房地產(chǎn)界首東城路項目行銷整合推廣方案樣本

界首東城路項目行銷整合推廣方案序言：房地產(chǎn)市場競爭日趨白熱化，主觀開發(fā)模式、自然銷售方法已不能適應(yīng)市場，同時盲目標(biāo)項目開發(fā)性定位，無疑帶來巨大市場經(jīng)營風(fēng)險；當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更愿意借用“外腦”，在猛烈市場競爭環(huán)境下，經(jīng)過[專業(yè)地產(chǎn)行銷機(jī)構(gòu)]對項目進(jìn)行全方位整合、定位、包裝，充足把握消費趨向，透悉消費心理，基于實際、實施創(chuàng)新行銷理念，使您開發(fā)項目勝戰(zhàn)定江山！[善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前]全程行銷整合推廣是從房地產(chǎn)項目開發(fā)前期入手，其成效直接影響到投資項目標(biāo)市場成敗，市場價值實現(xiàn)。我們經(jīng)過對界首市經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場特征充足分析，和項目現(xiàn)實狀況細(xì)致考究，周圍樓盤縝密調(diào)查，目標(biāo)用戶行為特征正確把握基礎(chǔ)之上，并努力從最大程度縮短銷售周期和盡可能實現(xiàn)項目市場價值最優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，制訂出[開源節(jié)流、品牌銷售、整合推廣、過程致勝]整體【行銷整合推廣方案】，快速完成本案銷售工作。本方案要旨第一部分：市場分析篇

一、界首市房地產(chǎn)市場綜述

（一）、界首市綜述

界首市在安徽省西北部，地處黃淮平原，總面積667.3平方公里，人口72萬，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，是皖西北關(guān)鍵商埠和門戶，安徽省綜合經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣市之一。

[界首歷史]

界首1947年解放設(shè)市，1953年撤市建縣，1989年撤縣復(fù)市。

[界首交通]

市區(qū)距大京九鐵路樞紐之一阜陽站和阜陽機(jī)場僅60公里，漯阜鐵路穿境而過，公路和104、105、106國道相連，水路由潁河入淮河匯入長江。市內(nèi)電力、道路、通訊事業(yè)發(fā)達(dá)，人民路、中原路兩條貫穿市區(qū)交通主干線。

。[功效配套]

環(huán)境優(yōu)美。寶蘭商城、貴源商城、招商大廈、購物中心、華聯(lián)超市等商業(yè)網(wǎng)點。光武小百貨市場、陶廟鎮(zhèn)山羊市場、鴨王尼龍繩市場、廢舊塑料市場名揚全國。

[經(jīng)濟(jì)發(fā)展]

據(jù)統(tǒng)計整年實現(xiàn)中國生產(chǎn)總值29.4億元。完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值14.6億元。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)36.6%，比上年提升5.6個百分點，水產(chǎn)品產(chǎn)量同比增加2.3%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)增加6.9%。年勞務(wù)輸出收入3億多元。國有及規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值7.22億元，產(chǎn)品銷售率較上年提升1.6個百分點，完成技改投入1.18億元，實施技術(shù)改造項目8個，開發(fā)新產(chǎn)品26個。財政收入1.018億元，比上年略有下降，財政支出2.12億元，增加4.8%。完成社會消費品零售總額14.7億元。年末金融機(jī)構(gòu)存款余額25.8億元，貸款余額18.25億元，分別增加18.4%和6.9%。

[生活水平]

全市城鎮(zhèn)職員年平均工資7225元，增加1.2%。農(nóng)民人均純收入2171元，下降5.8%。社會保障體系深入完善，全市共有12400人參與養(yǎng)老保險，支付離退休人員養(yǎng)老金1560萬元，社會化發(fā)放率達(dá)成100%，發(fā)放失業(yè)救助金18.9萬元，已登記失業(yè)人員按時足額領(lǐng)取了失業(yè)保障金。

（二）、界首市房地產(chǎn)市場綜合分析

[市場概論]

界首市伴隨市場經(jīng)濟(jì)不停發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)業(yè)、文化教育事業(yè)、市政配套設(shè)施建設(shè)等方面進(jìn)步；但因為近幾年市內(nèi)各大支撐型企業(yè)經(jīng)濟(jì)調(diào)控出現(xiàn)不一樣程度問題，造成界首市和其它相關(guān)城市比較處于欠發(fā)展階段。

[市場特征]

房地產(chǎn)市場發(fā)展遲緩，據(jù)敝司最新調(diào)查數(shù)據(jù)表明：界首市還未有相對較為正規(guī)商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，現(xiàn)有市場商業(yè)體系比較混雜，居住環(huán)境落后，物業(yè)價格反差很大，物業(yè)市場價值表現(xiàn)不客觀、不顯著，從很多原因能夠反應(yīng)出該市房地產(chǎn)市場價格組成和客觀市場不相吻合，產(chǎn)品價值表現(xiàn)還占據(jù)著相當(dāng)主觀能動性——市場還不是唯一衡量該地域物業(yè)價值砝碼。[物業(yè)分布]

老城區(qū)仍然是眾多項目開發(fā)選址關(guān)鍵，界首市因為還沒有形成規(guī)模型城市，城區(qū)覆蓋范圍有限，物業(yè)較集中于市中心，以人民路、中原兩條東西市區(qū)交通要道為中軸，其中人民路道路兩側(cè)物業(yè)居多，商業(yè)較為密集，物業(yè)價格位居市區(qū)榜首。市中心集聚了太平街服裝市場、貴源商貿(mào)服裝市場、新世紀(jì)商城（建設(shè)中）、金全部商城等一批商用一體物業(yè)。

[市場建設(shè)]

