楊凌園林式老年公寓可行性報告

楊凌園林式老年公寓可行性報告西安大宇裝飾工程二0一六年十月目錄一、工程提出的依據3二、老年住公寓目標客戶需求及應對分析13三、老年公寓選址〔地塊〕應具備的根本條件17四、社區(qū)規(guī)劃18五、工程風險分析躲避與控制措施24六、投資估算及資金籌措26七、結論33一、工程提出的依據政策依據財政部國家稅務總局〈關于對老年效勞機構有關稅收政策問題的通知〉財稅[2000]97號:///zhengwuxinxi/caizhengwengao/caizhengbuwengao2001/caizhengbuwengao20011/200805/t20080519_21296.html《民政部關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見》〔民發(fā)〔2005〕170號〕:///article/zcwj/200711/20071100003615.shtml《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和開展改革委等部門關于加快開展養(yǎng)老效勞業(yè)意見的通知》〔國辦發(fā)〔2006〕6號〕://gov/zhengce/content/2008-03/28/content_6372.htm《國務院關于加快開展效勞業(yè)的假設干意見》國發(fā)〔2007〕7號://gov/zhengce/content/2008-03/28/content_4022.htm《陜西省人民政府辦公廳轉發(fā)省老齡委等部門關于加快開展養(yǎng)老效勞業(yè)意見的通知》〔陜政辦發(fā)〔2009〕110號〕:///lmzz/gb/sxszfgb/200918/201104/t20110413_651038.html?classid=443陜西省民政廳關于印發(fā)《陜西省社會養(yǎng)老效勞機構管理暫行方法》、《陜西省社會養(yǎng)老效勞機構效勞質量根本標準》、《陜西省社會福利機構等級評定方法》的通知〔陜民辦發(fā)〔2011〕111號〕:///article/tzgg/201110/20111000185728.shtml《陜西省人民政府辦公廳關于印發(fā)社會養(yǎng)老效勞體系建設規(guī)劃〔2011—2015年〕的通知》陜政辦發(fā)〔2012〕57號:///0/104/9247.htm《陜西省物價局關于利用價格桿杠鼓勵和引導民間投資開展的實施意見》〔陜價綜發(fā)〔2012〕102號〕《國務院關于加快開展養(yǎng)老效勞業(yè)的假設干意見》〔國發(fā)〔2013〕35號〕://gov/zhengce/content/2013-09/13/content_7213.htm《楊凌示范區(qū)管委會關于進一步加快開展養(yǎng)老效勞業(yè)的實施意見》楊管發(fā)〔2013〕18號:///gfwj/ygf/xxgk5372.htm《陜西省人民政府關于加快開展養(yǎng)老效勞業(yè)的意見》陜政發(fā)〔2014〕21號:///0/103/10493.htm《國務院辦公廳轉發(fā)衛(wèi)生計生委等部門關于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老效勞相結合指導意見的通知》國辦發(fā)〔2015〕84號://gov/zhengce/content/2015-11/20/content_10328.htm《陜西省人民政府辦公廳關于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老效勞相結合實施意見》陜政辦發(fā)〔2016〕63號:///0/104/11590.htm《中華人民共和國土地管理法》養(yǎng)老效勞〔養(yǎng)老院〕政策解析稅費優(yōu)惠各類養(yǎng)老效勞機構。對各類養(yǎng)老效勞機構提供的育養(yǎng)效勞免征營業(yè)稅、按規(guī)定減免殘疾人就業(yè)保障金，提供的養(yǎng)老效勞適當減免行政事業(yè)性收費；用電、用水、用氣按居民生活類價格執(zhí)行，并免收相應配套費；免收餐飲許可、衛(wèi)生許可和衛(wèi)生監(jiān)測費；優(yōu)惠或減免初次安裝固定收取的一次性費用；優(yōu)惠或減免收取通信費〔國內固定〕。非營利性養(yǎng)老效勞機構。對非營利性養(yǎng)老效勞機構自用的房產、土地免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；經財稅部門認定后，對其符合稅法規(guī)定條件的非營利性收入免征企業(yè)所得稅。營利性養(yǎng)老效勞機構。對營利性養(yǎng)老效勞機構建設減半征收前述建設非營利性養(yǎng)老效勞機構的有關行政事業(yè)性收費。享受國家和省、市扶持開展效勞業(yè)的相關稅費優(yōu)惠政策。財政投入與保障給予城鄉(xiāng)社區(qū)居家養(yǎng)老效勞中心〔站〕運營補貼。當地政府對已建成的城市社區(qū)居家養(yǎng)老效勞中心〔站〕，給予每個每年不低于20000元的運營補貼；對農村社區(qū)居家養(yǎng)老效勞中心〔站〕給予每個每年不低于5000元的運營補貼。給予非營利性民辦養(yǎng)老效勞機構一次性開辦補助和床位運營補貼。一次性開辦補助為：用房屬自建、且核定床位50張及以上的，每張床位一次性補助10000元；用房屬租房〔租用期限5年以上〕、且核定床位50張及以上的，每張床位補助5000元，分5年撥付。設立護理型養(yǎng)老機構財政獎補資金。從2015年到2020年，市本級根據財力情況設立獎補資金，重點扶持護理型養(yǎng)老機構。主要用于重點工程一次性獎勵，新增護理型床位補助，收住本市戶籍失能、半失能老年人運營資助，從業(yè)人員培訓獎勵，護理型養(yǎng)老機構工程建設貸款貼息補助等。各縣〔市、區(qū)〕根據當地經濟社會開展水平，設立相應獎補資金扶持養(yǎng)老機構開展。提高養(yǎng)老護理員待遇。建立養(yǎng)老護理員最低工資保障制度。實施護理員特殊崗位補貼制度，對民辦養(yǎng)老機構中取得《養(yǎng)老護理員職業(yè)資格證書》并從事養(yǎng)老護理崗位的從業(yè)人員,按照技師、高級、中級、初級不同等級，分別給予每人每月200元、150元、100元、50元的補貼；通過職業(yè)技能鑒定，取得國家養(yǎng)老護理資格技師、高級、中級、初級等級證書，在民辦養(yǎng)老機構從業(yè)一年并從事養(yǎng)老護理崗位的從業(yè)人員，分別給予每人一次性4000、3000元、2000元、1000元補貼。注：上述政策根據《陜西省人民政府關于加快開展養(yǎng)老效勞業(yè)的實施意見》以及《西安市人民政府關于加快開展養(yǎng)老效勞業(yè)的實施意見》老年公寓市場機遇我國已進入老齡化社會階段按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口?！