物業(yè)管理工程維修工作手冊(cè)

XXX物業(yè)服務(wù)有限公司工程維修工作手冊(cè)編制：批準(zhǔn)：編制部門(mén)：品質(zhì)管理部1 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 15 16 18 19 21 23 25 28 30 35 38 40 43 45 49 51 53 552 57 59 62 63 66 69 74 78 80 82 85 87 88 893工程組質(zhì)量目標(biāo)詳述4工程組組織架構(gòu)5工程組部門(mén)職能備選型建議）及接管驗(yàn)收工作（工程技術(shù)資料接管、織服務(wù)中心范圍內(nèi)重大維修、協(xié)助設(shè)備維保招標(biāo)工作負(fù)責(zé)與建設(shè)單位之間進(jìn)行物業(yè)的接管、驗(yàn)收、移交工6工程組主管職責(zé)2.負(fù)責(zé)制定工程組年度、月度維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)3.負(fù)責(zé)接管項(xiàng)目的設(shè)備\設(shè)施的物業(yè)清單4.負(fù)責(zé)所管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施實(shí)施技術(shù)改造,節(jié)約成5.負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)各崗位人員的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)6.負(fù)責(zé)根據(jù)工作需要做出物料、設(shè)備零配件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)7.負(fù)責(zé)對(duì)材料供應(yīng)商提供的物料、設(shè)備零配件組織人員進(jìn)行檢驗(yàn)和試驗(yàn)。.7工程組維修班班長(zhǎng)職責(zé)4.負(fù)責(zé)向部門(mén)主管及時(shí)匯報(bào)自身技術(shù)力量所解決不了的問(wèn)題，提出設(shè)備設(shè)施6.負(fù)責(zé)每月定期安排維修人員對(duì)各類(lèi)室外管網(wǎng)的溝、 8工程組電工職責(zé)直接下屬：無(wú)2．負(fù)責(zé)辦公及公共區(qū)域、設(shè)備機(jī)房的照明設(shè)備和線路以及事故4．負(fù)責(zé)解決節(jié)假日霓虹燈、彩燈，應(yīng)急照明、臨時(shí)用電等電氣設(shè)備的用7．負(fù)責(zé)對(duì)本崗位所轄范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的異常情況和隱患及時(shí)8．負(fù)責(zé)保管好使用的工具、電工儀表、電器材料安全用 9工程組水工職責(zé)任職要求：具有實(shí)際的水暖、給排水系統(tǒng)等方面的維修管直接下屬：無(wú)4．負(fù)責(zé)每月的水表查抄記錄，并同時(shí)檢查水表的8．負(fù)責(zé)對(duì)本崗位所發(fā)現(xiàn)的異?，F(xiàn)象和隱患及時(shí)處理，解決不了的 工程組電梯工職責(zé)直接下屬：無(wú)4.負(fù)責(zé)對(duì)電梯、機(jī)房的清潔、保養(yǎng)及巡視檢查，實(shí)行電梯定期保養(yǎng)制度，5.維修保養(yǎng)電梯時(shí)，應(yīng)在樓轎門(mén)處掛停用標(biāo)識(shí)牌，嚴(yán)禁違章操作，保證檢修安全，電梯在6.如發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行過(guò)程中異?，F(xiàn)象，及時(shí)查明原因，立即排除。特殊原因無(wú)法排除的，立即報(bào)告工程組弱電工職責(zé)任職要求：具有實(shí)際的弱電系統(tǒng)等方面的維修管理知識(shí)與直接下屬：無(wú)2.按要求做好責(zé)任區(qū)日常巡查，監(jiān)視檢查設(shè)備或系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài) 工程組培訓(xùn)規(guī)程維修服務(wù)人員行為規(guī)范動(dòng)向過(guò)往業(yè)戶(hù)說(shuō)“對(duì)不起，請(qǐng)小心！”一個(gè)滿意的答復(fù)（解釋?zhuān)┑?，好嗎？?.3.5如維修現(xiàn)場(chǎng)有家私及日常用品，應(yīng)主動(dòng)配合業(yè)戶(hù)移開(kāi)物品，防止因維業(yè)戶(hù)講“麻煩您在這維修服務(wù)單上簽名確認(rèn)。如您對(duì)我（單上注明，以便我（們）日后工作進(jìn)一步改善?！保?