房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程管理控制指導(dǎo)手冊(cè)模板

***************之項(xiàng)目開發(fā)步驟、管理控制指導(dǎo)手冊(cè)編制：*******審核：********二OO九年三月序言鑒于企業(yè)成立很快，各方面工作全部在努力完善中，內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)范制度及各精細(xì)化管理全部沒有完全成形。在*******倡議和指導(dǎo)下，經(jīng)過一個(gè)多月不停編制和修改,我們工程部依據(jù)企業(yè)實(shí)際情況最終完成了本實(shí)用手冊(cè)編制工作。本手冊(cè)，編制內(nèi)容是依據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍是以項(xiàng)目開發(fā)為先決條件，編制時(shí)將項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)步驟為主軸線，以各步驟綱領(lǐng)為主，加入各步驟工作具體操作及管理控制內(nèi)容。我們編制標(biāo)準(zhǔn)是以現(xiàn)在企業(yè)運(yùn)作實(shí)際情況為基礎(chǔ)，盡可能做到宜懂實(shí)用，目標(biāo)是期望本手冊(cè)能深入完善企業(yè)內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)，更能在企業(yè)以后各項(xiàng)工作實(shí)際運(yùn)作中能起到一定引導(dǎo)作用。我們也憧憬在各方面合理提議下,能將本手冊(cè)做到盡善盡美,并能在同行中占有一席之地.當(dāng)然現(xiàn)在這只是我們一個(gè)目標(biāo),但我們會(huì)更努力更用心去完善它,目標(biāo)總有一天會(huì)實(shí)現(xiàn).我們相信,努力總會(huì)有回報(bào)!*****年*月目錄前言2第一章：房地產(chǎn)開發(fā)概念5一、房地產(chǎn)開發(fā)種類5二、房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)及要求5三、設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該含有條件5四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置程序6第二章：可行性研究和項(xiàng)目決議階段7一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究根本目標(biāo)7二、房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)四方面研究方向7三、房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)可行性研究步驟8四、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容8五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作階段8六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具體經(jīng)濟(jì)效益分析9七、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論和提議9第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段10一、土地使用權(quán)獲取及開發(fā)10（一）、土地使用權(quán)10（二）、土地開發(fā)12二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》13三、確定勘察、監(jiān)理15四、計(jì)劃設(shè)計(jì)16五、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招投標(biāo)22六、申辦《施工許可證》24第四章：工程建設(shè)實(shí)施階段26一、工程建設(shè)實(shí)施準(zhǔn)備階段26二、工程建設(shè)實(shí)施階段26（一）、工程進(jìn)度控制26（二）、工程質(zhì)量控制28（三）、工程成本控制29（四）、工程協(xié)議控制34第五章：項(xiàng)目銷售階段37一、房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)營(yíng)銷策劃37二、房地產(chǎn)銷售38三、房地產(chǎn)銷售步驟41第六章：房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理42一、物業(yè)管理概念42二、物業(yè)管理特點(diǎn)42三、物業(yè)管理在目前地位和作用43四、物業(yè)管理基礎(chǔ)內(nèi)容45五、物業(yè)管理費(fèi)46第七章：附錄：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)步驟47房地產(chǎn)開發(fā)全步驟47辦理質(zhì)量監(jiān)督程序及提交資料57辦理安全監(jiān)督程序及提交資料57辦理建筑工程施工許可證程序及提交資料57土地一級(jí)開發(fā)通常工作程序58施工監(jiān)理工作總程序59施工組織設(shè)計(jì)審核步驟60圖紙會(huì)審監(jiān)理工作步驟61工程款支付基礎(chǔ)程序62工程變更管理基礎(chǔ)程序63進(jìn)度控制監(jiān)理工作程序64主體工程質(zhì)量控制步驟65單位工程驗(yàn)收基礎(chǔ)程序66質(zhì)量評(píng)定監(jiān)理工作程序67建設(shè)工程完工驗(yàn)收立案步驟68后記69第一章：房地產(chǎn)開發(fā)概念房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國(guó)有土地使用權(quán)土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)行為。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)關(guān)鍵制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸步驟中首要步驟。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，和其它商品開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)在大家生活中占居越來越關(guān)鍵地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。一、房地產(chǎn)開發(fā)種類：房地產(chǎn)開發(fā)包含土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)關(guān)鍵是指房屋建設(shè)前期工作，關(guān)鍵有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或其它非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房和其它城市用途城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途改變、城市計(jì)劃改變和其它原因，需要拆除原來建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新勞動(dòng)。就房屋開發(fā)而言，通常包含四個(gè)層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物開發(fā)；第四層次為城市其它基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)。二、房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)及要求：依據(jù)《中國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條至二十七條要求，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)及要求：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)必需嚴(yán)格實(shí)施城市計(jì)劃，根據(jù)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全方面計(jì)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

（二）以出讓方法取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，必需根據(jù)土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超出出讓協(xié)議約定動(dòng)工開發(fā)日期滿十二個(gè)月未動(dòng)工開發(fā)，能夠征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)，能夠無償收回土地使用權(quán)；不過，因不可抗力或政府，政府相關(guān)部門行為或動(dòng)工開發(fā)必需前期工作造成動(dòng)工開發(fā)拖延除外。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)設(shè)計(jì)、施工，必需符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

（四）依法取得土地使用權(quán)，能夠依據(jù)本法和相關(guān)法律、行政法規(guī)要求，作價(jià)入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。三、設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該含有條件：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》要求，設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該含有以下條件：

（一）有自己名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（三）有符合國(guó)務(wù)院要求注冊(cè)資本；

（四）有足夠?qū)I(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)要求其它條件。

設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)置登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法要求條件，應(yīng)該給予登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法要求條件，不予登記。

設(shè)置有限責(zé)任企業(yè)、股份，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，還應(yīng)該實(shí)施企業(yè)法相關(guān)要求。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，應(yīng)該到登記機(jī)關(guān)所在地縣級(jí)以上地方人民政府要求部門立案。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置程序設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序：

（一）應(yīng)該向工商局行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)置登記，工商行政管理部門對(duì)不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該含有條件，不予登記；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后1個(gè)月內(nèi)，應(yīng)該到登記所在地縣級(jí)以上地方人民政府要求部門立案；

上述要求關(guān)鍵為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)置中，通常行政管理（工商行政管理）和特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）關(guān)系。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置階段相關(guān)稅費(fèi)

（一）企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)；

（二）企業(yè)法人變更登記費(fèi)；

（三）企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)；

（四）補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。第二章：可行性研究和項(xiàng)目決議階段因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員教授、經(jīng)濟(jì)分析教授、制作人員、社會(huì)、環(huán)境教授、房地產(chǎn)教授、建筑工程教授、財(cái)會(huì)師及律師等教授，我企業(yè)現(xiàn)在缺乏這類人員，只能對(duì)可行性研究步驟、內(nèi)容、工作概要、項(xiàng)目評(píng)定要求及決議作簡(jiǎn)明介紹。

