城

——打造旅游觀光、休閑度假等完善旅游配套區(qū)位：距市中心20多公里，城市遠(yuǎn)郊，交通體系興旺；規(guī)模：占地面積680畝；定位：集居住、度假、休閑、投資于一體，融合各種中國民居建筑風(fēng)格，以成都地域文化為工程內(nèi)涵，極富傳統(tǒng)色彩；核心資源：人造人文景觀和休閑度假的居住環(huán)境。旅游地產(chǎn)模式關(guān)鍵特征：規(guī)模大小不定，但一定有自身稀缺人文、景觀資源；1城市遠(yuǎn)郊，大都市圈層邊緣化區(qū)域，區(qū)域旅游價(jià)值認(rèn)知度高；2打造極為濃郁的休閑度假氛圍，項(xiàng)目與旅游度假行為嫁接，旅游資源是項(xiàng)目的第一要素；3打造城市高尚第二居所，契合城市高端“5+2”生活模式的需求。45旅游地產(chǎn)模式特征分析適用條件：適用條件擁有強(qiáng)勢的稀缺自然、人文資源，或打造強(qiáng)勢旅游配套；良好的休閑度假氛圍，與外部的交通路網(wǎng)暢通；周邊依托城市群體有良好的休閑度假市場需求；城市中高端“5+2”生活模式發(fā)展成熟；克服遠(yuǎn)郊劣勢能力強(qiáng)，抗郊區(qū)化指數(shù)5。針對(duì)本工程：工程資缺乏強(qiáng)勢稀缺資源：原生態(tài)的平地黃河濕地景觀資源并不強(qiáng)勢，工程需要借助整個(gè)大社區(qū)景觀塑造，再造資源；本區(qū)域認(rèn)知度不高：鄭州人對(duì)此地沒有與旅游相關(guān)的區(qū)域認(rèn)知；鄭州本身缺乏休閑度假產(chǎn)品的打造：工程初期有可能一局部高端人群被工程優(yōu)質(zhì)景觀體系吸引，投資用作第二居所；有可能借助休閑度假配套的打造營造休閑度假氣氛，從而帶動(dòng)本工程高端二居。此模式在工程初期不能構(gòu)成工程主要驅(qū)動(dòng)因，但可能帶來局部為工程環(huán)境和未來升值潛力投資二居而買單的購置人群。6四季花城

——郊區(qū)化居住模式之一“被動(dòng)郊區(qū)化——白領(lǐng)一居”區(qū)位：在離主城區(qū)30分鐘車程的關(guān)外；規(guī)模：總占地面積560畝，總建筑面積53.2萬平米；背景：工程所處區(qū)域的房價(jià)與主城區(qū)房價(jià)相差2000元/平方米；關(guān)內(nèi)聚集有很多來深多年的中等收入白領(lǐng)階層需要在深圳置業(yè)安家；配套完善、高性價(jià)比、良好的社區(qū)文化和社區(qū)居住氣氛、產(chǎn)品獨(dú)特。郊區(qū)化居住模式一關(guān)鍵特征：城市郊區(qū)化主流地帶，區(qū)域未來發(fā)展看好，便捷的公交路線使項(xiàng)目與主城區(qū)關(guān)系密切，上下班車程不超過30分鐘；1通過樓盤內(nèi)部社區(qū)的營造，形成生活配套齊備，自成一體的生活體系；2項(xiàng)目所在地周圍擁有一批產(chǎn)業(yè)人群聚集，作為支撐項(xiàng)目的主體消費(fèi)群體；3項(xiàng)目與主城區(qū)相似產(chǎn)品相比存在價(jià)差，性價(jià)比高。47被動(dòng)郊區(qū)化居住模式特征分析適用條件：適用條件城市發(fā)展飽和，郊區(qū)化成主流；區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格相比城區(qū)具有較大優(yōu)勢；區(qū)域認(rèn)可較高的郊區(qū)化區(qū)域，并且擁有自成一體的完備的配套設(shè)施，具備與中心城區(qū)連接的公交系統(tǒng)；項(xiàng)目周邊存在具有消費(fèi)需求與消費(fèi)力的白領(lǐng)團(tuán)體；克服遠(yuǎn)郊劣勢能力差，抗郊區(qū)化指數(shù)2。郊區(qū)化居住模式一針對(duì)本工程：郊區(qū)置業(yè)抗性大：鄭州處于郊區(qū)化置業(yè)快速開展的起步階段，普通中等收入人群對(duì)遠(yuǎn)郊居住抗性極大，目前鄭州北區(qū)、南區(qū)近郊正承擔(dān)這一職能；本區(qū)域完全陌生，認(rèn)知度不高：且沒有與城市相連公交系統(tǒng)，即便配置通勤車輛，無車族在初期在工程區(qū)域未成熟階段來此置業(yè)的抗性大；工程啟動(dòng)階段配套不完善：必然降低這一置業(yè)群體對(duì)工程期望指數(shù)；價(jià)格差距：工程如僅以價(jià)格取勝必然無法形成整體檔次提升。此模式目前不能構(gòu)本錢工程初期階段驅(qū)動(dòng)因，但隨大盤開發(fā)的成熟，工程認(rèn)可度和區(qū)域認(rèn)知度提升，被動(dòng)郊區(qū)化人群中的中高收入者有可能來此置業(yè)，將使本工程未來產(chǎn)品向中端差異化過渡。8重慶中安翡翠湖