袄夏旯ⅰ笔袌鰸摿薮?000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業(yè)，尤其是老年住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉移受傳統(tǒng)觀念的影響〔他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地〕，國內老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。家庭因素催生老年住宅的產生和開展自我國七十年代中期實行方案生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存開展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重缺乏，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老效勞機構。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。近年來國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。陜西省政府更是認識到全國人口大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老效勞機構建設用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老效勞機構的捐贈繳所得稅前扣除…老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區(qū)老年人生活習性建起老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益?？偨Y如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。老年人公寓現狀分析國內老年公寓的現狀據有關部門的調查說明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比擬，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%〔1.32億〕的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒興旺國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%—5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。國內老年人的居住模式A、購置房屋居住2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購置商品房的占2.4%，購置經濟適用房的占2.1%，購置原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購置商品房的家庭占6.2%和5.6%，購置經濟適用房5.6%和4.2%,購置原公有住房的戶分別為37.1%和12.7%?？h購置商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%?？梢钥闯觯壳拔覈擎?zhèn)居民已購置住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購置的住房中。B、自行建房居住個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。C、租房居住這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經濟適用房?，F有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設計上充分表達人性化關心。目前國內老年設施的形式目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽城、廣州頤年園；酒店式效勞的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓；按照星級賓館標準設計的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會福利院；各地均出現一些私人性質的、營利性質的小型養(yǎng)老院。西安市老年公寓現狀老年人口高齡化日趨明顯省統(tǒng)計局人口抽樣調查結果發(fā)布：2015年人口開展報告顯示，我市常住人口為855萬人，2015年陜西省65歲及以上老年人口占常住人口的比重突破10%到達10.11%，較2014年提高了0.14個百分點，總量由2010年的318.4萬人，增加到2015年的383.4萬人，五年凈增65萬人。從老年人口結構看，全省60歲以上人口中，65歲以上人口占六成多，為63.79%；65歲以上老年人口中，70歲以上人口又占六成以上，約62.25%，特別是80歲以上老年人口，占比由“十二五”初的13.22%上升到16.05%。其中60歲及以上的人口為106.3萬人，65歲以上老年人口為71.6萬人，分別占總人口比重的12.5%和8.5%，兩個年齡段指標分別高于國際標準線2.5和1.5個百分點，平均每10人中就有一名老年人。有關測算顯示，西安老齡化進程已比全國提前10年,這組數字的背后，是一個龐大的人群。在人口老齡化快速開展的同時，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。按照每個年齡段人口的年齡增長遞進規(guī)律，忽略其他因素對人口的影響，將各年齡段人口平移簡單推算，2020年60歲以上老年人口將占到人口總量的23.8%左右，至2030年后將到達35.6%左右。戶型設計不合理、功能相對單一、效勞范圍狹窄目前西安現有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的根本要求，更不能從規(guī)劃設計上表達人性化關心。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。住宅區(qū)規(guī)模小、配套設施缺乏、管理水平低下目前西安市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比擬少。整體規(guī)劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，效勞水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。效勞人員缺乏專業(yè)培訓在養(yǎng)老院從事效勞的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的效勞只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)效勞。而西安近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞?？傊?，目前社會提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最根本的效勞。