TD/T 1052-2017 標(biāo)定地價(jià)規(guī)程（正式版）

中華人民共和國(guó)土地管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)定地價(jià)規(guī)程2017-12-25發(fā)布I前言 Ⅲ 12規(guī)范性引用文件 13術(shù)語(yǔ)和定義 1 25標(biāo)定地價(jià)公示范圍的確定 26標(biāo)定區(qū)域的劃分 37標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立 48標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估與確定 69標(biāo)定地價(jià)成果 810標(biāo)定地價(jià)信息公示 9附錄A標(biāo)定區(qū)域及標(biāo)準(zhǔn)宗地編碼規(guī)則 附錄B標(biāo)準(zhǔn)宗地基本信息登記表(初始/變更) 附錄C標(biāo)定地價(jià)評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)表(以建設(shè)用地為例) 附錄D標(biāo)定地價(jià)建議及結(jié)果表(以建設(shè)用地為例) 附錄E標(biāo)定地價(jià)公示信息表(以建設(shè)用地為例) 附錄F標(biāo)定地價(jià)評(píng)估報(bào)告(簡(jiǎn)要版)基本格式 附錄G標(biāo)準(zhǔn)宗地與標(biāo)定區(qū)域布設(shè)圖基本要求 Ⅲ本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)GB/T1.1—2009《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)和編寫(xiě)》給出的規(guī)則起草。本標(biāo)準(zhǔn)由中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部提出本標(biāo)準(zhǔn)由全國(guó)國(guó)土資源標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)(SAC/TC93)歸口。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：國(guó)土資源部土地利用管理司、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院。為進(jìn)一步完善我國(guó)城鄉(xiāng)公示地價(jià)體系，豐富土地市場(chǎng)價(jià)值參考標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范標(biāo)定地價(jià)制訂及公示程序，明確標(biāo)定區(qū)域劃定、標(biāo)準(zhǔn)宗地選取和布設(shè)、標(biāo)定地價(jià)評(píng)估、信息公示等各環(huán)節(jié)的技術(shù)要點(diǎn)，更好地發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的決定性作用和政府的調(diào)控引導(dǎo)作用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》等相關(guān)法律，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，制定本標(biāo)準(zhǔn)。1標(biāo)定地價(jià)規(guī)程本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國(guó)城鄉(xiāng)標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)的總則、標(biāo)定地價(jià)公示范圍的確定、標(biāo)定區(qū)域的劃分、標(biāo)準(zhǔn)本標(biāo)準(zhǔn)適用于土地市場(chǎng)發(fā)育較為成熟和有管理服務(wù)需求地區(qū)相應(yīng)用地的標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)。2規(guī)范性引用文件下列文件對(duì)于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T18507—2014城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程GB/T18508—2014城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程GB/T21010—2007土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)GB/T28405—2012農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程GB/T28406—2012農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程GB/T28407—2012農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程TD/T1001—2012地籍調(diào)查規(guī)程TD/T1009—2007城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范3術(shù)語(yǔ)和定義下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。在土地級(jí)別或均質(zhì)地域基礎(chǔ)上劃定的，土地條件、土地利用狀況等特征基本相似、地價(jià)水平接近的空間閉合區(qū)域。[建設(shè)用地、農(nóng)用地均質(zhì)地域的定義分別參見(jiàn)GB/T18508—2014、GB/T28406—2012]在標(biāo)定區(qū)域內(nèi)，土地條件、土地利用狀況等特征具有代表性，且利用狀況相對(duì)穩(wěn)定，地價(jià)水平能夠起示范和比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。