柬埔寨房地產(chǎn)形勢分析

柬埔寨城市及房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告〔貨幣兌換：1元人民幣=645.9900柬埔寨利爾斯〕調(diào)研人員：張凱開發(fā)開展部2015.5.5一、馬來西亞根本情況介紹1、概述柬埔寨全名柬埔寨王國〔KingdomofCambodia〕，通稱柬埔寨，舊稱高棉，位于中南半島，西部及西北部與泰國接壤，東北部與老撾交界，東部及東南部與越南毗鄰，南部那么面向暹羅灣。柬埔寨領土為碟狀盆地，三面被丘陵與山脈環(huán)繞，中部為廣闊而富庶的平原，占全國面積四分之三以上。境內(nèi)有湄公河和東南亞最大的淡水湖－洞里薩湖〔又稱金邊湖〕，首都金邊。柬埔寨是個歷史悠久的文明古國，早在公元1世紀建立了統(tǒng)一的王國。20世紀70年代開始，柬經(jīng)歷了長期的戰(zhàn)爭。1993年，隨著柬國家權(quán)力機構(gòu)相繼成立和民族和解的實現(xiàn)，柬埔寨進入和平與開展的新時期。柬埔寨是東南亞國家聯(lián)盟成員國，經(jīng)濟以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)根底薄弱貧，是世界上最不興旺國家之一。2、柬埔寨區(qū)位柬埔寨位于中南半島西南部，占地181,035平方公里[3]，20%為農(nóng)業(yè)用地。全國最南端至西邊區(qū)域地處熱帶區(qū)域，北方以扁擔山脈與泰國柯叻交界，東邊的臘塔納基里臺地和Chhlong高地與越南中央高地相鄰。西邊是狹窄的海岸平原：面對暹邏灣的西哈努克海。扁擔山脈在洞里薩流域北邊，由泰國的柯叻臺地南部陡峭懸崖構(gòu)成，是泰國和柬埔寨國界。2、氣候柬埔寨屬熱帶季風氣候，年平均氣溫29—30℃，5—10月為雨季，11月—次年4月為旱季，受地形和季風影響，各地降水量差異較大，象山南端可達5400毫米，金邊以東約1000毫米。3、資源柬埔寨礦藏主要有金、磷酸鹽、寶石和石油，還有少量鐵、煤。林業(yè)、漁業(yè)、果木資源豐富。盛產(chǎn)貴重的柚木、鐵木、紫檀、黑檀、白卯等熱帶林木，并有多種竹類。森林覆蓋率61.4%，主要分布在東、北和西部山區(qū)。木材儲量約11億多立方米。洞里薩湖是東南亞最大的天然淡水漁場，素有“魚湖”之稱。西南沿海也是重要漁場，多產(chǎn)魚蝦。生態(tài)環(huán)境失衡和過度捕撈，水產(chǎn)資源正在減少。4、行政劃分柬埔寨分為20個省和4個直轄市〔括號內(nèi)為首府〕：班迭棉吉省〔詩梳風〕、馬德望省〔馬德望〕、磅湛省〔磅湛〕、磅清揚省〔磅清揚〕、磅士卑省〔磅士卑〕、磅同省〔磅同〕、貢布省〔貢布〕、干丹省〔達克茂〕、戈公省〔戈公〕、白馬市〔直轄市〕、桔井省〔桔井〕、蒙多基里省〔森莫諾隆〕、奧多棉吉省〔松朗〕、拜林〔直轄市〕、金邊〔直轄市〕、西哈努克市〔直轄市〕、柏威夏省〔柏威夏〕、菩薩省〔菩薩〕、波蘿勉省〔波蘿勉〕、臘塔上丁省〔上丁〕、柴楨省〔柴楨〕、茶膠省〔茶膠〕。納基里省〔Banlung〕、暹粒省〔暹?！?。5、政治體系憲法規(guī)定，柬埔寨的國體是君主立憲制，實行自由民主制和自由市場經(jīng)濟，立法、行政、司法三權(quán)分立。國王是終身制國家元首、武裝力量最高統(tǒng)帥、國家統(tǒng)一和永存的象征，有權(quán)宣布大赦，在首相建議并征得國會主席同意后有權(quán)解散國會。國王因故不能理政或不在國內(nèi)期間由參議院主席代理國家元首職務。