，題，不收業(yè)戶(hù)禮品、物件、紅包，更不允許利用工作之4.3.9經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)無(wú)法即時(shí)維修的無(wú)維修人員違規(guī)處罰制度無(wú) 工程組值班制度4.3值班人員在聽(tīng)到電話鈴聲響三聲內(nèi)必 設(shè)備管理卡管理制度4.2.1《設(shè)備管理卡續(xù)頁(yè)》的日常記錄由維修員工填寫(xiě)，報(bào)4.3.1《設(shè)備管理卡》用于記錄設(shè)備、設(shè)施從投入運(yùn)行4.3.2設(shè)備、設(shè)施因技術(shù)或其他原因報(bào)廢5.相關(guān)記錄:5.1《設(shè)備管理卡 工程組工具管理規(guī)程3.1．服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查工具管理工的工具。工程組員工個(gè)人使用工具每年只能補(bǔ)領(lǐng)一4.3.2．個(gè)人使用工具使用注意事項(xiàng)：不準(zhǔn)亂打亂撬、用力應(yīng)適度;測(cè)量不同）；具4.3.3．工程組員工個(gè)人使用工具屬公司財(cái)產(chǎn)， 設(shè)備、設(shè)施管理責(zé)任人制度責(zé)任人必須每天進(jìn)行巡視檢查，并做好質(zhì)量施、各類(lèi)游樂(lè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施、公共場(chǎng)地、道路、路涯、各類(lèi)水4.3服務(wù)中心經(jīng)理不定期對(duì)小區(qū)設(shè)備設(shè)施4.5.2按工程組員工的技術(shù)條件、工種4.5.3設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人制度對(duì)設(shè)備實(shí)行負(fù)責(zé)。標(biāo)識(shí)牌的標(biāo)準(zhǔn)樣式見(jiàn)《設(shè)備管理類(lèi)標(biāo)識(shí)》。標(biāo)識(shí)工程組技術(shù)檔案管理規(guī)程規(guī)范工程組工程資料、檔案的管理工作，使工程部檔案4.1.5檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要無(wú)公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作規(guī)程 況、定期保養(yǎng)情況、維修情況以及相關(guān)法律法規(guī)的要求可行性，并擬制下年度公共設(shè)施改造、維護(hù)維修計(jì)劃報(bào)4.5.3.1服務(wù)中心應(yīng)嚴(yán)格按照簽定的協(xié)議 4.6.1服務(wù)中心經(jīng)理當(dāng)班時(shí)，由經(jīng)理組織5.1《年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作計(jì)5.3《工程立項(xiàng)呈批表》由部門(mén)兼職資料保存二年 裝修管理規(guī)程4.1.1.3是否改變房屋用途及破壞房 922 避免灰塵弄臟業(yè)主家的地板、家具和電器。維修完畢后應(yīng)好維修現(xiàn)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，不得接受業(yè)主的煙、茶和其他禮梯，不得臨時(shí)借用業(yè)主家的桌椅作登高工具。如因材料或應(yīng)婉轉(zhuǎn)禮貌的向業(yè)主解釋。不能不懂裝懂，遇到疑難問(wèn)題支援解決。如因業(yè)主自己原因不方便即時(shí)維修的應(yīng)主動(dòng)與 4.2.3.2擰開(kāi)水咀或閘閥，如密封膠墊損）， 4.2.5.1根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況確定為最佳管）；）；）；4)冷、熱水管的安裝要求是：當(dāng)冷熱水管上下平等安裝時(shí)，熱水管必須在冷）；工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱）要搬到附近的垃圾桶），4.5確認(rèn)一切正常后，工程組員工應(yīng)禮貌地請(qǐng)業(yè)主在《維修服務(wù)單》上簽名4.7工程組員工回到工程組后要及時(shí)在《維修服務(wù)單》上做好維修記 維修過(guò)程的檢驗(yàn)4.1.6服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)：按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)修：表面應(yīng)無(wú)色差、無(wú)高低不平現(xiàn)象，滿足業(yè)戶(hù)的題及時(shí)反饋給工程主管，并督促解決，并對(duì) 4.4.14換鎖:應(yīng)按住戶(hù)要求安裝，并4.4.17樓上水漏到樓下:盡快找到漏水原 水泵房設(shè)備操作規(guī)程 水泵運(yùn)行/保養(yǎng)規(guī)程 