標(biāo)定地價(jià)standardizedpriceof政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)利用、正常市場(chǎng)條件、法定最高使用年期或政策規(guī)定年標(biāo)定地價(jià)公示publicationofstandardizedlandprice政府部門(mén)按照規(guī)定的程序和途徑，將所轄區(qū)域內(nèi)標(biāo)定地價(jià)有關(guān)信息公開(kāi)發(fā)布，作為供市場(chǎng)主體或相2關(guān)管理工作參考的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并接受公眾咨詢的行為。標(biāo)定地價(jià)公示范圍scopeofstandardizedlandpricesystemoperation標(biāo)定地價(jià)體系覆蓋并運(yùn)行的空間范圍，由若干標(biāo)定區(qū)域連接構(gòu)成。標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法coeficientcorrectionapproachofstandardizedlandprice利用標(biāo)定地價(jià)及其修正體系，按照替代原則，將待估宗地的地價(jià)影響因素與標(biāo)定地價(jià)的相應(yīng)因素比較，進(jìn)而通過(guò)修正求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。標(biāo)定地價(jià)的公示范圍，應(yīng)在本行政轄區(qū)內(nèi)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育程度和政府的服務(wù)監(jiān)管需求確定。標(biāo)定地價(jià)評(píng)估及公示工作應(yīng)以年度為周期開(kāi)展，每年第一季度完成對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地在當(dāng)年1月1日的標(biāo)定地價(jià)公示工作。4.3用途分類(lèi)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估及公示中涉及的土地用途，應(yīng)涵蓋公示區(qū)范圍內(nèi)的主要土地利用類(lèi)型，土地用途應(yīng)參照GB/T21010—2007設(shè)定，宜細(xì)分至二級(jí)類(lèi)。4.4技術(shù)路線與程序4.4.1技術(shù)路線在土地級(jí)別或均質(zhì)地域基礎(chǔ)上劃定標(biāo)定區(qū)域，設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地，跟蹤標(biāo)準(zhǔn)宗地及其所在標(biāo)定區(qū)域的地價(jià)影響因素變化，采用規(guī)范的評(píng)估方法，定期評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價(jià)，按約定內(nèi)容與規(guī)范格式向社會(huì)公布，形成區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)的正常價(jià)值參考。4.4.2.1確定各用途標(biāo)定地價(jià)公示范圍。4.4.2.2在明確土地級(jí)別或均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，劃定標(biāo)定區(qū)域。4.4.2.3設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地，并采集初始信息。4.4.2.4評(píng)估標(biāo)定地價(jià)。4.4.2.5確定標(biāo)定地價(jià)。4.4.2.6發(fā)布標(biāo)定地價(jià)及相關(guān)信息。5標(biāo)定地價(jià)公示范圍的確定5.1公示范圍劃定應(yīng)以行政轄區(qū)為基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育和政府的服務(wù)監(jiān)管需求靈活確定；宜覆蓋建成區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)，逐步拓展至近期城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)及農(nóng)村集體土地市場(chǎng)發(fā)育較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。35.2各類(lèi)標(biāo)定地價(jià)公示范圍的劃定宜考慮土地權(quán)屬及利用現(xiàn)狀、相關(guān)規(guī)劃空間分布特征；各類(lèi)標(biāo)定地價(jià)公示范圍可疊置。5.3工業(yè)用地標(biāo)定地價(jià)公示范圍應(yīng)以開(kāi)發(fā)區(qū)、集中區(qū)為主導(dǎo)劃定。6標(biāo)定區(qū)域的劃分6.1劃分原則范圍邊界。6.1.3宗地完整原則：標(biāo)定區(qū)域界線應(yīng)保持內(nèi)部的宗地完整性。6.2.1標(biāo)定區(qū)域的劃分應(yīng)在已有土地級(jí)別或均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，結(jié)合地質(zhì)地貌、水土條件、土地利用和市場(chǎng)發(fā)育程度等進(jìn)行；在已建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的地區(qū)，標(biāo)定區(qū)域的劃分宜參照具有較好現(xiàn)勢(shì)性的地6.2.3農(nóng)用地標(biāo)定區(qū)域劃分時(shí)，應(yīng)關(guān)注的土地條件主要包括大于或等于10℃有效積溫、降水量、降水均土壤鹽漬化程度、地下水理深、田塊大小、地塊形狀等；土地利用狀況主要包括土地的利用方式、耕作制規(guī)劃或現(xiàn)狀范圍邊界，行政區(qū)劃界線以及有明顯標(biāo)志的權(quán)屬界線。