柬埔寨房地產(chǎn)形勢(shì)分析

柬埔寨城市及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)研報(bào)告〔貨幣兌換：1元人民幣=645.9900柬埔寨利爾斯〕調(diào)研人員：張凱開(kāi)發(fā)開(kāi)展部2015.5.5一、馬來(lái)西亞根本情況介紹1、概述柬埔寨全名柬埔寨王國(guó)〔KingdomofCambodia〕，通稱(chēng)柬埔寨，舊稱(chēng)高棉，位于中南半島，西部及西北部與泰國(guó)接壤，東北部與老撾交界，東部及東南部與越南毗鄰，南部那么面向暹羅灣。柬埔寨領(lǐng)土為碟狀盆地，三面被丘陵與山脈環(huán)繞，中部為廣闊而富庶的平原，占全國(guó)面積四分之三以上。境內(nèi)有湄公河和東南亞最大的淡水湖－洞里薩湖〔又稱(chēng)金邊湖〕，首都金邊。柬埔寨是個(gè)歷史悠久的文明古國(guó)，早在公元1世紀(jì)建立了統(tǒng)一的王國(guó)。20世紀(jì)70年代開(kāi)始，柬經(jīng)歷了長(zhǎng)期的戰(zhàn)爭(zhēng)。1993年，隨著柬國(guó)家權(quán)力機(jī)構(gòu)相繼成立和民族和解的實(shí)現(xiàn)，柬埔寨進(jìn)入和平與開(kāi)展的新時(shí)期。柬埔寨是東南亞國(guó)家聯(lián)盟成員國(guó)，經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)根底薄弱貧，是世界上最不興旺國(guó)家之一。2、柬埔寨區(qū)位柬埔寨位于中南半島西南部，占地181,035平方公里[3]，20%為農(nóng)業(yè)用地。全國(guó)最南端至西邊區(qū)域地處熱帶區(qū)域，北方以扁擔(dān)山脈與泰國(guó)柯叻交界，東邊的臘塔納基里臺(tái)地和Chhlong高地與越南中央高地相鄰。西邊是狹窄的海岸平原：面對(duì)暹邏灣的西哈努克海。扁擔(dān)山脈在洞里薩流域北邊，由泰國(guó)的柯叻臺(tái)地南部陡峭懸崖構(gòu)成，是泰國(guó)和柬埔寨國(guó)界。2、氣候柬埔寨屬熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫29—30℃，5—10月為雨季，11月—次年4月為旱季，受地形和季風(fēng)影響，各地降水量差異較大，象山南端可達(dá)5400毫米，金邊以東約1000毫米。3、資源柬埔寨礦藏主要有金、磷酸鹽、寶石和石油，還有少量鐵、煤。林業(yè)、漁業(yè)、果木資源豐富。盛產(chǎn)貴重的柚木、鐵木、紫檀、黑檀、白卯等熱帶林木，并有多種竹類(lèi)。森林覆蓋率61.4%，主要分布在東、北和西部山區(qū)。木材儲(chǔ)量約11億多立方米。洞里薩湖是東南亞最大的天然淡水漁場(chǎng)，素有“魚(yú)湖”之稱(chēng)。西南沿海也是重要漁場(chǎng)，多產(chǎn)魚(yú)蝦。生態(tài)環(huán)境失衡和過(guò)度捕撈，水產(chǎn)資源正在減少。4、行政劃分柬埔寨分為20個(gè)省和4個(gè)直轄市〔括號(hào)內(nèi)為首府〕：班迭棉吉省〔詩(shī)梳風(fēng)〕、馬德望省〔馬德望〕、磅湛省〔磅湛〕、磅清揚(yáng)省〔磅清揚(yáng)〕、磅士卑省〔磅士卑〕、磅同省〔磅同〕、貢布省〔貢布〕、干丹省〔達(dá)克茂〕、戈公省〔戈公〕、白馬市〔直轄市〕、桔井省〔桔井〕、蒙多基里省〔森莫諾隆〕、奧多棉吉省〔松朗〕、拜林〔直轄市〕、金邊〔直轄市〕、西哈努克市〔直轄市〕、柏威夏省〔柏威夏〕、菩薩省〔菩薩〕、波蘿勉省〔波蘿勉〕、臘塔上丁省〔上丁〕、柴楨省〔柴楨〕、茶膠省〔茶膠〕。納基里省〔Banlung〕、暹粒省〔暹粒〕。5、政治體系憲法規(guī)定，柬埔寨的國(guó)體是君主立憲制，實(shí)行自由民主制和自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，立法、行政、司法三權(quán)分立。國(guó)王是終身制國(guó)家元首、武裝力量最高統(tǒng)帥、國(guó)家統(tǒng)一和永存的象征，有權(quán)宣布大赦，在首相建議并征得國(guó)會(huì)主席同意后有權(quán)解散國(guó)會(huì)。