，界首市將深入完善太平街服裝市場、東城農(nóng)貿(mào)市場、南方家俱廣場等專業(yè)市場配套設(shè)施建設(shè)，加緊實施東城路商業(yè)街、東太平街商城、新世紀(jì)商城、金全部商城等一批商業(yè)設(shè)施建設(shè)。加緊小型超市、連鎖店發(fā)展并逐步向農(nóng)村延伸。從大建市場轉(zhuǎn)向建大市場，對全市商業(yè)網(wǎng)點和專業(yè)市場進(jìn)行合理計劃布局，做到歸行就市。關(guān)鍵發(fā)展?jié)}南農(nóng)副產(chǎn)品交易市場，西城糧油、服裝、家電市場，東城建材、家俱、農(nóng)機(jī)具市場，城北醫(yī)藥批發(fā)、配送市場，逐步形成優(yōu)勢互補(bǔ)、相互帶動市場群體。

二、界首市住宅市場分析

據(jù)此次市場調(diào)查，現(xiàn)在界首市住宅情況相對低下，多數(shù)為早期建筑，在整體物業(yè)計劃、設(shè)計合理性實施上，基礎(chǔ)處于空白；住宅物業(yè)仍停留在“滿足居住者有其屋狀態(tài)”，對現(xiàn)代居民居住生活性和舒適度等方面考慮嚴(yán)重不足。

[住宅現(xiàn)實狀況]

該市住宅市場和其它城市有著顯著區(qū)分。截止現(xiàn)在，除在建[寶蘭小區(qū)]外，純居住型物業(yè)近乎于零；現(xiàn)有住宅和商業(yè)鋪面合為一體占據(jù)相當(dāng)份額，如金太陽商城、新世紀(jì)商城、金全部商城等均為集居住、商業(yè)市場為一身綜合性物業(yè)。顯然這對于居家所追求舒適、安寧生活環(huán)境和享受生活欲望是相違反。某種程度上反應(yīng)了該市房地產(chǎn)市場不成熟、不完善。

[住宅價格]

物業(yè)價格是一個地域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況反應(yīng)，同時也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M能力尺度。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。關(guān)鍵分為三個層次：[1]、一級地段——市中心關(guān)鍵位置——住宅銷售均價：950元/㎡-1200元/㎡

[1]、二級地段——市中心邊緣位置——住宅銷售均價：850元/㎡-1000元/㎡

[1]、三級地段——和城市接壤位置——住宅銷售均價：750元/㎡-900元/㎡。

[住宅品質(zhì)]

對于次級商業(yè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)收入提升，標(biāo)志著消費水平將有所上升，住房做為一次大消費支出，有別于通常商品投入關(guān)注度，她們愈加重視居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包含：小區(qū)計劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配和物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而界首市現(xiàn)在居民住宅基礎(chǔ)無小區(qū)計劃人性化可尋，對居住環(huán)境考究甚少，包含到產(chǎn)品本身缺乏功效合理，采光、通風(fēng)等細(xì)微原因也不能有效實現(xiàn)。

三、界首市商業(yè)地產(chǎn)市場分析

[商業(yè)市場總體特征]

商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵從專業(yè)商業(yè)市場和混合商業(yè)市場兩個方面展開，界首市當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)市場較為淡薄，，關(guān)鍵表現(xiàn)在兩個方面：

第一、缺乏規(guī)模型、專業(yè)型大型商業(yè)市場支撐市中心區(qū)域（老城區(qū)）內(nèi)已成型僅有貴源商貿(mào)中心（服裝市場）和在建金全部商城、新世紀(jì)商城；除華聯(lián)超市外，無成規(guī)模百貨商場、大賣場、批發(fā)市場和品牌專營市場。

第二、以零碎型商業(yè)鋪面為主，商業(yè)熱度無法提升因為沒有專業(yè)、大型商業(yè)市場，不能聚集一定人氣，市場價值就極難表現(xiàn)，加之市場壓力大，不能形成商業(yè)氣氛，從而造成很多沿街門面出現(xiàn)滯銷或空置尷尬商業(yè)局面。

[商業(yè)市場綜合分析]

市場類別項目名稱地理位置銷售價格

集中市場貴源商貿(mào)中心人民路和大橋北路交叉口東北租賃：40元/㎡/月（兩層，早建）

金太陽商城人民路和解放路交叉口西南銷售均價：6000元/㎡（單層）

金全部商城人民路和健康路售價：10000元/㎡（雙層）

新世紀(jì)商城人民路中段未開盤

零碎市場市府廣場周圍門面租賃：10元/㎡/月（單層，早建）租賃：20元/㎡/月（單層，新建）

人民路和解放路交叉租賃：60元/㎡/月

人民路和文昌路交叉租賃：10元/㎡/月

中原路和健康路交叉租賃：14元/㎡/月（雙層）

中原路和解放路交叉租賃：10元/㎡/月（單層）

從統(tǒng)計表中能夠顯著看出，市中心區(qū)域價格要遠(yuǎn)高和市邊緣區(qū)域，零碎市場和集中型市場也形成差距，這也就是人氣價值是商業(yè)價值最直觀表現(xiàn)；市民消費駐足重心仍在中心區(qū)域，要經(jīng)過相當(dāng)程度上市場引導(dǎo)方能逐步轉(zhuǎn)移其消費觀念；其次良好路段，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，也是提升商業(yè)價值關(guān)鍵。

四、界首市房地產(chǎn)市場前景估計析

基于宏觀環(huán)境影響，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，關(guān)鍵表現(xiàn)在房地產(chǎn)整體素質(zhì)提升及對應(yīng)市場價格不停上揚，必將帶動地方經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)。就界首市現(xiàn)實狀況，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)市場發(fā)展還沒有達(dá)成城市建設(shè)應(yīng)有空間，根據(jù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)正常軌道，伴隨建設(shè)步伐加緊，市民經(jīng)濟(jì)收入不停增加，該市房地產(chǎn)市場將蘊藏著巨大發(fā)展廣度；但這必需依附于市計劃建設(shè)正常軌跡、對外經(jīng)濟(jì)往來、招商引資力度加大。從界首市政府匯報會上得悉，該市各個方面均取得了顯著成效，將加大市政計劃建設(shè)、招商引資，形成對內(nèi)對外快速同時市場發(fā)展戰(zhàn)略。對于界首這么次級城市來說，房地產(chǎn)業(yè)才真正開始起步。第二部分：地塊綜合素質(zhì)分析一、項目概況項目暫定名[界首市東城路項目]。地處安徽省界首市東區(qū)，建設(shè)場地在人民路（東西方向）、東城路（計劃中）、中原路（東西方向）交匯?？傮w規(guī)模龐大，實施分期開發(fā)戰(zhàn)略，一期項目擬建住宅和商業(yè)鋪面。

