柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告(10.1.17)

柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告提綱：一、酒店業(yè)和經(jīng)濟型酒店的概念及特征3〔一〕酒店業(yè)的概念與分類3〔二〕經(jīng)濟型酒店的定義及特征8二、本工程引入經(jīng)濟型酒店的市場可行性分析11〔一〕重慶主城經(jīng)濟型酒店分布調(diào)查11〔二〕本工程周邊經(jīng)濟型酒店詳細調(diào)查211、經(jīng)濟型酒店分布222、經(jīng)濟型酒店定位及房間數(shù)233、經(jīng)濟型酒店配套244、經(jīng)濟型酒店價格265、旅客來源266、個案調(diào)研：低檔次經(jīng)濟型酒店分析之——7天快捷連鎖酒店277、個案調(diào)研：中檔次經(jīng)濟型酒店分析之——錦江之星連鎖酒店308、個案調(diào)研：高檔次經(jīng)濟型酒店分析之——Q7快捷酒店32〔三〕重慶經(jīng)濟型連鎖酒店開展趨勢40〔四〕本工程引入經(jīng)濟型酒店的市場時機點分析41〔五〕本工程引入經(jīng)濟型酒店的市場可行性結(jié)論42三、本工程引入經(jīng)濟型酒店的建設(shè)條件可行性分析43〔一〕本工程引入經(jīng)濟型酒店建設(shè)條件優(yōu)劣勢分析43〔二〕本工程引入經(jīng)濟型酒店的建設(shè)條件可行性結(jié)論44四、本工程經(jīng)濟型酒店投資回收初步測算45〔一〕本工程經(jīng)濟型酒店的投入本錢測算45〔二〕本工程經(jīng)濟型酒店的投資回收期限47五、國內(nèi)著名經(jīng)濟型酒店及選址要求48〔一〕中國知名經(jīng)濟型連鎖酒店48〔二〕酒店選址要求參考——“錦江之星”加盟選址要求48六、酒店設(shè)計具體考前須知49〔一〕客用走道49〔二〕衛(wèi)生間設(shè)計50〔三〕房間設(shè)計50七、如家快捷酒店的管理模式參考51八、酒店在房地產(chǎn)營銷籌劃當(dāng)中的思考52〔一〕酒店的收益功能和完善管理功能52〔二〕工程內(nèi)酒店與其它產(chǎn)品的組合思考53〔三〕酒店與工程推廣的思考53〔四〕酒店對銷售促進的思考54一、酒店業(yè)和經(jīng)濟型酒店的概念及特征〔一〕酒店業(yè)的概念與分類1.酒店的定義酒店〔Hotel)-來源于法語，當(dāng)時的意思是貴族在鄉(xiāng)間招待貴賓的別墅，在港澳地區(qū)及東南亞地區(qū)被稱為“酒店”，在中國被稱為酒店、飯店、賓館、旅店、旅館等。2.酒店分類1〕按酒店功能分類1.1商務(wù)型、經(jīng)濟型、旅游度假型、汽車旅館型每種酒店以星級為劃分，現(xiàn)在目前最多的酒店就是商務(wù)型酒店，旅游型酒店在中國任然處于開展階段，經(jīng)濟型酒店現(xiàn)在非常受寵，如7天，莫泰168等等都是許多人首選的經(jīng)濟型酒店，汽車旅館型主要是在國外的高速公路上出現(xiàn)得很多，中國現(xiàn)在還較少。1.2旅游度假型又衍生出以下兩種形式：分時度假酒店〔又稱獨立產(chǎn)權(quán)式酒店〕這是為了吸引賓客，盡快回收資金，酒店經(jīng)營者用“合股購置客房產(chǎn)權(quán)”的方式來讓不同的購置者每年輪流使用同一間客房。而假設(shè)某人獨立購置了一間客房，除每年自己來享受之外，平時那么由酒店方代為出租。公寓式酒店這是近年來又新推出的一種品種，在將客房原有的使用功能上增加了一個自助廚房間，便于客人自助餐飲，適合于常年租住或家庭型的客源。使酒店客房不僅作為“睡覺的地方”，而且是居住的空間。1.3商務(wù)型又衍生出以下兩種形式：國賓館是滿足政府接待功能為主的商務(wù)酒店，這是一種具有中國特色的酒店經(jīng)營方式。國際會議中心是舉辦各種大型商務(wù)會議的酒店。2〕按酒店價格分類經(jīng)濟型、中檔型、豪華型3〕按酒店建筑設(shè)備、酒店規(guī)模、效勞質(zhì)量、管理水平劃分通行的旅游酒店的等級共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。3.1五星酒店這是旅游酒店的最高等級。設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完善，除了房間設(shè)施豪華外，效勞設(shè)施齊全。各種各樣的餐廳，較大規(guī)模的宴會廳、會議廳，綜合效勞比擬齊全。是社交、會議、娛樂、購物、消遣、保健等活動中心。3.2四星酒店設(shè)備豪華，綜合效勞設(shè)施完善，效勞工程多，效勞質(zhì)量優(yōu)良，室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)，提供優(yōu)質(zhì)效勞?？腿瞬粌H能夠得到高級的物質(zhì)享受，也能得到很好的精神享受。3.3三星酒店設(shè)備齊全，不僅提供食宿，還有會議室、游藝廳、酒吧間、咖啡廳、美容室等綜合效勞設(shè)施。這種屬于中等水平的酒店因設(shè)施及效勞良好而價相對較廉價在國際上最受歡送，數(shù)量較多。3.4二星酒店設(shè)備一般，除具備客房、餐廳等根本設(shè)備外，還有賣品部、郵電、理發(fā)等綜合效勞設(shè)施，效勞質(zhì)量較好，屬于一般旅行等級。3.5一星酒店設(shè)備簡單，具備食、宿兩個最根本功能，能滿足客人最簡單的旅行需要。4〕按酒店特點分類國際型酒店、地方特色型酒店、情人酒店、招待所……3.酒店經(jīng)營模式投資和管理酒店的六種模式從投資和管理的運營角度，目前，在國內(nèi)外投資和管理星級酒店主要有六種模式：3.1模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系酒店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營、管理的方式運營酒店，也就是選擇作為單體酒店(IndependentHotel)存在這種單體酒店的經(jīng)營模式在我國最為常見，目前大量的國有酒店都采用了這種方式。模式一的優(yōu)點酒店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個方面對酒店進行嚴(yán)格的控制，如果酒店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，酒店可以獲得良好的開展，并且，這種模式可以使酒店投資者得到酒店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。模式一的缺點這種單體酒店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟，在提高品牌知名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式的酒店集團的開展，大型酒店集團憑借其強大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體酒店施加了巨大的壓力，大量單體酒店紛紛參加某個酒店集團的系統(tǒng)。在歐美等酒店業(yè)興旺的國家，單體酒店在酒店業(yè)中的比重不斷降低。3.2模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是參加一個更大的聯(lián)盟團體來獲得一些支持酒店完全由投資者來進行管理和經(jīng)營，但通過參加一個或幾個酒店聯(lián)盟獲得營銷和預(yù)訂方面的支持。這種情況在國內(nèi)比擬少見。目前國內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對酒店的運營帶來實質(zhì)性效益。國外的一些酒店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時，會選擇參加諸如世界一流酒店組織(LeadingHotelsofTheWorld)、世界小型豪華酒店組織(SmallLuxuryHotelsoftheWorldLtd.)等酒店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。模式二的優(yōu)點選擇參加酒店聯(lián)盟所支付的費用要遠遠小于參加某個特許經(jīng)營聯(lián)號系統(tǒng)，而且酒店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫毩⑿?。模式二的缺點但是由于酒店聯(lián)盟不像酒店聯(lián)號那樣給酒店全面的營銷支持，酒店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的上下成為了選擇這種模式的酒店成功與否的關(guān)鍵因素。此外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類酒店的開展會受到很大的限制。3.3模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理投資者選擇由獨立的酒店管理公司或聯(lián)號管理公司管理酒店，再參加酒店聯(lián)盟，在酒店投資者沒有酒店業(yè)管理經(jīng)驗的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理酒店成為一種較好的選擇。模式三的優(yōu)點如果投資者本身并不具備管理酒店的先進經(jīng)驗以及其它資源儲藏，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。模式三的缺點投資者必須將酒店的管理權(quán)讓渡給酒店管理公司，對酒店經(jīng)營管理的控制大大降低。而且，聘請專業(yè)的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使酒店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了酒店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴大酒店自身的影響，增強營銷能力。這種情況下可以選擇參加酒店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、常客優(yōu)惠方案、信用卡優(yōu)惠折扣等活動中吸引到更多的客源。