2019年全國市場總結(jié)及2020年展望

序言

變致革：

?“國際經(jīng)濟環(huán)境”以及"國內(nèi)經(jīng)濟內(nèi)生動力”持續(xù)改變，堅定了政府實施經(jīng)濟轉(zhuǎn)型

變革的決心。”黨的十九大”（2017）立下"推動發(fā)展質(zhì)量變革”的長期目標，

持續(xù)推動國內(nèi)經(jīng)濟由"要素驅(qū)動、投資規(guī)模驅(qū)動"向"創(chuàng)新驅(qū)動"轉(zhuǎn)變。

?2019綜合結(jié)果反映了經(jīng)濟萎靡下政府對“革”的堅持（包括弱房產(chǎn)、減負債等）。

革致穩(wěn)：

?2020年宏觀經(jīng)濟并未明確好轉(zhuǎn)，但內(nèi)部（金融）系統(tǒng)改善，“戒備衰退”成為首要

任務(wù)?！熬S穩(wěn)措施”適度適量，穩(wěn)定動能將由“變革措施"補足。

?政府"以穩(wěn)為先”目標明確，房地產(chǎn)政策在堅持長效管控的同時，為防止衰退亦會

步步設(shè)防。

核心觀點

2019年的〃革〃與〃穩(wěn)〃

宏觀環(huán)境加速萎靡，國內(nèi)經(jīng)濟（尤其民營經(jīng)濟）面臨近20年來最大考驗。

年內(nèi)宏觀調(diào)控總體沿年初既定方向推進，堅持以“革"（改革/變革）為先，持續(xù)

抑制風險、穩(wěn)定中長期增長動能；面對下半年經(jīng)濟下行風險加劇，政府對〃維穩(wěn)

措施”的使用保持克制。

-2019年經(jīng)濟運行結(jié)果：在核心風險（金融系統(tǒng)風險等）得到有效控制的同時

,在宏觀調(diào)控上“顧此失彼〃的問題有所突出。

區(qū)合富輝煌（中國）研究院

經(jīng)濟下行壓力加劇情況下：

2019年在宏觀調(diào)控上〃此伏彼起〃的問題變得更加突出

金融方面：金融系統(tǒng)風險有效控制，但實體風險仍然高發(fā)。

財政方面：政策托底小微企業(yè)，但大型企業(yè)活躍度趨降。

基建方面：資金資源集中都市圈（一二線城市），對三四線城市資金傾

斜減少（棚改/PSL）使該類城市市場加速下滑。

房地產(chǎn)調(diào)控方面：城市政策主力獲取經(jīng)濟動能，對穩(wěn)定〃市場成交動能

”的兼顧度下降。

區(qū)合富輝煌（中國）研究院

樓市政策以“革〃為先，〃利好缺乏〃加劇市場向下波動

國家政策著力保供應(yīng)、抑資金。系列金融管控措施持續(xù)加強，房地產(chǎn)業(yè)資金被大

幅收緊。伴隨房企資金回籠效率持續(xù)降低，四季度全國土地市場大面積失收，土

地市場波動對地方財政的影響加劇。

地方政策主力“搶人〃、獲取城市發(fā)展動能，但在經(jīng)濟加速下滑背景下，地方調(diào)

控對“市場穩(wěn)成交〃的兼顧度下降。在缺乏經(jīng)濟與政策利好支撐下，各城市場景

氣普遍快速下行，降價樓盤數(shù)量與降價幅度持續(xù)加深。

II合富輝煌（中國）研究院

核心觀點

下半年市場景氣下行趨勢明顯

土地市場景氣商品住宅市場景氣

新房景氣走勢

—粵港澳大灣區(qū)—長三角—環(huán)渤?！A中華西

1.2

長

三

角

0.4

2018±2018下2019±2019下

100

80新房景氣走勢：以合富大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對各城各區(qū)域新貨成交與新貨價格進