中原路、人民路直接貫穿其中，道路寬廣，東城路準(zhǔn)備冠名興建，地塊毗鄰界首市廣電大樓（在建），距界首市市政府約300米，周圍分布機(jī)關(guān)單位、金融系統(tǒng)（中國農(nóng)業(yè)銀行）、市政府廣場，地段發(fā)展?jié)摿︼@著。二、項目地塊SWOT分析

（一）、優(yōu)勢（S）：1-地段發(fā)展契機(jī)顯著，新城關(guān)鍵版塊

依據(jù)界首市整體計劃布局，以人民路、中原路為關(guān)鍵發(fā)展趨勢是原因之一；且現(xiàn)在整個市區(qū)西面、東面和南面已經(jīng)沒有充足發(fā)展空間，城市東拓已成肯定，當(dāng)?shù)貕K無疑成為新城區(qū)關(guān)鍵，伴隨各類機(jī)關(guān)、企業(yè)、服務(wù)體系逐步落實和完善，必將帶動本案地塊價值和產(chǎn)品價值。

2-項目地塊規(guī)模優(yōu)勢

項目占地面積大，預(yù)建總面積位居界首現(xiàn)有物業(yè)前例，規(guī)模效應(yīng)可有效引導(dǎo)和促進(jìn)消費者對居住、投資經(jīng)商欲望和能動性，同時也有利于品牌價值推進(jìn)。

3-企業(yè)經(jīng)營品牌優(yōu)勢

“法姬那”做為貴司優(yōu)勢企業(yè)經(jīng)營品牌，能夠有效帶動關(guān)聯(lián)品牌經(jīng)營業(yè)主進(jìn)入，增強(qiáng)商業(yè)投資者投資欲望，輕易形成品牌連鎖，提升商業(yè)檔次。

4-道路寬廣、通暢

人民路、中原路是該市區(qū)關(guān)鍵主干道，均經(jīng)過本案；另外，火車站、國道鄰近咫尺，道路闊達(dá)，對外出行方便。（二）、劣勢（W）：

1-市政配套不健全

項目周圍基礎(chǔ)無日常所需生活配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、菜市等，外部條件不足，將會干擾消費者購置欲。

2-無公交車輛通行市區(qū)

因為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢原因，該市現(xiàn)在只有1路公交車通行，不經(jīng)過本案，給本案一般消費居民、投資者進(jìn)入市區(qū)帶來不便。3-周圍感觀不好，影響消費意識

項目東、南、北三個方向均為田地，對于一個發(fā)展較成熟城市來說，生活居住郊區(qū)化以逐步形成，是利好原因；而相對落后城市——界首，因她們擇居觀念依舊停留在以市中心、以最熱鬧氣氛為居住環(huán)境時候，顯然本項目不是她們理想安居場所。（三）、機(jī)會（O）：

1-城市缺乏高品質(zhì)物業(yè)

據(jù)調(diào)查發(fā)覺，整個界首市基礎(chǔ)沒有大型規(guī)模小區(qū)、品質(zhì)物業(yè)；且物業(yè)形象、配套落后，對本案新形象、新產(chǎn)品推出是一大利好原因。

2-行銷策劃之項目利器

猛烈房地產(chǎn)市場競爭決定了除了項目原有優(yōu)勢資源利用外，行銷策劃無疑已成為當(dāng)今項目開發(fā)推廣營銷利器。所以，以超前決議意識，以科學(xué)態(tài)度研究“供給----需求”，便能夠搶占“先機(jī)”。

3-新城計劃建設(shè)帶動

本項目可依靠新城建設(shè)實施市場發(fā)展優(yōu)勢，如現(xiàn)有市府廣場美化，商業(yè)設(shè)施、生活配套完善等，以實現(xiàn)項目標(biāo)連動價值。

4-項目本身價值提升

豐富和完備項目本身功效配套：如道路、學(xué)校、交通設(shè)施、醫(yī)院等，提升產(chǎn)品品質(zhì)，就更能發(fā)揮優(yōu)勢，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值，最大化兌現(xiàn)產(chǎn)品價值。

（四）、威脅（T）：1-傳統(tǒng)消費心理障礙

項目周圍現(xiàn)在比較空曠，人氣較差，這對于久居市區(qū)居民和投資者——傳統(tǒng)居住觀念影響、選擇投資環(huán)境氣氛，有著不可逾越心理障礙，畢竟該區(qū)域還處于發(fā)展階段，她們關(guān)注很多是現(xiàn)實狀況。

2-市場競爭，客源分流

現(xiàn)在浙江、江蘇等地開發(fā)商已在該市掀起了圈地?zé)?，“金太陽商城”、“新世紀(jì)商城”、“金全部商城”等新建物業(yè)分流了本案相當(dāng)一部分目標(biāo)用戶。

