商品房檢查工作方案

商品房檢查工作方案新房入伙驗收注意事項大部分是第一次買房子，到了交房日，很是興奮，往往會不知所錯，碰到的問題：怎么驗收房；交房手續(xù)是什么；交房要付多少錢；碰到房子問題怎么辦；什么是房子質(zhì)量問題等等。建議收房日期：一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時間會比較早，建議大家不要在第一、第二天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細(xì)的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比較好，必需要帶的工具：1)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道2)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高5)1只萬用表---用于測試各個強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通6)1只計算器---用于計算數(shù)據(jù)7)1只水筆--用于簽字8)1把掃帚--用于清掃室內(nèi)衛(wèi)生9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。過程1〕去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料必需要查驗：A、房屋的《住宅質(zhì)量確保書》--可帶走B、《住宅使用說明書》--可帶走C、《完工驗收備案表》D、面積實測表E、管線分布完工圖〔水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)〕--可帶走如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。2〕核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原制定圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。〔先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%,3%之內(nèi)不合計，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好〕以雙方簽定合同為準(zhǔn)。驗收房子看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，提示：暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表〔假設(shè)有遠(yuǎn)程抄表另〕等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了?！灿浀媚媚切┕ぞ吲丁?〕具體檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；〔陽臺裂縫危險大〕【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有堵塞感的時候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了2〕檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3〕仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂狀況?！咎崾尽浚喝缬锌展?，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。4〕水電煤暢通狀況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度?！惨话阈路孔訒湟粋€簡易龍頭給業(yè)主〕。用萬用表測量各個強(qiáng)弱電是否暢通。【提示】：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。5〕驗收下水狀況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些特別下水〔如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水〕拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水必需要塞實〔記得留一可拉扯掉的位置〕。6〕驗收地面下水狀況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了〔約高2cm〕。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。【提示】：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。7〕核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細(xì)核實。8〕測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；假設(shè)有問題，必需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，假設(shè)影響，必需要進(jìn)行交涉了。2.請教,誰有房地產(chǎn)開發(fā)商交房時的工作執(zhí)行方案交房時，必必需提供《住宅質(zhì)量確保書》和《住宅使用說明書》建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品住宅執(zhí)行住宅質(zhì)量確保書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的通知〔建房[98]第102號〕中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必必需提供《住宅質(zhì)量確保書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量確保書》可以作為商品房購銷合同的補充約定，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承當(dāng)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量確保書》的約定，承當(dāng)保修責(zé)任。委托物業(yè)管理公司等單位修理的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量確保書》中明示所委托的單位?！蹲≌|(zhì)量確保書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；2.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承當(dāng)保修；3.正常使用狀況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。4.用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限。住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將完工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第5條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長保修期。國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行?！蹲≌褂谜f明書》內(nèi)容應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位〔部件〕的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包涵以下內(nèi)容：1.開發(fā)單位、制定單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注意事項；4.上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；6.門、窗類型，使用注意事項；7.配電負(fù)荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；9.其他必需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承當(dāng)保修責(zé)任；因住戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。驗收應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(1)規(guī)劃要求是否落實；(2)配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢；(3)單項工程質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；(4)拆遷補償安排方案是否落實；(5)物業(yè)管理是否落實；《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》第17條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目完工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未通過驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出完工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到完工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。通常有七個方面，確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查制定、制定調(diào)查計劃、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。市場調(diào)查方案，就是依據(jù)市場調(diào)查、收集、記錄、整理和分析市場對商品的必需求狀況以及與此有關(guān)的資料的文書。換句話說就是用市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律去分析，進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，透過市場現(xiàn)狀，顯示市場運行的規(guī)律、本質(zhì)。