3.4模式四：投資者自己經(jīng)營管理酒店，但是通過特許經(jīng)營等方式，參加一個更大的酒店品牌集團。酒店投資者可以成為某一個酒店聯(lián)號的特許經(jīng)營受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營管理酒店一些酒店在長期的開展過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗，對客效勞已經(jīng)到達了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了酒店客源的進一步擴大。模式四的優(yōu)點可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來說，這種酒店由于沒有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對酒店仍可以實施嚴(yán)格的控制，讓渡出去的僅僅是酒店的營銷權(quán)，所給付的也僅僅是與酒店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營費用，不會隨酒店經(jīng)營狀況的變化而變化。對于管理水平很高的酒店來說，這種模式是迅速擴大自身影響的一種有效方式。模式四的缺點酒店的未來開展，要受到品牌的限制。3.5模式五：委托管理＋特許經(jīng)營的雙重運作酒店的投資者可以通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某個酒店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和這家酒店聯(lián)號簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家酒店可以同時接受一家酒店聯(lián)號提供的兩類不同的效勞——管理效勞和品牌及相關(guān)營銷效勞目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的酒店公司既可以向酒店投資者提供酒店管理效勞，同時又可以向酒店投資者提供酒店品牌特許經(jīng)營效勞。各個不同的酒店公司所提供效勞的功能、特色、費用是各不相同的，在這種情況下，一些酒店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的酒店管理公司分別提供不同的管理效勞和品牌許可效勞。但是，一般而言，酒店的投資者在選擇酒店品牌和酒店管理公司的時候，最好能選擇同一家酒店公司。在酒店業(yè)的實踐中，投資者可以和酒店公司簽訂兩份合同，也可以和酒店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家酒店公司能提供的兩類效勞。3.6模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，酒店管理公司參股酒店，成為聯(lián)合投資者。一些酒店管理公司在和酒店業(yè)主簽訂管理合同的同時購置酒店的局部股權(quán)。模式六的優(yōu)點將管理公司和酒店捆綁到一起，防止酒店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時，酒店管理公司可以在酒店的戰(zhàn)略方案制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。雖然目前進入中國市場的國外酒店集團大都只是單純提供管理效勞，不介入酒店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同時通過參與股權(quán)投資的方式加強對被托管酒店的控制能力。〔二〕經(jīng)濟型酒店的定義及特征近幾年來，高速增長的經(jīng)濟為各大城市帶來了龐大的商務(wù)客源和大批旅游者，一種既能享受星級賓館標(biāo)準(zhǔn)、收費又不高的經(jīng)濟型酒店自然而然受到歡送。經(jīng)濟型酒店相比已開展成熟、標(biāo)準(zhǔn)化高檔酒店，帶來更多的商業(yè)時機，既包括經(jīng)濟型酒店數(shù)量、規(guī)模、檔次等涉及硬件、資金的方面，也包括產(chǎn)權(quán)、機制、經(jīng)營模式、管理效勞、行業(yè)體制等方面。由于經(jīng)濟型酒店規(guī)模及經(jīng)營相對靈活，除了常規(guī)的房地產(chǎn)工程籌劃具有參照意義，對于重慶目前的空置商業(yè)用房和因“退二進三”遺留的工業(yè)用房而言，更具有開闊思路、盤活存量的重要作用。1、經(jīng)濟型酒店的概念經(jīng)濟型酒店(BudgetHotel)是相對于傳統(tǒng)的全效勞酒店(FullServiceHotel)而存在的一種酒店業(yè)態(tài)，國外對經(jīng)濟型酒店的劃分主要以價格為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合國內(nèi)特點，我們認為，經(jīng)濟型連鎖酒店可以定義為：以群眾型觀光旅行者和中小商務(wù)旅行者為主要效勞對象，以客房為唯一或核心產(chǎn)品，以加盟或特許經(jīng)營等經(jīng)營模式為主，價格低廉〔一般在200元人民幣以下〕，效勞標(biāo)準(zhǔn)，性價比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)。2、經(jīng)濟型酒店的分類就世界范圍來看，經(jīng)濟型酒店可以劃分為三種類型：城市商務(wù)型酒店，青年旅舍，汽車旅館。3、經(jīng)濟型酒店的特征經(jīng)濟型連鎖酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經(jīng)濟開展和社會生活的產(chǎn)物，它區(qū)別于面對社會上流階層的全效勞酒店，是滿足普通旅行客人和商務(wù)客人住宿需求的產(chǎn)品設(shè)施。它的根本特征包括：產(chǎn)品的有限性經(jīng)濟型酒店緊扣酒店的核心價值——住宿，以客房產(chǎn)品為靈魂，去除了其他非必需的效勞，從而大幅度削減了本錢。一般來說，經(jīng)濟型酒店只提供客房和早餐(Bed&Breakfast)，會議、休閑娛樂等功能那么盡可能壓縮或免去，僅一些有限效勞酒店提供簡單的餐飲、健身和會議設(shè)施。高性價比與一般社會旅館不同的是，經(jīng)濟型酒店非常強調(diào)客房設(shè)施的舒適性和效勞的標(biāo)準(zhǔn)化，突出清潔衛(wèi)生、舒適方便的特點，同時價格適中。相對于高檔飯店動輒上千元的房價，經(jīng)濟型酒店的價格一般在人民幣200元以下，一些青年旅舍和汽車旅館甚至只有幾十至一百元左右。消費群體群眾化經(jīng)濟型酒店的目標(biāo)市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費旅游者和學(xué)生群體等。而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費旅客群體為主要目標(biāo)市場。加盟或特許經(jīng)營等連鎖經(jīng)營形式為主經(jīng)濟型酒店一般采取連鎖經(jīng)營的方式，以到達規(guī)模經(jīng)濟，提高品牌價值。這也是經(jīng)濟型酒店區(qū)別于其他星級酒店和社會旅館的一個明顯特征。選址注重交通便捷、商務(wù)、旅游或居住氣氛成熟該類酒店通常有以下選址特征：一是交通樞紐或交通干線站點附近，包括地鐵、輕軌、公交站點等，步行距離通常不超過10分鐘；二是商業(yè)網(wǎng)點、寫字樓集中的區(qū)域附近，或者知名旅游景點附近；三是大型居住社區(qū)或知名樓盤或附近步行距離通常不超過10分鐘。4、經(jīng)濟型酒店的開展過程經(jīng)濟型酒店在全球的開展經(jīng)歷了四個時期:萌芽與開展初期、蓬勃開展時期、品牌調(diào)整時期、重新開展時期。有觀點認為，在興旺國家，經(jīng)濟型連鎖旅館與高檔星級酒店的比例一般為7∶3。中國經(jīng)濟型酒店最初始于1996年，上海錦江集團下屬的錦江之星作為中國第一個經(jīng)濟型酒店問世。進入21世紀(jì),各種經(jīng)濟型品牌如雨后春筍般破土而出，并呈現(xiàn)如下的開展特點：中國經(jīng)濟型酒店行業(yè)成長迅速,出現(xiàn)了一些頗具影響的民族自主經(jīng)濟型酒店品牌。具有全國影響力的有：錦江集團于1996年創(chuàng)辦的錦江之星；首都友友國際酒店集團與攜程旅行效勞公司于2002年組建的如家酒店連鎖等。此外還有一些地區(qū)性經(jīng)濟酒店，如上海的莫泰168和寶隆居家、華南地區(qū)的7天、北京地區(qū)的欣燕都等。這些品牌呈現(xiàn)蓬勃的開展趨勢,在短短幾年時間里得到迅速擴張，一些地區(qū)品牌也正積極開展成為全國性品牌。國內(nèi)經(jīng)濟型酒店需求旺盛，其中北京、上海、廣州、成都等大型城市經(jīng)濟型酒店的需求非常旺盛，市場條件比擬成熟。而長三角區(qū)、珠三角區(qū)、京津地區(qū)這三個地區(qū)較高的經(jīng)濟開展水平也決定了經(jīng)濟型酒店的需求水平。所以經(jīng)濟型酒店在中國是以點面結(jié)合的格局迅速在經(jīng)濟興旺的地區(qū)開展起來。經(jīng)濟型酒店吸引了大批資本的涌入。由于經(jīng)濟型酒店的投資比擬小,而投資回報率要比同類酒店高，所以各行業(yè)的資本都紛紛看好這類工程。全球品牌和國內(nèi)品牌的競爭日益加劇，許多國際知名經(jīng)濟型酒店品牌紛紛看好中國，紛至沓來，爭奪市場份額。2005年3月，重慶“小天鵝”集團旗下連鎖酒店“天鵝之星”正式開業(yè)，標(biāo)志著重慶外鄉(xiāng)品牌經(jīng)濟型酒店開展拉開序幕。之后，全國知名經(jīng)濟型酒店巨頭“如家”、“錦江之星”也相繼落戶重慶，重慶經(jīng)濟型連鎖酒店業(yè)處于快速開展階段。二、本工程引入經(jīng)濟型酒店的市場可行性分析〔一〕重慶主城經(jīng)濟型酒店分布調(diào)查1、重慶主城經(jīng)濟型酒店分布和數(shù)量調(diào)查經(jīng)濟型酒店及兩星級酒店數(shù)量表區(qū)域數(shù)量名稱地址渝中區(qū)1漢庭快捷酒店〔重慶大坪店〕〔經(jīng)濟型〕菜園壩2重慶莫泰〔解放碑店〕〔經(jīng)濟型〕