3-首期先建商業(yè)鋪面，極難吸引人氣

主因地塊偏離城市中心，市區(qū)居民消費意識不強(qiáng)，不能形成人流量，對商業(yè)部分現(xiàn)推勢必有一定難度。

4-首期產(chǎn)品定價過高，市場接收度低

很多大中型城市案例表明，大型項目標(biāo)贏利關(guān)鍵是在中期或后期，前期關(guān)鍵以“中低價位、高姿態(tài)”入市，吸引消費，形成氣氛，樹立品牌。相反一味追求成本利潤回收，反而影響資金回籠和收益價值最大化，同時給項目去化造成風(fēng)險。三、總結(jié)從市場調(diào)研分析結(jié)果、本項目標(biāo)優(yōu)劣勢比較，即使本項目地段含有良好發(fā)展?jié)摿?，但肯定要有時間和過程制約，項目匱乏對應(yīng)生活氣氛和商業(yè)氣氛，生活配套、基礎(chǔ)設(shè)施微弱，無疑是本案最大阻力；反之，本項目若能在產(chǎn)品創(chuàng)新、小區(qū)品質(zhì)提升、宏觀條件配合和價格策略上取勝話，將會有效降低銷售風(fēng)險性和困難度。所以本案關(guān)鍵就是尊重市場、豐富本身功效，整合和項目相關(guān)多種要素。追求產(chǎn)品供給----需求完善性，使項目達(dá)成預(yù)期市場期望值。

第三部分項目開發(fā)戰(zhàn)略性思索

一、項目開發(fā)戰(zhàn)略和城市計劃發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)計劃緊密關(guān)聯(lián)，因為本案在界首市計劃中新城區(qū)，地塊尚處于未開發(fā)狀態(tài)，怎樣協(xié)調(diào)好城市計劃和房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系，對本案有著主動而關(guān)鍵意義。

（一）總體指導(dǎo)思緒：1、東城路地塊開發(fā)需要緊密結(jié)合界首未來城市發(fā)展計劃

2、經(jīng)過對東城路地塊開發(fā)加速和帶動界首城市化進(jìn)程

（二）界首市未來城市計劃方向：

在界首市未來版圖計劃中，圍繞市政府為關(guān)鍵城市計劃已初步定型，以東升路為城市中心主干道新城區(qū)計劃將逐步替換以人民西路為中心老城區(qū)計劃?，F(xiàn)在老城區(qū)人口密度過高，交通、環(huán)境壓力過大，致使城市品位一直難以提升。城市東移是界首市未來發(fā)展關(guān)鍵方向，怎樣做到老城區(qū)到新城區(qū)過渡將是一項長久而艱巨任務(wù)。

東城路緊鄰新城區(qū)中心地帶，作為未來新城區(qū)關(guān)鍵干道之一，在地理位置上有著主動而顯著戰(zhàn)略意義，所以東城路地塊開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)做到“高屋建瓴”,在城市計劃大方向中尋求更合理發(fā)展定位。

（三）項目開發(fā)需要城市建設(shè)加以配合：

1-統(tǒng)一計劃、統(tǒng)籌安排，促進(jìn)住宅和公用設(shè)施建設(shè)同時發(fā)展。

[1]交通及基礎(chǔ)設(shè)施。調(diào)整完善交通體系，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，避免建設(shè)和管理滯后。

[2]生態(tài)環(huán)境保護(hù)計劃。綜合計劃綠化隔離地域、水系、限建區(qū)、林帶等生態(tài)保護(hù)區(qū)域。居住生活區(qū)應(yīng)該加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)，保持生態(tài)平衡；對現(xiàn)有地形、地物要進(jìn)行合理地利用和改造，同時要建設(shè)足夠綠地。

2-新城區(qū)建設(shè)不僅要重視塑造界首現(xiàn)代化城市形象，更要提升新城區(qū)生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。

新城區(qū)建設(shè)必需突出人居環(huán)境營造，以其優(yōu)美環(huán)境、完善基礎(chǔ)設(shè)施、便捷交通和價格優(yōu)勢，吸引成城市區(qū)人流。另外確立一套高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)指標(biāo)，如人均住房建筑面積、人均公共綠地面積、人均醫(yī)療配套設(shè)施面積等等，并依據(jù)此指標(biāo)體系對新城建設(shè)嚴(yán)格控制，使新城區(qū)城市環(huán)境和生活質(zhì)量得到提升。

（四）項目開發(fā)戰(zhàn)略思索：

1、針對地塊現(xiàn)實狀況，有效利用內(nèi)外部資源，為項目標(biāo)運作積聚人氣。

2、經(jīng)過東城路物業(yè)形象改觀和地塊人氣聚集，有效提升地塊市場競爭力；

3、必需對現(xiàn)有地塊開發(fā)進(jìn)行合理布局計劃，確定計劃實施方案，最大化提升項目標(biāo)市場價值；二、資源有效整合和項目價值提升

基于本案戰(zhàn)略性思索，地塊價值提升應(yīng)做到資源高度整合：

（一）市政府文化廣場對本案影響尚不容忽略。

離本案較近市政府廣場是界首市已成型文化休閑廣場，其功效還未得到有效發(fā)揮，現(xiàn)在人流量不大、人氣不足，景觀、功效計劃設(shè)置有待完善。市政府廣場作為娛樂休閑重場場所，含有聚積人氣優(yōu)勢，在后期經(jīng)過政府行為加以推廣，擴(kuò)大廣場影響力，在良好形象帶動下，以點輻射面，帶動周圍發(fā)展和形象價值提升。

（二）“法姬那”品牌優(yōu)勢有效利用

現(xiàn)在貴司有意將東城路路名命名為“法姬那大道”，基于此，敝司認(rèn)為能夠以此為契機(jī)，發(fā)揮“法姬那”品牌連鎖效應(yīng)，計劃建設(shè)以“法姬那”品牌命名商業(yè)廣場、“法姬那”品牌旗艦店等。結(jié)合后期市場運作，經(jīng)過政府行為推廣和媒體宣傳，從而達(dá)成以較強(qiáng)品牌優(yōu)勢和影響力帶動當(dāng)?shù)貕K開發(fā)。