6.2.5標(biāo)定區(qū)域的數(shù)量和空間界線宜根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育的水平差異及政府的服務(wù)與監(jiān)管需求動(dòng)態(tài)調(diào)整。6.2.6每個(gè)商業(yè)商務(wù)區(qū)原則上應(yīng)劃分為獨(dú)立的標(biāo)定區(qū)域，如果區(qū)域內(nèi)土地利用條件和地價(jià)水平差異較6.2.7每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)原則上應(yīng)劃分為獨(dú)立的標(biāo)定區(qū)域，如果區(qū)域內(nèi)土地利用條件和地價(jià)水平差異較大，可劃分為兩個(gè)或多個(gè)標(biāo)定區(qū)域。6.2.8商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等范圍內(nèi)成片的現(xiàn)狀住宅用地，應(yīng)劃分為住宅用途標(biāo)定區(qū)域。6.2.9以宗地混合利用為主的區(qū)域，可單獨(dú)劃分為特定類(lèi)型的混合利用標(biāo)定區(qū)域。用類(lèi)型及方式等有明顯差異的空間，劃分為不同的標(biāo)定區(qū)域。6.3劃分方法6.3.1多因素綜合評(píng)價(jià)法城鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地及農(nóng)村建設(shè)用地的評(píng)價(jià)參照GB/T18507—2014,農(nóng)用地參照46.3.2地價(jià)水平歸納法按照標(biāo)定區(qū)域的劃分要求，參考市場(chǎng)交易樣本、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)等樣點(diǎn)地價(jià)水平，將土地利用類(lèi)型與利用狀況相似、地價(jià)水平接近且位置相鄰的區(qū)段歸并為同一標(biāo)定區(qū)域。6.3.3專家評(píng)判法依據(jù)專家經(jīng)驗(yàn)，以現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等地價(jià)成果為基礎(chǔ)，結(jié)合各用途地價(jià)分布的空間特征，根據(jù)土地市場(chǎng)變動(dòng)情況和地價(jià)影響因素做出綜合判斷，劃分標(biāo)定區(qū)域。6.3.4疊加法以地形圖及土壤圖、土地利用條件各要素的等值線及其作用邊界、城鄉(xiāng)相關(guān)規(guī)劃的功能分區(qū)界線與地價(jià)水平要素逐步疊加后形成的封閉區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，結(jié)合實(shí)地調(diào)查調(diào)整，形成標(biāo)定區(qū)域。6.4劃分程序6.4.1初步劃分；在已有土地級(jí)別或均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，參照地價(jià)監(jiān)測(cè)中的地價(jià)區(qū)段或農(nóng)用地的定級(jí)單6.4.3確定標(biāo)定區(qū)域：根據(jù)內(nèi)業(yè)與外業(yè)調(diào)查資料，結(jié)合區(qū)域內(nèi)宗地的分布情況，通過(guò)綜合平衡與局部調(diào)6.4.4編碼登記：對(duì)各標(biāo)定區(qū)域進(jìn)行編碼與登記，編碼規(guī)則參見(jiàn)附錄A。6.5標(biāo)定區(qū)域的調(diào)整更新下列情況下，應(yīng)對(duì)標(biāo)定區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與更新：a)相關(guān)規(guī)劃有重大調(diào)整；b)標(biāo)定區(qū)域內(nèi)地價(jià)空間分布特征明顯變化；d)行政區(qū)劃或產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍、標(biāo)志性權(quán)屬界線等發(fā)生變更。7標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立7.1設(shè)立原則7.2設(shè)立要求7.2.1一般要求7.2.1.2標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地用途以證載用途為準(zhǔn)，現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)利用應(yīng)符合法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)劃的要求，地上物的實(shí)際用途與土地用途原則上應(yīng)保持一致。57.2.1.3標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地用途及其實(shí)際利用方式應(yīng)與所在標(biāo)定區(qū)域的主導(dǎo)用途、普遍利用方式一致。7.2.1.4建設(shè)用地標(biāo)定區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地宜完成開(kāi)發(fā)建設(shè)并正常經(jīng)營(yíng)與使用，或具有明確、詳細(xì)的規(guī)劃條件。7.2.1.5農(nóng)用地標(biāo)定區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地宜選擇正常耕作利用的地塊。7.2.1.6優(yōu)先選取符合要求的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)。7.2.1.7確有公示必要的地標(biāo)性用地可單獨(dú)設(shè)立，視同標(biāo)準(zhǔn)宗地管理。7.2.1.8原則上不選擇無(wú)明確利用方式的空地或閑置土地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。7.2.2商服標(biāo)準(zhǔn)宗地7.2.2.1選取范圍包括現(xiàn)狀的批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地與其他商服用地。