國王去世后由首相、佛教兩派僧王、參議院和國會正副主席共9人組成的王位委員會在七日內(nèi)從安東、諾羅敦和西索瓦三支王族后裔中遴選產(chǎn)生新國王。6、柬埔寨人口狀況分析柬埔寨約15466536人〔2014年〕。柬埔寨人口分布中，有20多個民族，其中高棉族為主體民族，占總?cè)丝诘?0%，還有占族、普農(nóng)族、老族、泰族和斯丁族等少數(shù)民族。高棉語為通用語言，與英語均為官方語言。佛教為國教，93%以上的居民信奉佛教。7、柬埔寨交通情況柬埔寨中部和南部是平原，東部、北部和西部被山地、高原環(huán)繞，大局部地區(qū)被森林覆蓋。以公路和內(nèi)河運輸為主。主要交通線集中于中部平原地區(qū)以及洞里薩河流域。北部和南部山區(qū)交通閉塞。公路：截止2013年，全國公路總長約1.5萬公里。最主要的公路有四條：1號公路〔金邊至越南胡志明市〕，4號公路〔金邊至西哈努克港〕，5號公路〔金邊經(jīng)馬德望至泰國邊境〕，6號公路〔金邊經(jīng)磅同、暹粒至吳哥古跡〕。水運：內(nèi)河航運以湄公河、洞里薩湖為主，主要河港有金邊、磅湛和磅清揚。雨季4000噸輪船可沿湄公河上溯至金邊，旱季可通航2000噸貨輪。西哈努克港為國際港口。鐵路：截止2013年，全國有兩條鐵路：金邊-波貝，全長385公里，可通曼谷；金邊-西哈努克市，全長270公里，是交通運輸?shù)拇髣用}，但鐵路年久失修，運輸能力較低?？者\：柬主要航空公司有暹粒航空公司、吳哥航空公司。有金邊－曼谷、金邊－胡志明市、金邊－萬象、金邊-吉隆坡、金邊-新加坡五條國際航線。外方航空公司在柬的主要航線有：金邊－曼谷、金邊－廣州、金邊－香港、暹粒－曼谷、金邊－上海、金邊－新加坡、金邊－臺北、金邊－高雄、金邊－胡志明市、金邊－萬象、金邊－普吉等航線。有金邊國際機場和暹粒機場兩個國際機場，西哈努克港、馬德望、上丁等機場為國內(nèi)機場，有定期航班通行，可起降中、小型飛機。4、柬埔寨重點城市簡介首都金邊〔PhnomPenh〕面積376平方公里，人口約150萬〔2013年〕。金邊地處洞里薩河與湄公河交匯處，是柬埔寨政治、經(jīng)濟、文化和宗教中心。柬埔寨85%的投資公司和商業(yè)企業(yè)在金邊，是柬埔寨地產(chǎn)業(yè)開展最集中的地區(qū)。暹粒是柬埔寨暹粒省的省府，距離金邊311公里，距離泰國邊界只有152公里，人口大約有85,000人。近些年來，暹粒的旅游業(yè)快速開展，得益于這里是世界七大奇跡之一的吳哥古跡門戶，暹粒是參觀吳哥古跡唯一和重要的停留地，已有百年歷史了。暹粒郊區(qū)的村落以排屋式分布，并與城市中心連成一片。旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)和漁業(yè)是該省的的支柱產(chǎn)業(yè)。西哈努克市，原名磅遜，是柬埔寨的一個港口城市；西哈努克港是柬埔寨最繁忙的海岸港口，另外，此市也是柬埔寨國內(nèi)比擬重要的旅游城市，有大量的飯店及旅館。西哈努克港經(jīng)濟特區(qū)是柬埔寨主要的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一。二、柬埔寨經(jīng)濟開展狀況1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析柬埔寨是東南亞國家聯(lián)盟成員國，經(jīng)濟以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)根底薄弱貧，是世界上最不興旺國家之一柬埔寨經(jīng)濟的四大支柱為旅游業(yè)、加工業(yè)〔制衣業(yè)〕、建筑業(yè)和農(nóng)業(yè)。