房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及化債策略

6/61/6大公國(guó)際：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及化債策略技術(shù)研究部（研究院）李震|010-674133132024年5月15日摘要：近日，政治局會(huì)議時(shí)隔8年再提統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。中央和有關(guān)部門高度重視房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解問題，年初以來，全國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控優(yōu)化政策，有效提振了市場(chǎng)信心和預(yù)期。供給側(cè)方面，融資協(xié)調(diào)機(jī)制的高效落地逐步緩釋了房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性壓力，需求側(cè)方面，4月全國(guó)百城新建住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)環(huán)比連續(xù)8個(gè)月正增長(zhǎng)，同比漲幅較上月擴(kuò)大0.26個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)加速企穩(wěn)復(fù)蘇。整體來看，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還未結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛需和改善層面仍有較為堅(jiān)實(shí)的支撐，具備平穩(wěn)健康發(fā)展的基本條件。未來，可進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策、推動(dòng)第二批房企“白名單”項(xiàng)目加速落地、抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)平穩(wěn)出清，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。一、地產(chǎn)優(yōu)化政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)信心和預(yù)期顯著提振近日，自中央明確消化存量?jī)?yōu)化增量以來，中央、各部委及地方政府密集釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)利好信號(hào)。中央層面，中央政治局會(huì)議提出，在堅(jiān)持防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)做好保交樓工作的同時(shí)，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施；自然資源部發(fā)文明確，各地要堅(jiān)持以人定房，以房定地，統(tǒng)籌“市場(chǎng)+保障”的住宅用地供應(yīng)安排，完善對(duì)應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制；地方層面，上海、鄭州、長(zhǎng)沙、深圳、南京等多地推出住房“以舊換新”“以小換大”類活動(dòng)，杭州、西安全域取消住房限購(gòu)措施，鄭州、大連、南京市江寧區(qū)等地發(fā)布了購(gòu)房補(bǔ)貼類政策，房地產(chǎn)政策寬松預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)。整體來看，隨著以舊換新、放開限購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金提額等國(guó)家和地方政府層面房地產(chǎn)優(yōu)化政策效果的不斷顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，市場(chǎng)信心、供求關(guān)系將逐步修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)上行預(yù)期增強(qiáng)，剛性和改善性住房需求仍有釋放空間，存量庫(kù)存和增量房產(chǎn)消化周期將有所縮短。此外，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還未結(jié)束，人們生活水平不斷提高，剛需和改善性需求仍有較為堅(jiān)實(shí)的支撐，具備平穩(wěn)健康發(fā)展的基本條件。表120244月以來房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)政策中央層面時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)主題政策要點(diǎn)4月29日國(guó)土資源部《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。4月30日中共中央政治局會(huì)議堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。5月10日人民銀行《2024年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。地方層面4月1日鄭州《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新以舊換新”工作方案(試行)》以舊換新，契稅補(bǔ)貼30%4月2日福州階段性取消首貸款利率下限套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，二套住房調(diào)整為不低于30%4月2日銀川《2024年促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》以舊換新，公積金提額4月12日南京江寧區(qū)購(gòu)買新建商品住宅最高給予1%補(bǔ)助購(gòu)房補(bǔ)貼、餐飲消費(fèi)券、文旅消費(fèi)券4月18日長(zhǎng)沙《關(guān)于支持居民購(gòu)買改善住房的通知》以舊換新、認(rèn)房不認(rèn)貨、公積金提額4月23日深圳開展商品住房“換馨家”活動(dòng)以舊換新4月28日成都《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》取消搖號(hào)、全域解除限購(gòu)4月28日大連《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》以舊換新、政府補(bǔ)貼4月30日北京《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》五環(huán)外可新購(gòu)買1套商品住房4月30日天津《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》市六區(qū)針對(duì)京津冀戶籍居民定向解除限購(gòu)5月6日深圳《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》部分解除限購(gòu)，符合條件人士可加購(gòu)一套，符合條件公司可在指定區(qū)域購(gòu)買商品住房。