國(guó)王因故不能理政或不在國(guó)內(nèi)期間由參議院主席代理國(guó)家元首職務(wù)。國(guó)王去世后由首相、佛教兩派僧王、參議院和國(guó)會(huì)正副主席共9人組成的王位委員會(huì)在七日內(nèi)從安東、諾羅敦和西索瓦三支王族后裔中遴選產(chǎn)生新國(guó)王。6、柬埔寨人口狀況分析柬埔寨約15466536人〔2014年〕。柬埔寨人口分布中，有20多個(gè)民族，其中高棉族為主體民族，占總?cè)丝诘?0%，還有占族、普農(nóng)族、老族、泰族和斯丁族等少數(shù)民族。高棉語(yǔ)為通用語(yǔ)言，與英語(yǔ)均為官方語(yǔ)言。佛教為國(guó)教，93%以上的居民信奉佛教。7、柬埔寨交通情況柬埔寨中部和南部是平原，東部、北部和西部被山地、高原環(huán)繞，大局部地區(qū)被森林覆蓋。以公路和內(nèi)河運(yùn)輸為主。主要交通線集中于中部平原地區(qū)以及洞里薩河流域。北部和南部山區(qū)交通閉塞。公路：截止2013年，全國(guó)公路總長(zhǎng)約1.5萬(wàn)公里。最主要的公路有四條：1號(hào)公路〔金邊至越南胡志明市〕，4號(hào)公路〔金邊至西哈努克港〕，5號(hào)公路〔金邊經(jīng)馬德望至泰國(guó)邊境〕，6號(hào)公路〔金邊經(jīng)磅同、暹粒至吳哥古跡〕。水運(yùn)：內(nèi)河航運(yùn)以湄公河、洞里薩湖為主，主要河港有金邊、磅湛和磅清揚(yáng)。雨季4000噸輪船可沿湄公河上溯至金邊，旱季可通航2000噸貨輪。西哈努克港為國(guó)際港口。鐵路：截止2013年，全國(guó)有兩條鐵路：金邊-波貝，全長(zhǎng)385公里，可通曼谷；金邊-西哈努克市，全長(zhǎng)270公里，是交通運(yùn)輸?shù)拇髣?dòng)脈，但鐵路年久失修，運(yùn)輸能力較低?？者\(yùn)：柬主要航空公司有暹粒航空公司、吳哥航空公司。有金邊－曼谷、金邊－胡志明市、金邊－萬(wàn)象、金邊-吉隆坡、金邊-新加坡五條國(guó)際航線。外方航空公司在柬的主要航線有：金邊－曼谷、金邊－廣州、金邊－香港、暹粒－曼谷、金邊－上海、金邊－新加坡、金邊－臺(tái)北、金邊－高雄、金邊－胡志明市、金邊－萬(wàn)象、金邊－普吉等航線。有金邊國(guó)際機(jī)場(chǎng)和暹粒機(jī)場(chǎng)兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，西哈努克港、馬德望、上丁等機(jī)場(chǎng)為國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)，有定期航班通行，可起降中、小型飛機(jī)。4、柬埔寨重點(diǎn)城市簡(jiǎn)介首都金邊〔PhnomPenh〕面積376平方公里，人口約150萬(wàn)〔2013年〕。金邊地處洞里薩河與湄公河交匯處，是柬埔寨政治、經(jīng)濟(jì)、文化和宗教中心。柬埔寨85%的投資公司和商業(yè)企業(yè)在金邊，是柬埔寨地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展最集中的地區(qū)。暹粒是柬埔寨暹粒省的省府，距離金邊311公里，距離泰國(guó)邊界只有152公里，人口大約有85,000人。近些年來(lái)，暹粒的旅游業(yè)快速開(kāi)展，得益于這里是世界七大奇跡之一的吳哥古跡門(mén)戶，暹粒是參觀吳哥古跡唯一和重要的停留地，已有百年歷史了。暹粒郊區(qū)的村落以排屋式分布，并與城市中心連成一片。旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)和漁業(yè)是該省的的支柱產(chǎn)業(yè)。西哈努克市，原名磅遜，是柬埔寨的一個(gè)港口城市；西哈努克港是柬埔寨最繁忙的海岸港口，另外，此市也是柬埔寨國(guó)內(nèi)比擬重要的旅游城市，有大量的飯店及旅館。西哈努克港經(jīng)濟(jì)特區(qū)是柬埔寨主要的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。