解放碑3重慶奧體賓館〔經(jīng)濟型〕上清寺4重慶莫泰〔上清寺店〕〔經(jīng)濟型〕上清寺5如家快捷酒店〔重慶解放碑洪崖洞店〕〔經(jīng)濟型〕解放碑6重慶尚好酒店〔經(jīng)濟型〕解放碑7重賓之星連鎖酒店〔大坪店〕〔經(jīng)濟型〕大坪8重慶玉島商務(wù)酒店〔經(jīng)濟型〕上清寺9重慶金地126連鎖旅店〔奧體中心店〕〔經(jīng)濟型〕解放碑10如家七斗星酒店(重慶大坪店)〔經(jīng)濟型〕大坪11重慶斯威特時尚酒店〔經(jīng)濟型〕解放碑12重慶似家心怡酒店〔解放碑店〕〔經(jīng)濟型〕解放碑13重慶安富賓館〔經(jīng)濟型〕大坪14重慶佳豪賓館〔經(jīng)濟型〕解放碑15重慶天鵝城市酒店〔經(jīng)濟型〕解放碑16如家快捷酒店〔重慶上清寺店〕〔經(jīng)濟型〕上清寺17重慶愷瑞酒店〔公寓式〕解放碑18重慶望園連鎖渝都客?！泊笃旱辍场步?jīng)濟型〕

19重慶青少年國際公寓〔經(jīng)濟型〕少年宮20錦江之星〔重慶渝中店〕〔原鵝嶺公園店〕〔經(jīng)濟型〕鵝嶺21天連鎖酒店〔重慶大禮堂店〕〔經(jīng)濟型〕大禮堂22天連鎖酒店〔重慶上清寺店〕〔經(jīng)濟型〕上清寺23天連鎖酒店〔重慶解放碑二店〕〔經(jīng)濟型〕解放碑243重慶喜悅城市酒店兩路口九龍坡(含高新區(qū)石橋鋪)25格林豪泰〔重慶謝家灣店〕〔經(jīng)濟型〕謝家灣26重慶柏捷酒店〔經(jīng)濟型〕石橋鋪27重慶似家心怡酒店〔石橋鋪店〕〔經(jīng)濟型〕陳家坪28如家快捷酒店〔重慶石橋鋪店〕〔經(jīng)濟型〕石橋鋪29重慶似家心怡酒店〔石橋鋪店〕〔經(jīng)濟型〕石橋鋪30重慶小天鵝商務(wù)酒店〔楊家坪店〕〔經(jīng)濟型〕

楊家坪31重慶瑞天商務(wù)酒店〔經(jīng)濟型〕石橋鋪32重慶同好酒店〔經(jīng)濟型〕

石橋鋪33錦江之星〔重慶楊家坪店〕〔經(jīng)濟型〕

楊家坪34格林豪泰〔重慶渝州路店〕〔經(jīng)濟型〕石橋鋪35天連鎖酒店〔重慶石橋鋪店〕〔經(jīng)濟型〕

石橋鋪36重慶鐵馬賓館〔經(jīng)濟型〕灘子口江北37重慶大同荷泰酒店〔經(jīng)濟型〕

觀音橋38重慶博文商務(wù)酒店〔經(jīng)濟型〕觀音橋39漢庭快捷酒店〔重慶加州店〕〔經(jīng)濟型〕加洲40重慶拓展商務(wù)賓館〔經(jīng)濟型〕觀音橋41重慶百悅聚酒店〔經(jīng)濟型〕龍溪建材市場42重慶喜悅酒店〔經(jīng)濟型〕觀音橋43重慶加州客棧〔經(jīng)濟型〕加洲44重慶北岸賓館〔經(jīng)濟型〕紅旗河溝45重慶凱加賓館〔經(jīng)濟型〕觀音橋46重慶小天鵝商務(wù)酒店〔觀音橋店〕〔經(jīng)濟型〕觀音橋47重慶佳園連鎖酒店〔經(jīng)濟型〕觀音橋48重慶西都賓館〔經(jīng)濟型〕觀音橋49重慶金地126連鎖旅店〔加州店〕〔經(jīng)濟型〕加洲南岸區(qū)50重慶松藻賓館南坪花園八村51重慶盛大酒店