（三）有效利用政府資源，優(yōu)化投資環(huán)境，增強(qiáng)市民對新城區(qū)認(rèn)同

政府相關(guān)部門需要確定“界首新城區(qū)”發(fā)展計劃方向并適時加大宣傳力度。對于新城區(qū)計劃，政府應(yīng)出臺對應(yīng)優(yōu)惠政策和具體方法，來吸引商客投資；堅持計劃先行，不停強(qiáng)化規(guī)范調(diào)控引導(dǎo)作用。通對對新城區(qū)進(jìn)行科學(xué)功效劃分和風(fēng)格設(shè)計，增強(qiáng)了新城區(qū)吸納功效和承載能力。同時，引導(dǎo)廣大市民主動參與城市計劃，經(jīng)過媒體公告、計劃展覽等方法，使市民廣泛關(guān)注新城區(qū)，提升受眾關(guān)注度。

三、本案開啟成功關(guān)鍵原因

因為現(xiàn)在項目地塊周圍市場氣氛不濃，市場價值不顯著，地塊不成熟性造成城市東西發(fā)展顯著差異化?，F(xiàn)在在此基礎(chǔ)上，開發(fā)居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)存在著較大市場風(fēng)險，同時也應(yīng)看出，項目地塊市場潛力仍有著較大培育空間。

所以，怎樣有效聚積人氣和合理計劃開發(fā)地塊，將是本案開啟成功關(guān)鍵。

第四部分：本案目標(biāo)消費群體鎖定及其分析一、目標(biāo)消費群體定位從項目本身出發(fā)，結(jié)合界首市經(jīng)濟(jì)收入、政治文化、消費特征；并經(jīng)過對整個界首市房地產(chǎn)市場綜合分析，物業(yè)認(rèn)真、謹(jǐn)慎調(diào)查研究，敝司認(rèn)為本案主流目標(biāo)消費群定位為：

【界首市中高級收入群體和中高級投資人士】

二、目標(biāo)消費群體細(xì)分

產(chǎn)品A—住宅目標(biāo)用戶

[1]-一類目標(biāo)用戶：國家公務(wù)員、金融、IT、新聞媒介工作者

這類消費群體多為界首市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，她們有固定經(jīng)濟(jì)收入起源、工作相對穩(wěn)定。因界首市區(qū)現(xiàn)在沒有上檔次或生活質(zhì)量很好住宅，尋求愈加好生活空間群體。

[2]-二類目標(biāo)用戶：二次置業(yè)者或私營業(yè)主

這類用戶有一定經(jīng)濟(jì)收入，多為私營業(yè)主，分布在離本案道路較通暢、便捷區(qū)域；二次置業(yè)者也是本案消費群體之一，她們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對現(xiàn)在住房不是很滿意，有想經(jīng)過現(xiàn)有房屋租賃或出售來換取新房欲望。

[3]-三類目標(biāo)用戶：一般工薪階層

關(guān)鍵為市內(nèi)通常工薪階層，以工資為關(guān)鍵收入，工作相對穩(wěn)定，現(xiàn)代化生活小區(qū)是她們所向往理想生活方法。

產(chǎn)品B—商業(yè)鋪面目標(biāo)用戶

[1]-一類目標(biāo)用戶：實力型投資企業(yè)或個人

1、重視本案規(guī)模所帶來巨大人氣，消費量大且比較集中；

2、物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿Γ休^高升值空間和投資回報率，這類投資者多為當(dāng)?shù)鼗蛏僭S外地投資客商，經(jīng)營含有品牌趨向和檔次標(biāo)準(zhǔn)。

3、這部分消費群經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，收入相對豐盈，資金周轉(zhuǎn)比較靈活，依據(jù)本身情況自己經(jīng)營或是以高價租賃方法進(jìn)行運作。

[2]-二類目標(biāo)用戶：品牌連鎖店

界首市現(xiàn)有品牌連鎖店甚少，對于一個城市來說顯然是微不足道，本項目標(biāo)確立，勢必吸引省內(nèi)外品牌連鎖店投資者，這部分消費群體更重視物業(yè)所帶來商業(yè)氣氛，眼光長遠(yuǎn)，選擇正規(guī)店面，面積通常在100-200㎡左右商業(yè)鋪面。

[3]-三類目標(biāo)用戶：零碎性投資業(yè)主

多為本市區(qū)原有小商販，有自己店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別，關(guān)鍵經(jīng)營小百貨、零售、美容美發(fā)、干洗店之類，旺市區(qū)經(jīng)濟(jì)投入比較高，有足夠人流量大中型小區(qū)是她們最適合選擇。

【小結(jié)：】

鑒于項目標(biāo)現(xiàn)實狀況，須有效地弱化產(chǎn)品劣勢、強(qiáng)化延伸優(yōu)勢，在整體營銷策略制訂上，以迎合目標(biāo)消費者需求，將成為我們網(wǎng)羅本案目標(biāo)消費群體關(guān)鍵手段。

第五部分：項目開發(fā)專題定位及地塊計劃提議一、項目開發(fā)專題定位

經(jīng)過開發(fā)專題定位，明確項目地塊開發(fā)方向和思緒，為項目標(biāo)實質(zhì)性運作提供策略性指導(dǎo)。在深入分析地塊特征和正確把握界首市房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)上，敝司將項目地塊開發(fā)專題定位為：

【界首市東部“造城運動”】

在上述開發(fā)思緒引導(dǎo)下，圍繞以“新城市主義”為開發(fā)根本確定項目地塊整體計劃提議。

二、項目市場定位

每一個成功占領(lǐng)市場產(chǎn)品，其正確市場定位是發(fā)明銷售佳績關(guān)鍵之所在。

（一）住宅部分：

本案住宅部分市場定位應(yīng)針對現(xiàn)在界首市住宅市場發(fā)展滯后，有效需求不足現(xiàn)實狀況，以刺激廣大市民購房需求，聚集人氣、提升地塊價值為目標(biāo)。鑒于此，敝司經(jīng)過深入研究和分析，確定以下含有市場可行性定位：