保保5.3《水泵房供水運(yùn)行記錄表》由部門(mén)兼職資料員保存二年5.4《水泵房巡視記錄表》由部門(mén)兼職資料員保存二年告 污水處理設(shè)備操作規(guī)程4.1.1.3將完成制備后的溶液分別倒4.1.3.1設(shè)備開(kāi)始工作后，進(jìn)入自動(dòng)狀態(tài)），），），無(wú) 公共設(shè)施/設(shè)備管理規(guī)程規(guī)范設(shè)備、設(shè)施的管理，保持設(shè)備狀態(tài)完好,確保發(fā)揮4.1.1機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆與機(jī)房無(wú)關(guān)的物品，應(yīng)貼機(jī)房編號(hào)、責(zé)任人、聯(lián)系電話，以便緊急情況隨時(shí)聯(lián)系。4.1.4設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每日不少于二次檢查機(jī)房設(shè)備運(yùn)行情況，保持機(jī)房整4.1.5工程部主管每周檢查一次運(yùn)行中的設(shè)備機(jī)房,發(fā)現(xiàn)問(wèn)4.2.1工程主管于每年十一月上旬，依照設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修規(guī)定及完好狀4.2.3工程主管負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督設(shè)備、設(shè)施的日常維修、處理客戶(hù)服4.2.4工程主管根據(jù)設(shè)施、設(shè)備的實(shí)際情況及管理需要編寫(xiě)《工程部（周 4.2.6服務(wù)中心設(shè)備維修實(shí)施“設(shè)備管理卡制度”和“設(shè)備設(shè)施管理責(zé)任人制度”4.3.1市電計(jì)劃性停電，由客戶(hù)服務(wù)組起草書(shū)面通知，4.3.6工程組主管須指定設(shè)備責(zé)任人提前一天做好停電檢修所需工具、材料4.3.8.1工程主管指定一名設(shè)備責(zé)4.3.8.3停電檢修設(shè)備必須由設(shè)備責(zé)任4.3.8.5檢修完畢后，由檢修人員整4.3.9.1工程主管向物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)帶電檢修設(shè)備的原因、時(shí)間以及安4.3.9.2工程主管須在檢修現(xiàn)場(chǎng)指揮、協(xié)調(diào)及監(jiān)督，4.4.1對(duì)于燃?xì)夤?yīng)單位計(jì)劃性停燃?xì)?，由客?hù)服務(wù)組協(xié)調(diào)安排及時(shí)通知相 4.4.3無(wú)論何種原因停燃?xì)舛紤?yīng)及時(shí)通知業(yè)主4.5.1給水泵、污水泵由責(zé)任人每月檢測(cè)一次并記錄，以備緊急4.6.2保潔員在清掃設(shè)施的同時(shí)對(duì)設(shè)施進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修，4.6.3保潔員每日對(duì)設(shè)施周?chē)鷪?chǎng)地、沙坑進(jìn)行清理，確保沒(méi)有構(gòu)成人4.6.4設(shè)施責(zé)任人每周對(duì)設(shè)施進(jìn)行安全檢修，對(duì)易磨損的部位須重點(diǎn)檢查4.6.5噴漆作業(yè)時(shí)，須避開(kāi)娛樂(lè)時(shí)間，并掛牌提示油漆未干4.8.1.1設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停 柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程 4.5.1當(dāng)市電恢復(fù)正常后，電源輸出到發(fā)電機(jī)房應(yīng)急電源配電柜上工作電源（市電電源）“斷路4.5.2當(dāng)發(fā)現(xiàn)緊急情況，而發(fā)電機(jī)的自身保護(hù)系統(tǒng)拒動(dòng)時(shí)，可通過(guò)按下發(fā)電機(jī)控制屏上的紅色緊 柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)規(guī)程適用于工程組受委托管理區(qū)域內(nèi)柴油發(fā)電機(jī)的保養(yǎng).3.2工程組主管負(fù)責(zé)組織、參與、指導(dǎo)柴油發(fā)電機(jī)組的維修保養(yǎng)及按運(yùn)行情況組織制定緊急維修4.1.3拆下電瓶線夾，在蘇打溶液中浸過(guò)并擦干凈，涂上凡士林，然后緊固其接線螺絲，并測(cè)試），4.2.1每半年對(duì)斷路器、電纜接點(diǎn)進(jìn)行一次保養(yǎng)：拆開(kāi)發(fā)電機(jī)側(cè)板，對(duì)斷路器固定螺絲緊固，發(fā)每半年進(jìn)行一次模擬停電試驗(yàn)：合上發(fā)電機(jī)組自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)，把4.3.2更換燃油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門(mén)是否調(diào)到滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的油量，固定的螺絲有無(wú)松 4.3.3拆下空氣濾清器，用汽油清洗并除塵，太陽(yáng)曬干后再裝上。