市場調(diào)查報告是市場調(diào)查人員以書面形式，反映市場調(diào)查內(nèi)容及工作過程，并提供調(diào)查結(jié)論和建議的報告。市場調(diào)查報告是市場調(diào)查研究成果的集中體現(xiàn)，其撰寫的好壞將直接影響到整個市場調(diào)查研究工作的成果質(zhì)量。一份好的市場調(diào)查報告，能給企業(yè)的市場經(jīng)營活動提供有效的導(dǎo)向作用，能為企業(yè)的決策提供客觀依據(jù)。開發(fā)商在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時竟然是“無證可依〞！一番調(diào)查下來，不禁為那些馬上辦理入住手續(xù)的業(yè)主捏了一把汗。如此看來，要想日后麻煩少，只有靠業(yè)主自己把好“驗房關(guān)〞了。在請教了一些專業(yè)人士后，他們提醒購房者在辦理入住手續(xù)時要加倍當(dāng)心，不要草草看房，輕易簽字，以致裝修入住后發(fā)現(xiàn)問題時開發(fā)商找借口推諉責(zé)任。驗房時要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機(jī)等，便于測量、記錄、取證，主要應(yīng)檢驗商品房以下內(nèi)容：1、檢驗商品房有無裂縫。首先要仔細(xì)查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。假設(shè)裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。其次要看露臺處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，假設(shè)有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。最后看承重墻是否有裂縫，假設(shè)裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能抱僥幸心理。2、檢驗商品房有無傾斜。雖然檢測房屋的傾斜度必需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。有時，可在房頂上用細(xì)繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。3、檢驗商品房有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水狀況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。驗收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前要求物業(yè)公司工作人員一同前往，把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，過兩天再來察看是否會滲漏。4、供水、供電、煤氣、線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強(qiáng)電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達(dá)不到要求，日后會影響電視的收看效果。5、檢查衛(wèi)生間的排水狀況。看水是否能通暢無阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費用。6、測量房間的層高是否達(dá)到要求。建筑層高為2.8米，實際高度不能低于2.6米，層高3米的實際高度不能低于2.75米，住宅層高不能低于2.8米。7、所用的材料是否是當(dāng)時承諾的品牌。在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)要求開發(fā)商提供該房產(chǎn)項目的完工驗收備案表，并查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；購房人要仔細(xì)驗收房屋，確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)；如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問題，應(yīng)馬上找開發(fā)商或建筑商，要求其對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承當(dāng)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，購房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無法正常居住，就可直接找開發(fā)商提出解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應(yīng)當(dāng)支持購房人的請求。檢驗商品房如出現(xiàn)質(zhì)量問題，也可按上述辦法解決。因房屋的許多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問題，在辦理入住手續(xù)時，最好找一些專業(yè)人員查看，還要注意使用的裝修材料和當(dāng)時合同約定的是否一致。在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內(nèi)，都可以找開發(fā)商解決。驗收驗?zāi)睦锩娣e一般來講，商品房在出售時是按“套〞或“單元〞出售，并以建筑面積而不是使用面積來計算總售價，而這建筑面積是銷售面積，指的是購房者所購買的那處房子的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積〔即套內(nèi)建筑面積〕與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。其中，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積而公用建筑面積由以下兩部分組成：〔1〕電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。〔2〕套與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。即：公用建筑面積=全套建筑面積-全套各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間〔如地下車庫、倉庫、人防工程等〕其中：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面+陽臺建筑面積套內(nèi)墻體面積=共用墻水平投影面積1/2+非共用墻水平投影面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)筑面積而：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和主體結(jié)構(gòu)依據(jù)建設(shè)部1991年公布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，房屋主體結(jié)構(gòu)應(yīng)達(dá)到以下要求：〔1〕地基基礎(chǔ)的沉降不得引起地面變形、上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；〔2〕鋼筋混凝土構(gòu)件不得產(chǎn)生顯然變形；〔3〕磚石結(jié)構(gòu)必必需有足夠的強(qiáng)度和剛度，不同意有顯然裂縫。外墻〔1〕外墻不得滲水，特別是下雨天要注意觀察，看有無顯然的水印和霉點；〔2〕外墻不得有較大面積的空鼓、開裂。樓地面〔1〕面層與基屋必必需粘結(jié)牢固，整體平面平整，不同意有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；〔2〕衛(wèi)生間、陽臺與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合制定要求，不同意倒泛水和滲漏。裝修〔1〕鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全；〔2〕進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固；〔3〕門窗玻璃應(yīng)表面平整，粘貼牢固；〔4〕飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，無缺棱掉角；〔5〕油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不脫皮、漏刷。電氣〔1〕電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直；過墻導(dǎo)管連接必必需緊密；〔2〕照明器具等安裝支架必必需牢固，部位齊全，接觸合格；〔3〕檢查話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧。水、衛(wèi)、消防〔1〕進(jìn)出水管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏；〔2〕應(yīng)按套〔單元〕安裝水表或預(yù)留表位；〔3〕地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必必需流暢；〔4〕衛(wèi)生器具應(yīng)質(zhì)量合格，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固。不合格怎么辦在房屋接管驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可依據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理：〔1〕影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必必需約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補強(qiáng)修理，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理?！?〕各別開發(fā)商無視廣大購房者的生命財產(chǎn)安全進(jìn)行施工建設(shè)，導(dǎo)致房屋地基不牢、下沉、墻體傾斜、裂縫等嚴(yán)重質(zhì)量問題，業(yè)主可以依據(jù)《合同》第148條的規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。〞拒絕簽入住通知單，或要求開發(fā)商退房并賠償損失。