【物業(yè)管理制度】-萬達商業(yè)-萬達上海上猶管理公司-物業(yè)接管驗收管理制度

萬達商業(yè)WANDACOMMERCE萬達商業(yè)WANDACOMMERCE作業(yè)規(guī)范文件編號：物業(yè)驗收標準版本：第版萬達商業(yè)WANDACOMMERCE萬達商業(yè)WANDACOMMERCE上海萬達廣場商業(yè)管理有限公司工程部工作標準工程部物業(yè)驗收標準竣工驗收國家規(guī)范一覽表序號規(guī)范名稱規(guī)范代碼1建筑地基基礎結構設計規(guī)范GBJ-72鋼筋混凝土結構設計規(guī)范GBJ-103建筑抗震設計規(guī)范GBJ-114室外排水規(guī)范GBJ-145建筑設計防火規(guī)范GBJ-166高層民用建筑設計防火規(guī)范GBJ-457火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范GB50l66-928自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范GB50261-969建筑內部裝修設計防火規(guī)范GB222-9510氣體滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范GB50263-9711民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范GB50198-9412木結構工程施工及驗收規(guī)范GBJ-20613屋面工程施工及驗收規(guī)范GB50207-9414電氣安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ232-8315采暖及衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范GBJ-24216通風與空調工程施工驗收規(guī)范GB502413-9717制冷設備安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ66-8418給排水水管道工程施工及驗收規(guī)范GB50268-9719玻璃幕墻工程技術規(guī)范JGJ102-9620房屋接管驗收標準ZBP3001-9021地面與樓面工程施工及驗收規(guī)范GBJ209-8322有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范GB50200-9423電梯安裝驗收規(guī)范GBl0060-9324停車場設計防火規(guī)范GB50067-9725建筑滅火器配置設計規(guī)范GBJ140-9026水噴霧滅火系統(tǒng)設計規(guī)范GB50219-9527供配電系統(tǒng)設計規(guī)范GB50052-9528民用閉路電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范GB50198-94

隱蔽工程檢查要點一、建筑部分1．墻、柱、地坪各類裂縫。2．墻面/天花的擠鼓、空洞、起殼和各類孔洞。3．屋面的防水/隔熱層(在做保護層前檢查)。4．外窗的滲漏(查水跡、滴水槽、泄水孔、框沿密封)。5．陽臺、露臺的泛水與防水。6．廚房、衛(wèi)生間的地坪防水層(做盛水試驗)。7．通氣管的堵塞、開裂、破損。8．空調用的平臺/支架、穿墻管、冷凝水管。9．門洞/窗洞的方正；陽角/陰角處的方正。10．預埋件的防腐，如：木磚、臺盒架、預埋鐵、接地樁等。11．地板擱棚的平整、松動(鋪地板前檢查)。二、電氣部分1．各類預埋管、線、箱、盒的絕緣與接地。2．漏電開關安裝規(guī)范。3．穿線管口(入箱平齊、毛刺、亂絲脫扣、護圈、納子)。4．穿線管的容量、彎頭數(shù)量、壓扁、凹陷、開裂、彎曲半徑、金屬管的焊接與防腐。5．穿線管內的積水、砂漿、雜物。6．配線/鋼絲在管內抽動靈活。7．箱/盒與配線管的位置(頂/側/底)。8．配電箱、開關/插座盒的安裝牢度、位置、銹蝕。9．箱/盒內布線的長度、線號、色標和連接。10．閘具/電器安裝的安全、牢度、整齊和方便。11．吊項內軟管長度、過路盒、吊/支架和檢修口(封吊頂前檢查)。三、管道部分1．管道的抗?jié)B漏情況，有無裂紋、砂眼、接口不良(進行水壓試驗)。2．管道的堵塞(沖洗、通球、試驗)。3．管道的保溫(防凍、防結露)。4．管道/支架的防腐，重點是煨彎處、電焊縫絞、絲口等處。5．管道坡度。6．透氣管及配件。7．各類閥門、儀表。8．甩口的位置和露出高度。9．支墩/吊攀的位置、數(shù)量和間隔。lO．地漏周邊的密封及內部的水封。11．檢修孔的位置、封堵、齊全。四、裝修時防止釘子沖擊鎖頭等打入預埋管線造成水、電故障。

竣工驗收應提供的技術資料在物業(yè)驗收接管前，發(fā)展商/業(yè)主須提供有關物業(yè)的各種技術資料和竣工圖，分類立卷，在驗收時交物業(yè)管理公司歸檔保存，若驗收時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。物業(yè)管理公司將參考這些技術資料對物業(yè)的設施進行驗收管理、運行、維護和保養(yǎng)，一般需要提交以下技術資料，但不限于此列：一、土建、裝修需要的資料建筑、裝修和綠化等設計說明。總平面圖、建筑和結構圖。裝修圖（包括所有天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。質監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告。土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料。房屋面積測量報告。物業(yè)沉降測試報告。防水工程的盛水試驗報告。隱蔽工程驗收鑒證。二、弱電系統(tǒng)需要的資料1．各弱電系統(tǒng)的操作和維護保養(yǎng)手冊（包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音箱系統(tǒng)、車庫自動化管理系統(tǒng)等）。2．各弱電系統(tǒng)圖、平面圖。3．弱電系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產品合格證。4．消防局、技防辦、音像管理處、有線電視臺、國家安全局、電話發(fā)展總公司等政府職能部門的驗收合格證明。5．設備原理圖、電腦軟件程序和說明等。