60彳譴續(xù)監(jiān)測及系統(tǒng)比對分析，得出不同時間的市場景氣值。

40

新貨去化表現(xiàn)權(quán)重為40%,新貨價格表現(xiàn)權(quán)重為60%。

20

0景氣值區(qū)間：0.9至1.1為正常平穩(wěn)狀態(tài)，1.1-1.3為偏熱，0.7-0.9為偏冷，

1月13以上為市場預(yù)期顯性擴張，0.7以下為出現(xiàn)市場顯性收縮。

IT合富輝煌（中國）研究院

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核心觀點

2020年展望：“革''致"穩(wěn)"

2020年宏觀經(jīng)濟并未明確好轉(zhuǎn)，但內(nèi)部（金融）系統(tǒng)改善、通脹壓力下降,

〃戒備衰退〃成為首要任務(wù)。

基于各種制約因素（6大制約因素，見后述），中央政府〃維穩(wěn)措施〃仍將

適度適量，穩(wěn)定動能將由〃變革措施〃補足。

政策指向”穩(wěn)定〃，房地產(chǎn)對地方財政的重要性得到更多重視，房地產(chǎn)調(diào)控

方式加快轉(zhuǎn)變。

II合富輝煌（中國）研究院

核心觀點

2020年變革將集中〃四大領(lǐng)域〃，著力補足“穩(wěn)定動能〃

四大領(lǐng)域：國資國企改革、資本市場改革、對外開放及房地產(chǎn)調(diào)控方式改變

?變革措施將為實體經(jīng)濟、大型企業(yè)、房地產(chǎn)市場補充"穩(wěn)定動能"。

?政策對三四線城市的資金傾斜估計仍受總量節(jié)制，2020年相關(guān)城市房地產(chǎn)市場仍然面臨壓力。

2020年“變革促維穩(wěn)〃

宏觀調(diào)控領(lǐng)域的個主要問題：

4網(wǎng)外開放

對應(yīng)心乙加快［

金融："金融系統(tǒng)風險"有效控制，但"實體風險"高發(fā)國企國奧，＜?

\改革資本市場

財政：政策托底小微企業(yè)，但大型企業(yè)活躍度趨降、一八\改革

房地產(chǎn)調(diào)控：城市政策主力獲取經(jīng)濟動能（搶"人"），但對穩(wěn)分城施策

定"市場成交動能"的兼顧度下降。靈活度增加

基建：對三四線城市資金傾斜減少使該類城市市場加速下滑基建I集中三大都市圈

京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)

II合富輝煌（中國）研究院

更全面角度：長期“改革/變革''目標確立，短期措施視乎實際情況取舍

宏觀經(jīng)濟（包括房地產(chǎn)）在堅持長效管控的同時，為防止衰退亦會步步設(shè)防

GDP增速【變革】【維穩(wěn)】

?推動各主要領(lǐng)域全方位變革

?減縮已出臺維穩(wěn)措施力度

（經(jīng)濟工作會議提及的民生領(lǐng)域市場化、農(nóng)業(yè)

局于目標

、科技、國資國企、財稅體制、金融等）?將資源更集中指向經(jīng)濟轉(zhuǎn)型/升級

?重回去杠桿過程

目標左右?維穩(wěn)措施靈活適度

?集中關(guān)鍵領(lǐng)域變革2019.12

降準I定向降準+全面降準中央經(jīng)濟

或（金融資本市場，對外開放、國資國企改革）

降息|MLF等小幅度的花式降息工作會議

?房地產(chǎn)"因城施策”靈活度上升財稅|集中定向領(lǐng)域調(diào)性解讀

略低

基建|集中三大都市圈

?房地產(chǎn)寬松的實際執(zhí)行力度顯性提高

?變革范圍收縮，對杠桿率的抑制減少

?房地產(chǎn)調(diào)控機制加快革新的可能性增加:具?維穩(wěn)措施力度顯著提高

顯著低于目標備條件（住房保障及供應(yīng)體系）的城市,行降準更多使用全面降準

政管制措施退出，市場調(diào)節(jié)（房產(chǎn)稅等）措降息MLF降息回歸直接降息

施出臺財稅加大廣泛性減稅降費的力度

基建大幅加大基建投入與政策支持

區(qū)合富輝煌（中國）研究院

2020年展望：市場調(diào)控的底部特征已經(jīng)顯現(xiàn)。

：B〃

政策指向〃穩(wěn)定〃，市場成交必然□inn

全國成交14政策對成交的友好度上升，整體成交趨升。

5

市場價格>-。高地價項目占比增加，整體價格穩(wěn)中略升。

個

棟木*熱，，“分城合力”將推動市場預(yù)期逐步回升，樓市走勢亦會“逐步走穩(wěn)”