二、柬埔寨經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析柬埔寨是東南亞國(guó)家聯(lián)盟成員國(guó)，經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)根底薄弱貧，是世界上最不興旺國(guó)家之一柬埔寨經(jīng)濟(jì)的四大支柱為旅游業(yè)、加工業(yè)〔制衣業(yè)〕、建筑業(yè)和農(nóng)業(yè)。作為一個(gè)新興開(kāi)展國(guó)家，由于多年來(lái)受到戰(zhàn)爭(zhēng)等因素影響，柬埔寨的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展相比照擬緩慢，每年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約達(dá)6%。近年來(lái)，隨著柬埔寨大力推動(dòng)旅游業(yè)，已取得有效的成績(jī)，并隨著政局穩(wěn)定，成功吸引中國(guó)、韓國(guó)、日本等國(guó)家前往投資進(jìn)駐，成為東南亞的新興投資點(diǎn)之一。國(guó)內(nèi)的貧富懸殊問(wèn)題、根底設(shè)施缺乏、健康衛(wèi)生問(wèn)題和人民缺乏知識(shí)水平等社會(huì)問(wèn)題十分嚴(yán)重，是為柬國(guó)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，所遇到的嚴(yán)峻考驗(yàn)。2、柬埔寨政治環(huán)境分析〔與中國(guó)關(guān)系〕柬新政府成立后，確定了融入國(guó)際社會(huì)、爭(zhēng)取外援開(kāi)展經(jīng)濟(jì)的對(duì)外工作方針，加強(qiáng)同周邊國(guó)家的睦鄰友好合作，改善和開(kāi)展與西方國(guó)家和國(guó)際機(jī)構(gòu)關(guān)系，以爭(zhēng)取國(guó)際經(jīng)濟(jì)援助。柬新政府成立以來(lái)，中柬高層互訪頻繁。最近十年里，柬中兩國(guó)關(guān)系牢固并且取得跨越式開(kāi)展，從好鄰居、好朋友、好伙伴，提升為全面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。中國(guó)是柬埔寨第三大貿(mào)易伙伴。2013年，中柬雙邊貿(mào)易額為37.7億美元，同比增長(zhǎng)29%。其中，中國(guó)對(duì)柬出口34.1億美元，同比增長(zhǎng)26%；自柬進(jìn)口3.6億美元，同比增長(zhǎng)68%。2014年1-6月，中柬雙邊貿(mào)易額18.2億美元，同比增長(zhǎng)4.1%。其中，我出口15.8億美元，下降0.6%，進(jìn)口2.4億美元，增長(zhǎng)51.9%。3、柬埔寨政策環(huán)境分析柬無(wú)專(zhuān)門(mén)的外商投資法，其吸收外資的法規(guī)政策主要表達(dá)在“投資法”及其“實(shí)施條例”等相關(guān)法規(guī)和文件中，主要有：〔一〕投資保障1、對(duì)外資與內(nèi)資根本給予同等待遇。除柬憲法中有關(guān)土地所有權(quán)〔只允許柬籍公民和法人購(gòu)置〕的規(guī)定外，所有的投資者，不分國(guó)籍和種族，在法律面前一律平等。〔根本實(shí)現(xiàn)國(guó)民待遇〕2、柬政府不實(shí)行損害投資者財(cái)產(chǎn)的國(guó)有化政策。3、已獲批準(zhǔn)的投資工程，柬政府不對(duì)其產(chǎn)品價(jià)格和效勞價(jià)格進(jìn)行管制。4、不實(shí)行外匯管制，允許投資者從銀行系統(tǒng)購(gòu)置外匯轉(zhuǎn)往國(guó)外，用以清算其與投資活動(dòng)有關(guān)的財(cái)政債務(wù)?！捕惩顿Y鼓勵(lì)和優(yōu)惠鼓勵(lì)外商投資農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、環(huán)保、高科技、勞動(dòng)密集型工業(yè)、出口型工業(yè)、根底設(shè)施和能源等重要領(lǐng)域。