南坪52馬瑞卡快捷酒店連鎖〔重慶南坪威爾士店〕〔經(jīng)濟型〕南坪53如家快捷酒店〔重慶會展中心店〕〔經(jīng)濟型〕南坪54重慶速朋誼酒店〔經(jīng)濟型〕南坪55漢庭快捷酒店〔重慶南坪店〕〔經(jīng)濟型〕南坪56馬瑞卡快捷酒店連鎖〔重慶秀苑店〕〔經(jīng)濟型〕南坪57重慶伊銳賓館〔經(jīng)濟型〕南坪58重慶喜悅酒店〔經(jīng)濟型〕南坪59洛可快捷酒店〔南坪店〕〔經(jīng)濟型〕南坪60格林豪泰〔重慶西南大酒店〕〔經(jīng)濟型〕南坪渝北區(qū)61重慶米格爾大街酒店〔經(jīng)濟型〕紅錦大道567號62重慶果嶺時尚酒店〔經(jīng)濟型〕新牌坊沙坪壩63重慶天星壹號酒店〔經(jīng)濟型〕天星橋64洛可快捷酒店〔沙坪壩店〕〔經(jīng)濟型〕沙坪壩65如家七斗星商旅酒店〔重慶沙坪壩店〕〔經(jīng)濟型〕沙坪壩66重慶似家心怡酒店〔沙坪壩2店〕〔經(jīng)濟型〕