策劃是一個(gè)程序，在本質(zhì)上是一個(gè)利用腦力理性行為。項(xiàng)目策劃是一門新興策劃學(xué)，以具體項(xiàng)目活動(dòng)為對(duì)象，表現(xiàn)一定功利性、社會(huì)性、發(fā)明性、時(shí)效性大型策劃活動(dòng)。策劃六個(gè)關(guān)鍵宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方法（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標(biāo)（多元向?qū)I(yè)或相反、地域向國(guó)際、上下游移動(dòng)），避免死于非命（發(fā)覺生存空間，發(fā)覺生存資源或手段），節(jié)省資源（避免盲從，避免盲動(dòng)），提升速度（避免無效經(jīng)營(yíng)步驟、精密使企業(yè)可連續(xù)穩(wěn)定地增加），促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)愈加富有科學(xué)、技術(shù)和藝術(shù)性，合經(jīng)勞成為樂趣）等?？偠灾?，策劃可使國(guó)家決議向民間經(jīng)濟(jì)決議轉(zhuǎn)化高效、順暢、充足。項(xiàng)目策劃步驟分為四個(gè)步驟：1、項(xiàng)目調(diào)研2、項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分和選擇1）項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分2）項(xiàng)目市場(chǎng)選擇3、項(xiàng)目策劃書撰寫4、項(xiàng)目方案實(shí)施。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指，經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查和系統(tǒng)分析，利用已經(jīng)掌握相關(guān)資料及手段，科學(xué)地、合理地、有效地推進(jìn)項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)程，而且提前判定房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)順利進(jìn)展程度及效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃首先須經(jīng)董事會(huì)同意初步立項(xiàng)后，再轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究結(jié)果關(guān)鍵應(yīng)用于企業(yè)投資方向決議。此階段包含研究方向相對(duì)比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員教授、經(jīng)濟(jì)分析教授、制作人員、社會(huì)、環(huán)境等教授、房地產(chǎn)教授、建筑工程教授、財(cái)會(huì)師及律師等教授組成。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究根本目標(biāo)：是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決議科學(xué)化、民主化，降低或避免投資決議失誤，提升項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目按研究方向關(guān)鍵有以下四方面1、宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包含政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市計(jì)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基礎(chǔ)情況等。經(jīng)過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息——包含金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等和房地產(chǎn)有直接和潛在關(guān)系信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包含當(dāng)?shù)厝糠康禺a(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供給量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料使用情況等各方面統(tǒng)計(jì)分析。區(qū)域市場(chǎng)分析——依據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究經(jīng)典個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。3、消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：關(guān)鍵針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)總需求量和房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢(shì)研究。關(guān)鍵包含需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)置行為和需求影響原因研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)依據(jù)，并以此開發(fā)出新產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。4、品牌研究：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，和消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺情況下，品牌形象塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來主動(dòng)促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)可行性研究步驟，可分為5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目企業(yè)接收委托或企業(yè)董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇和優(yōu)化；(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究匯報(bào)。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容可行性研究根本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決議科學(xué)化、民主化，降低或避免投資決議失誤，提升項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

可行性研究關(guān)鍵內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析；項(xiàng)目所在板塊市場(chǎng)研究和建設(shè)規(guī)模確實(shí)定；(4)計(jì)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及提議。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作階段

1、投資機(jī)會(huì)研究。該階段關(guān)鍵任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目關(guān)鍵是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出提議，即在一定地域和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)調(diào)查估計(jì)為基礎(chǔ)，尋求最有利投資機(jī)會(huì)。

投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，關(guān)鍵依靠籠統(tǒng)估量而不是依靠具體分析。假如機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行，就能夠進(jìn)行下一階段工作。

2、初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究基礎(chǔ)上，深入對(duì)項(xiàng)目建設(shè)可能性和潛在效益進(jìn)行論證分析。

3、具體可行性研究，即通常所說可行性研究。具體可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決議基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上可行性后作出投資是否決議關(guān)鍵步驟。4、可行性研究三階段常規(guī)時(shí)間費(fèi)用表項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間（月）費(fèi)用許可誤差投資機(jī)會(huì)研究階段1~30.2%~0.8%30%~20%初步可行性研究階段60.25%~7.5%20%~10%具體可行性研究階段8~160.2%~1.0%<10%六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具體經(jīng)濟(jì)效益分析1、房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)投資概算包含內(nèi)容：（1）、營(yíng)銷開支概算，包含：項(xiàng)現(xiàn)在研究及可行性研究開支；項(xiàng)目策劃開支；銷售策劃開支；廣告開支；項(xiàng)目企業(yè)日常運(yùn)作開支；項(xiàng)目及企業(yè)公關(guān)開支；

（2）、土地征用開支概算，包含：政府一次性收取標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)；用于拆遷賠償或青苗賠償開支；影響公共設(shè)施而出現(xiàn)賠償開支；（3）、工程開支概算，包含：用于工程勘探開支；平整土地開支；用于工程設(shè)計(jì)開支；用于建筑施工開支；用于設(shè)施配套開支；用于工程監(jiān)理開支；

（4）、金融成本開支，包含：外匯資金進(jìn)入中國(guó)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出；貸款引發(fā)利息支出；各項(xiàng)保險(xiǎn)開支；稅收和行政性收費(fèi)；不可預(yù)見開支。2、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)選定和估計(jì)（1）售樓收入測(cè)定（2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入和支出（3）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅繳交（4）土地增值稅（5）所得稅

3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

4、項(xiàng)目盈虧能力分析：（1）、內(nèi)部收益率（IRR）（2）、凈現(xiàn)值（NPV）（3）、凈現(xiàn)值率（NPVR）；5、項(xiàng)目不確定分析：（1）、項(xiàng)目盈虧平衡分析（2）、項(xiàng)目敏感性分析（3）、概念分析

七、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論和提議：可行性研究結(jié)論和提議是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)最終一部分，是對(duì)可行性研究分析做出總結(jié)并提出相關(guān)提議，也就是依據(jù)前面全部研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全方面評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和提議。八、集團(tuán)企業(yè)董事會(huì)依據(jù)可行性匯報(bào)結(jié)論和提議，做出投資決議，同意正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。九、其它：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段實(shí)際發(fā)生相關(guān)費(fèi)用（1）可行性研究費(fèi)（2）建設(shè)工程計(jì)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段一、土地使用權(quán)獲取及開發(fā)（一）、土地使用權(quán)：是指單位或個(gè)人依法或依約定,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享受占有、使用、收益和有限處分權(quán)利。

集體土地使用權(quán)：是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其組員和符正當(dāng)律要求其它組織和個(gè)人在法律要求范圍內(nèi)對(duì)集體全部土地享受用益物權(quán)。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金行為。1、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)關(guān)鍵方法1）經(jīng)過行政劃撥方法取得；

2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；

3）轉(zhuǎn)讓取得；

4）出讓方法取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方法）；

5）聯(lián)合開發(fā)并報(bào)相關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；

6）經(jīng)過司法裁決取得；

7）經(jīng)過吞并、收購(gòu)等股權(quán)重組方法取得。2、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)程序

（1）、土地使用權(quán)有償出讓方法

出讓方法是指政府作為國(guó)有土地代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓和土地使用者。

根據(jù)《中國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)出讓方法有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

①協(xié)議出讓指土地使用權(quán)有意受讓人直接向國(guó)有土地代表提出有償使用土地愿望，由國(guó)有土地代表和有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)相關(guān)事宜這么一個(gè)出讓方法。②招標(biāo)出讓是指在指定期限內(nèi)，由符合條件單位或個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人依據(jù)一定要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）出讓方法。以招標(biāo)方法出讓土地使用權(quán)，不僅要明確協(xié)議雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)責(zé)任等。

③拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地全部者代表在指定時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”標(biāo)正確定土地使用權(quán)受讓人一個(gè)出讓方法。

依據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)要求》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途，必需經(jīng)過市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確定書》，然后簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》。開發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。（2）、屬協(xié)議出讓，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：①《土地出讓協(xié)議》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；②開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；③屬新增建設(shè)用地，應(yīng)提供《建設(shè)用地同意書》；④屬存量用地，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料；⑤1：地形圖2份；加蓋了“權(quán)屬已審核”宗地圖、地籍圖各3份；⑥地上附著物權(quán)屬證實(shí)；⑦土地登記申請(qǐng)書；⑧土地登記法人代表證實(shí)和身份證實(shí)；⑨土地登記委托書。

（3）、招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序①用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。③用地者進(jìn)行投資分析。④到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證實(shí)、銀行資信證實(shí)，并按要求繳納投標(biāo)確保金。⑤用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。⑥收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人和市或區(qū)、縣房地局簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議，并按協(xié)議要求支付總地價(jià)款一定百分比作為定金。⑦按協(xié)議約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。（4）、拍賣受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序①用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。③用地者進(jìn)行投資分析。④到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證實(shí)、銀行資信證實(shí)，并按要求繳納競(jìng)投確保金。⑤用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。⑥用地者在要求時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)投。⑦企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人和市或區(qū)、縣房地局簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議，并按要求支付總地價(jià)款一定百分比作為定金。⑧按協(xié)議約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。