免征投資生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備、建筑材料、零配件和原材料等的進(jìn)口關(guān)稅；企業(yè)投資后可享受3-8年的免稅期，免稅期后按稅法交納稅率為9%的所得稅；利潤(rùn)用于再投資，免征所得稅；分配紅利不征稅；產(chǎn)品出口，免征出口稅。目前，柬對(duì)私人投資企業(yè)所征收的主要稅種和稅率分別是：所得稅9%、增值稅10%、營(yíng)業(yè)稅2%?！踩臣憩F(xiàn)行中的稅收政策柬埔寨目前主要有以下的稅種和稅率，分別是：所得稅9%或20%、增值稅10%、營(yíng)業(yè)稅2%。另，主要商品的進(jìn)口關(guān)稅及特殊稅詳見(jiàn)貿(mào)易指南篇的“柬埔寨主要商品關(guān)稅及有關(guān)稅收一覽表”?！菜摹惩恋氐氖褂猛鈬?guó)投資者可通過(guò)長(zhǎng)期租賃的方式使用土地，最長(zhǎng)租期為99年，期滿可申請(qǐng)續(xù)租。投資者對(duì)工程土地上的不動(dòng)產(chǎn)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)依法享有所有權(quán)。〔五〕商業(yè)組織形式在柬進(jìn)行經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活動(dòng)比擬寬松，可以個(gè)人、合伙、公司等不同的商業(yè)組織形式注冊(cè)，且注冊(cè)資本標(biāo)準(zhǔn)較低。在柬從事進(jìn)出口貿(mào)易，不受?chē)?guó)籍限制。〔六〕新投資法的變化新的《投資法》草案已經(jīng)通過(guò)，公布實(shí)施。該法對(duì)投資工程的申報(bào)手續(xù)、CDC的審批程序和工程的優(yōu)惠待遇都做了局部調(diào)整?？傮w來(lái)說(shuō)，程序更透明〔如取消免稅期打分制、實(shí)行分行業(yè)確定免稅期、減少人為因素〕，但優(yōu)惠將減少〔在所得稅、免稅期、股息征稅等問(wèn)題上減少政府的讓利〕。4、柬埔寨金融環(huán)境分析柬埔寨金融投資環(huán)境：開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)、健全的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)力的投資獎(jiǎng)勵(lì)、政府在私營(yíng)部門(mén)的大力支持、快速通道投資〔批準(zhǔn)程序28天〕、低勞動(dòng)本錢(qián)、特惠貿(mào)易狀況。5、亞投行的建設(shè)將推動(dòng)柬埔寨經(jīng)濟(jì)持續(xù)運(yùn)作亞洲根底設(shè)施投資銀行〔AsianInfrastructureInvestmentBank，簡(jiǎn)稱(chēng)亞投行，AIIB〕是一個(gè)政府間性質(zhì)的亞洲區(qū)域多邊開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)支持根底設(shè)施建設(shè)，總部設(shè)在北京。亞投行法定資本1000億美元。各方商定將于2015年年中完成亞投行章程談判并簽署，年底前完成章程生效程序，正式成立亞投行。作為由中國(guó)提出創(chuàng)立的區(qū)域性金融機(jī)構(gòu)，亞洲根底設(shè)施投資銀行主要業(yè)務(wù)是援助亞太地區(qū)國(guó)家的根底設(shè)施建設(shè)。在全面投入運(yùn)營(yíng)后，亞洲根底設(shè)施投資銀行將運(yùn)用一系列支持方式為亞洲各國(guó)的根底設(shè)施工程提供融資支持——包括貸款、股權(quán)投資以及提供擔(dān)保等，以振興包括交通、能源、電信、農(nóng)業(yè)和城市開(kāi)展在內(nèi)的各個(gè)行業(yè)投資。2014年10月24日，中華人民共和國(guó)、孟加拉國(guó)、文萊、柬埔寨、印度、哈薩克斯坦、科威特、老撾、馬來(lái)西亞、蒙古國(guó)、緬甸、尼泊爾、阿曼、巴基斯坦、菲律賓、卡塔爾、新加坡、斯里蘭卡、泰國(guó)、烏茲別克斯坦和越南等21國(guó)在北京正式簽署《籌建亞投行備忘錄》。