房地產(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊(cè)樣本

房地產(chǎn)可行性研究匯報(bào)第1操作步驟：成功邁出投資第一步第2操作步驟：可行性研究誤區(qū)及對(duì)應(yīng)對(duì)策第3操作步驟：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析第4操作步驟：設(shè)計(jì)成功可行性研究步驟第5操作步驟：撰寫出色可行性研究匯報(bào)書第6操作步驟：怎樣協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算第7操作步驟：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究使用指南可行性研究通常是一個(gè)打哪兒指哪兒游戲，先射出箭，然后畫出靶心。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段性局限，造成市場(chǎng)不確定原因較多，項(xiàng)目成敗回旋余地也較大．如此也罷，最危險(xiǎn)是可行性研究?jī)H僅成為一紙說辭?！斗康禺a(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊(cè)》從實(shí)用角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究關(guān)鍵點(diǎn)和程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。第1操作步驟：成功近出投資第一步1．透視民地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)可行性研究是在投資決議之前對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全方面、系統(tǒng)調(diào)查研究和分析，利用科學(xué)技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行綜合研究。通常來說，可行性研究是以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為程度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面問題：第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施；第二是怎樣才能取得最好效益（關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)效益）。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，通常不存在一時(shí)無法突破重大難點(diǎn)，不管是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市楊浦、南浦大橋，及高達(dá)420米、88層金茂大廈和高達(dá)468米東方明珠塔就是很好佐證?？梢?，關(guān)鍵在于投資回報(bào)，即能否取得最好經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。2、項(xiàng)目投資制勝第一法寶一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，全部必需進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要處理波特定項(xiàng)目成功可能性問題。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功可能性，或說其是可行，也并不意味著該項(xiàng)目是適宜。－般情況下，可行性分析要研究不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)多個(gè)方案全部可能是可行，而且全部很可能含有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)異方案，研究人員只能在可行性分析基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面問題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍?？尚行匝芯?，最少要能正確地回復(fù)這么三個(gè)問題：a、這項(xiàng)目是可行還是不可行b、假如可行，可行到什么程度c、假如投資，可能碰到最壞情況是什么，對(duì)此應(yīng)作什么計(jì)劃第二操作步驟可行性研究誤區(qū)及對(duì)應(yīng)對(duì)策1、項(xiàng)目精度標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間（月）費(fèi)用許可誤差投資機(jī)會(huì)研究階段1~30.2%~0.8%30%~20%初步可行性研究階段60.25%~7.5%20%~10%具體可行性研究階段8~160.2%~1.0%<10%2、常見誤區(qū)誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)效益分析假如你項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)十分肯定地告訴你未來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是匯報(bào)。一份專業(yè)而嚴(yán)厲項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)，我們碰到太多不確定原因。這些不確定原因使項(xiàng)目未來價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一個(gè)相正確不確定之中。所以，可行性研究“效益分析”也不可能是十分確定，只能是一個(gè)合理估計(jì)，而這些估計(jì)需要假定前提，那就是期望值?？尚行匝芯恳罁?jù)不一樣期望值給出不一樣期望效益估計(jì)。誤區(qū)二：先入為主可行性研究筆者曾考察過十多項(xiàng)失敗大型地產(chǎn)投資，發(fā)覺其中大部分項(xiàng)目標(biāo)失敗全部是由部分可預(yù)見原因造成。這些原因包含：高等級(jí)墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津：在一個(gè)離市區(qū)測(cè)多公里鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準(zhǔn)備在一個(gè)計(jì)劃失控農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”沖擊下中途而廢；同一時(shí)間同一城市同類樓盤供給量過大致使需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算造成資金不繼；一條新建高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優(yōu)勢(shì)失效；原先商業(yè)旺地因地鐵建設(shè)而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望角落”等等。在和這些項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展商交流時(shí)，她們對(duì)所碰到困難通常全部感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到。再看一看這些項(xiàng)目標(biāo)“可行性研窮匯報(bào)”，幾乎全部是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資不利原因。這么“可行性研究”，自始至終全部是為7證實(shí)該項(xiàng)目是可行，犯了“先入為主”大忌。先入為主可行性研究通常是由以下原因造成房地產(chǎn)投資企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往因?yàn)椤伴L(zhǎng)官意志”對(duì)課題影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目標(biāo)毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)意思去論證。