7.2.2.2對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為一致的標(biāo)定區(qū)域，優(yōu)先選取相應(yīng)業(yè)態(tài)的商服用地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。7.2.2.3宜選取經(jīng)營(yíng)性的商服用地，避免選取非經(jīng)營(yíng)性的辦公場(chǎng)所用地。7.2.3住宅標(biāo)準(zhǔn)宗地7.2.3.1在城鎮(zhèn)住宅用地區(qū)域內(nèi)，住宅類(lèi)型以普通商品住房為主。7.2.3.2對(duì)于保障性住宅用地、現(xiàn)狀低密度住宅用地等集中的標(biāo)定區(qū)域，可選取有相應(yīng)代表性的住宅用地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。7.2.3.3不應(yīng)以住宅樓中某一單元房的分?jǐn)傆玫刈鳛闃?biāo)準(zhǔn)宗地。7.2.4工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地7.2.4.1選取范圍包括工業(yè)用地與倉(cāng)儲(chǔ)用地。7.2.4.2標(biāo)準(zhǔn)宗地上企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)與所屬標(biāo)定區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向基本一致。7.2.4.3對(duì)于研發(fā)類(lèi)工業(yè)較為集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可選取有代表性的研發(fā)類(lèi)工業(yè)用地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。7.2.5混合用途標(biāo)準(zhǔn)宗地7.2.5.1對(duì)于同一宗地上含一種以上用途的情況較為集中的標(biāo)定區(qū)域，宜選擇混合利用的土地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。7.2.5.2混合用途標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地利用情況、地上物形態(tài)、不同用途的規(guī)模占比等應(yīng)在標(biāo)定區(qū)域內(nèi)具有代表性。7.2.6農(nóng)用地標(biāo)準(zhǔn)宗地7.2.6.1選取范圍包括現(xiàn)狀的耕地、園地、林地、草地、設(shè)施農(nóng)用地和養(yǎng)殖水面。7.2.6.2對(duì)于土地利用類(lèi)型及利用方式較為一致的標(biāo)定區(qū)域，優(yōu)先選擇具備相應(yīng)利用類(lèi)型及利用方式的農(nóng)用地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。7.2.6.3對(duì)于土地利用類(lèi)型及利用方式多樣的標(biāo)定區(qū)域，宜選擇土地利用構(gòu)成具有代表性的農(nóng)用地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。7.2.7其他用途標(biāo)準(zhǔn)宗地公共服務(wù)項(xiàng)目用地等其他用途標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立應(yīng)關(guān)注該類(lèi)用地的管理政策、市場(chǎng)發(fā)育水平及空間分布特征，體現(xiàn)其表征性。67.3.1初步選?。簝?yōu)先將符合條件的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)納入標(biāo)準(zhǔn)宗地；進(jìn)一步補(bǔ)充其他宗地，形成備選樣點(diǎn)資7.3.2實(shí)地核查：通過(guò)核查宗地現(xiàn)場(chǎng)、查閱當(dāng)?shù)貒?guó)土資源主管部門(mén)相關(guān)檔案和走訪相關(guān)機(jī)構(gòu)，核實(shí)并補(bǔ)7.3.3確定宗地：結(jié)合內(nèi)業(yè)調(diào)查和外業(yè)核查資料，分析樣點(diǎn)的宗地條件和土地利用狀況，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地7.3.4編碼登記：對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行編碼與登記，編碼規(guī)則及登記表樣式參見(jiàn)附錄A、附錄B。7.4標(biāo)準(zhǔn)宗地的維護(hù)更新對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行定期跟蹤檢查，調(diào)查核實(shí)土地利用狀況、地價(jià)影響因素等方面的變化，及時(shí)更新登記信息。標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，但在下列情況下應(yīng)子以更新：b)宗地用途或土地利用條件發(fā)生重大改變，不具區(qū)域代表性；c)宗地被合并或分割，影響其區(qū)域代表性；d)宗地被長(zhǎng)期低效利用；e)標(biāo)定區(qū)域調(diào)整更新后，標(biāo)準(zhǔn)宗地不再滿足設(shè)立要求。8標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估與確定8.1地價(jià)內(nèi)涵8.1.1估價(jià)期日為每年1月1日。8.1.2權(quán)利特征宜為相對(duì)完整的土地權(quán)利價(jià)格，不考慮抵押權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的限制。8.1.3價(jià)格類(lèi)型應(yīng)反映標(biāo)準(zhǔn)宗地的使用權(quán)類(lèi)型現(xiàn)狀。