三、電氣系統(tǒng)需要的資料1．高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養(yǎng)手冊。2．所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。3．電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證。4．供電局驗收報告。5．各種用電設備調試、測試報告。6．避雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測試報告、防雷辦驗收報告。四、給排水需要的資料1．噴淋、消火栓水系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊。2．消防水、給水、排水系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。3．消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產品合格證。4．消防局驗收批文，衛(wèi)生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質檢站等政府職能部門驗收報告。5．消防水系統(tǒng)試壓、調試及驗測報告。6．污水處理系統(tǒng)竣工圖紙，衛(wèi)生防疫站驗收批文。7．蓄水池、水箱和開水器水質檢測報告。五、空調系統(tǒng)需要的資料1．空調系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊。2．空調、送排風系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。3．空調機組（熱泵機組）、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表、承包商資料及產品合格證。4．消防局驗收批文。5．空調系統(tǒng)/設備試壓、調試報告。六、動力設備需要的資料1．鍋爐、應急發(fā)電機和電梯等設備操作和維護保養(yǎng)手冊。2．鍋爐房、應急發(fā)電機房平面圖，煤氣調壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖。3．勞動局、質檢站及煤氣公司有關驗收證明。4．鍋爐、應急發(fā)電機及電梯等設備的調試報告、產品合格證書。5．煤氣管道的試壓報告。七、其他需要的資料發(fā)展商、承包商認為需要提供的其他資料。

操作和維修保養(yǎng)手冊遞交要求承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗收設備/系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：1．承包單位須在設備/系統(tǒng)驗收前一個月遞交手冊，以便物業(yè)管理公司的操作人員有時間了解該驗收設備/系統(tǒng)的基本情況。2．手冊內所有內容應以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。3．每一系統(tǒng)應獨立成冊，以減少每冊的厚度，不同內容或章節(jié)應以塑料索引標簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。4．為使手冊便于使用，并經得起在日常維修的工作環(huán)境下多次反復翻閱而不易被損，手冊應采用優(yōu)質的A4標準紙張打印，配上堅硬的封面和書背，并以膠質塑料或其他耐磨損的材料作保護。5．手冊須同時附有本項目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列于有關系統(tǒng)的章節(jié)內。如某一圖紙同時適用于多個系統(tǒng)時，則需在每個有關系統(tǒng)章節(jié)內同時列出。若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。6．系統(tǒng)操作提供的技術資料（至少包括以下內容）：A．系統(tǒng)正常運作程序和在不正常情況時的應變程序。B．詳盡介紹每個獨立系統(tǒng)如何調節(jié)、控制、監(jiān)察和調校說明。C．系統(tǒng)內所有的管道和接線圖，并說明主要設備和部件的規(guī)格和功能。D．提出每個系統(tǒng)的可調節(jié)部件和保護裝置的最初調校參數(shù)，并預留一定的空位以便加插最后調定的參數(shù)。E．系統(tǒng)中有關供電、配電屏和控制屏的詳細說明。7．設備操作需提供的技術資料（至少包括以下內容）：A．設備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時停機程序。B．詳盡介紹每臺獨立設備如何調節(jié)、控制、監(jiān)察和調校說明。C．所有設備的原廠所發(fā)的隨機文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子原件的布置圖。如有需要，還需要提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。D．列出所有設備的生產制造廠商、型號、系列編號、經調試運行后所設定的參數(shù)。E．所有設備的產品說明書、合格簽證書、生產廠測試報告以及性能指標圖表等資料。8．系統(tǒng)/設備維修保養(yǎng)需提供的技術資料（至少包括以下內容）：A．所有系統(tǒng)/設備檢查手冊。B．設備更換部件的程序和要求。C．從這個系統(tǒng)到設備的維修保養(yǎng)說明，調校的操作程序和尋找故障的方法。D．執(zhí)行運作和維修保養(yǎng)程序時應特別注意事項。E．常見故障處理和解決方法。F．提出系統(tǒng)/設備保養(yǎng)制度，列明主要設備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護保養(yǎng)內容和方法。9．安全保險需提供技術資料（至少包括以下內容）：A．各類設備的保護操作程序。B．對各項系統(tǒng)操作時可能發(fā)生的事故危險應作的預防、應變和保護措施說明。·電氣事故保護機械事故保護火災和爆炸事故保護化學事故保護在處理燃料和化學物品出現(xiàn)的事故保護急救和事故報告10．在任何設備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專用軟件，需提供的技術資料（至少包括以下內容）：A．軟件內容目錄表打印本。B．流程圖、數(shù)據(jù)表和程序說明。C．特殊的軟件和工具的使用說明。D．程序設計和系統(tǒng)使用手冊。E．應用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主進一步修改和發(fā)展軟件。11．列出每一種型號設備、材料和附件的供應廠商和代理商名單，并詳細列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號碼。12．列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專用工具清單。