所以，為避免這種情況發(fā)展，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)路子去調(diào)查、分析。課題組人員業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項(xiàng)目標(biāo)可行性研究沒有交給真正在行教授去做，而是隨便找部分高校老師或在本企業(yè)里人去完成。這么做，使課題組智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望她們拿出一個(gè)真正可信可行性研究匯報(bào)是不可能。有發(fā)展商將可行性研究課題交給部分建筑咨詢機(jī)構(gòu)去做，這些單位科研實(shí)力過得硬，但因?yàn)轫?xiàng)目對(duì)她們來說就意味著有生意可做，所以也不太可能保持中立研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究單位不能承攬本項(xiàng)目標(biāo)工程咨詢業(yè)務(wù)。有發(fā)展商圖省事，讓和她合作另一方提供可行性研究匯報(bào)。這在意向接觸時(shí)候是。必需，但要清楚是，合作另一方所作可行性研究只是針對(duì)自己投資行為而做，并不適合于現(xiàn)在發(fā)展商；有時(shí)合作另一方為了爭(zhēng)取她人來投資，可能會(huì)片面地夸大該項(xiàng)目標(biāo)投資價(jià)值，這么可行性研究是不可能做到中立外。3．對(duì)應(yīng)對(duì)策a加緊專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)模化和專業(yè)化，是提升可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差根本確保。目前市場(chǎng)逐步走向規(guī)范和成熟，日益猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究外在動(dòng)力。b提升從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差基礎(chǔ)保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必需含有相當(dāng)工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。c建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員往往難以搜集到完整和正確市場(chǎng)信息（在香港，測(cè)量師在分析時(shí)，能夠從香港土地注冊(cè)處—一相當(dāng)于內(nèi)地國(guó)土房管局，查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)相關(guān)資料）。信息缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息搜集、整理工作：經(jīng)過去粗取精，去偽存真過程，將市場(chǎng)上分散信息整理為可用數(shù)據(jù)。另外，有條件企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，經(jīng)過分析比較，提取有用信息，深入提升可行性研究實(shí)用性。第3操作步驟：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析分析角度一：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立行業(yè)，本書多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)看成國(guó)民經(jīng)濟(jì)‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯(cuò)誤，這并不僅僅是個(gè)說法問題，而是一個(gè)最基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展？假如把這個(gè)問題搞顛倒了，在形勢(shì)判定上就會(huì)出現(xiàn)根本性失誤。不管政府還是企業(yè)全部會(huì)造成“先人為主”決議傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，全部是無視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)位置所帶來后果。分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)影響部分地方政府城市計(jì)劃及計(jì)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接影響。眾所周知，在城市計(jì)劃管理比很好張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)狀態(tài)。超前而科學(xué)計(jì)劃、有效規(guī)?？刂啤?yán)格計(jì)劃管理，使這兩個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目標(biāo)、一窩蜂現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片標(biāo)準(zhǔn)，這里小區(qū)住宅市場(chǎng)基礎(chǔ)上沒有出現(xiàn)供大于求情況，全部樓盤預(yù)售成績(jī)?nèi)亢芎?。和此形成?duì)比是，不少城市土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供給量過大，市場(chǎng)價(jià)格起落過劇，地方政府計(jì)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大風(fēng)險(xiǎn)。分析角度三：街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷影響古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，伴隨愈來愈多外商人駐辦公，鄰近古北新區(qū)自然成為外商購置或租賃住宅關(guān)鍵目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺(tái)同胞及外國(guó)人，所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享受很高著名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特社交圈及生活小區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價(jià)錢，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是中國(guó)最貴地方。從古北新區(qū)例子能夠看出，房地產(chǎn)價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤本身檔次和質(zhì)量，還和周圍街區(qū)環(huán)境相關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_發(fā)區(qū)發(fā)展，才產(chǎn)生了對(duì)古北新區(qū)高尚住宅需求，虹橋開發(fā)區(qū)和古北新區(qū)之間顯著存在著功效上互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功效是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值外在動(dòng)因。投資商本身?xiàng)l件考察1、考察你經(jīng)驗(yàn)隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家企業(yè)全部不可能對(duì)自己完全不了解領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷企業(yè)，假如該企業(yè)以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓，現(xiàn)在目標(biāo)投資對(duì)象是郊區(qū)分墅，那么能不能考慮呢？