第一，亞投行對(duì)柬埔寨經(jīng)濟(jì)開(kāi)展具有重要意義。創(chuàng)立亞洲根底設(shè)施投資銀行，通過(guò)公共部門(mén)與私人部門(mén)的合作，有效彌補(bǔ)柬埔寨根底設(shè)施建設(shè)的資金缺口，推進(jìn)了柬埔寨經(jīng)濟(jì)建設(shè)。第二，有利于擴(kuò)大柬埔寨投資需求，支持柬埔寨經(jīng)濟(jì)持續(xù)開(kāi)展。第三，有利于通過(guò)根底設(shè)施工程，推動(dòng)柬埔寨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展并改善就業(yè)。第四，通過(guò)提供平臺(tái)將柬埔寨的閑置存款直接導(dǎo)向根底設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)資本的有效配置，并最終金融市場(chǎng)的迅速開(kāi)展。三、柬埔寨房地產(chǎn)開(kāi)展現(xiàn)狀分析1、柬埔寨房地產(chǎn)政策柬埔寨國(guó)會(huì)已審議通過(guò)《外國(guó)人不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法》。根據(jù)該法律，外國(guó)人將有權(quán)按規(guī)定在柬埔寨購(gòu)置房屋并擁有合法產(chǎn)權(quán)。共８章２４款的法律規(guī)定，允許外國(guó)人在柬埔寨購(gòu)置高層建筑第二層以上的房屋并擁有合法產(chǎn)權(quán)。該法律還規(guī)定，不允許外國(guó)人在距離邊界３０公里以內(nèi)或政府明令禁止地區(qū)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，但經(jīng)濟(jì)特區(qū)、重要城市以及政府特許地區(qū)除外。這一法律能夠?yàn)樵诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域投資的外國(guó)人提供便利，從而吸引更多人來(lái)柬投資興業(yè)。2、柬埔寨土地市場(chǎng)分析近1、2年柬埔寨金邊市超炒地風(fēng)氣盛行，金邊市中心地價(jià)飆漲，每平方米平均售價(jià)約3000到6000美金，金邊郊區(qū)住宅土地平均售價(jià)那么在100-400美金，增幅約20%-30%。土地所有權(quán)，按憲法規(guī)定只限于該國(guó)人民方能擁有，一般公司只有在其51%的股權(quán)屬柬資情況下，才可申請(qǐng)購(gòu)置土地，申請(qǐng)投資批準(zhǔn)后的土地必須在3個(gè)月內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。另外，可利用租賃方式租用所需土地，租期最長(zhǎng)可達(dá)99年，期滿再申請(qǐng)更新租約。土地市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格位置土地分類(lèi)元/㎡金邊一級(jí)商業(yè)區(qū)24825.2—37237.8二級(jí)商業(yè)區(qū)21722.05—31031.5三級(jí)商業(yè)區(qū)15515.75—21722.05一級(jí)住宅區(qū)9309.45—15515.75二級(jí)住宅區(qū)4965.04—7447.56三級(jí)住宅區(qū)620.63—2792.835開(kāi)發(fā)區(qū)93.0945—434.441暹粒一級(jí)商業(yè)區(qū)9309.45—21722.05二級(jí)商業(yè)區(qū)4965.04—14274049三級(jí)住宅區(qū)1861.89—4344.41一級(jí)住宅區(qū)1861.89—4344.41二級(jí)住宅區(qū)930.945—1861.89三級(jí)商業(yè)區(qū)310.315—930.945開(kāi)發(fā)區(qū)31.0315—217.2205西哈努克港一級(jí)商業(yè)區(qū)6206.3—14274.49二級(jí)商業(yè)區(qū)3723.78—6206.3三級(jí)商業(yè