其中，出讓土地的標(biāo)定地價(jià)應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格，劃撥土地的標(biāo)定地價(jià)應(yīng)為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，租賃土地的標(biāo)定地價(jià)應(yīng)為以年租金形式表現(xiàn)的土地使用權(quán)價(jià)格。8.1.4建設(shè)用地的土地用途、容積率、開(kāi)發(fā)程度等指標(biāo)取值，原則上依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗其中紅線內(nèi)開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定，原則上僅包括場(chǎng)地是否平整；農(nóng)用地的用地類(lèi)型、耕作制度、農(nóng)田基本設(shè)施狀況等，可依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地合法的現(xiàn)狀情況設(shè)定。8.1.5出讓土地的使用年期按各用途的法定最高年期或政策規(guī)定的年期設(shè)定，劃撥土地一般宜按使用年期無(wú)限制設(shè)定。8.1.6市場(chǎng)特征為平穩(wěn)正常情況、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件(對(duì)劃撥土地等法律政策有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定)。8.1.7建設(shè)用地的建筑容積率高于1.0時(shí)，評(píng)估價(jià)格表現(xiàn)形式宜包括樓面地價(jià)和地面地價(jià)。8.2評(píng)估原則除GB/T18508-2014、GB/T28406—2012規(guī)定的土地估價(jià)基本技術(shù)原則外，標(biāo)定地價(jià)評(píng)估還需考慮以下原則：b)價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣是對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素；7c)審慎原則：在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及存在的各種風(fēng)險(xiǎn)。8.3評(píng)估方法的選擇與應(yīng)用8.3.1評(píng)估方法的選擇8.3.1.1標(biāo)定地價(jià)評(píng)估方法選取的基本要求參見(jiàn)GB/T18508—2014、GB/T28406—2012。8.3.1.2標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法不應(yīng)用于評(píng)估標(biāo)定地價(jià)；原則上不宜使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估標(biāo)定地價(jià)，確需使用的，另一種方法慎用成本逼近法。8.3.1.3對(duì)于距估價(jià)期日一年內(nèi)發(fā)生交易的標(biāo)準(zhǔn)宗地，可根據(jù)其交易價(jià)格直接修正評(píng)估標(biāo)定地價(jià)內(nèi)涵下的價(jià)格。8.3.2評(píng)估方法的應(yīng)用要點(diǎn)除遵循GB/T18508-2014、GB/T28406—2012的相關(guān)規(guī)定外，標(biāo)定地價(jià)評(píng)估還應(yīng)注意以下要點(diǎn)：a)收益還原法：確定土地收益，應(yīng)通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)案例經(jīng)比較后得出，符合當(dāng)前市場(chǎng)的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在評(píng)估設(shè)定年期內(nèi)保持穩(wěn)定；確定還原率時(shí)應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系；測(cè)算農(nóng)用地年收益時(shí)，應(yīng)以所在宗地作為評(píng)估單位，而不是該宗地內(nèi)的收益面積，計(jì)算的年純收益應(yīng)與其權(quán)利狀況相對(duì)應(yīng)。b)市場(chǎng)比較法：優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的實(shí)際交易案例，原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高或建設(shè)用地樓面地價(jià)為歷史極值的交易案例；各比較案例的修正幅度不宜超過(guò)30%;進(jìn)行期日修正時(shí)，應(yīng)根據(jù)用地類(lèi)型選擇適宜的價(jià)格指數(shù)，合理確定期日修正系數(shù)。c)剩余法：設(shè)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般不超過(guò)三年；不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)取評(píng)估期日當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平；評(píng)估建設(shè)用地時(shí)，利潤(rùn)率應(yīng)反映當(dāng)?shù)赝?lèi)型建筑開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)水平；評(píng)估農(nóng)用地時(shí)，利潤(rùn)率宜根據(jù)當(dāng)?shù)仡?lèi)似農(nóng)用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率確定。