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。老年公寓開展趨勢社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老本錢保證養(yǎng)老管理效勞水平產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的開展趨勢縱觀西安市老年人住宅市場的開展現狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數量和質量的問題。在調查中發(fā)現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權式老年公寓的出現將消除老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設，可以預示產權式老年公寓將成為未來老年住宅開展主流。老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊或后花園級城市轉移老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質量要求較多，而現有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多項選擇址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品對老年公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定西安市現有的多家養(yǎng)老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重缺乏。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代。總之中檔老年公寓的建設將成為未來一段時間內市場開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。二、老年住公寓目標客戶需求及應對分析老年公寓目標客戶需求特征分析老年住宅的內在需求主要從以下表現在以下幾個方面老年社會的來臨我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，目前已經超過1.3億，占世界老年人口的1／5，占全國總人口比重的10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。專家預計我國到21世紀中葉，60歲以上的老年人將到達4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，約占世界老年人口總數的22.3%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口開展史上前所未有的。隨著方案生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“421”家庭結構將大量出現，加上市場經濟條件下競爭日益劇烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老效勞功能日益弱化。我國的人口現狀，成為了老年住宅需求增大的內在宏觀因素，為老年住宅產品提供的巨大的市場和廣闊的開展空間。老年人收入水平隨著經濟的開展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現，另外，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產品提供了強大的消費支持。老年人福利水平隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。老年人居住狀況2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積缺乏8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有33.4%住房少于2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房〔其中市占14.2%,鎮(zhèn)占1.4%〕。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。2000年北京市老年人根本需求調查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太?。黄浯问且驗榄h(huán)境太差，再次是房屋的質量和設施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在?？梢?，國內老年人的居住現狀亟待改善。這一現狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面老年住宅的外在需求包括以下兩個局部：社會居住觀念的改變中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于方案生育政策的實施，目前“四二一”的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。子女改善父母居住狀況的需求子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓，成為了老年養(yǎng)老消費的主力。年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老效勞消費的主要誘因。在實際的訪談中發(fā)現，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮：①為父母提供一個優(yōu)質的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴；②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住平安的保障；③老年住宅社區(qū)的專業(yè)效勞，能為父母提供更科學、細致的照顧，解除了子女們的后顧之憂；④社區(qū)活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護缺乏的歉疚。老年住宅目標客戶消費特征分析老年住宅目標客戶群的消費有如下特點：老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特征。絕大多數的老年人在退休后就成為純消費者，局部老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當局部老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數，這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿16歲前方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費年限應以15年計。