)區(qū)1241.26—1861.89一級(jí)住宅區(qū)1861.89—4344.41二級(jí)住宅區(qū)930.945—4344.41三級(jí)住宅區(qū)186.189—930.945開(kāi)發(fā)區(qū)31.0315—124.126金邊房地產(chǎn)的租賃價(jià)格A區(qū)別墅〔高檔區(qū)〕房產(chǎn)類(lèi)型土地面積㎡建筑面積㎡樓層元/月獨(dú)棟別墅350-550150-200112415-15518.75高檔別墅450-550350-4502-3新式別墅450-600350-4802-321726.25-24830歐式別墅450-600350-4802-3B區(qū)別墅〔次檔區(qū)〕房產(chǎn)類(lèi)型土地面積㎡建筑面積㎡樓層元/月獨(dú)棟別墅350-550150-20017449-8690.5高檔別墅450-550350-4502-39311.25-13656.5新式別墅450-600350-4802-313656.5-17381歐式別墅450-600350-4802-3聯(lián)排平房位置元/月租〔每套約200㎡〕商業(yè)7447.56—15515.75住宅3723.78—5585.67邊區(qū)1861.89—3103.15倉(cāng)庫(kù)和工廠租價(jià)位置元/月〔倉(cāng)庫(kù)〕元/月租/㎡〔工廠〕主干道次干道優(yōu)質(zhì)住宅邊區(qū)商鋪位置元/月租〔每套約200㎡〕主干道次干道邊區(qū)新開(kāi)發(fā)2、柬埔寨商品房市場(chǎng)分析柬埔寨政府2013年-2014年批準(zhǔn)建筑工程共1641個(gè)，投資總額27.73億美元，建筑面積759.6萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)31.4%和16%，建筑業(yè)大幅增長(zhǎng)。據(jù)柬埔寨萊坊〔KnightFrank〕房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，金邊市各重要建筑房屋地區(qū)的土地價(jià)格呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，增長(zhǎng)率為13.7%。同時(shí)建筑豪華辦公室大樓地區(qū)的土地價(jià)增長(zhǎng)約7.6%。近幾年活潑于柬埔寨房地產(chǎn)市場(chǎng)的本地公司和國(guó)外公司約100余家，其中金邊約40家，暹粒約30家，西港10余家。3、2014年柬埔寨國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商海外經(jīng)典樓盤(pán)介紹2014年1月，麗薇雅廣場(chǎng)〔DiamondIslandRiviera〕正式開(kāi)工。麗薇雅廣場(chǎng)包括三棟33層高的共管公寓，一個(gè)650英尺長(zhǎng)的無(wú)邊游泳池，一個(gè)購(gòu)物中心，一所醫(yī)院，一個(gè)國(guó)際學(xué)校，兩條步行購(gòu)物街等。麗薇雅廣場(chǎng)是海外柬華投資公司〔OCIC〕和中國(guó)企業(yè)桔祥投資〔JixiangInvestment〕的合資工程，斥資7億美元。2014年10月17上午，由中冶海外承建的柬埔寨SKYVILLA工程舉行了開(kāi)工典禮儀式。該工程位于柬埔寨金邊奧林匹克運(yùn)動(dòng)場(chǎng)東南側(cè)西哈努克大道和163路的交叉口，工程包括兩棟35層塔樓〔A、B棟〕高138.6米和1棟15層的樓(C棟〕高63.6米，總建筑面積為12萬(wàn)平方米，工期22個(gè)月。SKYVILLA工程規(guī)劃是大面積五星級(jí)豪宅，采用超大戶型設(shè)計(jì)，每戶面積在300平方米至450平方米之間，目前工程一期已經(jīng)全部銷(xiāo)售完，二期、三期僅剩20%左右。2014年前8個(gè)月，柬埔寨金邊市俄羅斯大道的土地價(jià)格同比增長(zhǎng)10%至20%,每平方米價(jià)格上升至2000美元左右。