屬經(jīng)營(yíng)性開發(fā)用地，開發(fā)商經(jīng)過招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買或協(xié)議出讓程序取得《成交確定書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。（5）、出讓土地因?yàn)槠溆猛静灰粯?，土地使用期限也不相同。通常年限要求以下：居住用?0年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。（二）、土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不停發(fā)展需要，采取一定現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地有效利用范圍或提升對(duì)土地利用深度所進(jìn)行活動(dòng)，包含對(duì)還未利用土地進(jìn)行開墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包含對(duì)已利用土地進(jìn)行整改，以提升土地利用率和集約經(jīng)營(yíng)程度。從狹義角度了解，土地開發(fā)關(guān)鍵是對(duì)未利用土地開發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補(bǔ)充耕地一個(gè)有效路徑。土地開發(fā)通常分為土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。1、土地一級(jí)開發(fā)：是指由政府或其授權(quán)委托企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、賠償，并進(jìn)行合適市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達(dá)成“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓過程。（1）、一級(jí)開發(fā)依據(jù)實(shí)施主體不一樣，開發(fā)方法能夠分為以下三種：①、政府下屬土地貯備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，②、委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理計(jì)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施，③、經(jīng)過招標(biāo)確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)措施。（2）、一級(jí)開發(fā)成本組成和收益：成本組成：①征地、拆遷賠償及相關(guān)稅費(fèi)；②收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生相關(guān)賠償費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地貯備開發(fā)供給過程中發(fā)生審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)其它支出。收益：①委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)具體管理，開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)不高于一級(jí)開發(fā)成本2%，主體還是土地貯備中心。②委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開發(fā)，開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)不高于估計(jì)成本8%，主體是企業(yè)。③對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本組成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)文件中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。2、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租市場(chǎng)。即通常指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包含土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)成要求能夠轉(zhuǎn)讓土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易市場(chǎng)。（三）、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)法律程序1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓（1）、辦理建設(shè)用地計(jì)劃許可證；（2）、辦理建設(shè)用地委托釘樁；（3）、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)；（4）、主管部門實(shí)地勘察；（5）、土地估價(jià)匯報(bào)預(yù)審；（6）、委托地價(jià)評(píng)；（7）、辦理核定地價(jià)手續(xù)；（8）、辦理土地出讓審批；（9）、簽署國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議；（10）、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證；（11）、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證；（12）、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金返還。

2、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥

（1）、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)；（2）、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察；（3）、劃撥用地申請(qǐng)審核、報(bào)批；（4）、取得劃撥用地同意。

3、集體土地征用

（1）、征用集體土地用地申請(qǐng)；（2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；（3）、簽署征地協(xié)議；（4）、簽署賠償安置協(xié)議；（5）、確定勞動(dòng)力安置方案；（6）、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議；（7）、市政府下文征地；（8）、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)；（9）、辦理批地文件、批地圖；（10）、辦理凍結(jié)戶口；（11）、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力；（12）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；（13）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；（14）、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作；（15）、地上物作價(jià)賠償工作；（16）、征地結(jié)案。4、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)相關(guān)稅費(fèi)

（1）、地價(jià)款（土地出讓金）；（2）、資金占用費(fèi)；（3）、滯納金；（4）、土地使用費(fèi)；（5）、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；（6）、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)；（7）、土地閑置費(fèi)；（8）、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)；（9）、城鎮(zhèn)土地使用稅；（10）、地價(jià)評(píng)定費(fèi)；（11）、出讓土地預(yù)訂金；（12）、征地管理費(fèi)；（13）、土地賠償費(fèi)；（14）、青苗及樹木賠償費(fèi)；（15）、地上物賠償費(fèi)；（16）、勞動(dòng)力安置費(fèi)；（17）、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；（18）、耕地占用稅；（19）、新菜田開發(fā)建設(shè)基金。二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》（一）、征地1、中國(guó)現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種路徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會(huì)保險(xiǎn)安置、入股安置、移民安置。2、國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)，必需依法賠償被征用著所喪失土地權(quán)利各項(xiàng)費(fèi)用。征搜集體全部土地，包含耕地賠償費(fèi)及其它土地賠償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物賠償費(fèi)，包含各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷賠償費(fèi)、青苗賠償費(fèi)、多年生林木賠償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。并足額安排被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用，維護(hù)被征地農(nóng)民正當(dāng)權(quán)益，保障被征地農(nóng)民生活”，“征收單位、個(gè)人房屋及其它不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該給拆遷賠償，維護(hù)被征收人正當(dāng)權(quán)益；征收居民房屋，還應(yīng)該保障被征收人居住條件?！?、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)征地賠償費(fèi)計(jì)算表類型賠償項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)征用耕地土地賠償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗賠償費(fèi)附著物賠償費(fèi)其它農(nóng)用地土地賠償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗賠償費(fèi)附著物賠償費(fèi)未利用地土地賠償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)助費(fèi)附著物賠償費(fèi)（二）、拆遷1、拆遷房屋單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：（1）、填寫《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份；（2）、建設(shè)項(xiàng)目同意文件；（3）、建設(shè)用地計(jì)劃許可證；（4）、國(guó)有土地使用權(quán)同意文件（建設(shè)用地同意書或劃撥決定書）；（5）、拆遷代辦單位和評(píng)定機(jī)構(gòu)資料；（6）、拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基礎(chǔ)情況；拆遷方法；拆遷期限；還建方法及還建期限；產(chǎn)權(quán)清楚安置用房證實(shí)；拆遷賠償資金起源及預(yù)算資金額度。）（7）、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具拆遷賠償安置資金證實(shí)。2、拆遷方法：（1）、政府組織拆遷：關(guān)鍵指經(jīng)過批租、舊城改造方法取得土地使用權(quán)所包含拆遷。（2）、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)企業(yè)常見模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。（3）、拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作單位進(jìn)行。3、拆遷關(guān)鍵內(nèi)容包含：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功效、用地布局和空間結(jié)構(gòu)調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。所以，城市房屋拆遷是伴伴隨城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行，是城市建設(shè)關(guān)鍵組成部分，尤其是舊城改造中一個(gè)關(guān)鍵步驟，處于建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)前期工作階段。

4、拆遷完成后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》5、拆遷人和被拆遷人應(yīng)該依據(jù)本條例要求，就賠償方法和賠償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方法和過渡期限等事項(xiàng)，簽訂拆遷賠償安置協(xié)議。

6、拆遷租賃房屋，拆遷人應(yīng)該和被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷賠償安置協(xié)議。7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段法律程序：（1）、委托進(jìn)行拆遷工作（2）、辦理拆遷申請(qǐng)（3）、審批、領(lǐng)取拆遷許可證（4）、簽署房屋拆遷責(zé)任書（5）、辦理拆遷公告和通知（6）、辦理戶口凍結(jié)（7）、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)（8）、確定拆遷安置方案（9）、簽署拆遷賠償書面協(xié)議（10）、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置（11）、發(fā)放運(yùn)作拆遷賠償款（12）、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理（13）、移交拆遷檔案資料（14）、房屋拆遷糾紛裁決（15）、強(qiáng)制拆遷。8、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段相關(guān)稅費(fèi)：（1）、房屋拆遷賠償費(fèi)（2）、遷居補(bǔ)助費(fèi)（3）、提前遷居獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（4）、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）（5）、清理費(fèi)（6）、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)（7）、對(duì)從城區(qū)位置很好地域遷往位置較差地域或遠(yuǎn)郊區(qū)縣居民補(bǔ)助費(fèi)（8）、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)（9）、房屋拆遷管理費(fèi)（10）、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。三、確定勘察、監(jiān)理（一）、確定勘察勘察是指依據(jù)建設(shè)工程要求，查明、分析、評(píng)價(jià)建設(shè)場(chǎng)地地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件活動(dòng)。工程勘察經(jīng)過對(duì)地形、地質(zhì)及水文等要素測(cè)繪、勘探、測(cè)試及綜合評(píng)定，提供可行性評(píng)價(jià)和建設(shè)所需基礎(chǔ)資料。它是基礎(chǔ)建設(shè)首要步驟。搞好工程勘察，尤其是前期勘察，能夠?qū)ㄔO(shè)場(chǎng)地做出具體論證，確保工程合理進(jìn)行，促進(jìn)工程取得最好經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。1、工程勘察通常分為：工程地質(zhì)勘察、工程測(cè)量、水文地質(zhì)勘察等。2、工程地質(zhì)勘察關(guān)鍵有以下五項(xiàng)內(nèi)容：

①搜集研究區(qū)域地質(zhì)、地形地貌、遙感照片、水文、氣象、水文地質(zhì)、地震等已經(jīng)有資料，和工程經(jīng)驗(yàn)和已經(jīng)有勘察匯報(bào)等；