沙坪壩67重慶學(xué)林賓館〔經(jīng)濟型〕

沙坪壩68重慶金地126連鎖旅店〔沙坪壩店〕〔經(jīng)濟型〕

沙坪壩69重慶似家心怡酒店〔沙坪壩1店〕〔原銀山賓館〕〔經(jīng)濟型〕沙坪壩70重慶小天鵝商務(wù)酒店〔沙坪壩店〕〔經(jīng)濟型〕沙坪壩71天連鎖酒店〔重慶沙坪壩店〕〔經(jīng)濟型〕沙坪壩北碚區(qū)72如家快捷酒店〔重慶北碚店〕〔經(jīng)濟型〕北碚73重賓之星連鎖酒店〔北碚天奇店〕〔經(jīng)濟型〕北碚2、重慶典型經(jīng)濟型酒店經(jīng)營狀況分析2.1品牌特征全國性品牌試探，本地性品牌初創(chuàng)。重慶經(jīng)濟型酒店屬于快速開展階段，國際型連鎖品牌開始不斷入駐；國內(nèi)品牌錦江之星和如家快捷等已登陸，本地品牌也開始發(fā)力，天鵝之星、金地126和臨江客棧三家品牌開始成型。2.2成熟商務(wù)區(qū)為經(jīng)濟型連鎖酒店首選從重慶目前在營經(jīng)濟型連鎖酒店的分布狀況來看，傳統(tǒng)金融、行政中心及CBD核心的渝中區(qū)為選址首選，擁有經(jīng)濟型連鎖酒店數(shù)量比例達56%，其中如家快捷、錦江之星等全國性品牌都集中在渝中區(qū)，分別依托成熟行政中心和汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的配套需求。金地126、澤彬等本地經(jīng)濟型連鎖酒店那么選擇江北、九龍坡區(qū)等商務(wù)氣氛較為成熟的區(qū)域設(shè)點，防止競爭同時本錢得以控制。房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域南岸區(qū)和傳統(tǒng)老城區(qū)沙坪壩區(qū)經(jīng)濟型連鎖酒店那么相對缺乏。2.3注重本錢相對較低、但交通便捷的商圈邊緣經(jīng)濟型連鎖酒店重在“經(jīng)濟”兩字，78%選擇在商圈外設(shè)點，以節(jié)約本錢，同時交通便捷、配套等設(shè)施相對齊全。全國連鎖酒店如家快捷、錦江之星選擇在距離解放碑商圈車程不超過10分鐘，商務(wù)人流量較大的上清寺及鵝嶺地區(qū)。本地連鎖酒店天鵝之星因位于次級商圈江北區(qū)觀音橋商圈內(nèi)，本錢較高致使房價高于其它品牌連鎖酒店。2.4大型居住社區(qū)成為經(jīng)濟型酒店選址的熱點區(qū)域目前重慶大型居住社區(qū)開展相當(dāng)迅速，已經(jīng)形成了龍溪鎮(zhèn)、加州居住區(qū)、五黃大社區(qū)、直港大道居住區(qū)，居住社區(qū)及商業(yè)配套的開展同樣帶來大量的流動人口，為經(jīng)濟型酒店提供了商機，本地品牌金地126的選址特征就是這種類型，設(shè)點于龍溪鎮(zhèn)和加州花園附近，客房入住率到達80%，可見居住社區(qū)與經(jīng)濟型酒店的相關(guān)性是較高的。2.5規(guī)模特征重慶市經(jīng)濟型連鎖酒店無論從數(shù)量還是規(guī)模來看，遠小于東部興旺地區(qū)，本地品牌數(shù)量也較少。從房間數(shù)量而言，除錦江之星和天鵝之星房間數(shù)到達100余套，其它均為30—60套，規(guī)模較小。但從經(jīng)濟型酒店的戶型面積而言，面積較適中，同國際品牌酒店模式較為接近。3、重慶經(jīng)濟型酒店與其它旅游餐飲行業(yè)的關(guān)聯(lián)分析3.1從旅游市場看酒店的客源景氣1〕2006—2008國際和國內(nèi)旅游統(tǒng)計工程年份國際旅游人數(shù)〔萬人次〕同比增幅國內(nèi)旅游人數(shù)〔萬人次〕同比增幅2006年60.315%6787.1913.7%2007年76.226%8009.3318%2008年87.214.5%10001.1924.9%數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計公眾信息網(wǎng)2〕分析重慶2008年國際旅游人數(shù)同比2007年多出了14.5%,超過了2007年床位數(shù)幅7.92%，說明雖然經(jīng)濟形勢還未出現(xiàn)積極的明朗化，但國際旅游人數(shù)對酒店的供給客戶卻依然持續(xù)走高。重慶2008年國內(nèi)旅游人數(shù)同比2007年多出24.9%，說明經(jīng)濟實惠的酒店供給客戶還在以較快的速度增長，經(jīng)濟型酒店的“蛋糕”不斷擴大，可以預(yù)見09年經(jīng)濟型酒店的開店數(shù)量還會快速上漲。3.2從利用外資情況看酒店的客源景氣1〕利用外資數(shù)據(jù)表指標(biāo)〔單位：萬美元〕200620072008同比增幅2009第一季度2009第一季度同比增幅協(xié)議〔合同〕額112960407369283124-30.539468-63.5外商直接投資111558406799279513-31.338985-63.9外商其它投資1402570————————實際利用外資額876671220112737351.51倍55156-20.5外商直接投資695951085342729131.52倍5366-22.5外商其它投資622378——————`——數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計公眾信息網(wǎng)2〕外資客源分析通過外商投資數(shù)據(jù)同比分析，可把握酒店的外籍商務(wù)人士入駐率變化。2008年實際利用外資額比2007年同比多出1.51倍，但少于2007年的2.6倍,說明利用外資受金融危機的影響較大。受金融危機的影響，2009第一季度實際利用外資額同比增幅大幅下降20.5%，如果單純從數(shù)據(jù)推導(dǎo)外籍商務(wù)人士的數(shù)量，那么對酒店的商務(wù)客戶供給產(chǎn)生較大影響。3.3從交通客運量看酒店的客源景氣1〕2006—2008年交通客運量數(shù)據(jù)表年份2006200720082008年同比增長客運量〔萬人〕612287718787573.2213.4%鐵路138821712472.4012.5公路581797331683248.3013.5水路142113661391.651.9民航240334460.8738.0空港吞吐量旅客〔萬人〕812.381049.231126.517.4%與重慶正班通航城市〔個〕即重慶機場出港航線5865國內(nèi)5258國際〔地區(qū)〕67重慶機場飛行起降架次〔萬架次〕8.9010.51`數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計年鑒20082〕交通客運量對酒店的客源供給分析重慶2008年客運量同比增長13.4%，超過2007年床位數(shù)7.9%的增長速度。民航客運量對星級酒店的需求最直接，民航2008年同比增長38%，在四大運輸體系中增長率最高，也說明對酒店的客源供給將產(chǎn)生積極效果。鐵路和水路漲幅或降幅均較小，說明這兩種運輸方式對酒店的客戶供給變化不大。公路運輸大局部為短程運輸，13.5%的增長率對高級酒店的客源供給不會產(chǎn)生非常積極的效果；拉動酒店的需求也更多表達在經(jīng)濟型酒店上面?！捕潮竟こ讨苓吔?jīng)濟型酒店詳細調(diào)查經(jīng)對本工程周邊的走訪調(diào)查，共計五星級酒店2家、三星級酒店2家、經(jīng)濟型酒店12家。鑒于本工程是對打造經(jīng)濟型酒店的可行性做研究，我們將重點對經(jīng)濟型酒店做調(diào)查分析。1、經(jīng)濟型酒店分布序號酒店名稱酒店地址1雨林賓館九龍坡區(qū)渝州路79號2同好酒店高新區(qū)渝州路81號3瑞天商務(wù)酒店石橋鋪高新區(qū)科園一路2號4如家快捷酒店九龍坡區(qū)渝州路108號57天快捷連鎖酒店石橋鋪科園一路渝高大廈6柏捷酒店高新區(qū)石小路170號7小天鵝商務(wù)酒店九龍坡區(qū)冶金一村15棟8重慶鐵馬賓館楊家坪正街43號9鑫夢酒店九龍坡石坪橋正街10錦江之星楊家坪興勝路60號11圣杰酒店陳庹路雙山隧道口12格林豪泰快捷酒店九龍坡區(qū)謝家灣78號從經(jīng)濟型酒店分布來看，經(jīng)濟型酒店一般都選擇人口密度大，交通方便的區(qū)域，方便入住，而九龍坡區(qū)和石橋鋪是重慶西區(qū)的重要地段，人口密集且流動性大，適宜經(jīng)濟型酒店生存。本工程輻射半徑3公里內(nèi)只有圣杰酒店一家酒店，遠不能滿足這一區(qū)域?qū)?jīng)濟型酒店的需求量。2、經(jīng)濟型酒店定位及房間數(shù)酒店名稱定位客房數(shù)雨林賓館經(jīng)濟、快捷152同好酒店經(jīng)濟、快捷118瑞天商務(wù)酒店經(jīng)濟、快捷、商務(wù)90如家快捷酒店經(jīng)濟、快捷1207天快捷連鎖酒店經(jīng)濟、快捷70柏捷酒店經(jīng)濟、快捷120小天鵝商務(wù)酒店經(jīng)濟、快捷60重慶鐵馬賓館經(jīng)濟、商務(wù)106鑫夢酒店經(jīng)濟、快捷、休閑81錦江之星商務(wù)、經(jīng)濟104圣杰酒店精品商務(wù)61格林豪泰快捷酒店經(jīng)濟、快捷112從對經(jīng)濟型酒店的調(diào)查來看，經(jīng)濟型酒店的定位都是以廉價為主，兼顧舒適性;一般情況下經(jīng)濟型酒店的房間數(shù)是根據(jù)所選地點來定的，房間數(shù)一般為80-100間為主，房間過少不能滿足客源的需要，而房間數(shù)過多那么擔(dān)憂房間空置率，前期投入本錢大。