俄羅斯大道是重要的商業(yè)大道，是到金邊國(guó)際機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)之路，該大道排名僅在莫尼旺大道和諾羅敦大道之后。四、柬埔寨房地產(chǎn)市場(chǎng)投資建議1、柬埔寨房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析1.國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)自1993年以來(lái)，柬埔寨國(guó)內(nèi)政局根本穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，成為東盟國(guó)家中冉冉升起的新星。2012年，柬埔寨國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值〔CDP〕達(dá)140.38億美元，增長(zhǎng)率為7.3%，較1993年增長(zhǎng)4倍，人均GDP達(dá)987美元，較1993年236美元增長(zhǎng)3倍。目前，柬埔寨已成為東南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最穩(wěn)定的國(guó)家之一。世界銀行對(duì)柬埔寨未來(lái)開(kāi)展前景持積極樂(lè)觀態(tài)度，柬埔寨國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、高速增長(zhǎng)成為其吸引外資的關(guān)鍵“亮點(diǎn)”，同時(shí)，也為其吸引外資奠定了相應(yīng)的物質(zhì)根底。2.政府對(duì)外資優(yōu)惠政策自1993年以來(lái)，柬埔寨政府實(shí)行自由開(kāi)放經(jīng)濟(jì)體制，鼓勵(lì)吸引外資，公布了一系列優(yōu)惠政策，積極為外資創(chuàng)造良好軟硬件條件。目前，柬埔寨對(duì)農(nóng)業(yè)等危害人類(lèi)健康的化學(xué)品禁止外資進(jìn)入，對(duì)藥品制造、電影、出版事業(yè)、媒體經(jīng)營(yíng)等實(shí)施局部限制，其他各行業(yè)均已全面向外資開(kāi)放，且外商持股可達(dá)100%。在柬埔寨國(guó)內(nèi)，居民個(gè)人所得稅與企業(yè)經(jīng)營(yíng)整體稅負(fù)都相對(duì)較低，有利于降低經(jīng)營(yíng)本錢(qián)。另外，柬埔寨實(shí)行自由外匯制度，不采取外匯管制，允許美元在其國(guó)內(nèi)自由流通，經(jīng)濟(jì)自由度相對(duì)較高。3.國(guó)際社會(huì)對(duì)柬埔寨優(yōu)惠措施自1993年以來(lái)，柬埔寨積極融入世界經(jīng)濟(jì)體系，努力爭(zhēng)取國(guó)際社會(huì)支持和幫助。目前，柬埔寨外貿(mào)除了可享受美、日、歐等28個(gè)國(guó)家給予的MFN／GSP待遇，還可享受額外關(guān)稅優(yōu)惠。如美國(guó)對(duì)自柬埔寨進(jìn)口的紡織服裝產(chǎn)品給予寬松配額與減免征收進(jìn)口關(guān)稅，歐盟對(duì)柬埔寨出口產(chǎn)品不設(shè)任何限制，加拿大也給予免征進(jìn)口關(guān)稅等優(yōu)惠。興旺國(guó)家給予柬埔寨諸多國(guó)際優(yōu)惠政策，為其未來(lái)進(jìn)一步吸引外資和大力開(kāi)展外向型經(jīng)濟(jì)提供了一張有效的“國(guó)際通行證”。4.勞動(dòng)力本錢(qián)優(yōu)勢(shì)柬埔寨國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力相對(duì)充裕，且絕大局部勞工較為勤奮。2013年，柬埔寨全國(guó)人口總量約為1468萬(wàn)，其中，適齡勞動(dòng)人口高達(dá)945萬(wàn)左右。2013年5月1日，柬埔寨勞工部公布新的法定最低工資僅為80美元，在東南亞地區(qū)仍具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，尤其對(duì)各類(lèi)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)工程，選擇柬埔寨投資經(jīng)營(yíng)仍具有較大開(kāi)展?jié)摿Α?.