5月9日杭州《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》取消搖號(hào)，全域取消限購(gòu)5月9日西安《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》全域取消限購(gòu)二、融資協(xié)調(diào)機(jī)制高效推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速企穩(wěn)復(fù)蘇（一）融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，助力房企流動(dòng)性壓力緩釋為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，金融監(jiān)管總局會(huì)同有關(guān)部門指導(dǎo)商業(yè)銀行制定了工作細(xì)則，推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效。4月以來，商業(yè)銀行對(duì)協(xié)調(diào)機(jī)制推送的全部第一批“白名單”超2,100個(gè)項(xiàng)目已完成同意審批，總金額超過5,200億元，目前，第二批、第三批“白名單”項(xiàng)目正在加速制定和審批中。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制以地產(chǎn)項(xiàng)目為載體，將房企風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)區(qū)分開來，一視同仁滿足了不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，緩解了房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性壓力，有力支持了房地產(chǎn)項(xiàng)目建成交付，為“保交樓、保交房”工作的推進(jìn)提供了堅(jiān)實(shí)保障。此外，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的高效落實(shí)，在穩(wěn)定市場(chǎng)供給、防范風(fēng)險(xiǎn)傳播、保障民生安居等方面也發(fā)揮了積極作用，不僅給企業(yè)傳遞了促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的信號(hào)，也減輕了購(gòu)房者的后顧之憂，有力提振了房地產(chǎn)市場(chǎng)信心和預(yù)期。表22023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜前十名房企關(guān)鍵指標(biāo)負(fù)債總額恒大融創(chuàng)碧桂園萬科世茂集團(tuán)綠地控股中海地產(chǎn)保利發(fā)展新城控股華潤(rùn)置地20212.02萬億1.02萬億1.65萬億1.35萬億939.98億1.3萬億4539.83億1.10萬億4371.69億4149.57億20221.83萬億9658.23億1.43萬億1.10萬億896.38億1.2萬億4062.20億1.14萬億3684.46億5277.84億20231.67萬億9025.37億1.36萬億1.06萬億1048.48億1.0萬億3933.57億1.10萬億2877.05億6085.23億資產(chǎn)負(fù)債率2021118.23%90.30%85.66%79.74%81.85%88.84%70.40%78.36%81.82%80.95%2022124.87%92.41%82.65%76.95%87.10%87.97%65.57%78.09%80.46%80.93%2023127.97%93.61%83.94%73.22%88.70%86.24%65.94%76.76%76.90%83.43%資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率20210.120.180.280.240.130.380.280.220.310.2120220.130.080.250.270.040.310.220.200.230.1720230.070.150.180.290.040.280.230.240.290.18數(shù)據(jù)來源：Wind（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)蓄力復(fù)蘇，房企債務(wù)壓力逐步緩解從需求側(cè)來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。自去年9月樓市調(diào)控政策密集優(yōu)化以來，今年上半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出調(diào)整后的新活力，市場(chǎng)有所回暖。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年4月，全國(guó)百城新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.27%，同比上漲1.08%，實(shí)現(xiàn)環(huán)比連續(xù)8個(gè)月正增長(zhǎng)，同比漲幅較上月擴(kuò)大0.26個(gè)百分點(diǎn)，新房市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)并加速回暖；二手住宅環(huán)比下跌0.75%，跌幅較3月擴(kuò)大0.19個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌5.38%，深圳、成都等部分核心城市二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)，以價(jià)換量促進(jìn)市場(chǎng)整體活躍度提升。另一方面，房企在市場(chǎng)下行壓力下，積極迎合市場(chǎng)新變化、尋求新出路，從資產(chǎn)處置、債務(wù)重組、債券回購(gòu)、運(yùn)營(yíng)效率優(yōu)化、產(chǎn)品提質(zhì)等方面進(jìn)行了一系列探索和實(shí)踐，以高質(zhì)量發(fā)展穿越周期。從企業(yè)經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)來看，2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜前十名房企負(fù)債總額、資產(chǎn)負(fù)債率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均有所改善。