——郊區(qū)化居住模式之二“主動(dòng)郊區(qū)化——中高檔一居”區(qū)位：距主城區(qū)約15公里，25分鐘車程，主城區(qū)邊緣，區(qū)域價(jià)值較好；規(guī)模：總占地面積1500畝；依托背景：所處區(qū)域?yàn)橹貞c市規(guī)劃的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)及綜合開發(fā)區(qū)；資源：稀缺的生態(tài)、湖景、江景、溫泉四大優(yōu)勢；定位：1500畝溫泉水岸純別墅區(qū)；客戶：有品味、有實(shí)力且希望為下一代創(chuàng)造良好生活環(huán)境的成功人士。郊區(qū)化居住模式一關(guān)鍵特征：依托兩大要素：高收入人群的成長，區(qū)域環(huán)境資源較好；1項(xiàng)目連接主城區(qū)之間的交通路況較好；

2客戶通常來自在本地定居或工作的高資與高知階層，通過私家車與城市中心建立關(guān)系；3面對(duì)城市茁壯成長的上流階層，強(qiáng)調(diào)地塊自然景觀資源與產(chǎn)品的品味，并以構(gòu)建一種新的生活方式來提升項(xiàng)目價(jià)值。49主動(dòng)郊區(qū)化居住模式特征分析適用條件：適用條件城市人均GDP超過3000美元，高收入人群較為壯大，城市高端人群主動(dòng)郊區(qū)化已經(jīng)成為潮流；與主城區(qū)相距30—60分鐘車程內(nèi)；擁有具有競爭力的自然資源和完備的生活設(shè)施；克服遠(yuǎn)郊劣勢能力較強(qiáng)，抗郊區(qū)化指數(shù)4。針對(duì)本工程：中高端人群增長迅速，郊區(qū)化置業(yè)特征明顯：隨鄭州整體經(jīng)濟(jì)高速開展，人均GDP過3500美元，鄭州高收入人群增長迅速，鄭州中高端置業(yè)郊區(qū)化特征明顯，這從北區(qū)大量中高端低密度物業(yè)的供給和需求增長迅速就可看出；中高端人群郊區(qū)置業(yè)抗性?。罕竟こ痰绞袇^(qū)車程20分鐘左右，有車族對(duì)距離和區(qū)域陌生的抗性小，對(duì)配套的要求僅限于社區(qū)內(nèi)生活配套。區(qū)域原生態(tài)自然環(huán)境的打造和高性價(jià)比的超出鄭州整體產(chǎn)品水平的低密度產(chǎn)品將構(gòu)成對(duì)此類置業(yè)人群的最大吸引。工程區(qū)域認(rèn)知度和配套的缺乏，為降低這種遠(yuǎn)郊置業(yè)抗性，使得初期這種中高端的產(chǎn)品定位成為必然，采用主動(dòng)郊區(qū)化的“中高檔一居”可能成為主要驅(qū)動(dòng)模式；隨著后期工程和區(qū)域影響力提升，大盤開發(fā)的成熟，產(chǎn)品的衍化將向兩端多元化開展。10主題地產(chǎn)模式