那要看企業(yè)經(jīng)理層里是否有含有別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)人才，不然還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕正確，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒時(shí)候，就無須在這個(gè)問題上多思量了。2、考察你投資方法因?yàn)槠髽I(yè)背景和實(shí)力不一樣，各房地產(chǎn)投資企業(yè)項(xiàng)目投資方法也不一樣?？赡苣闫髽I(yè)歷來不會(huì)在建一幢樓后靠出租來獲取長(zhǎng)久回報(bào)，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動(dòng)開發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線開發(fā)項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢投資地域，你就要三思以后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了一些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。3、考察你融資能力每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)全部會(huì)碰到借貸和融資問題。問題是你借貸渠道和融資渠道是否可靠，假如項(xiàng)目建到二分之一而你后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這么事情：一個(gè)建了二分之一項(xiàng)目因?yàn)闆]有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了二分之一，如此就算建好了也無利潤(rùn)可言了，明擺著是賠本生意。分析角度四：投資商本身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)是不可能不對(duì)本身?xiàng)l件進(jìn)行分析。一家企業(yè)不可能什么樣項(xiàng)目全部能開發(fā)，也不可能什么樣風(fēng)險(xiǎn)全部敢去冒，所以在考察一個(gè)地域、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必需有針對(duì)性地權(quán)衡：本企業(yè)適不適合于那個(gè)地域去投資，適不適合于投資那樣項(xiàng)目。第四操作步驟設(shè)計(jì)成功可行性研究步驟步驟A人員安排組合項(xiàng)目?jī)?nèi)容人數(shù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)間注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師造價(jià)工程師市場(chǎng)調(diào)查和分析人員經(jīng)濟(jì)分析教授制作人員社會(huì)學(xué)，環(huán)境等教授步驟B：市場(chǎng)分析a、宏觀原因分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國(guó)家某個(gè)地域擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮是該國(guó)宏觀原因如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有沒有地域沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生可能性。b、區(qū)域性原因分析通常來講，項(xiàng)目所在中國(guó)部地域之間發(fā)展是不平衡，差異總是不一樣程度地存在，僅研究其宏觀原因還不夠、還必需對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行原因分析，這是因?yàn)椋菏紫群暧^經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響程度不一樣，對(duì)有區(qū)域影響大，有區(qū)域影響??；其次區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)狀況往往要經(jīng)過一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響，有地域反應(yīng)快，有地域則滯后性較為顯著，投資時(shí)必需加以考慮；其三國(guó)家特定地域經(jīng)濟(jì)使得一些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反逆向走勢(shì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對(duì)國(guó)際資本依靠程度相對(duì)較低，即使在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，中國(guó)資金擔(dān)心情況下，其國(guó)際資本所受影響較小，這些地域項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。c、微觀市場(chǎng)分析對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地域房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)分析能夠分成以下兩個(gè)部分，其一是對(duì)擬投資房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，其二是對(duì)和投資項(xiàng)目同類型物業(yè)市場(chǎng)分析。步驟C:市場(chǎng)估計(jì)a需求估計(jì)需求估計(jì)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，利用科學(xué)方法，對(duì)某類物業(yè)市場(chǎng)需求規(guī)律和改變趨勢(shì)進(jìn)行分析和估計(jì)，從而推斷出為了市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)需求。b供給估計(jì)供給估計(jì)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，利用科學(xué)方法，對(duì)某類物業(yè)市場(chǎng)供給規(guī)律和改變趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而估計(jì)為了市場(chǎng)上該類物業(yè)供給情況c估計(jì)方法通常能夠分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。步驟D:成本測(cè)算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)可行性研究中，項(xiàng)目標(biāo)成本測(cè)算是關(guān)鍵一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算正確是否，如同對(duì)租售市場(chǎng)估計(jì)一樣，對(duì)項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益有重大影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。通常來講成本組成包含以下四個(gè)部分：A土地前期費(fèi)：指取得合理土地權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物拆遷，開通施工用水、用電、道路和完成場(chǎng)地平整為止所要費(fèi)用。依據(jù)取得上地方法不一樣，又可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土地批租費(fèi)三種類型。