作為一個新興開展國家，由于多年來受到戰(zhàn)爭等因素影響，柬埔寨的經(jīng)濟開展相比照擬緩慢，每年經(jīng)濟增長約達6%。近年來，隨著柬埔寨大力推動旅游業(yè)，已取得有效的成績，并隨著政局穩(wěn)定，成功吸引中國、韓國、日本等國家前往投資進駐，成為東南亞的新興投資點之一。國內(nèi)的貧富懸殊問題、根底設施缺乏、健康衛(wèi)生問題和人民缺乏知識水平等社會問題十分嚴重，是為柬國開展經(jīng)濟的同時，所遇到的嚴峻考驗。2、柬埔寨政治環(huán)境分析〔與中國關系〕柬新政府成立后，確定了融入國際社會、爭取外援開展經(jīng)濟的對外工作方針，加強同周邊國家的睦鄰友好合作，改善和開展與西方國家和國際機構(gòu)關系，以爭取國際經(jīng)濟援助。柬新政府成立以來，中柬高層互訪頻繁。最近十年里，柬中兩國關系牢固并且取得跨越式開展，從好鄰居、好朋友、好伙伴，提升為全面戰(zhàn)略合作伙伴關系。中國是柬埔寨第三大貿(mào)易伙伴。2013年，中柬雙邊貿(mào)易額為37.7億美元，同比增長29%。其中，中國對柬出口34.1億美元，同比增長26%；自柬進口3.6億美元，同比增長68%。2014年1-6月，中柬雙邊貿(mào)易額18.2億美元，同比增長4.1%。其中，我出口15.8億美元，下降0.6%，進口2.4億美元，增長51.9%。3、柬埔寨政策環(huán)境分析柬無專門的外商投資法，其吸收外資的法規(guī)政策主要表達在“投資法”及其“實施條例”等相關法規(guī)和文件中，主要有：〔一〕投資保障1、對外資與內(nèi)資根本給予同等待遇。除柬憲法中有關土地所有權(quán)〔只允許柬籍公民和法人購置〕的規(guī)定外，所有的投資者，不分國籍和種族，在法律面前一律平等?！哺緦崿F(xiàn)國民待遇〕2、柬政府不實行損害投資者財產(chǎn)的國有化政策。3、已獲批準的投資工程，柬政府不對其產(chǎn)品價格和效勞價格進行管制。4、不實行外匯管制，允許投資者從銀行系統(tǒng)購置外匯轉(zhuǎn)往國外，用以清算其與投資活動有關的財政債務?！捕惩顿Y鼓勵和優(yōu)惠鼓勵外商投資農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、環(huán)保、高科技、勞動密集型工業(yè)、出口型工業(yè)、根底設施和能源等重要領域。免征投資生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)設備、建筑材料、零配件和原材料等的進口關稅；企業(yè)投資后可享受3-8年的免稅期，免稅期后按稅法交納稅率為9%的所得稅；利潤用于再投資，免征所得稅；分配紅利不征稅；產(chǎn)品出口，免征出口稅。目前，柬對私人投資企業(yè)所征收的主要稅種和稅率分別是：所得稅9%、增值稅10%、營業(yè)稅2%?！踩臣憩F(xiàn)行中的稅收政策柬埔寨目前主要有以下的稅種和稅率，分別是：所得稅9%或20%、增值稅10%、營業(yè)稅2%。另，主要商品的進口關稅及特殊稅詳見貿(mào)易指南篇的“柬埔寨主要商品關稅及有關稅收一覽表”。〔四〕土地的使用外國投資者可通過長期租賃的方式使用土地，最長租期為99年，期滿可申請續(xù)租。