——教育主題、體育主題桃源居項(xiàng)目背景：城市遠(yuǎn)郊，占地1800畝，本區(qū)域購買為主，自身配套缺乏，尤其是教育配套，依靠學(xué)校，突破區(qū)域市場、突破原有4—5萬的銷售量，實(shí)現(xiàn)一年消化15萬平，客戶主要來源項(xiàng)目所在區(qū)域市場；操作方法：60萬平米清華學(xué)校，發(fā)展商50%精力放在建設(shè)學(xué)校上；核心資源：清華試驗(yàn)學(xué)校。廣州奧林匹克花園項(xiàng)目背景：城市遠(yuǎn)郊，占地1000畝，郊區(qū)化居住成為主流，華快線建成，距市中心30分鐘，與主城區(qū)房價(jià)差2000元，全市及珠三角地區(qū)中高收入階層；核心資源：運(yùn)動(dòng)會(huì)所、奧運(yùn)村、高爾夫社區(qū)。主題地產(chǎn)模式關(guān)鍵特征：城市遠(yuǎn)郊區(qū)域，遠(yuǎn)離城市配套，自身配套缺乏；1區(qū)域價(jià)值不足以支撐郊區(qū)化進(jìn)程，本區(qū)域購買力不旺盛，需要強(qiáng)勢主題帶動(dòng)開發(fā)；2強(qiáng)勢主題與房地產(chǎn)嫁接，主題的打造成為開發(fā)中的首要工作；3項(xiàng)目規(guī)模超大，足以均衡大型主題配套打造所需分?jǐn)偝杀尽?11主題地產(chǎn)特征分析適用條件（克服遠(yuǎn)郊劣勢能力不足，抗郊區(qū)化指數(shù)3）教育主題區(qū)域認(rèn)知度不高，不足以支撐郊區(qū)化進(jìn)程；區(qū)域周邊就有足夠的置業(yè)需求支撐，教育條件較差；人們對(duì)教育重視度高，寄希望于下一代；體育主題區(qū)域整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，郊區(qū)化成為主流，有大量強(qiáng)有力的消費(fèi)客群支持；城市居住需求多樣化；項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌普遍被認(rèn)可。主題地產(chǎn)模式適用條件：針對(duì)本工程：開發(fā)商品牌影響力將影響到工程初期普通消費(fèi)者對(duì)主題配套的信心；體育主題需要強(qiáng)大品牌和社區(qū)文化的支撐，而工程初期這些都無法支撐；郊區(qū)置業(yè)抗性大：沒有與城市相連公交系統(tǒng)，普通中等收入人群對(duì)郊區(qū)化居住抗性極大，單純一種主題根本無法成為購房者郊區(qū)化置業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素；但完善的社區(qū)配套必然是工程初期的驅(qū)動(dòng)因和賣點(diǎn)。這兩種模式在工程初期不可能構(gòu)成工程核心驅(qū)動(dòng)因，有可能做為工程主要配套增加賣點(diǎn)，并隨著工程的成熟，產(chǎn)品和客戶的多元化衍變，有可能成為工程的重要發(fā)力因素。12天津萬科“東麗湖”