②工程地質(zhì)調(diào)查和測(cè)繪；

③工程地質(zhì)勘探見工程地質(zhì)測(cè)繪和勘探；

④巖土測(cè)試和觀察見土工試驗(yàn)和現(xiàn)場(chǎng)原型觀察、巖體力學(xué)試驗(yàn)和測(cè)試；

⑤資料整理和編寫工程地質(zhì)勘察匯報(bào)。3、工程勘察要求：勘察工作要正確反應(yīng)客觀實(shí)際，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)地形、地質(zhì)概況、原有設(shè)備情況和使用情況等原始資料搜集必需正確、齊全，以滿足編制設(shè)計(jì)文件要求。對(duì)勘察原始資料不得遺失或任意涂改?？辈煸O(shè)計(jì)文件必需依據(jù)上級(jí)要求審批措施，對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行嚴(yán)格審定進(jìn)行層層把關(guān)，重大技術(shù)方案和技術(shù)問題必需經(jīng)室主任和技術(shù)主管審定。（二）、確定監(jiān)理1、建設(shè)工程監(jiān)理是指含有相關(guān)資質(zhì)監(jiān)理單位受建設(shè)單位（項(xiàng)目法人）委托，依據(jù)國(guó)家同意工程項(xiàng)目建設(shè)文件、相關(guān)工程建設(shè)法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理協(xié)議及其它工程建設(shè)協(xié)議，替換建設(shè)單位對(duì)承建單位工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)控一個(gè)專業(yè)化服務(wù)活動(dòng)。2、工程建設(shè)監(jiān)理關(guān)鍵內(nèi)容：控制工程建設(shè)投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)協(xié)議管理；協(xié)調(diào)相關(guān)單位之間工作關(guān)系，即“三控、兩管、一協(xié)調(diào)。3、建設(shè)工程監(jiān)理按監(jiān)理階段可分為設(shè)計(jì)監(jiān)理和施工監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理是在設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目所進(jìn)行監(jiān)理，其關(guān)鍵目標(biāo)是確保設(shè)計(jì)質(zhì)量和時(shí)間等目標(biāo)滿足業(yè)主要求；施工監(jiān)理是在施工階段對(duì)施工項(xiàng)目所進(jìn)行監(jiān)理，其關(guān)鍵目標(biāo)在于確保施工安全、質(zhì)量、投資和工期等滿足業(yè)主要求。工程建設(shè)監(jiān)理應(yīng)為咨詢或從事項(xiàng)目管理工作，但基于部分深層原因，中國(guó)工程建設(shè)監(jiān)理已經(jīng)異化為施工監(jiān)理。4、監(jiān)理單位應(yīng)于委托監(jiān)理協(xié)議簽署后10天內(nèi)將項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)組織形式、人員組成及對(duì)總監(jiān)理工程師任命書面通知建設(shè)單位。應(yīng)依據(jù)委托監(jiān)理協(xié)議要求服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、工程類別、規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、工程環(huán)境等原因確定項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)組織形式和規(guī)模，監(jiān)理人員應(yīng)包含總監(jiān)理工程師、專業(yè)工程師和監(jiān)理員，必需時(shí)可配置總監(jiān)理工程師代表?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)由含有3年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)人員擔(dān)任；總監(jiān)理工程師代表應(yīng)由含有2年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)人員擔(dān)任；專業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)由含有1年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)人員擔(dān)任。

5、建設(shè)工程監(jiān)理實(shí)施程序(委托監(jiān)理協(xié)議簽署后):(1)確定項(xiàng)目總監(jiān)理工程師，成立項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)(2)編制建設(shè)工程監(jiān)理計(jì)劃(3)制訂各專業(yè)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則(4)規(guī)范化地開展監(jiān)理工作(5)參與驗(yàn)收、簽署建設(shè)工程監(jiān)理意見(6)向業(yè)主提交建設(shè)工程監(jiān)理檔案資料

6、監(jiān)理單位應(yīng)編制對(duì)應(yīng)監(jiān)理計(jì)劃，包含以下關(guān)鍵內(nèi)容：

⑴工程項(xiàng)目概況；⑵監(jiān)理工作范圍；⑶監(jiān)理工作內(nèi)容；⑷監(jiān)理工作目標(biāo)；⑸監(jiān)理工作依據(jù)；⑹項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)組織形式；⑺項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)人員配置計(jì)劃；⑻項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)人員崗位制度；⑼監(jiān)理工作程序；⑽監(jiān)理工作方法及方法；⑾監(jiān)理工作制度；⑿監(jiān)理設(shè)施。四、計(jì)劃設(shè)計(jì)（一）、城市計(jì)劃：是政府調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)城鎮(zhèn)發(fā)展和建設(shè)、維護(hù)社會(huì)公平、保障公共安全和公眾利益關(guān)鍵公共政策之一。城市計(jì)劃分為總體計(jì)劃和具體計(jì)劃兩個(gè)階段。城市具體計(jì)劃又分為控制性具體計(jì)劃和修建性具體計(jì)劃。1、控制性具體計(jì)劃應(yīng)該包含下列內(nèi)容：

（1）確定計(jì)劃范圍內(nèi)不一樣性質(zhì)用地界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或有條件地許可建設(shè)建筑類型。

（2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。

（3）提出各地塊建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；

（4）依據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通和其它交通設(shè)施。要求各級(jí)道路紅線、斷面、交叉口形式及渠化方法、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。

（5）依據(jù)計(jì)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。

（6）制訂對(duì)應(yīng)土地使用和建筑管理要求。

控制性具體計(jì)劃確定各地塊關(guān)鍵用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套要求應(yīng)該作為強(qiáng)制性內(nèi)容?？刂菩跃唧w計(jì)劃結(jié)果應(yīng)該包含計(jì)劃文本、圖件和附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，計(jì)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究匯報(bào)收入附件?？刂菩跃唧w計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以用地控制和管理為關(guān)鍵，以實(shí)施總體計(jì)劃意圖為目標(biāo)，強(qiáng)化計(jì)劃設(shè)計(jì)和計(jì)劃管理銜接；編制工作要在含有完備基礎(chǔ)資料條件下進(jìn)行，開展充足調(diào)查研究。計(jì)劃編制既要考慮形體環(huán)境，又要考慮經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等原因，選擇科學(xué)決議方法和決議內(nèi)容，利用控制手段，確定城市或開發(fā)區(qū)未來建設(shè)目標(biāo)。2、修建性具體計(jì)劃應(yīng)該包含下列內(nèi)容：

（1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。

（2）建筑、道路和綠地等空間布局和景觀計(jì)劃設(shè)計(jì)，部署總平面圖。

（3）對(duì)住宅、醫(yī)院、學(xué)校和托幼等建筑進(jìn)行日照分析。

（4）依據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計(jì)。

（5）市政工程管線計(jì)劃設(shè)計(jì)和管線綜合。

（6）豎向計(jì)劃設(shè)計(jì)。

（7）估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。

修建性具體計(jì)劃結(jié)果應(yīng)該包含計(jì)劃說明書、圖紙。

3、計(jì)劃設(shè)計(jì)具體計(jì)劃方案通常過程：是將目標(biāo),調(diào)查,估計(jì)各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行綜合,以此模擬項(xiàng)目發(fā)展過程中這些要素及其關(guān)系改變,演進(jìn)和形成多種狀態(tài),然后對(duì)這些狀態(tài)進(jìn)行評(píng)價(jià)和取舍,在必需時(shí)調(diào)整各類要素內(nèi)容及相互關(guān)系,建立實(shí)現(xiàn)某種未來狀態(tài)理想藍(lán)圖,最終提出一整套統(tǒng)一計(jì)劃結(jié)果.關(guān)鍵是建立起各類要素之間關(guān)系,和考慮這種關(guān)系在項(xiàng)目發(fā)展社會(huì),經(jīng)濟(jì),政治,環(huán)境背景下動(dòng)態(tài)過程.使小區(qū)發(fā)展客觀規(guī)律和人類對(duì)未來發(fā)展主觀愿望在這些關(guān)系演進(jìn)中取得綜合表現(xiàn).4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)現(xiàn)在期計(jì)劃和定位：經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境考察，和商圈消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、供給商現(xiàn)實(shí)狀況等內(nèi)容調(diào)查和分析，依據(jù)調(diào)研資料和分析結(jié)果完成項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃建設(shè)體量、商業(yè)設(shè)計(jì)要求、樓層結(jié)構(gòu)等項(xiàng)目整體定位。為用戶提供經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和相關(guān)決議，降低開發(fā)商投資成本，為項(xiàng)目以后招商、開業(yè)籌備、經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷企劃確定綱領(lǐng)性目標(biāo)和方向。