而據1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總人口中各年齡段的死亡概率。而實際上，社會上相當局部老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來表達不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發(fā)生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口，其經濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比擬顯得相對保守，老年人對消費新潮的反響會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩(wěn)定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩(wěn)定。老年消費對商品質量和效勞質量的要求高于一般消費，這是老年消費的質量特征。目前，商品市場常常以經濟效益來確定商品質量和效勞質量，在效勞質量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費質量傾向實際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經遭遇冷淡或搶白，由此而產生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上那么表現為不進行消費或只進行惰性消費。這種消費心態(tài)與消費現象對積極開展老年消費是很不利的。老年消費中休閑性消費與效勞性消費所占比例大，這是老年消費的內在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以效勞性消費為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側重，各具特色。老年公寓選址〔地塊〕應具備的根本條件以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應滿足以下幾個方面的要求：地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。地塊周邊道路應暢通，水、電、氣根底配套設施完善，出入應該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。地塊規(guī)模宜大不宜小，小那么100～200畝，大那么500～800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政效勞、需要終極關心、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。地塊距離城郊不易超過10km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發(fā)狀況較多，遠離社會，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。社區(qū)規(guī)劃我們對工程的具體定位是構筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區(qū)—進修生活”的倡導，把社區(qū)構建為一個退休者的超級文化生活園地，進而到達以全新退休方案解決養(yǎng)老問題的目的。結合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案，以期達成美好的愿景。社區(qū)規(guī)劃設計要求在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計到達平安、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的表達出對老人的關心，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。環(huán)境要園林化〔低容積率0.75〕幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及平安的娛樂、鍛煉場所。公建設施要高比例化配套要完善化小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。設計要人性化平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階〔有臺階處應有相應的輪椅通道〕；電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側要有扶手，每間隔200m應設休息坐椅；室內地面應采用防滑設計，防跌扶手；各種開關、按紐均采用大型號，防止老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應等等，總之設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。生活要智能化配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，生命探測感應系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網絡系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人平安。戶型要合理化充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的不同居住要求，大局部戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設計要個性化、合理化。建筑要藝術化在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相應要有較高水平的建筑藝術，給視覺以美感，使之由美感產生吸引力。滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建筑工程質量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等根本建筑標準。社區(qū)規(guī)劃特征工程規(guī)劃低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設計，以多層為主，輔之以少量低層；有相應的配套效勞設施；整體建筑風格以的田園風光為主，通過體塊、片、構架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現田園風貌，同時在立面細部處理上，要防止田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創(chuàng)造性的展現傳統(tǒng)田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質感，與周邊建筑物有鮮明的色彩比照，突出本工程的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現古樸、傳統(tǒng)的田園風光。