判餃市走療.（不會如2019年股“前高后低”。）

不同圈層卜③預(yù)計粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域城市的政策"靈活施政"空間更大。

斷

不同分類?一?類（一線）城市：看好2020年"價值穩(wěn)增"動能

?H類（強二線）城市：不同城市成交走勢加劇分化

川類（二線及強三線）城市：成交將較2019年改善

IV類城市：成交動能釋放或仍受制約

區(qū)合富輝煌（中國）研究院

II合富輝煌（中國）研究院

經(jīng)濟預(yù)警信號加強

PART國內(nèi)國外經(jīng)濟雙重預(yù)警

01

?國內(nèi)經(jīng)濟增速下滑，中美貿(mào)易摩擦超預(yù)期是影響下半

經(jīng)

年國內(nèi)經(jīng)濟表現(xiàn)的主要原因，當前國內(nèi)經(jīng)濟面臨近20

濟

預(yù)年來最大考驗。

警?全球貿(mào)易保護主義抬頭，國外經(jīng)濟風險加劇，形勢相

信較2015年更加嚴峻。

號

加

強

內(nèi)經(jīng)濟增速下滑至“底限

9

?2019年國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)下探，GDP單季增速由1季度的6.4%

8

跌至3季度的6%,達至2019年經(jīng)濟增長目標（政府工作報7

告:6%-6.5%）的"底限"。6

拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車【投資】、【消費】、【出口】5

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數(shù)據(jù)持續(xù)走低。111

國內(nèi)GDP單季增速（％）

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II合富輝煌（中國）研究院

附：2019年國內(nèi)主要經(jīng)濟指標

2019數(shù)據(jù)2018數(shù)據(jù)備注

工業(yè)增加值增速前11月增速5.6%增速6.2%歷史低位

工業(yè)企業(yè)虧損個數(shù)10月67991（個）57291（個）明顯增加

前9月累計30871（個）60533（個）

外商直接投資合同項目數(shù)明顯回落

外商（累計增速-32.8%）（累計增速69.8%）

投資實際利用外資直接投資金額增速前9月累計增速2.9%年增速3.0%維持

Sr

貨運量增速前11月累計增速5.5%年增速7.1%近4年低位

運輸

客運量增速前月增速-1.7%年增速-3.1%維持負增狀態(tài)

采購經(jīng)理制造業(yè)PMI指數(shù)（％）11個月共8個月低于榮枯線全年共1個月低于榮枯線承壓

人指數(shù)非制造業(yè)PMI指數(shù)（％）前11個月均值54.1均值54.4略有下行

城鎮(zhèn)失業(yè)率、筋竹11月5.1%4.9%"2鐳"高于去年

就業(yè)

國家財政收入增速/前9月3.3%6.2%C冷器需近十年

財政

物價居民消費價格指數(shù)11月4.5%去年同期2.2%近8年新高

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，合富輝煌（中國）研究院

IT合富輝煌（中國）研究院

El內(nèi)經(jīng)濟面臨近20年來最大壓力

?國內(nèi)經(jīng)濟承壓，民營企業(yè)形勢尤其嚴峻（民營企業(yè)數(shù)量占比超國內(nèi)失業(yè)率走勢（%）

過90%、就業(yè)容量超過80%）。

?從企業(yè)利潤等指標反映，目前宏觀環(huán)境對民營企業(yè)的

考驗是近20年以來最大。伴隨企業(yè)經(jīng)營環(huán)境持續(xù)嚴苛

,失業(yè)率于2019年呈上揚趨勢。

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