d)成本逼近法：土地取得成本應(yīng)通過(guò)調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)丶w土地征收安置補(bǔ)償、城市房地產(chǎn)征收等文件標(biāo)準(zhǔn)的差異；土地開(kāi)發(fā)程度分析應(yīng)注意用地類(lèi)型差異，農(nóng)用地宜分述田塊內(nèi)外的開(kāi)發(fā)程度，土地開(kāi)發(fā)成本的確定應(yīng)通過(guò)調(diào)查所在區(qū)域同類(lèi)土地的客觀成本費(fèi)用水平進(jìn)行；對(duì)個(gè)例性實(shí)際支出，原則上不能納入成本；在土地出讓收益中計(jì)提的各類(lèi)專項(xiàng)基金、稅費(fèi)等不能重復(fù)納入土地成本。8.4標(biāo)定地價(jià)的確定8.4.1評(píng)估師初評(píng)在市縣國(guó)土資源主管部門(mén)或其委托的技術(shù)承擔(dān)單位的組織協(xié)調(diào)下，每宗標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格由兩名土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師分別獨(dú)立負(fù)責(zé)評(píng)估，并按標(biāo)準(zhǔn)格式填寫(xiě)相應(yīng)表格，說(shuō)明評(píng)估要點(diǎn)，編制評(píng)估報(bào)告，具體要8.4.2提出標(biāo)定地價(jià)建議值受市縣國(guó)土資源主管部門(mén)委托的技術(shù)承擔(dān)單位，應(yīng)依據(jù)兩名評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果，提出標(biāo)定地價(jià)建議值，并填寫(xiě)相應(yīng)表格，表格標(biāo)準(zhǔn)式樣見(jiàn)附錄D。當(dāng)兩名評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果差異率不超過(guò)20%時(shí)，以二者算術(shù)平均值作為標(biāo)定地價(jià)建議值；否則可建議該兩名評(píng)估師進(jìn)行再評(píng)估，或由第三方獨(dú)立評(píng)估后綜合確定，并提出建議值。88.4.3標(biāo)定地價(jià)的審議與確定市縣國(guó)土資源主管部門(mén)組織對(duì)初步提出的標(biāo)定地價(jià)建議值進(jìn)行審議和確定，對(duì)價(jià)格水平異常的標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行重點(diǎn)核查，并提出處理意見(jiàn)；處理意見(jiàn)可以包括要求原估價(jià)師重新評(píng)估或指定其他土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師評(píng)估等。標(biāo)定地價(jià)的確定過(guò)程及結(jié)果應(yīng)予以記錄，并填寫(xiě)標(biāo)定地價(jià)建議及結(jié)果表中的相關(guān)內(nèi)容，表格標(biāo)準(zhǔn)式樣見(jiàn)附錄D。8.5標(biāo)定地價(jià)修正體系表的編制標(biāo)定地價(jià)修正體系表是構(gòu)成標(biāo)定地價(jià)成果的重要內(nèi)容；標(biāo)定地價(jià)修正體系應(yīng)以個(gè)別因素為主要構(gòu)成；修正體系表的格式及修正系數(shù)測(cè)算思路、方法參見(jiàn)GB/T18508—2014、GB/T28406—2012。9標(biāo)定地價(jià)成果9.1成果形式與內(nèi)容9.1.1文本成果9.1.1.1標(biāo)定地價(jià)評(píng)估報(bào)告。包括地價(jià)內(nèi)涵、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果等內(nèi)容，由承擔(dān)評(píng)估工作的評(píng)估師完成。每三年之內(nèi)，首次評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價(jià)時(shí)，應(yīng)詳細(xì)描述評(píng)估過(guò)程，按GB/T18508-2014、GB/T28406—2012的有關(guān)要求，撰寫(xiě)完整的土地估價(jià)報(bào)告與技術(shù)報(bào)告(評(píng)估工作底稿),其他年度的更新評(píng)估可參照附錄F有關(guān)要求撰寫(xiě)簡(jiǎn)要評(píng)估報(bào)告。9.1.1.2標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)報(bào)告。初次建立標(biāo)定地價(jià)體系時(shí)，至少應(yīng)包括標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)工作概述、技術(shù)路線與方法、標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立、標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)的關(guān)鍵技術(shù)，以及標(biāo)定地價(jià)成果分析等內(nèi)容；持續(xù)開(kāi)展年度更新時(shí)，應(yīng)包括近期土地市場(chǎng)及主要地價(jià)影響因素的變化情況、標(biāo)準(zhǔn)宗地的維護(hù)與更新情況、標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)的技術(shù)改進(jìn)情況、年度標(biāo)定地價(jià)成果分析等內(nèi)容。9.1.2表格成果9.1.2.1標(biāo)準(zhǔn)宗地基本信息登記表。主要內(nèi)容包括標(biāo)準(zhǔn)宗地的編碼、位置、土地的權(quán)利與利用狀況等基本信息及地價(jià)影響因素信息。9.1.2.2標(biāo)準(zhǔn)宗地評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)表。主要內(nèi)容包括標(biāo)準(zhǔn)宗地評(píng)估過(guò)程中的主要參數(shù)和評(píng)估結(jié)果等，由承擔(dān)評(píng)估工作的評(píng)估師完成。