電梯驗收提交資料電梯正式驗收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)管理公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，以下為電梯移交時必須提供的資料，但不限于此：1．市建委質監(jiān)站批發(fā)的“電梯運行證”。2．市技術監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證”。3．電梯技術規(guī)格說明書。4．電梯出廠合格證及產地來源證。5．電梯裝箱清單。6．電梯管理與使用手冊。7．電梯一般安裝標準。8．電梯操作說明書。9．電梯維修保養(yǎng)手冊。10．電梯安裝圖紙。11．電梯機械及電氣控制圖紙。12．電梯備品備件清單。13．電梯操作培訓手冊。14．電梯承包商竣工調式及自查記錄。15．電梯應急維修電話。16．電梯供應商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。

接收已被管理物業(yè)工作程序物業(yè)管理處接收原來其他物業(yè)公司全權管理的物業(yè)，認真驗收和檢查物業(yè)的硬件和軟件，有利于分清責任，避免留下經濟糾紛和不良后果，為以后的物業(yè)管理打下扎實的基礎，以下是接收己被管理物業(yè)的工作程序：1.接收已被管理物業(yè)工作程序1.1確認全權管理合同正式起始日期。1.2審閱所有與物業(yè)管理有關的遺留合同/協(xié)議書，有必要時與對方單位取得聯(lián)系，書面列出所欠款項請發(fā)展商/業(yè)主予以確認。1.3清點和接收所有工程檔案，發(fā)現(xiàn)缺損書面列出，若是重要的資料請發(fā)展商/業(yè)主配合補齊。1.4根據(jù)竣工圖清點和檢查所有設備/系統(tǒng)，記錄(必要時拍照留證)所有缺陷、故障、損壞和受污染(不易清洗干凈的)的設施，請發(fā)展商/業(yè)主代表予以確認。1.5根據(jù)物品移交清單，清點和接收倉庫儲存物品和各種備品備件，若發(fā)現(xiàn)不符請發(fā)展商他主書面認定。1.6根據(jù)工具移交清單，清點和接收所有工具，在備注欄中注明工具成色和缺損程度，對已損壞不能使用的工具，則拒絕接收。1.7作出詳細的接收報告發(fā)給發(fā)展商/業(yè)主。1.8對發(fā)展商/業(yè)主或前任管理公司推薦為工程部員工的，重新進行面試，擇優(yōu)錄用，根據(jù)試用期(三個月)表現(xiàn)決定是否正式錄用。2接收已被物業(yè)管理項目的注意事項2.l對前任物業(yè)管理公司簽署的合同/協(xié)議，一定要仔細審閱，所有的應付款項，必須請發(fā)展商/業(yè)主書面確認。2.2檢查前任物業(yè)管理公司所簽合同/協(xié)義對方單位的合同執(zhí)行情況，若認為為符合管理處要求的，請求發(fā)展商/業(yè)主終止該合同。2.3在清點和檢查過程中若發(fā)現(xiàn)有設備或重要零部件與原竣工圖不符，特別是發(fā)現(xiàn)用進口設備/零部件被國產設備/零部件替件，必須書面形式報告發(fā)展商/業(yè)主予以確認。

物業(yè)驗收與竣工驗收之區(qū)別物業(yè)驗收與竣工驗收既有相同之處，又有所區(qū)別。正確地認識和區(qū)分物業(yè)驗收和竣工驗收的區(qū)別，有助于管理公司搞好物業(yè)驗收工作。1．驗收的目的不同物業(yè)驗收是在政府有關職能部門和監(jiān)理驗收合格的基礎上，以設施運行安全和滿足使用功能為主要內容的再驗收；竣工驗收是為了檢驗物業(yè)是否達到設計文件規(guī)定、合同約定和國家有關法規(guī)的要求。2．驗收的要求不同由于受技術手段、測試工具可行性及時間等原因所限，物業(yè)驗收無法對建筑的內部結構、隱蔽工程及定量參數(shù)等進行檢查和測試。通常是以使用功能和外觀驗收為主：竣工驗收是通過以施工單位自檢、發(fā)展商、工程監(jiān)理及政府有關職能部門的檢測驗收為主，含概各階段、隱蔽工程、中間和最終的工程驗收。3．驗收的條件不同物業(yè)驗收的首要條件是竣工驗收合格，所有供電、采暖、通風、消防、給排水、衛(wèi)生、道路和綠化等設施均能正常工作，房屋、單元和門牌、編號已經正式編定；竣工驗收的首要條件是工程按設計和合同要求全部施工安裝完畢，達到規(guī)定的質量標準。4．交接的對象不同接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)；竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。5．驗收的意義不同通過物業(yè)驗收標志著物業(yè)公司正式接管整個物業(yè)；竣工驗收標志著物業(yè)建筑施工安裝完成。