3、經(jīng)濟型酒店配套酒店名稱配套效勞雨林賓館茶室、棋牌室、按摩屋、中餐廳、會議室、票務(wù)效勞房間配備空調(diào)、數(shù)字電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、保險柜同好酒店茶餐廳、洗衣效勞、叫醒效勞、商務(wù)中心、會議室、桑拿、ATM取款機房間配備空調(diào)、電視、、實木家具、淋浴房瑞天商務(wù)酒店商務(wù)中心房間配備空調(diào)、電視、長途、淋浴房如家快捷酒店會議室、健身房、KTV房間配備寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)視、中央空調(diào)、保險柜、直撥7天快捷連鎖酒店票務(wù)中心房間配備寬帶網(wǎng)絡(luò)、掛式空調(diào)、淋浴房柏捷酒店商務(wù)中心、茶樓房間配備電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)浴小天鵝商務(wù)酒店商務(wù)中心、茶樓房間配備電視、空調(diào)、淋浴房重慶鐵馬賓館中餐廳、會議室、停車場、票務(wù)中心、棋牌室房間配備中央空調(diào)、長途、寫字臺、淋浴房鑫夢酒店商務(wù)中心、保險箱房間配備電腦房、機麻、圓床、寬帶網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)錦江之星紅外線防盜、環(huán)保檢測、茶餐廳房間配備書寫功能、寬帶網(wǎng)絡(luò)、整體衛(wèi)浴圣杰酒店KTV、中餐、西餐、浴足、咖啡廳、茶室、棋牌室房間配備中央空調(diào)、淋浴房、寫字臺、迷你吧臺、小冰箱格林豪泰快捷酒店餐廳、酒吧、商務(wù)中心房間配備電視、空調(diào)經(jīng)濟型酒店對于配套無硬性要求，但根據(jù)場地條件可適當(dāng)增加配套效勞，以提高居住舒適性和便利性，便于提高居住率。離本工程最近的圣杰酒店因場地大，便于設(shè)置較多的酒店配套效勞，為客戶提供了更多的便捷。4、經(jīng)濟型酒店價格酒店名稱單間〔掛牌/協(xié)議〕標(biāo)間〔掛牌/協(xié)議〕套房〔掛牌/協(xié)議〕入住率雨林賓館288元/268元138元/128元——50%同好酒店129元/119元129元/119元149元/139元80%瑞天商務(wù)酒店168元/136元178元/136元268元/168元50%如家快捷酒店139元/132元159元/151元159元/151元70%柏捷酒店——138元/108元——40%小天鵝商務(wù)酒店118元158元268元30%鑫夢酒店100元/90元118元/108元198元/188元50%錦江之星159元/149元159元/149元189元/179元60%格林豪泰快捷酒店139元/128元139元/128元——40%圣杰酒店標(biāo)準(zhǔn)間418、套房588元、單間458元、情侶間520元，協(xié)議價可以5.5折50%7天快捷連鎖酒店經(jīng)濟房99、大床房129、商務(wù)大床13950%經(jīng)濟型酒店主打就是經(jīng)濟，符合群眾消費的定價是經(jīng)濟型酒店的關(guān)鍵，經(jīng)濟型酒店的價位一般在100-160元左右，且配套齊全、效勞熱忱。作為全國連鎖的經(jīng)濟型酒店品牌更容易為旅客接受。注：以上所調(diào)查的經(jīng)濟型酒店均配備免費停車場。5、旅客來源經(jīng)濟型酒店的客源主要是針對各地來渝的銷售人員以及游客為主，本地客戶主要以散客為主。帶有會議室的經(jīng)濟型酒店主打會議牌，接待會議團隊比擬多。6、個案調(diào)研：低檔次經(jīng)濟型酒店分析之——7天快捷連鎖酒店通過對經(jīng)濟型酒店的調(diào)查，我們將經(jīng)濟型酒店的價格區(qū)間做出分類：序號低檔次經(jīng)濟型酒店價格區(qū)間100-130元/間/天1中檔次經(jīng)濟型酒店價格區(qū)間130-170元/間/天2高檔次經(jīng)濟型酒店價格區(qū)間180元/間/天以上〔1〕外部調(diào)查7天快捷連鎖酒店一般選擇鬧市地段開設(shè)，其前臺一般利用其電梯前室，以便方便旅客入住。在條件允許的情況下，7天快捷酒店一般會將建筑外立面做統(tǒng)一處理，以提高酒店昭示性。7天快捷酒店的前臺接待一般都比擬小，主要是因為其選擇位置一般靠近電梯口，方便接待和旅客出入?！?〕單人間配置簡單，走平民化路線配置簡單，走平民化路線〔3〕標(biāo)準(zhǔn)間〔4〕特價房7天快捷酒店主要是以旅游類散客為主，走低價優(yōu)質(zhì)路線，全國連鎖，且開通網(wǎng)絡(luò)、WAP訂房效勞，方便、快捷。7、個案調(diào)研：中檔次經(jīng)濟型酒店分析之——錦江之星連鎖酒店〔1〕前臺接待〔2〕星連星茶餐廳〔3〕客房調(diào)查客房裝修風(fēng)格簡約，顏色搭配溫馨，總體風(fēng)格簡潔、溫馨?！?〕酒店配備星連心茶餐廳免費寬帶上網(wǎng)免費停車位會議室有線電視無煙房間訂票效勞打印復(fù)印貴重物品保存行李存放物品租用小商品出售錦江之星快捷酒店主要以商務(wù)類旅客為主，全國連鎖，目前重慶營業(yè)2家，配套齊全，效勞優(yōu)質(zhì)，屬中檔消費。8、個案調(diào)研：高檔次經(jīng)濟型酒店分析之——Q7快捷酒店〔1〕走廊整體過道整體鋪設(shè)地毯，房間編號采用發(fā)光字處理，提升檔次。一定距離內(nèi)放置一盆綠色植物，墻上掛裝飾畫，注重細節(jié)處理?！?〕標(biāo)準(zhǔn)間實景圖〔3〕衛(wèi)生間實景圖〔4〕細節(jié)展示煙灰缸書桌煙灰缸書桌睡衣和衣柜裝飾植物睡衣和衣柜裝飾植物玻璃隔斷衛(wèi)生間，提升品質(zhì)電視采用壁掛式，節(jié)約空間玻璃隔斷衛(wèi)生間，提升品質(zhì)電視采用壁掛式，節(jié)約空間〔5〕特色房〔6〕單人間調(diào)查大尺寸液晶電視機麻大尺寸液晶電視機麻娛樂室娛樂室7酒店裝修檔次高，在彰顯個性與時尚之余，又不失穩(wěn)重、深邃的商業(yè)氣息。配套豐富，擁有會議室、茶樓、KTV等?！踩持貞c經(jīng)濟型連鎖酒店開展趨勢1、國際品牌進入，經(jīng)濟型酒店市場品質(zhì)整體上升，產(chǎn)業(yè)開展加快連鎖經(jīng)營是世界酒店開展的主要趨勢，一批國際及國內(nèi)品牌也登陸重慶，如法國宜必思酒店入駐高新二郎片區(qū)，美國速8、速朋誼等；全球品牌連鎖的加盟將對我市經(jīng)濟型酒店業(yè)的品質(zhì)升級、管理和營銷模式進步、產(chǎn)業(yè)開展加快等起到較大的促進作用。2、市場總體擴容，主城區(qū)域競爭格局擴散目前經(jīng)濟型連鎖酒店主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，在產(chǎn)業(yè)趨好的情況下，各品牌連鎖酒店均有擴張策略，天鵝之星已設(shè)立3個分店、金地126設(shè)立2-3個分店，形成遍地開花、競爭格局擴散的局面。3、依托的產(chǎn)業(yè)資源更為多元從錦江之星選址鵝嶺汽車貿(mào)易一條街可以看出，汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶來的商務(wù)人群是其主要的消費群體，可見具有流動人群的產(chǎn)業(yè)能夠為經(jīng)濟型酒店帶來商機，商貿(mào)、旅游、教育、會展等產(chǎn)業(yè)均屬于這類產(chǎn)業(yè)，由此可以預(yù)見，具有古鎮(zhèn)旅游、紅色旅游資源和教育產(chǎn)業(yè)資源的沙坪壩，具有綠色旅游資源、會展產(chǎn)業(yè)資源的南岸區(qū)等，都將是未來經(jīng)濟型連鎖酒店開展的熱點區(qū)域。隨著重慶逐步開展成為長江上游經(jīng)濟中心城市，將吸引和聚集西部及全國的商貿(mào)、旅游人群，經(jīng)濟型酒店業(yè)依托的產(chǎn)業(yè)資源將更為多元化。4、品牌與性價比的差異化競爭愈演愈烈經(jīng)濟型連鎖酒店業(yè)的開展和高性價比必然對其它酒店業(yè)產(chǎn)生沖擊，尤其是三星級酒店市場受到的影響較大，目前重慶三星級酒店房價通常為180-220元/天，經(jīng)濟型酒店標(biāo)間房價集中在100-160元/天，房間內(nèi)部配置逐漸趨向于三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，可替代性特征明顯，可以預(yù)計今后兩者間的競爭將趨向于表達綜合實力的品牌化競爭。從經(jīng)濟型酒店業(yè)內(nèi)部競爭來看，國際品牌連鎖酒店的入駐，帶來更先進的管理和營銷方式，品牌升級和特色化。提高性價比將是本地品牌立足市場的必要手段。5、重慶經(jīng)濟型酒店的其它特點在本地經(jīng)濟型酒店中，均采取與其它企業(yè)共用一棟樓的形式，如7天快捷連鎖位于晉榆·彩園大廈裙樓，樓下為富安百貨。知名星級品牌為背景的經(jīng)濟型酒店單店房間數(shù)均在100間以上，其它品牌房間數(shù)一般不超過65間。國內(nèi)品牌標(biāo)準(zhǔn)間套內(nèi)面積集中在30-40平方米，舒適度相對較高。經(jīng)濟型酒店越來越注重其消費者居住的舒適性，大多數(shù)房間面積與星級酒店大致一樣，使其更加舒適，從而提高了自身的競爭能力。多種功能套房的推出，不僅提高了自身產(chǎn)品的檔次，還擴大了其目標(biāo)客戶群。普通標(biāo)間價格集中在100-160元/天，價格有較大開展空間?！菜摹潮竟こ桃虢?jīng)濟型酒店的市場時機點分析1、酒店的市場大環(huán)境具有可行性〔1〕重慶地產(chǎn)開發(fā)商越來越青睞于酒店工程投資酒店成為開發(fā)商的投資熱點，大型的商業(yè)地產(chǎn)工程喜歡引進星級酒店提升工程的商業(yè)價值，既降低工程的投資風(fēng)險，也為工程的后期銷售、招商作鋪墊?！?〕本工程周邊半徑3公里內(nèi)無經(jīng)濟型酒店，區(qū)域競爭小?！?〕九龍園區(qū)的成熟開展將為酒店業(yè)注入活力本工程依托工程周邊眾多的專業(yè)市場，如綠云石都、恒勝鋼鐵市場、恒冠鋼鐵市場、隆鑫鋼鐵市場，新世紀(jì)石材市場、金科五金機電城、摩配市場等等，來往的客商將為經(jīng)濟型酒店帶來豐厚的客戶資源。