【界首市首座大型高品質(zhì)健康生活小區(qū)】

（開創(chuàng)城市住宅開發(fā)之先河，表現(xiàn)開發(fā)規(guī)模、品質(zhì)，為居者提供舒適人居環(huán)境）（二）商鋪部分：

商鋪部分是當(dāng)?shù)貕K開發(fā)關(guān)鍵部分，它開發(fā)成功，將是本案開發(fā)贏利關(guān)鍵之所在。因為區(qū)域版塊不成熟性，城市東西發(fā)展存在較大差異化，針對本案商鋪部分定位，敝司認(rèn)為要在正確把握市場前提下，最大化提升商鋪市場價值，挖掘商鋪發(fā)展?jié)摿?，將進(jìn)行以下定位方向：

【界首市首座高級商業(yè)步行街】

（商業(yè)人氣聚集地，城市新城區(qū)商業(yè)物業(yè)典范）三、項目地塊計劃提議

項目地塊為東城路全段，北以新陽路為界，南以順河街為界，全長1600余米。前期確定開發(fā)中原路至翠園路一段，總長700余米，沿街東西商鋪進(jìn)深各22米。

（一）地塊分布：

●A地塊

位置：人民路和東城路交叉口東南角，

占地150畝

●B地塊

位置：人民路和東城路交叉口西南角

●C地塊

位置：人民路和東城路交叉口西北角，

占地10余畝

●D地塊

位置：人民路和東城路交叉口東北角

●東城路兩側(cè)沿街商鋪

（二）地塊計劃提議：

●A地塊

計劃建設(shè)大型純居住小區(qū)

●B地塊

計劃建設(shè)住宅相關(guān)生活配套設(shè)施

包含：購物及服務(wù)區(qū)、綜合服務(wù)功效區(qū)、家政服務(wù)功效區(qū)、裝修建材服務(wù)功效區(qū)

●C地塊

計劃建設(shè)大型購物廣場，引入著名品牌百貨連鎖企業(yè)；

●D地塊

計劃建設(shè)三星級標(biāo)準(zhǔn)灑店

●C地塊、D地塊——中原路沿街商鋪

計劃建設(shè)界首市（法姬那）商業(yè)步行街

其中C地塊——中原路沿街商鋪，擬計劃建設(shè)服裝、鞋帽專區(qū)

其中D地塊——中原路沿街商鋪，擬計劃餐飲、娛樂專區(qū)

四、項目開發(fā)思緒和風(fēng)險分析

鑒于地塊現(xiàn)實狀況和區(qū)域經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)性，考慮到項目投入資金及市場開發(fā)風(fēng)險性，敝司認(rèn)為對本案現(xiàn)有地塊開發(fā)思緒應(yīng)遵照以下標(biāo)準(zhǔn)：

[1]在發(fā)掘潛力基礎(chǔ)上，最大化提升項目價值

[2]避免盲目開發(fā)，降低開發(fā)成本和市場風(fēng)險

[3]堅持策略致勝，有計劃、有次序地進(jìn)行開發(fā)

就此，針對本案提出以下開發(fā)思緒，供貴司參考：

（一）開發(fā)思緒1——住宅先行（二）開發(fā)思緒2：——商鋪先行（三）開發(fā)思緒比較和風(fēng)險分析

結(jié)合地塊發(fā)展滯后、暫無人氣現(xiàn)實狀況，本案開發(fā)思緒要切實落實“有效聚積人氣和合理計劃開發(fā)地塊”開發(fā)戰(zhàn)略。綜合分析兩種開發(fā)思緒：

開發(fā)思緒1，講究開發(fā)整體策略性，有效地落實了開發(fā)戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)以住宅先行來帶感人氣快速提升，輔以開發(fā)部分商鋪，以規(guī)模型小區(qū)、大型購物廣場、高級酒店來整體改觀地塊物業(yè)形象，最終整體開發(fā)商鋪，從而達(dá)成吸引商客投資，做到商業(yè)銷售價值最大化目標(biāo)。

開發(fā)思緒2，主張先計劃建設(shè)大型購物廣場、商業(yè)街、酒店，再行開發(fā)住宅，經(jīng)過商業(yè)大范圍建設(shè)全方面帶動地塊升值。

【風(fēng)險比較】

1、因為本案商業(yè)體量大，商業(yè)開發(fā)成功于否，直接關(guān)系到本案開發(fā)贏利。商業(yè)物業(yè)成功開啟需要足夠人氣帶動，所以，在開發(fā)過程中切不可急于冒進(jìn)，回避市場現(xiàn)在發(fā)展現(xiàn)實狀況。

2、針對商鋪存在較大風(fēng)險性，開發(fā)思緒1做到了有效聚集人氣，弱化了項目開發(fā)風(fēng)險目標(biāo)。

3、思緒2在后期實施中無法做到風(fēng)險有效分散，投放市場后商業(yè)鋪面銷售難度十分巨大。

【結(jié)論】

敝司認(rèn)為項目標(biāo)開發(fā)應(yīng)確定以思緒1為主體開發(fā)思緒，進(jìn)而制訂項目標(biāo)具體實施方案，確保項目投入市場可實施性。

第六部分：項目運作實施提議

此部分關(guān)鍵是針對地塊現(xiàn)有住宅和商鋪兩種產(chǎn)品提出具體實施提議。

一、住宅開發(fā)實施提議

本案住宅開發(fā)關(guān)鍵應(yīng)放在A地塊上，在明確住宅市場定位前提下，敝司認(rèn)為住宅開發(fā)事項包含：

（一）處理交通體系瓶頸

住宅區(qū)發(fā)展關(guān)鍵條件是良好交通體系，這種交通體系應(yīng)該是多個交通方法組合。針對本案現(xiàn)實狀況，將依靠城市公交體系、周圍高速公路網(wǎng)來帶動地塊住宅開發(fā)。