物業(yè)驗收移交程序根據(jù)各項目的施工進度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，發(fā)展商（或大業(yè)主）可視需要要求管理公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設備和系統(tǒng)進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和發(fā)展商驗收基礎上以物業(yè)管理公司驗收通過為準。一、物業(yè)驗收條件物業(yè)要驗收移交，必須滿足以下首要條件：1．提供被驗收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明）；2．提供被驗收的設備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關資料；3．提供與承包商（或供應商）簽署承包（供應）合同中有關技術條款；4．出示政府有關職能部門驗收證明；5．提供承包商、廠商及供應商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料；6．提供必要的專業(yè)技術介紹和培訓；7．提供所有測試、檢驗和分析報告；8．清潔被驗收的場地、設備和機房。二、拒絕驗收以下情況，物業(yè)公司有權拒絕驗收接管物業(yè)：嚴重違反國家有關法規(guī)；未能通過有關政府職能部門的驗收；工地與交付物業(yè)不能有效隔離；機房不能完全獨立封閉；其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業(yè)。三、缺陷整改對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護引起的受損等情況，管理公司將會做詳細的缺陷記錄，以供發(fā)展商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重，則向發(fā)展商（或大業(yè)主）建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。四、試運行若部分設備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開啟運行某些設備或系統(tǒng)，管理公司一般僅做實物驗收，并嚴格按發(fā)展商（或大業(yè)主）的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術上仍由承包商（供應商）把關，若發(fā)生任何問題或意外，除管理公司人為原因外，責任由發(fā)展商（或大業(yè)主）及其承包商負責，對于重要設備或機房有必要簽訂臨時試運行協(xié)議，清除列明有關各方責任。五、驗收通過被驗收物業(yè)完好，設備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認驗收通過，發(fā)展商（或大業(yè)主）應督促承包商（或供應商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。六、保修期按正常情況，物業(yè)整體驗收結束，正式進入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期，故需要發(fā)展商（或大業(yè)主）與其承包商、供應商協(xié)議約定整個項目的保修期起始日期，書面通知管理公司，而在此之前進入保修期的部分設備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，發(fā)展商（或大業(yè)主）應酌情予以補償。

房屋接管驗收標準一、主題內容與適用范圍1．為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事項，特制定本標準。2．本標準主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。二、引用標準GBJ7建筑地基基礎設計規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結構設計規(guī)范GBJll建筑抗震設計規(guī)范GBJ14室外排水設計規(guī)范GBJ16建筑設計防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設計防火規(guī)范GBJ206木結構工程施工及驗收規(guī)范GBJ207屋面工程施王及驗收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范CJBl3危險房屋鑒定標準三、新建房屋的接管驗收1．新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。2．接管驗收應具備的條件：2.1建設工程全部施工完畢，并業(yè)經竣工驗收合格(分期交付使用的工程必須與施工區(qū)域隔離)：2.2供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用；2.3房屋幢、戶編號業(yè)經有關部門確認。3．接管驗收應檢索提交的資料：3.1產權資料：a.項目批準文件：b.用地批準文件；c.建筑執(zhí)照；d.建筑分層、分單元面積表；e.行政主管部門驗收合格的證書、批文；f.拆遷安置資料。3.2技術資料：a.竣工圖——包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b.地質勘察報告；c.工程合同及開、竣工報告；d.工程預決算；e.圖紙會審記錄；f.工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；g.隱蔽工程驗收簽證；h.沉降觀察記錄；i.竣工驗收證明書；j.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；k.新材料、構配件的鑒定合格證書；l.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書：m.機電設備、設施系統(tǒng)的調試報告和使用說明書；n.砂漿、混凝土試塊試壓報告；0.供水、供暖的試壓報告。4．接管驗收程序4.1建設單位書面提請接管單位接管驗收。4.2接管單位按“3.2”和“3.3”條進行審核，對具備條件的，應在15口內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。4.3接管單位會同建設單位按“3.5”條進行檢驗。4.4對驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題，按第三條第六款的規(guī)定處理。4.5經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。5．質量與使用功能的檢驗5.1主體結構a.地基基礎的沉降不得超過GBJ7的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。b.鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過GBJIO的規(guī)定值。c.磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。d.木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材，必須符合GBJ206中2.1.1條的有關規(guī)定。e.凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJll的有關規(guī)定。5.2外墻不得滲水。5.3屋面a.各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。b.平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。c.陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。5.4樓地面a.面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。b.衛(wèi)生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水、不允許倒泛水和滲漏。c.木樓地面應平整牢固，接縫密合。5.5裝修a.鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。b.進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。c.木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。d.門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。e.抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。f.飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。g.油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。5.6電氣a.電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。b.應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。c.照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。d.各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。e.電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。f.對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。g.除上述要求外，同時應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。5.7水、衛(wèi)生、消防a.管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗反保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應按套安裝水表或預留表位。b.高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。c.衛(wèi)生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。d.衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正，牢固、部件齊全、制動靈活。e.水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。f.消防設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。5.8采暖a.采暖工程驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行．b.鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。c.爐排必須進行12H以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉應自如。d.各種儀器、儀表應齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應開關靈活。e.爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。f.各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。g.管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。h.設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象．保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定．i.鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。J.經過48H連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設計要求。5.9冷凍機組/熱泵機組a.冷凍機/熱泵應安裝平正，配件齊全，由原廠或授權單位檢驗合格。b.與冷凍機/熱泵運行相關的冷卻塔，風機、水泵等安裝適當平正，無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。c.各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設置安裝合理。d.各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準確，自動控制調節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。