2、酒店周邊的空缺，酒店具有可行性半徑3公里內(nèi)無經(jīng)濟型酒店半徑3公里內(nèi)無經(jīng)濟型酒店本工程周邊3公里范圍內(nèi)多家大型企業(yè)：恒勝集團、格力廠、福星集團、經(jīng)營鋼鐵生意的商家。調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)來訪人員因為在周邊范圍內(nèi)無酒店接待大多安排在二郎的宜必思酒店入住，如在半徑范圍內(nèi)有酒店能滿足企業(yè)接待需求的話，以上企業(yè)更傾向于就近入住，所以區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型酒店的需求較大?！参濉潮竟こ桃虢?jīng)濟型酒店的市場可行性結(jié)論本工程周邊專業(yè)市場眾多，商賈云集，且無經(jīng)濟型酒店來支撐龐大的客戶資源，不能滿足對于經(jīng)濟型酒店的需求；而本工程地理位置優(yōu)越，且裙樓本身設(shè)計適宜做經(jīng)濟型酒店，通過市場調(diào)查和市場時機點分析來看，本工程適宜引入經(jīng)濟型酒店。]三、本工程引入經(jīng)濟型酒店的建設(shè)條件可行性分析〔一〕本工程引入經(jīng)濟型酒店建設(shè)條件SWOT分析1、優(yōu)勢分析本工程所在區(qū)域是新興的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，新九龍園區(qū)行政中心；歷經(jīng)6年開展，周邊大盤云集，已逐漸形成“區(qū)域性大住區(qū)”，區(qū)域形象品質(zhì)較高，更是重慶地區(qū)新興的第三生態(tài)居住區(qū)；工程周邊世界500強企業(yè)、國內(nèi)500強企業(yè)眾多，如沃爾瑪、雅馬哈、百得，世界知名企業(yè)ABB、佳通輪胎、椿中島、太陽集團等，建設(shè)集團、隆鑫集團、五糧液普什集團等；工程位于楊家坪、高新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)，四大核心區(qū)域環(huán)抱中，緊鄰陳家坪交通樞紐站，周邊廠房眾多，外來人口、商務(wù)人士眾多；工程周邊根底設(shè)施修建完善，道路綠化品質(zhì)較高，周邊配套成熟。區(qū)域內(nèi)擁有48家大中型特色餐飲、6家中型超市、32家社區(qū)便利店等商業(yè)配套；工程臨近BRT及客車總站，輕軌5號線，擁有15條公交線路通達主城，44米以上主干道占60%以上，二郎立交；高九路等城市捷運交通網(wǎng)絡(luò)興旺。2、劣勢分析工程本身建筑規(guī)模不大，無法實現(xiàn)豐富的酒店配套設(shè)施的設(shè)置，因此不利于工程打造品質(zhì)感較高的酒店；工程地處非鬧市區(qū)，前期酒店上客量有限?！捕潮竟こ桃虢?jīng)濟型酒店的建設(shè)條件可行性結(jié)論1、工程集區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、客源優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、配套優(yōu)勢為一體，實施以中端客房為主，商務(wù)會議、餐飲經(jīng)營、休閑娛樂經(jīng)營工程為輔的經(jīng)營政策。2、工程輻射直徑5公里的區(qū)域，潛在消費群體明顯；外地商務(wù)人士、高科技企業(yè)、政府機關(guān)單位密集，商務(wù)會議客源豐富，從而保障工程的穩(wěn)定收益。3、從以上分析可得出，本工程引入經(jīng)濟型酒店的建設(shè)條件可行。本工程現(xiàn)狀：四、本工程經(jīng)濟型酒店投資回收初步測算〔一〕本工程經(jīng)濟型酒店的投入本錢測算注：酒店前期本錢主要包括有：土地本錢、建安本錢、裝修本錢、設(shè)施本錢；其中土地本錢，暫按本工程當(dāng)前地段的樓面地價600元/m2。其中建安本錢，暫按當(dāng)前市場通行本錢1200元/m2。1、技術(shù)指標(biāo)本工程地上單層面積按712.75㎡-837.55㎡計算，酒店的單層面積按平均值775㎡計算，那么本工程酒店為4層，那么總建筑面積為：3100㎡2、內(nèi)部裝修本錢〔含房間內(nèi)部家具和設(shè)備等的采購〕內(nèi)部裝修按建筑面積1000元/m2計算，那么酒店內(nèi)部裝修本錢為：3100㎡×1000元/m2=310萬3、土地本錢3100㎡×600元/m2=186萬4、建安本錢〔含外裝本錢〕3100㎡×1200元/m2=372萬5、酒店開業(yè)前的采購本錢〔僅供參考〕采購序號工程名稱價額總計〔單位：元〕1前臺、禮賓、訂房80002洗衣房用品200003管理辦公室30004制服40005總機/效勞中心50006電腦系統(tǒng)50007員工餐廳/更衣室設(shè)備300008保安設(shè)備40009工程設(shè)備及工具8000010室內(nèi)植物6000011印刷品設(shè)計，印刷1000012閉路8000013廚房用具3100014管事部設(shè)備24000015酒店用標(biāo)志，指示牌49700016財務(wù)部用品12900017員工其它保障費用80000總計78.9萬元6、經(jīng)濟型酒店投入的總本錢1內(nèi)部裝修本錢310萬2土地本錢186萬3建安本錢372萬4采購本錢78.9萬元合計946.9萬元7、酒店內(nèi)部房間的裝修和設(shè)備配套臥房裝修入戶門地毯天棚墻紙〔涂料〕開關(guān)和電線吸頂燈書桌燈床頭燈掛畫窗和窗簾書桌書桌椅電視桌休閑椅休閑桌衣柜臥房配套寬帶網(wǎng)絡(luò)液晶電視空調(diào)床床上用品開水壺其它用品衛(wèi)生間鋁吊頂墻〔磚〕地〔磚〕鏡淋浴〔整套〕馬桶洗臉盆水管線電線和開關(guān)毛巾架浴巾架〔二〕本工程經(jīng)濟型酒店的投資回收期限1、本工程經(jīng)濟型酒店收入測算我司根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟型酒店的通常需求，對酒店平面進行初步劃分，得出每層樓16間的規(guī)模，按4層計算，那么共有64間。如下列圖所示：本工程的酒店房間收益，按當(dāng)前市場上通行的標(biāo)間收益，再結(jié)合謹慎原那么，以100元/間/天計算。入住率，當(dāng)前市場的入住率普遍均在65%－70%，本工程按謹慎原那么，以60%的入住率計算。2、本工程經(jīng)濟型酒店的投資回收期限每天收益64間×100元/間×60%入住率=3840元每月收益3840元×30天=11.52萬元每年收益每月11.52萬元×12個月＝138.24萬回收年限946.9萬元÷138.24萬=6.8年五、國內(nèi)著名經(jīng)濟型酒店及選址要求〔一〕中國知名經(jīng)濟型連鎖酒店錦江之星、如家酒店連鎖、莫泰168、中州快捷、中江之旅、新宇之星速8、城市之家、揚子江飯店、7天連鎖酒店?！捕尘频赀x址要求參考——“錦江之星”加盟選址要求1、地理位置和交通條件靠近如機場、工業(yè)區(qū)、物貿(mào)中心、展覽中心、商務(wù)中心、大型游樂場等的區(qū)域。鄰近主要公路〔或高速公路〕的交叉道口，交通樞紐，市郊結(jié)合部、火車站、汽車終點站、大型停車場、商業(yè)網(wǎng)點等。以展覽、商務(wù)、商業(yè)、車站等中心為最正確。交通便利，能直達機場、車站、港口或經(jīng)濟文化中心；2.市場條件所在地有良好的經(jīng)濟文化開展前景，投資和經(jīng)營環(huán)境適合于賓旅館行業(yè)；周邊有較大的車流量、人流量；附近有較多的企事業(yè)單位；3.建筑、改造條件3.1利用舊廠房、舊旅館進行改造建筑物為長方體，建筑面積在4500平方米～6000平方米的范圍內(nèi)，或可以建造的容積率在此范圍內(nèi)?！矊挾然蜻M深以16米左右為最正確?！辰ㄖ锝Y(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，允許進行改造。周邊有一定的空地，有盤旋的余地，出路通暢并可停車。水、電、煤氣、排污、通訊等設(shè)施到位。3.2小塊空地建造三通一平，市政配套到位，到紅線。占地面積2000―4000㎡左右，視地理位置與價位而定。六、酒店設(shè)計具體考前須知〔一〕客用走道1、客用走道尺寸不少于1.5米，走道間的門應(yīng)防止對視；客房的走道最好給客人營造一種安靜平安的氣氛。走道的門可以凹入墻面，凹入的地方可以使客人開門駐留時而不影響其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在450㎝左右，太深了，假設(shè)有客人出門時，恰好別的客人由門前經(jīng)過時反而會受到驚嚇，而失去平安感；客用走道燈光燈光既不可太明亮，也不能昏暗，要柔和并且沒有眩光。可以考慮采用壁光或墻邊光反射照明。在門的上方最好設(shè)計一個開門燈，而使客人感覺效勞的周到。3、客用走道裝飾客房走道地面、墻面的材料要選擇耐臟耐用的地毯；墻邊的踢腳板可以適當(dāng)?shù)刈龈咭恍?，可以做?00㎝高度左右；天花板不宜做得太復(fù)雜，空高一般不要高于2.6m、低于2.1m?？头咳肟陂T上的貓眼不宜太高，也要考慮身材不高和未成年人的使用因素?！捕承l(wèi)生間設(shè)計1、衛(wèi)生間吊頂建議使用鋁板或其它外表防銹防水的金屬材料，但不要使用600×600或300×300的暗龍骨鋁板天花，因為設(shè)備維修時其會因為人為拆裝而變形；2、衛(wèi)生間其它選用抽水力大的靜音的馬捅，淋浴的設(shè)施不要選用太復(fù)雜的，而要選用客人常用的和易于操作的設(shè)備；水龍頭的水沖力不要太大，要選用輕柔出水、出水面較寬的水龍頭，有時，水流太猛，會濺到客人的褲子上，而造成一時的不便和不悅；

