地產階段成果管理流程

PAGE15/15XX集團有限公司編號：版本：生效日期：管理體系文件階段成果管理流程密級：發(fā)放編號：編制：審核：批準：版本修訂記錄序號修訂日期修訂內容修訂人版本備注階段成果管理流程編號：版本：生效日期：適用范圍適用于項目開發(fā)全周期關鍵階段成果的管理。其中重點為公司內部工作類成果管理?？刂颇繕艘?guī)范管理項目各關鍵節(jié)點的重要輸出成果，以提升項目運作過程成果質量和運作效率，積累和沉淀項目運作經驗。術語和定義關鍵階段成果：是指公司為提高項目運作效率和品質，從項目拿地開始到項目結束全過程中關鍵節(jié)點輸出成果和成果標準，主要指公司重點關注的節(jié)點成果。關鍵階段成果分類：關鍵階段成果共分為三類，包括工作成果/標準類、外部批復及證照類和實體成果類：工作成果/標準類：反映項目各個階段需要輸出的工作成果內容、提要及深度要求，體現了專業(yè)化和標準化操作的要求，是確保下游工作按時、保質開展的前提條件。如：產品定位報告、方案設計成果標準等。外部批復及證照類：包括外部機構發(fā)放的各種與項目開發(fā)相關的批復文件、意見、證照、證明等。實體成果類：工程項目的實體成果，可以通過現場、照片等體現的成果。關鍵階段成果的完成標志：各項目階段性成果按規(guī)定程序經領導審批或外部機構批準后，即形成項目實施過程中的里程碑信號，上一階段的里程碑信號是該項目下一階段工作開展的啟動標志或重要依據。工作職責運營管理部負責項目關鍵階段成果管理的總體策劃，明確項目關鍵節(jié)點的成果要求，并通過項目計劃進行管理；組織公司各部門編制階段成果模板；跟蹤項目各個階段成果模板的運用情況；對關鍵性成果的完成進行確認；適時組織開展成果模板的更新、優(yōu)化；組織開展項目成果完成情況及完成質量的評估和總結分析。相關專業(yè)部門組織本部門關鍵階段成果模板/標準的編制、調整、優(yōu)化和更新；參與本專業(yè)涉及的關鍵階段成果模板/標準的評審或審核；組織完成本部門項目關鍵階段成果的編制和質量控制；提出關鍵階段成果優(yōu)化的建議并組織實施。相關部門分管領導審核項目關鍵階段成果管理總體策劃；審核關鍵階段成果模板；根據權限審核、審批專業(yè)相關關鍵階段成果。總經理審核項目關鍵階段成果管理總體策劃；審核關鍵階段成果模板；審核權限內關鍵階段成果。董事長審批項目關鍵階段成果管理總體策劃；審批關鍵階段成果模板；審批權限內關鍵階段成果。工作流程流程說明關鍵階段成果策劃關鍵階段成果策劃應重點關注項目前端對項目運作風險較大和對客戶影響較大的項目關鍵成果，以及公司業(yè)務策略及核心能力提升需關注的重點環(huán)節(jié)。運營管理部根據各專業(yè)流程管理規(guī)定，結合項目關鍵節(jié)點計劃（項目總體控制計劃）和項目決策會議，對項目開發(fā)各階段關鍵成果的管理進行策劃。運營管理部結合業(yè)務流程的規(guī)定，明確公司項目階段性關鍵成果的定義、審批流程和成果標準，形成本流程，經各業(yè)務部門討論評審后修改完善，提交運營副總、總經理審核，董事長審批確定。關鍵階段成果模板編制各部門通過對以往項目階段性關鍵成果的歸集整理和優(yōu)化，形成關鍵成果模板，提供后續(xù)項目參考應用。關鍵成果模板經各部門內部評審和跨部門評審后，提交部門分管領導審核、董事長審批，經批準的模板將納入公司信息系統(tǒng)，提供各項目共享。模板是提交成果的參考基準，提倡公司各業(yè)務部門在標準模板的基礎上進行完善、補充和改進，使每一個新的項目都能夠在原有項目的基礎上有所提升。各部門應將項目實施的優(yōu)秀成果案例提供公司信息系統(tǒng)共享，提供后續(xù)項目參考借鑒，并在此基礎上總結、優(yōu)化和更新成果模版，形成對成果模板的持續(xù)改進。各成果的輸出部門和使用部門均可以根據項目實際情況，提出成果模板的修訂和增減需求。項目實施階段關鍵成果管理各部門根據本部門業(yè)務操作流程規(guī)定及成果模板，按項目關鍵節(jié)點計劃（項目總體控制計劃）要求，在規(guī)定時間內完成成果的編制，并提交審批。每個階段成果通過審批完成后1周內，提交運營管理部進行歸檔。上一階段的項目階段成果完成并審批通過是進入下一階段工作的標志。運營管理部對各項目關鍵成果的完成情況進行動態(tài)監(jiān)控，并負責定期公示各項目階段性成果的完成情況。（見《關鍵成果應用跟蹤表》）評價標準分為5級：完成質量差，無法進行下游工作，不接受；勉強接受，但下游工作需花費較大精力才能完成；接受，可以進行下游工作；完成質量好，保證了下游工作的順利進行；完成質量非常好，且提前完成計劃。項目關鍵階段成果完成質量的評估將在項目計劃完成情況的評估中體現，可納入各部門績效考核。關鍵階段成果標準的優(yōu)化運營管理部組織各部門結合項目階段總結和后評估工作，開展項目關鍵階段成果標準執(zhí)行情況的總結和評估，對各項目關鍵階段成果完成的及時性、完成質量和應用效果進行分析，提出后續(xù)針對性的優(yōu)化措施，并結合公司績效考評制度對優(yōu)化部門的優(yōu)化成果進行評估并實施獎懲。經優(yōu)化和更新后的關鍵階段成果模板需按提交部門分管領導、總經理審核、董事長審批。隨公司發(fā)展要求，運營管理部會調整階段性成果管理的范圍和對成果標準審批流程進行更新。附錄項目關鍵成果一覽表

