2024年中國(guó)住房需求總量及結(jié)構(gòu)趨勢(shì)研究：三大底部信號(hào)顯現(xiàn)-需求有望筑底企穩(wěn)

2024年中國(guó)住房需求總量及結(jié)構(gòu)趨勢(shì)研究：三大底部信號(hào)顯現(xiàn)_需求有望筑底企穩(wěn)1.經(jīng)歷史和國(guó)際對(duì)比表明，我國(guó)基本面已深度調(diào)整1.1規(guī)模調(diào)整：規(guī)模已深度調(diào)整，前端指標(biāo)已下跌50%-60%銷售、開工、拿地等行業(yè)前端指標(biāo)深度調(diào)整，紛紛回到2010年及以前水平。2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)基本面進(jìn)入了持續(xù)下行階段，其中供需兩端都出現(xiàn)了歷史罕見的快速下行。房地產(chǎn)銷售、開工、拿地等前端指標(biāo)均經(jīng)歷了深度調(diào)整。至2024年3月，目前全國(guó)年化住宅銷售面積（12個(gè)月滾動(dòng)）已降至8.7億平，較2021年峰值下降達(dá)49%，絕對(duì)值回到2010年的水平；全國(guó)年化住宅新開工面積（12個(gè)月滾動(dòng)）已降至6.4億平，較2021年峰值下降達(dá)62%，回到2007年的水平；300城年化宅地成交面積（12個(gè)月滾動(dòng)）已降至4.8億平，較2021年峰值下降達(dá)59%，回到2010年前的水平。投資、竣工等行業(yè)后端指標(biāo)跌幅相對(duì)較少，預(yù)計(jì)后續(xù)仍有繼續(xù)下跌趨勢(shì)。至2024年3月，目前全國(guó)年化住宅投資額（12個(gè)月滾動(dòng)）已降至8.1萬億元，較2021年峰值下降29%，絕對(duì)值回到2018年的水平；全國(guó)年化住宅竣工面積（12個(gè)月滾動(dòng)）已降至6.9億平，較2021年峰值下降5%，絕對(duì)值回到2022年的水平。隨著拿地、開工、銷售等行業(yè)前端指標(biāo)大幅回落的傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)投資、竣工等行業(yè)后端指標(biāo)后續(xù)仍有繼續(xù)下跌趨勢(shì)。1.2價(jià)格調(diào)整：房?jī)r(jià)也已深度調(diào)整，預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅超25%一線城市二手房房?jī)r(jià)經(jīng)歷深度調(diào)整，目前均回到了2016-2019水平。根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)，2024年3月，北京、上海、廣州、深圳的二手房房?jī)r(jià)指數(shù)分別距歷史高點(diǎn)下跌了22%（高點(diǎn)2023年5月）、23%（高點(diǎn)2022年6月）、21%（高點(diǎn)2022年6月）和35%（高點(diǎn)2021年5月），并且二手房房?jī)r(jià)指數(shù)均回到了2016-2019年的水平，表明目前一線城市二手房房?jī)r(jià)也均經(jīng)歷了深度調(diào)整。本輪周期一線城市二手房房?jī)r(jià)平均降幅達(dá)25%，調(diào)整幅度創(chuàng)歷史新高。根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)，本輪周期北上廣深二手房房?jī)r(jià)指數(shù)最大降幅均值已達(dá)25%（北京22%、上海23%、廣州21%、深圳35%），調(diào)整幅度已經(jīng)顯著超過2008年周期的12%（北京11%、上海13%、廣州9%、深圳15%）、2011年周期的8%（北京10%、上海6%、廣州3%、深圳12%）、以及2014年周期的6%（北京6%、上海4%、廣州11%、深圳3%），進(jìn)一步表明目前一線城市二手房房?jī)r(jià)的深度調(diào)整。考慮到低能級(jí)城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)更弱，預(yù)計(jì)全國(guó)二手房房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅超25%。