關(guān)鍵內(nèi)容：1.項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)2.商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)情況調(diào)查分析3.項(xiàng)現(xiàn)在期計(jì)劃和評(píng)定4.業(yè)態(tài)、業(yè)種定位和配置確定5.經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)、品類選擇和確定6.目標(biāo)消費(fèi)客群設(shè)定7.商品價(jià)格帶及品牌策略確定8.服務(wù)基準(zhǔn)策略確定9.賣場(chǎng)功效分區(qū)和布局確定10.項(xiàng)目管理目標(biāo)確定。5、建設(shè)工程計(jì)劃管理關(guān)鍵內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程計(jì)劃許可證。6、在已開發(fā)使用城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍，項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)基礎(chǔ)步驟是：(1)在項(xiàng)目提議書報(bào)批或可行性研究匯報(bào)編制之前，開發(fā)商要向計(jì)劃局申報(bào)計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)，計(jì)劃管理部門應(yīng)在關(guān)鍵點(diǎn)通知書中對(duì)批復(fù)時(shí)參考依據(jù)；(2)在項(xiàng)目提議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向計(jì)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請(qǐng)單位下發(fā)選址計(jì)劃意見通知書，對(duì)項(xiàng)目用地位置、面積、范圍等提供較具體意見，并須同時(shí)下達(dá)計(jì)劃設(shè)計(jì)條件；(3)計(jì)劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建設(shè)單位申請(qǐng)，計(jì)劃部門下達(dá)委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行計(jì)劃方案設(shè)計(jì)依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向計(jì)劃部門提出審定申請(qǐng)；(4)經(jīng)過審定設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖依據(jù)，也是取得建設(shè)用地計(jì)劃許可證必備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)審定設(shè)計(jì)方案通知書和可行性研究匯報(bào)批復(fù)，并在計(jì)劃主管部門咨詢土地及拆遷部門相關(guān)用地及拆遷安置意見后，應(yīng)向計(jì)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地計(jì)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)必備文件；(6)申領(lǐng)建設(shè)工程計(jì)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行驗(yàn)證工程建設(shè)符合計(jì)劃要求最終法定程序，該證申辦開工必備文件。（二）、建筑設(shè)計(jì)：1、設(shè)計(jì)定義就是一個(gè)“有目地創(chuàng)作行為”。2、設(shè)計(jì)種類相當(dāng)多個(gè)，按系統(tǒng)分類以下：工業(yè)設(shè)計(jì)，環(huán)境設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)計(jì)。3、建設(shè)工程設(shè)計(jì)是指依據(jù)建設(shè)工程要求，對(duì)建設(shè)工程所需技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件活動(dòng)。通俗講是指建筑物在建造之前，設(shè)計(jì)者根據(jù)建設(shè)任務(wù)，把施工過程和使用過程中所存在或可能發(fā)生問題，事先作好通盤設(shè)想，確定好處理這些問題措施、方案，用圖紙和文件表示出來。作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中相互配合協(xié)作共同依據(jù)。便于整個(gè)工程得以在預(yù)定投資限額范圍內(nèi)，根據(jù)周密考慮預(yù)定方案，統(tǒng)一步調(diào)，順利進(jìn)行。并使建成建筑物充足滿足使用者和社會(huì)所期望多種要求。4、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)：建筑設(shè)計(jì)除應(yīng)實(shí)施國(guó)家相關(guān)工程建設(shè)方針政策外，尚應(yīng)實(shí)施下列基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)：（1）、當(dāng)?shù)爻鞘杏?jì)劃部門制訂城市計(jì)劃實(shí)施條例；（2）、依據(jù)建筑物用途和目標(biāo)，綜合講求建筑經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；（3）、合理利用城市土地和空間，提倡社會(huì)化綜合開發(fā)和綜合性建筑；（4）、適應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在滿足目前需要同時(shí)合適考慮未來提升和改造可能；（5）、節(jié)省建筑能耗，確保圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能；（6）、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)和多樣化結(jié)合；（7）、表現(xiàn)對(duì)殘疾人、老年人關(guān)心，為她們生活、工作和社會(huì)活動(dòng)提供無障礙室內(nèi)外環(huán)境；（8）、建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全方法；（9）、在國(guó)家或地方公布各級(jí)歷史文化名城、歷史文化保護(hù)區(qū)、文物保護(hù)單位和風(fēng)景名勝區(qū)各項(xiàng)建設(shè)，應(yīng)按國(guó)家或地方制訂相關(guān)條例和保護(hù)計(jì)劃進(jìn)行。5、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)程序分為以下多個(gè)工作階段：搜集資料、初步方案、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖和詳圖等：（1）、設(shè)計(jì)者在動(dòng)手設(shè)計(jì)之前，首先要了解并掌握多種相關(guān)外部條件和客觀情況：自然條件，包含地形、氣候、地質(zhì)、自然環(huán)境等；城市計(jì)劃對(duì)建筑物要求，包含用地范圍建筑紅線、建筑物高度和密度控制等，城市人為環(huán)境，包含交通、供水、排水、供電、供燃?xì)狻⑼ㄐ诺榷喾N條件和情況；使用者對(duì)擬建建筑物要求，尤其是對(duì)建筑物所應(yīng)含有各項(xiàng)使用內(nèi)容要求；對(duì)工程經(jīng)濟(jì)估算依據(jù)和所能提供資金、材料施工技術(shù)和裝備等；和可能影響工程其它客觀原因，這個(gè)階段，通常稱為搜集資料階段。

在搜集資料階段，設(shè)計(jì)者也常幫助建設(shè)者做部分應(yīng)由咨詢單位做工作，諸如確定計(jì)劃任務(wù)書，進(jìn)行部分可行性研究，提出地形測(cè)量和工程勘察要求，和落實(shí)一些建設(shè)條件等。（2）、設(shè)計(jì)者在對(duì)建筑物關(guān)鍵內(nèi)容安排有個(gè)大約布局設(shè)想以后，首先要考慮和處理建筑物和城市計(jì)劃關(guān)系，其中包含建筑物和周圍環(huán)境關(guān)系，建筑物對(duì)城市交通或城市其它功效關(guān)系等。這個(gè)工作階段，通常叫做初步方案階段。（3）、技術(shù)設(shè)計(jì)階段是設(shè)計(jì)過程中一個(gè)關(guān)鍵性階段，也是整個(gè)設(shè)計(jì)構(gòu)思基礎(chǔ)成型階段。初步設(shè)計(jì)中首先要考慮建筑物內(nèi)部多種使用功效合理部署。要依據(jù)不一樣性質(zhì)和用途合理安排，各得其所。這不僅出于功效上考慮，同時(shí)也要從藝術(shù)效果角度來設(shè)計(jì)。（4）、技術(shù)設(shè)計(jì)內(nèi)容包含整個(gè)建筑物和各個(gè)局部具體做法，各部分確切尺寸關(guān)系，內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)方案計(jì)算和具體內(nèi)容，多種結(jié)構(gòu)和用料確實(shí)定，多種設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)和計(jì)算，各技術(shù)工種之間多種矛盾合了處理，設(shè)計(jì)預(yù)算編制等。這些工作全部是在相關(guān)各技術(shù)工種共同商議之下進(jìn)行，并應(yīng)相互認(rèn)可。技術(shù)設(shè)計(jì)著眼點(diǎn)，除表現(xiàn)初步設(shè)計(jì)整體意圖外，還要考慮施工方便易行，以比較省事、省時(shí)、省錢措施求取最好使用效果和藝術(shù)效果。對(duì)于不太復(fù)雜工程，技術(shù)設(shè)計(jì)階段能夠省略，把這個(gè)階段一部分工作納入初步設(shè)計(jì)階段，另一部分工作則留待施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行。