9.1.2.3標(biāo)定地價(jià)建議及結(jié)果表。主要內(nèi)容包括評(píng)估師、技術(shù)單位及行政主管部門(mén)對(duì)各標(biāo)準(zhǔn)宗地之標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估、建議和確定結(jié)果。9.1.2.4標(biāo)定地價(jià)信息公示表。主要內(nèi)容包括擬向社會(huì)公布的標(biāo)準(zhǔn)宗地編碼、位置、用途、面積、權(quán)利類(lèi)型、規(guī)劃條件、開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定使用年期、標(biāo)定地價(jià)等信息。9.1.2.5標(biāo)定地價(jià)修正體系表。主要內(nèi)容包括修正因素、因子體系及修正系數(shù)。9.1.3圖件成果圖件成果為標(biāo)準(zhǔn)宗地與標(biāo)定區(qū)域布設(shè)圖。主要內(nèi)容包括本市縣各用途標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置、編碼和標(biāo)定區(qū)域的范圍，具體要求見(jiàn)附錄G。9.1.4數(shù)據(jù)庫(kù)成果包括由標(biāo)定區(qū)域、標(biāo)準(zhǔn)宗地的空間要素、屬性要素及標(biāo)定地價(jià)各相關(guān)成果表格等內(nèi)容構(gòu)成的標(biāo)定地99.1.5標(biāo)定地價(jià)管理信息系統(tǒng)市縣國(guó)土資源主管部門(mén)或其委托的技術(shù)承擔(dān)單位應(yīng)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)維護(hù)標(biāo)定地價(jià)管理信息系統(tǒng)，用于成果維護(hù)更新和向全社會(huì)公示。標(biāo)定地價(jià)管理信息系統(tǒng)應(yīng)與基準(zhǔn)地價(jià)、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等信息系統(tǒng)相銜接，有條件的地方可實(shí)行一體化建設(shè)。9.2成果編制要求具體成果格式要求參見(jiàn)附錄A至附錄G。10標(biāo)定地價(jià)信息公示經(jīng)市縣國(guó)土資源主管部門(mén)確定通過(guò)的標(biāo)定地價(jià)成果及公示方案應(yīng)報(bào)請(qǐng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后于每年第一季度內(nèi)向社會(huì)公開(kāi)標(biāo)定地價(jià)成果地級(jí)及以上行政區(qū)的標(biāo)定地價(jià)成果應(yīng)在公示時(shí)通過(guò)統(tǒng)一的客戶端上傳至指定國(guó)家級(jí)匯總系統(tǒng)。10.2公示渠道經(jīng)批準(zhǔn)的標(biāo)定地價(jià)成果主要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等媒介向社會(huì)公開(kāi)，也可以在固定場(chǎng)所長(zhǎng)期公開(kāi)，并接受公眾查詢。a)標(biāo)準(zhǔn)宗地與標(biāo)定區(qū)域布設(shè)圖；c)標(biāo)定地價(jià)體系相關(guān)輔助說(shuō)明等。10.3.2根據(jù)相關(guān)管理規(guī)定與標(biāo)定地價(jià)成果應(yīng)用需求，可選擇公開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的權(quán)屬、四至、剩余使用年期10.3.3國(guó)家規(guī)定的涉密信息，原則上不對(duì)外公開(kāi)。確因特殊原因不宜對(duì)外公開(kāi)具體信息的標(biāo)準(zhǔn)宗地，可經(jīng)實(shí)際評(píng)估測(cè)算后，采用虛擬點(diǎn)位信息的方式對(duì)外公開(kāi)。(規(guī)范性附錄)標(biāo)定區(qū)域及標(biāo)準(zhǔn)宗地編碼規(guī)則A.1標(biāo)定區(qū)域編碼A.1.1編碼結(jié)構(gòu)標(biāo)定區(qū)域編碼由12位數(shù)字(或英文字母)組成，包括6位行政區(qū)劃代碼、3位土地用途類(lèi)別代碼和3位標(biāo)定區(qū)域順序碼。編碼結(jié)構(gòu)圖見(jiàn)圖A.1。 圖A.1標(biāo)定區(qū)域編碼結(jié)構(gòu)圖A.1.2編碼方法行政區(qū)劃代碼由6位數(shù)字代碼組成，直接引用《中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃代碼》(GB/T2260)中的土地用途代碼共3位，由1位英文代碼和兩位數(shù)字代碼組成。其中，英文代碼包括商服、住宅、工業(yè)、地價(jià)體系中的用途類(lèi)型，應(yīng)參照GB/T21010—2007中一級(jí)類(lèi)名稱的拼音首字母確定，如遇與本地標(biāo)定地價(jià)體系中其他用途拼音首字母重復(fù)情況，則依次選擇一級(jí)類(lèi)名稱中下一個(gè)漢字的拼音首字母，例“公共管理與公共服務(wù)用地”,可以用“L”表示；兩位數(shù)字代碼按GB/T21010—2007中二級(jí)類(lèi)編碼的后兩位取值，標(biāo)定區(qū)域順序碼由3位數(shù)字代碼組成，在各一級(jí)類(lèi)用途下，從“001”開(kāi)始，按自然編號(hào)順序編制，如替換或新增的標(biāo)定區(qū)域，其編碼均在所在一級(jí)類(lèi)用途的標(biāo)定區(qū)域順序號(hào)最后一個(gè)的基礎(chǔ)上續(xù)編。被替換的標(biāo)定區(qū)域原編碼自動(dòng)停止使用。A.2標(biāo)準(zhǔn)宗地編碼A.2.1編碼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)宗地編碼由14位數(shù)字(或英文字母)組成，包括12位標(biāo)定區(qū)域代碼和2位標(biāo)準(zhǔn)宗地順序號(hào)代碼。標(biāo)準(zhǔn)宗地編碼結(jié)構(gòu)圖見(jiàn)圖A.2。