序號階段成果名稱成果定義完成時間主責部門配合部門備注1可研階段可行性研究報告基于前期調研與項目立項建議形成更為深入的論證報告，通過定位調研、產品方案構思、成本測算、投資收益分析、風險分析等對擬獲取項目進行全面解構，以探究技術上和經濟上的開發(fā)可行性，為決策層最終確定獲取意向提供參考根據土地獲取方式要求投資拓展中心營銷管理中心／招商運營中心、運營管理部、報建管理部、設計部、工程管理中心、成本管理中心、財務管理中心、人力行政中心（法務）2策劃階段產品定位報告在市場研究的基礎上，提出的項目定位、產品定位、產品設計建議等內容，用以指導下階段的概念設計等工作初稿需在建筑概念設計成果開始前1周完成，否則無法擬定建筑概念方案設計營銷管理中心運營管理部、投資拓展中心、報建管理部、設計部、工程管理中心、招商運營中心、成本管理中心、財務管理中心3商業(yè)定位報告在市場研究的基礎上，提出的項目商業(yè)定位和規(guī)劃、產品設計建議等內容，用以指導下階段的概念設計等工作建筑概念設計完成10日內、產品定位報告決策前招商運營中心運營管理部、投資拓展中心、報建管理部、設計部、工程管理中心、營銷管理中心、成本管理中心、財務管理中心4示范區(qū)選址、定位及開放計劃明確示范區(qū)選址、規(guī)模、交通組織流線設計、售樓處風格及功能定位、周邊環(huán)境處理意見及示范區(qū)開放計劃等內容，用以指導示范區(qū)建設。包含示范區(qū)流線組織設計、形象入口、停車位、示范區(qū)景觀、售樓處、樣板房及示范區(qū)展示系統(tǒng)的設計要求如需在建筑概念設計成果中體現，則需在建筑概念總平完成后，在建筑概念設計前7天完成初稿，方案設計完成后30個工作日內完成終稿營銷管理中心項目工程部、運營管理部、設計部、工程管理中心、成本管理中心、招商運營中心5設計階段建筑概念設計任務書規(guī)定了設計單位在進行概念設計時應達到的深度，應充分反映公司對產品的定位要求、重要技術指標、成本控制要求、圖紙輸出要求等建筑概念設計合同簽訂前設計部投資拓展中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心/招商運營中心、物業(yè)公司6建筑概念設計成果——定位報告完成后1個月設計部成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司7建筑方案設計任務書規(guī)定了設計單位在進行方案設計時應達到的深度，應充分反映公司對規(guī)劃、單體等設計要求、重要技術指標、成本控制要求、圖紙輸出要求等建筑方案設計合同簽訂前設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心/招商運營中心、物業(yè)公司8建筑方案設計成果——建筑概念設計評審后50天內完成、或項目取得后1-2個月內（依設計進度安排）設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司9建筑擴初設計任務書規(guī)定了設計單位在進行擴初設計時應達到的深度建筑擴初設計合同簽訂前設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司10建筑擴初設計成果——建筑方案評審通過后45-60天內完成，或項目取得后的3-4個月內（依設計進度安排）設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司11建筑施工圖設計任務書規(guī)定了設計單位在進行施工圖設計時應達到的深度建筑施工圖設計合同簽訂前設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司12建筑施工圖設計成果——建筑擴初設計成果評審后60-90天內設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司13景觀設計任務書景觀設計任務書規(guī)定了設計單位在進行景觀設計時應達到的深度，應充分考慮景觀設計階段成果對產品定位和整體概念設計要求的體現建筑概念設計完成后設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