衛(wèi)生間的門及門套離地200㎝左右的地方要做防水設(shè)計，可以設(shè)計為石材或砂鋼飾面等；〔三〕房間設(shè)計1、房間尺度空間床離衛(wèi)生間的門起碼不得小于200㎝，因為效勞員需要一定的操作空間2、房間布線電腦上網(wǎng)線路的布置要考慮周到，其插座的位置不要離寫字臺太遠，拖得太長的連接線也顯得不是那么雅觀。3、房間的數(shù)量70—150間房為一檔次；150—300間房為一檔次；300以上房間為一檔次4、房間的面積計算方法為：除衛(wèi)生間、通道外的面積，為星級確認的標(biāo)準(zhǔn)面積5、客房空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)夏季溫度：20—26度

濕度：<65%冬季溫度：18—23度

濕度：>45%6、客房地面材料以地毯為主、也可選用石材、木材、地板磚等。7、客房家俱衣柜尺寸——寬55厘米、65厘米〔凈尺寸不小于50厘米〕?！菜摹?、電梯數(shù)量電梯和客房的配比為：70：1〔五〕、樓層層高樓層上下：2.7米——3.0米七、如家快捷酒店的管理模式參考許多酒店自己缺乏足夠管理經(jīng)驗，品牌知名度也不夠高，最好的方式就是選擇和其它知名的酒店管理公司進行合作。可以實行品牌的合作〔如特許經(jīng)營〕，也可以單純引進管理，以如家快捷酒店作為案例分析如下：1、品牌管理執(zhí)行統(tǒng)一的品牌形象、經(jīng)營模式、質(zhì)量控制和效勞標(biāo)準(zhǔn)，在全國范圍內(nèi)規(guī)劃開展如家直營店、特許經(jīng)營店、管理店和市場聯(lián)盟店四種分店。直營店由如家酒店連鎖自己投資，自己經(jīng)營管理的經(jīng)濟型連鎖酒店；特許經(jīng)營店獲得如家酒店連鎖的特許，使用如家酒店連鎖品牌、商標(biāo)、業(yè)務(wù)模式的經(jīng)濟型酒店；管理店使用自有品牌，委托如家酒店連鎖集團進行管理；市場聯(lián)盟店一種更為松散的合作模式，加盟店借助如家酒店連鎖集團的市場營銷網(wǎng)絡(luò)、品牌形象來提升自己的效益。2、如家酒店連鎖為加盟酒店提供的效勞為入網(wǎng)酒店提供統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)手冊，以確保品牌形象。每年假設(shè)干次對各酒店進行質(zhì)量檢查，以促進酒店質(zhì)量的提高。設(shè)有"如家"培訓(xùn)中心，培訓(xùn)講師具有豐富的酒店管理從業(yè)經(jīng)驗，每年將會根據(jù)酒店需要提供培訓(xùn)。提供酒店的建造和裝修改造設(shè)計效勞，包括外觀、大堂、房間等。提供整套的市場營銷支持效勞系統(tǒng)。入網(wǎng)酒店可以以最優(yōu)惠的集團采購價格購置高質(zhì)量的酒店用品?！叭缂摇笨偛繛楦魅刖W(wǎng)酒店提供一套完整的酒店管理系統(tǒng)〔PMS〕。為提高和持續(xù)品牌的影響力，加強消費者對品牌的忠誠度，"如家"每年投入收入的固定比例自建推廣媒體和在各種視聽媒介做廣告和專欄。八、酒店在房地產(chǎn)營銷籌劃當(dāng)中的思考〔一〕酒店的收益功能和完善管理功能1、工程收益的重要手段酒店的投資特點是投入資金大，回收時間長，但酒店的利潤較高；如開發(fā)商對現(xiàn)金流的回收要求不高，在市場上有酒店開發(fā)的時機時，規(guī)劃布局就可適當(dāng)考慮酒店產(chǎn)品。隨著房地產(chǎn)競爭的越發(fā)劇烈，住宅的利潤在不斷下降；商業(yè)特別是酒店，已成開發(fā)商利潤獲取的重要來源。2、工程形象的重要樹立如某工程設(shè)置了酒店，那么該工程在營銷上就有兩張牌可打：其一：酒店式社區(qū)和酒店式管理的完善效勞；如工程在新開發(fā)區(qū)，酒店式的物業(yè)管理對工程的配套支持作用會更大；其二：由于有酒店，該工程就會因酒店產(chǎn)品而拔高了工程形象，從而為客戶帶來尊貴感?！捕彻こ虄?nèi)酒店與其它產(chǎn)品的組合思考1、酒店與工程整個產(chǎn)品檔次定位成正比酒店出現(xiàn)在商住工程中，如產(chǎn)品的定位是中端或中低端定位，那么該酒店可能就會是經(jīng)濟型酒店或三星以下的酒店。如產(chǎn)品的整體定位為高端或中高端定位，那么酒店就可能是三星以上，四星或五星級酒店。當(dāng)然，酒店的星級確立最終還需要當(dāng)?shù)厥袌鲇惺裁礃拥男枨蟆?、酒店與酒店式公寓的配合通常來說，有酒店設(shè)置，那么酒店式公寓的設(shè)置可能性就很大，其