在房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方面，我們采用定性的推理方式去描述目前全國(guó)房?jī)r(jià)的真實(shí)走勢(shì)，預(yù)計(jì)全國(guó)二手房?jī)r(jià)跌幅超25%，并且我們認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)也已深度調(diào)整，基于：1）根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)可知，本輪周期中目前一線城市二手房房?jī)r(jià)平均降幅達(dá)25%，該一線城市房?jī)r(jià)調(diào)整幅度相對(duì)真實(shí)地反映了目前行業(yè)情況，因而我們將其作為估算全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅的基礎(chǔ)；2）根據(jù)統(tǒng)計(jì)局70城二手房房?jī)r(jià)指數(shù)，2024年3月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)較最高點(diǎn)累計(jì)下跌11%，由于統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)指數(shù)是重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合、并非全面調(diào)查，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)降幅相對(duì)較小、其調(diào)整幅度并不能真實(shí)反映目前行業(yè)真實(shí)情況。不過如果不討論幅度的話，我們認(rèn)為統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)指數(shù)的趨勢(shì)和結(jié)構(gòu)仍具備參考意義，若分能級(jí)看，一線、二線、三線當(dāng)前房?jī)r(jià)較峰值分別下跌7%、10%、12%，表明了本輪周期中低能級(jí)城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)更弱，因而預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)的累計(jì)跌幅應(yīng)該高于一線城市的25%。1.3國(guó)際比較：對(duì)比國(guó)際危機(jī)經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)量?jī)r(jià)均已深度調(diào)整根據(jù)上文分析，從歷史縱向?qū)Ρ葋砜?，中?guó)本輪周期的房地產(chǎn)基本面已經(jīng)呈現(xiàn)了深度調(diào)整，包括：銷售面積累計(jì)下跌49%、新開工面積累計(jì)下跌62%、土地成交面積累計(jì)下跌59%、房?jī)r(jià)累計(jì)下跌超25%。而從國(guó)際橫向?qū)Ρ葋砜?，?duì)比主流國(guó)家房地產(chǎn)泡沫階段的基本面走勢(shì)，我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的量?jī)r(jià)也已經(jīng)歷了深度調(diào)整。分別從房?jī)r(jià)和規(guī)模兩個(gè)角度來看：1）房?jī)r(jià)角度：國(guó)際經(jīng)驗(yàn)房?jī)r(jià)最大跌幅均值為31%，目前我國(guó)房?jī)r(jià)跌幅已接近。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，以價(jià)格變動(dòng)為房地產(chǎn)泡沫階段的判定標(biāo)準(zhǔn)，觀察各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)階段，若在5年內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲超50%，達(dá)到峰值后快速回落20%左右，同時(shí)剔除存在主權(quán)債務(wù)危機(jī)的國(guó)家，最終我們選取美國(guó)、韓國(guó)、西班牙、丹麥、芬蘭納入觀測(cè)樣本，同時(shí)日本房地產(chǎn)周期更為漫長(zhǎng)，從前后期漲跌幅絕對(duì)角度看也應(yīng)當(dāng)納入觀測(cè)樣本。