投資者對工程土地上的不動產(chǎn)和個人財產(chǎn)依法享有所有權(quán)?！参濉成虡I(yè)組織形式在柬進行經(jīng)濟貿(mào)易活動比擬寬松，可以個人、合伙、公司等不同的商業(yè)組織形式注冊，且注冊資本標準較低。在柬從事進出口貿(mào)易，不受國籍限制?！擦承峦顿Y法的變化新的《投資法》草案已經(jīng)通過，公布實施。該法對投資工程的申報手續(xù)、CDC的審批程序和工程的優(yōu)惠待遇都做了局部調(diào)整。總體來說，程序更透明〔如取消免稅期打分制、實行分行業(yè)確定免稅期、減少人為因素〕，但優(yōu)惠將減少〔在所得稅、免稅期、股息征稅等問題上減少政府的讓利〕。4、柬埔寨金融環(huán)境分析柬埔寨金融投資環(huán)境：開放型經(jīng)濟、健全的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、競爭力的投資獎勵、政府在私營部門的大力支持、快速通道投資〔批準程序28天〕、低勞動本錢、特惠貿(mào)易狀況。5、亞投行的建設將推動柬埔寨經(jīng)濟持續(xù)運作亞洲根底設施投資銀行〔AsianInfrastructureInvestmentBank，簡稱亞投行，AIIB〕是一個政府間性質(zhì)的亞洲區(qū)域多邊開發(fā)機構(gòu)，重點支持根底設施建設，總部設在北京。亞投行法定資本1000億美元。各方商定將于2015年年中完成亞投行章程談判并簽署，年底前完成章程生效程序，正式成立亞投行。作為由中國提出創(chuàng)立的區(qū)域性金融機構(gòu)，亞洲根底設施投資銀行主要業(yè)務是援助亞太地區(qū)國家的根底設施建設。在全面投入運營后，亞洲根底設施投資銀行將運用一系列支持方式為亞洲各國的根底設施工程提供融資支持——包括貸款、股權(quán)投資以及提供擔保等，以振興包括交通、能源、電信、農(nóng)業(yè)和城市開展在內(nèi)的各個行業(yè)投資。2014年10月24日，中華人民共和國、孟加拉國、文萊、柬埔寨、印度、哈薩克斯坦、科威特、老撾、馬來西亞、蒙古國、緬甸、尼泊爾、阿曼、巴基斯坦、菲律賓、卡塔爾、新加坡、斯里蘭卡、泰國、烏茲別克斯坦和越南等21國在北京正式簽署《籌建亞投行備忘錄》。第一，亞投行對柬埔寨經(jīng)濟開展具有重要意義。創(chuàng)立亞洲根底設施投資銀行，通過公共部門與私人部門的合作，有效彌補柬埔寨根底設施建設的資金缺口，推進了柬埔寨經(jīng)濟建設。第二，有利于擴大柬埔寨投資需求，支持柬埔寨經(jīng)濟持續(xù)開展。第三，有利于通過根底設施工程，推動柬埔寨經(jīng)濟增長，促進私營經(jīng)濟開展并改善就業(yè)。第四，通過提供平臺將柬埔寨的閑置存款直接導向根底設施建設，實現(xiàn)國內(nèi)資本的有效配置，并最終金融市場的迅速開展。三、柬埔寨房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀分析1、柬埔寨房地產(chǎn)政策柬埔寨國會已審議通過《外國人不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法》。根據(jù)該法律，外國人將有權(quán)按規(guī)定在柬埔寨購置房屋并擁有合法產(chǎn)權(quán)。共８章２４款的法律規(guī)定，允許外國人在柬埔寨購置高層建筑第二層以上的房屋并擁有合法產(chǎn)權(quán)。