A.2.2編碼方法標(biāo)定區(qū)域代碼依據(jù)本附錄A.1.1編制；標(biāo)準(zhǔn)宗地順序號(hào)在所在標(biāo)定區(qū)域內(nèi)從“01”開(kāi)始依次編序。替換或新增的標(biāo)準(zhǔn)宗地，其編碼均在所在標(biāo)定區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)宗地最大序號(hào)的基礎(chǔ)上續(xù)編。被替換的標(biāo)準(zhǔn)宗地原編碼自動(dòng)停止使用。上述例子中，110000Z7000102即是該區(qū)域中用于更新原標(biāo)準(zhǔn)宗地的第二宗標(biāo)準(zhǔn)宗地。(規(guī)范性附錄)標(biāo)準(zhǔn)宗地基本信息登記表(初始/變更)標(biāo)準(zhǔn)宗地基本信息登記見(jiàn)表B.1。表B.1標(biāo)準(zhǔn)宗地基本信息登記表(初始/變更標(biāo)準(zhǔn)宗地編碼：土地位置：(1)土地所有者(2)土地使用者(3)使用權(quán)類(lèi)型(4)他項(xiàng)權(quán)利(5)批準(zhǔn)使用年限/年(6)剩余使用年限/年(7)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)編號(hào)(或土地使用證編號(hào))(8)宗地號(hào)(9)土地實(shí)際用途(10)土地面積/m2(11)現(xiàn)狀建筑面積/m2(12)規(guī)劃建筑面積/m2(13)現(xiàn)狀容積率(14)規(guī)劃容積率(15)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度(16)區(qū)域設(shè)定開(kāi)發(fā)程度(17)規(guī)劃限制(18)主要建筑物(19)距市鎮(zhèn)中心距離/km(20)臨街狀況(21)周?chē)煌l件(22)周?chē)h(huán)境條件(23)地質(zhì)條件(24)宗地形狀(25)設(shè)定用途(26)設(shè)定權(quán)利狀況(27)設(shè)定容積率(28)設(shè)定使用年期/年(29)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度(30)地價(jià)期日(31)最近一期的土地交易類(lèi)型(32)最近一期的土地交易價(jià)格/(元·m-2)登記人員登記時(shí)間確定人員確定時(shí)間承擔(dān)單位(公章)填表說(shuō)明1:此表用于各標(biāo)準(zhǔn)宗地(建設(shè)用地類(lèi))資料填表說(shuō)明2:容積率是否含地下、是否存在不可售的公建配套等各填表人：標(biāo)定地價(jià)評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)表(以建設(shè)用地為例)表C.1標(biāo)定地價(jià)評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)表(以建設(shè)用地為例)云用途：面積：位置：比準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))房地年費(fèi)用(現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn))(平均)(待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn))(總)土地取得成本(含稅費(fèi))樣本交易時(shí)間區(qū)域與個(gè)別因素說(shuō)明1:單位分別為土地面積，平方米；總價(jià)，萬(wàn)元；單價(jià)，元每平方米；評(píng)估價(jià)格說(shuō)明2:樣本修正評(píng)估是指標(biāo)準(zhǔn)宗地在距評(píng)估期日1年以內(nèi)發(fā)生交易時(shí)，其地價(jià)可直接通過(guò)交易情況、期日、土地開(kāi)發(fā)程度、土地使用權(quán)年限、容(規(guī)范性附錄)標(biāo)定地價(jià)建議及結(jié)果表(以建設(shè)用地為例)表D.1標(biāo)定地價(jià)建議及結(jié)果表(以建設(shè)用地為例)序號(hào)1證號(hào)設(shè)定內(nèi)涵價(jià)設(shè)定內(nèi)涵價(jià)2證號(hào)設(shè)定內(nèi)涵價(jià)設(shè)定內(nèi)涵價(jià)123456789填表說(shuō)明1:此表用于技術(shù)承擔(dān)單位匯總評(píng)估師上報(bào)的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格，提出填表說(shuō)明2:表中地價(jià)單位為：元每平方米。(規(guī)范性附錄)標(biāo)定地價(jià)公示信息表(以建設(shè)用地為例標(biāo)定地價(jià)公示信息見(jiàn)表E.1。表E.1標(biāo)定地價(jià)公示信息表(以建設(shè)用地為例)位置和123456789填表說(shuō)明：表中填寫(xiě)單位分別為：面積，平方米；標(biāo)(規(guī)范性附錄)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估報(bào)告(簡(jiǎn)要版)基本格式°標(biāo)定地價(jià)評(píng)估報(bào)告(簡(jiǎn)要版)封面格式見(jiàn)圖F.1。后附標(biāo)定地價(jià)評(píng)估報(bào)告(簡(jiǎn)要版)基本格式?！痢潦械?10000S5100101號(hào)標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)定地價(jià)評(píng)估報(bào)告書(shū)(簡(jiǎn)版)××市標(biāo)準(zhǔn)宗地[2017]110000S5100101號(hào)評(píng)估師證號(hào)：××××年××月××日?qǐng)DF.1標(biāo)定地價(jià)評(píng)估報(bào)告(簡(jiǎn)要版)封面格式·以城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地為例，評(píng)估農(nóng)村集