（二）處理社會服務(wù)體系瓶頸

現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)社會服務(wù)設(shè)施并不完善，如商業(yè)、教育、文化、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施顯著欠缺。這些服務(wù)設(shè)施顯然不是開發(fā)商經(jīng)過努力能夠處理。本案住宅大片開發(fā)離不開政府支持。

（三）重視小區(qū)開發(fā)品質(zhì)

1、重視住宅低密度性；

2、重視小區(qū)景觀空間營造；

3、重視住宅建設(shè)均好性；

4、重視住宅建設(shè)多樣性；

5、重視住宅建設(shè)協(xié)調(diào)性；

6、整體建筑外觀設(shè)計要求含有現(xiàn)代風(fēng)格。

（四）重視房型設(shè)計合理性：

依據(jù)界首市購房群體消費偏好，房型以2室、3室為主，提議房型面積配比為：

面積70-90㎡占20%

面積90-120㎡占60%

面積120-150㎡占20%（五）促進(jìn)居住生活區(qū)配套化

1、為了確保小區(qū)純居住性，在B地塊計劃建設(shè)住宅相關(guān)生活配套，如中小型醫(yī)療單位、中小型便利店、洗衣房、酒店等。

2、小區(qū)內(nèi)增設(shè)教育機(jī)構(gòu)：設(shè)置幼稚園，中小學(xué)（也可利用政府資源，在片區(qū)內(nèi)設(shè)置中小學(xué)），處理業(yè)主兒女教育問題。

3、設(shè)置小區(qū)會所：會所是住戶作為休閑活動、公共交往場所。會所設(shè)施包含：健身房、兒童游戲室、器械室、圖書室、美容中心等。

4、智能配套設(shè)施：包含可視對講系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、出入口門禁系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電子公告、背景音樂系統(tǒng)等。

（六）聘用著名物業(yè)管理企業(yè)

以聘用著名物管企業(yè)，為業(yè)主提供更全方面而專業(yè)服務(wù)，并以此提升小區(qū)品質(zhì)，增強(qiáng)消費購置信心。二、商業(yè)開發(fā)實施提議

商鋪開發(fā)建設(shè)要能做到引導(dǎo)市場，要有超前開發(fā)意識，惟有如此，才能做到開發(fā)、投資和經(jīng)營者三方共同利潤最大化。

商鋪愈加重視項目入市后經(jīng)營情況和物業(yè)升值，所以在實施過程中應(yīng)該對所經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種和經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營檔次有所選擇，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提升項目標(biāo)市場認(rèn)知度，從而提升項目標(biāo)商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者和經(jīng)營者共同投資熱情。結(jié)合本案開發(fā)思緒，商業(yè)鋪面開發(fā)應(yīng)做到：

[1]分階段分批量開發(fā)，嚴(yán)格控制開發(fā)成本

[2]對沿街商鋪實施關(guān)鍵開發(fā)，確定商鋪開發(fā)重心

[3]注意開發(fā)時機(jī)選擇

[3]做好商業(yè)街具體計劃工作具體實施階段：

第1階段，

1、以B地塊商鋪開發(fā)為主，成功開啟前提是需要住宅來帶感人氣提升。關(guān)鍵計劃經(jīng)營小區(qū)商鋪，具體計劃見下表。

功效區(qū)功效劃分

購物及服務(wù)區(qū)速食外賣店、鮮花店、報刊雜志店、戶外用具店、彩擴(kuò)/攝影店、面包房、水果店、文具店/辦公用具店、時尚物品店、化妝品店、品牌服裝店、孕嬰用具店、干洗店、美容店、音像店、藥店、米面等食品店

綜合服務(wù)功效區(qū)快餐連鎖或中餐、便利店、便利店、郵政

家政服務(wù)功效區(qū)寵物店、電器維修店、網(wǎng)吧、老年服務(wù)社、寵物店、二手房交易、漁具店、縫紉店、小區(qū)醫(yī)療服務(wù)點

裝修建材服務(wù)功效區(qū)汽車美容、洗車、水泥、沙、玻璃店、板材、五金、瓷磚、燈飾、瓷磚、衛(wèi)浴、窗簾、鐵藝、板材、五金、品牌櫥柜、石材、地板超市、地板超市、油漆超市

2、大型購物廣場開發(fā)建設(shè)，在開發(fā)時機(jī)選擇上，需要綜合考慮住宅小區(qū)和購物廣場工程進(jìn)度，以期二者同期完工及交付使用，此階段同時對著名品牌百貨連鎖企業(yè)進(jìn)行招商。

第2階段，

C地塊、D地塊——中原路沿街商是鋪東城路段商鋪開發(fā)關(guān)鍵，該地段開發(fā)，需要在第1階段完成基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)，計劃建設(shè)界首市首座（法姬那）商業(yè)步行街，其功效劃分為：

1、C地塊——中原路沿街商鋪

擬計劃建設(shè)服裝、鞋帽專區(qū)，以零售經(jīng)營為主，關(guān)鍵引進(jìn)這類著名品牌，尤其是吸引部分服裝、鞋業(yè)旗艦店進(jìn)駐，以此來提升商業(yè)步行街形象；其次是部分商家零碎經(jīng)營。

2、D地塊——中原路沿街商鋪

擬計劃餐飲、娛樂專區(qū)，經(jīng)營種類包含特色中餐、咖啡店、連鎖快餐、茶座、特色中餐、酒吧等。此地塊開發(fā)，需要以三星級酒店著名度來帶動商鋪開發(fā)。第七部分：營銷策略篇

房地產(chǎn)銷售是整個項目營銷過程中關(guān)鍵一環(huán)，策略制訂實施又是左右銷售成功是否重量級砝碼，[策略為先、實施為后]，充足把握市場、分析整合項目各個要素，[以務(wù)實、以智勝]，勝戰(zhàn)于市場。