北京市現(xiàn)行房地產(chǎn)住宅項目收房標(biāo)準(zhǔn)1房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作？1.1關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證〞或政府發(fā)的“入住許可證〞問題---在建設(shè)部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實有這種選擇，不過選擇并不是必必需，北京的購房人想作這種選擇，目前還現(xiàn)實。1.2北京交樓標(biāo)準(zhǔn)隨著《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式實施變得明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：〔一〕取得建筑工程完工驗收備案表；〔二〕取得商品房面積實測技術(shù)報告書；〔三〕預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量確保書和住宅使用說明書。〞關(guān)于這個《辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會用法規(guī)有時效進(jìn)行搪塞，碰到這種狀況，業(yè)用依據(jù)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件。1.2.1關(guān)于北京交樓的第一個標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得《建筑工程完工備案表》，這是國家強(qiáng)制性要求。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程完工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未通過驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程完工備案表》。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程完工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時都應(yīng)提供。1.2.2關(guān)于北京交樓的第二個標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得商品房面積實測技術(shù)報告書，按北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實施看法規(guī)定：1.2.2.12003年2月1日后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項目及尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項目，房地產(chǎn)。收房時要帶小錘〔檢查空鼓用〕、軟管〔檢查地漏及排水坡度用〕、電筆〔檢查開關(guān)插座用〕專家建議：收樓日應(yīng)帶以下裝備：1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證。2、紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。3、易貼便條一疊，寫下問題所在及修理看法，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便修理人員查找。4、扁型三插頭小電器一個〔如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等〕，插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。5、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)時的承諾。6、請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供看法，發(fā)現(xiàn)問題。收房注意事項：1檢查所有插座沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。2檢查所有窗戶·檢查玻璃：玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要?！z查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。·檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞3檢查線，優(yōu)待接口天倫的線和優(yōu)待面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！4檢查暖氣片、陽臺護(hù)欄是否牢固5檢查每一個燈和開關(guān)6檢查每一個水龍頭7.收房要查驗《完工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法施行中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權(quán)利8.收房注意窗戶合頁，和水管，毛病不少啊一、房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購房者，關(guān)于購房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因為它涉及到兩方面的關(guān)系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個主要問題進(jìn)行講解。交房一般程序1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費用、未按時收房的處理等。通知的形式有、、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用、等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證實自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承當(dāng)延期交房責(zé)任的不利后果。2.購房者交納有關(guān)費用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費、公共修理基金等。3.驗房。購房者對房屋進(jìn)行驗收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購房者驗房。4.購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)〔所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn)〕外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承當(dāng)了〔比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險〕。如何收房關(guān)于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清楚。實際上，收房時主要有三個問題。1.檢察有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)首先檢察房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程完工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，完工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有完工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。此外，購房者還要檢察幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量確保書、房屋面積實測表等。2.檢察房屋的質(zhì)量。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是檢察房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗房。3.檢察交房費用。交房時涉及到一系列的費用。房屋價款結(jié)算。關(guān)于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋推測面積計算的，等房屋完工后，實測面積肯定會有所差異，雙方依據(jù)面積差異來結(jié)算房款。物業(yè)管理費用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，執(zhí)行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費。公共修理基金。公共修理基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。二、看房15招：1招：看“備案〞留“兩書〞新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。2招：衛(wèi)生間不滲不存檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可。8.請教房地產(chǎn)項目驗收的流程一、完工驗收概要：完工驗收是房地產(chǎn)開發(fā)項目運營過程的最后一個程序，是全面考核建設(shè)工作、檢查是否符合制定要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，同時也是確保房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的關(guān)鍵。《城市房地產(chǎn)管理法》第26條和2款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目完工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后一個月內(nèi)組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不準(zhǔn)交付使用。綜合驗收應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：〔1〕規(guī)劃要求是否落實；〔2〕配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢；〔3