施工圖和詳圖關(guān)鍵是經(jīng)過圖紙，把設(shè)計(jì)者意圖和全部設(shè)計(jì)結(jié)果表示出來，作為工人施工制作依據(jù)。這個(gè)階段是設(shè)計(jì)工作和施工工作橋梁。施工圖和詳圖不僅要處理各個(gè)細(xì)部結(jié)構(gòu)方法和具體做法，還要從藝術(shù)上處理細(xì)部和整體相互關(guān)系。包含思緒上、邏輯上統(tǒng)一性，造型上、風(fēng)格上、百分比和尺度上協(xié)調(diào)等，細(xì)部設(shè)計(jì)水日常在很大程度上影響整個(gè)建筑藝術(shù)水平。6、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段關(guān)鍵分3個(gè)階段：初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)階段關(guān)鍵側(cè)重技術(shù)功效要求，其關(guān)鍵特征是：以提升價(jià)值目標(biāo)和建設(shè)單位要求為關(guān)鍵，以功效分析為關(guān)鍵，以集體智慧為依靠，以發(fā)明精神為支柱，以系統(tǒng)見解為指針，技術(shù)分析和經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合。技術(shù)設(shè)計(jì)階段為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、招標(biāo)文件準(zhǔn)備階段。施工圖設(shè)計(jì)階段關(guān)鍵側(cè)重于造價(jià)控制，根據(jù)同意初步設(shè)計(jì)總概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)。7、建筑計(jì)劃方案設(shè)計(jì)步驟表建筑計(jì)劃方案設(shè)計(jì)步驟五、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)（一）、工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建：是指工程建設(shè)項(xiàng)目由建設(shè)單位或其代理機(jī)構(gòu)在工程項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)或其它立項(xiàng)文件被同意后，須向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)行報(bào)建，交驗(yàn)工程項(xiàng)目立項(xiàng)同意文件，包含銀行出具資信證實(shí)和同意建設(shè)用地等其它相關(guān)文件行為。

這里工程建設(shè)項(xiàng)目是指各類房屋建設(shè)、土木工程、設(shè)備安裝，管道線路敷設(shè)、裝飾裝修等固定資產(chǎn)投資新建、擴(kuò)建、改建和技改等建設(shè)項(xiàng)目，通稱為工程建設(shè)項(xiàng)目。

通常在中國(guó)境內(nèi)投資興建工程建設(shè)項(xiàng)目，包含外國(guó)獨(dú)資、合資、合作工程建設(shè)項(xiàng)目，全部必需實(shí)施報(bào)建制度，接收當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理。1、工程建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)報(bào)建內(nèi)容：（1）工程名稱；（2）建設(shè)地點(diǎn)；（3）投資規(guī)模；（4）資金起源；（5）當(dāng)年投資額；（6）工程規(guī)模；（7）開工、完工日期；（8）發(fā)包方法；（9）工程籌建情況。2、工程報(bào)建程序：（1）、建設(shè)單位到建設(shè)行政管理部門或其權(quán)機(jī)構(gòu)領(lǐng)取建設(shè)工程項(xiàng)目記錄表。（2）、按記錄表內(nèi)容及要求認(rèn)真填寫記錄表。（3）、將記錄表報(bào)送建設(shè)單位主管部門審核、簽署意見。（4）、向建設(shè)行政管理部門報(bào)送記錄表；并交驗(yàn)立項(xiàng)同意文件和建設(shè)工程計(jì)劃許可證，土地使用證，投資許可證及資金證實(shí)。（5）、建設(shè)行政管理部門或其代理機(jī)構(gòu)審核簽署意見后，發(fā)還建設(shè)單位項(xiàng)目記錄表，進(jìn)入施工圖文件審查程序。

報(bào)建單位有以下部門：1、計(jì)劃部門；2、計(jì)委；3、人防部門；4、園林部門；5、消防部門；6、交警部門；7、環(huán)境保護(hù)部門；8、土地部門；9、氣象部門；10、衛(wèi)生部門；11、水利部門。準(zhǔn)備資料有些相同有些不一樣，報(bào)建單位應(yīng)到相關(guān)單位及部門咨詢。（二）、申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)招標(biāo)是指招標(biāo)人（買方）發(fā)出招標(biāo)通知，說明采購(gòu)商品名稱、規(guī)格、數(shù)量及其它條件，邀請(qǐng)投標(biāo)人（賣方）在要求時(shí)間、地點(diǎn)根據(jù)一定程序進(jìn)行投標(biāo)行為。建筑工程招標(biāo)是指建設(shè)單位對(duì)擬建工程公布公告，經(jīng)過法定程序和方法吸引建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)承包單位競(jìng)爭(zhēng)并從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設(shè)任務(wù)法律行為。1、工程建設(shè)項(xiàng)目符合《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)要求》要求范圍和標(biāo)準(zhǔn)，必需經(jīng)過招標(biāo)選擇施工單位。2、依法必需招標(biāo)工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)該含有下列條件才能進(jìn)行施工招標(biāo)：（1）招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；（2）初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)該推行審批手續(xù)，已經(jīng)同意；（3）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方法和招標(biāo)組織形式等應(yīng)該推行核準(zhǔn)手續(xù)，已經(jīng)核準(zhǔn)；（4）有對(duì)應(yīng)資金或資金起源已經(jīng)落實(shí)；（5）有招標(biāo)所需設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。3、工程施工招標(biāo)分為公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)。（1）、采取公開招標(biāo)方法，招標(biāo)人應(yīng)該公布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)不特定法人或其它組織投標(biāo)。依法必需進(jìn)行施工招標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)招標(biāo)公告，應(yīng)該在國(guó)家指定報(bào)刊和信息網(wǎng)絡(luò)上公布。

（2）、采取邀請(qǐng)招標(biāo)方法，招標(biāo)人應(yīng)該向三家以上含有負(fù)擔(dān)施工招標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)能力、資信良好特定法人或其它組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。（3）、招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)該最少載明下列內(nèi)容：招標(biāo)人名稱和地址；招標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)內(nèi)容、規(guī)模、資金起源；招標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施地點(diǎn)和工期；獲取招標(biāo)文件或資格預(yù)審文件地點(diǎn)和時(shí)間；對(duì)招標(biāo)文件或資格預(yù)審文件收取費(fèi)用；對(duì)投標(biāo)人資質(zhì)等級(jí)要求。4、依法必需進(jìn)行施工招標(biāo)工程建設(shè)項(xiàng)目，按工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理要求，凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部門審批，招標(biāo)人必需在報(bào)送可行性研究匯報(bào)中將招標(biāo)范圍、招標(biāo)方法、招標(biāo)組織形式等相關(guān)招標(biāo)內(nèi)容報(bào)項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。5、招標(biāo)投標(biāo)基礎(chǔ)程序：招標(biāo)工作由開發(fā)企業(yè)主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力開發(fā)企業(yè)，可委托工程咨詢企業(yè)等招標(biāo)服務(wù)企業(yè)代理。但這類服務(wù)機(jī)構(gòu)必需含有一定技術(shù)資質(zhì)，含有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查同意企機(jī)關(guān)。

(1)招投標(biāo)工作程序：審查招標(biāo)單位資格；報(bào)批招標(biāo)申請(qǐng)書；編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法；公布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書；審查投標(biāo)單位資格；分發(fā)招標(biāo)文件及相關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察和招標(biāo)文件答疑；編制和寄送投標(biāo)文件；開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函；評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位；發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽署承包協(xié)議。

（2）、招標(biāo)申請(qǐng)書應(yīng)該包含以下關(guān)鍵內(nèi)容：項(xiàng)目名稱、情況、概算；開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)組織招標(biāo)人員姓名、年紀(jì)、業(yè)務(wù)簡(jiǎn)歷、職務(wù)、職稱；資金起源及落實(shí)情況；圖紙、場(chǎng)地等情況是否含有招標(biāo)條件；招標(biāo)方法。