司14景觀概念設計成果——在建筑方案總平確定后，開始景觀概念設計，基本在規(guī)劃建筑方案完成時，同步完成設計部成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司15景觀方案設計成果——建筑擴初開始至建筑擴初結束，與建筑擴初同步設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心/招商運營中心、物業(yè)公司16景觀施工圖設計成果——一般在景觀施工招標前一個月完成設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司17室內裝飾設計任務書室內裝飾設計任務書規(guī)定了設計單位在進行室內裝飾設計時應達到的深度，應充分考慮室內裝飾設計成果對產品定位和整體概念等要求的體現在建筑擴初設計開始后15天開始（結構柱網確定）設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司18室內裝飾概念設計成果——土建初步設計結束前20天完成設計部工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司19室內裝飾方案設計成果——需在建筑施工圖提資（施工圖設計開始約15-20天）完成設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司20室內裝飾施工圖設計成果——一般在室內裝飾施工招標前一個月完成設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司21示范區(qū)設計任務書示范區(qū)設計任務書規(guī)定了設計單位在進行示范區(qū)設計時應達到的深度，應充分考慮設計成果對產品定位、整體概念、示范區(qū)定位、示范區(qū)展示等要求的體現示范區(qū)設計合同簽訂前設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、報建管理部、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司22示范區(qū)設計成果——建筑擴初設計成果評審后30天內設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、營銷管理中心／招商運營中心、物業(yè)公司23材料設備部品選型清單（方案版、擴初版、施工圖版）根據項目產品定位、產品建造標準，明確項目材料設備技術規(guī)格、檔次、可選品牌等內容。材料部品清單亦隨著設計階段的深入而不斷清晰，最終用于指導采購、施工和交付檢查階段設計完成后15－20個工作日內設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、營銷管理中心／招商運營中心24交房標準根據產品建造標準，明確營銷向客戶承諾的各項交房內容標準與建筑擴初設計成果評審同時（方案評審通過后45-60天內完成，或項目取得后的3-4個月內，依設計進度安排）設計部項目工程部、工程管理中心、成本管理中心、營銷管理中心/招商運營中心25采購階段采購策劃方案統(tǒng)籌安排項目標段劃分，擬定合約分判細化清單，明確各分判合約范圍及相互之間的界面，確定各分判合約數量、采購方式、采購時間、價款方式，確保項目開發(fā)計劃節(jié)點目標和成本控制指標得以實現公司執(zhí)行版目標成本完成后15天內進行招標采購中心項目工程部、成本管理中心、設計部26工程階段工程管理策劃書在開工前對工程管理進行全局策劃，明確工程定位及管理目標，理順工程管理思路，對管理過程可能出現的難點及風險進行分析與預控，并綜合考慮銷售配合及采購招標等相關工作，使項目的工程管理具有科學性與前瞻性工程施工前1個月內項目工程部運營管理部、設計部、工程管理中心、成本管理中心、營銷管理中心/招商運營中心27營銷階段營銷策劃總案在市場分析、項目分析、項目定位的基礎上，明確項目整體的推廣策略、項目LOGO、VI體系設計、營銷費用計劃等方案設計完成后45日內營銷管理中心招商運營中心28總體招商策劃方案在市場分析、項目分析、項目定位的基礎上，明確招商原則、招商策略、實施方案、租金方案等方案設計完成后45日內招商運營中心營銷管理中心29階段性營銷推廣方案在項目整盤營銷方案前提下，總結上階段（年度）營銷工作，進行市場分析，并提出下階段（年度）銷售策略、推廣策略及費用預算根據銷售情況，擇機決定具體日期營銷管理中心招商運營中心30開盤方案開盤方案用于指導開盤工作的組織實施，明確開盤目標、時間及地點、范圍、開盤選房及流程、開盤活動方案、費用預算等項目開盤前至少1個月營銷管理中心/招商運營中