社區(qū)構架社區(qū)構架是以社區(qū)干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。為保障行人和車輛出入平安、方便，社區(qū)應在不同方向設3～4個主出入通道，組團內應設置2個出入通道?？傮w平面布置所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射〔可適當偏西南、偏東南15°，防止“兵營”式排列，沒有層次感〕，沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之上下錯落有致。各組團住宅局部底層局部架空，設有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區(qū)內既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關系。產品功能組合產品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅局部還是公建設施局部，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產品要保證能滿足日常生活所需，以及平安〔主要指生命平安〕、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。社區(qū)會所設計與布置社區(qū)會所應集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套效勞功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套效勞的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。社區(qū)內環(huán)境規(guī)劃設計園區(qū)的環(huán)境應為老人提供優(yōu)美、平安、方便的娛樂交往場所。老年人，特別是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設計時應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。園區(qū)內修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應沿湖設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡系統(tǒng)和特色的空間意象設計，老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。為保證景觀規(guī)劃設計與小區(qū)建筑風格相協(xié)調，滿足老人懷舊心理，修建表達中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。整個社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。單體建筑設計建筑結構：低層和多層均為框架結構；樓層：低層為2-3層，多層為4-6層，均須配有電梯。局部底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能到達3.6米，提升物業(yè)檔次。采用環(huán)保地熱或中央空調供暖。做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀?！叭€三管”入戶，即線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管或中央空調管道。隱蔽管線，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，防止管線出現在視線明顯可及的位置。房屋內窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。戶型面積控制及戶內設施戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。陽光是健康生活不可或缺的。楊凌園林式所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節(jié)都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人平安。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。直噴式花灑、防滑扶手，保證老人洗浴平安。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)、生命探測感應系統(tǒng)等。車位、商業(yè)配套的設置在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設置局部露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。商業(yè)配套設置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。五、工程風險分析躲避與控制措施老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間西安市屬于大型中心城市，有855萬人口，人均收入根本等同于全省乃至全國局部省市，相對市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本工程風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。政策風險針對本工程，其政策風險很小。因為從中央到地方均有明文確定社會福利社會辦和相關優(yōu)惠政策，且各級政府已將此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓勵各界人士參與和資助這一工程的建設，呼吁全社會都來關注社會公益事業(yè)，福利事業(yè)等。因此本工程不會存在政策性的風險。市場風險本工程最大的風險來源于市場，因此設計初就進行了大量的社會調查。市場風險最大的就是工程建成后的定位標準，假設設計初定位標準不準確，那么將給工程帶來嚴重的后果。如建成后定位標準太高或沒有老人入住，價格昂貴，經營無方，市場處于飽和等，將會給工程帶來極為嚴重的后果。但從本工程來看，不存以上問題，因為本工程在設計之初就考慮到不同老人的生活標準不一樣，因此在設計初就設計了不同檔次的居住標準，因此不會出現沒有老人入住的問題。所以，此風險存在的可能性很小。財務風險大多數建設工程都存在財務管理混亂的事情，有時可能還會造成資金流失。工程建成后將建立嚴格的財務管理運行機制，嚴格資金審批程序，實行收支兩條線。