發(fā)電機(jī)組運(yùn)行500小時(shí)后，更4.5.1定期保養(yǎng)結(jié)束后，把發(fā)電機(jī)組自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)合上，發(fā)電機(jī)組控制屏上的選擇開(kāi)關(guān)置于“手 干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程4.3.1.1用高壓操作手柄斷開(kāi)備用變壓4.3.2開(kāi)門(mén)進(jìn)入干式變壓器室，首先應(yīng)壓器外殼、墊、墊片。瓷套鑿有無(wú)破損及母線銼接觸面，用手感覺(jué)無(wú)任何凹凸不平的感覺(jué)后，用干凈 高壓環(huán)網(wǎng)柜操作規(guī)程）；低壓配電柜操作規(guī)程）；）； 低壓配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程4.1.2《年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作）；4.1.3《年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作計(jì)劃 ）， 專(zhuān)變?cè)O(shè)備房管理規(guī)程4.5.2低壓配電變壓器聲音正常，溫濕有漏雨、積水現(xiàn)象。熱天應(yīng)檢查冷卻裝置和設(shè)備通風(fēng)良好情況5.4《供電(低壓）運(yùn)行記錄表》由部門(mén)兼職資料員保存一年 弱電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程確保弱電系統(tǒng)的正常工作。保證系統(tǒng)的良好運(yùn)行，保障4.1.1小區(qū)弱電系統(tǒng)包括通訊廣播系統(tǒng) 電梯安全檢測(cè)主要標(biāo)準(zhǔn)），停止。短接限速器安全開(kāi)關(guān)，使電梯慢速下行，限速器應(yīng)夾位鋼絲繩，轎頂安全鉗 4.1.16供電系統(tǒng)電壓波動(dòng)必須在±2%范圍內(nèi)。錯(cuò)相、斷相保護(hù)器應(yīng)正常，如有錯(cuò)、斷相發(fā)生，4.1.18轎廂以額定速行程上部范圍時(shí)，突然斷電，轎廂應(yīng)能完全停止（掣停距離不大于：V<4.1.20曳引輪繩柄磨損在離V型柄底部4~5mm時(shí)應(yīng)更換或重車(chē)。4.2.3繩頭組合固定（詳見(jiàn)GB7588－87.924標(biāo)準(zhǔn)）4.2.4各根鋼絲繩張力與其平均張力之差≤5%4.2.5轎廂導(dǎo)軌頂面距離偏差為0~+2mm，對(duì)重為0~+3mm，轎頂輪不平行面≤1mm。 氣聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)、轎門(mén)電氣聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)）斷開(kāi)任何一無(wú) 電梯管理規(guī)程4.1.3電梯部應(yīng)監(jiān)督安裝單位應(yīng)根據(jù)《GB7588—1995電梯制造與安裝安全規(guī)范》經(jīng)常檢查電梯4.2.1.1在電梯經(jīng)質(zhì)監(jiān)局檢測(cè)合格后，工程組派技術(shù)人員根據(jù)《GB7588—1995電梯制造與安裝2）電梯在每層站?？繒r(shí)，平層精度是否在《GB7588—1995電梯制造與安裝安全規(guī)范》的范圍4）電梯轎門(mén)、廳門(mén)開(kāi)關(guān)門(mén)時(shí)，是否能夠自鎖，間隙是否在《GB7588—1995電梯制造與安裝安 了解電梯基本構(gòu)造、主要零部件的形狀、安裝位置和作用、電梯保養(yǎng)及簡(jiǎn)單故障排除明書(shū)含電梯潤(rùn)滑匯總圖表和電梯功能表）、動(dòng)力電路和安全電路的電氣線路示意圖及符號(hào)說(shuō)題，我公司以書(shū)面形式向維保單位提出整改4.3.2整改完畢后，工程組按照《GB7588—1995電梯制造與安裝安全規(guī)范》的內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。