該法律還規(guī)定，不允許外國人在距離邊界３０公里以內(nèi)或政府明令禁止地區(qū)購置不動產(chǎn)，但經(jīng)濟特區(qū)、重要城市以及政府特許地區(qū)除外。這一法律能夠為在房地產(chǎn)領域投資的外國人提供便利，從而吸引更多人來柬投資興業(yè)。2、柬埔寨土地市場分析近1、2年柬埔寨金邊市超炒地風氣盛行，金邊市中心地價飆漲，每平方米平均售價約3000到6000美金，金邊郊區(qū)住宅土地平均售價那么在100-400美金，增幅約20%-30%。土地所有權(quán)，按憲法規(guī)定只限于該國人民方能擁有，一般公司只有在其51%的股權(quán)屬柬資情況下，才可申請購置土地，申請投資批準后的土地必須在3個月內(nèi)進行開發(fā)。另外，可利用租賃方式租用所需土地，租期最長可達99年，期滿再申請更新租約。土地市場銷售價格位置土地分類元/㎡金邊一級商業(yè)區(qū)24825.2—37237.8二級商業(yè)區(qū)21722.05—31031.5三級商業(yè)區(qū)15515.75—21722.05一級住宅區(qū)9309.45—15515.75二級住宅區(qū)4965.04—7447.56三級住宅區(qū)620.63—2792.835開發(fā)區(qū)93.0945—434.441暹粒一級商業(yè)區(qū)9309.45—21722.05二級商業(yè)區(qū)4965.04—14274049三級住宅區(qū)1861.89—4344.41一級住宅區(qū)1861.89—4344.41二級住宅區(qū)930.945—1861.89三級商業(yè)區(qū)310.315—930.945開發(fā)區(qū)31.0315—217.2205西哈努克港一級商業(yè)區(qū)6206.3—14274.49二級商業(yè)區(qū)3723.78—6206.3三級商業(yè)區(qū)1241.26—1861.89一級住宅區(qū)1861.89—4344.41二級住宅區(qū)930.945—4344.41三級住宅區(qū)186.189—930.945開發(fā)區(qū)31.0315—124.126金邊房地產(chǎn)的租賃價格A區(qū)別墅〔高檔區(qū)〕房產(chǎn)類型土地面積㎡建筑面積㎡樓層元/月獨棟別墅350-550150-200112415-15518.75高檔別墅450-550350-4502-3新式別墅450-600350-4802-321726.25-24830歐式別墅450-600350-4802-3B區(qū)別墅〔次檔區(qū)〕房產(chǎn)類型土地面積㎡建筑面積㎡樓層元/月獨棟別墅350-550150-20017449-8690.5高檔別墅450-550350-4502-39311.25-13656.5新式別墅450-600350-4802-313656.5-17381歐式別墅450-600350-4802-3聯(lián)排平房位置元/月租〔每套約200㎡〕商業(yè)7447.56—15515.75住宅3723.78—5585.67邊區(qū)1861.89—3103.15倉庫和工廠租價位置元/月〔倉庫〕元/月租/㎡〔工廠〕主干道次干道優(yōu)質(zhì)住宅邊區(qū)商鋪位置元/月租〔每套約200㎡〕主干道次干道邊區(qū)新開發(fā)2、柬埔寨商品房市場分析柬埔寨政府2013年-2014年批準建筑工程共1641個，投資總額27.73億美元，建筑面積759.6萬平方米，同比分別增長31.4%和16%，建筑業(yè)大幅增長。