(3)應(yīng)注意問題

A、工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必需編制完整招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有要求外，通常不得變更。B、招標(biāo)必需依據(jù)相關(guān)要求編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)部門或其委托單位審查同意。編制標(biāo)底人員資格，須審核同意。另外，一個(gè)招標(biāo)工程，只能編制一個(gè)標(biāo)底。C、為了確保招標(biāo)公正性，應(yīng)該以招標(biāo)單位為主，約請(qǐng)相關(guān)部門及教授成立評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。對(duì)于大中型建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)單位還能夠邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)定水平教授組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個(gè)投標(biāo)企業(yè)，供評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。假如決標(biāo)結(jié)果有損于國(guó)家利益時(shí)，政府主管招標(biāo)投標(biāo)部門，有權(quán)給予否決。D、投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書同時(shí)，必需提交由其開戶銀行出具投標(biāo)確保金證書。投標(biāo)單位中標(biāo)后，假如拒絕負(fù)擔(dān)中標(biāo)工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：瘑挝凰魅⊥稑?biāo)確保金。簽署承發(fā)包協(xié)議時(shí)，必需嚴(yán)格推行標(biāo)書各項(xiàng)條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)交換各自開戶銀行出具履約確保金證書。確保金額在協(xié)議期滿后應(yīng)該退回。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽署協(xié)議后毀約，對(duì)方有權(quán)持履約確保金證書向其擔(dān)保銀行索兌確保金。因?yàn)檫`約給對(duì)方造成損失如超出履約確保金，還應(yīng)賠償履約確保金不足部門。六、申辦《施工許可證》（一）、建設(shè)工程施工許可證：是建筑施工單位符合多種施工條件、許可開工同意文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記關(guān)鍵依據(jù)之一。沒有開工證建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)多種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)該根據(jù)計(jì)劃同意開工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證不得私自開工。（二）、申請(qǐng)辦理施工許可證，應(yīng)該根據(jù)下列程序進(jìn)行：1、建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》。2、建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并附本措施第四條要求證實(shí)文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。

3、發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證實(shí)文件后，對(duì)于符合條件，應(yīng)該自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對(duì)于證實(shí)文件不齊全或失效，應(yīng)該限期要求建設(shè)單位補(bǔ)正，審批時(shí)間能夠自證實(shí)文件補(bǔ)正齊全后作對(duì)應(yīng)順延；對(duì)于不符合條件，應(yīng)該自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。4、建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模，應(yīng)該和依法簽署施工承包協(xié)議一致。施工許可證應(yīng)該放置在施工現(xiàn)場(chǎng)備查。5、施工許可證不得偽造和涂改。6、建設(shè)單位應(yīng)該自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工，應(yīng)該在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超出3個(gè)月。7、對(duì)于未取得施工許可證或?yàn)橐?guī)避辦理施工許可證將工程項(xiàng)目分解后私自施工，由有管轄權(quán)發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令更正，對(duì)于不符合開工條件責(zé)令停止施工，并對(duì)建設(shè)單位和施工單位分別處以罰款。（三）、辦理施工許可證應(yīng)提交資料辦理建筑工程施工許可證提交資料序號(hào)須提交資料提交情況備注1立項(xiàng)批文2建設(shè)用地計(jì)劃許可證3人防費(fèi)4建設(shè)工程計(jì)劃許可證5施工協(xié)議或中標(biāo)通知書6施工圖設(shè)計(jì)審查證實(shí)7工程監(jiān)理協(xié)議8勞保費(fèi)9工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)10消防審查手續(xù)11施工組織設(shè)計(jì)12建筑工程勞務(wù)工資確保金13配套費(fèi)14墻改費(fèi)15施工單位資料（原件、復(fù)印件）a資質(zhì)證書副本b營(yíng)業(yè)執(zhí)照c安全生產(chǎn)許可證d外地施工企業(yè)注冊(cè)記錄表或立案表e安全監(jiān)督手續(xù)f法人授權(quán)委托書16監(jiān)理企業(yè)單項(xiàng)工程登記立案第四章：工程建設(shè)實(shí)施階段工程管理是對(duì)一個(gè)工程從概念設(shè)想到正式運(yùn)行全過程（具體工作包含：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、最終可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行等）進(jìn)行管理。工程實(shí)施階段業(yè)主項(xiàng)目管理則可描述為：在工程實(shí)施階段，業(yè)主項(xiàng)目部和項(xiàng)目管理人員，根據(jù)工程建設(shè)相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求，依據(jù)已簽署工程承包協(xié)議、工程監(jiān)理協(xié)議、其它協(xié)議及協(xié)議性文件，調(diào)動(dòng)各方面綜合資源，對(duì)項(xiàng)目工程從開工至完工工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資及其它方面目標(biāo)進(jìn)行全方面控制管理過程。一、工程建設(shè)實(shí)施準(zhǔn)備階段1、施工用水電及通訊線路接通，確保施工需要

2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)成施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備

5、施工材料和施工設(shè)備準(zhǔn)備

6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)

8、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底、確定水準(zhǔn)點(diǎn)和座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)9、立即委托和組織相關(guān)單位進(jìn)行定位放線，委托計(jì)劃部門進(jìn)行灰線驗(yàn)收

10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃11、檢驗(yàn)監(jiān)理單位在施工前是否已做好對(duì)應(yīng)準(zhǔn)備工作

12、開工前，工程部會(huì)同監(jiān)理單位對(duì)施工單位施工準(zhǔn)備工作進(jìn)行全方面檢驗(yàn)和控制11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及相關(guān)單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)二、工程建設(shè)實(shí)施階段當(dāng)施工單位準(zhǔn)備工作完成后，工程部對(duì)施工單位準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢驗(yàn)。當(dāng)準(zhǔn)備工作已全部完成，符合開工條件，應(yīng)立即簽發(fā)施工單位《開工匯報(bào)》，許可開工，不然要求施工單位立即做好準(zhǔn)備，待條件含有后，再重新審核。（一）、工程進(jìn)度控制1、工程建設(shè)進(jìn)度控制是工程項(xiàng)目建設(shè)中和質(zhì)量控制、投資控制并列為工程建設(shè)控制三大目標(biāo)之一，而施工階段是工程實(shí)體形成階段。對(duì)其進(jìn)行進(jìn)控制是整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制關(guān)鍵，所以施工階段進(jìn)度控制又是現(xiàn)場(chǎng)施工管理關(guān)鍵關(guān)鍵。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制和投資控制和質(zhì)量控制一樣，是項(xiàng)目施工中關(guān)鍵控制之一。它是確保施工項(xiàng)目按期完成，合理安排資源供給、節(jié)省工程成本關(guān)鍵方法。2、施工進(jìn)度管理地位和作用：關(guān)系到項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益；關(guān)系到社會(huì)效益實(shí)現(xiàn)。3、進(jìn)度控制基礎(chǔ)程序：（1）、承包人編制工程總進(jìn)度計(jì)劃、年度、月進(jìn)度計(jì)劃、單項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃；（2）、監(jiān)理工程師及工程部對(duì)承包人進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行審批；（3）、工程部對(duì)承包人實(shí)際施工進(jìn)度進(jìn)行檢驗(yàn)；（4）、監(jiān)理工程師對(duì)工程施工進(jìn)度實(shí)施情況進(jìn)行分析，對(duì)進(jìn)度延誤采取對(duì)應(yīng)組織方法、技術(shù)方法、協(xié)議方法、經(jīng)濟(jì)方法和信息管理等調(diào)整方法。工程進(jìn)度控制基礎(chǔ)程序承包單位編制下一期施工進(jìn)度計(jì)劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理通知》，指示承包單位采取調(diào)整方法嚴(yán)重偏離計(jì)劃目標(biāo)基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃目標(biāo)監(jiān)理工程師對(duì)進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢驗(yàn)、分析按計(jì)劃組織實(shí)施總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進(jìn)度計(jì)劃填寫?施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表?承包單位編制施工總進(jìn)度計(jì)劃填寫?施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表?注：如總進(jìn)度計(jì)劃為施工組織設(shè)計(jì)一部分，可不單獨(dú)審批。否總監(jiān)理工程師審批承包單位編制下一期施工進(jìn)度計(jì)劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理通知》，指示承包單位采取調(diào)整方法嚴(yán)重偏離計(jì)劃目標(biāo)基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃目標(biāo)監(jiān)理工程師對(duì)進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢驗(yàn)、分析按計(jì)劃組織實(shí)施總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進(jìn)度計(jì)劃填寫?施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表?承包單位編制施工總進(jìn)度計(jì)劃填寫?施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表?注：如總進(jìn)度計(jì)劃為施工組織設(shè)計(jì)一部分，可不單獨(dú)審批。否總監(jiān)理工程師審批4、工程進(jìn)度計(jì)劃表示方法有：（1）、單項(xiàng)工程進(jìn)度控制法；（2）、采取進(jìn)度表控制法；（3）、采取網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃控制法；（4）、采取工程曲線控制法。5、影響施工項(xiàng)目進(jìn)度原因因?yàn)楣こ添?xiàng)目標(biāo)施工特點(diǎn)，尤其是較大和復(fù)雜施工項(xiàng)目、工期較長(zhǎng)，影響進(jìn)度原因較多。編制計(jì)劃和實(shí)施控制施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)必需充足認(rèn)識(shí)和估量這些原因，才能克服其影響，使施工進(jìn)度盡可能按計(jì)劃進(jìn)行，當(dāng)出現(xiàn)偏差時(shí)，應(yīng)考慮相關(guān)影響原因，分析產(chǎn)生原因。其關(guān)鍵影響原因有:

（1）、相關(guān)單位影響：施工項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵施工單位對(duì)施工進(jìn)度起決定性作用，不過建設(shè)單位和業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、銀行信貸單位、材料設(shè)備供給部門、運(yùn)輸部門、水、電供給部門及政府相關(guān)主管部門全部可能給施工一些方面造成困難而影響施工進(jìn)度。其中設(shè)計(jì)單位圖紙不立即和有錯(cuò)誤和相關(guān)部門或業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)方案變動(dòng)是常常發(fā)生和影響最大原因。材料和設(shè)備不能按期供給，或質(zhì)量、規(guī)格不符合要求，全部將使施工停頓。資金不能確保也會(huì)使施工進(jìn)度中止或速度減慢等。

（2）、施工條件改變：施工申工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件和勘查設(shè)計(jì)不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基和惡劣氣候、暴雨、高溫和洪水等全部對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響、造成臨時(shí)停工或破壞。

（3）、技術(shù)失誤：施工單位采取技術(shù)方法不妥，施工中發(fā)生技術(shù)事故;應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)缺乏經(jīng)驗(yàn)，不能確保質(zhì)量等全部要影響施工進(jìn)度。

（4）、施工組織管理不利：流水施工組織不合理、勞動(dòng)力和施工機(jī)械調(diào)配不妥、施工平面部署不合理等將影響施工迸度計(jì)劃實(shí)施。

（5）、意外事件出現(xiàn)：施工中假如出現(xiàn)意外事件，如戰(zhàn)爭(zhēng)、嚴(yán)重自然災(zāi)難、火災(zāi)、重大工程事故、工人罷工等全部會(huì)影響施工進(jìn)度計(jì)劃?？偠灾?，施工進(jìn)度控制是技術(shù)性要求較強(qiáng)工作，不僅要求施工管理人員要掌握施工組織設(shè)計(jì)編制，還要熟悉建筑施工、建筑工程勞動(dòng)定額和工程預(yù)算定額、技術(shù)方案方面知識(shí)，并熟悉相關(guān)專業(yè)知識(shí)，如建筑設(shè)計(jì)、建筑材料《協(xié)議法》等建筑法規(guī)知識(shí)，另外還要求細(xì)心搜集和整理相關(guān)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、自然災(zāi)難等資料。在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，進(jìn)度控制就是經(jīng)過不停地計(jì)劃、實(shí)施、檢驗(yàn)、分析和調(diào)整動(dòng)態(tài)循環(huán)，所以做好施工進(jìn)度計(jì)劃和銜接，跟蹤檢驗(yàn)施工進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況，在必需時(shí)進(jìn)行調(diào)整，在確保工程質(zhì)量前題下，確保工程建設(shè)進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。（二）、工程質(zhì)量控制1、廣義工程質(zhì)量管理，泛指建設(shè)全過程質(zhì)量管理。其管理范圍貫穿于工程建設(shè)決議、勘察、設(shè)計(jì)、施工全過程。通常意義質(zhì)量管理，指是工程施工階段管理。它從系統(tǒng)理論出發(fā)，把工程質(zhì)量形成過程作為整體，以正確設(shè)計(jì)文件為依據(jù)，結(jié)合專業(yè)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理和數(shù)理統(tǒng)計(jì)，建立一整套施工質(zhì)量確保體系，用最經(jīng)濟(jì)手段，科學(xué)方法，對(duì)影響工程質(zhì)量多種原因進(jìn)行綜合治理，建成符合標(biāo)準(zhǔn)、用戶滿意工程項(xiàng)目。2、目標(biāo)和意義目標(biāo)是使工程建設(shè)質(zhì)量達(dá)成全優(yōu)。在中國(guó)，稱之為全優(yōu)工程。即質(zhì)量好、工期短、消耗低、經(jīng)濟(jì)效益高、施工文明和符合安全標(biāo)準(zhǔn)。全優(yōu)工程具體檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包含六個(gè)方面：達(dá)成國(guó)家頒發(fā)施工驗(yàn)收規(guī)范要求和質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量?jī)?yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。必需按期和提前完工，交工符合國(guó)家要求。凡甲乙雙方簽署協(xié)議者,以協(xié)議要求單位工程完工日期為準(zhǔn);未簽署協(xié)議工程，以地域主管部門相關(guān)建筑安裝工程工期定額為準(zhǔn)。工效必需達(dá)成全國(guó)統(tǒng)一勞動(dòng)定額，材料和能源要有節(jié)省，降低成本要實(shí)現(xiàn)計(jì)劃要求指標(biāo)。嚴(yán)格實(shí)施安全操作規(guī)程，參與施工人員均不應(yīng)發(fā)生重大傷亡事故。堅(jiān)持文明施工,保持現(xiàn)場(chǎng)整齊,做到工完場(chǎng)清。組織施工要制訂科學(xué)施工組織設(shè)計(jì)，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)達(dá)成場(chǎng)容管理要求要求。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料齊全，手續(xù)完整。

3、工程質(zhì)量管理，要求把質(zhì)量問題消亡在它形成過程中，以預(yù)防為主，并以全過程多步驟致力于質(zhì)量提升。這就是要把工程質(zhì)量管理關(guān)鍵，以事后檢驗(yàn)把關(guān)為主變?yōu)轭A(yù)防、更正為主，從管結(jié)果變?yōu)楣茉颍延绊戀|(zhì)量諸原因查找出來，發(fā)動(dòng)全員、全過程、多部門參與，依靠科學(xué)理論、程序、方法，使工程建設(shè)全過程全部處于受控制狀態(tài)。4、工程項(xiàng)目質(zhì)量管理分為三個(gè)階段：（1）、施工準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。關(guān)鍵包含：圖紙審查，施工組織設(shè)計(jì)編制，材料和預(yù)制構(gòu)件、半成品檢驗(yàn)，施工機(jī)械設(shè)備檢修等。（2）、施工過程中質(zhì)量管理。施工過程是控制質(zhì)量關(guān)鍵階段，這一階段質(zhì)量管理工作關(guān)鍵有：做好施工技術(shù)交底，監(jiān)督根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范、規(guī)程施工；進(jìn)行施工質(zhì)量檢驗(yàn)和驗(yàn)收；質(zhì)量活動(dòng)分析和實(shí)現(xiàn)文明施工。（3）、工程投產(chǎn)使用階段質(zhì)量管理。這一過程是檢驗(yàn)工程實(shí)際質(zhì)量過程，是工程質(zhì)量歸宿點(diǎn)。投產(chǎn)使用階段質(zhì)量管理有兩項(xiàng)：一是立即回訪。對(duì)已完工程進(jìn)行調(diào)查，將發(fā)覺質(zhì)量缺點(diǎn)立即反饋，為以后改善施工質(zhì)量管理提供信息。二是實(shí)施保修制度。5、工程項(xiàng)目質(zhì)量管理施工過程中工程部應(yīng)做工作：（1）、工程技術(shù)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視、檢驗(yàn)，確保對(duì)整個(gè)施工過程質(zhì)量實(shí)施控制。（2）、工程部應(yīng)隨時(shí)對(duì)施工單位質(zhì)保體系進(jìn)行檢驗(yàn)，確保質(zhì)量體系運(yùn)行有效性。（3）、對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料和設(shè)備，相關(guān)技術(shù)人員應(yīng)和監(jiān)理立即全方面進(jìn)行檢驗(yàn)和驗(yàn)證。對(duì)不符合投標(biāo)要求和設(shè)計(jì)要求，應(yīng)要求施工單位立即清理出場(chǎng)。（4）、對(duì)關(guān)鍵分項(xiàng)分部工程，應(yīng)要求