最終我們觀測(cè)到：美國(guó)（2006-2011年）最大跌幅30%、日本（1990-2009年）最大跌幅46%、韓國(guó)（1991-1998年）最大跌幅18%、西班牙（2007-2013年）最大跌幅36%、丹麥（2006-2011年）最大跌幅18%、芬蘭（1989-1992年）最大跌幅37%。因而，匯總之后，上述6個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)泡沫階段的房?jī)r(jià)最大跌幅均值為31%。如圖12，我們以各國(guó)房?jī)r(jià)最高的年份為T年，追溯前后十年房?jī)r(jià)端表現(xiàn)，再加入我國(guó)數(shù)據(jù)，6國(guó)房?jī)r(jià)最大跌幅均值31%，而我國(guó)目前一線城市最大跌幅已達(dá)25%，預(yù)計(jì)目前我國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)接近或持平于國(guó)際6國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。因而，從房?jī)r(jià)調(diào)整幅度的國(guó)際對(duì)比來看，也進(jìn)一步說明我國(guó)房地產(chǎn)基本面已經(jīng)深度調(diào)整。2）規(guī)模角度：日美經(jīng)驗(yàn)開工最大跌幅均值為54%-73%，目前我國(guó)開工跌幅已接近。如圖13，我們以日美住宅開工套數(shù)最高的年份為T年，追溯前后時(shí)間段表現(xiàn)，再加入我國(guó)數(shù)據(jù)，美國(guó)2005年住宅新開工套數(shù)達(dá)到頂峰，隨后2009年探底，最大跌幅73%；日本1990年住宅新開工套數(shù)達(dá)到頂峰，隨后回調(diào)時(shí)間較長(zhǎng)，一直到2009年探底，最大跌幅54%；而我國(guó)住宅新開工套數(shù)2019年達(dá)到峰值，至2023年跌幅已達(dá)59%，調(diào)整幅度和調(diào)整節(jié)奏已經(jīng)接近于或持平于日美兩國(guó)經(jīng)驗(yàn)。因而，從規(guī)模調(diào)整幅度的國(guó)際對(duì)比來看，也進(jìn)一步說明我國(guó)房地產(chǎn)基本面已經(jīng)深度調(diào)整。2.三大底部支撐信號(hào)顯現(xiàn)，需求自然底有望來臨在房地產(chǎn)行業(yè)基本面經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，當(dāng)前購(gòu)房按揭負(fù)擔(dān)比明顯改善、租金回報(bào)率對(duì)國(guó)債利差顯著收窄、千人開工套數(shù)較日美大幅超跌，上述三大底部支撐信號(hào)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的自然需求底有望來臨。2.1底部信號(hào)一：按揭負(fù)擔(dān)比明顯改善，居民購(gòu)買力被動(dòng)改善房貸利率持續(xù)下行，減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，并預(yù)計(jì)后續(xù)仍有下降空間。一方面，本輪周期中房貸利率持續(xù)下降。截至2024年4月，5年期LPR利率3.95%，較高點(diǎn)2019年10月4.85%下降了90BP；23年末，個(gè)人住房貸款利率（名義）3.97%，較2018年12月高點(diǎn)5.75%下降了178BP。另一方面，我們預(yù)計(jì)房貸利率后續(xù)仍有較大的下降空間。根據(jù)外發(fā)報(bào)告《央行降息點(diǎn)評(píng)：5年期LPR大幅下調(diào)，需求端政策持續(xù)優(yōu)化》，我們指出，如果實(shí)際房貸利率降至2016年的2.51%，則對(duì)應(yīng)個(gè)人房貸利率后續(xù)仍有61BP的下降空間。與房?jī)r(jià)的下降以及持續(xù)的降息相比，居民收入表現(xiàn)更為穩(wěn)健、購(gòu)買力呈現(xiàn)被動(dòng)提升。