B設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi)：指完成場(chǎng)地三通一平以后，從計(jì)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包含費(fèi)用。C市政配套費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)時(shí)必需向城市市政建設(shè)所交付配套費(fèi)，關(guān)鍵是因?yàn)樾略龇康禺a(chǎn)項(xiàng)目所引發(fā)水電費(fèi)。步驟E：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)指標(biāo)通常分為兩類：一類是考慮7貼現(xiàn)原因動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時(shí)間價(jià)值原因指標(biāo)，包含凈現(xiàn)值、贏利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含酬勞事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值原因指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)評(píng)價(jià)中通常以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。以下簡(jiǎn)單介紹三種常見靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。步驟F：盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，經(jīng)過分析擬建項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間關(guān)系，來判定項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力一個(gè)方法。盈虧分析關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（BPe0K－evenP0iDt）即項(xiàng)目達(dá)成盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零點(diǎn)。通常來講，在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定前提下，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目標(biāo)盈利可能性就越大，經(jīng)營(yíng)安全性越好。在房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對(duì)特定項(xiàng)目而言，要找出估計(jì)銷售收入恰好能填補(bǔ)成本時(shí)銷售量又稱保本銷售量。步驟G：動(dòng)磁性分析敏感性分析是研究一些原因發(fā)生改變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生對(duì)應(yīng)改變，并判定這些原因?qū)?xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)影響程度。敏感性分析不僅能夠使開發(fā)商了解原因變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響程度，還能夠使她們對(duì)那些較為敏感原因進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)再研究，以提升項(xiàng)目可行性研究正確性。反應(yīng)敏感程度指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值改變百分比／參數(shù)值變動(dòng)百分比比如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目標(biāo)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值改變和參數(shù)值改變方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量確實(shí)定須越謹(jǐn)慎。步驟H：風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究多種不一樣確定原因發(fā)生不一樣幅度變動(dòng)概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果影響，對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較正確判定。第5操作步驟：撰寫出色可行性研究匯報(bào)書A、可行性研究匯報(bào)主事內(nèi)容通常來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)可行性研究匯報(bào)應(yīng)包含封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè)部分。1、封面：通常要反應(yīng)可行性匯報(bào)名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫匯報(bào)時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。2、摘要：它是用簡(jiǎn)練明7語言概要介紹項(xiàng)目標(biāo)概況、市場(chǎng)情況可行性研究結(jié)論及相關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出關(guān)鍵，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全匯報(bào)精要。也有教授主張不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繀R報(bào)事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全方面閱讀。3、目錄：因?yàn)橐环菘尚行詤R報(bào)少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將匯報(bào)前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必需編寫目錄。4、正文：它是可行性匯報(bào)主體，通常來講，應(yīng)包含以下內(nèi)容：a、概況（包含：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究目標(biāo)、可行性研究編寫入員、編寫依據(jù)、編寫假設(shè)和說明）；b、市場(chǎng)調(diào)查和分析；C、計(jì)劃設(shè)計(jì)方案；d、建設(shè)方法和建設(shè)進(jìn)度；e、投資估算及資金籌措；f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；g、風(fēng)險(xiǎn)分析；h、可行性研究結(jié)論；i、研究人員對(duì)項(xiàng)目標(biāo)提議；j、對(duì)應(yīng)附表。5、附件：它包含可行性研究關(guān)鍵依據(jù)，是可行性研究匯報(bào)必不可少部分。通常來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式可行性研究時(shí)，必需有政府相關(guān)部門同意文件（如計(jì)劃選址意見書、土地批租協(xié)議、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必需依據(jù)委托書和上述文件和對(duì)應(yīng)法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)。