地理位置優(yōu)勢(shì)柬埔寨地處東南亞交通樞紐地區(qū)，1999年4月30日，柬埔寨參加?xùn)|盟，成為其第十位成員，外資進(jìn)入柬埔寨市場(chǎng)可直接輻射整個(gè)東盟地區(qū)大市場(chǎng)。同時(shí)，柬埔寨擁有多個(gè)外貿(mào)良港，外貿(mào)出口渠道較為暢通、便利，物流本錢(qián)相對(duì)低廉。另外，亞投行將進(jìn)一步推動(dòng)柬埔寨對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)展。2、柬埔寨房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析1.經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平低下柬埔寨因長(zhǎng)期內(nèi)戰(zhàn)和內(nèi)亂困擾，導(dǎo)致其目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平仍極端低下。2012年柬埔寨GDP僅為140億美元，人均GDP尚缺乏1000美元。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)十分落后，尤其第二產(chǎn)業(yè)開(kāi)展嚴(yán)重畸形，其中，服裝紡織業(yè)所占比重較大，其他制造業(yè)開(kāi)展極為緩慢，同時(shí)，國(guó)內(nèi)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)開(kāi)展嚴(yán)重匱乏和滯后，導(dǎo)致外資經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)所需原料不得不依賴外部進(jìn)口。2.國(guó)內(nèi)政局動(dòng)亂風(fēng)險(xiǎn)潛伏長(zhǎng)期以來(lái)，柬埔寨國(guó)內(nèi)黨派林立，矛盾突出，各種動(dòng)亂因素普遍存在且時(shí)常爆發(fā)劇烈對(duì)峙。2013年，柬埔寨國(guó)內(nèi)舉行第五次政治選舉，反對(duì)派對(duì)此次選舉結(jié)果不予成認(rèn)，并舉行大規(guī)模示威游行抗議活動(dòng)。2013年7月，人民黨領(lǐng)袖洪森再次中選柬埔寨首相，目前，洪森首相在柬埔寨國(guó)內(nèi)擁有極高的威望和影響力，國(guó)內(nèi)政局總體尚未存在大動(dòng)亂因素，但未來(lái)國(guó)內(nèi)政局隱患不容無(wú)視，尤其國(guó)外各種勢(shì)力暗中“推波助瀾”，更是加劇了其國(guó)內(nèi)政治的變數(shù)和不確性。3.政府行政管理效率低下柬埔寨國(guó)內(nèi)行政體系相當(dāng)不健全，各類(lèi)配套制度、法規(guī)普遍缺失、相互沖突，“無(wú)法可依”、“有法不依”、“執(zhí)法不嚴(yán)”、“違法不究”甚至“錢(qián)大于法”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍；無(wú)論是中央政府還是地方政府辦事效率十分低下，尤其基層官員腐敗、行賄受賄較為突出和嚴(yán)重，大幅增添外商投資經(jīng)營(yíng)的隱性本錢(qián)，這也正是興旺國(guó)家企業(yè)普遍慎重進(jìn)入柬埔寨市場(chǎng)的重要原因之一。4.根底設(shè)施開(kāi)展滯后長(zhǎng)期以來(lái)，由于柬埔寨國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平低下和政府財(cái)政有限，導(dǎo)致對(duì)國(guó)內(nèi)根底設(shè)施投入嚴(yán)重缺乏，大大滯后于經(jīng)濟(jì)開(kāi)展需要，國(guó)內(nèi)根底設(shè)施落后、交通不便、運(yùn)輸本錢(qián)高昂、電力能源供給缺乏成為了外商大規(guī)模投資的主要障礙。進(jìn)一步