相較于房?jī)r(jià)而言，居民人均可支配收入表現(xiàn)更為穩(wěn)健，2023年北京、上海人均可支配收入增速仍然達(dá)5.5%、6.5%，同期房?jī)r(jià)端仍然持續(xù)調(diào)整、房貸利率持續(xù)下調(diào)，推動(dòng)居民端購(gòu)買力呈現(xiàn)被動(dòng)提升結(jié)果。我們對(duì)一線城市及核心二線城市進(jìn)行按揭負(fù)擔(dān)比測(cè)算：統(tǒng)一按照每套住房90平、首付比30%、貸款年限30年計(jì)算，居民家庭收入使用人均可支配收入*家庭戶均人數(shù)計(jì)算，按揭負(fù)擔(dān)比=購(gòu)房月供/家庭可支配收入。我們發(fā)現(xiàn)核心城市按揭負(fù)擔(dān)比已經(jīng)有了顯著的下行，已經(jīng)回到2016年水平。且考慮到當(dāng)前市場(chǎng)下行階段，更具購(gòu)買力、能更快做出決策的群體更多為收入水平更高的群體。根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，2013年以來前40%收入人群相對(duì)于全國(guó)而言，收入倍數(shù)達(dá)1.7倍。因此我們測(cè)算前40%收入群體的家庭按揭負(fù)擔(dān)比，發(fā)現(xiàn)2023Q4北上廣深已經(jīng)分別降低至65%、58%、41%、63%，均值57%，較2018年高點(diǎn)的90%顯著回落，并已接近于歷史階段性底部（2013Q1的49%和2015Q1的49%）、但還高于2009Q1的36%；核心10個(gè)二線城市（杭州、成都、長(zhǎng)沙、廈門、西安、武漢、南京、福州、合肥、蘇州）前40%收入人群的家庭按揭負(fù)擔(dān)比均值回落到27%，較2018年高點(diǎn)的47%顯著回落，并已達(dá)到了歷史階段性底部區(qū)間（2009Q1的28%、2013Q1的32%、2016Q1的26%）。值得注意的是，考慮到預(yù)計(jì)后續(xù)房貸利率仍將繼續(xù)下降以及房?jī)r(jià)仍將略有下行，預(yù)計(jì)后續(xù)按揭負(fù)擔(dān)比也將進(jìn)一步有所改善。此外，從周期的角度來看，2009Q1、2013Q1、2016Q1都是前三輪周期的周期起點(diǎn)附近，在歷史常規(guī)周期中，按揭負(fù)擔(dān)比促發(fā)極值也將對(duì)房地產(chǎn)的量?jī)r(jià)形成支撐，也或意味著房地產(chǎn)自然需求底將來臨。從過往經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)一線城市按揭負(fù)擔(dān)比持續(xù)下行、進(jìn)入到階段底部后，銷售面積均有望呈現(xiàn)底部回升態(tài)勢(shì)。本輪周期中盡管按揭比持續(xù)下行，但需求端表現(xiàn)仍然孱弱；預(yù)計(jì)隨著后續(xù)放松政策持續(xù)加碼，按揭負(fù)擔(dān)比已經(jīng)進(jìn)入到合理區(qū)間，居民需求端有望企穩(wěn)回升。2.2底部信號(hào)二：租金利差收窄至極值，住宅配置性價(jià)比顯現(xiàn)當(dāng)前部分城市租金回報(bào)率已經(jīng)處于可觀水平，而十年國(guó)債收益率持續(xù)回落。截至2024年3月，吉林、西寧、哈爾濱、長(zhǎng)春、桂林、武漢、長(zhǎng)沙等二線城市租金回報(bào)率已經(jīng)回到3%以上水平。而10年期國(guó)債到期收益率2018年以來持續(xù)下行，至2024年4月24日回落至2.27%。從資產(chǎn)配置角度看，房產(chǎn)配置性價(jià)比明顯提升。百城口徑租金回報(bào)率和國(guó)債收益率利差持續(xù)收窄。百城租金回報(bào)率在2020年12月達(dá)階段底部，此后穩(wěn)步上漲，至2024年3月回升至2.18%，同期10年期國(guó)債收益率2.29%，利差收窄至-11BP，創(chuàng)下近幾年的新高，房地產(chǎn)配置價(jià)值或?qū)⒊霈F(xiàn)。低能級(jí)城市租金回報(bào)率更為可觀，不同能級(jí)城市租金回報(bào)率基本都于2021年開始見底，此后開始持續(xù)上升。根據(jù)Wind披露的百城租金回報(bào)率數(shù)據(jù)，2024年3月，一線、二線、三線、四線城市租金回報(bào)率均值分別達(dá)1.84%、2.24%、2.51%、2.96%。目前各能級(jí)城市租金回報(bào)率相對(duì)于國(guó)債的利差持續(xù)收窄，低能級(jí)城市租金回報(bào)率已超國(guó)債收益率。