所以，財務風險存在的可能性較小。經營風險隨著市場化竟爭的加劇，特別是面對企業(yè)全球化竟爭，老年公寓的管理水平還須進一步提高，為此老年公寓領導層已決定，根據工程的特性、范圍、對象等將通過流程化的業(yè)務重組與外部機構的合作〔如醫(yī)療護理知識等〕建立科學的管理制度，提升老年公寓業(yè)務管理水平。同時，定期對關鍵管理人員進行培訓來提升老年公寓經營管理水平。其他風險中國政治穩(wěn)定，社會和諧，經濟穩(wěn)步開展，開展方向明確。根據《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現社會福利社會化的意見的通知》、以及《關于加快實現社會福利社會化的意見》，國家鼓勵加大對老年福利設施的建設力度，積極推進社會福利社會化建設進程，立足投資主體多元化，發(fā)動和鼓勵社會力量投資興辦福利事業(yè)。因此，從國家鼓勵投資的角度分析，不存在其他方面的風險。主要風險因素識別工程風險工程地質條件、水文地質條件與預測發(fā)生重大變化，導致工程量增加、投資增加、工期延長。資金風險資金供給缺乏或者來源中斷導致工程工期延遲甚至被迫中止。外部協(xié)作條件風險交通運輸、供水、供電、供氣、電信等主要外部協(xié)作配合條件發(fā)生重大變化，給工程建設帶來風險。風險控制措施通過風險控制的方式對可能出現的工程風險、資金風險、招商風險、外部協(xié)作條件風險等，提出降低風險發(fā)生可能性和減少風險損失程度的措施，以到達防范和降低風險的目的。六、投資估算及資金籌措本工程方案組建70幢樓，每幢樓打造8套標間老年公寓，每套標間老年公寓2張床位，共計560套標間老年公寓，1120張床位。裝修改造前期投入1120張床位的養(yǎng)老機構總建筑面積在560×60㎡=33600㎡以上。房屋改造和標間裝修費用，以每套9萬元裝修標準來計算約投入560×9萬=5040萬元。包含根本設施配備如下：標準間裝修明細參考表〔戶型面積46㎡〕序號工程工程單位數量材料單價合計備注根底裝修局部一、地面及瓷磚鋪貼1地面處理m24610460砸地面磚及清理2地面找平m246602760P0.325水泥砂漿3衛(wèi)生間墻及地磚鋪砌m219.81402772300*600mm仿古磚、專用勾縫劑4過門石m21.8150270天然石材5包管道m(xù)221302606室內木地板鋪砌m2411365576巴菲克強化復合木地板7小計m212098二、室內吊頂及木做工程1輕鋼龍骨雙層石膏板二次吊頂m2461456670可耐福9.5mm石膏板輕鋼龍骨吊頂2衛(wèi)生間雙層防水石膏板吊頂m23.4170578可耐福防水石膏板吊頂3餐廳包煙管m2.885238木工板基層、石膏板飾面4門套基層m5.140204雙層木工板5臥室窗簾盒m3.350165木工板打底、外加石膏板6頂面石膏線m6012720含玻璃絲纖維高強度7頂面出風口、回風口m21.7280476石膏線8小計9051三、防水工程1衛(wèi)生間地面墻面處理m23.335115.5水泥砂漿2衛(wèi)生間防水m2930270刷柔性防水涂料2遍，上墻500mm高3洗手臺上下水、洗菜盆上下水防水處理m21.54567.5刷柔性防水涂料2遍，上墻500mm高4防水保護層m2920180108膠及水泥砂漿5小計633四、墻面及頂面乳膠漆工程1墻面根底處理m22835980粉刷石膏及陰陽角線2墻面壁紙根底處理m275251875卡丹專用膩子粉、膩子膏3頂面根底及乳膠漆m250452250卡丹專用膩子粉、膩子膏、三遍膩子、卡丹五合一乳膠漆、三遍4衛(wèi)生間頂面防水乳膠漆m2450200卡丹專用防水膩子、防水乳膠漆5墻面壁紙粘貼m272302160環(huán)保壁紙6小計7465五、門及門套、窗套1入戶門及門套、窗套套1250025002客廳門套m22.76260717.63衛(wèi)生間門套m21.36260353.64入臥室門套m22.46260639.65衛(wèi)生間推拉門軌道m(xù)22.11202526衛(wèi)生間推拉門m1206020607小計6522.8六、燈具及開關面板、潔具1餐廳主燈套16006002臥室吊扇燈套14484483室內小頂燈個11252754衛(wèi)生間防水防霧筒燈個135355衛(wèi)生間浴霸太13503506五孔插座面板個118187單開個118188單開雙控個120209雙開雙控個1353510雙聯(lián)開關個2306011九孔插座個1353512電視面板個1353513面板個2357014衛(wèi)生間花灑套155055015洗衣機龍頭個1252516浴巾架套124024017地漏套3154518衛(wèi)生間馬桶套11100110019衛(wèi)生間扶手套180080020毛巾桿套112012021紙巾盒個1202022浴室擋水簾及軌道套116016023小計5059以上六項合計40828.8硬裝局部序號工程工程單位數量材料單價合計備注一、櫥柜、洗手柜1櫥柜地面柜m2.889802822.42櫥柜吊柜m2.759015933洗手柜m1.27008404水盆及龍頭套17507505臺面m2.05350717.56小計6722.9二、家具1餐桌套1125012502餐椅把455022003床套2180036004床頭柜個335010505電視柜臺18008006衣柜套1280028007小沙發(fā)個270014008茶幾個13503509書桌張11000100010書桌椅把165065011花架個155055012鞋柜個135035013小計16000三、家電電器1LED平板電視臺1270027002洗衣機臺1299929993冰箱臺1230023004電磁爐臺13903905抽油煙機臺1230023006微波爐臺15805807臺燈套22605208小計11789四、其他1床上用品套1300030002窗簾套1130013003廚房用具及配飾套1200020004小計6300以上四項合計40811.9總合計81640.7綜合樓擬3000㎡裝修改造預算在300萬元以內。其中包括餐飲食堂裝修和廚具設備購置、活動室裝修和游戲娛樂設施購置。園區(qū)健身配套設施擬方案投入資金至少100萬元。附屬建筑物〔包含員工宿舍、辦公區(qū)域、物業(yè)管理效勞中心、強弱電機房等〕按5000平方米投入，改造裝修造價1200元/㎡計算，即：5000㎡×1200元/㎡=600萬元后勤辦公設施配置，城市與園區(qū)接駁車輛3臺〔可正式開園營業(yè)時機成熟時再到位〕，合計最小投入100萬元。相關宣傳費用隨機控制約投入50萬元。以上改造裝修+設施+宣傳=6190萬元。養(yǎng)老公寓方案年度運營投入員工工資。院長1人計6000×12=72000元

副院長1人計4000×12=48000元會計1人計3500×12=42000元出納1人計3000×12=36000元

采購3人計3×3000×12=108000元護理員50人平均50×2500×12=1500000元

廚師15人平均15×3000×12=540000元伙食費綜合本錢1120床人×10元/天×365天=4088000元。水電費綜合1120床人×5元/天×365天=2044000元設備耗材、維護等500000元房屋建筑使用權租賃費約560萬元/年以上運營投入方案約合計1457