——陌生區(qū)域、規(guī)模超大、完善配套、“新市鎮(zhèn)”區(qū)位特點(diǎn)：老城區(qū)與濱海新區(qū)之間的城市遠(yuǎn)郊地帶；規(guī)模：占地4095畝；產(chǎn)品：中高端產(chǎn)品〔獨(dú)棟、聯(lián)排〕啟動(dòng)，后期多元化開展；配套：完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。策略：完全的市場領(lǐng)導(dǎo)者形象，強(qiáng)調(diào)其城市開展方向的區(qū)位，完善配套打造新市鎮(zhèn)的規(guī)劃理念。新市鎮(zhèn)模式關(guān)鍵特征：遠(yuǎn)離城市配套，遠(yuǎn)郊、區(qū)域陌生，自身配套極為缺乏，區(qū)域未來發(fā)展被看好；1規(guī)模超大，以城市概念打造自身完備生活、商業(yè)、娛樂、旅游配套多功能復(fù)合，完全自成一體，可獨(dú)立于城市之外，自成一體的生活體系，是城市功能的延伸，相比市區(qū)有一定資源優(yōu)勢，并且項(xiàng)目與主城區(qū)相似產(chǎn)品性價(jià)比高；2城市的生活標(biāo)準(zhǔn)，包括水、居住、設(shè)施、文化等的城市標(biāo)準(zhǔn)313新市鎮(zhèn)模式特征分析適用條件：適用條件位置偏遠(yuǎn)，但交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)；項(xiàng)目規(guī)模巨大，有一定自然資源，區(qū)域未來價(jià)值被認(rèn)可；依托發(fā)達(dá)城市群，周邊產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展能形成項(xiàng)目的消費(fèi)客群支持；自身能形成產(chǎn)業(yè)配套，創(chuàng)造本地就業(yè)機(jī)會(huì)，是城市功能的延伸；克服遠(yuǎn)郊劣勢能力強(qiáng)，抗郊區(qū)化指數(shù)5。針對(duì)本工程：工程遠(yuǎn)郊、超大規(guī)模、開展方向外延、較長的成熟期等等這性質(zhì)必然導(dǎo)致本工程未來開展必然是一個(gè)產(chǎn)品和客戶都在不斷開展衍變的過程；不同階段會(huì)有不同的主要驅(qū)動(dòng)因素，工程本身必然是一種復(fù)合資源驅(qū)動(dòng)的開發(fā)模式，這一開展特征和新市鎮(zhèn)模式類似；但工程本身規(guī)模、素質(zhì)和所依托城市都缺乏以支撐工程的新市鎮(zhèn)模式定位，但是我們可借鑒新市鎮(zhèn)模式的居住理念、產(chǎn)品開發(fā)過程和打造完備配套的開展策略。工程并不是完全的新市鎮(zhèn)模式，而是借鑒新市鎮(zhèn)模式的局部開發(fā)理念和客戶衍變規(guī)律，來形成工程自身核心競爭力，可將其定位為“新市鎮(zhèn)概念的居住社區(qū)”，在工程推廣上利用新市鎮(zhèn)概念。14開發(fā)模式分析總結(jié)

——新市鎮(zhèn)模式的居住社區(qū)旅游地產(chǎn)模式不具備強(qiáng)勢稀缺資源，不能構(gòu)成項(xiàng)目主要驅(qū)動(dòng)模式；但在項(xiàng)目前期，會(huì)有部分“高端二居”者業(yè)者被本項(xiàng)目自身景觀體系、郊區(qū)優(yōu)質(zhì)環(huán)境和投資價(jià)值所吸引，產(chǎn)生類似對(duì)休閑度假產(chǎn)品的需求。郊區(qū)化居住模式一：被動(dòng)郊區(qū)化——白領(lǐng)一居項(xiàng)目初期無法化解中等收入人群對(duì)遠(yuǎn)郊居住的抗拒；隨著項(xiàng)目區(qū)域、知名度、影響力、配套的成熟，項(xiàng)目客戶和產(chǎn)品的衍化會(huì)向中端傾斜。郊區(qū)化居住模式二：主動(dòng)郊區(qū)化——高檔一居項(xiàng)目初期主要的驅(qū)動(dòng)力因素；中高端的有車一族，對(duì)區(qū)域陌生的抗性小，將受到本項(xiàng)高品質(zhì)和高性價(jià)比吸引。主題地產(chǎn)模式不能構(gòu)成項(xiàng)目主要驅(qū)動(dòng)因素，但可作為項(xiàng)目主要配套，制造賣點(diǎn)；隨著項(xiàng)目影響力增加，后期有可能成為項(xiàng)目重要發(fā)力因素。新市鎮(zhèn)模式借鑒新市鎮(zhèn)模式的開發(fā)模式和產(chǎn)品、客戶衍變規(guī)律；打造“新市鎮(zhèn)概念的居住社區(qū)”。15工程開展隨不同驅(qū)動(dòng)因的衍變分析

——以新市鎮(zhèn)模式打造配套完善的大型居住社區(qū)工程初期