4.5.1.3經(jīng)常保持轎廂、轎廂地檻、廳 4.5.1.6監(jiān)督檢查維修保養(yǎng)人員對(duì)電），4.5.6.1每臺(tái)電梯每五年進(jìn)行一次，具體內(nèi)容按《GB7588—1995電梯制造與安裝安全規(guī)范》要6）減速系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，溫升是否正常，減速 延擴(kuò)大，并在認(rèn)真保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)面的前提下，盡可能使設(shè)備少等、均不得人為破壞。若為搶救受傷者需在移辦某些物體事故現(xiàn)場(chǎng)要封鎖，只有當(dāng)公安，安全，勞動(dòng)事故有關(guān)人員不得參加調(diào)查事故工作）。調(diào)查事故時(shí)，應(yīng)事的事實(shí)資料；搜集證人材料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)攝影和繪制事故 析會(huì)，寫(xiě)出有關(guān)事故調(diào)查，分析材料和技術(shù)鑒定書(shū)，實(shí)驗(yàn)電梯定期保養(yǎng)規(guī)程4.1.2觸點(diǎn)表面有燒傷和凹凹不平時(shí)，需用細(xì)4.1.3若觸點(diǎn)表面因臟污以致接觸不良時(shí)黑，則無(wú)大影響，因?yàn)檫@是化銅層或硫化銅層，仍4.1.4控制柜門(mén)應(yīng)經(jīng)常關(guān)閉嚴(yán)密，防止），4.9.1保持鋼絲繩的表面和繩輪槽有適4.9.3.2調(diào)整鋼絲繩兩端的繩頭螺母，使超過(guò)1mm，如果用彈簧稱(chēng)，在相同長(zhǎng)度，則拉離距離相等，其拉力差不得超過(guò)±2N。4.9.3.4新機(jī)交機(jī)或舊機(jī)換繩以后的第一個(gè)電梯設(shè)備維修規(guī)程1）電機(jī)軸承故障。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，發(fā)生、異常的響聲，如判斷是軸承故障，2）制動(dòng)器故障：制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有相互磨擦現(xiàn)象，調(diào)整閘瓦3）限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物，3）導(dǎo)軌故障：運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動(dòng)等現(xiàn)象，調(diào)整軌道尺寸4）安全鉗故障：運(yùn)行時(shí)有磨鐵聲，嚴(yán)重時(shí)安全鉗還會(huì)作剎車(chē)或單邊剎車(chē)，調(diào)2）安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運(yùn)行時(shí)有磨鋼絲繩聲和有異常聲，調(diào)2)張緊輪斷繩開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車(chē)工程組應(yīng)急規(guī)程4.1.1秩序員應(yīng)先確定被困人員的具體4.3.2堵住水源或盡力阻止進(jìn)水，漏水源堵4.3.3確認(rèn)濕水已消除，應(yīng)用兆歐表測(cè)4.5.2.3組織維修人員進(jìn)行故障排除，服務(wù)中心經(jīng)理組織搶修工作，搶修工作完成后，應(yīng)供水管理規(guī)程無(wú)工程主管對(duì)供水系統(tǒng)的公共管道和閘閥進(jìn)行8.1《水表?yè)p壞及處理情況登記表》、《供水巡視記錄表》、《用水分析水箱水池清洗規(guī)程4.1《水池（箱）加藥記錄》、《水池（箱）清洗記錄》、《水池（箱）清洗電梯困人救援規(guī)程），），養(yǎng)完養(yǎng)完配電房維護(hù)保養(yǎng)工作流程圖 工程保修管理作業(yè)指引3.1.物業(yè)公司負(fù)責(zé)自交付之日起的工程保修工作，各物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理為工程保修3.3.地產(chǎn)工程部、物業(yè)事務(wù)部負(fù)責(zé)各服務(wù)中心工程保修工作的4.1.保修期限：指從質(zhì)監(jiān)站竣工驗(yàn)收合格簽字之日起至合同保修期滿為止為總包單位對(duì)發(fā)展商的4.2.房屋交付：指公司與房屋購(gòu)買(mǎi)者合4.3.房修工程師：指物業(yè)公司事務(wù)部房屋保修4.4.地產(chǎn)工程師：指地產(chǎn)項(xiàng)目部派出，配合項(xiàng)目物業(yè)管理部處理房屋保修期5.1.項(xiàng)目集中交付階段保修工作定義：指集中入住之日起三個(gè)月之內(nèi)，因房屋質(zhì)量引起的維修5.2.項(xiàng)目集中交付階段保修工作操作流程 擴(kuò)展的，房修工程師及時(shí)知會(huì)事務(wù)管理部經(jīng)理和地產(chǎn)6.1.項(xiàng)目保修階段工作定義：指集中入住三個(gè)月后至房屋保修期限內(nèi)，物業(yè)公司承接業(yè)主報(bào)修6.2.項(xiàng)目保修階段保修工作操作流程b.