2024年3月，一線、二線、三線、四線城市租金回報(bào)率均值相對(duì)10年國(guó)債收益率分別為-45BP、-5BP、+22BP、+67BP。核心城市租金回報(bào)改善，并大多回到周期極值點(diǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，目前一線城市住宅租金回報(bào)率均值1.59%，同期10年期國(guó)債收益率2.29%，利差收窄至-70BP，低于最高點(diǎn)2008年12月（+90BP），與2012年7月（-70BP）、2015年12月（-70BP）、2020年4月（-100BP）高點(diǎn)較為接近。若與1年期存款利率相比，當(dāng)前1年期存款利率降至1.54%，利差轉(zhuǎn)正至+4BP，而利差轉(zhuǎn)正僅在2008年10月-2010年11月、2015年8月-2016年5月這兩個(gè)時(shí)間段出現(xiàn)過。值得注意的是，考慮到預(yù)計(jì)后續(xù)進(jìn)一步的降息以及房?jī)r(jià)仍將滯后下行一段時(shí)間，預(yù)計(jì)租金回報(bào)率也將進(jìn)一步回升、并預(yù)計(jì)后續(xù)有望超過10年期國(guó)債收益率。此外，從周期的角度來看，2008年12月、2012年7月、2015年12月、2020年4月都是前四輪周期的周期起點(diǎn)附近，在歷史常規(guī)周期中，租金回報(bào)率相對(duì)國(guó)債收益率利差觸發(fā)極值也將對(duì)房地產(chǎn)的量?jī)r(jià)形成支撐，也或進(jìn)一步意味著房地產(chǎn)需求底將來臨。2.3底部信號(hào)三：對(duì)比日美經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)千人開工套數(shù)顯著超跌目前日美房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的成熟階段，我們借鑒日美國(guó)家過往經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)我國(guó)當(dāng)前人均開工水平已經(jīng)明顯超跌：1）美國(guó)：自1952年開始城市化率達(dá)65%，至1960年達(dá)70%，隨后在1960-1988年城市化率穩(wěn)定在70%-75%水平，這階段美國(guó)新建住宅開工套數(shù)年均156萬套，對(duì)應(yīng)千人開工套數(shù)均值為7.3套；2）日本：1962年城市化率達(dá)65%，至1968年達(dá)70%，1962-1974年穩(wěn)定在65%-75%水平，這階段日本新建住宅開工套數(shù)年均117萬套，對(duì)應(yīng)千人開工套數(shù)均值為11.2套；3）中國(guó)：2023年我國(guó)城市化率達(dá)65%，住宅開工面積6.93億平，按照套均110平計(jì)算對(duì)應(yīng)套數(shù)為630萬套，對(duì)應(yīng)千人開工套數(shù)已經(jīng)下降至4.5套（高點(diǎn)為2019年的10.8套），呈現(xiàn)了大幅度下滑。一方面，對(duì)比日美相同城鎮(zhèn)化率階段（65%-75%），目前我國(guó)千人開工套數(shù)4.5套，大幅低于日美同階段的開工水平（日本11.2套、美國(guó)7.3套）；另一方面，對(duì)比日美飽和城鎮(zhèn)化率階段（2023年，日本92%、美國(guó)83%），目前我國(guó)千人開工套數(shù)4.5套，也持平或低于2023年日美的開工水平（日本6.6套、美國(guó)4.2套），如果考慮到預(yù)計(jì)2024年我國(guó)新開工將進(jìn)一步走弱，2024年我國(guó)千人開工套數(shù)將低于2023年日美的開工水平。因而，無論是對(duì)比日美相同城鎮(zhèn)化率階段、還是對(duì)比日美飽和城鎮(zhèn)化率階段，我國(guó)新開工在大幅下降之后已經(jīng)較日美呈現(xiàn)超跌狀態(tài)，一方面，這顯示出目前我國(guó)住宅新開工下降幅度之大，另一方面，也或預(yù)示著我國(guó)住宅新開工在經(jīng)歷深度調(diào)整之后，目前新開工（或銷售）已經(jīng)到了筑底階段、并且中期角度已經(jīng)有了足夠的支撐。3.