e.機器運行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內。f.各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好無嚴重飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚程、流量符合要求。g.經過一段時間連續(xù)運行，冷凍機/熱泵和附屬設備的熱工性能，機械性能及空調區(qū)室溫符合設計要求。h.新風機、定/變風量機組、風機盤管、溫控器調節(jié)閥等工作正常，無異聲。i.冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運行無滴水，保溫良好。5.10附屬工程及其他a.室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJl4的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。b.化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。c.明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。d.房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。e.房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。f.掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。g.單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。h.群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。6．質量問題的處理6.1影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。6.2對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。7．原有房屋的接管驗收7.1接管驗收應具備的條件：a.房屋所有權、使用權清楚；b.土地使用范圍明確。7.2接管驗收應檢索提交的資料7.2.1產權資料：a.房屋所有權證：b.土地使用權證：c.有關司法、公證文書和協(xié)議；d.房屋分戶使用清冊；e.房屋設備及定、附著物清冊。7.2.2技術資料：a.房地產平面圖：b.房屋分間平面圖；c.房屋及設備技術資料。7.3接管驗收程序a.移交人書面提請接管單位接管驗收。b.接管單位按第四條第一款、第二款的規(guī)定進行審核。對具備條件的，應在15日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。c.接管單位會同移交人按第四條第四款規(guī)定進行檢驗。d.對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按第四條第五款規(guī)定進行檢驗。e.交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況。f.經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。g.移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項移交。7.4質量與使用功能的檢驗a.以CJ13和國家有關規(guī)定作檢驗依據(jù)。b.從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。c.檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。d.查驗房屋使用情況(包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況)。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。7.5危險和損壞問題的處理a.屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，始得接管。b.屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其他補償形式。c.屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。8．交接雙方的責任8.1為盡快發(fā)揮投資效益，建設單位應按第三條第二款、第三款的要求提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應在15曰內審核完畢、及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經檢驗符合要求，接管單位應在7曰內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文件。未經接管的新建房屋一律不得使用。8.2接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照本標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。8.3房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當、管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。8.4對接管的房屋質量有爭議而又不能協(xié)商解決時，雙方均可請房屋所在地的質檢部門進行復驗裁決。8.5新建房屋自驗收接管之日起，應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定由建設單位負責保修。

物業(yè)驗收管理制度1.物業(yè)交接管理2.驗收前的準備工作驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，按設計和施工要求編制驗收計劃，按國家標準《建筑安裝工程質量檢驗評定