據(jù)柬埔寨萊坊〔KnightFrank〕房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，金邊市各重要建筑房屋地區(qū)的土地價格呈現(xiàn)增長趨勢，增長率為13.7%。同時建筑豪華辦公室大樓地區(qū)的土地價增長約7.6%。近幾年活潑于柬埔寨房地產(chǎn)市場的本地公司和國外公司約100余家，其中金邊約40家，暹粒約30家，西港10余家。3、2014年柬埔寨國內(nèi)開發(fā)商海外經(jīng)典樓盤介紹2014年1月，麗薇雅廣場〔DiamondIslandRiviera〕正式開工。麗薇雅廣場包括三棟33層高的共管公寓，一個650英尺長的無邊游泳池，一個購物中心，一所醫(yī)院，一個國際學校，兩條步行購物街等。麗薇雅廣場是海外柬華投資公司〔OCIC〕和中國企業(yè)桔祥投資〔JixiangInvestment〕的合資工程，斥資7億美元。2014年10月17上午，由中冶海外承建的柬埔寨SKYVILLA工程舉行了開工典禮儀式。該工程位于柬埔寨金邊奧林匹克運動場東南側(cè)西哈努克大道和163路的交叉口，工程包括兩棟35層塔樓〔A、B棟〕高138.6米和1棟15層的樓(C棟〕高63.6米，總建筑面積為12萬平方米，工期22個月。SKYVILLA工程規(guī)劃是大面積五星級豪宅，采用超大戶型設計，每戶面積在300平方米至450平方米之間，目前工程一期已經(jīng)全部銷售完，二期、三期僅剩20%左右。2014年前8個月，柬埔寨金邊市俄羅斯大道的土地價格同比增長10%至20%,每平方米價格上升至2000美元左右。俄羅斯大道是重要的商業(yè)大道，是到金邊國際機場的必經(jīng)之路，該大道排名僅在莫尼旺大道和諾羅敦大道之后。四、柬埔寨房地產(chǎn)市場投資建議1、柬埔寨房地產(chǎn)市場優(yōu)勢分析1.國內(nèi)經(jīng)濟成長自1993年以來，柬埔寨國內(nèi)政局根本穩(wěn)定，經(jīng)濟高速增長，成為東盟國家中冉冉升起的新星。2012年，柬埔寨國內(nèi)生產(chǎn)總值〔CDP〕達140.38億美元，增長率為7.3%，較1993年增長4倍，人均GDP達987美元，較1993年236美元增長3倍。目前，柬埔寨已成為東南亞地區(qū)經(jīng)濟增長最穩(wěn)定的國家之一。世界銀行對柬埔寨未來開展前景持積極樂觀態(tài)度，柬埔寨國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)、高速增長成為其吸引外資的關鍵“亮點”，同時，也為其吸引外資奠定了相應的物質(zhì)根底。2.政府對外資優(yōu)惠政策自1993年以來，柬埔寨政府實行自由開放經(jīng)濟體制，鼓勵吸引外資，公布了一系列優(yōu)惠政策，積極為外資創(chuàng)造良好軟硬件條件。目前，柬埔寨對農(nóng)業(yè)等危害人類健康的化學品禁止外資進入，對藥品制造、電影、出版事業(yè)、媒體經(jīng)營等實施局部限制，其他各行業(yè)均已全面向外資開放，且外商持股可達100%。在柬埔寨國內(nèi)，居民個人所得稅與企業(yè)經(jīng)營整體稅負都相對較低，有利于降低經(jīng)營本錢。另外，柬埔寨實行自由外匯制度，不采取外匯管制，允許美元在其國內(nèi)自由流通，經(jīng)濟自由度相對較高。3.國際社會對柬埔寨優(yōu)惠措施自1993年以來，柬埔寨積極融入世界經(jīng)濟體系，努力爭取國際社會支持和幫助。