6、附圖：一份完整可行性匯報(bào)應(yīng)包含以下附圖：項(xiàng)目標(biāo)位置圖、地形圖、計(jì)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案平面圖，有時(shí)也包含：項(xiàng)目所在地域或城市總體計(jì)劃圖等等。B、可行性研究匯報(bào)正文部分編寫正文部分是可行性研究匯報(bào)關(guān)鍵部分。內(nèi)容多，較復(fù)雜。1、概況：（1）進(jìn)行可行性研究背景；（2）所研究項(xiàng)目標(biāo)名稱、性質(zhì)、地址、周圍市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)實(shí)狀況，交通及周圍環(huán)境等；（3）委托方名稱、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)絡(luò)人；（4）受托方名稱、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)絡(luò)人；（5）可行性研究目標(biāo)；（6）可行性研究編寫人員名單；（7）可行性研究編寫依據(jù)；（8）研究匯報(bào)假設(shè)和說明。2、市場(chǎng)調(diào)查分析：要求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀市場(chǎng)分析和調(diào)查，及對(duì)未來供給、需求和價(jià)格估計(jì)，不僅要有定性分析，還要有定量推導(dǎo)。3、計(jì)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫出項(xiàng)目所含有計(jì)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過程中市政條件是否含有。市政條件包含水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地域）及道路等配套情況，在匯報(bào)中必需有這些市政條件是否含有書面文件。4、建設(shè)方法和建設(shè)進(jìn)度：專業(yè)人員可對(duì)項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)方法委托提出提議或由委托方提供建設(shè)方法和進(jìn)度安排，她們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。5、投資預(yù)算和資金籌措要求寫出項(xiàng)目建設(shè)過程中必需發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用并逐一計(jì)算資金籌措部分，要就整個(gè)項(xiàng)目投資額和對(duì)應(yīng)支付時(shí)間作出融資安排。比如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種關(guān)鍵資金起源安排等。6、項(xiàng)目標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：要求寫出關(guān)鍵財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含酬勞率和動(dòng)態(tài)回收期等。7、風(fēng)險(xiǎn)分析：通常要求計(jì)算出保本銷售額、盈虧平衡點(diǎn)及對(duì)關(guān)鍵敏感原因在有利和不利情況下敏感分析并計(jì)算出對(duì)應(yīng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。8、結(jié)論：要求寫出該項(xiàng)目可行性研究結(jié)論，明確說明該項(xiàng)目是否可行，是否含有較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。9、相關(guān)提議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)覺部分有利于項(xiàng)目取得更佳經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面提議，供委托方參考。附表：是可行性研究匯報(bào)中包含很多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。第6操作步驟：怎樣協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算部分不大規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)，其中項(xiàng)目投資概算只包含7項(xiàng)目建設(shè)工程概算。這么算帳不好。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單建筑物，它需要營(yíng)銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)際投資。在被證實(shí)星可行前提下，邊回收資金邊追加投入滾動(dòng)式投資開發(fā)方法也是能夠采取，這么一來發(fā)展商在工程建設(shè)上實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算替換項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)厲。房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)投資概算應(yīng)包含以下內(nèi)容營(yíng)銷開支概算，包含：項(xiàng)現(xiàn)在研究及可行性研究開支項(xiàng)目策劃開支銷售策劃開支廣告開支項(xiàng)目企業(yè)日常運(yùn)作開支項(xiàng)目及企業(yè)公關(guān)開支工程開支概算，包含：用于工程勘探開支用于吹沙填土、平整土地開支用于工程設(shè)計(jì)開支用于建筑施工開支用于設(shè)施配套開支用于工程監(jiān)理開支土地征用開支概算，包含：政府一次性收取標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)用于拆遷賠償或青苗賠償開支影響公共設(shè)施而出現(xiàn)賠償開支金融成本開支，包含：外匯資金進(jìn)入中國(guó)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出貸款引發(fā)利息支出各項(xiàng)保險(xiǎn)開支稅收和行政性收費(fèi)不可預(yù)見開支第7操作步驟：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究現(xiàn)實(shí)化可行性研究前握實(shí)際上，一個(gè)好市場(chǎng)營(yíng)銷者才是一個(gè)最好利潤(rùn)發(fā)明者和挖掘者，她們致力于分析多種營(yíng)銷機(jī)會(huì)利潤(rùn)潛力，捕捉贏利機(jī)會(huì)。這么房屋是有目標(biāo)、有針對(duì)性地建造。優(yōu)異房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視改變中環(huán)境并抓住最好機(jī)會(huì)。企業(yè)營(yíng)銷人員關(guān)鍵職責(zé)是分辨外界環(huán)境中關(guān)鍵改變，經(jīng)過設(shè)置早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營(yíng)銷策略，去迎接營(yíng)銷環(huán)境中新挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)。消費(fèi)者市場(chǎng)分析和營(yíng)銷環(huán)境分析相同關(guān)鍵。消費(fèi)者市場(chǎng)包含個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年紀(jì)、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及愛好等方面差異極大，營(yíng)銷者區(qū)分不一樣消費(fèi)者群體和細(xì)小市場(chǎng)，并根據(jù)她們需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是很有用處。我們應(yīng)在分析消費(fèi)