一、總體銷售策略

本案有別于通常型物業(yè)，[目標(biāo)經(jīng)過樹立界首市第一物業(yè)品牌效應(yīng)，以高品質(zhì)、高形象為主導(dǎo)推廣、傳輸，達(dá)成資金快速回籠，產(chǎn)品價值最大化兌現(xiàn)]。所以，本案營銷策略關(guān)鍵應(yīng)放在行銷方法創(chuàng)新、市場廣告宣傳廣度和深度把握和銷售時機(jī)掌控，充足挖掘和延伸項目價值，以中端價格、高端格調(diào)傳輸、引導(dǎo)市場，以至達(dá)成開盤后快速去化產(chǎn)品，并為后期產(chǎn)品“高價位、高姿態(tài)”市場價值提升做有力促進(jìn)。

[1]、重視銷售推廣賣點輸出層次性、邏輯性和動態(tài)性；

[2]、以“造城運動”浩大聲勢，刺激需求，激發(fā)關(guān)注度和購置欲，延伸傳輸拋物線。

[2]、重視從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)各子系統(tǒng)步驟合理銜接和協(xié)調(diào)一致，努力爭取實施過程趨于零缺點，方便使整個銷售推廣步入良性循環(huán)；

[3]、營銷力度上要深入淺出，自然形成“高產(chǎn)品價值和低實際價格”強(qiáng)烈心理感應(yīng)；

[4]、銷售推廣必需是建立在相對合理目標(biāo)期望值上給予實施。

二、銷售方法確立

依據(jù)我們行銷經(jīng)驗和對當(dāng)?shù)厥袌隽私?，確定以[案場銷售]為主，其它方法為輔形式作為本案銷售方法。

據(jù)案場銷售實際情況，增加或降低銷售隊伍，敝司并派遣專案策劃人員直接進(jìn)入案場，視目標(biāo)用戶實際反應(yīng)和市場行情改變適時調(diào)整或改變營銷策略，以最短時間貫入實際操作步驟，從而有效避免了遠(yuǎn)程市場信息傳輸偏差和間接性。同時委派敝司專業(yè)銷售骨干進(jìn)場駐點銷售，輔以當(dāng)?shù)劁N售人員（意在愈加好掌握當(dāng)?shù)啬繕?biāo)用戶消費行為）促進(jìn)銷售。

三、銷售時機(jī)把握

因為項目現(xiàn)仍處于前期計劃階段，具體工程安排還有待進(jìn)步探討落實，但整體上應(yīng)把握住以下幾點：

[1]、以項目本身絕對優(yōu)勢做為貫穿整個銷售過程；

[2]、抓住對本案有競爭威脅樓盤空擋時機(jī)加強(qiáng)宣傳、銷售力度；

[3]、節(jié)假日、休息日和相關(guān)社會公眾活動場所展開攻勢，促進(jìn)銷售；

[4]、洞悉市場，實施新奇、獨特銷售舉措。

第八部分：項目市場推廣方案

房地產(chǎn)宣傳和推廣是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為關(guān)鍵工作之一。假如因為宣傳策略失調(diào)或營銷戰(zhàn)略缺點而造成營銷工作停滯，就會造成整個項目標(biāo)失敗。所以，宣傳策略和營銷策略應(yīng)該作為項目開發(fā)關(guān)鍵原因。

一、廣告推廣策略

本案屬大型房地產(chǎn)項目，分期開發(fā)銷售，一期是樹立整個項目品質(zhì)和品牌形象關(guān)鍵，所以在廣告策略上應(yīng)注意利用以下策略：廣告階段策略：

依據(jù)廣告緊緊圍繞銷售推廣服務(wù)這一宗旨，并結(jié)合廣告專題層面和開發(fā)節(jié)奏，我們提議將廣告階段排為以下多個階段：

[1]、導(dǎo)入期：

以軟性新聞為主，配合大篇幅硬廣告進(jìn)行形象推廣，以城市中心未來發(fā)展方向和打造界首一流品質(zhì)物業(yè)為宣傳關(guān)鍵。

內(nèi)部認(rèn)購時，針對地段發(fā)展、物業(yè)形象、產(chǎn)品等方面進(jìn)行全方面訴求，以硬廣告介紹物業(yè)產(chǎn)品及認(rèn)購方法，配適宜量介紹內(nèi)部認(rèn)購情況軟廣告。

[2]、開盤期：

以電視媒體、廣播、報紙、新聞報道等形式，實施立體投放。廣告?zhèn)鬏斎矫妫怀鲰椖勘旧韮?yōu)勢和配套優(yōu)勢，同時結(jié)合開盤銷售情況，立即調(diào)整策略，

傳達(dá)給受眾銷售火爆信息。

[3]、強(qiáng)銷期：

著重對物業(yè)品質(zhì)等方面做關(guān)鍵宣傳，同時針對產(chǎn)品本身存在不足或銷售步驟碰到問題，立即調(diào)整策略。

[4]、清盤期：

視前一階段廣告效果及銷售情況而制訂尾盤廣告投入，同時依據(jù)工程進(jìn)度兼顧二期開啟通知性宣傳，為二期面市做準(zhǔn)備。

二、案名提議

基于項目標(biāo)品牌宣傳和該項目市場定位思索，我們經(jīng)過深入討論和思維發(fā)散，從中提煉出兩個含有代表性案名：

案名一：現(xiàn)代城

案名釋義：

[時代感]：以時代氣息領(lǐng)會現(xiàn)代居住、投資；

[震撼力]：聲勢浩大，氣勢磅礴，含有較強(qiáng)震撼感召力；

[規(guī)模性]：突出“城”概念，示意規(guī)模宏大、品質(zhì)高；

[差異化]：突破通常物業(yè)“**花園、小區(qū)、商城”命名單薄性，增強(qiáng)吸引力、關(guān)注度；

[易記性]：案名簡練有力，便于記憶；

[延伸度]：案名