三大底線測(cè)算需求有支撐，當(dāng)前已處超跌狀態(tài)3.1測(cè)算方法一：三大支撐指引我國(guó)住宅需求中樞11.6億平在我們此前外發(fā)的報(bào)告《中國(guó)住房需求總量及結(jié)構(gòu)趨勢(shì)研究：中期不悲觀，短期有約束，結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性》一文中，考慮到城鎮(zhèn)化率、人均住房面積、房屋更新率為中期需求三大支撐，我們估算：2022-30年住宅需求年均為13.5億平，扣減保障房供應(yīng)承接需求年均1.9億平，再加上商辦等非住宅需求后，未來5-10年商品房需求中樞為13.4億平，扣除商辦等非住宅需求后，對(duì)應(yīng)中期住宅需求中樞為11.6億平。3.2測(cè)算方法二：日韓飽和經(jīng)驗(yàn)支撐我國(guó)需求中樞10.5億平在我們此前外發(fā)的報(bào)告《中國(guó)住房需求總量及結(jié)構(gòu)趨勢(shì)研究之二：日韓為鑒總量有支撐，新格局孕育新機(jī)遇》一文中，我們指出：在不考慮城鎮(zhèn)化率和人均住房面積差別的假設(shè)下（飽和階段經(jīng)驗(yàn)），我們通過中日韓人口差距、并使用日韓住宅開工來線性測(cè)算我國(guó)住宅開工中樞底線。借鑒日韓經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)我國(guó)成熟階段住宅新開工面積仍有8.4-12.5億平，并考慮到我國(guó)城鎮(zhèn)化率和人均住房面積較日韓兩國(guó)仍有較大提升空間，保守推演之下，預(yù)計(jì)我國(guó)成熟階段住宅新開工底線為10.5億平，也可理解為中期住宅需求中樞為10.5億平。3.3測(cè)算方法三：日美千人開工支撐我國(guó)需求中樞11.4億平上述方法二中我們以人均開工面積來去遞推我國(guó)開工規(guī)模，但各國(guó)間套均面積存在差異，且未追溯城市化率同等階段開工水平，因此我們引入千人開工套數(shù)來去遞推我國(guó)開工規(guī)模。日美千人開工支撐我國(guó)需求中樞11.4億平。若不考慮城市化率，直接靜態(tài)比較2023年各國(guó)開工強(qiáng)度，發(fā)現(xiàn)按照美國(guó)開工4.2套/千人計(jì)算、我國(guó)住宅新開工底線6.6億平；按照日本開工6.6套/千人計(jì)算、我國(guó)住宅新開工底線達(dá)10.3億平，兩者均值8.4億平；而當(dāng)前我國(guó)也已呈現(xiàn)超跌局面。但這種忽略城市化率的對(duì)比方法存在缺陷，若追溯日本、美國(guó)在城市化率65%-75%階段，按照美國(guó)開工7.3套/千人計(jì)算、我國(guó)住宅新開工底線達(dá)11.4億平；按照日本開工11.2套/千人計(jì)算、我國(guó)住宅新開工底線達(dá)17.4億平，兩者均值14.4億平。因此我國(guó)開工潛在規(guī)模應(yīng)在8.4-14.4億平之間，同時(shí)應(yīng)接近于日本同等城市化率階段水平，保守借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，即日美千人開工下支撐我國(guó)開工中樞11.4億平，也可理解為中期住宅需求中樞為11.4億平。綜上，不論是通過城鎮(zhèn)化率、人均住房面積、房屋更新率等三大支撐指標(biāo)的分析，還是通過對(duì)日韓飽和階段住房經(jīng)驗(yàn)的借鑒，或是通過中日美相同城鎮(zhèn)化率階段千人開工套數(shù)的對(duì)比，我們均估算出我國(guó)中期住宅需求中樞超10億平米，而2023年我國(guó)住宅銷售面積僅9.5億平、住宅開工6.9億平，上述三大測(cè)算方式下當(dāng)前行業(yè)規(guī)模均處超跌狀態(tài)，表明我國(guó)中期仍有較強(qiáng)支撐。4.二手房量?jī)r(jià)有所修復(fù)，也正驗(yàn)證需求筑底推論4.1銷量：春節(jié)后二手房成交走好，整體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)春節(jié)后二手房成交走好，整體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。周度來看，2024年第17周（4.20-4.26）主流17城合計(jì)二手房成交20,729套，環(huán)比持平，其中一二線城市環(huán)比持平、三四線城市環(huán)比-1%；