負(fù)債總額方面，2021至2023年，10家房企除世茂集團(tuán)和華潤(rùn)置地外，其余8家房企總負(fù)債規(guī)模均顯著下降，此外，資產(chǎn)負(fù)債率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降的房企分別有6家。整體來看，在地方政府、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)的共同努力下，多數(shù)頭部房企償債負(fù)擔(dān)較2021、2022年已有所下降，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入、回款速度有所提升，在下行周期中體現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗壓能力。圖12010-2023年全國(guó)百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來源：Wind三、房地產(chǎn)行業(yè)化債策略（一）持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策房企債務(wù)問題的解決，歸根結(jié)底依賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，未來可進(jìn)一步優(yōu)化地產(chǎn)調(diào)控政策，釋放合理購(gòu)房需求。4月30日，中央政治局會(huì)議時(shí)隔8年重新強(qiáng)調(diào)，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，中央對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)對(duì)地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)具有重要的指導(dǎo)意義，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)仍將維持較為寬松的政策環(huán)境，核心一線城市樓市松綁政策出臺(tái)預(yù)期較強(qiáng)，以支持合理的、潛在的剛性和改善性住房需求進(jìn)一步釋放，相關(guān)舉措對(duì)加快商品房去化速度、提升房企回款進(jìn)度和償債能力具有積極作用。具體來看，目前我國(guó)5年期及以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為3.95%，房貸利率仍有一定下調(diào)空間，此外，還可從降低首付比例、稅費(fèi)減免、政策補(bǔ)貼、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化、核心城市分區(qū)域放開限購(gòu)等方面，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，為購(gòu)房者減負(fù)，釋放潛在購(gòu)房需求。（二）繼續(xù)加快推進(jìn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地化解房企信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性緊張問題，應(yīng)進(jìn)一步解決房地產(chǎn)企業(yè)再融資能力受限和流動(dòng)性緊張問題。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)，商品房去化速度降低、去化水平不及預(yù)期、房企回款速度減慢、償債能力有所下降，金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心投給房企的資金最終變?yōu)樽兂闪瞬涣假Y產(chǎn)，對(duì)房企融資的支持意愿不足。融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立和落實(shí)，尤其是第一批房企“白名單”項(xiàng)目支持資金的到位，部分解決了房企流動(dòng)性緊張的問題，未來應(yīng)進(jìn)一步貫徹落實(shí)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，推動(dòng)第二批、第三批房企“白名單”項(xiàng)目加速落地，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)、按時(shí)交付，做好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，從而持續(xù)提振市場(chǎng)信心。（三）房企由“三高”模式向新發(fā)展模式加速轉(zhuǎn)型市場(chǎng)下行背景下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20年的高速發(fā)展，正經(jīng)歷減量減速發(fā)展的新階段，房企應(yīng)轉(zhuǎn)變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)的發(fā)展理念，向“高品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)”的新發(fā)展模式加速轉(zhuǎn)型。具體來看，一是由追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求品質(zhì)轉(zhuǎn)變，未來應(yīng)進(jìn)一步收縮投資和擴(kuò)張范圍，將拿地范圍聚焦于核心城市核心地段，降低投資和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；二是由住房開發(fā)+銷售向開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)模式轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式注重開發(fā)銷售，住宅交割標(biāo)志房企職責(zé)基本結(jié)束，隨著人們對(duì)居住品質(zhì)要求的提高，居民對(duì)更舒適的居住環(huán)境、現(xiàn)代化的社區(qū)和室內(nèi)設(shè)施、高品質(zhì)的物業(yè)管理等方面的需求逐漸增加，房企可以通過提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)來增加收入來源，提高盈利能力；三是探索住房租賃和存量更新市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓能夠以較為低廉的價(jià)格滿足超大、特大城市年輕人的居住需求，房企可通過開發(fā)長(zhǎng)租市場(chǎng)獲得較為穩(wěn)定的租金收入，此外，老舊小區(qū)和存量房的改造升級(jí)也是未來可