目前，柬埔寨外貿(mào)除了可享受美、日、歐等28個國家給予的MFN／GSP待遇，還可享受額外關稅優(yōu)惠。如美國對自柬埔寨進口的紡織服裝產(chǎn)品給予寬松配額與減免征收進口關稅，歐盟對柬埔寨出口產(chǎn)品不設任何限制，加拿大也給予免征進口關稅等優(yōu)惠。興旺國家給予柬埔寨諸多國際優(yōu)惠政策，為其未來進一步吸引外資和大力開展外向型經(jīng)濟提供了一張有效的“國際通行證”。4.勞動力本錢優(yōu)勢柬埔寨國內(nèi)勞動力相對充裕，且絕大局部勞工較為勤奮。2013年，柬埔寨全國人口總量約為1468萬，其中，適齡勞動人口高達945萬左右。2013年5月1日，柬埔寨勞工部公布新的法定最低工資僅為80美元，在東南亞地區(qū)仍具有較強競爭力，尤其對各類勞動密集型產(chǎn)業(yè)工程，選擇柬埔寨投資經(jīng)營仍具有較大開展?jié)摿Α?.地理位置優(yōu)勢柬埔寨地處東南亞交通樞紐地區(qū)，1999年4月30日，柬埔寨參加東盟，成為其第十位成員，外資進入柬埔寨市場可直接輻射整個東盟地區(qū)大市場。同時，柬埔寨擁有多個外貿(mào)良港，外貿(mào)出口渠道較為暢通、便利，物流本錢相對低廉。另外，亞投行將進一步推動柬埔寨對外經(jīng)濟開展。2、柬埔寨房地產(chǎn)風險分析1.經(jīng)濟開展水平低下柬埔寨因長期內(nèi)戰(zhàn)和內(nèi)亂困擾，導致其目前國內(nèi)經(jīng)濟開展水平仍極端低下。2012年柬埔寨GDP僅為140億美元，人均GDP尚缺乏1000美元。國內(nèi)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)十分落后，尤其第二產(chǎn)業(yè)開展嚴重畸形，其中，服裝紡織業(yè)所占比重較大，其他制造業(yè)開展極為緩慢，同時，國內(nèi)相關配套產(chǎn)業(yè)開展嚴重匱乏和滯后，導致外資經(jīng)營生產(chǎn)所需原料不得不依賴外部進口。2.國內(nèi)政局動亂風險潛伏長期以來，柬埔寨國內(nèi)黨派林立，矛盾突出，各種動亂因素普遍存在且時常爆發(fā)劇烈對峙。2013年，柬埔寨國內(nèi)舉行第五次政治選舉，反對派對此次選舉結(jié)果不予成認，并舉行大規(guī)模示威游行抗議活動。2013年7月，人民黨領袖洪森再次中選柬埔寨首相，目前，洪森首相在柬埔寨國內(nèi)擁有極高的威望和影響力，國內(nèi)政局總體尚未存在大動亂因素，但未來國內(nèi)政局隱患不容無視，尤其國外各種勢力暗中“推波助瀾”，更是加劇了其國內(nèi)政治的變數(shù)和不確性。3.政府行政管理效率低下柬埔寨國內(nèi)行政體系相當不健全，各類配套制度、法規(guī)普遍缺失、相互沖突，“無法可依”、“有法不依”、“執(zhí)法不嚴”、“違法不究”甚至“錢大于法”的現(xiàn)象相當普遍；無論是中央政府還是地方政府辦事效率十分低下，尤其基層官員腐敗、行賄受賄較為突出和嚴重，大幅增添外商投資經(jīng)營的隱性本錢，這也正是興旺國家企業(yè)普遍慎重進入柬埔寨市場的重要原因之一。4.根底設施開展滯后長期以來，由于柬埔寨國內(nèi)經(jīng)濟開展水平低下和政府財政有限，導致對國內(nèi)根底設施投入嚴重缺乏，大大滯后于經(jīng)濟開展需要，國內(nèi)根底設施落后、交通不便、運輸本錢高昂、電力能源供給缺乏成為了外商大規(guī)模投資的主要障礙。進一步